一、商业地产市场总述

2009年一季度商业地产表现持续疲软

商业物业租金持续下跌

全球性的金融危机对华北各城市房地产市场的影响不断加深。众多跨国企业停止办公楼扩租或者降低了预算，北京有56%的公司正在考虑降低住房预算，而上海和中国华南区（广州和深圳）也分别有22%和31%的公司考虑降低住房预算，目前可能会出现根据续签的长短来调整租金价格的情况。

根据我们跟踪调查，华北地区六城市写字楼租金报价一季度环比下调。基于对未来市场前景的不乐观预期，很多国内外的零售商也都放慢了开新店的计划，北京的一些商家已关闭了经营不善的门店。相比较下，大连与西安所受影响较小，而北京、天津、青岛及沈阳四城市的商业物业租金均表现出下跌的态势。一季度，华南三地优质写字楼租赁市场暂时未现回暖，广州及深圳的租金继续分别录得5.5%和3.4%的适度降幅。华东地区除南京由于新项目报价较高，录得6.3％租金增长外，华东其他城市的优质写字楼租金均呈现下跌趋势。尽管季度内未有新增供应，但众多业主已开始在租金和租约中作出让步，以期在全球性经济下滑继续及其对本地写字楼需求冲击的背景下维持现有租户和吸引新租户。

总体而言，北京甲级写字楼整体空置率于季内上升至17.38%，环比上升0.90个百分点；租金报价环比下跌3.87%，至每月每平米人民币260.92元。部分写字楼业主提供更长的免租期，导致平均净有效租金环比下挫7.7%，这一现象尤其体现在燕莎和中央商务区市场。

一季度，全国房地产市场出现复苏，但商业地产表现依然疲软。许多企业尤其是跨国公司因面临财务困境而纷纷降低企业运营成本以及外籍人士住房津贴，直接导致了中国写字楼市场和住宅租赁市场的低迷趋势；工业物业市场也受到进出口行业下滑以及大型制造业紧缩开支的影响。不过，由于正逢农历新年的消费旺季，零售物业市场表现相对好于其他房地产板块。

二、商业地块动态

据我机构不完全统计，2009年3月无商业性质用地（含）成交，下月土地出让预告中有2块商业性质（含）用地拟供应。

1、上月成交商业地块（含）

2、3月已成交商业地块（含）：

本月土地市场无商业用地（含）成交

3、4月土地市场商业地块交易预告

下月土地市场有2块商业用地拟供应。

三、商业项目开盘动态

3月，重庆无商业项目（含）开盘

四、商业项目资讯

商业地产在租售项目名录

五、商圈租金及动态（每月一商圈）

1、南坪商圈临街店铺租金

本月整个南坪商圈临街店铺租金在120-700元/㎡/月之间。平均租金大约350元/㎡/月。

2009 年03月重庆主城区杨家坪商圈临街店铺租金数据表

（略……）

2、南坪商圈写字楼租金

本月南坪商圈写字楼租金在20-35元/㎡/月之间。

2009年03月重庆主城区杨家坪商圈写字楼租金数据表

（略……）

六、商业地产相关企业动态

1、富力地产取得09年开门红

3月19日，位于广州珠江新城CBD的富力中心54楼，东、南两面落地玻璃窗把大半个珠江新城尽收眼底，使得会议厅里格外敞亮。

2009年，富力地产有着黄金般的开局。截至3月18日，富力今年的销售额已经超过50亿元。这是富力地产成立十几年来的“最佳成绩”。这一扫去年销售利润缩水四成的颓势。这位香港知名学府数学系的高材生不停地为算账，那一串串数字就像被他把玩于股掌之间的水晶球，等号后面的答案只有一个：2009年会更好。

富力乾坤大扭转

过去的一年，李思廉也许很少会有如此轻松的笑容。富力的2008年烦心事不断，先是“回归A股”一再受阻，后来“资金链断裂”等负面传闻不断。

而今，2个月零18天就完成去年全年收入的1/3，在熬过酷冬之后，颇有“乾坤大扭转”之势，李思廉终于可以轻松地面对了。

甚至，这份惊喜让李思廉也颇感意外。为此，李思廉有信心把2009年的销售目标调高至220亿元。

他分析，由于去年全国房地产的销售金额少了1/3左右，随着国家和地方一些房地产新政的出台，“市场的购买力一下子释放出来了。”这是“天时”之利。

此外，由于富力的项目大多都是一线城市的“市区盘”，使之占尽“地利”之优。

眼下市区楼盘的销售情况非常好，北京市区五环内对1万元/平方米左右的价格承接力很大，总价300万元左右的别墅是市场能接受的心理价位；而广州珠江新城的心理价位在1.6万-2万元/平方米。

所以，富力去年底就停止降价，“一部分卖得好的、所剩单位不多的楼盘价格小幅上调，幅度在1%-2%。”

富力的最新年报显示，其净负债比率为123.8%，较之2008中期业绩报告中139%的净负债比率有所下降。李思廉表示，有望在今年将净负债比率降至80%。

“高负债”一直让业界为富力捏把汗，也是引发“富力资金链断裂”等诸多负面传闻的根源之一。但李思廉却认为，低负债不一定就是好公司。

李思廉提醒，钱多是没用的，如何来平衡用钱是一个学问。“做房地产的，有钱该还给银行或者是派息，如果不做这两样事就应该去买地，不买地，明年、后年的增长就没有了。”

李思廉告诉我们：“富力商业地产的价值，不只是成本那么多，如果按实际价值估值，富力的资产负债并没有大家想象的那么大。”

而对于债务偿还能力的质疑，李思廉表示“我们没有困难”。他告诉我们，如果出现坏账的记录，人民银行必定在网站公布的：“我可以很骄傲地说，我们这么多年还是符合银监局跟人民银行的政策的。”

富力去年的纯利达31亿元，“这表明我们还是赚钱的。”李思廉表示期望在2009年底将资本负债比率降低至合理的水平，他认为，国内房地产公司负债率在80%－100%是最好的。

李思廉按“负债率=负债总额/总资产”的标准公式算了一笔账：今年富力的销售目标是220亿元，而总支出会控制在160亿元之内，这样就会有超过50亿元的盈余，负债总额会降至130亿元左右；同时，今年的模拟利润不会少于30亿元，总资产会增加至180亿元左右。这样，负债比率就会降至80%。

先发债后回A股

然而，富力能否成为2009年的赢家，仅仅凭借首季的“开门红”显然不够，要想实现全年220亿的销售目标，接下来的考验也许更严峻。

李思廉透露，截至2008年12月31日，富力有预售证没卖出去的库存有200亿左右，加之2009年预计将有170亿市值的楼盘拿到预售许可证，总计370亿。按60%的售出率，即可实现220亿元的销售目标。富力在年报中表示，将利用灵活的定价策略加快销售速度。

李思廉还表示，短期内将大幅减缓拿地。截至2008年底，富力地产的土地储备达2540万平方米，富力称可以满足未来3－5年的发展需求。

与此同时，富力也将寻求及开拓更多的融资渠道，以巩固集团的财务平台及改善债务资本结构。除商业银行贷款外，富力正在申请发行内资公司债券，并继续寻求A股上市。

去年11月，在看到回归A股机会相对少了以后，富力就申请了发行60亿的公司债，日前已经将公司2008年业绩报告作为最后一份申请材料递交了证监会，等待批准。但证监会的处理流程是只能先批一件事，所以，肯定是先发公司债，然后才能回归A股。

商业地产不是负担

曾让富力引为自豪的商业地产，在2009年的战略中则放缓了脚步。

李思廉介绍，2008年，富力把一定的人力、财力、物力转移到商业地产上，已完工的投资物业的市值约为人民币150亿元，包括四家共有1590间客房的酒店，以及可出租总面积达35万平方米的两幢国际甲级写字楼和两个购物中心。

富力今年将交付的投资物业只有两个：一个是重庆的商场，另一个是成都的商场熊猫城，合计可使用面积27万平方米左右。

李思廉表示，放缓不是停止，“包括天津的富力中心、重庆的酒店、汉阳的酒店，我们还是会按计划做，但是就不会赶工来做了。”

富力地产董事长助理陈志濠告诉我们，富力地产从2005年开始每年都有一栋写字楼建成，今后仍将每年有一栋写字楼+公寓交付市场，但持有型物业的建设会放缓，预计3年半到4年完成一个项目。按此计算，最早在2011年，富力才会有新的持有型物业面世。目前，富力的商业地产最集中的区域是广州的珠江新城，共有15个项目，包括写字楼、酒店、公寓和商场。陈志濠表示这些项目将在3-5年内完成开发。对市场广为关注的迟迟没有开工的“猎德村”项目，陈志濠透露，今年肯定会开工。

