一、商业地产市场总述

当前，国家政策是否会在商业地产领域频出？

根据我机构分析认为：未来商业地产不会像房地产行业前段时间一样，有政策连续出台，原因有三个方面：

第一，商业地产与“地产”的关系不如与“商业”来得紧密，其更多属性是在“商业”上，而商业更多是和国内经济发展息息相关；住宅受政策影响会比较大，若有一个大的政策变化，整体市场可能会出现剧烈波动。而对于商业而言，除非是国家的经济基本面有了问题，人们消费下降了，才会出现影响，继而传导到商业地产。目前，虽然国家对房地产的调控进入纵深，但商业并没有出现很大影响，商业地产也是整个地产行业中受影响最小的。

第二，商业地产可视为地产行业中的一个细分类别，其占总体“地产”市场份额比例相对较小，即使在商业地产高峰供应的近两年，商业地产供应量占整体市场的比例也不足五份之一，而在前些年商业地产供应量不大的阶段，总量比例都占不到总体的十分之一。因此，如果政府即使是想对地产行业进行“救市”，也不会对商业地产这一总量不大的细分类别出台重磅政策。

第三，目前国内商业地产供应量总体相对较大，诸多地区级以上城市都出现了阶段性供过于求的状况，供应面积远远超出了零售商开店的需求量，所以可看到各地的招商竞争都十分激烈，在此种情况下，就不会再出台政策去鼓励各地进行大量商业地产开发。

是否现在已有大量商业项目因受大环境影响而停滞？

我们尚未看到太多停滞的项目，但确实因全球金融动荡，使诸多品牌放缓了开店计划，加重了项目的招商压力。同时，商业地产面向的是很多行业，比如餐饮、服装、家电都是商业项目的目标租户类别，而以上的这些行业，目前受影响的程度也是不同的，甚至部分并没有受到根本性影响。比如说餐饮，市场上是以国内商家品牌为主，因此受到的影响不大；而服装行业则是越高端受影响越大，诸多国内品牌受影响较小，对于国内服装品牌而言，在国外品牌开店放缓的当下，反而可能是抢占市场的机会。

现在大部分购物中心的开发者都是原来的住宅地产开发商，从住宅开发完成积累后进行商业地产投资，这种有较高比例自有资金，且有提前量资金准备的项目不会受太大影响；但有一些商业地产项目是边开发边等住宅销售回款，目前这些项目面临的挑战是非常大的，因为现在住宅市场销售大幅下滑，销售回款已无法按照当初预计来满足商业项目的资金需求。

外资收购物业与国内REITS

2007年之前有很多外资拿着钱想收购商业项目，但是很难找到合适物业，因为他们想要的是已开业，有实际租金回报的，或至少要完成招商的，而当时在建的项目很多，开业的并不多，所以交易量不大；到了2007年之后就有了一些机会，但很快限制性政策也出现了。

国内推行REITS就像北京修地铁一样，是在补课。REITS是迟早都要做的事情，如果没有REITS的开通，就难以解决大量开发运作当中的“出口”与“入口”的问题，国内就很难出现商业地产的专业开发运营商。而商业地产是一个非常专业化的行业，只有积累了大量经验以后，才可能实现高效开发运作，不浪费城市资源。

如果国内没有培养出专业商业地产开发商，只能是让更有经验的外资进入，这些外资的资金来源与退出渠道都是相对通畅的，他们可以持续的进行大规模收购，而让外资大量持有国内重要城市的市中心商业，可能也不是相关管理者愿意看到的。

二、商业地块动态

据我机构不完全统计，2009年2月成交4宗商业性质用地，竞得方式均为挂牌，下月土地出让预告中暂无商业性质（含）用地拟供应。

1、上月成交商业地块（含）

2、2月已成交商业地块（含）：

3、3月土地市场商业地块交易预告

下月土地市场无商业用地拟供应。

三、商业项目开盘动态

2月，重庆无商业项目（含）开盘

四、商业项目资讯

商业地产在租售项目名录

五、商圈租金及动态（每月一商圈）

1、杨家坪商圈临街店铺租金

本月整个杨家坪商圈临街店铺租金在80-1000元/㎡/月之间。平均租金大约380元/㎡/月。

2009 年02月重庆主城区杨家坪商圈临街店铺租金数据表

（略……）

2、杨家坪商圈写字楼租金

本月杨家坪商圈写字楼租金在16-35元/㎡/月之间。

2009年02月重庆主城区杨家坪商圈写字楼租金数据表

（略……）

六、商业地产相关企业动态

1、方兴地产欲称霸国内商业地产

方兴地产正在为把自己打造成为国内商业地产的“巨无霸”而忙碌着。

2月13日，方兴地产宣布将配股16.27亿股，集资约27.17亿港元，用以支付向母公司中国中化集团公司(中化集团)收购金茂集团权益所需。

与此同时，有消息人士透露，方兴地产正在寻求3亿美元的双边贷款，这部分贷款也将包含在收购金茂集团权益所需的110亿元之中。而据接近方兴地产的银行人士透露，方兴地产正在与数家中资银行进行洽谈。

大股东支持

今年1月5日，方兴地产如愿实现对金茂集团100%股权的收购，总作价110亿元，从而也顺利将金茂大厦收入囊中。

资料显示，金茂集团旗下现拥有金茂大厦、金茂三亚希尔顿大酒店、金茂三亚丽思卡尔顿酒店、金茂深圳JW万豪酒店及金茂北京威斯汀大饭店等多个豪华酒店及别墅项目。

截至2008年3月31日，金茂集团物业权益的估值约为169.94亿元，这次110亿元的收购价较估值折让约35.3%。

接下来方兴地产要面对的就是如何支付这110亿元，公司拿出的方案是通过60%的融资和40%的现金支付。

“投资者普遍担心110亿元的资金对于方兴地产会是一个较大负担，不过目前公司手头现金约有60亿元，而收购金茂集团的总代价仅40%以现金支付，其余将以新股支付，因此财务压力不算大。”接近方兴地产的人士透露。

无疑，在目前障碍重重的资本市场，选择配股融资需要相当大的勇气。国泰君安港股分析师姚峣表达了对此的担忧，“选择现在的市况融资并不是最好的时机，配股价格需要较大的折让。”实际上，配股价的确比前一日的收盘价折让了5.6%。

其实方兴地产也曾考虑通过贷款及发行债券的方式进行集资。

“但在衡量各项方案以及成本后，还是决定以供股为筹集资金途径，因为选择在股市配股不必承担利率波动带来的风险。”方兴地产有人士表示。

似乎正是考虑到配股的难度，大股东中化集团慷慨“输血”，不仅认购了16.27亿新股中的10.33亿股，还亲自上马担任本次配股的包销商。

“配股不存在太大难度，而且即使认购不够积极，大股东也将全部认购，这就相当于方兴地产以向中化集团定向增发的形式来收购金茂集团了。”中金公司分析师白宏炜表示。

仍待资产注入

据了解，在收购金茂集团之后，方兴地产持有商业物业面积由约40万平方米增至90万平方米，其间拥有6家酒店，房间数量由405间增至3000间，并且另有两家在建的酒店，一跃成为内地最大的商业地产上市公司。

“方兴地产的野心远不止金茂集团的商业地产项目，而是要打造中国房地产行业中的商业地产帝国。”我们分析认为。

根据方兴地产人士透露，公司将会继续积极推进在北京、上海、珠海等城市的土地储备工作，而且目前正在青岛、南京及天津等地洽谈新项目。

目前中化集团旗下有两个重要的地产平台，远洋地产以住宅为主，中化集团是其主要股东；而方兴地产则是中化集团倾力打造的地产旗舰。“对于远洋地产的支持也不会影响方兴地产，未来商业物业和土地储备方兴地产更加近水楼台。”业内人士表示。

中化集团在未来是否还会继续注入资产？答案应该是不容置疑的。早在上市伊始，中化集团便已授予方兴地产选择权，收购其于金茂的54.87%权益、世贸投资的15%权益和中化香港于上海银汇的55%权益。

在收购金茂集团之后，方兴地产也开始继续与中化集团探讨收购上海银汇事宜，尽管目前尚未有明确信息，但相信拥有北京世茂中心股权的世贸投资和“吨位”与金茂集团伯仲之间的上海银汇落入方兴地产囊中应该只是时间问题了。

这样一来，中化集团几乎全部商业地产项目都将进入方兴地产这个平台之中，不过，中化集团旗下的资产远不止这几项商业地产，未来中化集团是否会借方兴地产实现地产业务整体上市？这也令市场人士浮想联翩。

2、宜家开始进军商业地产

据我们了解，国际家居巨头宜家开始向商业地产领域进军。有消息称，宜家已经在无锡经济开发区购地，综合性购物中心和宜家商场已经悄然开发。

宜家1998年进入中国，目前在中国内地开设6家分店。其中，北京、上海两店的销售额位居宜家全球单店销售前10位。目前，中国已成为宜家全球最大的供应商，有21%的商品来自中国。

