【小户型专题之概念篇】                               编写•智尊机构-重庆智龙房地产经纪有限公司•雷小芬 4      我国主要城市小户型发展情况 4.1      香港 4.1.1      香港概况 众所周知，香港地少人稠，寸土寸金，在少于200平方千米的可建筑面积上，要容纳七百多万人口，殊非易事。土地稀缺地价贵也造成香港人居住条件不宽敞。上世纪90年代初期，人多地少的香港，人均住房使用面积分别只有7.1㎡。（查最近的）香港位于中国东南端，是发展日渐迅速的东亚地区的枢纽，地理条件优越。香港总面积达1 104 平方公里，由香港岛、一海之隔的九龙半岛和新界（包括262 个离岛）组成，其中郊区多集中在新界。 4.1.2      小户型相关政策及背景 1)      香港的房屋现在主要有三类 a）      私人发展商开发的房屋（类似于中国的商品房），这种房价格较高，但是地理位置，环境都比较好，适合收入较高的人士购买； b）      居屋，这是由政府的房屋署兴建并且以较低的价格卖给购房者，这类房屋密度较大，环境也没有私人发展商开发的好，但是以香港的工资水平普通消费者能买得起； c）      公屋，就是公营的房屋，香港公屋社区称为邨，这也是由政府的房屋署兴建，但和居屋不同的是公屋是政府租给市民的，且价格也较低，适合中低下收入家庭居住，环境和居屋差不多，而且只要你住上了公屋，只要你不违反居住条例，你可以住很久政府也不会赶你走。 d）      以上提到的居屋和公屋是需要排队轮候，而且政府会审核申请者经济能力，经济能力好是没有资格申请的，而且隐瞒收入骗取公屋或居屋是要坐牢的。 2)      公营房屋政策 a）      香港公营房屋发展已有50多年了，从20世纪90年代以来，在香港这个通过公营房屋解决了30%以上人口(约200万)的居住问题，被全世界公认为有效解决社会居住保障问题的典范地区； b）      在香港，公屋的运营几乎完全由政府包揽。公营房屋的决策机构是房屋委员会(房委会)，这个以房委会为核心的运营机构相当庞大，并自成体系，负责从建造、维护、资格审查到物业管理和社区卫生各方面。颇似一个超级规模的开发商，惟一不同的是这个开发商不仅不盈利，而且要消耗大量财政预算。 c）      香港公屋政策的目标是为没有能力租住私人楼宇的低收入家庭提供可以负担的租住公屋。香港政府承诺，对于需要公屋的人，平均等候时间不超过3年，每年以6%的财政支出来保障低收入阶层的居住； d）      香港公屋的土地是由政府无偿提供，因此也存在公屋土地供应不足的争议。 3)      14㎡小单位住宅标准确立 a）      香港公营房屋发展已有50多年了，20世纪90年代以来，规定室内楼面面积分别约为18㎡和22㎡，供一、二人单位和二、三人单位居住； b）      如今，由于申请公屋的人数日益增长，且出现一些投机行为，因此新规定要求将原先的最低楼面面积18㎡调低为14㎡小单位，提供给一至二人居住。 c）      新的小单位设计不能降低原有旧单位的设施水平，同时还希望透过新的设计，改善旧有设计的适居和实用程度，晒晾设施，并必须使用通过设计的概念，令单位内外畅达通行。 d）      当然，新的设计亦必须贯彻“实而不华”的公屋设计基本原则。需从面积分配，设计设施，健康生活和成本效益给方面来规划设计。 4)      老年公寓需求扩大 受到六、七十年代计划生育的影响，老龄人口不断急剧增加；香港经济发展成熟，社会和医疗服务完善，以及老年人对传统数代同堂的家庭生活观念发生了转变；因此老龄人渴求面积较小，租金较便宜，能供一、二人居住的住宅。这将使老年公寓需求极大提升。同时以大家庭为主的多户型大家庭需求将减少。 经过过去 五 十 年 的 发 展 ， 香 港 公 营 房 屋 计 划 已 获 得 一 定 成 果 。 时 至 今 日 ， 香 港 的 整 体 人 口 中 百 分 之 三 十 一 居 住 在 出 租 公 屋 ， 目 前 由 房 屋 委 员 会 所 管 辖 的 出 租 公 屋 单 位 已 将 近 有 67万 个 。 即 使 面 对 财 政 紧 绌 的 情 况 ， 我 们 依 然 对 公 营 房 屋 作 出 承 担 。 政 府 及 房 屋 委 员 会 均 致 力 维 持 公 屋 的 平 均 轮 候 时 间 于 约 三 年 的 水 平 ， 并 为 达 成 此 目 标 取 得 很 大 的 进 展 。 