湖南房地产杂志第九期刊登发表了我司长沙办事处王海鸿、唐娜撰写的题为“长沙市商业地产现状调查与分析”的文章。       附全文如下：

第一部分  总述       2008年对于众多的房地产商和投资商来说是极不平静的一年，期望房市、股市在奥运会前回暖已化为泡影。股市经过半个多月的盘旋，终于跌破2400点大关，再一次进入了下行通道。地产界龙头万科在众多开发商力挺楼价，楼市持续有价无势的局面下率先打破僵局降价销售。上海万科金色雅筑主动返现10万元，杭州万科、宁波万科、南京万科开发的楼盘也相继降价销售，上海金地湾流域、上海中远两湾城、大华锦绣华城等随后摇旗跟随。截止8月底上海市中心楼盘每平方米降幅已达7000元，广州住宅成交均价也跌破万元大关，楼市的价格战已明显浮出水面。在世界经济疲软的大环境下，跟房地产结合紧密的商业地产是随波逐流？还是一枝独秀？成为业内人士和众多投资客关注的新焦点。       据《中国经营报》报道，今年下半年以来，深圳、上海等主要城市的住宅投资热“拐点”隐现，温州投资客、山西煤老板和深圳炒房人这三大炒房团，已纷纷转向商铺投资。在全国各地，一些资金雄厚的投资客不光炒短线，像商铺和商务宾馆之类相对长线的物业同样受到追捧。       全球经济疲软，不少企业也试图通过增加物业持有量增强抵抗成本上涨的能力。中国最具领导地位的百货业龙头企业、最早提出“商业+地产”发展模式的茂业国际2008年开始以自购物业方式拓展开店，其全资子公司太原茂业以4.8亿元收购山西三晋建设开发有限公司的六层物业，并计划未来8年采取盖楼、租赁、收购控股等形式开设50余家百货分店。在国内企业大跨步前进的同时，越来越多的零售、餐饮、酒店等国际品牌纷纷抢驻中国市场，加速在中国的开店计划和开店数量。排名世界第三位的英国零售巨头特易购拟投资3.6亿元在厦门购地自建购物中心，同时选址天津作为其开拓华北区的第一家店、瑞典宜家家居选址南京开店、日本MINISTOP、韩国乐天等知名商选址青岛开店、香港新世界百货挺进沈阳东中街、台湾来雅百货计划五年内在成都开五家连锁店、世界最大的冰淇淋专业连锁店Baskin-Robbins与陕西松茂食品餐饮有限公司达成战略联盟，共同开拓中国大陆的华东与西北市场、世界酒店三大品牌之一法国雅高酒店集团将投资3000万美元在厦门设立宜必斯连锁酒店总部，并将于近期内向周边地区拓展6至8家酒店等等。“炒房客”急转商铺投资、国内企业转型和国际知名品牌的进驻令商业面积的需求迅速增加。商业地产以其稳定收益性受到更多投资客的关注。与一手住宅的观望、降价不同，广州写字楼最近成交活跃，价格坚挺。搜房近期调查显示，投资市场上的目光已逐渐从住宅转向商业地产，商业地产未来的发展趋势整体向好！       长沙作为华中腹地，中部地区的重点发展城市，其独特的地理位置使之在华中区域起到一个承南启北的桥梁作用。同时便捷的铁路与长江水运运输也为其经济的腾飞奠定了坚实的基础。随着国内四个重点建设的城市群之一——长珠潭城市群综合配套改革试验区的获批，城市化进程的不断加快和消费结构的快速升级，城市商业将以较高速度发展，商业营业设施将成为今后的投资热点，而省政府南移，市委、市政府、市人大、市政协西迁、地铁线的规划等，特别是武广高速公路的开通必将带动长沙经济的快速发展，商业地产也将随之进入新一轮的发展期。支撑商业地产快速发展主要有以下几方面：       1、城市基础设施建设加快       城市发展特别是城市交通发展推动了商业地产快速的发展。2008年长沙继续加大基础设施的建设力度，公交站台人性化的改建，车站路、人民路、解放路、书院路等道路的扩建、翻修，街铺的整体规划统一等，全面提升了长沙市面貌，特别是1号、2号地铁线和武广高速公路的规划和修建，郊区商业项目和地铁沿线商业都将得到快速发展。尤其是出入口和中转站，庞大的人流量将带动市场对零售空间的需求，也将由此推动道路交通沿线及周边区域的物业价值。城市基础设施建设的加快，将带动商业地产的快速发展。       2、投资拐点，投资客瞄准商业地产       商业地产与住宅地产不一样，住宅是重大的民生问题不能完全市场化，而商业地产是市场化的投资产品，在已形成的框架中提升城市面貌、提升档次。政府对住宅地产是调控的，而对商业地产并没有出台相关政策调控，所以商业地产的整体环境是利好的。不少投资者认为，住宅市场利空不断，投资成本越来越大，限制越来越多，投资商业地产相比住宅具有收益稳定、持续升值、投资回报率高的特点。此外，商业地产投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而使其投资价值降低，所以越来越多的投资客开始倾向于投资商业地产。       3、政府的推动和引导。       谈到商业地产的发展自然离不开其主体商业。长沙，自古便是商业发达、商贾云集之地。德国麦德隆、美国沃尔玛、法国家乐福、泰国易初莲花、香港新世界、屈臣氏等国际商业巨头纷纷进驻长沙，这些商业地产项目，要么扎堆于传统商圈的中心位置，要么布点于交通便利、消费潜力旺盛区域。它们的进驻，正与长沙的城市商业发展相契合，以“商圈”的形式向周边强劲辐射。       长沙市政府出台《长沙市城市商业网点布局规划（2005年－2020年）》中确定了长沙未来城市商业发展总体目标：到2020年，建设完善1个市级商业中心（五一广场商业中心）、2个市级商业副中心（星沙商业副中心和荣湾镇商业副中心）、10个区域性商业中心（火车站商业中心、伍家岭商业中心、东塘商业中心、红星商业中心、望城坡商业中心、捞霞商业中心、马坡岭商业中心、黎托商业中心、观沙岭商业中心、大托商业中心）、30个社区级商业中心和清水塘文物字画街、坡子街民俗美食街、解放路酒巴一条街等18条主要商业街，并对已形成的商业中心重点进行改造和提升，对新规划的商业中心重点进行业态设置的引导。