但宜家去年财政年度的中国营业额约为27.9亿元，仅为全球销售额的不到2%。业内人士认为，宜家的产品生产模式已被国内的家居企业广泛套用，对中国消费者已不再有新鲜感，而且价格方面的优势也在逐渐变小。据宜家内部人员透露，由于欧美等发达市场日趋饱和，而像日本这样的市场又不大适合宜家的低价策略，基于此，宜家开始着手在中国市场其他领域寻求投资点。

而因受到金融危机影响，中国房地产行业受到了沉重打击，众多国际大公司纷纷在内地低价抛售地产，当前的经济形势与宜家当前的投资需求正可谓是“情投意合”。

今年1月，宜家新成立了宜家中国购物中心有限公司，负责宜家在中国商业地产投资和开发。

3、喜达屋酒店集团宣布中国签约5家新酒店

喜达屋酒店与度假村国际集团作为中国最大的高档国际酒店集团，宣布签约5家全新酒店，喜达屋旗下在中国现拥有47家运营酒店。这些新签约酒店包括位于三亚的首家瑞吉度假酒店，四川成都的首家瑞吉酒店，江阴和大连的首家喜来登酒店，以及位于广东惠州的第二家喜来登度假酒店。喜达屋专注于在正确的地方与明智的业主合作开适合的酒店，在中国仍然保持着强劲的扩张势头，预计于2011年将其现有酒店规模翻一番，并拥有50家酒店筹备开业。在2009年，集团将在中国开张十家以上行业最佳的全新酒店，包括厦门艾美酒店，南京国际威斯汀大酒店，青岛喜来登酒店，广州东圃福朋喜来登集团酒店等。

喜达屋在中国的长远发展或许是全球其他地区所无法超越的。中国已成为北美之外拥有酒店数最多的地区，更为重要的是，中国也是美国以外新开酒店最多的地区，喜达屋总裁兼首席执行官陈盛福先生说，"在未来两年里，我们期待上海的发展可与纽约市的规模相抗衡，目前在纽约，集团旗下已拥有超过12家酒店和在建酒店。”

在2008年，喜达屋在中国新开了8家酒店，分别是中国首家W酒店--香港W酒店，亚太区首家雅乐轩酒店--北京海淀雅乐轩酒店，以及杭州龙禧福朋喜来登酒店、常熟福朋喜来登集团酒店、惠州金海湾喜来登度假酒店、金茂北京威斯丁大饭店、北京海淀永泰福朋喜来登酒店及服务公寓和石梅湾艾美度假酒店。

4、协信集团在重庆南岸商圈投建城市综合体项目

2月23日，协信集团进军南坪的第一个标志性大型城市综合体项目——协信城，在位于南岸区协信城(原旧车市场)工地现场举行了隆重的开工奠基仪式。作为09年南坪商圈开工建设的第一个大型城市综合体项目，协信城的强势启动给相对低迷09年楼市注入了一剂强心针。

协信集团是重庆最具影响力的地产品牌企业之一，自1994年成立以来，一直致力于房地产开发，十余年的发展，使协信集团具备了深厚的专业功力和资本实力，目前已成为以房地产开发为主导的大型企业集团，总资产规模40多亿元人民币。公司专注于高尚住宅社区及商业地产的开发。代表专案有代表专案有“协信时代天骄、协信天骄年华、协信天骄俊园、协信TOWN城、天骄城、彩云湖1号、阿卡迪亚、云栖谷、协信中心、协信购物广场黄金海岸、巴南、长寿MALL”等，公司累计开发量逾200万平方米。中国私营企业500强、中国房地产百强企业。

“协信城” 项目位于重庆市南岸区原旧车交易市场区域，居南坪中心商圈核心地段，与正在全面兴建的万达城市广场和轻轨三号线近在咫尺，项目总规划用地面积54000平方米，规划建筑面积约为46.6万平方米，项目由大型集中商业及高档公寓集群两大主要部分组成，前者建筑面积约18万平方米，由高品位SHOPPING MALL和超大室内停车库组成，高档公寓集群建筑面积约23万平方米，由5栋普通高层公寓和2栋超高层顶级公寓(含精品酒店)组成。

作为重庆市的重点工程项目，协信城以其融精品酒店、购物超市、百货、商务于一体的顶级系列配置，全力营造南岸核心商圈地区顶级城市综合体，是南岸商圈又一重要的商业核心。其坐拥CBD核心区的尊贵和财富聚集效应之外，还可尽享生活便利。商业地产和住宅地产的创造性结合，给投资者留下丰富的想象空间。

“协信城”项目由重庆协信集团和香港汉威基金联合打造，集合了华润集团、英国利宝国际、高纬环球、凯达环球等全球知名伙伴强强联手，项目总投资超过28亿元，整体开发5年，预计在2013年全面建成，项目建成后势必成为重庆城市综合体又一典范钜作。

七、商圈动态及解析

1、重庆再投40亿元提升观音桥商圈

近日，江北区深入学习实践科学发展观活动专题培训班上，区委书记史大平表示，江北观音桥商圈将再投入40亿元，打造全国一流的高品质商圈。

史书记说，为应对竞争，江北将再投入40亿对观音桥商圈实施“再规划、再提升”。同时，将加快寸滩、铁山坪片区的现代物流业发展，实现物流产值过500亿目标，通过5年努力，全区商业销售总额突破1000亿、社零总额突破400亿，打造千亿商贸物流区。

2、渝中区年内开3至5个国际品牌店提升解放碑商圈形象

来自渝中区政府工作报告的消息称，渝中区将在年内开设3至5个国际品牌专卖店、旗舰店，改造提升商业大厦和金鹰广场，汇聚高端品等，提升解放碑商圈的品牌价值和效益。

渝中区年内将大力发展以金融业为龙头的现代服务业，抓住大投入大建设、资金爆发性集中需求的机遇，引导金融机构加快业务扩张步伐。并全力争取电子票据中心、OTC市场等资本要素市场落户渝中，确保全年金融业增加值点GDP的比重达20%。

渝中区今年打算实现“五个突破”———地区生产总值增长12%，力争突破350亿；区级财政收入增长15%，力争突破25亿；全社会固定资产投资完成130亿，力争突破150亿；商贸销售总额和社会消费品零售总额分别增长15%，力争分别突破1000亿和280亿；实际利用外资4亿美元，力争突破5亿美元。

3、解放碑4年投千亿排堵美容

投224亿元，7条轨道通渝中，解放碑外4环道，“10分钟渝中”4年内实现；4年内投入10亿元为旧楼“穿衣戴帽”；每500米就有一处休闲绿地景观；西部华尔街建地下车行道……昨日，渝中区政府透露，4年内，渝中区政府将投入上千亿元为城市美容排堵，把渝中区打造成为国际都市形象区。

目标：4年内实现“10分钟渝中”

“10分钟渝中”即解放碑CBD区域内任意两点间的平均通行时间在10分钟之内，以及在渝中区域内任意一点到解放碑中央商务区（CBD）区域的平均通行时间在10分钟内。

据悉，4年内渝中区将投入224亿元，实施98个重点交通项目建设。到2012年，把渝中区建设成为全国特大城市中通达性最好的中心城区之一。

“随着中兴路改造工程、大黄路改造工程、鹅岭正街道路整治以及通远门至临江门段架空管线下地等项目的启动，‘10分钟渝中’的打造已拉开帷幕。”据介绍，明年底前，约有50项工程将陆续开工。到2012年，渝中区的路网密度将从每平方公里6.5公里，提高至每平方公里8公里。届时，渝中区将彻底告别交通拥堵的现状，实现“10分钟渝中”。

布局：七轨六横四环四通八达

渝中区将打造“七轨”、“六横”、“四环”的交通格局。

“七轨”　指起点或者经过渝中区的七条轨道线路。其中，轨道2号线已经建成通车，1号线正在建设，3号线已经开工，6号线将随着东水门大桥和千厮门大桥同步建设，另外的4、5、9号线也将穿过渝中区，全部建成后渝中区至主城其他区都将有轨道交通。

“六横”　指由长江路、中山二路、中山一路等至朝天门组成的中干道，从牛角沱经人民路、嘉陵路到朝天门组成的北干道，菜园坝经解放西路、解放东路至朝天门组成的南干道，与长滨路、嘉滨路和高九路一起，将构成支撑渝中主要交通的“六横”干道。

“四环”　是以解放碑为中心的四道环形线路。其中第一环为解放碑CBD环线，走向为邹容路-中华路-八一路-青年路；第二环为解放碑CBD硬核环线，走向为较场口-新华路-沧白路-民生路-和平路；第三环将是半岛环线，走向为中山三路-向阳隧道-解放东路-解放西路-陕西路-小什字-人民路；四环是滨江环线，走向为朝天门-长滨路-九滨路-大黄路-渝州路-化龙桥-嘉滨路。

十桥：红岩村嘉陵江大桥明年建

为打造“10分钟渝中”，在全区范围内，将布局十座大桥，成为出入渝中的快捷通道。其中，包括已建成的长江大桥及复线桥、嘉陵江大桥、渝澳大桥、黄花园大桥、菜园坝大桥、嘉华大桥，今年底或者明年初确定将开建东水门大桥、千厮门大桥，明年也有望启动红岩村大桥工程。

