【小户型专题之概念篇】

2.1.5      STUDIO（2006年出现）
1)      概念及来源
a）      在英文中的意思是工作室；
b）      在国内属比较新的产品类型，在国际上也没有形成定论。
2)      特征及消费群体
a）      相对于写字楼面积较小，一般在80㎡左右；
b）      空间灵活小巧，可随意组合；
c）      对地段要求较高、交通便捷、周边配套设施齐全；
d）      能共享一流资源，包括共用律师、共用会计师、共用秘书、专业全程代办公司注册；
e）      消费群体一般为规模在10 人以下，重视自身形象靠“脑力”经营的服务性行业，如创意行业、贸易、信息咨询、网络行业、商业艺术行业、媒体行业、摄影、漫画、音乐、软件开发等新兴行业。
3)      发展情况
a）      STUDIO的发展相对较晚，近两年才投放市场，主要是基于一些大中型公司的附属服务公司分离出来的新需求，面积需求就小，但地段的位置是其考虑的首要因素。
b）      目前市场上在建的楼盘较少，有06年北京 明天studio 写字楼和07年才推出的成都STUDIO单飞写字楼。
4)      楼盘介绍
a）      北京明天studio，主力户型35-40㎡ 、60 -65㎡，3米层高，框架结构，自由分割；
b）      成都STUDIO单飞， 户型为23-59㎡，全是一室一厅户型。
2.1.6      蒙太奇(法文montage)：
1)      概念及来源
本是建筑学上的用语, 意为装配、安装。后来引伸到影视艺术领域，指影视作品创作过程中的剪辑组合。现在用到房地产中，寓意可以随心组合之意。
2)      特征及消费群体
a）      最突出的特点是以小户型面积标准为基本设计单元，可按积木式自由组合成各种中、大户型，甚至是1000㎡以上的超级户型。
b）      楼内无承重墙，空间过渡没有任何明梁、暗梁。
c）      适合对常规户内格局不满或对户与户空间进行改造组合的人群。
3)      发展情况
蒙太奇以“积木式组合方式”使小户型组合成大户型，大户型改成小户型成为可能，因此也吸引着许多有这种需求的人群，一般售出单位户型为70-150㎡；
目前以蒙太奇为概念的楼盘不多，有北京“空间•蒙太奇”、北京苹果城中的蒙太奇公寓及合肥市蒙太奇公寓。
4)      楼盘介绍
      空间•蒙太奇
a）      项目经济指标
i      地理位置：海淀文慧园北路9号（西直门北大街黄金地段）
ii      开发商：北京安地房地产开发公司
iii      总建面积：10万㎡
iv      物业类型：写字楼
v      建筑结构：框架结构
vi      建筑规划：地下3层，地上24层。由三栋塔楼组成。
vii      户型结构：一室4种户型，为53-61㎡，二室10 种户型，为73-100㎡，三室8种户型为107-135㎡
viii      总套数：700套左右
ix      绿化率：40％
x       容积率：3.8
xi      开盘时间：2000年10月1日
xii      入住时间：2001年12月31日
xiii      交房标准：公共部分精装修
xiv      配套设施：主要有冷暖中央空调，自动消防喷淋、烟感，超五类线入户，宽带接入端口，24小时热水，双路供电。
b）      项目介绍
i      “空间•蒙太奇”是今典花园二期(9号楼)工程。
ii      现已有今日美术馆、潜水俱乐部、集团办公、恒信证券、汽车展示、工艺瓷器展示等进驻；
iii      楼内的墙面均可拆移，没有任何明梁和暗梁，可以象搭积木一样自由组合各种形态的户型；二户并一户、三户改二户、半层做一户；甚至能组合出小到50㎡大到1000㎡户型。
如图：
2.1.7      MOHO（Mobile Office Hotel House）（2004年出现）
1)      概念及来源
a）      随着人们对SOHO概念深入挖掘，结合移动通讯的商务便捷功能，于是MOHO诞生了；