政府的推动和引导犹如一支催化剂，将带动和促进商业地产的快速发展。       下面将针对政府重点打造的13个市级及区域性商业中心做一个现状描述和发展前景的分析。 第二部分   长沙市商圈调研与分析        一、五一商圈       （一）商圈范围       五一商圈是指以五一广场为中心，东抵蔡锷路、西达太平街、南起城南路、北至营盘路，形状呈长方形，规划控制面积达113公顷。这个区域辖解放西路酒吧一条街、黄兴路步行街、坡子街民俗民食街三条特色街。       （二）商圈现状       五一商圈，号称湖南第一商圈，现有6000余商家，日均客流量30万人次以上，年消费额数十亿元，是长沙人流、物流、资金流、信息流的中心。五一商圈凭借成熟的商业环境与不可复制的优越位置，一直是各路商家必争之地，平和堂、新世界百货、春天百货、王府井百货、百联东方广场都聚集此地、是目前长沙最核心、最繁华的商圈。       此区域商业地产项目有五一大道202、君临国际、少帅府、印象天心。       (三)主要商业及配套       主要商业：       新世界购物中心、平和堂、王府井百货、春天百货、百联东方广场、苏宁电器、国美电器、迪信通、万达沃尔玛购物广场、好又多超市、新大新商业广场、黄兴路步行街、金满地地下商业街、坡子街民俗民食街、解放西路酒吧一条街、中山路商业街。       主要配套：       餐饮：麦当劳、肯德基、金牛角王中西餐厅、火宫殿、不了锅、杨裕兴、黄春和、蒙娜丽莎西餐厅、花之林、桂林人、四喜馄饨、傣妹、辣阿婆、季季红火锅等。       银行：建设银行、商业银行、工商银行、中国银行、中信银行、招商银行、交通银行       酒店：友谊宾馆、万代大酒店、国贸大酒店、皇冠假日酒店、7天快捷酒店。       娱乐：金色年华KTV、温莎KTV、钻石钱柜KTV、星光灿烂、魅力四射。       交通：旅1、12、312、401、803、138、11、117、118、405、143、202等。       （四）租售情况调查分析       1、集中式商业 物业名称 规模（㎡） 层数 物业类型 商业业态 档次 经营品种 营运方式 春天百货 12000 6层 商业、商务 百货 中档 服饰、日用百货、家用电器 联营 万达购物广场 48000 4层 商业 综合超市 中档 服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、电影城 租赁 王府井百货 70000 12层 商业 百货 中高档 服饰、化妆品、珠宝、钟表、床品、小家电、餐饮、休闲 联营 平和堂 50000 9层 商业、商务 百货 中高档 服饰、化妆品、珠宝、钟表、床品、小家电、餐饮、休闲 联营 百联东方 76000 8层 商业 百货 高档 服饰、化妆品、珠宝、钟表、床品、小家电、餐饮、休闲 联营 新世界购物中心 35000 8层 商业 百货 高档 服饰、化妆品、珠宝、钟表、床品、小家电、餐饮、休闲 联营 新大新 25000 3层 商业、住宅 综合超市 中档 日用百货、服装、化妆品、饰品 联营 国美电器 5000 2层 商业、住宅 电器专业店 中档 家电类产品 联营 苏宁电器 7500 3层 商业、住宅 电器专业店 中档 家电类产品 联营 金满地 27000 1层 商业 地下步行街 中低档 服装、饰品 租赁       2、街铺       根据我司对五一商圈的长期跟踪及本次实地调查情况来看，五一商圈几条主要街道临街铺面的租售情况大致如下：       黄兴南路步行街售价30000-55000元/m²，平均租金价格在300-800元/m²•月，少量铺面甚至超过1000元/m²•月；       解放西路街铺20000-30000元/m²，平均租金价格在200-450元/m²•月；       蔡锷南路街铺15000-30000元/m²，平均租金价格在150-350元/m²•月；       中山路商业街铺的租金价格相对较低，平均租金价格在150-250元/m²•月（大部分含税费）       （五）商圈业态构成       五一路：写字楼、影楼、百货、美容、健身、餐饮；黄兴南路和黄兴中路：百货、电器/通迅专业店、餐饮、娱乐、休闲；解放西路：酒吧一条街；坡子街：美食一条街。       （六）消费群体及消费力分析       五一商圈消费群体以长沙本地的中青年人为主，少部分来源于外地旅游及周边城市的消费者。因商业及其各项配套功能完善，完全是一站式服务，所以是长沙消费能力最强的商圈，也是商家必争的寸土寸金之地。       （七）商圈前景       对于商业地产而言，地段是其命脉。地段的无可比拟性首先体现在其交通与生活配套设施上，而这些优势五一广场商业中心全部具备。正是基于对五一广场商业中心这一黄金口岸的认同，众多商家、开发商、投资者对区域内的商业物业极具信心，市场竞争将更为激烈，但因其商业及配套已基本趋于饱和，未来发展将以旧物业改造、升级换代为主。        二、溁湾镇商圈       （一）商圈范围       以枫林一路与麓山路交汇处为中心，向南辐射至棋牌路湖南大学，北至桐梓坡路，东达潇湘路，西抵金星路，是河西最为成熟的一个商圈。       （二）商圈现状       溁湾镇市级商业副中心与五一商圈仅一江之隔，是岳麓区的核心。随着市委、市政府、市人大、市政协的西迁，及大学城庞大的消费基础，该商圈近年发展速度迅猛，现在溁湾镇汇聚了通程电器、通程百货、新一佳超市、国美电器。       