嘉陵江红岩村大桥将形成又一条连接江北区的快速干道。大桥南桥头位于红岩村与滴水岩之间，北侧在现203中学西侧约300米处，其引桥将与现大石坝立交相接，主线从现红石路下穿后往北接北环立交。大桥与陈庹路的连接线路为隧道，考虑在后工附近通过规划道路与大石路衔接。红岩村大桥建成后，将缓解石门、嘉陵江、渝澳大桥的通行压力。

危改工程·花10亿为旧房“穿衣戴帽”

“4年内，投入10亿元，将把曾家岩沿线至朝天门一带的旧房屋装扮得更漂亮。”据介绍，目前渝中区一些建筑外观比较破旧，对这些暂时不能拆迁的危旧房将采取更新、穿衣、修复的办法，将渝中区的城市形象有明显改善。同时，到2012年，将投入10亿元，对以上清寺转盘为中心，从曾家岩至中三路、中四路主干道沿线到朝天门一带的200万平方米居民住宅进行粉刷。

楼宇工程·西部华尔街地下也通车

较场口至小什字区域将建成一个总规模90余万平方米、集“高端商务、顶级酒店、精品零售商业”为一体的综合性商务建筑群，打造“中国西部华尔街”。

商务街将由7栋180米至350米的高层建筑组成标志性建筑群，依托较场口正在修建的西部最高“民生之冠”——428米的鼎好·世纪星城，勾勒出渝中半岛的城市天际线。此外，商务街的交通系统由地面交通和地下车行隧道两部分组成，在加宽地面车道的同时，借鉴新加坡和伦敦的经验修建地下车行隧道，为车辆提供通往地下车库和卸货区域的便捷途径。

森林工程·500米一处休闲绿地景观

“到2012年，实现每平方公里1个公园、市民出行每500米就有一处休闲绿地景观。”据介绍，2009年，森林工程计划新增绿地面积15万平方米以上，人均公共绿地达到5.25平方米。改造和新建牛角沱立交、黄花园立交生态林等8处；完成牛滴路滨江公园、化龙湖公园建设、滨水公园至牛滴路滨江公园连接段景观，启动扩建改造国际村、人民公园、珊瑚公园、枇杷山公园、佛图关至鹅岭公园山脊线保护净化工程；整治提升中干道、北干道、嘉滨路、菜袁路、长江路、牛角沱片区市街绿化景观。

五项工程分解千亿资金

渝中区实施的“千亿工程”将分为畅通工程、危改工程、楼宇工程、森林工程、城管工程，总投资一千多亿元。其中，畅通工程包括交通基础设施建设和交通秩序管理，涉及经费224亿元；危改工程涉及经费400亿元；楼宇工程涉及经费490.7亿元；森林工程包括城市森林系统工程、城市主次干道景观带工程、公园体系建设等，涉及经费8.27亿元；城管工程涉及经费670万元。

八、商家动态及解析

1、日本百货巨头高岛屋宣布将落户上海

2月24日，中华企业旗下的古北集团和高岛屋株式会同时宣布，日本高岛屋百货正式进驻上海古北新区，开设中国大陆第一家连锁店。据知情人士透露，双方就此项目接触已有近5年时间，好事多磨终于“喜结良缘”。

高岛屋扩张步伐稳健 

据介绍，具有180年历史的国际著名百货业日本高岛屋百货，是日本最大的连锁百货公司之一，在其国内拥有20余家连锁店，是日本的上市公司，在日本股民心目中，高岛屋是一只资产优良、收益颇丰的“绩优股”。2007年，该公司的营业收入位居全日本百货公司的首位。鉴于对本土股民高度负责的国内市场背景，高岛屋在海外扩张的步伐始终稳健，相比其它国际百货业跨国连锁的发展，似乎显得缓慢。　　　　　　 

迄今为止，高岛屋百货在海外仅拥有3家连锁店，即纽约、中国台北和新加坡，3家分公司都在当地销售额排行榜中位居前列，其中新加坡高岛屋和中国台北高岛屋已连续多年蝉联当地百货行业销售额冠军。　　

三大因素相中古北 

高岛屋“相中”古北有三大因素：一是“好人家”找“好人家”，中华企业是一个具有55年房地产开发经验的地产界资深企业，也是国内的老牌上市公司，上市16年来，净资产收益率年均保持10%的增长速度，业绩稳健；二是位于虹桥涉外贸易中心的古北新区，毗邻虹桥交通枢纽的独特地理人文环境；三是在国际投资萎缩背景下，上海却逆势飞扬扩大投资，大规模建设，成为跨国投资的不二选择。 

据了解，日本高岛屋株式会社目前已与中华企业股份有限公司和上海古北（集团）有限公司就百货公司的经营场地租赁达成了基本协议，该百货公司将成为日本高岛屋在中国大陆的旗舰店。目前上海高岛屋百货公司已经进入登记注册程序，届时将正式进驻古北财富中心二期。　 

为环虹桥商圈添彩 

古北国际财富中心（二期）项目位于虹桥路、红宝石路之间，紧邻轨道10号线伊犁南路站。计划总投资13亿元人民币，总建筑面积19万平方米，总高30层；其中高岛屋百货公司位于地下1层至地上7层的裙楼部分，总建筑面积6万平方米。8层以上是超5A甲级写字楼。整个项目开发周期为3年，工程预计将于2011年底完工。 

据高岛屋上海代表处介绍，高岛屋上海店经营范围覆盖服装、化妆品、珠宝饰品、家居用品、食品等百货业的全方位，并配置餐饮和休闲娱乐设施，计划于2012年正式开业。消费群体目标锁定上海及长三角地区城市中高收入阶层。并表示看好中国大陆，尤其是长三角地区的消费市场。　　 

长宁区负责虹桥地区功能拓展的虹桥办负责人表示，高岛屋入驻古北新区，与正在招商的黄金城道将形成环虹桥商圈的南环，南环是沿黄金城道、虹桥路布局的商业商务楼宇，建成开业后的高岛屋上海店将为环虹桥商圈的“国际”色彩增添浓重的一笔。

2、家乐福与上海南汇共建首座农超对接基地

上海南汇区区政府与家乐福超市日前签订“产销合作备忘录”，双方将于今年进行全方位的“农超对接”，探索完善农产品直接进超市的合作模式。据悉，2008年南汇区农产品已进入了110个大卖场和1200个标准超市，69家营销型合作社和农业企业年销售总额3.91亿元，同比增加12%，农民人均收入首次突破万元。

据南汇区农委介绍，2008年南汇区与家乐福和光明集团签订合作协议，在全市率先以零费率及产地直采业务等约定推进新鲜农产品进入超市、大卖场。

2008年南汇区农民的人均收入首次突破万元，达到10645元，同比增长10.9%，连续两年保持两位数增长。目前，南汇区已与家乐福等１５家超市签订合作协议，南汇农产品进入了110个大卖场和1200个标准超市；南汇区还与光明集团签约，在其属下“第一食品”的南京东路店和万达广场店设立“南汇农产品专柜”。南汇农产品全面到达中心城区、重点社区和主要商业网点。

今年南汇区“农超对接”在产地标准化建设方面，将与家乐福共同建设市郊第一座产销对接的“品质示范基地”。南汇区还将拿出400万元支农资金，扶持当地彤瑶合作社与家乐福联合打造一座农产品物流平台。

3、红星美凯龙将在重庆发1000万元消费券

继苏宁电器、协信房产等企业在重庆发放上亿元的消费券后，国内最大的中美合资家居流通企业——红星美凯龙日前也宣布：将出资1000万元于2月28日在重庆发放国内首张家居消费券。

首批：6000人领“红包”

据红星美凯龙国际家居连锁董事长车建新介绍，此次1000万元的消费券将全部在重庆发放，每张消费券面值500元。由于发放工作量较大，此次发放工作将分3个批次，历时半年。首批分6次发放6000张，发放时间为2月28日、3月7日和3月14日，每天1000张；发放地点在红星美凯龙江北店门前广场；另外3000张将在4月发放。

亮点：不设消费门槛

为杜绝炒票行为，此次消费券券面将注明领券人的姓名和有效身份证件号码，实行实名领取、实名使用。有装修需求的市民凭有效身份证件在规定时间到红星美凯龙江北店即可领取，每人限领一张。

红星美凯龙上海、西南区域总经理王伟表示，与其他消费券不同的是，红星美凯龙消费券等同现金使用，不设任何门槛，不要求消费满多少才可以使用，且全部都在成交价后使用。因为这不是一场促销活动，而是一种彰显社会责任感的榜样行为。即使在商场返现或其他非常大的优惠活动后，仍然可以等同现金使用。

大手笔彰显市场信心

据悉，此次消费券发放恰逢红星美凯龙贵阳店开张。在逆市扩张之际，红星美凯龙还拿出巨资刺激消费，拉动市场，让业界为之侧目。对此，车建新认为，这不仅彰显了红星美凯龙对国内市场的巨大信心，也体现了企业在国家经济出现问题时应该承担的社会责任。他说：“企业做大了就是社会的，是公众的，作为国内最大的中美合资家居流通企业，更应尽企业公民的社会责任，参与政府经济增长计划，使老百姓在经济下滑时也能实惠地享受家居时尚，过上优雅舒适的城市新生活。”

