【小户型专题之概念篇】
编写•智尊机构-重庆智龙房地产经纪有限公司•雷小芬

3      我国小户型的演变过程
我国小户型受其人多地少的影响，住宅标准的限制，历经数十年房地产发展，户型设计不断设计创新，以解决更多人民的居住问题的目标下，时至今日共经历以下六个阶段（北京市是我国的首都，是房地产政策最先实施的城市，也是众多小户型概念的起源地，具有全国性的参考作用，以下为北京小户型发展历程：  
3.1      第一代（1980年以前) ——“筒子楼”
这个时期主要以20-30㎡小户型为主，多为解放以后国营单位的职工宿舍或集合式单身宿舍。狭长昏暗楼道、鸟笼似小屋和公用厨房里的锅碗瓢盆碰撞声，共同构成了当时日常家庭生活的主旋律。
3.2      第二代(1981-2000年) ——“宿舍楼”
这个时期主要是单身宿舍，虽然比第一代黑暗的“筒子楼”改善了许多，解放了公共厨房、公共卫生间；但室内只能简单满足居家功能，且由于墙体多、公摊多，而室内实用面积过小。
因此产品上存在一定程度的缺陷，其户型设计、采光、通风、景观等都很差，相应的生活设施配套不具备。
这一时期出现了我国重要的房地产政策，即1998年我国开始终止福利分房政策，实行商品房政策。推出的户型大多数为大户型产品。
3.3      第三代(2001—2002年) ——“大改小”
这一时期的小户型大多为“大改小”的产物，往往是规划条件所限或销售情况不佳，进行的被迫式和后来式的设计。
其中，最典型的户型设计方式就是“大进深户型横向一刀切”，出现大量的纯南或纯北向住宅。在每一个小户型内，居、室、厨、卫等功能间分置于中心轴线的南北两侧，形成一条狭长的空间。
这是小户型第一次以SOLO的形式在市场上的亮相，市场反响强烈。小户型市场随之打开。
3.4      第四代（2003—2004年）——“小而优”
随着房地产市场不断发展，客户需求的不断细分，继SOLO第一次亮相收到市场强烈的反响后，房地产开发商为单身客群度身设计的小户型项目应运而生。
此时期的小户型从而规避了很多由于“硬改”带来的产品硬伤。成为了一种主动设计且进行优化设计的住宅，舒适、适用、宜居。
与SOLO一代相比，SOLO二代在产品的很多细节上都有所改进（户型方正，布局设计趋于合理等），但其变化仅局限于对产品内部空间的有效利用。
3.5      第四代半（2003年至2004年）——小户型社区化
之所以定义“四代半”，是因为在第四代普通小户型和第五代高舒适度小户型之间，出现了一些把小户型融入到“大社区”的概念。
尽管它们并没有在产品的层面上进行升级，单户居住舒适度并没有质的改变，但它们把小户型和小户型的使用者整合一体，形成了如“青年社区”、“青年地带”这样的大社区。
然后，开发商通过对这个大社区进行“定向资源倾斜”，把适合青年人的配套设施进行整体引入，和社区融合一体，从而提高了社区整体的生活便利性。最为典型的项目为炫特区。
1)      在资源配置方面，它设置了四个面向青年人的主题会所，一座学校，一条300米的配套商业街，并将青鸟建设俱乐部引入社区；
2)      在服务方面，炫特区专为青年人的生活特点而提供了如洗衣、保洁、送餐等便捷生活服务；
3)      在配套方面，它甚至专门为每座楼设置了投币式洗衣机、专门设置了类似食堂的快餐厅。
4)      它是一个典型的设计与营销策划完美结合的中小户型社区。作为第四代半的典型项目，炫特区自2003年3月推出1.0版自用领先型以来，半年时间内，已连续推出2.0版自用豪华型，3.0版自用终极型共三个升级版，向第五代中小户型冲刺。
3.6      第五代（2004年至2005年）——小户型板楼化
第五代较之第四代在产品设计上又有了进一步提升。将传统中小户型纯塔楼设计予以改造，升级为板塔结合的产品。此种缩短楼座进深的设计手法，在降低标准层户数的同时，增加了各房间的采光面，提高了面积的使用率，进而提升了各个房间的居住舒适度。
传统中小户型产品一般设计为塔式结构，由此形成80%东向、西向甚至北向的户型，造成采光通风不流畅的设计硬伤，降低了居住舒适度。
典型的项目有：传奇炫HOUSE产品
1)      采用板式设计手法，以南向小户型为主要产品，使纯南向、南北通透的户型达到80%，每户均能享受到极佳的通风、采光效果。
2)      传奇炫HOUSE更加关注产品的居住舒适度，注重空间设计的多样化与创新，由单一户型扩展成多种户型组合，满足市场的多层次需求。