此区域商业地产项目有共和世家、建发•西山汇景、江岸景苑、麓山才苑。       （三）商业及配套       大型商业：       通程商业广场、新一佳超市、国美电器、通程电器、百幸鞋业、新外滩商业广场、苏宁电器、步步高超市、麓山服装精品市场       配套：       连锁餐饮：肯德基、麦当劳、必胜客、不了锅、四喜馄饨、蒸有味•华人、桂林人、杨裕兴       酒店：麓山宾馆、枫林宾馆、7天酒店、湖南盐业宾馆       银行：中国银行、农村合作银行、建设银行、浦发银行、招商银行、交通银行、工商银行、农业银行      交通：6、12、303、305、309、315、318、325、903等公交路线       （四）租售情况调查分析       1、集中商业 物业名称 规模（㎡） 层数 物业类型 商业业态 档次 经营品种 营运方式 通程商业广场 66000 6层 商业 百货 中档 服饰、化妆品、珠宝、钟表、床品、小家电、餐饮、电影院 联营 新一佳 11000 1层 商业 综合超市 中档 服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、小家电、文体 自营 国美电器 2500 3层 商业 电器专业店 中档 家电类产品 联营 通程电器 3000 3层 商业 电器专业店 中档 家电类产品 联营 百幸鞋业 500 1层 商业 鞋业专业店 中档 鞋 自营 步步高 3500 1层 商业、住宅 超市 中档 服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、小家电、文体 自营 苏宁电器 3500 3层 商业、住宅 电器专业店 中档 家电类产品 联营       2、街铺       枫林一路租金在150-400元/㎡•月不等；       银盆岭路租金在100-300元/㎡•月不等；       新外滩商业广场租金在20-150元/㎡•月不等；       麓山服装精品市场租金在20-180元/㎡•月不等       （五）商圈业态构成       商圈内业态基本齐全，大型百货暂时只有通程商业广场，电器专卖城有国美、通程及苏宁，连锁餐饮以服务河西高校学生的中餐厅为主，娱乐休闲场所较多，上档次的较少。总体来看业态以中低档为主，高档消费市场空白，这与该区域的消费群体主要以学生为主，而且该商圈离五一商圈仅隔一条江。       （六）消费群体及消费力分析       河西有以中南大学、湖南大学、湖南师范大学为代表的30多所高等院校、科研院所，在校大学生达16万人，各类科技人员10万余人,是全省典型的文化区、科教区。所以消费群体主要为该区的老师跟学生，学生的购买力较弱，以满足生活基本需求为主。       （七）商圈前景       溁湾商圈除通程商业广场、新一佳超市、通程电器、国美电器、苏宁电器、步步高有一定规模外，大多属于独立小门面经营，目前规划混乱、消费能力偏低是制约其发展的主要因素。随着河西先导区战略思路的确定，河西将作为政府重点开发区域。“三圈一带一核心”的产业布局、“三纵四横”七条快速路及18条过江通道对接河东（14条过江大桥、4条过江隧道），将为溁湾镇这个市级副商业中心带来具大的发展潜力，溁湾商圈将很快在众多商圈中脱颖而出。        三、星沙商圈       （一）商圈范围      星沙商圈向南辐射至漓湘路，北至特立路，西达西辅道，东达金华路。       （二）商圈现状       1996年长沙县政府迁址星沙镇，2000年星沙成为国家级经济技术开发区，凭借优越的地理位置和政策扶持，星沙的发展一日千里。三一重工、飞利浦、山河智能、浦沅机械、长丰猎豹、北汽福田等优势产业集聚于此，经济总量急剧增长。在此基础上，星沙的消费能力亦呈抛物线上升趋势，星沙商业乐园、通程商业广场、易初莲花、新一佳，在这个仅仅只有24平方公里的土地上，星沙绽放出她独特的魅力。       此区域商业地产有楚天•馨苑、尚城、锦璨家园、凤凰城、香槟小镇、尚都花园城、楚天家园。       （三）商业及配套       大型商业：       通程商业广场、易初莲花超市、新一佳、步步高、苏宁、通程电器、迪信通       配套：       餐饮：肯德基、麦当劳、大蓉和、玉楼东、老树咖啡、上岛咖啡、德克士、蒙娜丽莎中西餐厅       酒店：华天之星、星期天酒店、天成酒店、明源酒店、紫鑫酒店、明珠国际大酒店、开元大酒店       银行：农业银行、建设银行、工商银行、光大银行、招商银行、中信银行、兴业银行、长沙商业银行       交通：501、127、701、703、126从长沙到星沙       （四）租售情况调查分析       1、集中商业 物业名称 规模（㎡） 层数 物业类型 商业业态 档次 经营品种 营运方式 通程商业广场 42000 1层 商业 地下步行街 中档 服饰、家居用品、化妆品、珠宝、小吃、酒吧 租赁 易初莲花 32000 3层 商业 综合超市 中档 服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、家电、文体 自营 新一佳 5000 1层 商业 综合超市 中档 服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、家电、文体 自营 苏  宁 2500 3层 商业、住宅 电器专业店 中档 家电类产品 联营 通程电器 4500 1层 商业 电器专业店 中档 家电类产品 联营 步步高 5400 2层 商业 综合超市 中档 服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、小家电、文体 自营 迪信通 500 1层 商业 手机专业店 中档 手机     自营       2、街铺       通程商业广场商铺租金200-300元/㎡•月不等；       星沙一区二区三区服装城商铺租金30-40元/㎡•月不等       （五）商圈业态构成       超市有国内连锁新一佳、步步高跟国际连锁易初莲花，专业电器卖场有苏宁和通程，另外有两个家居建材市场，规模上不及井湾子，但是没有综合百货类大卖场，休闲娱乐以足浴城为主，集中在天华路。