4、金融危机下沃尔玛趁机抄底

沃尔玛决心改变策略以适应中国国情，这将破解近两年来因为审批难而开店受阻的处境。而金融危机可能正是沃尔玛中国一个借机扩大市场份额的机会。

如果完全按照美国的游戏规则在中国下棋，注定路途坎坷。现在沃尔玛已经意识到这一点，并决心改变策略以适应中国国情。

最近，沃尔玛在湖南注册成立了一个区域性的独资法人公司，运作新店。而沃尔玛内部人士透露，目前沃尔玛已经在湖北、湖南、重庆等地设立了十几家100％独资公司。“在2008年底外资零售门店的审批权下放到省级商务部门的背景下，沃尔玛在地方注册公司将税收留在当地，迎合了地方政府，因此便于拿到开店的行政审批。”

这将破解沃尔玛近两年来因为审批难而开店受阻的处境。而金融危机可能正是沃尔玛中国一个借机扩大市场份额的机会。

改变策略·沃尔玛要学着迎合地方政府的口味。

现在沃尔玛已经在各地设立了十几家独资公司。沃尔玛中国公关经理牟明明说，“目的是为了在各地开出门店，帮助沃尔玛利润增长。在地方政府要求以及沃尔玛调研可行后，这种模式就被采用。”

目前，地方政府基本上都会要求零售企业在当地注册公司，从而把税收留在当地。家乐福、好又多等企业都是这么操作的，沃尔玛显然也感受到这种压力，开始改变。据了解，在2009年1月份，沃尔玛中国一路狂奔开出17家店，几乎追平2008年全年开19家店的记录。这些新店大部分隶属于沃尔玛各地的独资公司，这可能是沃尔玛以后开店的主要模式。

而在此之前，沃尔玛主要是与深国投、昆明大观商业城有限公司等合作开店，同时没有在各地方注册公司，各分店的企业所得税、增值税等都由沃尔玛总部交在深圳，各地方只交纳少量的营业税等。“由于税收不在地方，再加上沃尔玛抵制中国式公关，做事一板一眼，有些地方政府并不欢迎沃尔玛。”一位业内人士直言。

这使沃尔玛近两年的新店计划受阻。据上述沃尔玛人士透露，2006年下半年沃尔玛的所有新店开业计划全部被拒批，2007年沃尔玛在中国开出30家店，但原计划是50家。“沃尔玛有些店与开发商签订了租赁协议，但由于拿不到政府批文，甚至交了一年多租金都开不出来。”一位好又多的拓展经理说，如沃尔玛的厦门加州阳光项目、西安万达广场项目以及山东潍坊、湖北荆州等地项目都有由于批文而延迟开店的问题。

2008年9月12日商务部下发文件，将外资零售门店的审批权下放到省一级的商务部门。这对沃尔玛是一个利好，因为之前不少本土零售商游说政府“抵制外资”，商务部也对外资开店的审批有所紧缩，但现在地方政府更好打交道。而沃尔玛也立马采取行动，在地方注册公司示好。

对此，曾服务于沃尔玛、鸿骏讯息技术有限公司高级顾问钟升认为，“今天沃尔玛的策略是学当初的家乐福，更加本土化。”在我国零售业未完全开放的背景下，家乐福在一定程度上采用了名义上的合资合作、借道地方政府等非常规手段开店，抢占了先机。即使在后来零售业开放后，家乐福通过在地方设立分支机构，地方政府为了政绩以及税收，还帮忙去跑批文。

政策智慧提升·沃尔玛的本土化，显然为其扩张注入了动力。

1996年沃尔玛进入中国的时候，把中国当成几个欧洲来看，当时的策略也是先把广东省作为一个区域发展，再向全国扩张。之后又尝试往大连、昆明拓展，但为时已晚，家乐福商业管理公司等方式“曲线进入”各地开店。

“2000年、2001年，政府紧急叫停了家乐福的快速扩张，但并没有下猛药，这时沃尔玛才恍然大悟，要本土化。”钟升说。

由于沃尔玛前期没有把准在中国的发展策略，以及美国式循规蹈矩的行事风格，延误了战机。而新任中国区总裁陈耀昌上台的任务之一就是要加速沃尔玛的本土化，尤其是在沃尔玛将扩张重心逐渐转移至二三线城市的过程中。

就在不久前，沃尔玛全球总裁换人，国际部门主管Duke接棒Scott， Duke的专长能带领沃尔玛向更多国际市场进军。而沃尔玛也对外表示未来5年内的国际资本开支预算中的一大半将投入迅速成长的新兴市场，包括中国、巴西等国家。

“沃尔玛在中国已经会看政策行事。”一位业内人士说，目前中国被认为有望在金融危机中最早复兴，同时政府扩大内需的政策等，对沃尔玛等零售企业的扩张是很大的支持。

5、百思买加快步伐逆市扩张中国二三线市场

美国最大家电连锁商百思买在北美主战区收缩战线的同时，却加快了在中国市场的步伐，其上周末将自己在江苏五星电器的股份由原来的75%扩大到100%，而且这一收购较之前的最后约定期限提前了一年。专家表示，在美国经济下滑的大背景下，百思买的这一战略转移，是其前期业务基础上的战略调整，而且瞄上了国内二三线市场的大蛋糕。

百思买在2006年5月注资1.84亿美元获得了五星电器75%股权，按照双方约定，其承诺将在未来4年内完成对五星剩余25%股权的收购。根据百思买（中国）方面的消息，五星电器已于2009年2月6日获得营业执照，获准作为外商独资公司进行运营。百思买的这一收购时间比约定提前了一年，全资控股五星电器后，百思买间接将触角伸向了市场潜力巨大的二三级市场，扩大了在国内市场的辐射面。

彩电、冰箱等家电产品的农村普及率仅为城市的20%，其中彩电普及率为37%，冰箱普及率为22.5%。而每种家电普及率提高一个百分点，就会增加250多万件的需求。这对于家电企业来说，无疑是巨大的机遇。受限于农村市场的需求，此次“家电下乡”没有外资企业中标，因为国内品牌的价格和性能相对较高。买断五星电器后，百思买成为惟一获得“家电下乡”入场券的外商独资零售企业，其也具有了与家电巨头国美和苏宁平等争夺巨大的农村消费市场机会。

资料显示，2001年五星电器在南京开设了第一家门店。迄今为止，五星电器门店网络已覆盖江苏、浙江、安徽、山东、云南、四川、河南等省。

与其在国内市场加速扩张不同，海外媒体却不断传来百思买削减北美门店、整合以往收购子公司并裁员的消息。在全球经济不景气的背景下，百思买逆势在中国市场扩张，上海卓跃管理咨询公司首席咨询顾问庞亚辉认为：“百思买的信心更多地来自于它对中国市场的认识，经过与五星电器管理层的切磋并通过五星电器对中国的市场和消费者有了更好地把握，所以认为自己可以选择‘单飞’，扩大在中国扩张步伐的机会已经成熟。”据了解，去年下半年以来，一直开店缓慢的百思买一口气将门店数量从1家扩大到7家。

我们认为，“墙内损失墙外补”，百思买加大了对中国市场的“动刀”力度，但百思买自有品牌目前在一线城市的客流较少，如果百思买还延续北美市场发展思路，在中国市场将不会成功。

九、相关政策法规及动向

1、税务总局称今年加大连锁超市税务稽查力度

国家税务总局总经济师董树奎23日表示,今年各地税务机关要把查处利用虚假凭证、做假账、设置两套账以及收入不入账等手段的税收违法活动作为重点,加大查处力度;同时高度关注增值税转型及出口退税政策调整后,有可能出现的新的增值税违法行为和骗取出口退税违法活动。　　董树奎指出,税务总局今年将大型连锁超市及电视购物企业、建筑安装企业和办理出口货物退(免)税业务的重点企业列为必查项目。各地税务机关要以税收专项检查为有效载体,建立健全分级分类稽查的管理办法,完善分级分类稽查工作机制;总局稽查局要对税收专项检查中发现的重大案件以及重点地区的税收专项整治工作及时进行督导,统一组织对全国重点税源企业的检查。

此外,各地税务机关要依法从严查处在建筑安装、交通运输、餐饮服务、商业零售等行业中,购买、使用假发票和取得非法代开发票的行为;加强与公安部门的协调配合,及时查处一批有影响的大案要案;密切国家税务局和地方税务局间的协作,在打击违法发票“卖方市场”的同时,依法严厉打击“买方市场”。

董树奎透露,全国各级税务机关去年突出重大涉税违法案件查处和税收专项检查两个重点,取得了可喜成绩。全年共检查纳税人40.5万户,查补收入513.6亿元。全年税务机关立案查处税收违法案件22.9万起;在税收专项检查工作中,各地共检查纳税人20万户,发现有问题纳税人12万户,查补收入226.6亿元,入库160.1亿元;在打击制售假发票和非法代开发票专项整治行动中,各地税务机关与公安机关共查处发票违法犯罪案件4092起,收缴各类假发票2722万份,查补税款近5亿元;在总局统一组织各地对3家重点税源企业的检查中,共查补税款114.9亿元,入库87.5亿元。