对于商业地产成为富力“负担”的说法，李思廉表示，这是一种误读。

李思廉为我们提供了一组数据。目前富力持有的三个主流酒店，每家酒店管理方按协议在2009年平均将交回给业主5000万元，合计将有1.5亿元的收入。

另外，北京富力广场在出租率只有80%的情况下，今年1月份进账租金大概是1000万。“我们希望富力广场每年为公司带来2亿多的收入。”李思廉说。

而可用面积20万平方米的成都熊猫城，将在今年7月底完成装修工程，计划10月底开张。李思廉表示，“希望熊猫城能在短时间内给集团提供2亿多的收入。”

显然，富力并没有放弃曾“寄予厚望”的商业地产。

2、上海弘基看好商业地产前景

2009年3月21日，一场齐聚商业地产精英大腕的“行业年会”在北京召开。会上来自全国各地的商业地产开发商，就行业发展问题展开深入探讨。在众多参会嘉宾中，我们发现了上海弘基企业（集团）股份有限公司副总裁高栋的身影，会议间隙高栋接受了焦点商铺网的独家专访。　　“从整个大环境而言，行业发展面临着一定困难，但是就局部市场而言，商业地产前景无限”，高栋向焦点商铺网透露，作为一个长期致力于商业地产开发的企业，弘基将看好商业地产发展远景，并将在近期关注上海近郊区域商业地产开发。

进入2008年，经济危机肆虐、零售商纷纷停止开店计划，商业地产开发被言不尽乐观，行业以及金融环境变化让商业地产开发“举步维艰”。面对整个行业开发环境的变化，起家于商业地产设计的弘基集团把目光面向了上海之外的二三线城市，并将以迫切需要升级换代的商业中心为突破口，开始在二三线城市的“抢滩布点”。

与此同时，上海近郊区域的商业地产项目也在以足够的开发优势吸引着上海弘基的关注。据了解，目前弘基已经在上海近郊区有所动作。公司于2005年前后开发的宝山弘基文化休闲广场，商铺价格曾一度从每平方米1.2万上涨至3.5万，为弘基开发远郊商业地产项目奠定了成功经验。

“公司目前的关注重点就是上海远郊区商业地产项目，伴随着上海的城市化进程，上海周边区域出现了人口激增和轨道交通搭建迅速等诸多优势，这些都意味着即将释放的商业需求”，高栋坦言，远郊商业地产开发尚未得到其他开发企业的足够重视，但是发展前景相当广阔。

上海弘基企业（集团）有限公司成立于1996年，是一家专业商业房地产开发集成运营、建筑工程设计、实业投资的综合型民营企业。旗下开发有昆山弘基财富广场 、南汇弘基商业休闲广场、宝山弘基文化休闲广场、徐家汇弘基休闲广场、四川路弘基假日广场 、宁波北仑弘基生活休闲广场等多个商业地产项目。伴随着商业地产版图的逐渐扩大，近年先后传出了弘基与万科、世茂等企业合作开发商业地产项目的消息，但当问及是否择机进入北京商业地产市场时，却得到了否定答案。

3、上海证大做文化商业地产

复星大佬郭广昌掷200万港元两度增持；从上海大本营向扬州长春等二三线城市复制商业地产成功经验。

“现在都已经卖得差不多了，大概还剩下三、四栋吧。”上海证大九间堂楼盘售楼处一位华先生告诉我们。九间堂，是上海证大2004年在上海世纪公园区域推出的高档别墅区。

大拇指广场是上海证大首次涉足综合商业地产项目，从现在的情况看，还是非常成功的。

横跨芳甸路两侧的大拇指广场，已有各类商家店铺入驻，虽然金融危机袭来，但店铺里生意仍旧兴隆。

大拇指广场位于浦东新区中心花木镇、联洋国际新社区内，占地近5.2万平方米，建筑面积逾11万平方米，总投资约1亿美元。预计2009年为上海证大房地产带来的租金收入将达到5000万元。

从九间堂到大拇指广场，恰好可以一窥上海证大集团近两年的发展思路——从住宅地产向商业地产。

玩文化噱头引复星青睐

2009年3月4日，复地集团（02337.HK）称，对持有上海证大股份投资作出约1.9亿元人民币减值拨备。复地集团总裁范伟公开表示，“上海证大在业务上具一定专长，即使日后或再需作新拨备，公司对该项投资仍乐观，更期望日后与上海证大有合作机会。”

2009年1月7日，复星集团董事长、复地集团主席郭广昌申报以每股0.129港元增持899.5万股上海证大股份，这是复星系新年以来首单增持。公开资料显示，“复星系”对复星国际和上海复地的上一轮增持分别在2008年11月10日和11月27日。

在完成1月7日的增持后，郭广昌所持有的上海证大股票数量增至7.27亿股，持股比例由6.36%升至7.03%。2月11日，郭广昌的名字再度出现在上海证大的股东增持名单上。这一次，郭广昌以每股0.141港元的价格买入572.5万股证大房地产，持股比例达8.03%。据此估算，郭广昌年内共增持1472万股上海证大，涉及资金约200万港元。

“上海证大很会玩概念，”上述分析师告诉我们，“戴志康喜欢做文化类的地产项目，所以项目升值很快，这种包装能力是复星比较看中的。”

上海证大房地产有限公司总裁方斌在接受我们采访时表示，证大房产有自己的战略，要从上海走出来，布局长三角。在上海主攻一些文化类型的开发，包括带有文化性的商业。这种特点将在全国的其他城市也有所拓展和复制。

以九间堂楼盘为例，这个以现代中式风格为主、同时混合西方建筑元素的现代中式豪华别墅。2005年开盘后两年不到的时间里，该楼盘的售价已从原来的45000元/平方米涨到最高时的90000元/平方米，整整翻了一番。而5000万一栋的高价也一直维持到现在。

“通过搞文化概念给证大带来的品牌价值是巨大的，而且通过这种方法聚集商业人气，来实现商业盈利，这才是开发商的根本目的。”这位人士分析表示。

商业地产成功能否复制

除了文化概念吸引复星，分析师表示，更让复星心动的是上海证大在商业地产开发上的成功经验。

“上海证大在商业地产方面的优势显而易见，这或许是复地最为感兴趣之处。”凯基证券分析师蔡铁康认为。

事实上，在目前证大的开发项目中，商业地产占了大部分比例。以上海市为例，除了即将售罄的九间堂住宅项目，其他全部为商业地产项目，包括五道口金融大厦、证大立方、证大丽笙酒店、大拇指广场和喜马拉雅中心等，而接下来在上海最大的建设项目证大西镇项目依然是一个包含会所、酒店、公寓、音乐厅和商业中心的综合商业地产项目。

但上海证大集团董事长戴志康戴志康本人都认为，“商业房产救不了地产公司，只能比住宅更危险。”他表示，目前国内商业地产正掩藏着风险，虽然近期国家救楼市政策频频，但是房地产业走出困境还要等个一两年。

作为中国首只公募基金的基金经理，戴志康在证券市场赚到第一桶金之后便迅速全身而退，转而投身房产市场，在杭州投资3500万元的“湖畔花园”项目三年内增值100倍，提前布局为戴志康赚得丰厚收益。

正是这种提前布局观，戴志康和上海证大早早地把眼光投向了上海以外的市场。在江苏扬州，证大复制大拇指扬州版，建成扬州“新天地”，在成都、在海南澄迈、在江苏海门、在吉林长春，戴志康试图用提前布下的一枚枚棋子降低行业的风险。

“效果要拭目以待。”一位地产分析师告诉我们，“这些二三线城市不像在上海，店铺入驻率有保证，收益很确定。但是这些地方就不好说了。”

4、国美系地产两商业项目全面开启运营

3月16日，有消息透漏，国美系地产在北京的国美第一城和明天第一城两个项目全面开启了其商业运营。

消息指出，国美系旗下的明天第一城与中卡商业集团就整租运营明天商业中心超级购物港项目达成协议。明天商业中心的超级购物港将由中卡商业整体运营招商，商业运营面积为1.35万平方米。

