我司董事长许军同王永平（中国城市商业网点建设管理联合会中国商业地产联盟秘书长、商务部市场运行专家）、郭增利（中国购物中心产业资讯中心主任）、许可（商业资深实战专家）等接受上海商报采访，共同讨论“平台”对于中国商业地产发展的作用，采访后上海商报将讨论结果刊登在商业地产周刊第新70期头版头条后，受到业内有关人士广泛关注。 
附文章原文
我们不难看到的是，许许多多的传统房地产发展商都不幸陷入了商业地产的泥淖中，不能自救。一些开发商，看到了别家成功的例子，或国外商业地产的辉煌和远大于住宅开发的丰厚收益，于是在拿到一块好地后，信心满满地冲向泥潭。还有一些看似聪明的，通过一些包装，把商铺分成小块，将一大帮投资客拉进来垫背，然后拿着钱关掉公司走人，剩下小业主们独守空铺，乱作一团。当然也有眼光长远的，项目只租不卖，留着肥地自己出租经营，可是，招商又马上成了问题，定位错，招来的不合适，合适的又不愿意来，反复几次，弄得精疲力竭，耗费财力。于是，全国上下到处都是烂尾项目，和半死不活的购物中心。但大家又发现，更大更多的商业项目却又在不断地上马。在大家一边大力推动全国商业进程的同时，一边怀揣商业项目能为多方带来傲人经济效益梦想的同时，就这样走进了一个恶性循环的怪圈。
正在迷茫阶段的人们自然愿意接受帮助，少走弯路肯定是件好事，那么，迷茫中的开发商们，找不到好归宿的品牌们，什么样的平台才是你们需要的？所谓平台，能够起到一些什么作用呢？
引语
在２００２年提出“商业地产”这个专业词汇后，这一产业在中国似乎是在一夜间发展壮大起来。在这种环境下，相关的行业协会、专业媒体、地产联盟、培训机构等相继出现，大家似乎都是共同的目标，打造一个中国商业地产的资源平台，或服务机构，服务中国的商业地产产业链上的多方环节，为大家牵线搭桥，同时帮助大家规避开发经营等诸环节的错误。
本期《商赢对话》，让我们一起探讨“平台”对于中国商业地产发展的作用。
商业地产发展需要政府大平台扶持
商业地产要健康发展，良好的平台不可或缺。客观的说，中国商业地产领域平台的真正作用还没有充分发挥出来。虽然这些中介性质的组织机构在整合资源，搭建沟通平台上确实有着不可忽视的作用。但随着整个市场的发展变化，出现了一些更深层次的问题，这个时候这些机构再专业也只能束手无策。有些深层次的问题还是需要政府加以重视并解决，发挥政府在政策决策方面的优势。
现在可能比较突出的问题在于如何解决开发商与政府，购物中心与政府规划之间的矛盾。其实也不能说矛盾，这两者本身是可以实现双赢的，关键是看怎么做。政府是有运营城市的职能的，而购物中心是一个城市运营中较为活跃的一个分子。购物中心做活了，自然会拉动整个城市的经济水平，反过来一个没有活力的购物中心，很容易把城市的经济魅力减弱。因此，大家需要思考的问题是：如何让购物中心为城市规划服务。如果把这个问题考虑清楚了，政府和开发商的双赢局面一定是可以出现的。
总之，商业地产所需要的平台作用应该是动态发展的，不同阶段需要不同的平台作用。初期，可能需要一些中介性质的机构组织起到搭桥、整合的作用，但是现在，我想更应该出现高一等级的平台，其中政府需要起到一定的带头作用。平台应该是永远领先于商业地产，这样才能起到真正的引导作用，促使商业地产健康良好发展。
“中国特色”需要“中国平台”
商业地产作为中国的一个新兴行业，有很多东西需要探索。中国不可能简单的照搬国外的经验。而中国又缺乏一个专门的政府机构来监管和规范商业地产，这种情况下，一些中介机构组织的出现就十分必要。
这些机构组织给中国商业地产健康发展起到了很好的平台作用：
一、传播先进理念和行业发展规律。比如说“订单开发”和“持有物业”理念是比较先进的，有些企业已经开始这样做，有些企业没有行动但至少有了这种意识。我们协会去年作了一项针对400个商业地产项目的调查活动显示，越来越多的商业地产项目正在走上只租不售或租售结合的理想的运营模式。不仅开发商需要接受好的理念，其实政府部门同样需要。
二、加强沟通，搭建资讯平台。协会、媒体、顾问机构可以实现资讯更快更多地在政府和开发商，开发商和开发商之间的共享传播。比如安徽的一个项目需要开发，率先邀请的是我们协会等一些商业地产专家前去考察，听取我们的意见作相应的规划，然后又可以从我们这里获得相应的开发商的信息。
三、有利于探索出商业地产独有的中国模式。国外的模式照搬到中国是会“水土不服”的，比如国外有钱人才住在郊区，因此就出现了郊区MALL，然而中国郊区一般住的是消费能力比较低的人群，就不好搞郊区MALL。
总之，在政府无法为商业地产提供全方位服务，或加以全方位监管的情况下，就需要中介性质的机构发挥它们的平台作用。比如顾问机构可以提供一些商业策划，协会可以适当给予资源的调配组合，媒介可以报道优秀的案例起示范作用，等等，这些都十分有意义。