2、我国出台六项措施搞活流通扩大消费

国新办定于2009年2月9日(星期一)上午10时举行新闻发布会，请商务部副部长姜增伟介绍搞活流通、扩大消费等方面的情况。

姜增伟：流通在市场经济条件下，从管理也好、经营也好，如果能达到我们预期的目标，是可以大大降低社会的运行成本的。我们准备从以下几个方面采取措施：

一是要健全农村流通网络，拉动农村消费。主要是推进“万村千乡”市场工程和家电下乡，新建和改造一批农产品批发市场和农贸市场，开展“农超对接”。

二是增强社区服务功能，扩大城市消费。这里包括家庭家政服务，包括菜市场标准化改造、大众化餐饮、网点建设，还有旧货、典当、废旧物资，包括汽车消费，二手车消费，还有报废汽车的更新和利用，这些都要加大工作力度。

三是提高市场调控能力，维护市场稳定。我们主要是建立起中央和地方两级储备，在这个储备的前提下，建立政府储备和商业储备。

四是促进流通企业发展，降低消费成本。主要是通过我们的努力，争取在企业自身努力下，政府创造一些条件，培养一些跨地区，能够承担社会责任的流通企业，类似于沃尔玛、家乐福、麦德龙这样的企业做大做强，主要是使企业自身的发展、市场的控制能力和市场的覆盖能力得到增强。当然流通企业99%是中小企业，对于这些中小企业，要通过金融、保险等服务，增强他们的抗风险能力，使他们健康发展。

五是发展新型消费模式。其中有一条，就是扩大银行刷卡消费。中国人现在刷卡消费的意识已经有了，但是消费的内容，消费的层次还要进一步提高。

六是切实改善市场环境，提高消费者信心。我们重点严厉打击销售假冒伪劣产品、商业欺诈等违法违规行为，打破市场垄断，同时要促进零售商、供应商公平交易。

3、工行存量房贷利率七折优惠开始实施

2月10日 起，工行开始对符合条件的存量房贷利率进行批量调整，给出7折优惠利率。

十、其他相关资讯

1、两路交通枢纽下了轻轨就上飞机

轻轨三号线从大楼中穿过，下车后就能搭乘长途汽车或乘坐专用摆渡车前往江北机场。昨日，渝北两路交通换乘枢纽设计方案正式公布，这个拥有敞亮大楼和美丽花园式停车场的换乘中心将是全市最大、最人性化和最舒适的换乘中心之一。据悉，渝北区昨日已正式启动拆迁，意味着备受关注的两路换乘枢纽即将开建。

业主单位重庆交通投资公司介绍，两路交通换乘枢纽位于两路双凤桥，210国道旁的空港广场对面。距离江北机场和渝北区政府大楼都不远。

按照规划，两路交通换乘中心占地5万平方米，将由换乘广场、换乘大楼、长途汽车发车场、公交车专用港、出租车专用站台、加油加气站及服务楼等组成。其中最为关键的换乘大楼共有五层，地下两层，地上三层，从下而上分别是停车库、长途车售票候车厅、平街转换层、轻轨售票候车厅和轻轨站台。

按照这个布局，所有换乘都在一栋“楼”中完成。据介绍，在平街转换层外，设置了大型的出租车专用站台、公交车专用港，可同时停放20台出租车和13辆公交车。长途车发车场能同时停放32台大型客车，满足20条以上线路的发车需要，此外，在地面和地下共设置了496个停车位。

为让转乘飞机的市民快速转换，从换乘中心还将修建一条直达江北机场的连接道，届时还将开通摆渡车来回接送旅客，从而实现航空、轨道、公交、出租、及社会车辆的无缝换乘。

除了功能齐全，换乘中心的设施也将十分人性化，市民进出将感觉很舒适。

据介绍，人性化设计体现在四个方面：首先是整个大楼借鉴了机场航站楼的设计理念，不但设置了大型的玻璃幕墙，还在楼房顶部开凿了许多采光孔，阳光可以直接洒进楼内，让人感觉轻松不压抑，而且还节能环保。

其次，大楼中的每个楼层都安装有带显示屏的导向系统，而且配备了足够数量的自动扶梯和垂直电梯，市民无论搭乘哪种交通工具都能一目了然；此外，考虑到残疾人的需求，大楼中特意设置了残疾人盲道及专用电梯，保证能够无障碍到达每个楼层；最后，整个枢纽绿化面积大，特别是长途车的发车场将被布置得如同花园一般，让人心感愉悦。超大型的地下车库能够满足私家车换乘需要。

在换乘枢纽内，还将建设加油加气站、星级宾馆、大型商场等配套设施。

按计划，两路交通换乘枢纽原本去年年底就要开建，但由于种种原因被迫延后。除了拆迁没有完成外，与轻轨如何衔接也一直困扰着建设者。

“开始有两个方案，一是轻轨从大楼旁经过，乘客由“空中廊桥”进出换乘枢纽，二是轻轨直接穿过大楼，我们最终倾向于后者，”重庆交通投资公司人士称。

据悉，换乘枢纽一期工程明年上半年投入运营后就能体现其作用，比如今后邻水、达州方向来重庆的客流都将在这里换乘公交或出租，然后进入主城各区，“这样能避免大量客车进城，从而减少主城区的拥堵状况。”

2、北碚居民提前6年坐轻轨逛南山

重庆轻轨投资规划大调整，新增投资210亿元，2014年覆盖主城9区

家住北碚的市民，有望提前6年坐轻轨逛南山。市发改委副主任、新闻发言人沈晓钟昨日表示，重庆轻轨投资规划将进行全面调整，新增投资210亿元，2014年轻轨将覆盖主城9区。

据悉，相关方案已通过专家评审、并上报国家发改委等待批复。沈晓钟表示，调整后的重庆轻轨规划，投资将增加至455亿元，里程数达175公里，预计2014年可通车投用。这些项目将比原计划提前6年完成。

沈晓钟表示，轻轨方案经调整后，一号线走向不发生改变；六号线将从冉家坝向北延伸至蔡家组团-北碚（原先只到冉家坝）、向南由上新街穿南山到茶园（原先仅到上新街）；三号线则将从原定的江北机场，向北延伸到机场第三航站楼，向南则由原定的二塘站延伸至鱼洞；此外，我市还计划将轻轨二号线从新山村延伸到鱼洞，实现与三号线相连。

3、北京商务局称商业领域不存在外资出逃问题

近日，北京市商务局局长卢彦做客城市服务管理广播，他表示，北京商业领域不存在外资出逃问题，今年在不足两个月内，已经有36家外商零售企业准备进入。今年1月，北京的社会商品零售总额达到443亿元，是近年来单月销售最高点。

自1993年北京商业领域允许外资进入以来，到2008年，累计进入外资商业企业2250家，仅2008年就有500家。从今年的形势看，截至2月18日，外资已经比去年1、2月份多2000万美元，这同样反映出外商对北京的判断是良好的，认为北京有空间和机会;同时也印证了首都市场的发展活力。从引入的外资企业来看，今年1、2月份已经有36家企业准备进入，增长的速度会继续保持良好的态势。

对于今年的商贸形势，卢彦表示，从社会商品零售总额来说是有信心的。北京服务业在GDP的份额是73%，从市场情况看，近年来保持了良好的增长态势，2008年全年增长了20.8%，达到了4589亿元;今年1月和去年同期相比增长13.5%，总额达到了443亿元，这也是这几年来单月销售的最高点。

今年将重点打造护国寺的小吃街、高碑店古典家具街和大栅栏西街。

4、上海商业地产目前面临困局

上海目前“欲走还留”的商业地产困局，某种程度上正是全国的缩影和标本。

新年伊始，上海商业地产出现一波商铺成交的“小阳春”。但是，这轮商铺成交量的放大，并没有被市场视作从去年下半年以来渐趋清淡和下滑的商业地产市场的转折点。

相反，各路资金各执己见，“抄底入市”和“抛盘离场”的现象同时上演，尤其是外资掀起了一股在沪抛售物业套现离场的小高峰。

专家表示，目前上海商业地产存在的局面是：供求关系正在出现日趋严重的失衡，“做空”气氛浓厚，导致销售和租赁价格大有引爆价格战的趋势；同时，包括内资外资等在内的多数资本又对市场保持紧密关注，持币待入、谨慎布局。

上海目前“欲走还留”的商业地产困局，某种程度上正是全国的缩影和标本。

供求渐失衡

2009年，与商品住宅市场正在受困于快速发展期积累下的“天量”存货的尴尬一样，上海商业地产市场首先遭遇“存量房”难题。首当其冲者，就是此前甚少收到国家调控干扰、从而发展相对成熟的写字楼市场。据上海华燕市场研究中心的统计数据，今年1月，上海写字楼供应量为19.17万平方米，成交面积为 9.17万平方米，供需比为1：0.48，且连续第7个月供大于求（供需比一直保持在1：0.5左右）供大于求矛盾突出。

领盛投资一位人士表示，由于写字楼供应量大，同时需求减缓明显，2009年，北京、上海写字楼物业的运营收入将低于15年来的平均水平。就供求的两端看，供方体现为新增房源大量入市：由于前几年商业地产景气时期开工的写字楼陆续竣工营业，大量新写字楼房源纷纷入市。需方则显示为租赁需求下降较快：受全球金融风暴影响，跨国企业新的扩张需求受到抑制，一些企业被迫削减办公用房预算，甚至开始向次级商务区或非核心写字楼搬迁。