此外，国美第一城居家装饰一条街已经完成了80%的招商。其灯具装饰城和中卡精品家居折扣广场也同时全面启动。

据了解，2004年至2005年，国美系地产在北京分别开发了国美第一城和明天第一城两个项目，主做住宅销售。

5、SOHU中国200亿欲扫货京沪商业地产

“我们现在不‘冬眠’了，醒了。”3月13日，SOHO中国行政总裁张欣在香港说，今年内SOHO中国将会收购在北京和上海市中心的建成或在建的大型商业项目，卖家主要锁定外资基金和国内开发商。

主要负责业务拓展以及项目收购的SOHO中国总裁阎岩透露，“在目前的谈判阶段，上海的项目比较多。因为本来在上海投资的外资基金就比在北京的要多，所以可供选择的项目也相对较多。而对于外资基金，没有特别的偏好，不管是美资、日资或者欧资的，关键是看资产质量和价钱是否合适。”

张欣不愿透露具体的计划收购金额。根据SOHO中国最近公布的2008年全年业绩，截至去年底，SOHO中国的现金总量达107亿元，加上此前获得中国银行北京分行提供的100亿元授信额度以及其他银行的授信，全部可用的资金与信贷达200亿元以上。

“扫货”商业地产

SOHO中国主席潘石屹在解释今年的积极收购计划时表示，SOHO中国去年的发展分为两个阶段。2008年初，该公司看到市场波动很大，采取了防御性策略，因此去年只完成了两个项目的收购，一是中关村SOHO，一是朝阳门SOHO。第二阶段是，在北京奥运会之后，经济形势的变化完全出乎意料，美国和欧洲市场都受到冲击。

“所以一直到现在，我们采取了冬眠策略，睡觉也是一种策略，如果在过去半年我们有所行动，那么今天来看都会是错误。现在的资产价格和最高峰时相比，已经下跌了50％。”潘石屹说，“再过几个月是否会再跌，市场的最低点在哪里，我们不知道，可是市场提供了很多机会，我们应该入市，在北京、上海的繁华地段大批收购。”

SOHO中国锁定的两类卖家，一类是外资投资基金，一类是内地开发商，他们都面临资金短缺、要迅速套现资金的压力。阎岩称，现在看到的机会比一年前多很多，其中正在物色的项目中，外资投资基金旗下资产所占的比例较多。

去年以来，随着国际金融形势恶化，一些国际投资者就希望陆续抛售之前高峰时期买入的上海商业物业资产，而如今，这些亟待脱手的资产已经成为SOHO中国明确的收购目标。

此外，阎岩称，一些内地开发商开发了大量住宅项目，但由于土地和存量房销售速度慢的原因，他们不得已出让一部分资产，而阎岩认为，他们如果真要出售资产，第一选择会是手头上的商业物业。

张欣强调，SOHO中国的收购目标只是商业地产，因为住宅市场的前景不确定，2008年北京的住宅成交量下降了近50%，而商业物业成交量则几乎翻倍。

“我们做的主要是针对国内企业的中型商业市场，所以一些特别高档的外资基金持有的项目，如果不符合SOHO中国的定位，可能就不会考虑。但是如果某个项目可以转化为适合中国企业的项目，价钱也合适，也会考虑。”阎岩说。

“楼市并未真正回暖”

SOHO中国在去年的预售金额尽管大增了92%至77.25亿元，但净利润仅为3.99亿元，与2007年度的19.66亿元相比下降了79.7%，全年营业额也同比减少55%至31.21亿元。该公司解释称，因为去年北京举行奥运会，工程要暂停，令到竣工时间表受影响，没赶得及将项目入账。约有43亿元的预售收入以及10亿元的净利润，将于2009年度入账。

潘石屹认为，整体楼市并未真正回暖，因为保障性住房在成交量中占了很大的比例。

“从2008年1月开始，全国的成交量就在急剧下跌。可是从去年11月到今年2月这4个月，成交量放大，尤其是去年的11月、12月和今年1月，保障性住房的成交量占总成交面积的40％，金额超过30％，这个量非常大。”潘石屹说，政府在2007年下半年大量推出保障性住房用地，到了2008年4月份，保障性住房就可以推向市场。“所以说回暖，有一部分是保障性住房的因素。”

潘石屹表示，对未来中国住宅市场来说，还有很多不利因素，其中最大的不利因素就是保障性住房。“在住宅市场中将有50％属于保障性住房，包括廉租屋、经济适用房和限价房，这是几天前住房与城乡建设部公布的数字。这个保障性住房对于普通住宅市场来说是一个很大压力。此外，在2006年的下半年和2007年，发展商大规模圈地，这些土地现在都在建项目，存货很多，占了住宅开发商大量的资金，所以在资金链出问题的情况下，开发商在价格策略上压力也挺大。”潘石屹说。

6、龙湖押宝商业地产未来

近日，龙湖重庆公司在重庆江北世纪金源饭店举行“客户价值年”新闻沟通会。会上，该公司相关负责人透露，龙湖地产后工项目已动工，并将在今年9月前后开始销售。

龙湖是在2007年8月10日以30.25亿元价格拍得后工地块，该地块公开拍卖之时，起拍价为9亿元。按照合同，出让校区的后勤工程学院将迁往大学城。

据了解，该项目有着非常好的区位优势。一是项目地段马家堡位于重庆市中心区域渝中区，目前渝中区可供开发的土地资源稀缺，马家堡又是渝中区重点建设区域；二是周围配套设施完备。附近有大型两家三甲医院、有两所高校、有数家星级宾馆、有大量中小学，商业和银行众多，同时，作为重庆市传统的交通枢纽，轻轨和高九路使该区域交通更为便捷快速。

在提到该项目的规划时，龙湖相关负责人透露道，龙湖的后工项目，将规划相当于两倍龙湖“北城天街”项目规模的巨大购物公园，中央步行街，以及LOFT大型创业基地等，龙湖地产后工项目的建成，将有望改变重庆渝中区当前的城市格局而成为渝中区的第二个城市中心。龙湖对后工地块商业地产项目的期望值可见一斑。

但此前一直有传言称，龙湖将退掉后工“地王”项目，但现在随着后工项目的最终动工也使得这个传言“不攻自破”。

城市综合体

一位重庆房地产资深的业内人士表示，按照30.25亿的总地价，龙湖后工地块的楼面地价将在3300元每平方米左右，再加上2000元每平方米的建安成本，5.5%的营业税，10%的期间费率，龙湖后工地块的成本将在6200以上，而龙湖后工地块所处的重庆市石油路和马家堡一带的一手精装修高层售价现在仅在4000-5000元每平方左右，龙湖的产品将来即使可以卖得出更高的价格，但如此之高的成本，在楼价逐渐回归理性的今天，该地块的开发极有可能会产生亏损的情况。

但龙湖集团相关负责人接受观点地产网采访时表示道，该地块虽然动工了，但尚未开盘，开盘后的销售定价现在尚未可知。

对此，有业内人士分析，龙湖的既定策略也许是，将后工地块的定位为城市综合体项目，只要在住宅项目上的开发销售，可以提供开发过程中的现金流支撑，后期大量开发的商业地产物业则可以获取较高的利润。龙湖寄希望于这些利润能够弥补住宅项目开发的盈利。

龙湖对该项目的规划印证了这种猜测，据龙湖“客户价值年”新闻沟通会上的披露，龙湖后工项目，将规划相当于两倍龙湖“北城天街”项目规模的巨大购物公园，中央步行街，以及LOFT大型创业基地等。

对此有重庆业内人士表示，后工地块虽然商业价值较高，具备做出城市综合体的条件。但是该区域的商业项目的开发还是存在一定的难度，虽然消费人群较多，但是也面临着瑞安、石桥铺、杨家坪、城上城、华润等商业项目的竞争，周边商业项目的体量太大，而且区域辐射力有限，最终商业物业形成后的招商形势也许将难言乐观。

该名重庆业内人士亦分析道，后工地块的高层住宅做成豪宅的可能性并不大，而商业，写字楼，酒店又都是大量耗用资金的项目，一是建设成本更高，二是资金沉淀的几率相对比较大，三是运营的风险相对更大。

他表示，这点对龙湖的考验是巨大的，而此前龙湖开发的商业地产项目“北城天街”的成功，并不能完全说成是龙湖项目经营的成功，而是江北城区发展的成功。而现在据了解，“北城天街”商铺的前期销售确实非常火爆，但从后期的经营状况来看，不仅专卖店人流量稀少，一部分商场甚至经营艰难，一直处于亏损状态。

此外，这些需要沉淀大量资金的商业地产项目，将会让龙湖的资金链更加紧绷。

富力之“鉴”