3.7      第六代（2005年至2007年）——纯板楼小户型
从户型的舒适度入手，一些开发商推出纯板楼小户型，使其采光、通风、结构都得到最优化，让人们在小户型中感受到大户型的感受，确实大大提升了小户型的档次和地位。
3.8      第七代（2007年至未来）——板塔结合小户型
根据“国六条”有关住房结构70％为90㎡以下的限制，目前市场中流行的短板楼很难把两室户型做到90㎡以下，而高层塔楼由于没有南北通透的限制，户型进深可以做得较小，小户型设计起来也比较容易。
因此板塔结合的高层住宅将取代板楼和低层住宅，成为住宅样式的主流，因为这种建筑式样比较适合设计小户型。
3.9      结论分析
1)      综上所述，我国房地产开发中，最初没有开发小户型的概念，由 “一刀切”粗放型逐渐向“寻求消费者需求市场空白点”集约型转变，产品品质日益提高。我国地少人多的基本国情，一直困扰着我国的住房问题，从过去修建“筒子楼”、“宿舍楼”到今天“小户型”，都是解决更多人民居住问题。在当今政府提出“7090政策”下，小户型的地位提到前所未有的高度，其发展任重道远。
2)      在未来三到五年内，市场上将充斥着极大量的90㎡以下户型，竞争将空前激烈。而那些二合一户型、偷面积、增加挑高等各种变相增加户型面积的幼稚手法，都必将被逐一制止。在这种主旋律、大趋势下，用“健康的手法”获得市场竞争优势，不断对中小户型进行升级，提供更好的适用性和舒适度，才是房地产主流发展方向。
5      世界各国小户型发展概况
5.1      亚洲
5.1.1      新加坡——组屋是主流
1)      新加坡概况
a）      新加坡幅员面积仅646平方公里，全国总人口300万人（未含外国常住人口100万人），人多地少，人口稠密，平均每平方公里拥有4000多人，是世界上人口密度最大的国家之一。
b）      新加坡经济发达，有着亚洲四小龙美称，是世界上最富有的25个国家之一，人均国民生产总值超过2.4万美元 ，位居世界第三，人均收入列世界第九。2000年国际竞争力超过日本，排名世界第二，引起世界的关注。
c）      新加坡属于多元民族、多元宗教的移民国家。
d）      发达的交通运输业，为新加坡参与国际竞争、吸引投资和发展商贸旅游发挥着重要的作用。
e）      因此政府高度重视土地的节约使用，并明文规定：在建设新的高层建筑物只能占地35%，其余65%用于绿化；在马路和建筑物之间留下15米宽的空地用以种花植树.新加坡政府通过给人们提供就业机会，实行“居者有其屋”和“公积金制度”，使人们可以夜间放心外出.新加坡城市交通比较发达，有地铁、出租车和公共汽车。
2)      新加坡房地产情况
      新加坡的住房分为三种类型
a)      公共组屋
i      也叫政府组屋，由新加坡建屋局建造，面向中低收入阶层出售或租赁。
ii      组屋配套服务设施齐全，有绿地、停车场、公共休息区、大排挡、杂货店、学校、托儿所、民众联络所、运动场、诊所和公共汽车站等.
b)      私人公寓
i      1974年由政府引进的概念，属于私人住宅范围。
ii      私人公寓一般拥有泳池、网球场、停车场、健身房、会客室、烧烤台和花圃等设施。
iii      私人公寓的业主多为中等收入的白领阶层，也有一部分为组屋提升者。
c)      花园洋房
i      独立式、半独立式的花园洋房占地较大，是纯粹的私人领地，也叫有地住宅。
ii      价格极为昂贵，有地住宅的价格通常在100万元到几千万新币之间。依据个人财力投资和个人爱好设计兴建。
      新加坡小户型情况
a)      新加坡没有对小户型加以界定，只是相对于大套面积而言，组屋和公寓就成为较为经济的户型。组屋的面积比公寓小，目前一般为40-100㎡，户型为2—5房。
b)      组屋：新加坡的组屋(相当于中国的经济适用房)是精装修，带全家具电器，而且只以使用面积销售。一套使用面积92㎡，建筑面积131㎡，四居室精装房(全家具电器)，仅售27.8～41万新元(根据装修和家具档次不同，售价有不同 )，新加坡的商品房均价大体在3022新元/每平米左右。在新加坡月薪2000新元(1万人民币)是低保，普通民众平均月薪3900元。