总体来说该商圈以满足星城居民生活基本需求为主，缺乏大型百货商场，档次中等偏低。       （六）消费群体及消费力分析       主要以星城居民为主，星沙目前城镇人口为15万人，流动人口10万人，星沙是全国百家强县之一，消费力较强。因为离长沙市很近，购买力强的消费者选择去长沙购物，所以暂没有大型百货商场。       （七）商圈前景       优美的自然环境，便利的交通，星沙的商业地产有着不可替代的独特优势。但也正因为其与紧邻长沙市的特殊地理位置，交通便达，商业多以超市、家电、专卖店、餐饮为主，而缺乏中高档现代百货。有消息传言星沙镇将并入长沙市，成为长沙的第六区。星沙镇作为国家级经济技术开发区，长沙城市的自然延伸带，其已经在扮演长沙“第六区”的角色，未来商圈发展应以引进大型百货店，以及一批颇具档次的专卖店、专业店为主，并适度发展餐饮住宿、文化娱乐、超市等网点，完善居民日常生活服务设施，形成与长沙经济技术开发区和星沙镇综合性新城相协调、配套齐全、功能完备的现代都市商业中心。        四、火车站商圈       （一）商圈范围       火车站商圈以火车站为中心向北辐射至营盘路，南达朝晖路，西至韶山路，东到万家丽路。         （二）商圈现状       火车站商业中心属于口岸物业，交通便利、人潮汹涌，区域内汇集了阿波罗商业广场、晓园数码摄影器材城、金苹果服装批发市场、国美电器、三湘南湖大市场、家润多千禧店、家润多朝阳店、华海3C电脑城、百脑汇、国储、QQ电脑城……日杂百货、餐饮酒店、服装、电子电器、娱乐休闲等各类行业遍布各处。其最主要的经营行业有IT电器、服饰、建材、超市四大类，其中IT卖场和建材市场在国内都有很大的知名度。由于受火车站、长株潭汽车站、民航大酒店的影响，火车站商圈交通优势明显，同时带旺周边酒店业、娱乐休闲以及餐饮。但同时火车站人流很杂，商圈整体商业形象不佳，大型百货商场仅有友谊阿波罗商业广场，巨大人流车流带来的交通拥堵、停车难题也困扰其发展。       此区域商业地产项目有湘域中央、天佑·国际、凯旋国际、国储·城市天地、万象新天、星典时代、铭城国际、左岸右岸。       （三）大型商业及配套       大型商业：       阿波罗商场、家润多千禧店、家润多朝阳店、家润多百货、百脑汇、通程电器、国美、国储电脑城、QQ电脑城、晓园数码摄影器材城、合峰电脑城、赛博电脑广场、苏宁、华海3C广场、金萍果大市场、金太阳服饰城、朝阳时代服饰城、金芒果大市场、新兴大市场               配套：       连锁餐饮：德克士、肯德基、麦当劳、杨裕兴、桂林人、玉楼东、秦皇食府       酒店：三九楚云大酒店、蓝天大酒店、华天之星、今朝大酒店、凯旋大酒店、泰成大酒店、紫东阁华天大酒店、民航大酒店、海程大酒店       银行：建设银行、工商银行、浦发银行、长沙商业银行、农业银行、招商银行       交通：1、2、127、146、202、7、9、111、114等公交车经过，火车站为长沙最大的公交停靠点       （四）租售情况分析        1、集中商业 物业名称 规模（㎡） 层数 物业类型 商业业态 档次 经营品种 营运方式 友谊阿波罗 55000 5层 商业 百货 中高档 服饰、化妆品、珠宝、床上用品、休闲娱乐 联营 家润多千禧店 3600 3层 商业、商务 综合超市 中档 服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、小家电 自营 国美电器 2400 2层 商业 电器专业店 中档 家电类产品 联营 国储电脑城 17000 6层 商业、住宅 IT专业店 中档 IT类产品 租赁 QQ电脑城 10000 5层 商业、商务 IT专业店 中档 IT类产品 租赁 晓园数码摄影城 3600 3层 商业 摄影器材专业店 中档 摄影器材类产品 租赁       2、街铺       国储电脑城租金分楼层在100-500元/㎡•月不等；       QQ电脑城租金分楼层在80-450元/㎡•月不等；       金萍果大市场租金180-300元/㎡•月不等；       朝阳时代服饰广场租金80-260元/㎡•月不等；       车站北路租金160-350元/㎡•月不等；       车站中路租金300-800元/㎡•月不等       （五）商圈业态构成       火车站商圈业态齐全，尤其以电脑及电子数码产品销售为主，有7家大型IT专业卖场：百脑汇、国储电脑城、QQ电脑城、晓园数码摄影器材城、合峰电脑城、赛博电脑广场、华海3C广场。另外苏宁、国美、通程电器、家润多家电超市也有大量IT产品销售，已形成湖南省最大的电脑及电子产品集散地，辐射面广。       另外还有长沙最早的服装鞋帽批发市场——长沙市金苹果大市场（原称长沙市金苹果服装鞋子批发市场）占地60亩，铺面3000个，年交易额约6个亿。经营范围有服装、鞋类、小百货、皮革制品和床上用品。