b）      MOHO就是将移动（MOBILE）、办公（OFFICE）、酒店（HOTE）及住宅（HOUSE）结合，它是一种全新的物业形态，是“移动高档商务办公、酒店式商务公寓、星级酒店和配套设施”四大功能集一身的全新商务住宅区概念的集成性商务复合地产。
2)      特征及消费群体
a）      具有多功能的商务配置，酒店式的服务。
b）      专为需求多功能便捷的商务功能及酒店式细微服务的高端的企业及公司，如外资企业、外籍专家、尊贵阶层、行业领袖等。
3)      发展情况
a）      MOHO概念是新的物业形式，也是市场的必然，从移动办公和酒店式服务两方面特色来看，MOHO产品将拥有广阔的市场空间。
MOHO概念虽然在2004年北京MOHO楼盘中已提出，但2006年起才开始在一些城市陆续登场。有04年北京MOHO、06年天津MOHO公社、太原汇都MOHO、上海中邦MOHO等。
4)      楼盘介绍
      MOHO国际
a）      经济指标
i      地理位置：崇文区东二环广渠门桥西500米路北
ii      占地面积：3000㎡
iii      总建筑面积：36000㎡
iv      建筑类别: 板楼
v      户型结构：一室35㎡左右，有2种户型；二室50-96㎡，有 6种户型； 三室125㎡左右，有2种户型。
vi      套数：938套
vii      交房标准：精装修
viii      开盘时间：2006-11
ix      入住时间：2007.8.31
x      销售价格：均价15500元/㎡
xi      开发商: 北京九鼎房地产开发有限责任公司 
xii      物业管理:北京泰康物业管理有限公司
xiii      销售代理：北京博众行房地产经纪有限责任公司
xiv      整合推广：北京雅仕行商业策划顾问
xv      建筑设计：北京新纪元建筑工程设计有限公司
b）      项目介绍
i      MOHO国际将多功能(Multifunction)、办公(Office)、居住(House)三重属性融会贯通，是集现代建筑、现代生活、现代办公、现代服务于一体的酒店式商务公寓模式。
ii      MOHO国际在空间规划上，定制出精装小户型的全功能自由组合空间，布局灵动轻巧；在功能设施规划上，打破了传统商务、办公、居住的模式，重点突出专属、舒适、私密、便捷、效率等功能，诠释舒适生活与商务办公相互融合的至上品位。
iii      MOHO国际一层主入口配有精装公共大堂，4.5米挑高，6部业主专属的直达电梯，豪华气派，公用商务设施齐全。
iv      MOHO国际建筑立面鲜明、质朴，外型凹凸有致，富于时代气息，与周边建筑形成明显区隔。
如图：实景图/样板间
2.1.8      小OFFICE
1)      概念及来源
小OFFTCE其实是针对一些专为需求几百平方米的大中型跨国公司或知名大企业所修建的写字楼而言，对此类企业的附属公司及子公司或需求小空间的创业公司修建的写字楼，被业界戏称为“小OFFICE”。
2)      特征及消费群体
i      户型相对较小，户型一般在100㎡左右；
ii      产品外立面具有超前时尚的元素，突破CBD传统写字楼的外立面感觉。
iii      提供给为CBD里的大公司做配套的中小型公司或喜好时尚化、个性化办公环境需求的公司。
3)      发展情况
小OFFTCE只是一种概念的提出，它与其他树立小空间户型写字楼的概念有重叠之处，因此较为模糊，市场也很少专门有此类的楼盘出现。
2.2      八种小户型表现形式的异同
2.2.1      不同点
以上8种小户型的表现形式，他们以不同参照物及需求人群的角度制定出相对小的空间，而称为小户型，这是不科学不合理较偏颇的分类。
物业类型方面：集中为公寓、写字楼、普通住宅。
公寓类：酒店式公寓、soho、蒙太奇、solo；
写字楼类：soho、loft、studi o、moho、蒙太奇、小office；
普通住宅类： solo、蒙太奇。
从面积方面：     
酒店式公寓、solo、loft、studi o、小office户型面积相对较小，以20-80㎡为主。