c)      2房—5房的政府组屋，价格在10—40万之间，中等收入的家庭10—15年即可全部供完。这种价廉物美的组屋，是绝大多数人的首选。第一次买房子的人可以享受3万元新币的购房补贴，其余的房款可以用公积金交付首期，然后再拿银行贷款。贷款摊到每个月，再用公积金支付，通常3—4个房间的屋子每个月仅需摊还500---1000元左右。由于从公积金中扣还购房款，所以，生活基本不会受到影响。
d)      公寓：新加坡的公寓，比组屋价格高1.5—3倍，公寓的价格一般在80—150万左右设施都比较好，比较全，公寓都是精装修的，地板、门窗和厨卫设备、部分衣柜都已经是做好的。目前新加坡高档公寓的售价是3000新币一方尺，也就是合人民币16.5万/每平方米；
      新加坡小户型政策及措施
a)      几十年来，新加坡政府解决住房问题卓有成效，它的公共住房发展计划与政策，于我国住房体制改革具有重要的借鉴意义。
b)      新加坡政府采取的“居者有其屋”的住房政策，以及公积金购房、灵活的银行贷款政策，使新加坡成为在全世界范围内居民拥有固定资产率最高的国家，达95%以上，几乎家家有资产，成为令人羡慕的富裕、安定的国家。
c)      新加坡政府为使公民安心，社会稳定，采取由国家建设组屋的办法，实现“居者有其屋”的目标，主要采取四项措施：
i      一是政府提供强有力的支持和资助。政府成立中央公积金局，收存居民个人收入的5%，并从居民从业公司老板处拿5%的公积金，后来又提高了公积金比例，一般各拿20%。政府用这些资金盖组屋，不够再由政府贷款。房子盖好后，政府按平价卖给无房的老百姓，即不收土地费、配套设施由各家负责。老百姓买房可用公积金，还可以分期付款。第一个10年，盖一室一厅，使用面积为35平方米，主要解决收入在1500新元的无房人员的住房。第二个10年盖二室一厅，面积为40—50平方米或更宽一点，供给收入在6000新元以下的住户。这样做，不但解决了老百姓的住房难题，更重要的是让老百姓有了财产，他们的思维方式也就变了，都想如何把国家搞好。同时，政府在盖组屋时宣布每一个居住区华人不得超过77%，马来人不得超过15%，印度人不得超过7%，其他种族不得超过1%，这样便于不同种族的居民相互交朋友，互相融洽，民族团结，使宗教不容易成为一种政治势力。
ii      二是建设方便居民的新镇。组屋都建筑在组屋区或自给自足的新镇。高楼屋高密度是新加坡公共住房建设的特征。新镇的总人口控制在15万—30万之间，组屋区和新镇的建设，均按照统一规划来进行。在设计新镇时，要考虑到居民生活、就业、娱乐等各个方面，让新镇居民在各个方面都感到便利。每个新镇基本上是一个自给自足的小社会，有关居民生活的各个方面，均要求不出新镇即可得到满足。值得一提的是新镇内许多居民住宅楼的第一层都是空的，只有承重的钢筋水泥桩而没有隔断墙，还修有若干石桌石凳，不遮挡视线，以减轻人们在高楼密集区居住、生活的压抑感，也为小孩游玩、居民交往提供一个遮阳避雨的公共场所。
iii      三是推行合理的住房政策。中央公积金制度推行以来，公积金比例不断调整，最高时达50%，一般为40%，即雇主交18%，雇员交22%；公积金按其使用范围为普通户头30%，特别户头为4%，医药保健户头为6%等三种。普通户头可用于购买组屋、保险、教育及分担家长公积金，特别户头只供养老储蓄使用，退休后才能按月支取，医药保健户口用于支付看病住院的费用。在购买组屋时，可采取多种优先权，按居住条件、收入多少会得到不同程序的照顾。这种办法深受社会欢迎。
iv      四是良好的产业管理机制。建屋发展局是新加坡最大的发展商和住宅管理机构，负责规划、设计等。建筑工程实行公开招标让承包商承建。建筑队伍制度是通过让某些国民服役人员受到特别的建筑技术培训，拥有了足够的熟练建房工人。建设组屋小区十分注重新镇的全面规划，从街景到风景线都要照顾到，独特的建筑设计让人对邻区和邻里产生归属感。同时建屋发展局还要负责对组屋提供优质的服务工作。发展局每7年便为组屋区进行墙体粉刷和设备修理工作，也为旧组屋区改善各类设备。政府将提供给新加坡公民住户的津贴占总翻新费的93%。如今，建屋发展局已进一步完善定购组屋制度，着手兴建单房式公寓，允许私人发展商参与建设，建设区域中心重新发展旧住宅区和翻新现有的组屋，为新加坡提供更加美好的生活居住环境。
如图：