也许广东地产企业富力在商业地产开发领域的得失可以成为龙湖地产为之不远的殷鉴。

富力地产在2005年大举进入商业地产开发领域，其在寸土寸金的广州新兴CBD珠江新城拥有的项目就达到10多个。但现在商业地产回收周期过长、沉淀资金过多的双重压力，也成为了富力地产目前面临的最大困境。

根据2008年富力地产中报披露的数据显示，截止6月底其现金存款仅为20亿元左右，流动资产与流动负债之比为0.3，但其一年到期的短期贷款高达80.73亿元，长期借款也达125.16亿元之巨，这里还不算上其未支付的剧额土地出让金。

而最终富力也不得不通过发行公司债，股东输血，变卖快要下蛋的母鸡——马上就要进入投资回报期的写字楼来解除自身的压力。

一向把万科当作老师的龙湖这次似乎想学习另外一个华南大佬富力，龙湖“地王”后工项目押注的是商业地产的未来，但同时势必也将沉淀大量的资金，运营的风险也会加大。

7、万达10亿元竞得天津津滨商务商贸中心项目

日前，大连万达商业地产有限公司以人民币104550万元成功竞得天津津滨商务商贸中心项目，该项目是天津市今年首宗大型综合建设项目用地，规划总建设用地8.2万平方米，预计可开发面积达41万平方米。

据了解，该宗地块位于河东区津滨大道北侧，东至泰昌路，南至津滨大道，西至来安里现状住宅，北至金湾路。该项目依托天津中心城区的区位优势，将打造成为本市高端商业商务中心，规划总建设用地8.2万平方米，预计可开发面积达41万平方米。该项目以建设商业地产为主，引入30余家国际国内著名连锁店，同时建设近10万平米国内甲A级写字楼。

8、李嘉诚潘石屹齐头并进

今年3月，香港地产大鳄李嘉诚悄然启动了内地最大的商业地产项目——上海真如城市副中心项目。作为“风向标”的李嘉诚转向，无疑鼓舞了房地产开发商将更多的筹码压在商业地产身上。3月13日，SOHO中国行政总裁张欣在香港高调宣称，“我们现在不‘冬眠’了，醒了。”今年内SOHO中国将收购在北京和上海市中心的建成或在建的大型商业项目。SOHO中国主席潘石屹在解释今年的积极收购计划时曾表示， “现在的资产价格和最高峰时相比，已经下跌了50%。”潘石屹说，“再过几个月是否会再跌，市场的最低点在哪里，我们不知道，可是市场提供了很多机会，我们应该入市。”进入2009年，许多沉寂一时的商业地块纷纷启动，伴随楼市的回暖，成都商业地产也开始渐渐苏醒。

商业地产的机会来了

其实，早在李嘉诚之前，不少港资开发商就已投入内地商业地产的开发热潮中，即使是在被认作“内地房市调整年”的2008年，有着“香港地产五虎”之称的新鸿基地产斥巨资在成都拿地，以总价31亿元将攀成钢259.078亩收入囊中。实际上，对于资金链相对宽松的开发商来说，在住宅市场前景不确定的情况下，直接开发或者间接收购商业地产现在可以说是最佳时机，也是必然选择。尤其在房地产板块整体回暖的大背景下，商业地产以其基本面良好的防御性，优势更显突出，商业地产股也迎来了最佳的介入时机。

商业地产投资潜力显现

2008年的土地市场可以用“冷清”来形容，在这样的市场背景下，土地部门改变了供地策略：以商业用地为主，减少推地计划。在08年供应的土地中，商业用地的比例占到了近七成，商住用地仅约三成。有专业机构调查，2008年1-12月，成都市区商业类土地增加明显，成都市区商业类土地供应20宗、2368亩，只流拍1宗商业类土地，虽然在宗数上较07年全年减少15宗，但是在面积上增幅达到126.0%，其面积占08年整体的比例达到78.0%，成为土地供应的主力。 此外，2008年还出现了两宗大型的商业配套项目——成都商贸城和天府新城海洋乐园，这两个项目都是2009年成都重点的投资项目。浅水半岛开发商通瑞地产营销负责人对我们说，目前整个东二环内包括万达商业广场、龙湖三千城商业街、万科金域蓝湾底商……区域内商业物业将逐步面世，随着区域居住人口的增加和城市面貌的改善，区域内商业地产的投资潜力将全面显现。

商业地产今明两年集中面世

2007-2008年所拍卖的商业地块，供应期应该集中在2009年至2010年，所以从今年开始，商业地产供应量将会出现一个井喷。有专家预计，在2009年，因商业地产项目的投资性强于住宅，会有不少开发企业将转向商业地产开发，而前两年所拍卖的商业地产项目有部分将会在今年开工。据不完全统计，成都市在租售的写字楼项目已经达到了171个(包括尾盘和预告项目，报告后附写字楼在售项目清单)，预告和在售项目49个，积存的体量超过了150万方。近两年，成都市的商业地产年开工量都在600多万方，但真正供应到市场进行销售的却不到300万方，主要是因为有近一半的商业体量开发企业都选择了只租不售或为商家量身修建，并作为自流资产进行再融资，因此市场的销售压力并不大。

商业地产具备投资防御性

尽管遭遇了全球性的金融危机，但是2009年的零售业依然维持强势增长，这意味着高品质的商铺、卖场依然需求强劲。中投顾问房地产一行业分析师对介绍说 ，从一系列宏观、微观数据显示，房地产行业在经历2008年洗礼后，行业免疫力整体上得到了提升，各公司抗风险能力也得到显著加强，而伴随着国家宏观调控的强力支持，2009年在扩大内需的拉动下，零售业消费力有望得以快速复苏，同时也将引领相关商用地产市场的回暖。近年来，以写字楼为代表的商业地产行业处于快速发展阶段，供求形式逐步改善。在中国住宅市场整体面临调整压力的情况下，许多城市的优质办公物业由于良好和稳定的租金回报率，抗风险性较强，具备明显安全边际。

9、国美商都四年难成

在黄光裕的地产图谱里，国美商都堪称一个旗舰项目。鹏润地产商业运营总监翟巍在去年10月份的一次活动中如是致辞：国美商都是鹏润地产在建的超大型商业地产项目，也是鹏润投资集团迄今为止投资规模最大的商业地产项目之一。

号称60万平方米的国美商都，即便在当今的亚洲商业地产项目中，其面积也能位居前列。这两座建了4年仍未完工的庞大建筑物曾经承载着黄光裕的地产梦想。

不过，经历了禹晋永、吴坤岭、童渊，再到周东权，4任总经理在4年里连续更迭之后，国美商都还在原地踏步——连市场定位都没有确定，最终成为黄光裕地产梦想的一味毒药。

先天不足

国美商都何以最终走向被卖的命运呢？这是一个从诞生之日起就先天不足的项目。在2005年5月份，国美置业以总价8.05亿元竞得这一北京市年度最大的招拍挂项目，命名为“国美商都”。

这个禹晋永自己拍板拿下的项目让当时正在出差的黄光裕颇有点措手不及。注册资本只有1.5亿元的鹏润地产并无力偿付高达8亿元的土地出让金，如何启动这一项目？当然更大的难题在于，如何运作这样大体量的商业体？禹晋永提出的科技地产在8个月后就出局了。

2006年，具有丰富地产销售经验的香港人童渊出任鹏润地产总经理，并对鹏润地产展开重组。同年，鹏润地产缴清了国美商都土地款，并将此项目案名改为鹏润国际时尚交易中心，不过，童渊抛出的服装时尚中心也没能改写最终出局的命运。

2007年6月，台湾人周东权入主，在童渊的基础上进行了改良。“这么大的一个项目，全部做有困难，所以考虑的结果是其中一座维持原来的概念，稍微做些调整，另外一座做成购物中心。”周东权说。

不过，在2008年10月，周东权因为与鹏润地产管理层的一些分歧，挂印而去。结局是更换了四任总经理、三度易名之后，国美商都仍然是一个半拉子工程，而在这个项目里已经沉淀了黄光裕大笔的真金白银。

据原国美置业总经理吴坤岭估算，国美商都地上规划建筑面积35万平方米、地下4层面积20多万平方米，当年的总地价为8亿元，建安成本约为2000元/平方米，加上营销推广费用，总投入大概在24亿元左右。