目前已形成颇具规模的五个服饰城以及临街的一些专卖店。       （六）消费群体及消费力分析       商圈中心区域人口总数接近35万，分别为IT人士、写字楼白领、企事业单位以及原有居民群，其中以IT人士为主。另外，外地旅客也占有相当的消费比例，所以消费力参差不齐。       （七）商圈前景       依托火车站的交通、人流优势，火车站商业中心一直是长沙商圈幸运的领先者，是目前出入长沙最主要的口岸之一，流动人口多、素质杂，因此该商圈的经营类别也相对比较复杂，“宰客”现象严重，本地消费者在此购物比较少。另外，新的武广高速建好后，火车站的人流将分流一部分。但以 IT卖场、服装批发市场和建材市场的影响力，客源仍比较稳定。如果该商圈一直努力打造“诚信商圈”，积极引进品牌商家，火车站商圈后劲依然充足。       五、东塘商圈       （一）商圈范围       东塘商圈地处劳动路和韶山路交汇处，辐射范围东至车站路，西至芙蓉路，南至新建路，北至城南路。       （二）商圈现状       东塘商业中心是除五一广场商业中心外，与火车站并重的商圈，目前东塘不仅拥有百年老店火宫殿，还有金色家族、友谊商城、百幸鞋城、通程电器、步步高生活超市、家润多赤岗店、大都市商业街、平和堂等，而且还有麦当劳、肯德基落户东塘商圈，构筑了东塘大商业格局，成为长沙南部一个重要的节点，现东塘商圈的商业业态分布日趋成熟。       此区域商业地产项目建鸿达•华都、三重•星都心苑、长城非常生活、东一商业广场。       （三）大型商业及配套       大型商业：金世纪商城、金色家族通程世界名品中心、友谊商城、平和堂、家润多两家门店（东塘、赤岗冲）、新一佳、步步高、国美电器、通程电器、大都市商业街。       配套：       酒店：东方大酒店、神蜀大酒店、南枫酒店、华宇大酒店、天洋大酒店       餐饮：肯德基、麦当劳、金牛角中西餐厅、火宫殿、双燕楼百年馄饨店、米萝咖啡、上岛咖啡       银行：农业银行、建设银行、工商银行、中信银行、兴业银行、浦发银行、中国银行       交通：韶山中路、劳动中路交界处，有2、7、145、602、601、703、314、137、123、601等公交车经过。       （四）租售情况调查分析       1、集中商业 物业名称 规模（㎡） 层数 物业类型 商业业态 档次 经营品种 营运方式 金色家族 6000 6层 商业 百货 高档 服饰、饰品、化妆品、珠宝、名表、餐饮、美容院 联营 步步高 17000 4层 商业 综合超市 中档 服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、电器 自营 大都市地下商业街 19000 6个区 商业 地下步行街 中档 饰品、服饰、娱乐休闲、电子游戏 租赁 通程电器 8000 5层 住宅、商业 电器专业店 中档 家电类产品 联营 友谊商城 25000 6层 商业 百货 中高档 珠宝、化妆品、服饰、家电、体育用品、厨具、床上用品 联营 平和堂 60000 10层 商业、商务 百货 中高档 珠宝、化妆品、服饰、家电、体育用品、厨具、床上用品 联营       2、街铺       韶山中路街铺平均售价30000-55000元/m²之间，平均租金在100-500 元/m²•月之间；       韶山北路街铺平均售价30000-55000元/m²，平均租金100-500 元/m²•月之间；       韶山南路街铺平均售价30000-55000元/m²，平均租金100-400 元/m²•月之间；       劳动西路街铺平均售价20000-30000元/m²，平均租金80-400元 /m²•月之间；       大都市步行街街铺平均售价15000-30000元/m²，平均租金80-250元/m²•月之间。       （五）商圈业态构成       东塘商圈主要以百货超市形态为主，餐饮娱乐为辅。各大连锁百货超市都已进驻东塘，中西餐厅以及各类小吃店品种齐全，基本满足消费者的需求，但档次上低于五一商圈。文化产业主要集中在雅礼中学附近。       （六）消费群体及消费力分析       东塘商圈周边分布有省人大、省水利厅、省国税局、省话剧团、省教育出版社以及湖南中医院大学、稻田中学、雅礼中学，消费群体主要为行政单位工作人员和学生，注重品牌跟品质，消费力较强。       （七）商圈前景       交通便利是商业地产必备的要素，虽然东塘商业中心的商业格局已趋于完善，曙光路与车站路的桂花路的大规模拓改，推动了东塘商圈的再度升级与扩容，其商业规模与繁华程度将会直逼五一广场商业中心。         六、伍家岭商圈       （一）商圈范围       芙蓉路与丽臣路交汇处。辐射范围东至车站路，西至湘江路，南至湘雅路，北至栖凤路。       （二）商圈现状       伍家岭区域曾经在比较长的一段时间内是长沙商圈中的佼佼者，湘雅医院、华夏大市场、开福寺旅游商贸、滨江文化园为伍家岭聚集了大量人流，消费指数比较高。但前几年由于原普尔斯马特、北斗星商贸城的关门，长泰大厦的无人接手，伍家岭商圈被称为长沙商圈中的“没落贵族”。但是这两年来，天健•芙蓉盛世、伍家岭生活广场、锦绣华天、四达•新时代广场等楼盘的兴建，给该区域重新注入了活力。       此区域商业地产项目：天健•芙蓉盛世、滨江•君悦香邸、建发•湘江北尚、伍家岭生活广场二期。       （三）大型商业及配套       大型商业：新一佳、泰阳商城、新河家具城、伍家岭机电市场、伍家岭生活广场、通程电器。       