 

 

 

 

 

5.1.2      韩国——加快小户型住宅建设　　
1)      韩国概况
韩国国土面积为10万平方公里，人口4838.7万，是一个典型的地少人多的国家。2006年4月，韩国首尔江南地区住宅每坪的价格为3000万韩元(1坪等于3.3平方米，即900万韩元/ 平方米)，韩国普通家庭的平均月收入为322万韩元。依此计算：韩国首都首尔的住房痛苦指数＝900万韩元/平方米÷322万韩元＝2.79
2)      房地产情况
a）      韩国对小户型的概念主要是通过公共住房来体现的。公共住房主要是针对韩国城市中低收入户享有的一条公共住房政策，主要表现为，建设中小型住房和租赁住房 。
b）      小型商品住房。小型商品住房是指针对拥有住宅购买力的中低收入户而建设的小型公共住房，其供给对象为收入水平下位20～60%，其面积约为60平方米以下。
c）      公共租赁住房。
i      一般意义上的公共租赁住房是指依据《租赁住宅法实行令》的定义，国家或地方政府投入政府预算所建设的，或者通过“国民住宅基金”的支援而建设的租赁住房。
ii      按广义的公共租赁住房概念分析，韩国政府一直实行了“永久租赁房”、“公共租赁房”和“国民租赁房”等措施。
iii      永久租赁房是专门针对城市贫困居民而设计建造的非营利性住房。开始于上个世纪90年代初期，政府投资占房屋建筑成本的85%。目前，韩国共有19万套永久租赁房，其中74%是由大韩住宅公社提供的。此类公租房是永久性出租房屋，不能出售，租金水平低至每月77000韩元(约合70美元)，主要供给占人口10%的最低收入家庭租用。其余三类住房是微利性的，供给对象仅限于中低收入者。住宅公社对供给对象有一套严格的资格审查制度；
iv      公共租赁住房的租赁期为5～50年，租赁期满后卖给租住者，供给对象为那些由于拆迁等原因造成的无房者等中低收入户，
v      国民租赁房是现在韩国政府进行的最核心的公共租赁房制度，其租赁期为30年，求租对象为前一年收入不到城市工人家庭月平均收入50～70%的无房者，并且是住房认购储蓄户。
vi      韩国在公共住房的建设标准方面，按照家庭人口规模有着比较明确的规定，如韩国的小型商品房、公共租赁住房都受到严格面积限制，全部在85平方米以下，多数是65～85平方米，有的只有20～30平方米。
d）      从1962年到1998年，韩国政府利用公营机构——大韩住房公社投资建设了94万套公租房，约占同期新建住房总量的9.6%，其中89%的公租房提供给低收入阶层租用，较好地解决了低收入缺房户的住房不足问题。
      小户型政策及措施
a）      1988年是韩国政府高度关注住房问题并大力发展住宅建设的转折点。主要基于随着人口的自然增长、经济高速发展和城市化进程加速、家庭日益小型化，韩国的住房短缺问题进一步强化；
b）      缺房最为严重的首尔及首都圈地区，其住房普及率仅为56.1%和60.2%，并由此引发了房地产价格高涨和市场投机。在此背景下，韩国政府对住房政策进行了一系列重大调整。
i      首先，增加住房投资，扩大住房建设规模。在1988～1992年200万套住房建设计划和1992～1996年250万套住房建设计划中，政府部门投资建设90万套和127万套的小套型公租房，主要提供给低收入家庭；其余110万套和123万套则鼓励私营机构进行投资建设。
ii      第二，提供足够的建房用地。如在首尔周围开发建造5个大型综合性居住区，以缓和首尔及首都圈建房用地十分紧张的矛盾；有选择地放松对土地开发的管制，并以优惠价格提供给建房者。
iii      第三，住房金融政策向低收入阶层倾斜。主要是通过国民住宅基金、住宅银行及金融机构为“小户型”住房提供低息贷款。
iv      第四，限制住房市场投机行为。一方面，制定规范住房价格的法规，完善与住房有关的税收体制，加强对申请租住公租房的家庭进行资格审查等。另一方面，在强化全国住房电脑管理的基础上，对拥有多处住房和住宅超过一定规模以上的人，由国税厅特别管理，提高财产税并强化让渡所得税的征收；强制购房者购买住房公债，用于支持公租房建设。
c）      总体来看，韩国这一时期的住房政策取得了明显成效，住房投资占GDP的比例提高至5%左右；平均每年新建住房数量均在50万套以上，住房普及率提高到1998年的92.4%，各项居住质量指标均有较大幅度提高。
如图：

