我司董事、副总经理刘维屏应邀参加重庆晚报关于秋交会讨论会

      2008年重庆秋季房交会于10月23号——26号在（南坪）重庆国际会议展览中心举行。为此重庆晚报特邀隆鑫地产副总经理李东、我司董事副总经理刘维屏、重庆鼎科房地产开发有限公司常务副总廖馨梅等重庆房产专家讨论这次秋交会，会上围绕本次房交会的成交量以及政府此次的优惠政策展开了激烈的讨论。

      附原文如下：

      2008年重庆秋季房交会将于10月23日—26日在(南坪)重庆国际会议展览中心举行。有消息称，除了在南坪会展中心举办的现场房交会外，本次秋季房交会还将通过“网上房交会”的形式持续进行一个月的时间。
　　
      来自重庆市地房局的有关数据显示，今年秋交会参展企业近240家，预计有近100个楼盘瞄准了秋交会提供新品入市，绝大部分为老盘发新枝、再推新楼栋或新组团。其中35个为首次入市的新盘，总量约有20万套房屋的供应量可在本次房交会供购房者挑选，这样大的供应量在历届房交会上来说都是罕有的。
　　
      另外，就政府出台的优惠政策而言，今年秋交会也超过了历届房交会。据了解，此次房交会，优惠政策有：营业税按2.5%即征即返，契税在已减半为1.5%的基础上，再减半按0.75%征收,交易时间大为延长，超越既往。
　　
      本次房交会是否会为饥渴的开发商带来一个好收成？观望已久的购房者们会否大打出手？……种种悬念牵动着地产同学们的目光。
　　
      嘉宾 隆鑫地产易隆公司副总经理 李东
      重庆鼎科房地产开发有限公司常务副总 廖馨梅
      重庆华港地产董事长助理 高峰
      智尊机构董事、副总经理 刘维屏
      搜房网知名博客 沈殿连(莲世界佛世界)
      主持人：赵青 同学会现场：南滨路茶坊
　　
      秋交会
      “抄底”重庆最当时
      经典语录：开发商再挤，挤出来的可能就不是泡沫而是血了。
      证券部里，什么时候人山人海了，所有股票都要抛掉。证券部里没人或者一两个人，这时就可以去抄底。
      
      主持人：本周四即将开场的秋交会当属最受期待的一届。与往年相比，今年秋交会有哪些重大变化？
　　
      李东：今年秋交会上的新盘总量可能是历届最大的一次，这里面有几个原因。1.去年夏天的这波行情中有很多地产商拿了地，集中在今年上市。有的今年春交会没赶上，就赶秋交会，再加上近期政策优惠频频，不少是被逼面市的。2.前两天有报道称，新盘加上老盘发新枝，此期约1700多万平方米的开发量，而今年房地产市场的去化速度比去年慢得多，开发商们一直压抑着，就希望在这次秋交会上以及剩下的这几个月里搏一把。
　　
      高峰：今年公司没有房子卖，很多朋友都说我当下是最舒服的。但我一直比较关注秋交会，有的同行因没拿到好展位非常着急，这说明大家对秋交会还是挺在乎的。受大气候影响，今年重庆秋交会看空的比较多，看房的人倒会有不少。
　　
      李东：今年秋交会还有一个特点，提前十多天放出政策风声，很多人买房时会要求把签约时间放到秋交会期间。政策优惠加上新盘推出时又有好礼相赠，吸引人抢在这个时机来买房。尽管二者总量不会很大，但有可能10月份的成交量（因秋交会）比9月有20%-30%的增长。
　　
      重庆自今年3－10月以来，多家开发商高调降价，有的是嘴上不说悄悄降价，这个过程中大家都在削薄利润，以求现金为王。现在很多打价格牌的楼盘，我相信绝大部分利润不超过5%。总的来讲，我觉得重庆的房地产本身泡沫就很小或没有。这时候开发商再挤，挤出来的可能就不是泡沫而是“血”了。
　　
      莲世界佛世界：这次秋交会在“量”方面的变化，我觉得不具有实质性意义，因为10%、20%、30%的增量都没有太大意义，实质性的是消费信心问题。大家都没有信心，增加10%也没用。这只是楼市淡季里一次正常的交易行为，它是提供集中交易的一个场所。如此而已。
　　
      廖馨梅：对于今年的秋交会成交量还是持比较乐观的态度，理由有几方面。一是这段时间房地产量价有一定的回落，主要源于金融政策的从紧，而不是购买力的萎缩。