配套：       餐饮：雅丽食府、天怡食府、米萝咖啡、咖啡之冀、活鱼村食府、大旺角酒楼、华悦食府、水牛湾酒楼、麦当劳       酒店：好来登大酒店、新闻大酒店、日晟大酒店、益友大酒店 、康桥大酒店、华悦大酒店       娱乐：诺亚方舟娱乐港、伊甸园洗浴广场       银行：工商银行、长沙商业银行、中国银行       交通：111、142、116、143、368、406等公交车经过       （四）租售情况调查分析       1、集中商业 物业名称 规模（㎡） 层数 物业类型 商业业态 档次 经营品种 营运方式 泰阳商城 3000 2层 商业 超市、电器专业店 低档 家电类产品、蔬果、粮油副食 自营 新一佳 10400 2层带夹层 商业 综合超市 中档 服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、家电 自营 通程电器 3000 3层 商业、住宅 电器专业店 中档 家电类产品 自营 新河家具城 20000 2层 商业 批发市场 低档 家具、生鲜、鞋类、布艺 租赁       2、街铺       华夏路：街铺平均售价15000-30000元/m²之间，平均租金在100-300元 /m²•月之间；       丽臣路：街铺平均售价15000-25000元/m²之间，平均租金在80-150元 /m²•月之间；       开福寺路：街铺平均租金在100 元/m²•月之间；       伍家岭生活广场：首层临街商铺20000元/㎡，内街10000元/㎡；二层6000—8000元/㎡。       （五）商圈业态构成       伍家岭商圈，业态不全，主要是满足人们的基本生活要求。整体商业形象较为破败，档次不高。维多利购物中心（原北半星商厦）、泰阳商城由传统百货转营，现在百货功能已不复存在，重装后以批发和家电卖场为主，档次不高。相对而言，新一佳超市及附近的娱乐、餐饮相对较旺。另外芙蓉中路上分布有众多写字楼跟金融大厦。       （六）消费群体及消费力分析 周边居民跟写字楼里的白领构成伍家岭商圈最主要的消费群体，消费力能力还是比较强，但是由于波隆立交桥影响了商业的扎堆效应，所以目前该区域的商业氛围不浓。       （七）商圈前景       伍家岭商业中心作为北部的传统商圈，其应有的作用一直没有得到完全发挥。随着开福区政府重振伍家岭商圈构想的提出，开福区将集大力开发伍家岭周边新河三角洲，并将滨江文化公园和开福寺旅游商贸圈的建设纳入整个伍家岭大商圈。根据新规划，新河三角洲将充分利用现有特点及周边环境特色，形成“两条绿化带、三个绿化块、三条区干道（一横两纵）、三个功能区”的结构模式。而开福寺附近将打造一个宗教旅游购物中心，开福寺路拓展延伸到芙蓉路上，同时区域内各住宅小区的开发，让伍家岭商业中心目前不很景气的现状得到改变，其再一次兴起将是一个必然的趋势。         七、红星商圈       （一）商圈范围       红星商业中心以湘府路与韶山路交汇处为核心，向南辐射至汽车南站，北至新韶西路，东至洞井路，西达至芙蓉南路省政府。       （二）商圈现状       依托汽车南站、红星大市场、红星国际会展中心等人流、物流优势，该区域饮食、住宿需求较大，但目前的配套设施还无法满足当前需求，该区域内唯一稍具规模的步步高超市人流量相当大，到会展中心开展时尤盛。       此区域商业地产项目有融程国际花园酒店、红星•国际星城、标志长沙商务中心、天城•泰祥苑、岳泰•理想城。       （三）大型商业及配套       大型商业：       井湾子家具城、红星井湾子商业广场、天剑商场、红星建材交易中心、湘府百货、通程电器、步步高、红星商业广场、红星美凯龙家具广场       配套：       餐饮：肯德基、玉楼东、湘西部落、米萝咖啡、左岸风情中西餐厅       酒店：华都酒店、延年商务酒店、林海宾馆       银行：工商银行、交通银行、光大银行       交通：123、802、134、703、134、147、502、7等公交车经过       （四）商铺租售情况       1、集中商业 物业名称 规模（㎡） 层数 物业类型 商业业态 档次 经营品种 营运方式 湘府百货 10000 4层 商业 百货 中低档 服饰、化妆品、电玩、餐饮 租赁 步步高超市 12000 1层 商业 综合超市 中档 服饰、日用百货、蔬果、粮油副食、电器 自营 红星美凯龙 60000 4层 商业 家居专业店 高档 家居 租赁 红星服饰广场 3000 3层 商业 服饰卖场 低档 服饰 租赁       2、商铺：       韶山路：街铺平均租金在50元 /m²•月•月；       湘府路：街铺平均租金在35—40元 /m²•月之间；       步步高周边：街铺平均租金在150-250元 /m²•月。       （五）商圈业态构成       红星商圈是借农博会之机而迅速崛起的南部商圈，商圈内汇聚了多个专业批发市场，主要以家居建材、五金机械为主。毗邻汽车南站，餐饮跟酒店业较为发达，但是多为一些档次较低的餐馆旅馆。受区域整体市场消费水平以及消费意识限制，商业氛围不成熟，仅有两家档次较低的百货商场。整体来说该商圈业态单一，消费档次不高。       （六）消费群体及消费力分析       消费群体以周边居民与往来顾客为主，随着省政府的南迁以及周边各大高档楼盘的开发，未来的消费潜力巨大。       （七）商圈前景       良好的发展前景、绝对的区位优势、巨大的升值潜力毋庸置疑，红星商业中心在未来长株潭三市融城后，将激发其更大的潜力，作为将来的财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈，重点将放在发展品牌餐饮、酒店业。