 

5.1.3      日本——集合住宅设计盛行
1)      日本概况
a）      截至2005年10月1日，日本的总人口约为1.28亿，东京都总人口达到1256.764万人；
b）      日本经济发达，有着亚洲四小龙的美称，2005年日本人的人均收入为34510美元(合27万6000元人民币)，月收入为23000元人民币。
c）      是世界上人口密度最大的国家，而东京目前人口己达3530多万，是北京人口的两倍，东京的房价是世界上房价最贵的地方之一。
d）      上世纪90年代初期，东京，人均住房使用面积15.8平方米。
2)      房地产情况
a）      日本小户型住宅起源于战后伊始。当时，日本的1700万户中约有420万户缺房，为了在短期内缓解住房短缺的问题，日本政府建造了大量集合住宅，其中大部分为面积在40—90m2不等的小户型。
b）      最初的标准设计方案是在1949年提出，最有代表性的是面积只有40 m2的公营住宅标准设计51C型，成为该时期住宅设计的原型。
c）      1953年前后，社会经济水平有所提高，新一代建筑师们提出了nLDK型方案，即以L(起居室)、D(餐厅)和K(厨房)为住宅的基本要素，以起居室为中心，布置各房间，连接n个卧室。这种类型的住宅通过标准化构件的设计和推行工业化的生产方式降低了造价，使大量生产和普及推广成为可能，在一定程度上解决了住宅紧缺问题。
d）      由于卧室面积和个数的可变，可衍生出不同的类型来满足不同家庭的需求，很受居民们的青睐，这一形式直到现在仍为日本城市住宅的主流。
e）      东京的房价很高，2005年在东京市区，一套使用面积80平方米的公寓楼(精装修的3室1厅1厨1卫单元，附送20 平米的阳台和几平米的走廊，以及基本电器，包括液晶电视等等)，加停车位售价约为3 000万日元，折合人民币为225万元，公寓单位平方米的价格约为2.3万元人民币。
3)      小户型政策及措施
a）      在土地资源十分紧张的日本，多数户型都在90平方米以下，三居室的套内面积也基本上在80平方米左右。
b）      小户型仍是以集合住宅的主流户型。
c）      目前，日本集合住宅由政府、“住宅公团”及开发商进行开发，多为租赁形式。
d）      除市中心的部分高层住宅外，以低层和多层为主，呈现低层高密度的特征。
e）      日本小户型集合住宅主要为大城市中的工薪阶层和青年家庭服务。此类住户的基本家庭结构为2—3口人的核心家庭模式，因此，三室户成为集合住宅的主流户型。
f）      为节约土地、争取较高的容积率，日本集合住宅的户型平面多为瘦长型，总面宽较小，三室户为8m左右，而进深相对较大，11m—13m左右(不含阳台和走廊)、户型面积一般较小，在不计阳台、外廊等公共面积的情况下，三室户面积为80m2左右。
g）      日本运用财政和金融手段，创造了独特的住宅金融公库模式，向普通居民提供长期低息的住宅资金，为解决日本国民的住房问题，特别是对稳定金融市场的利率和资金，发挥了巨大作用，金融公库与住宅公团、公营住宅被称为日本住宅经济的三大支柱。在日本，凡是居民建造或购买的住宅在国家规定的标准内，均可向住宅金融公库申请低息贷款，平均利率比商业银行贷款低30%左右。
h）      日本推行住宅产业工业化的特点，坚持生产高质量的住宅产品在日本，只有高质量的住宅产品才有市场。日本提出居住要以“与环境共生存”为主题，以人为本，创造人与生活、自然与都市相协调的居住环境。
如图：