据周东权介绍，现在国美商都的推广思路还是延续当时的思路。

事实上，在去年年底，这一项目已经如此接近摆脱一直空转的尴尬，只不过最终却没有一个完美的结局。

在一位曾经参与国美地产招商的高层看来，问题出在黄光裕过高地追求投资回报率。“要求第一年租金达到7元/平方米/日，且是以建筑面积计算。这是一个不可能实现的目标。”

以位于西单商圈的大悦城为参照系，目前零售业态的套内租金约10元/平方米/日。按照行规，单位套内面积的租金是单位建筑面积的两倍。实际上，黄光裕对国美广场的租金预期竟然高出地处北京黄金地段的大悦城达40%。

以周东权为首的招商团队却只能给黄光裕这样一个承诺：第一年租金为3.5元/平方米/日，5年内的平均租金能达到7元/平方米/日(以建筑面积计算)。这与黄光裕预期相差甚远，“他要的是结果，不管你做什么业态。”

据称，黄光裕最想做的业态是小商品市场，但国美商都在设计上是以购物中心为框架。一位商业地产专家总结其所面临的窘境：做百货培育期太长，做购物中心没用品牌商户，做专业市场迟迟不拍板。

令招商团队最难以忍受的便是，黄光裕对国美商都A、B座的定位和租金价格迟迟不拍板，导致周东权带领的招商团队进驻一年多来，几无成果，各类招商推广费用却花去1000多万元。

“鹏润地产集团营销中心多为童渊时代的旧部，不懂商业，不支持我们的提案。”一位在职的招商经理透露，目前国美商都的招商处于停滞状态，租金价格仍未确定。招商人员数从高峰时期的100多人减至10多人。“这么大体量的商业项目，如果真招起商来，恐怕100多人都不够。”她说。

在经历童渊离职事件之后，黄光裕对高管不太放权，不论是空降而来的鹏润地产CEO王军，还是目前主持国美商都的鹏润地产商业运营总监翟巍，拍板权都牢牢掌握在黄光裕手上。

据称，童渊任鹏润地产CEO期间，仅在国美商都项目上的运营投入就高达3000多万元。这也是目前员工们所称“童渊时代是国美商都的巅峰”的原由。“他很好地利用了黄光裕的首富身份进行市场运作，可惜他不太熟悉商业招商运营，反而将国美商都带入困境。”

10、万达王健林表示将斥资200亿购地扩张

3月4日，大连万达集团董事长王健林表示，公司今年买地计划为12-15块，投资额估计200亿元左右。此外，他还透漏，公司今年销售目标是300亿元，去年为200亿元，同比前年增长10%。

　　 据了解，万达去年就开始逆势扩张，四季度买了5块地，而今年前2个月，又购进5块地，共10块地花费100多亿元。地块分布在北京、上海、长春、西安石家庄、唐山、天津、呼市、合肥、武汉等地。

　　 王健林认为，现在买地成本较低，低成本进来，才能在高峰期享受更高利润，其对市场的判断充满信心。同时，他称，现在拿在手，要是卖不出去，地价再跌20%也能承受。

11、卓越集团商业地产表现突出 不放弃上市计划

3月19日，卓越集团总裁李小平在接受媒体访问时明确表示，卓越不放弃上市。

几乎是去年同一时间，广州恒大地产在香港上市折戟，之后，卓越、星河湾、龙湖地产、香江国际、宝龙集团、方圆、恒盛、花样年集团等多家谋划与恒大地产同期上市的企业纷纷推迟了上市时间。

对于被打乱的上市计划，李小平认为“我们也很幸运，没有引进战略投资者，也就没有了对赌协议，不会失去公司的控制权，所以，现在我们还可以轻松的会做一些事情。”

虽然卓越未能上市，但其在商业地产上仍有强劲的表现。此前，卓越集团已经成功开发卓越大厦、卓越时代广场一期二期、怡景中心城等多个商务综合体，并取得了不俗的业绩，尤其是其卓越时代广场一期，在前几年开盘后，迅速的被各大公司抢驻。

今年4、5月，卓越世纪中心将正式开盘销售，主推甲级写字楼和小面积精品写字楼。

但是，商用物业回报期长，对总资产的周转性有很大影响，在金融危机的持续下，卓越地产将不得不谨慎考虑今后住宅和商用的投资比例问题。

七、商圈动态及解析

1、观音桥一商业项目商铺单价高达10万

日前，有消息指出，重庆市近期面市的观音桥商圈一商业地产项目，其销售定价最高将达10万/平方米左右，逆势创造价格新高。

消息指出，目前观音桥周边的在售商业地产项目约8个，价格从每平方2万起，最高可达10万元，而核心地段的商铺价格则在5-10万之间。

消息还透露，观音桥商圈核心地带的朗晴广场商业项目的销售工作人员表示，临街商铺的价格在每平方9万左右，也不排除会上10万/平方米，而内街部分的商铺价格也会在6-8万/平方米。此外，该项目负责人表示该项目还处于推广阶段，具体价格还未最后确定，目前也不方便透露。

据了解，朗晴广场商业项目位于江北观音桥商圈核心地段，占地面积约11310平方米，总建筑面积约130721.20平方米，项目整体由两幢塔楼及四层商业裙楼组成，包含了商业、公寓、写字楼。项目建成后，将集休闲购物娱乐、商务办公和城市公寓于一体，新古典主义的建筑风格外观及双子星的造型将成为观音桥商圈一个新地标。

2、观音桥商圈北京华联被回收

“闲置”已久的原江北北京华联店将“重获新生”。3月25日，龙湖向媒体宣布，在北京华联百货退租给自己的原址上耗资近亿元，打造北城天街“新馆”，引进大量国际一线知名品牌服饰和电影院入驻，以弥补目前我市缺乏国际知名品牌的缺陷。“新馆”的落成，龙湖北城天街的营业扩量至14万方，也将成为江北“品牌商圈”战略落地的重要标志。

众多国际品牌入驻“新馆”

在新闻通气会上，龙湖商业公司负责人介绍，龙湖商业公司将耗次近亿元，对“新馆”进行大刀阔斧地硬件改造，新馆的商业设计由国际知名建筑师事务所——丹麦伍兹贝要格建筑设计咨讯有限公司操刀。重新规划改造后的天街“新馆”，将引进大量国际知名品牌入驻，同时还会有时尚高端餐饮和高级影院的引进。北城天街“新馆”定位国际休闲名品坊加国际潮流生活体验场所。

据龙湖商业公司相关人士称，“新馆将展现给重庆市民一个代表国际最先进购物中心理念的消费体验场所，新馆的诞生也将全面提升北城天街乃至江北商圈的商业档次。“新馆”预计在今年9月进入试劳业，12月正式开业。

标志江北商圈进入品牌时代

江北区政府与会领导表示，北城天街新馆筹建是江北品牌商圈的核心工程之一；新馆建设标志者江北“品牌商圈”的全面启动。

2008年，观音桥商圈社会零售总额已达120亿，与老牌商圈解放碑商圈一道并肩重庆仅有的2个百亿商圈。站在新的历史起点上，江北商圈将向更高目标迈进，成为长江上游商贸中心的硬核。政府将投巨资，以路网建设和景观建设为重点，强力推进商业设施建设，大力引进外资商业企业和世界一线品牌，以此打造高标准商业设施、高档次商业品牌和高消费购物人群的集散地，实现商圈全面升级。

让外地人打“飞的”来购物

那么北城天街“新馆”的定位，与解放碑美美百货有什么区别呢？“互补关系，走差异化路线！”江北区政府副区长吕中银介绍，观音桥商圈缺少世界一线、二线品牌，这不利于商圈吸引高端消费群体和外来消费。此次龙湖天街“新馆”的重新打造，标志着江北区“品牌商圈”战略的全面启动。“争取2年之后，重庆人打‘飞的’去上海等国内其他城市购买名牌的情况不再出现”。吕中银说，要吸引其他城市的消费者打“飞的”来重庆购物。

新闻背景：北京华联百货隶属北京华联集团投资控股有限公司，在2004年时进驻北城天街。根据华联集团战略，集团将全面收缩异地百货业战线，主攻总部基地百货和高端定位的精品超市，希望调整在渝的战略布局；基于与龙湖多年的深厚合作关系，双方很快就此达成一致——华联百货退出，华联精品超市入驻，实现双赢。

新馆是北城天街面向观音桥商圈的主入口，是天街人流最集中，开敞面最大的经营区域。总营业面积约3万平方米，占北城天街总体营业面积的1/5。龙湖接手后，将此区域打造为购物中心模式下的高端专卖店集群。