同时，圭塘河旅游风光带建设进程的加速，将促进该区域不仅仅是未来的全省政治文化经济中心区，也是集购物、美食、娱乐、休闲于一体的休闲区。可以预见，未来5-10年，将有近20万人陆续迁入该区域生活、工作，一个商业繁荣、文化勃兴、人气齐聚、生活配套完善、居住氛围浓厚的中央政务区将会在这片活力充沛的土地上迅速崛起。         八、望城坡商圈       （一）商圈介绍       望城坡商圈地处长沙行政中心、大学城教育中心、麓谷高新区、岳麓山文化旅游区、长沙西站交通枢纽等五大中心的核心地。该商圈已建起了郁金香家居装饰建材广场、广大环球家具超市、湘浙小商品城、河西布匹市场、摩托车配件市场等各种专业市场，以及双鹤药业为龙头的销售总额超过30亿元的现代医药物流配送基地。       （二）商圈前景       由于长沙西站的独特地理位置，使得处在西站旁的望城坡成了长沙的交通通衢之地。目前望城坡已经成了集长沙西大门二环、高速、国道、桥、公交、港口6位一体，交通网络四通八达的地段。望城坡内联长沙城区，直达火车站和各主要街道，外系宁乡、常德、株州、湘潭、益阳、张家界等60个市县，交通的发达为其注入了发展活力。        九、观沙岭商圈       （一）商圈介绍       随着市政府西迁，市府周边地区逐渐形成了一个新兴的经济发展增长带， 也为观沙岭商圈带来了众多的发展商机。依托岳麓大道、金星路、银杉路、杜鹃路和北大桥桥头，重点发展商务、会展、商贸餐饮和高档房产等行业，建设商务楼宇，发展“总部经济”，构建岳麓新城楼宇经济核心发展区。该商圈已汇集了新一佳超市、沃尔玛超市、安居乐园建材超市、茉莉花大酒店、时代帝景大酒店，各大楼盘滨江•金座、盛大•泽西城、湘腾城市广场、美林银谷等也相继开工。       （二）商圈前景           观沙岭商业中心随着岳麓新城规划构架的进一步落实和完善，由于便利的交通、相对较低的地价和各项优惠措施，使得区域内房地产开发越来越火热。逐渐形成了一个新兴的经发展增长极，带来了众多的发展商机。在吸引了房地产开发公司的同时，也吸引了大量置业者，人流迅速增多也为该区域的消费打下坚实基础。预计观沙岭商业中心未来将依托岳麓大道、金星路、 银杉路、杜鹃路和北大桥桥头，重点发展商务、会展、商贸餐饮和高档房产等行业，建设商务楼宇，发展“总部经济”，构建岳麓新城楼宇经济核心发展区。       十、马坡岭商圈       （一）商圈介绍       马坡岭商业中心位于芙蓉区东部隆平高科技园内，与长沙县星沙镇共同组成长沙市的副中心城市—星马新城。该商圈仅有一个小型农贸市满足周边市民的生活需求，未形成上规模的商业广场，商业氛围不浓，目前该区域内房地产开发还未受到广泛关注。       （二）商圈前景       根据长沙市城市商业网点布局规划，未来该区域将建起一座三万平米以上的农副产品批发市场以及服务于该区域的生鲜超市，并继续发展科技市场，完善购物、餐饮、休闲、生活服务等配套服务设施，构建以服务于长沙县、浏阳市为主要对象的区域性商业中心。         十一、黎托商圈       （一）商圈介绍       黎托商圈位于雨花区东部，紧依美丽的浏阳河，是长沙市即将崛起的新商圈和正在建设的东大门。16平方公里的区域内汇集了武广（沪昆）高速铁路长沙客运站、长株潭汽车总站、城市地铁黎托站等交通站点，投入运营后预计日均人流将达10万人次以上，将构建省会长沙市现代交通枢纽和新型商业中心。商圈内现有美国卡尔森酒店集团、湘诚阳光100国际新城、中港珠宝旅游城、海宁长沙皮革城、报业文化新城等项目签约入驻，将与新客站同步启动，2009年竣工投入运营。目前，黎托商圈有可开发用地7800亩，按照城市规划要求，开发建设武广新客站核心区、浏阳河风光带、潭阳滨江乐园等重点项目。       （二）商圈前景           黎托商业中心将以武广高建铁路黎托客运站的建设为契机，建设完善配套商业设施，各项交通设施投入运行后，预计该区域日客流量将达10万人次，旺盛的人流、物流需要完善的商业设施配套，占地5000亩的黎托商业中心就是未来该区域新型现代商业的重要载体。       十二、大托商圈       （一）商圈介绍       大托商业中心目前在商业上还处于规划布局阶段，交通网络已开始打造，比利华山、格兰小镇、橘郡•米哈斯、愿景•暮云及青年汇等楼盘聚集此处，欧州城、中信新城的商业部分也已动工建设。       （二）商圈前景       依托长株潭三市经济一体化和大托机场口的区位优势，以及以中信新城购物中心为代表的商家落户于此，结合天心生态新城的建设，逐步发展形成一个新的区域商业中心。省政府、天心区政府南迁，“三馆一中心”（省科技馆、省地质博物馆、省群艺馆、省青少年活动中心）四大省级配套正式动工，昭示着长株潭融城进入了实质性高速发展阶段。地铁一号线也将连接大托商圈，为大托圈的发展带来更大的契机。         十三、捞霞商圈       （一）商圈介绍       开福区属于老城区，长久以来，人们形容长沙经济状况 一向是“南帝北丐”，为了甩掉“北丐”的帽子，开福区近年来积极改造旧区，拓展新区，加强基础设施及相关配套的建设。其中以开福区政府北移、长石铁路霞凝站通车和霞凝港启航为契机，景香苑、广福园、世纪春天、恒鑫•澜北湾、长泰豪园、湘江世纪城等十几个楼盘相继建成，珠江花城、万国城等外来大盘先后落户，共同构成了捞霞板块。区域内的顺天•黄金海岸等带商业的项目，受到了市场的热捧。       （二）商圈前景       《湖南金霞物流中心物流与交通规划》初步方案已出台，金霞商业中心位于开福区霞凝新港城内，是开福区现代新城，也是长沙市未来发展重心。