 

 

 

5.2      欧洲
5.2.1      挪威——提倡“适宜”型住房
1)      挪威概况
a）      位于北欧，东邻瑞典，东北与芬兰和俄罗斯接壤，南通丹麦隔海相望，西濒挪威海。
b）      到20世纪90年代末，挪威有450万人口。
c）      就人均GDP而言，挪威是排名世界前五名的国家。
2)      房地产情况
a）      挪威的住房水准并不奢华。二战后的半个多世纪中，这个住房机制有效的实现了挪威的住房私有化目标，同时保证了一种不过奢华也不过简的居住水平
b）      到20世纪90年代末，挪威有450万人口，约200万套住宅，平均每2.3人一套住房，其中，只有35%的住房面积超过120㎡，另有3%低于40㎡，62%的住宅面积介于40到120㎡之间。（数据来源：lowe2002年文献）
3)      小户型政策及措施
a）      挪威的住宅政策致力于人人都有适宜的住房和环境，是通过国家住宅银行和住宅合作社的机制来实现的。
b）      对每一个公民开放的住宅银行，通过低息贷款提倡一种“适宜”的住房标准，非营利的住房合作社依据此标准建设住房提供给消费者。
c）      挪威加大修建老年公寓：挪威是一个老龄化较高的国家，因此政府注重加大修建老年人公寓。如将14栋12层的老人公寓，建在年轻人住宅院子的中心，就像个“核”一样，每栋100户，首层为商店等商业设施。如图：

 

 

 

 

 

5.2.2      德国——推行福利住房和小户型
1)      德国概况
a）      德国位于欧洲中部，是欧洲邻国最多的国家。
b）      截至2001年底，人口总数为８２３７万。
2)      房地产情况
a）      上世纪九十年代东、西德统一后，德国住房重新出现较大的短缺现象。德国联邦、各州和地方政府都把解决百姓的居住问题作为施政的重中之重。
b）      多年来，德国投入巨额资金，大规模兴建了许多“福利住房”。所谓“福利住房”，是指由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入者的住宅。据统计，战后60年来，德国先后建造了近1000万套“福利住房”。
c）      另外，德国一直坚持供应小户型住宅。到上世纪末，全国户均住房面积仍不到100平方米，是西方发达国家中户均面积最小的国家之一，这也是德国解决住房问题的一项重要而有效的举措。
d）      德国流行合住集体公寓，迄今为止已有400万德国人住集体公寓。
e）      德国的小住宅以质量高、安静、舒适、方便、卫生而闻名。
f）      德国小住宅一般分二至三层，从组合方式看，大多数为独院式，由于这种独院式住宅四面临空，不与其它建筑相连，因此有独立的院落。院与院之间不用高围墙，而采用矮墙、植树、绿篱或以道路围合，形成独立的小院，没有院门，全部是开敞式的，空透不遮挡视线，院内栽满了花草树木，
g）      住宅的一层平面大部分布置起居室、餐厅、厨房、车库等房间，
h）      住宅的二、三层平面一般布置儿童卧室，德国儿童的自理能力很强，三岁以上的幼儿都与父母分寝，有自己单独的卧室，卧室里最大特点是充分利用坡屋顶所形成的空间。有的二层平面，完全设在建筑的坡屋顶内，室内面积使用的最小净高仅仅有1．5米左右，
i）      德国小住宅的建筑造型也独具特色，他们尽量寻求一种对内、对外都能符合需要的方案，层次丰富，有浓郁的生活气息。造型上既高低错落有又彼此呼应，形成统一的建筑群体。屋顶在建筑造型上占有很突出的位置，大多数采用双坡瓦屋顶，少量为单坡、平顶或其它屋顶形式，选材强调材料本身的质感与色彩效果。门窗造型强调几何关系，
3)      政策及措施
a)      德国住房市场一个最大的特点是在整个住房市场中，租赁市场比重大于住房销售市场。德国自有住房率仅为42％，租赁住房率为58％。
b)      原因主要为大量中低收入家庭无法承受购房经济负担、必须租房解决住房问题；其次是城市中总存在一部分流动人口或暂住人口，他们不愿买房，宁可租房；有的暂时买不起房，需要不定期地租房居往。
c)      为发展住房租赁市场，德国高度重视广开出租房源，确保租赁住房供应稳定。现在德国租赁住房已形成多种结构：住房租赁市场中， 98％左右均为私房，这其中最多的是私人出租住房和合作社出租住房，分别占66％和22％，还有8％是基金或保险公司出租住房，3％为专业建房公司出租住房；在全部租赁市场住房中，仅有1-2 ％为政府公房出租住房。
d)      为保障最低收入者住房的社会福利，德国政府专门规划用地，由发展商开发，再以较低的房租租给需求者，与市场租金的价差，由政府补贴给开发企业，入住者必须是最低收入者。
如图：

