行业观察——困境中的重庆楼市何去何从？

 

      背景：火热的重庆，在直辖十年庆典之后大步向前迈进，随着城乡统筹试验区的设立，重庆众多开发企业怀着对楼市未来的无限憧憬，不断书写着重庆楼市的豪情壮志，07年6月底，随着北部新区劲力•五星城建面在一夜之间暴涨1000元/㎡，重庆房价的疯狂飙升开始正式拉开序幕；重庆楼市在这长达近半年的迅速膨胀的过程中，开发商与购房者形成了一种非常畸形的发展模式：一边是开发商暴富心理求切，一边是需求持续旺盛，牢骚不断。左边喊打投机，右边疯抢购房。非常楼市，非常房价，纵观重庆近期楼市，不由得一声叹息。

      在众多消费者买涨不买跌的恐慌中，市场消费力出现严重透支，重庆房价逐渐出现有价无市的滞涨初期，随着持币观望者的增多，市场开始疲软，于是，07年底，重庆开始进入楼市“严冬”。

      事件：2007年底，随着国家宏观调控及金融政策的银根紧缩，各楼盘销售中心正遭遇着冬天里的孤独与寂寞之时，地产界带头大哥——万科却对外宣布开始降价。12月9日，其旗下位于广州康王路的万科金色康苑以13000元/平方米的均价正式开盘，在不到两个小时的时间内即全部售罄。随后，万科在上海的诸多楼盘，如白马花园、四季花城、假日风景等优惠5%，在一贯以上涨为主旋律的上海楼市，不亚于掷下一枚重量级炸弹。随即，万科董事长王石撰文称，楼市拐点正式来临。这一文，迅速被媒体广泛炒作，一场关于地产拐点来临与否的博弈在2008年的网络间展开PK。

      迫于市场压力，上海绿地老板张玉良，不得不紧追万科，将旗下项目孝贤坊打折10%销售。在广州，售价低于限价房的商品房次第登场，直接导致两百多套限价房弃购。1月份广州市十区一手住房成交均价为9766元/平方米，比去年10月房价(11574元/平方米)有所降低。业界及观察家称，这或许将引发多米诺骨牌效应。

      当全国各地争议楼市拐点时，曾一度上演“洛阳纸贵”，不断刷新地皮记录的重庆楼市，也隐隐约约流露出无奈的表情。这种尴尬的表情，随着时间的推进及市场的持续低迷，开始演化为一股浓浓的杀气，似乎一场巨大的战争即将爆发。

      2008年初，重庆楼市陷入看不见边际，找不着希望的拉锯战，整体行业陷入僵局，“适者生存，不适者淘汰”的生存法则开始正式在这个行业里上演，小开发商们在销售回款周期迅速延长、资金链面临崩溃的情况下一筹莫展，纷纷在房价涨与不涨的抉择的徘徊；为了保证楼盘的价值，保护之前因头脑过热而高价买房的购房者，于是，众多楼盘开始明升暗降，打折、送礼、返现…所有能用上的招数都给重庆的开发商们弄尽了，但仍然不能挽回楼市低靡的现状；“5.12”地震之后，西南地区楼市更是进入了几乎停滞的状态，各大楼盘由“明升暗降”的营销策略迅速衍变成异常激烈的地产价格战，昔日的“策划精英”们俨然失去了07年的豪情壮志，开发企业、代理商面对空前严峻的市场已无力救市，重庆全城举城无策…

      相关新闻：08年7月10日，据房地产相关部门透露，今年上半年，全国房地产交易量严重萎缩，房地产行业出现了98年以来的第一次倒退。

      本人不幸沦为房奴以来，房价的飙升给我的感觉更多的是一种优越感，这种优越感并不是购房的优越，而是因为2007年，本人在惊叹于重庆楼市的疯狂以外，对自己房子每平方米接近2000元的涨幅也感到沾沾自喜；同时，国家银根紧缩，贷款利率不断上调也让本人对每月的房屋还款感到一丝丝压力，从而引起了我对重庆楼市的担忧；作为一个普通消费者，固然希望自己购置的物业能为自己带来最大的价值，但是从行业观察的角度来看，国家宏观调控无疑成为本轮楼市低靡的主要原因，因为中国政府宏观调控最大的病因在于，调控的方向往往是不与市场经济实际相结合的，往往会造成调控“过度”的局面，目前国内房地产市场的一幅惨淡的画面就很有力的说明了这个问题，据国家发改委透露，下半年将会针对目前房地产现状进行救市，这同时也说明中国政府目前也意识到之前的宏观调控所带来的一系列诸多负面影响，房地产的下滑直接影响到其相关产业，包括钢铁、建筑、建材、设备设施等行业，甚至影响国民经济的整体下滑；因此，政府不能为了单纯的挤压房地产泡末而采用非常高压的政策来打压房地产市场。

      天杀的2008，这个以奥运为噱头看似充满吉祥和机遇的年头，既看不见吉祥，也找不着任何一点机遇，反倒成为多灾多难的一年；重庆楼市顶着巨大的压力艰难的向前迈进，像一片干涸的田地渴望雨露一样的盼望着楼市的复苏，这看上去那么近，又如此远……

      对于楼市复苏的时间，众人说法不一，但本人认为，从消费者的角度来看，一般情况下，购房人群分为三种，一是高端消费人群，这类人群对国家金融政策及楼市的影响抗性不大，这也就是为什么高端品牌的楼盘如龙湖能依然保持旺销的原因，第二类是居住改善型人群，这类人群已有住房，有一定的经济基础，为改善现有的居住环境而购房，他们对于住房并无非常强烈的购买需求，因此目前持币观望的人群大部分为这类人群；第三类人群则多为80后出生的刚性需求人群，他们多是第一次置业，又将面临结婚等情况，置业需求强烈，对价格抗性不大；若重庆楼市能很好的引导第二类人的置业需求，同时争取第三类的置业群体，相信楼市在下半年或明年初将会有一定程度的反弹。

      同时，铁矿石的价格一直在涨，各种建筑材料的价格由于通货膨胀的原因不断上涨，导致开发企业的建筑成本猛增，同时开发企业高昂的土地成本使得房价的降幅不会超出开发商的成本底线，因此，照目前建筑成本经济指标测算的情况来看，重庆房价的降幅也不会太大，随着市场的回暖，期待下半年重庆楼市能再度发力。

      后记：今日突然一场罕见的暴雨突袭山城，我在30楼的办公室里看着雨后的重庆，暴雨之后并没有见到彩虹，留下的只是一片狼籍，原本大气的地产楼宇户外被大风撕得七零八落，同事开了句玩笑，说：看，这就是现在的重庆楼市！

      重庆，骄阳似火的7月，楼市依然寒冷，当年策马横行的重庆楼市何时能冲出重围？政府救市是否能见成效？让我们拭目以待……

 

（作者：欧阳翔宇）