　　
      二是舆论导向的问题，对重庆这样一个以刚性需求为主的城市，我认为它不存在泡沫，即使存在也只是个别楼盘有着很小的泡沫。有楼盘已经降到套内面积4200元/平方米，这已经接近成本底线了。
　　
      在客户宣讲上，开发商也应该做一些引导。如果房价再这样下降，到挤血的地步，那么很多房地产商就不会做了，与房地产行业关联的上下游产业有几十个，这时候不仅仅影响到房地产业，最后还会影响老百姓的整体生活。
　　
      三是中国经济的发展前景加上城市化进程进一步加快，会带来大量购房需求。房价尤其在重庆是看涨的。今年秋交会乃至下半年都是消费者买房的好时机。
　　
      李东：现在国内仅有两大投资产品，一是房子，二是股票。我1991年开始涉足股票，当时总结的一条最有用的炒股心得是：证券部里什么时候人山人海了，这时所有股票都抛掉。证券部里没人或者一两个人，就可以抄底了。投资，一定要有逆向思维。现在楼市的成交量，一个月以前大概是2000套左右，现在一个月成交量大概700套，价量齐跌，跌到一定程度就不会再跌了，抄底的时候到了。
　　
      刘维屏：任何一届房交会就是噱头，所有的成交量追加起来，其背后的深层动因就是企业在求资金。富力、恒大目前是能卖就卖，导向就是资金。说到房价甩干没有？我认为现在不缺钱的企业就可以慢慢甩。购买力重庆也不缺，而且这段时间很多开发商都往周边区县去卖房，效果不错。个人认为秋交会能涨多少价和量，这由市场决定，但肯定不会涨太多。
　　
      主持人：据您的观察和分析，今年秋交会有什么重要讯息已透露出来了？
　　
      刘维屏：今年秋交会上开发商会尽最大可能，抛出全副优惠来吸引购买者。
　　
      拉剧战
      期待升级为“双人舞”
      经典语录：老百姓的心态如何，决定开发商能否最终持有成功心态。　　
      开发商是赚钱的心态，老百姓是买便宜房子的心态，这两者的博弈是一股“重庆风”。
      不会有很多人把房交会当成一根稻草，可能只是一顿加餐。
　　
      主持人：各位认为，开发商对今年秋交会持有什么样的心态或者给予什么样的期望？
　　
      李东：参加今年秋交会的企业有三种最典型形态，也就有不同的心态。一、单一开发，没有其他产业做支撑，资金的压力导致它必然要抓住一个机会点把房子通通卖出去。也不排除它正常“裸奔”，甚至可能连“画皮”都脱掉了。二、像华港置业这种，没有房子卖的，如果参加秋交会只是展示形象。三、隆鑫这类背后有多项目支撑的（去年隆鑫的房地产销售额只占集团年销售额的1/5），企业没有太大压力，在秋交会上同样是品牌展现。
　　
      莲世界佛世界：老百姓的心态如何，决定开发商能否最终持有成功心态。在重庆，老百姓与开发商的博弈权特别大。一是重庆对外地的吸引力由于成都的存在大大地削弱。成都的外地购房者不低于60%，而重庆大概在15%，这完全不是一个直辖市的概念。另外，2006年下半年到2007年上半年的火热，对刚性需求有一个集中消耗和提前消费的问题。
　　
      因此，重庆消费者心态的变化也就总结出来了：一是博弈权更大，二是投机心态在逐渐消失。股票市场和房地产市场有本质的不同。房地产经济是实体经济，任何人去投机，自己不去解决，不去消费它，他还要转嫁给别人，还是要消费。所以实体经济的最终买单者一定是消费者。
　　
      高峰：重庆的经济结构是哑铃型的城市，两头重，中间小，而沿海江浙一带是属于橄榄型的。打个形象点的比喻，楼市哑铃一头是政府，一头是开发商，举哑铃的这个人一定是消费者，只有消费者有信心把哑铃举起来，房交会才不会是跳水秀。
　　
      刘维屏：我做房地产行业已有十年了。在秋交会上，开发商是赚钱的心态，老百姓是买便宜房子的心态，这两者的博弈便是一股“重庆风”。
　　
      廖馨梅：很多开发商还是抱着正常的心态去参加房交会。一年两次，这个席位不能缺，大家都要去出席这个盛会。我们没有参加，不是因为对房交会持否认态度，只是因为现在工程进度支撑不了开盘，离开盘时间比较远。