轮 候 公 屋 的 平 均 时 间 已 由 一 九 九 七 年 的 6.6年 大 幅 减 至 现 时 的 1.8年 ， 而 单 身 长 者 的 平 均 轮 候 时 间 少 于 一 年 。 公 屋 轮 候 册 上 的 申 请 人 数 亦 由 一 九 九 七 年 的 14万 余 减 至 现 时 约 9万 1千 。 在 资 源 许 可 的 范 围 内 ， 政 府 与 房 屋 委 员 会 会 继 续 以 维 持 平 均 轮 候 时 间 在 约 三 年 的 原 则 ， 策 划 公 屋 建 屋 计 划 。 4.1.3      经典案例赏析       香港YOHO TOWN 1)      是香港新鸿基（SHKP）近10年来在香港元朗投资100多亿元推出的重头住宅项目； 2)      它代表着最新地产操作模式，是当前香港地产市场最热的小户型项目； 3)      位于新界元朗，2004年推出的一期由8幢40层左右的高层住宅组成，总套数2200个，其中逾七成是两房单位，面积以47-75㎡为主，并拥有9万平方米的大型国际购物中心； 4)      2007年落成的二期由8幢34至42层高的住宅组成； 5)      即将建设的三期，占地43.7万方呎的地盘，计划发展9幢36至45层高的住宅和大型商业，将会是YOHO Town一至三期中发展规模最大的一项。 6)      当整个项目完满建成后，元朗旧城镇的面貌将会焕然一新，自给自足的小区会引入年轻一辈的住户，配合完善交通，完善的配套，新元朗亦将被确立为另一个沙田新城市级数的规划模式。 如图：香港全貌/香港YOHO Town效果图、实景图、图标及楼书封面 4.2      北京 4.2.1      北京概况 北京市是我国的首都，人口众多，经济较快发展，造成北京房地产市场一直火爆，地价也一路上涨，房地产开发已迈入北京五环范围。北京市是小户型概念的发源地。 最新资料统计，2006年北京市城镇居民人均住房使用面积达20.06平方米，人均收入17653元；居全国第8。 4.2.2      小户型相关政策及背景 1)      1986年，国家计委批准了《住宅建设设计规范》，对房间最小使用面积标准做了规定：双人卧室9㎡、单人卧室5㎡、兼起居的卧室12㎡。当时没有规定住宅必须有厅，只规定“每套必须是独门独户，应设有卧室、厨房、卫生间及贮藏空间。” 2)      1991年，国家统计局制定了《全国人民小康水平的基本标准》，监测指标中提出“到2000年实现人均居住面积8㎡，一户一套住宅。 3)      1995年，《北京市“九五”住宅建设标准》颁布，住宅建筑面积应该提高，以多层住宅为例，一室一厅从42㎡提高到45至50㎡，二室一厅从56㎡提高到60至65㎡，三室一厅从73㎡提高到75至80㎡。 4)      1999年，建设部修订了《住宅建设设计规范》，更名为《住宅设计规范》，明确提出“每套应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间”，并提高了原来房间（卧室、起居室、厨房、卫生间）的最小使用面积标准。 5)      2000年，建设部出台的《小康住宅示范小区规划设计导则》，指出要把厨房、卫生间纳入重点设计范围，要扩大面积，做到明卧明厅明厨明卫“四明”。 6)      2002年是北京房地产市场掀起“户型革命”的一年。导火线是“非常男女”小户型公寓。 7)      2003年是北京房地产市场小户型风暴的一年。 8)      小户型发展经过四个过程，即第一阶段，第二阶段，第三阶段，第四阶段，现在处于第四代享受型的小户型产品。 i      第一代小户型产品属于拼装型，一般拼装型都是大户型。由于前期产品设计不适应市场，出现滞销，开发商为了快速回笼资金，解决资金压力，将大户型的三居或者两居，把它化整为零，改成一居室。但功能性较差，生活起来很不舒适，改造较麻烦。 ii      第二代的产品是属于原创型，主要特征相对拼装型，原创型小户型结构配置相对来讲是比较合理，其产品主要是强调项目在升级版的产品，为年轻人量身定制的，充满了原创价值和新鲜包装的概念。但是，由于产品一味追求小，年轻，居住面积限制了居住的舒适度。 iii      第三代产品是舒适型，在第二代产品上更新换代。