3、让一线品牌在观音桥商圈扎堆

近日，区长陶长海到观音桥商圈现场查看了协信中心建设情况，并听取了相关负责人的汇报。陶长海指出，要大力支持商气旺、人气高、解决就业的项目入驻观音桥商圈，下一步要在开发业态上下功夫，瞄准一线品牌重点打造。副区长吕中银一同参加现场办公。陶长海指出，要大力支持商气旺、人气高、解决就业的项目入驻，引进的品牌越多越好。他说，在观音桥商圈这样的黄金地段，要鼓励多建高档写字楼，鼓励协信中心搞节能照明灯饰，从而提升城市形象，提升档次。下一步，要在开发业态上下功夫，瞄准一线品牌，让一线品牌在观音桥商圈扎堆，打造地方招牌。陶长海要求，相关单位针对协信中心存在的困难要尽可能给予扶持和帮助。对于背街小巷环境卫生问题和车辆随处停靠候客等影响城市形象问题，要严加管理，突出规范性；做好周边建筑的“换装”工作，相关部门要加以配合，使协信中心周边一带与之协调。陶长海强调，协信中心的停车问题要和观音桥商圈“一卡通”工程相结合，商圈办、区国资办、区工商分局、区市政委、区建委、区财政局、区地税局、区交警支队等相关部门要全力做好协调和配合工作，确保今年年底时尚精品购物中心顺利开业。据了解，协信中心是协信集团花大手笔在观音桥商圈打造的城市标志性建筑。其中，包括酒店式行政公寓、五星级酒店、甲级写字楼、时尚精品购物中心等，联动周围已经形成的商业、配套，协信中心将成为北城天街上一个大型的新兴城市综合体。预计今年12月，时尚精品购物中心将开业，目前，ARMANI、HUGO BOSS、Cartier、OMEGA等一线品牌已有意向入驻协信中心。

八、商家动态及解析

1、85度C三年内中国内地开800店

85度C计划三年要在中国内地开出800家直营店，最快明年赴港上市。85度C上海总经理孙武良说，85度C在中国内地的经营情况未受金融风暴波及，现金流量充裕，已经具有上市实力。

85度C上海总经理孙武良昨天出席中华两岸连锁经营协会成立大会，否认对外传美国高盛私募基金已经入股。他说，“陆续都有不同的创投接触，但现阶段还没有外资入股，85度C的资金还是来自原始股东”。

85度C到目前为止在中国内地约有30个门店，单店投资金额约在人民币一、两百万元之间，估计最快三个月即可以损益两平，慢则四、五个月就可获利。

市场关注85度C何时在香港上市，台湾证交所也希望85度C能当回台上市的领头羊。不过，85度C评估后，仍决定在香港上市。孙武良分析，“香港有关餐饮类股的表现比台湾与中国内地活泼，在香港上市相对有利”。

85度C今年计划在中国内地店数要达到90至100家的规模，明年最少再开50到100家。若明年顺利上市，三年计划在中国内地开出800个门店，挑战中国内地第一大平价咖啡连锁品牌。

今年85度C计划赴北京、深圳开店，深圳店开后，就会跨海赴香港开店。在长三角地区，也计划密集展店，包括杭州、昆山、无锡、宁波、义乌未来也都看得到85度C的招牌。

目前85度C在台湾有326家分店，在中国内地约有30家分店。85度C去年两岸合并营收为34亿元，较96年的27亿元成长约26%。

 2、星巴克推速溶咖啡后再推冰淇淋

如何转型?怎样转型?是每一个消费类品牌面临这场经济危机冲击时必须直面的话题。　　

继不久前在北美等市场低调铺开速溶咖啡之后，星巴克再度体现出丰富自身产品线的意愿，上周星巴克宣布与联合利华(美国)公司共同推出系列冰淇淋产品。据了解，这一冰淇淋系列的设计灵感源于星巴克多年主打的咖啡产品，其口味分别为纯正咖啡、巧克力咖啡、碎巧克力咖啡和香子兰焦糖咖啡。　　

消费力下降的应对之策　　

这一转变直接印证了其首席执行官舒尔茨此前在多个场合强调的“转变思路”的做法。从推出3.95美元经济套餐，到收缩门店规模，再到门店价目表顺序的细微调整，星巴克正在转变之中。　　

不过我们认为，星巴克的这种做法更多还是因为消费力萎缩的影响，从其陆续推出的各种产品也可以看出，虽然价格下调相对较大，但单就针对中低端市场的产品而言，星巴克的定价依然是走中高端路线。可以这么认为，星巴克的策略是针对整体消费力下降的幅度，相应地下调产品价格，在品牌价值容忍的幅度内尽可能地维持稳定的客户群体。

星巴克首席执行官舒尔茨本月18日在其年度股东大会上强调，星巴克不能无视顾客遭受的经济压力，因此必须转变思路，对顾客的需求更加敏感。　　

投资预期恶化的结果?　　

但是分析师的看法并不这么简单。不少分析师认为，随着整体经济周期的逆转，社会群体的消费能力与高速扩张的连锁咖啡店市场直接形成了矛盾，这对像星巴克这样的连锁品牌而言，其意义不仅仅在于静态的消费能力下浮，还在于前期急速扩张的门店网络因为经济周期逆转，而无法顺利收回预期的投资。　　

从星巴克此前两年在全球的门店铺开速度，和现在其关闭门店的力度就可以看出，真正影响其现金流的不单单是消费能力下滑这一个因素，投资预期改变也是重要原因之一。

基于此，营销技巧的进一步细化对于星巴克稳定现有门店就成了关键所在。布隆多营销机构战略管理合伙人基利·麦克隆认为，经济衰退将带来营销技巧的提升。

3、全聚德2009年慎开新店

3月，全聚德公布年报称，结合2009年宏观经济形势的变化，公司适当调整新开直营店速度。　　

根据全聚德年报显示，其去年全年实现营业收入11.12亿元，同比增长21.32%；实现净利润7565.13万元，同比增长17.62%。全聚德还表示，将保证已确定的发展项目如期开业。尽管在既定的目标市场中，全聚德店面将继续坚持发展直营连锁为主的经营模式，但考虑到2009年的市场状况，对新立项和筹开直营店采取审慎态度。　　

全聚德称，去年第四季度，其净利润为1460万元，盈利能力低于第三季度2805万元，以及第一、第二季度的1735万元、1564万元。高端商务宴请市场萎缩和国外来华旅游人数下降，同时居民消费意愿有所降低，这些对于全聚德各店营业收入都形成了不利的影响。　　

但全聚德也认为，北京是公司主要业务集中地，受金融危机的影响相对滞后且较小。因此公司将在2008年较好业绩的基础上采取稳健经营策略，公司业绩较去年不会出现大幅波动，但京外子公司的经营业绩将受到一定程度的影响。　　

全聚德预计2009年业绩将与2008年业绩基本持平并略有增长，2009年度预算业务收入为11.12亿元，利润总额为1.07亿元。

4、沃尔玛年内在湖北建直采基地

3月，2009鄂京（环渤海地区）跨国公司战略合作恳谈会在北京举行。沃尔玛、西门子、惠普、SK能源、IBM等50余家知名跨国企业在会上交流发言。

伊藤忠商事株式会社常务执行董事、大中国区总裁桑山信雄称，将不断加大在中国的投资力度，尤其是在节能、环保、资源能源和与生活消费品相关的四大领域。目前，正在积极推进“中部崛起”和“西部大开发”的区域战略。

沃尔玛中国投资有限公司事务高级总监廖红晖表示，沃尔玛目前在武汉、襄樊、荆州等城市开设了5家商场，创造了近1500个劳动就业岗位，本地采购商品近10亿元。今年沃尔玛将建立湖北的农副产品“直采基地”。

5、必胜客挺进天津周边市场

一向钟情于商业旺地的必胜客加快了圈地步伐，开始了向天津周边市场的挺进。近日，一则题为“必胜客天津郊区第一店即将登陆津南”的帖子在“渤海论坛”上吸引了众多网友的目光。而这一消息也得到了百胜（中国）投资有限公司的证实。

据了解，这家店坐落在津南区的中心繁华位置，现在正在紧张的装修中，如果一切进展顺利的话，将于今年5月份开张纳客。虽然，百胜（中国）投资有限公司认为，这仅仅是一次正常的开店行动，并没有对此进行过多的解释，但由于这是必胜客首次在天津郊区开店，所以还是吸引了众多天津网友的关注。一位网友认为，必胜客在津南开店，拉近了城乡的差距，是农村城市化进程速度加快的一种表现。也有网友认为，“天津郊区的消费潜力很大”，必胜客、肯德基等洋快餐和西式休闲餐厅在天津郊区的数量还太少。而且，必胜客此次在天津郊区开店，让其周边的消费者免去了驱车十几公里进市区的舟车劳顿。