　　
      李东：房交会对交易量有一些触动，但这是有限的，我相信不会有很多人把房交会当成一根稻草，可能只是一顿加餐。
　　
      新盘新招
      提前抢夺眼球
      经典语录：99%的新盘都是“低开”，摸索着往前走，如果能升就升一点，如果不能升就停在那儿。
      新盘不重要，有没有新的价格和新政策比新盘更重要。
　　
      主持人：新盘的放量大增必然对市场有一些影响，这也不只是负面的，可能有一些积极的信号，比如产品的业态更丰富，消费者的选择面更宽了？这对后市还会有什么样的影响？
　　
      莲世界佛世界：我们有时候充满期待，希望新盘能提供新的东西。其实房地产做到今天这个程度，不管是概念翻新也好还是再做其他新名堂，都很难了。今天提的新东西不过是把以前的东西重新组合。
　　
      在这种状况下，要想新盘带来的新东西对市场有多大刺激，几乎不可能。有实实在在作用的就是政策。这次99%的新盘都是低开，摸索着往前走，如果（价格）能升就升一点，如果不能升就停在那儿。
　　
      李东：我觉得新盘带来的影响就是新盘，没别的了。从建筑形态上没有什么可创新了，没有什么真正刺激市场感官的了，从价格上走也没什么好刺激的。再有，营销的亮点也很少。
　　
      主持人：本来三个人吃两个馒头就紧张了，由于新盘上市，现在五个人来吃馒头，就更紧张了。各位如何看这个事实？
　　
      李东：楼市流行两种定价方式：行情看好一般是市场定价，行情不太好的时候一般都是成本定价，成本定价的原则就是不亏并略有盈利，这就可以打走。市场变了，开发商自然会应势在新盘价格上做出一些反应和调整。
　　
      高峰：我觉得新盘不重要，有没有新的价格和新政策比新盘更重要。
　　
      廖馨梅：我认为这次新盘量增加了，但对价格的走势不会有太大的影响，基于两方面原因。一是企业自身资金链的情况，我们看到前期有一些大盘在降价，但是这一波降价对行动稳健的中小企业影响反而比较小，尤其是背后做实体企业的开发企业，它整个的融资平台会有很大的改善。
　　
      二是在任何情况下，只要真正做到性价比的企业，都能渡过难关。这个时代，无论是营销概念，还是产品的研发，要说有多大的创新，像沈总和李总说的，这是没有多大的空间。但我觉得创新是源于对市场和消费者的深层解读，如果真正把目标客户群读懂了，给他贴心的关怀，我觉得创新有很多不竭的灵感。今年下半年，真正高性价比的产品，真正打动了目标客户的产品会脱颖而出。
　　
      政府
      该出手了吗？
      经典语录：“现在只要能够从居民存款里面拿出1/10来就比所有政府救市有效”。
      “最重要的救市点绝对不是在开发商，而是在老百姓。”
　　
      主持人：上周开始，各地纷纷出台楼市救市政策，而本次房交会，政府出台的优惠政策也来得比往年早一些，无论是“大手笔”还是“小打小闹”，现阶段政府应该救市吗？该怎样救？
　　
      莲世界佛世界：我们这么多年把房地产作为支柱产业，现在回过头来看的确需要改变这个观念，因为只有经济发展与房地产行业达到互动的时候，房地产市场才能稳定长远地发展。
　　
      李东：政府应该做的事情，首先应是采取稳健的、积极的金融政策，当然这是中央政府要做的，地方政府做不了。第二点是向生产型企业倾斜，一定要有扶持政策。
　　
      廖馨梅：我认为现阶段政府应该救市，一是放宽金融从紧政策，二是给老百姓实实在在的免税，不仅仅是在房交会期间，而应把免税过程延长。
　　
      高峰：刚开始说到24个城市在出台救市政策，现在传言银行第二套房屋政策的松动，说明政府已经有病了，这就应该吃药，1987年的美国，1995年的中国香港，房价大幅下跌，他们是否感到幸福？通过救市行为也好，通过开发商与消费者的博弈也好，房价下跌了，消费者的幸福感并不一定会上升。
　　
      莲世界佛世界：最重要的救市点绝对不是在开发商，而是在老百姓，就是把政策向老百姓倾斜，然后通过老百姓这块反过来带动开发商。一方面是免税，另一方面是补贴，最重要的就是解决社会困难群体的住房。