开发商趋于竞争的压力，从产品品质入手，在这个阶段小户型主要是以大型的小户型社区出现，类似于炫社区等等。 iv      第四代小户型，TT产品（高品质），纯粹是属于大社区里面的新贵，属于享受型。这种小户型能够跟大户型，包括跃层大面积客户，所享受的都是同等顶级的服务。无论是健身设备，还是会所的功能，还有园林的社区等等，都可享受。所以，这种小户型真正能够让年轻人成为一种晋级到中产阶级提前享受，是钻石级年轻精英身份的标志。 4.2.3      小户型相关楼盘       “非常男女”小户型公寓 a）      地址：宣武区天宁寺桥西500米 b）      开发商：北京荣丰房地产开发有限公司 c）      户型结构：主力户型15.27—29.25㎡，没有厨房和客厅，一室一卫，每层4梯39户       项目介绍 a）      “非常男女”小户型公寓是荣丰2008推出了二期产品，这是京城首家小户型公寓。 b）      这个新产品的出现，降低了北京购房门槛，低总价受到年轻人的狂热追捧。 c）      “非常男女”当年连获5次北京房展会销售冠军，2000多套房一售而空。 d）      三期共6000套。第三期4栋20层塔楼共1120套(3梯21户) e）      小区内部配套：标准足球场、标准篮球场、网球场、300米跑步/漫步/轮滑道、健身区、儿童游乐区、沙地、太极区、攀岩、篮球场、滑板区、单车区、滑冰场、室外烧烤 f）      学校：首特7号地为北京市第十四中学，2005年底破土动工 g）      综合商场：家乐福、华联 h）      邮局：大堂设分户高级不锈钢信报箱 i）      银行：工行、建行、中行、农行 j）      医院：广外医院、宣武医院、广安门医院 k）      全频道卫星电视，有卫视中文台、电影台 、CNN新闻台等。三表出户，独立计量。每户设报警按钮(如需紧急求助，按钮接安防控制室，可提供快速救助)；社区电子巡更管理系统       项目影响 a）      继“非常男女”后，荣丰三期“非常空间”继续主打小户型，在京城首家推出了“买一层、得两层”的概念。 b）      “非常空间”的主打户型层高5.2米，房屋被分为首层2.7米，二层2.5米的双层双厅双卫复式空间。 c）      而紧随其后的一些项目如绿景苑SOLO、蜂鸟社区、富顿国际公寓、炫特区、酷特区、北京五月等小户型楼盘，销售情况也都很好。 d）      另外，一些户型种类丰富的大盘也加大了小户型的比例，而这些总价低的小户型也往往比大户型最先售罄。 4.3      上海 4.3.1      上海概况 1)      上海是中国最大的经济中心城市，也是国际著名的港口城市，在中国的经济发展中具有极其重要的地位。 2)      2004年底，上海市市区人均住房使用面积为20.4㎡，人均居住面积最低标准为16㎡，有2.2万户享受廉租房。 3)      2006年上海市人均收入为18645元，居全国第五。 4.3.2      小户型相关政策及背景 1)      《上海市住房建设规划(2006-2010年)》指出上海实行总量控制，对于“国六条”中关于小户型比例做出了明确规定，套型结构比例将确保建筑面积90平方米以下商品住房占新审批新开工商品住房总面积的70%以上。并提出“90平方米占70%的硬指标是为了控制总价，而不是为了减少房屋功能。” 2)      当前上海房产市场有两大问题待改善，一是小户型房型功能完善，二是毛坯房的淘汰。 3)      小户型从2000年起成为上海热点，2001和2002年已经风靡于市场。在短短几年里，从青年公寓、休闲式小户型、紧凑型办公，到酒店式公寓、酒店式办公、商旅客居，再到老人公寓、投资性产权式酒店和办公等等，各种新概念围绕小户型应运而生，并得到了快速的成长。 4.4      广州 4.4.1      广州概况 1)      广州是广东省省会，全省政治、经济和文化中心。 2)      总面积7434.4平方公里，2005年末全市户籍人口750.53万人，常住人口超过1000万人。 3)      2006年人均收入广州为18287元，居全国第7。 4)      全市城镇人均居住面积已达到18．87㎡。 