 

 

 

5.3      结论分析
1)      纵观国外住宅，让我们看到住宅是每个国家民生的首要问题，根据各国不同时期情况，住宅制度也相应进行调整。
2)      国外解决人民居住问题的一般途径，主要分为两个阶段，首先，着重解决住宅数量的问题，同时充分关注住宅功能和质量的问题；然后，在基本解决住宅数量的问题后，分期提高住宅的居住标准。
3)      通过小户型建设，政府干预的分量相对加大，小户型住宅相对便宜，解决了众多人民的住房问题，因此国外各国政府都在一定程度上提倡小户型的建设。
4)      亚洲地区由于地少人多的特点，相对欧洲来说，人均使用面积较小，住宅户型设计也较小。
5)      日本小户型设计较为先进，在亚洲地区属于最经济最实用的户型，因此在我国“7090”政策下和解决人们住房问题上，很值得借鉴。
6      总论
1)      小户型定义为“在室内使用面积50㎡以内，能够基本满足人正常生理需求活动空间的房屋”，这是按照人体工程学原理与房屋环境关系制定，较为科学；
2)      小户型概念渐趋明晰化，满足人体基本正常生活空间需求的房屋的理念将进一步得予推广，利于有效控制土地资源；
3)      我国早期所谓小户型产品参差不齐，概念混乱，产品与小户型概念出现较大差异；
4)      小户型产品表现形式朝着多样化发展，除了已出现的8种形式外，在市场细分下逐渐增多；
5)      早期小户型产品办公成分大于居住，但随着我国政策的引导，今后居住的成分将占到主导；
6)      小户型产品地段成熟便捷，户型结构灵活小巧，外立面时尚独特，服务便捷周全，满足现代人们心理需求，市场前景甚好；
7)      小户型产品地段好，总价低，刺激投资市场增大；
8)      小户型产品面积较小，居住人群也相对较少；
9)      小户型产品总价相对较低，低门槛进入，易于大众接受，适宜我国房产现状；
10)      我国主要城市小户型发展不尽相同，北京、上海、深圳地区小户型产品研发较为成熟；
11)      北京作为小户型策源地，引领全国小户型改革及发展；
12)      世界各国对小户型的认识不尽相同，国际上没有统一标准，小户型课题有待于深入探讨研究；
13)      小户型问题主要集中在亚洲国家，受其地少人多原因，户型面积与其他国家存在较大差距；
14)      欧洲国家对待土地资源的利用及保护措施值得我国借鉴；
15)      日本小户型设计居世界前茅，小空间大作为的理念，对我国小户型研发有积极的借鉴作用。
16)      7090政策出台，将进一步刺激我国小户型产品全面发展。
17)      预计小户型产品在未来三年内将是我国房地产业的主流产品。