供需矛盾的集中体现，便是激烈的租赁竞争和租金的持续下滑。

2008年四季度，上海多数甲级办公楼的租金出现回落。据统计，浦东租金环比下降15.5%，浦西租金环比下降8%。上海中原房产研究部人士表示，自 11月底，甲级写字楼空置率已达到10.7%，与年初的7.2%相比，上涨了3.5个百分点。不少业主纷纷以较低的租金和优质服务来吸引或留住优质租户，超甲级办公楼的租金与甲级办公楼的差距已从第三季度的2.5元缩小至第四季度的1.6元。中原房产人士表示，2009年，上海甲级写字楼的空置率将继续上升，租金将继续小幅缓降。上海很可能将写字楼发展作为刺激内需的有效手段，可能出台新政，包括企业总部大楼用地可按工业地块招拍挂方式出让以及增加写字楼供应量等，意味着现有写字楼将面对市场较大的考验。

商铺难言“坚挺”

写字楼市场“空气弥漫”，另一主要商业地产形式——商铺的销售、租赁也面临激烈市场竞争。由于经济衰退的影响，商家开店和扩张的势头被抑制，从而延缓了商业地产的开发和运营。

今年春节上海商铺市场虽表现出色，但业内人士已表示，2008年积累下的存量商铺将使今年销售面临巨大挑战，开发商可能采用降价、售后包租等形式打开局面。高力国际甚至预测，上海2009年中心区域的购物中心空置率将有所上升，达到10%左右。

目前，浦东有多个零售物业项目正处于紧张施工阶段，包括位于世纪大都会项目以及新鸿基的国金中心1期，国金中心附近10万平米的购物中心等。此外，从位于商业核心区的香港广场、新华联商厦及香港新世界广场等都将于2009年完成品牌升级，届时将进一步增大市场的供应量，为市场的消化带来更大的压力。

2009年，上海零售业市场新增物业面积预计比08年稍有回落，为200万平米左右。销售形势不容乐观，下滑趋势将较明显。严峻的销售压力可能促使部分开发商转售为租，等待市场回暖。

专家表示，此前数年上海商业地产的爆发式增长正在带来较大的后遗症，需要当前的市场来耐心消化。中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路表示，近十年内上海建成万米以上商业网点4000个，平均每年400个。如此快的速度引发大型网点发展热潮，造成招商和项目定位与市场脱节，出现阶段性、结构性、地域性不平衡等问题。

资金链难题

虽然目前商业地产出现供求失衡，但北大房地产金融研究中心主任冯科认为，商业地产面临的最大困难，还不是泡沫太大，“它相对于住宅地产来讲泡沫并不大，它最大的问题是缺乏金融支持”。

冯科认为，国内金融的发展滞后于房地产的发展，商业地产通常需要15—20年的周期来回收它的成本，商业地产的盈利主要不是靠销售而是靠租赁。但国内银行大量提供的是两年以内的信贷，很少提供15、20年的长期贷款。以长期运作和经营为主的商业地产开发商资金链难以得到满足。

瑞银证券一位分析师认为，无论是纷纭热闹的黑石抄底还是李嘉诚离场，关系上海乃至全国商业地产走向的主题词还是“资金”二字。敢于抄底的，多为资金雄厚的大型房产商或海外房产基金；决意离场的，则与企业对资金链的不同需求有关。因此，在此轮金融风暴的冲击下，与金融息息相关的商业地产，只要金融行业没有向好，就难以走出新的景气行情。中国房地产职业经理人联盟秘书长陈云峰也表示，商业地产本质上为金融产品，需要金融行业的强有力支撑，而今一场不期而遇的金融危机，正让商业地产发展经历挫折。

全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波表示，尚不能做到对长线运作的商业地产项目进行有效监管和风险控制，是致使银行鲜敢涉足商业地产领域的主要原因。因此，开发商不仅在资金压力巨大的项目开发前期找不到贷款支持，即便是在项目的经营阶段也找不到合适的金融产品。朱凌波认为，此前被寄予希望的REITs即使出台，也不可能完全解决商业地产的所为资金问题。它对于持有大型商业物业的套现、大型连锁扩张企业可能会立竿见影，但对于中小企业和开发类产品可能收效甚微。焦点房地产网的市场调查也显示，认为REITs出台能解决商业地产融资瓶颈的人士为47％。

国内金融渠道难以打通，外资却正在积极募资进行渗透。目前，来自澳大利亚、中东、美国等地的资金，不仅将目光放在北京、上海、广州等一线城市，对西安、大连、成都等二线城市的不动产项目也在列入投资标的中。因此专家正在担心国内商业物业被外资“全部”持有的倾向将越来越严重。

内外资“谨慎”布局

面对2009年上海商业地产的风向未卜，虽然内外资都用“谨慎”和“观望”作为入场前提，但一个共同的看法是：不放弃，伺机入。

仲量联行的最新报告显示，2008年上海房地产外资收购交易中，排在首位的依然是写字楼项目，占总成交的42%，其次才是住宅物业，占34%。仲量联行称，不少外资机构在2007年至2008年间的结余资金有望在2009年入市，今年上半年或将是外资抄底上海楼市的大好时机。由于低风险成熟市场的物业资本值下降提供了高回报的投资可能，众多外国投资者已经开始重新审视成熟市场的投资机会。

不过，由于商业地产一般均比住宅地产有1－2 年的调整滞后期，因此专家和企业对商业地产抄底时机是否到来分歧严重。一位房产基金的经理表示，基金虽然已经募集完毕，但目前不急于大规模投资，二是希望市场在基金的最后期限前见底。领盛投资也认为，在写字楼市场，由于跨国企业扩张严重缩减，直至全球经济转好前，高供应量将制造高于预期的空置率。

项敏表示，2009年上海商业地产受外部影响，预计上半年无法回暖，市场需求会持续萎缩，部分高端零售物业开店计划受阻。

不过选择目前出手、以求得形势转暖时成功卡位的企业也不在少数。国内知名的多元化企业集团杉杉集团董事长郑永刚表示，杉杉此前一直专注做地产而不是房产，但现在认为入市的机会来了。杉杉目前开始启动一系列奥特莱斯卖场项目，寻求这一在城市近郊兴起的新兴商业模式中的房产开发机会。知名地产企业世茂集团也拟将在中国的高端酒店数量增加到20余家，共7000余间客房。

5、商业地产受政策冲击

中国房地产职业经理人联盟秘书长陈云峰表示，现在的楼市正处低迷，商业地产普遍“活得艰难”，相对来说，最初政策定的5%的水平，更适合现在的市场和经济形势，7%的征收比例尚可接受，但如果按照12%来计征的话，确实还是有些高。目前稍微面积大一点的商业物业，其月租金就会超过5000元，实际上，大多数商业地产投资者都会受到冲击。

全国工商联不动产专委会秘书长朱凌波昨日也表示，此政策对商业地产的开发商及投资者将形成重创。商业地产的开发商主要是自持或出售其商业。租金税率增加，投资者经过合理计算后，觉得投资商业地产的收益太低，他们就会放弃对此类产品的投资。他还认为，该政策还可能会进一步增加商业地产的空置率。据其介绍,，目前商业地产的退租减租情况比较明显，商业租金也出现较大幅度的下降。“在目前的经济环境下，商业地产的销售同样萎缩，如果再遭遇租金税收打压，对商业地产来说则非常不合时宜。最后的结果就是商业地产的空置率空前增加。”朱凌波称。

几家正在进行商业地产销售的项目已暂停工作。东部某项目原计划今年1月份推广其社区底商。开发商介绍，他们暂停了所有推广工作，销售签约也全部暂停。

此外，中国商业地产联盟秘书长王永平也表示，“商业地产不仅拉动投资，而且促进消费，还创造了大量就业机会，对扩大内需有着重要影响，如果商铺租金按照之前的25%征税，加重企业负担，不符合扩大内需政策方向。”

6、解放碑为何难觅国际顶级品牌

日前，专程从大连来渝看望女友的袁军先生来到解放碑，想购买一款Gucci手袋送给女友作为情人节礼物，但走遍了整个解放碑商圈也难觅该品牌手袋踪迹，同时也很难看到在大连常见的一些国际顶级品牌。

袁先生不解地问朋友：号称“西部第一街”的解放碑，虽一线品牌不少，但怎么难找到国际顶级品牌商品？

现状 解放碑难觅国际顶级品牌

带着袁先生的疑惑，大家在美美百货、太平洋百货以及解放碑商圈各大专卖店可以了解到：商场没有Gucci(古奇)、LV（路易威登）、Donnakaran（唐纳卡兰）、Versace（范思哲）等品牌。美美百货的相关负责人认为，商场的商品90%都是世界名牌，但想引进更多的国际顶级品牌，事实上却很困难。

解放碑真的难寻国际顶级品牌？对此，渝中区商委有关负责人有不同看法。据介绍，目前解放碑商圈已拥有Armani（阿玛尼）、Cartier(卡地亚)、Fendi（芬迪）、Dunhill（登喜路）等34个国际一线品牌，但这个数字与北京、上海、天津等三个直辖市都有不小的差距。