麦当劳、肯德基以及必胜客等洋快餐和西式休闲餐厅进入天津市场已有多年，但天津市区一直是它们开店的聚集区。而随着我国零售业的全面开放，这些餐厅也加快了在天津周边市场的圈地步伐。据了解，从2005年开始，随着大中型城市店面数量饱和度的增高，这些西式餐厅已经开始向地级市全面覆盖。到目前为止，肯德基已经在天津的蓟县、宁河县、静海县等“安营扎寨”。此次，必胜客在天津的首家郊区店更让西式餐厅进一步渗透到二三级市场。

连锁餐饮将向二级市场扩展

对于必胜客向二线市场延伸的现象，中国连锁经营协会秘书长裴亮认为，这是连锁餐饮新的扩张趋势。

必胜客、肯德基、麦当劳等在美国都属于大众餐饮品牌，它们的特色就是“快”。因此像必胜客比萨连锁店在美国基本都是以外卖为主的，堂食的并不多，满足了人们对快餐的要求。但到了中国市场，必胜客的服务和店堂布置都有了不小的提升，因此成为年轻白领首选的餐饮消费场所之一。靠良好的就餐环境吸引更多了堂食消费者，裴亮认为，这也是必胜客等西式休闲餐饮企业在中国本土化成功的举措之一。

以往，突出时尚品位的连锁餐饮企业选址基本都是在城市商业区、大型社区以及购物中心附近，而且企业之间的竞争往往是十分激烈的。例如有的商业地段就同时有五、六家肯德基餐厅，四、五家麦当劳餐厅和两、三家必胜客餐厅。裴亮认为，现在许多城市的二线市场也具备了足够的消费能力，周边消费群体有着一定的时尚程度，也都了解这些洋快餐企业，这一消费群体恰恰是消费的中坚力量。洋快餐正是洞察到了这些消费群体的潜力，因此将扩张的脚步延伸，开始向二线市场圈地。

今后连锁餐饮之间的竞争很可能会向二线市场扩展，因为麦当劳、肯德基都有向这一市场扩张的趋势。

6、TESCO进入中国市场11周年推出低价商品

为了帮助中国消费者在日前经济低迷的情况下节省开支，享受更多实惠，国际零售巨头TESCO17日日宣布，将在其进入中国市场的11周年庆典活动上特别奉献110支疯狂低价的商品。

该庆典活动将从3月18日开始，截止到4月15日，为期4周。届时，TESCO中国65家大卖场将根据各地市场的特点和顾客的购买习惯每周推出110支疯狂低价的商品。此外，还将在3月25日到4月1日这一周和4月8日到4月15日这一周推出11支震撼低价的精选商品。此次活动所推出的商品均系百姓民生用品，涵盖了食品、百货、轻美和家电，平均优惠30%左右，在当地市场确保最低价。加上此前TESCO在全国推出的每周3500多支商品坚持低价，以及每周50支3公里商圈内保证低价的商品，顾客可以在TESCO11周年庆期间将享受到三重优惠。

不仅如此，TESCO还将联手众多世界和中国知名品牌积极开展促销和买赠活动，为顾客带去更多优惠，共同庆祝TESCO中国发展11周年。截止目前，已经确定的品牌包括：可口可乐、百事、多美滋、康师傅、卡夫、乐事、宝洁、清风、苏泊尔、美的、三星和菲利普等。

在周年庆期间，TESCO还在中国所有门店推出“惊喜天天送”的顾客互动活动，不仅中奖率高，礼品更是让人惊喜，包括21寸纯平彩电、折叠自行车等。

除此庆典活动，TESCO还将在每个中国传统节日期间推出有针对性的促销活动，为顾客生活提供更多便利、选择和实惠。在接下来的清明节，TESCO将特别对糕点和祭祀用品开展促销，希望帮助顾客在对故人寄托哀思的同时，还能节约成本。

7、王府井百货逆势扩张

虽然受金融危机影响，百货业销售低迷，但京城百货业没有放缓扩张。

王府井百货昆明店上周六开始招商，并宣布于今年9月正式开业。王府井百货相关负责人表示，除昆明外，今年王府井百货将加快在兰州、太原、包头等二三线城市的扩张脚步。

据了解，目前王府井百货除北京外的13家外埠门店的销售额已超过了总体销售额的50%，正是因为在外埠门店经营方面尝到了“甜头”，集团才不断地将触角伸向二三线城市。此次王府井百货进军昆明，是继在成都门店取得销售成功之后，将战略版图再次向西南扩张。

据介绍，王府井百货成都店2008年销售额达到21.8亿元，每年以40%的速度增长，是13家外埠门店中经营最好的。王府井百货集团总裁刘冰也表示，西南区是王府井百货战略版图的重点。由于西南地区旅游业比较发达，购物、娱乐、休闲于一体的开放式商业形态更适合当地消费。

8、IT巨头赛格将撤出重庆

曾经叱咤重庆IT市场的三巨头之一的赛格电子已宣布转让重庆赛格50%股权，不久将撤出重庆。虽然商场依然在营业，但冷清了许多，部分租赁户已经撤场。据悉，赛格撤出重庆后，国内IT连锁领头羊百脑汇欲接手，目前各方仍在谈判中。

现场——赛格部分商家已经撤场

一租赁户称，受大环境影响现在生意比去年清淡了不少。在位于1楼的联通柜台已空无一人，柜台前贴出一纸公告称，联通公司该柜台已经迁往另一电子市场。与之相隔不远的某电脑专柜也人去楼空，只剩下几张柜台，柜台里散落着大半盒名片。

“赛格电子撤离的消息，曾在去年就已在业内传出，现在终于明朗了。”一租赁户介绍说。随后我们前往位于10楼赛格电子办公室采访，发现赛格电子以前租赁的3个办公室，现在只剩下1个。前台服务员则称公司是否撤出重庆目前还未接到通知，但已暂停对外签订租赁协议，如果有租赁门面的客户可与业主方联系。

公告——赛格转让重庆子公司股权

近日我们致电赛格电子深圳总部，赛格方面表示他们已经发布了对外公告，ST赛格将售出重庆子公司股权。公司董事会决定在深圳市国资委认可的产权交易中心，公开挂牌转让持有的重庆赛格电子市场有限公司50%股权，转让价格不低于经评估的重庆赛格净资产437.85万元。此次股权减持后，赛格不再持有重庆赛格的股权。

据悉，重庆赛格是公司与重庆大西洋实业有限公司于2004年1月18日在重庆成立的合资公司，由重庆赛格租赁大西洋拥有的位于重庆市九龙坡区大西洋国际大厦裙楼1~3层房屋，开办“重庆赛格电子市场”。注册资本金为300万元，主营业务为电子市场的经营及租赁服务。2008年年底重庆赛格未经审计报表总资产为806.39万元，净资产437.85万元，截至2008年年底，主营业务收入不足千万。

原因——地理位置不佳经营下滑

重庆赛格紧邻赛博数码广场，因距离公交车站远，商场门口的人流明显不及其他IT卖场热闹。据赛格方面介绍，经过几届经营班子的努力，曾在重庆电子行业占据一定市场份额，但卖场开业以来，市场物业结构和地理位置不十分理想。加上全球金融风暴、重庆地铁工程项目开挖和门前公交车站撤除对市场经营负面影响的进一步加剧，重庆赛格的盈利能力已进入下滑态势，赛格撤出重庆，将有效规避因经营风险带来的投资损失。

去路——电子巨头百脑汇欲接手

针对赛格撤出后谁来接手的问题，一知悉内情的人士称，春节前电子巨头百脑汇探知赛格欲撤场的消息后，已经派出一个“三人小组”到重庆赛格市场进行了一番秘密考察，欲接手重庆赛格。该人士称，当时他是奉命陪同“三人小组”，详细考察了赛格的地理位置、商家入驻情况以及经营情况等，根据此次考察的结果，三人小组将写成汇报方案呈董事会研讨，目前百脑汇方面还在研究中。