平台应帮助商业资源与项目嫁接
平台的概念延伸开来应该是非常广泛的，我就谈谈对商业地产的服务性平台。中国商业地产目前面临着最主要的问题有三方面：一是人才；二是招商资源；三是资金。这是我从亲身参与或者看到的实际案例中体会最深的。针对这三个普遍问题，相应地需要三方面的平台。
开发商的意识在逐渐变得成熟，需要类似于我们这样的服务性机构提供越来越广泛而深入的服务。在2001—2003年这两年之间，我们更多的是帮开发商卖楼，当时专门从事商业地产开发的不多，楼也比较好卖；到2003至2005年两年间，商业地产开发项目增多，整个市场发生变化，开发商意识到光卖不行，就要求我们参与招商环节；而到了2005年以后，开发商意识再次更新，认为光招也不行了，参与经营才有更大的利润空间，而经营更需要大量的专业人才。越来越多的开发商希望我们能够帮他们成立一个商业管理公司。我觉得商业地产要健康发展，更需要有自己专门的人力资源库，一个权威性的人才平台的出现。开发商能够开发一个大型的项目，他本身是有一定的管理能力的，只是苦于缺乏资源和经验。
从目前看来，商家资源平台受到的重视相对要比人力资源平台更强一些，比如出现了各种各样的行业协会。这些协会是很好的整合商家资源的平台，但是有一些协会的存在形同虚设，只是收取会费而没有提供实质性的服务。况且各个行业协会也往往各自为阵，缺乏跨行业，跨区域的整合。而一个商业地产项目需要的是百花齐放式的商业行业组合，因此应该出现一个能够全方面整合商业资源的平台机构，实现商业资源更好地与商业地产项目嫁接。另外，融资平台的缺乏是对开发商而言比较致命的一个硬伤。实际上，开发商往往是被逼卖铺的，他们已经开始意识到后期经营的重要性。如果国家不从政策上相应地为解决开发商融资问题作些考虑，国内金融机构仍然把这些开发商拒之门外的话，外国基金进入并控制了中国最好的口岸，最好的购物中心，那后果是十分可怕的。
立体平台才能融会贯通
所谓平台是一种提供互动交流的机会和环境的中间工具。而商业地产开发和运营是一个多环节多元化的产业链。就国内目前的商业地产行业的发展来看，开发、设计、招商、运营各个环节脱节严重，从而造成了大量商业地产陷入了方向不明、步履维艰的窘境。以此看来，商业地产的发展不仅需要平台而且是需要多个平台才能使商业地产各个环节相互融会贯通，良性发展。
首先，是一个融资平台。就目前而言，商业地产的融资渠道与住宅地产开发一样，只有单一的银行贷款一条道，面对巨大沉重的资金压力，产权分离、分割出售成了明知是饮鸩止渴但依然不得不为之的方法。根据发达国家的经验来看，大量活跃的私募基金、战略投资机构的介入，良好的融资渠道的建立才是从根本上解决目前商业地产大量存在的由产权分离而造成的运营乏力、生存困难的基础。
其次，是一个集设计、策划、营销、运营于一体的专业平台。这个平台必须是多环节一体化的平台，同时也应当保障以运营需求为其核心搭建，只有这样才能解决目前国内商业地产普遍存在的概念大、开发易、招商艰、经营难的痼疾。
第三，商业地产楼盘与楼盘之间针对于相应区域内各自功能定位、差异细分的沟通平台。从一个区域服务、整体战略发展的高度去规划、布局和调整区域内各个商业地产盘的功能、特色以及定位从而保障区域商业的产业特色化、布局合理化和产品多样化以此来避免在单一区域内功能雷同、定位单一、产品接近所造成的粥少僧多、经营难以为继的困局。
最后还需要一个针对商业地产产业链的信息共享和交流平台，这个平台基于商业地产产业链所涉及的众多环节：人力资源、服务外包、招商营销、运营服务、传媒推广、装潢设计等等。事实上在目前的商业环境中，以上各个环节中的供需双方处于一种严重的信息不对等状况：商铺招商困难的同时商家正为找不到合适的店铺发愁；开发商抱怨设计不符合要求的同时专业的商业设计机构正为争取业务而奔波；人力资源部为找不到合适的专业人才苦恼的同时，专业的商业运营人员正为能力得不到认同而叹息……因此，一个基于商业地产的特定认知和资源的信息交流平台的建立是目前商业地产发展所急需也是必需的重要举措。
结语
无须多说，“平台”在今后商业地产的发展中是必不可少的。然而，除却一些民间机构和协会的平台作用，几位专家都不约而同地提到了政府这个大平台的“大作用”。缟者在最近的采访中，也不时听到专家学者对于相关融资政策的出台的期待，他们认为这将会解决时下商业地产面临的一些主要问题。看来，“政府平台”对于中国商业地产的健康发展真的起着至关重要的作用。
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