甚至距重庆仅300公里的成都，目前也已拥有40多个国际一线品牌，其中，不乏LV、Gucci等国际顶级品牌。

追问 重庆缺乏一线品牌消费能力？

 素有“西部时尚之都”之称的重庆，为何难以引来顶级品牌进驻？是重庆的消费水平不足以吸引大牌入驻，还是另有原因？

 在2008年社会消费品零售总额十强城市排名中，重庆以2064.09亿元排名全国第五、西部第一。市社科院专家认为，“这说明重庆有足够的消费能力吸引高端品牌入驻。”

在重庆某外企任客服经理的任女士每年都会“打飞的”去香港购买国际顶级品牌服装，而和她一样不惜血本追逐时尚的重庆人也不在少数。我们从多家旅行社了解到，在目前重庆开通的出境线路中，以出境购物线路最为吃香。

已经进入重庆的国际一线品牌也纷纷表示看好重庆市场。

症结 顶级品牌入渝无“门”

 那么，为何重庆迟迟难觅“大牌”？

 和国内众多品牌“遍地开花”不同的是，国际一线品牌对自己的“安身之处”要求颇高。“以如今‘安家’于商业大厦一楼的劳力士专卖店为例，200多平方米的卖场，仅装修就用了整整半年时间。”渝中区商委有关负责人介绍，为了满足该品牌对于周边环境的要求，原商业大厦一楼、二楼分别由过去的休闲服、通讯店面调整为如今的珠宝及眼镜店面，就连以前二楼的美发店，如今也被星巴克所代替。

 引进一个品牌，调整了四家企业，这位负责人坦言“过程艰难”。正是这样艰难的过程，放缓了顶级品牌入渝的步伐。路易威登亚太区总裁狄方华曾对媒体表示，LV一直都有在重庆开店的计划，前提是“只要有合适的场地。”证实这一说法的渝中区商委负责人称，由于LV对店面面积、橱窗设置、广告位大小以及周边环境都有着严格的要求，而寸土寸金的解放碑无法提供所要求的商业区域，因此LV至今尚未落户重庆。

 正是由于顶级品牌对于入驻环境有着近乎严苛的要求，而地处丘陵地区的解放碑缺少拓展空间，暂时无法提供足够的载体，这才导致“西部第一街”“大牌”难寻。

措施 “腾笼换鸟”，提升产业能级

这是否意味着解放碑商圈将与“国际大牌”失之交臂？渝中区商委主任徐庆红说“不”，“但要引进顶级品牌入驻，也并非一日之功。”她补充。

解放碑商圈多年来一直定位为大众消费，商业业态已经成型。但从2006年起，政府已将解放碑地区重新定位为高端商业集聚区，着手进行业态调整。

设置准入门槛、引导低档商品退出、引进一线品牌……随着欧米茄、浪琴等旗舰店和专卖店相继开设，如今，解放碑“名表珠宝一条街”已初步成型。而一线品牌入渝的步伐也在加速，仅2008年，解放碑商圈就引进了保时捷、Diesel等11个国际一线品牌。

除了进行业态调整，目前我市正在进行的危旧房改造也将为“大牌”入渝提供条件。徐庆红表示，根据解放碑时尚消费聚集地的定位，政府将引导新修建的商业大厦引进国际顶级品牌。

7、渝北商业大厦9900万将出售

昔日观音桥商圈的标志性建筑向社会公开寻觅买家：近日，重庆联合产权交易所宣布，挂牌出让重庆观音桥渝北商业大厦等资产，价格9900万元，挂牌截止期为3月5日。业内分析，由于该地块的黄金价值，买家接手后将会拆迁重建，届时，观音桥商圈老标志性建筑消失，又一新的地标商业中心将诞生。

昔日辉煌

年收入曾在亿元以上

据了解，渝北商业大厦1990年建成，为框架结构，高六层（含负一楼），建面9887平方米，曾经为观音桥商圈标志性建筑，对面为阳光城，附近有茂业百货和金源大饭店，处于观音桥商圈黄金地段，产权现为国有控股的重庆渝北商业大厦有限公司所有。

竞争落败

放弃自营业务对外出租

1997年前后，先是重庆百货在街对面阳光城设下大型商场，接着，商社旗下新世纪百货的世纪商都又在现在的泰兴通信城落脚，这样，对渝北商业大厦形成了夹击态势，于是，顾客骤然分流。

“也曾经想引进资本。”有关负责人表示，但考察者来看了看就离开了，主要是渝北商业大厦结构不尽合理，设施相对老化，管理跟不上，另外，由于观音桥步行街的修建，渝北商业大厦开始走下坡路，一些知名品牌撤离，2003年，被迫放弃自营业务，将所有的场地开始逐步对外租赁出去，成为“收租公”。到 2005年2月，重庆最大的步行街——观音桥步行街落成，渝北商业大厦已经不再有自营业务了。在现场看到，现在整栋大厦，有服装商场、家具城等多种商业形态，由10多户承租人租赁。

整体转让

每亩约合2600多万元

转让是出于观音桥商圈规划建设的整体考虑。由于渝北商业大厦地处观音桥黄金地段，但设施相对老化，跟不上商圈发展的需要，江北区有关方面去年上半年就开始酝酿转让渝北商业大厦，经过了资产评估等程序，以及渝北商业大厦有限公司股东大会决议通过，并报送重庆市江北区政府批准，进入了重庆联合产权交易所国资平台。

此次转让的除了渝北商业大厦营业用房（建面9887㎡），还有位于江北区杨河二村54号自用仓库（建面259.08㎡）以及附属设备，拟按不低于9900万元协议或竞价整体转让，每亩约合2600多万元。

股东收益

职工股价将涨4倍左右

重庆渝北商业大厦为江北区属国有企业，1998年改制，成立渝北商业大厦有限公司，注册资本1240万元，江北区国资约占65%，职工股约占35%，2003年就完成了职工安置。

“此次转让也是大多数职工的心愿。”有关负责人表示，渝北商业大厦有限公司成立时，当时351名职工按照每股1元面值认购了股票，共434万股左右，据初步测算，此次如果以9900万元转让出去，渝北商业大厦有限公司就可以清算注销，除去负债等以及个人所得税，每位职工能得到约5元1股的价款，总额将达2000多万元，将成为一笔成功的长期投资。

将建观音桥新地标

相关人士称，该地块是目前最贴近观音桥步行街的绝版地块，且属于成熟地块，两证齐全，可直接开发。业内分析，买家接手后，肯定会拆迁重建，打造观音桥商圈的又一地标性商业中心。从长远看，邻近的小苑、鹞子丘会逐步成为观音桥步行街的延伸，渝北商业大厦土地的价值在日后也将凸现。

8、主城城市空间西进速度快于东扩

近日，市规划局发布2008年度重庆主城区城市空间发展报告。去年至今年，主城城市空间西进速度明显大于东扩，今后往东会向茶园、往西会向西永拓展。

市规划局介绍，2008年，城市空间处于稳步有序的扩张时期，拓展方向基本体现了《重庆市城乡总体规划（2007-2020年）》（以下简称《总规》）确定的战略意图，将环线以北、铜锣山以东与中梁山以西作为城市拓展方向。

2008年主城区现状建成区面积为443.6平方公里，比2007年建成区面积增加21.21平方公里，增长5.02%，扩容面积相当于渝中半岛（22.56平方公里）。从2006年起，主城区用地拓展量呈逐年下降趋势，今年拓展速度还将放缓。

市规划局称，预计2009年规划许可的建设工程总建筑面积约为1600~1700万平方米左右，与2008年的3369万平方米及2007年4950万平方米相比，建设总量将有较大降幅。主城城市空间拓展经历了前几年的迅猛增长后，正朝优化内部功能的方向转化。

市规划局介绍，主城向北拓展态势依然明显。2008年，渝北区、江北区用地拓展9.81平方公里，占主城总拓展用地的46.3%。紧接着分别为沙坪坝、南岸和九龙坡区，分别扩展4.75平方公里、2.29平方公里和2.15平方公里。这表明，北部新区仍然是主城建设的热点地区，继续保持了较快的发展势头。

而随着西永微电子产业园、物流园及各高校的持续建设，主城西部也初具规模。以西永组团为中心的西部，开发建设规模大大超过以茶园为中心的东部。市规划局称，预计2009年主城西进速度仍将大于东扩。

9、重庆力争2012年前设两江新区

今年1月26日，国务院出台《关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》（以下简称《意见》），进一步对重庆作出了“黄金定位”。近日，市政府常务会审议通过贯彻落实该《意见》的相关通知，并分解为145项工作任务，加以贯彻落实。 

有18项攻坚任务，将争取在本届政府任期内（即2012年前）取得突破性进展，包括加快建设两路寸滩保税港区、设立“两江新区”等。

给重庆多个定位

10项先行先试

市政府常务会的消息说，《意见》给了重庆很多“黄金定位”。比如给重庆的重要定位包括长江上游地区综合交通枢纽和国际贸易大通道、内陆出口加工基地和扩大对外开放的先行区等。特色定位包括长江上游生态文明示范区、“会展之都”、“购物之都”、“美食之都”等。