　　
      刘维屏：政府救市不要把钱救到开发商口袋里面去了，救市应该要救到老百姓手里，如果把开发税免完了，开发企业降价，这就给了消费者优惠，当然它不降，把钱放到自己的口袋里，这是另外一种方式。通过政府合适的倾斜方式，救市要救到合适的点上。
　　
      李东：现在只要能够从居民存款里面拿出1/10来就比所有政府救市有效。买房的人买的不是房子本身，买的是对未来生活的预期，所以，如果说对未来国家经济长期不看好，是很难刺激市场的，个人认为救市是要救对未来的信心。
　　
      买房
      哪里是底？
      经典语录：“在重庆来讲，任何时候购房其实都是好时机。”
      “买房想抄底跟股市抄底的难度几乎差不多”。
　　
      主持人：那么各位再给购房者一些建议，现在是否是购房的好时机？你们觉得买房应该注意哪些问题，应该是选择性价比比较高的还是先注重品质或者先注重价格？
　　
      李东：如果有自住需求的话，这时候出手还是可以的。只要开发商的资金好转，就不可能再降价，实在挺不住了，就会打一个折把项目转出去。对于高端物业来讲，什么时候买也很难说，一个是国家政策的问题，另外一个是高端物业永远是有钱人的游戏，
　　
      莲世界佛世界：很多城市都出现过卖价倒挂的情况，重庆有一两家，但是悄悄地把它解决了，这证明我们的价格是合理的。从去年上半年到现在房价并没有下降多少。但由于这一阶段工业产品成本、人力资源成本都在提升，在价格不升的情况下让开发商的利润大大缩水，在重庆来讲，任何时候购房其实都是好时机。
　　
      高峰：谁都想买到最低价，但市场最低价谁也不知道在那个位置，但对开发商而言，现在价格已经降到与价值同一水平线上，也是出手的时候了。对于未来，小户型的需求肯定是会增加，但花园洋房和别墅这块，由于资源和生产资源的缺乏，相对来说是一片蓝海。
　　
      李东：希望开发商打出6、7折，几乎不可能，因为6、7折去卖房，如果不能整个卖掉，那对财务上会是一个问题，不如卖项目，一次性把现金收回来。接手这个项目的人绝对不会按这个价格去卖，一定会增加一些成本，它的价格还会涨到目前市场大致的平均水平，所以买房想抄底跟股市抄底的难度几乎差不多。
　　
      刘维屏：现在最好买基本成形的房子，不要买资金紧张之后都修不起来的房子，还有选择信誉比较好的中大型开发企业。现在中高档的房子相对于普通住宅来说打折幅度更大。
　　
      廖馨梅：高端客户无论买品牌，买服务，买环境都没有太大的问题。除开高端以外的其他置业群体，建议考虑性价比，既有良好品质，有满意的服务，又能够给消费者考虑很实惠的。
　　
      莲世界佛世界：如果说一定要追根究底，那就只有等到明年，看看金融危机对实体经济影响到底达到什么程度。但如果从市场来看，在这之间任何一个时间段，价格基本上都是一样的，不会有太大的波动。
　　
      主持手记
　　
      几乎每年的房交会，都会成为一场悬念的盛宴。因为众所周知的国际、国内的疲软的经济大背景，今年的这场秋交会的悬念之球无疑会来得更为鼓胀和饱满。
　　
      对于即将拉开大幕的本次秋交会，坊间形成了两派。
　　
      “看多”派预言：对饥渴的开发商来说，这也许是今年最后的一次反攻和搏击；对购房者而言，本年度的秋交会也许是史上最“牛”、也最为华丽的一道“捡和”盛宴；而对于政府来说，则是一次理直气壮的“救市”之举。

      “看空”派则提前为饥渴的开发商们打起了预防针：“在今年的大环境下，不要对这次房交会寄予过高的期望，这只是你们（开发商）和政府共同玩的一个噱头而已”。
　　
      事实上，在我看来，眼下市场的普遍心理（包括那些所谓的预言家）更像那个荒诞的童话故事《咕咚来了》：一个木瓜掉进池塘里，大象在跑，猴子在跑，老虎、狮子也在跑。一个木瓜引起了整个森林的恐慌和骚动……很多时候，人们总在有意或无意间夸大着并不明白的真相。楼市何尝不是如此？
　　
      因此，我们坚信：秋交会，是盛宴，绝不是噱头。