5)      最低居住标准逐年提高，1998年家庭人均居住面积不低于5㎡；2004年家庭人均居住面积不低于7㎡；2006年家庭人均居住面积不低于10㎡。 4.4.2      小户型相关政策及背景 1)      根据广州市国土部门数据，今明两年，广州经济适用住房规划建设面积将达到167万㎡。其中，2006年规划建设52.3万㎡，2007年规划建设114.7万㎡。 2)      2006-2007年底将增2万套经济适用房； 3)      2008年至少有1.6万套中小户型推出市场； 4)      新政之后，广州不断推出大型地块，而“限套型”、“限价房”成为此轮大规模出让土地时期的关键词。将在06年8月31日公开出让的海珠区昌岗中路地块，是广州的首个要求全部建90㎡以下户型的地块。同日出让的金沙洲B3725D01地块，也要求80%以上的开发面积为90㎡以下的户型。 5)      为确保到2010年解决9200户双特困户和8．46万户中低收入住房困难家庭的住房问题，广州市2007年包括廉租住房、新社区在内的政府保障型住房开工建筑面积达194．1万㎡，将提供住房2．35万套。 4.5      深圳 4.5.1      深圳概况 1)      深圳是我国最早建立的经济特区之一，是流动性人口较多的城市； 2)      据2005年11月人口普查统计出深圳有1214万人、外来人口占总量8成、暂住人口达1035万 、户籍人口仅171万；每年新增户籍人口15万，其中2.5万为自然增长，12.5万为机械增长(包括技术技能迁户、政策迁户)； 3)      2006年深圳人均收入21494元，居全国第二。 4)      深圳作为流动性人口密集的移民城市，土地资源稀缺、人口密度较高、年轻人众多的特性，小户型市场需求量将巨大。 4.5.2      小户型相关政策及背景 1)      深圳由于房地产市场发展较早，城市化进程较为迅速，同时外来人口占城市人口的主流，因而小户型这一地产产品在深圳的地产市场上一直占有着不可或缺的一席之地，且小户型的发展在不同时段、不同的区域呈现了不同的发展形式。 2)      罗湖作为深圳房地产发展的策源地，小户型的发展也同样处于深圳整体地产市场的领先地位。在20世纪80年代时期，小户型产品就已出现在罗湖区。 3)      福田区自2000年以来，凭借地理优势和产品优势，福田区的小户型引领着深圳小户型市场的潮流。据统计，2000-2002年所推售的小户型项目，53.8％集中在福田，罗湖占23.1％，南山紧随其后占15.4％，关外及盐田所占的比例较小，不到一成。可以说福田的小户型项目在深圳的小户型市场上扮演着至关重要的角色。 4)      南山区小户型市场前景无限，当配套设施日益齐全的时候，相对低廉的楼价令深圳的白领青睐南山，市场前景的看好让南山区的中小户型楼盘开发风生水起，成为一道独特迷人的风景线。南山小户市场以南油片区为主，这些区域都有着生活配套成熟、交通便利的显著特征。尤其是南油大道，被称为“小户型一条街”，这与南山区特别是南油大道、南山大道、南新商业老街一带旺盛的市场需求不无关系。众多公司的职员和商圈内的生意人士，为这一带的中小户型提供了坚实的客户基础。 5)      关外小户型亮点层出，虽然关外小户型发展较晚，自2002年宝安富通好旺角的旺销，使得人们得以惊醒，关外小户型开发从此如雨后春笋般纷纷面市。关外地价相对较低，景观资源也较关内丰富，小户型的运作空间比关内相对大得多。但同时关外物业的相对低价和海景度假物业的特殊性决定了关外小户型将不会成为深圳小户型发展的代表，在很长一个时期将作为小户型的个案和补充而存在。 6)      2007年预计新增的关内小户型项目，主要集中在福田区。以小两房、一房和单身公寓为主力户型。 7)      《深圳市住房建设规划(2006-2010)》，深圳住房建设五年规划，至2010年将新增各类住房69万套。深圳建设商品住房55万套，建筑面积4930万㎡(含城中村改造重建住房面积1800万㎡)；建设政策性住房14万套，建筑面积770万㎡。其中，建设经济适用住房2.6万套，建筑面积200万㎡；建设公共租赁住房(含廉租住房)11.4万套，建设面积570万㎡。 4.5.3      小户型相关楼盘 1)      金茂礼都－深圳首个以国际高标准小户型写字楼，以SOLO为理念开发的投资型服务式住宅社区。 