据了解，《意见》给重庆提出了10项先行政策或国家层面的先行试验，包括设立内陆开放型经济示范区和“两江新区”；批准两路寸滩保税港区等。

对重庆的重大政策请求，《意见》给予了积极回应。

145项工作待办

明确18项攻坚任务

根据《意见》，重庆提炼分解了145项工作任务。其中，40项改革示范任务，65项政策措施类任务，40项功能项目建设任务。在145项工作任务中，有50项重点任务，将由市政府分管领导牵头推进。这50项重点任务，关系全局、长远和民生。

有18项攻坚任务，将争取在本届政府任期内取得突破性进展，分别是加快建设两路寸滩保税港区；设立“两江新区”；建设铁路枢纽；建设高速路网；完善城乡社保体系；构建城乡医保体系；实施新的扶贫标准等（详见图表）。经市政府常务会审议通过，所有的任务，全部分解到具体的部门，牵头或协办。

对接开放型经济

和“五个重庆”建设

对重庆的重要功能区和重点专项建设任务，《意见》提出了现代制造业基地、综合交通、生态环境等。

这些重要功能区和重点专项建设任务，将对接重庆发展开放型经济、建设“五个重庆”的工作部署，进一步完善工作方案，积极争取中央支持，争取一批项目提早实施。结合《意见》中支持“两翼”和新农村建设的政策，将落实“一圈两翼”对口帮扶政策，加快“两翼”发展。

10、南坪枢纽工程6月有望恢复地面通车

21日凌晨，南坪枢纽工程南城大道——响水路实现最后一次交通转换，这意味着南坪地面交通恢复已胜券在握。昨日，南坪枢纽办介绍，如轻轨3号线南坪站至浪高凯悦标段边坡治理顺利，南坪枢纽工程有望6月底恢复地面通车。

工程进度将提速

施工单位中建五局介绍，农机路口至响水路口，相当于整个枢纽工程的一大咽喉，先后经历过3次交通转换。这次交通转换，仍然保持3车道，是由原钢构桥转为永久结构路面，这意味着轻轨南坪站至农机公司段工程进度不会受交通影响，工程进度将提速。

“现在正力争在6月30日前恢复地面通车。”南坪枢纽办相关负责人表示，最迟不能拖到国庆节。之所以目前叫力争6月底恢复地面通车，主要是考虑安全第一的因素，因开挖深度达30米，两侧高楼最近的仅5米，边坡的治理、保护非常重要。

将实行两个小循环

“与主城其他商圈最大的区别，南坪枢纽工程改造后，南坪南路不会建成步行街，而是把地面让给车辆，这样可减轻交通压力。”南岸区枢纽办介绍，地面恢复通车后，将有两个环道，全长3.1公里，由南坪西路、万寿路、南城大道、南坪南路、响水路、南坪东路合围而成，形成一个逆时针的单向大循环线。

环道内部又分大、小两个环道。大环道全长2.2公里，由南坪西路、万寿路、南城大道、南坪南路组成；小环道全长1.5公里，由响水路、南坪东路、南坪南路组成。它们各自在内部也形成逆时针单向循环，减少车辆的绕行距离。

整个环道形成18米宽的标准车行道，单向5车道。环道上将设置6处公交车站，11处人行过街天桥或地下通道。

据悉，3月前，渝能汽配城西面的农机公司楼房也将拆除，拆除后建一条转换两车道，保证今后从南城大道进入南坪南路的车辆快速通行。

11、主城区今年新增停车位3万个

增设过街天桥、扩容停车场地、清理道路窨井……从市市政委获悉，从去年下半年我市开展“畅通工程”以来，经过半年的努力，市市政委所涉及的各项工作取得了积极的进展。

人车混流是造成交通缓堵的原因之一。为此，市市政委加大了对市政设施的维护整治力度。去年全年，主城各区建成并投入使用了15座人行过街设施，今年还将陆续完工８座：目前，高新区石桥铺八益建材市场地通道、江北区江南山水小区人行天桥、谢陈路隆鑫集团路口人行天桥等3个项目正在加紧施工；渝中区菜园坝塑料市场人行天桥、渝中区一号桥人行天桥也在进行前期准备，将在今年6月底前开工。

随着停车场的不断增多，“停车难”问题也得到了极大缓解。去年全年，我市主城区停车场地大幅增加，总停车位比上年增加4万多个，增长20%以上。至此，我市主城区经营性停车场总数已达2185个，总停车位22.9万个。市市政委人士透露，在此基础上，我市停车场还将继续“扩容”：今年将审批经营性停车场194个，共计新增停车场面积148.75万平方米，新增停车位31100个，可基本保证主城区内的停车需求。

此外，为杜绝年久失修、维护不力的窨井盖成为“马路陷阱”，市市政委在全市范围内开展了整治工作。按照市委、市政府下发的《重庆市2008年畅通工程建设实施方案》的要求，我市主城区道路计划整治888个下水道窨井。截至目前，共整治下水道窨井1983个，超额完成了工作任务。

12、三大商场发放1亿消费券

继苏宁后，重百、新世纪和商社电器今天起同时发放电器消费券，市民现场领取后在上述商场立即就能使用，并且是在成交价而不是标价基础上进行抵扣，最高可抵用300元。

在商社电器、重百电器和新世纪百货电器柜台，消费者只要出示有效身份证明，均可领取价值1000元的电器消费套票，每人只能领取一套。购物套票内有面额10元、20元、50元、100元和200元的消费小票，持有该套票的消费者可于本月21日至3月7日在商社、重百、新世纪等卖场消费。

“我们总共要发10万张，总金额相当于1亿元。”三大商场负责人同时提醒，这种消费券只能购买电器和橱柜,不能用来买服装、化妆品等百货商品。

消费券有多大实惠？据介绍，像彩电、冰箱、洗衣机、空调等常用电器,最高可以抵用300元，最低也能抵用100元，如果在部分商场购买橱柜,最高甚至可以直接抵用1000元。

在发放消费券拉动消费的做法得到商务部的认可后，上周苏宁电器率先在渝发放消费券，领券后2月28日到3月8日可用于在苏宁购买电器。据了解，仅在当天苏宁就发放了5000余张消费券。重庆地区29门店全面展开消费券发放活动后，7天时间内5万多张消费券被一抢而空。

13、重庆在金融风暴下自破开放壁垒全球招商修路建城

来自市国资委的消息称，为开拓新的融资渠道，凡国家法律政策未明确禁止的基础设施产业和燃气等公共设施领域，我市将一律对外开放。

金融风暴下融资难度加大

来自市国资委的消息称，为推动重庆基础设施和城市建设，2002年起我市陆续组建了8大投资集团。截至去年，这8大投资集团占全市重大基础设施建设投资总额的比重已连续四年达到75%。

据市国资委初步统计，在“十一五”（2006年~2010年）期间，国有投资集团要完成共计3000亿左右的投资，融资任务十分艰巨。例如，城投公司的投资要达到300亿元，比“十五”增加100亿；地产集团身上投资重担则为400亿元。

“金融风暴发生后，国有投资集团融资压力加大。”市国资委官员表示，目前各投资集团面临土地资源趋紧、进入还本付息高峰期等压力。据介绍，我市部分投资集团通过土地储备，筹集基础设施建设资金。随着用地指标供需贸易突出，将影响到新增储备土地转为建设用地，影响集团融资。

没禁止的基础产业都开放

“今年起，我市将在基础设施建设投融资上，加大对外开放度、搞好多元化投资。”市国资委官员透露，对于基础设施产业和公共设施产业，国家法律政策没有明确禁止的，一律对外开放；此外，市国资委还将策划一批大项目，加大招商引资力度。例如高速公路、供水、供气、排污、垃圾收集和处理，以及已建成的城市基础设施的经营管理，将通过各种方式推向市场，吸引各种社会资金直接投资建设和经营。

燃气“蛋糕”仅一港资尝鲜

“事实上，只要获得了特许经营权，外资就可进入重庆的天然气市场。”昨日来自市经委的消息称，由于外地企业对重庆的投资政策不了解，截至目前，重庆燃气市场上仅出现了一家港资企业的身影——港华燃气公司。

据了解，在重庆的供水、高速公路建设等领域，均出现了外资的身影。例如，水务集团先后与法国苏伊士集团先后组建了3家合资公司；高发司则与国际投行合作，开展高速公路调期保值业务。但在天然气板块，目前外资还鲜有斩获。据悉，目前重庆燃气市场仅有的一家香港投资企业，那就是香港富豪李兆基旗下的港华燃气公司。去年4月，港华燃气出资6000万元，收购了綦江一家民营燃气公司50%的股权，尝鲜重庆燃气市场“蛋糕”。

效应

多省市官员来渝“取经”

来渝参加“城市基础设施建设投融资国际研讨会”的金融界大腕、各省市官员陆续抵达我市。亚太财经与经济发展中心北京分部研究员周波表示，重庆以组建国有集团的方式推动城市基础设施建设，对全国和发展中国家均有借鉴意义，对于其他城市保增长、促内需有着示范作用。

“我们主要是想来重庆取经。”福建省财政厅官员胡珊红表示，此次在重庆召开的研讨会，是金融领域一场高规格的思想盛宴，“相信参会后会收获不少，我会将这些经验带回福建。”