soho、蒙太奇、moho户型面积相对较大，以100㎡左右为主。
物业功能方面：
酒店式公寓：偏于酒店式服务功能；
Soho：偏于在家办公的功能；
Solo：偏于个人个性化功能；
Loft：偏于具有双层空高功能；
Studio：偏于公司共享商务服务功能‘
Moho：偏于通讯商务服务功能；
小office：偏于时尚个性商务功能；
1)      酒店式公寓：主要强调酒店服务理念，高档次的装修，细微的服务，这些都是社会进步的表现，人类文明的需求；空间面积上一般都按照酒店的户型面积规划，相对较小，当然也会出现少量稍微大的户型，但整体上都为小面积的户型，因此可以称为小户型的房屋。
2)      SOHO：商住两用，主要强调能在家里办公的功能，因此不仅要求能享有住宅空间功能的布局，而且要求能享有一定商务的功能，这是人类生活方式与工作方式转变的结合体。但空间面积，相对一般写字楼来说属于小空间，但对于纯居住来说，就属于大户型，因此概念较容易模糊。
3)      SOLO：户型超小是其特点，并充分尊重人的生活方式，让人们能够很好的在此享受自己喜好的生活方式，因此这是典型的小户型表现形式。
4)      LOFT：空间上的高大宽敞是其特点，给人以无尽的遐想，因此总以毛坯的形式露面；小面积通过空间的改造，可以得到大空间的感觉，无疑是节能的表现，值得提倡；但若以大面积的户型出现，改造得到更大的面积，那将以“小”字相悖。
5)      STUDIO：工作室的概念让人产生“小”的感觉，同时也让人不会想到“居家”概念，因此STUDIO概念专指性太强。
6)      蒙太奇：很戏剧的概念，也让人顿然想到变化多端的感觉，通常都是“小巧精灵”来扮演，因此“蒙太奇”能像积木式自由组合，大改小，小拼大，若能在单位面积上加以控制，也是“小户型”很好的表现形式。
7)      MOHO：在SOHO概念的基础上，强化了商务的需求和服务的功能，也是现代生活方式和办公方式转变的体现，但两者的结合很容易混淆该物业的性质，和“SOHO”同样存在面积在住宅中为大户型，在写字楼中为小户型，概念不清。
8)      小OFFICE：纯粹是以大户型写字间来衡量，专指性太强。
2.2.2      共同点
以上8种小户型的表现形式，虽然各侧重点不同，但他们存在着许多不谋而合的共同之处。这对我们研究小户型的特征及类型有着于指导性作用。
1)      从物业类型看，办公成分大于居住，都融入了新的工作方式；
2)      从选址方面看，位置需求较高，一般选于CBD地带；
3)      从建筑结构看，框架结构较普遍，满足房间布置灵活，不受楼板跨度的限制；
4)      从户型面积看，户型相对较小，满足特定人群基本功能需求；
5)      从户型结构看，户型结构灵活小巧，可自由组合，空间利用率较高；
6)      从外立面看，需求时尚、个性化的元素；
7)      从服务方面看，需求便捷、周全的个性化服务；
8)      从消费群体看，都为需求小空间的个人或企业。
2.2.3      结论分析
1)      面积差异较大，小面积提法只是相对而言，尚未有明确的界定；
2)      功能权重的不同是其特征的体现，有别于其它产品的标识；
3)      框架结构使户型灵活多样，可自由组合，是小户型产品的特点；
4)      小巧化，组合化，个性化，时尚化，便捷化的共性，决定它们消费群体的特殊性；
5)      目前市场上小户型产品“小户型”概念较为混乱，小户型特征并未充分体现；
2.3      小户型类型的发展趋势
通过对我国过去小户型表现形式的研究，吸取精华，去除糟粕；借鉴他们所总结出来的共同特征来作为小户型的特征，摈弃他们对“小空间”片面的理解，按照人体工程学的原理，制定出适合人基本生活空间需求的户型。
随着小户型定义的明确，人们对小户型内涵及外延的理解向纵横发展，更加深入了解小户型，从而根据社会需求，研究设计出多种小户型类型的产品。如根据年龄划分，可分为青年公寓、老年社区；根据性别划分，也可分为女子公寓、宠物欢乐园等等，这将在后面的章节详细介绍。