其主要功能是服务于依托霞凝新港和长沙火车货运北站为中心的物流园，以及沿长沙经开区外围的青竹湖外商城工业小区和大明工业园为对象的商业活动，辐射范围包括长沙县和望城县广大区域。捞霞商业中心将成为水陆联运中心，并适当发展居住和商业贸易的综合性物流中心，打造中南地区最大的现代化物流中心。正在加速的新型工业化进程为该物流中心带来了机遇，从而带动城北的发展。        第三部分  2008年长沙市商业地产供应一览表  楼盘名称 物业类型 商业规模 推出时间 价格/备注 所处商圈 五一大道202 住宅、商业 4层共8000㎡ 08年10月 未定 五一商圈 华美欧大厦 住宅、商业 4层共9600㎡ 08年11月 未定 五一商圈 君临国际 住宅、商业 6层共8000㎡ 08年7月 整体招商 五一商圈 印象天心 住宅、商业 2层 08年10月 未定 五一商圈 少帅府 住宅、商业 1层 08年10月 未定 五一商圈 共和世家 住宅、商业 1层 08年4月 6000-20000元/㎡ 溁湾镇 建发·西山汇景 住宅、商业 1层 08年12月 未定 溁湾镇 岳麓·现代城 住宅、商业 1层 08年10月 未定，规划做IT业 溁湾镇 楚天·馨苑 住宅、商业 1层 08年6月 均价10000元/㎡ 星沙商圈 尚城 住宅、商业 2层共8000㎡ 08年12月 未定 星沙商圈 荣鑫家园 住宅、商业 3层共2500㎡ 08年12月 未定 星沙商圈 尚都花园城 住宅、商业 2层300米商业街 08年12月 未定 星沙商圈 香槟小镇 住宅、商业 2层200米商业街 08年11月 未定 星沙商圈 锦璨家园 住宅、商业 1层 08年2月 4800-7000元/㎡ 星沙商圈 凤凰城 住宅、商业 1层 08年10月 未定 星沙商圈 东玺门 住宅、商业 3层共18000㎡ 08年4月 整体招商,一楼引进人人乐超市 火车站商圈 铭城国际 商务、商业 3层共6000㎡ 08年6月 26000-29000元/㎡ 火车站商圈 万象新天 商业 1层400米商业街 07年12月 19000-32000元/㎡ 火车站商圈 西子花苑 住宅、商业 1层 08年9月 起价17000元/㎡ 火车站商圈 上河国际商业广场三期 住宅、商业、商务 150000㎡ 09年上半年 未定 火车站商圈 融圣国际 住宅、商业 1层 08年11月 未定 火车站商圈 星典时代 住宅、商业 1层 08年5月 20000-24000元/㎡ 火车站商圈 左岸右岸 住宅、商业 3层共3500㎡ 08年6月 23000-25000元/㎡ 火车站商圈 湘域中央 商务、商业 1层 08年上半年 均价50000/㎡ 火车站商圈 建鸿达·现代华都 商务、商业 6层 08年上半年 整体招商,1到3层引进国美电器 东塘商圈 三重·星都心苑 住宅、商业 1层 08年6月 12800-22800元/㎡ 东塘商圈 长城·非常生活 住宅、商业 4层共4000㎡ 08年8月 4000-19000元/㎡ 东塘商圈 湘江北尚 住宅、商业 1层 08年3月 均价15000元/㎡ 伍家岭商圈 伍家岭生活广场二期 住宅、商业 2层共4000㎡ 08年7月 均价15000元/㎡ 伍家岭商圈 通华·SOHO天都 住宅、商业 4层共17000㎡ 08年12月 未定 伍家岭商圈 四季美景·香樟雅郡 住宅、商业 1层 08年5月 均价18000元/㎡ 伍家岭商圈 天健·芙蓉盛世 住宅、商业 4层共16000㎡ 08年上半年 引进深圳岁宝百货 伍家岭商圈 红星·国际新城 住宅、商业 4层共30000㎡ 08年10月 整体招商 红星商圈 融城花园酒店 商务 26层 08年上半年 均价12000元/㎡ 红星商圈 岳泰·理想家园 住宅、商业 450米的商业街 09年上半年 未定 红星商圈 标志·长沙商务中心 商务、商业 4层共12000㎡ 08年7月 一层20000-26000元/㎡,二三层整体招商,B1F引进新一佳 红星商圈 未来城·科学家园 住宅、商业 4层共10000㎡ 09年上半年 未定 望城坡商圈 麓山枫·情 住宅、商业 800米的商业街 08年12月 未定 望城坡商圈 湘腾城市广场 住宅、商业 3层共48000㎡ 09年上半年 未定 观沙岭商圈 盛大·泽西城 住宅、商业 2层共5000㎡ 08年10月 未定 观沙岭商圈 美林银谷 住宅、商业 4层共9000㎡ 08年10月 未定 观沙岭商圈 滨江·金座 住宅、商业 1层共1200㎡ 08年12月 未定 观沙岭商圈 早安星城 住宅、商业 1层 08年6月 8500-9500元/㎡ 马坡岭商圈 嘉宇·盛世华章 住宅、商业 1层 08年12月 均价18000元/㎡ 黎托商圈 绿城·桂花城 住宅、商业 2层共18000㎡ 08年2月 8000-16000元/㎡ 黎托商圈 中信新城 住宅、商务、商业 150000㎡ 08年11月 均价28000元/㎡ 大托商圈 长沙欧洲城 住宅、商业 16000㎡ 08年7月 均价18000元/㎡ 大托商圈 顺天·黄金海岸 住宅、商业 200米的商业街 08年2月 15000-20000元/㎡ 捞霞商圈               从上面的数据可以看出，长沙商业地产供应面积最大的是火车站商圈和大托商圈，两个商圈的商业地产面积都近20万平方米，可以预见未来3年内商业发展潜力较大。而五一商圈商业地产面积仅3万余平方米，基本处于饱和状态；黎托、观沙岭、望城坡、马坡岭、捞霞等商圈目前还仅处于政府规划阶段，商业氛围较淡，需要开发商的关注和政府的进一步引导。   （智尊机构•长沙办事处：王海鸿、唐娜）