2)      金谷1号（云松大厦）－深圳最高性价比的办公空间，以独特的LOFT空间可满足个性化的办公需求。 3)      丽阳天下－深圳首个时尚生活Condo社区，打出了小户型第4代的旗号。 4)      财富广场－深圳国际STUDIO的里程碑，推出写字楼和多功能小户型国际公寓的结合。 4.6      成都 4.6.1      成都概况 1)      成都市位于中国腹地，是四川省省会，位于我国西部，具有天府之国和中国十大休闲城市的美誉。经济发展位于西部首位。 2)      2006年末全市户籍人口1103.4万人； 3)      2006年成都人均收入为11359元，居全国46位； 4)      2006年9月底成都居民家庭人均住房使用面积达19.81㎡。 4.6.2      小户型相关政策及背景 1)      2006年6月成都市正式出台《关于成都市调整住房供应结构稳定住房价格的实施意见》，就住房建设、住房保障、市场监管等方面作出了明确规定。成都出台政策中小户型住房面积上限划定110㎡。 2)      2007年成都市将推出限价商品住房6795套，建筑总面积为69.96万㎡，其中住宅建筑面积58.23万㎡，每套建筑面积均在90㎡以下，多为套一，大套二，小套三等户型，此批限价商品房的销售均价为3770元/㎡左右， 4.6.3      小户型相关楼盘 1)      美丽人生：主力户型为56.76㎡（其中赠送 1.87㎡） 2)      贝多小屋 ：主力户型38— 66.16㎡ 3)      双楠所有阳光：主力户型41.4㎡ 4)      双楠•回归线：主力户型套内41.40-44.11 ㎡ 5)      好莱坞酒店公寓：主力户型59.63 ㎡ 4.7      重庆 4.7.1      重庆概况 1)      重庆市是我国最年轻的直辖市，十年直辖市以来，经济飞速发展，房地产业也突飞猛进。 2)      全市人口3000余万，其中市区(主城区)常驻人口350万，市区流动人口300多万，合计市区人口近700万。 3)      据市统计局以及重庆调查总队联合发布的“2006年重庆市国民经济和社会发展统计公报”得到，重庆市居民人均住房建筑面积26㎡，比2005增加1.7㎡；农村居民人均住房面积34.3㎡，比05年增加1.4㎡。 4)      2006年我市城镇居民人均可支配收入11570元，位居西部之首。 4.7.2      小户型相关政策及背景 1)      重庆小户型发展较早，房地产起步阶段就已在旧城改造中得以体现，但当时只是为了解决人们住房问题，小户型的舒适性较差。真正体现小户型产品，是在近几年里得以很好的发展。 2)      1998年随着住宅商品化的推行，和大量高层建筑的出现，户型开始改变，户型的面积配比正从较大户型转化为略大户型，开始出现小户型。 3)      重庆最早2002年以商住两用的soho形式出现，部分为小户型，如恒通云鼎、大同方•城市公寓，随后出现较为成熟的龙湖•北岸星座。 4.7.3      小户型相关楼盘 1)      1998年，时代天骄公寓，出现部分小户型概念； 2)      2000年，在水一方“5+2模式”的小户型热卖，第一次让人们领略了小户型魅力； 3)      2002年龙湖•北岸星座和学林E墅的出现，市场接受异常火爆； 4)      2004年北部尚座再次掀起小户型狂潮； 5)      2005年左岸阳光、龙湖•水晶星座更是所向披靡； 6)      06年玛雅上层、拿铁城、金科蚂蚁soho、卡萨国际、喜来登铂金SOHO公寓、弗瑞登等等，成为小户型年。 4.8      结论分析 1)      随着我国1998年取消福利分房政策后，商品房开始进入市场化； 2)      我国各大城市，经济持续高速的发展，人口及流动人口增长较快，住房问题日趋严重； 3)      修建大量小户型产品，不仅是迎合国家住宅限制政策，而且是解决大量人的住房问题； 4)      小户型的表现形式朝多样化发展，这是社会的进步和人们需求的体现； 5)      小户型的设计应从面积和空间上挖掘最大的可用空间； 6)      各大城市对待小户型这一新课题新产品应相互交流相互探讨，借鉴国外优秀的小户型设计并结合我国的实际情况，切实做好小户型的开发，解决更多人民的居住问题。