据悉，国内IT连锁领头羊——百脑汇属于台湾蓝天集团旗下的百脑汇电子公司，百脑汇连锁店已遍布上海、成都、沈阳等10多个大城市。

纵深——卖场大战令租赁户苦不堪言

“近来日子越来越难过，卖场之间的竞争，使租赁户也倍感郁闷。”石桥铺一IT卖场租赁户介绍，目前处于亏损状态。同时IT卖场之间的促销战，必须向租赁户收取高额的广告促销费，这让租赁户们苦不堪言。如要拿到卖场较好位置的摊位，租赁户必须向卖场缴纳几万到几十万不等的广告宣传费，最高的摊位达到每年50万，最少的也要缴纳两三万。而卖场方则称，石桥铺历来是IT卖场的兵家必争之地，收取广告费也是迫不得已。一业内人士介绍，重庆赛格的命运除了地理位置等原因外，还跟促销不力有关。

背景——曾是“亚洲电子第一市”

据悉，赛格集团创建于1986年，拥有控股、参股企业10家，注册资本为14亿元，“全国500强企业”。曾享有“亚洲电子第一市”美誉的赛格电子，以深圳为中心，在上海、成都、重庆、西安等地设立了连锁经营市场。2006年底，集团资产总额92亿元，销售收入82亿元。形成了以电子元器件生产经营、电子信息产品交易、房地产开发经营、物业租赁与管理的主要业务板块。其中深圳赛格、深圳赛格三星为“深交所”上市公司。

9、法国著名时装品牌姬．龙雪进军中国市场

姬．龙雪品牌是于1956年在法国巴黎由著名设计大师姬．龙雪先生所创立。此品牌的女装系列将会在2009年秋冬季正式在中国上市。姬．龙雪品牌在中国的发展计划积极进取，首先计划在大中华一线百货公司开设八至十间姬．龙雪品牌女装专卖店，并在五年内增加至七十间。

姬．龙雪法国总部行政总裁 Mr. Hendrik Penndorf说﹕“做为法国一个甚具历史并且著名的法国流行品牌到大中华，姬．龙雪品牌深信大中华市场的客户群定会热切地迎接这优秀的品牌，其传统以及蕴藏的文化价值。”

做为一个国际品牌，姬．龙雪将为时尚中国女性特别设计时髦而具有法国风格的服装，并同时充份利用法国设计，欧洲布料这些优势以保持最高的质量水平。

姬．龙雪品牌目标是为现代女性提供精致高雅而价格合理的高级时装品。

Mr. Marcel Marongiu由2007年11月加入姬．龙雪成为品牌的首席设计师。他亦是上海文广新闻传媒集团时尚公司主办的风尚大典 2008年度最佳外国时装设计师奖得主。

姬．龙雪品牌产品现时在全球共有97个合作伙伴，8，500个销售点，包括 欧洲，东南亚，俄罗斯，北美洲，南美洲，澳洲，北非和中东地区。在2008年，姬．龙雪全球零售的营业额已达到3亿欧罗。

部分运营战略是每季的时尚秀和强大的广告配合，来提升品牌的知名度和美誉度。

姬．龙雪品牌一直深受世界各地的知名人士和社会人士的爱戴，包括美国前总统约翰肯尼迪夫人 (Jackie Kennedy)；前法国首相希拉克 (Jacques Chirac)；世界男篮明星如米高．佐敦 (Michael Jordan) ；影视红星如 成龙，杨紫琼，周润发，巩莉；奥斯卡金象影后得主拉莉．斯韵 (Hilary Swank)，查理丝．花朗 (Charlize Theron) 以及色欲都市“Sex in the City”女主角姬丝汀．戴维丝 (Kristin Davis)，都是品牌的追捧者。

10、百安居中国劫难

扩张过快让百安居尝到了苦果。在鼎盛时期，百安居曾有计划在2009年全国的门店达到100家。如今，受金融危机和房地产市场低迷影响，百安居选择了关闭门店来提高盈利。

来自其母公司翠峰集团2008年财报显示，到2009年1月31日，百安居在中国亏损超过5亿元人民币。为此，百安居决定将中国目前的63家门店关闭22家，而剩余的41家店也会有17家进一步缩减面积。

扩张后遗症

2009年将是百安居自1999年进入中国市场以来最艰难的一年，而在大规模关闭门店背后种种传闻也络绎不绝，其中就有百安居将撤出中国一说。

“虽然受到金融危机等各方面影响，百安居业务出现了下滑，但肯定不会撤出中国市场，我们已经为百安居在中国的发展制定了长期的计划。”近日，百安居亚太区总裁麦特表示，这些关闭的门店都是长期亏损的，而关闭门店是为了今后更好的发展。

来自百安居内部的分析报告也显示，“业务过于依赖迅速崛起的房屋装修市场，也缺乏新的服务种类和产品品类。此外，过于依赖本地供应商对门店服务人员的支持，门店商品原有的空间管理与陈列也导致库存的增加，这些导致了业绩的下滑。”

一位百安居相关人士对我们透露，“亏损的主要原因就是百安居扩张过快，一些门店营业面积过大导致亏损。”

事实上，百安居从2005年开始进入了高速扩张时期，依靠母公司翠峰集团强大的资金实力与融资能力，再加上我国房地产迅速崛起的市场，百安居从2005年的20多家门店在2008年扩展到了60多家。

时任百安居中国区总裁卫哲就曾高调表示，百安居将在未来5年内建材超市将占据40％到50％的市场份额，他激进的认为，“规范的传统建材卖场应该与建材超市联合起来把不规范的建材卖场挤兑出市场。”

零售业观察家刘步尘对我们说，百安居在进入中国之初，由于价格与各地廉价的建材卖场相比优势并不明显，为了迅速的扩大市场份额，便将装潢业务作为辅助店内销售的一种手段，而后来把重心直接放在装潢业务上，一个建材零售商和国内众多家装公司成为了竞争对手，“这削弱了其作为零售卖场的渠道优势，市场越做越窄。”

而在扩张之外，百安居业绩下滑也与房地产市场低迷有着密切关系。

百安居和整个建材市场最辉煌的2005年到2007年，其实也是我国房地产成长最为迅速的时期，这种拉动作用是十分明显的，在房地产市场下滑之后，对建材市场影响极大。

百安居的生意受到房地产市场影响很大，我们50％的销售额来自于我们毛坯房的装修装潢业务。

百安居的回归

在种种危机之下，百安居开始了艰难的转型。

百安居将启动一项中国市场重振的计划，其具体内容是，将投资4000万美元，在2009年到2010年将缩小17家门店的营业面积，并对其进行升级改造；用训练有素的百安居员工替换供应商促销人员。

这种改变在其3月20日开张的首家概念店已经显现。

“这意味着百安居以后将更注重零售与消费者。”麦特说，他认为，原先有一半的销售来自于装潢业务，这个比重明显过大，在未来百安居将加大在零售这一块业务的竞争，要使得零售与装潢两个重心之间的平衡。

而在业内人士看来，此举也是百安居在寻求一种回归。“百安居偏离自己原先的主业太久了，反而让自己的优势项目零售在以装潢为重心的前提下变成了弱项，而没有抓住时机抢夺更多的建材零售市场份额，是以前的失策。”

不过在一位曾在百安居任过职的人士看来，虽然百安居此次大规模关店，但其对中国市场的野心一直未消去。

“在零售建材市场常有占地为王的说法，百安居在过去的几年扩张中占据了一线城市最好的地块，而今关闭的门店很多都是二线城市的，或者位置比较偏僻的，并不具有很大的投资价值，这种关店实际上是把亏损的店去掉，再用钱去开可以有赢利前景的门店，这一点和国美一边关店一边开店很像。”上述了解内情的人士说。

“目前有几个难题是百安居这样的外资超市必须先解决的。”王月说，他表示，百安居是以超市的形态出现的，解决了以前其他建材市场难以解决的质量保证、退换货、售后服务等问题，但随着而来是高成本代价，这其中就包括每个供货商都必须开增值税发票，有的产品还需从一些代理商处采购，增加了额外的成本；而此外百安居开店习惯租房或者自己盖房子，耗时大约需要一到两年，而国内的建材市场常采用临时性的建筑，这延长了开店的周期和成本。

11、国美公布将在京重点发展3C业务

进入门店调整年的国美电器，昨日公布将在京重点发展3C业务。北京国美方面表示，将打造北太平庄店等10家3C旗舰店，力争3C业务的年销售额突破30亿元。为得到供应商的支持，国美对3C供应商将实行货款按周结算。

北京国美3C业务总监杨火斌介绍，北京国美年内计划打造马甸鹏润店、北太平庄店、公主坟店等10家3C旗舰店，10家旗舰店将全面覆盖北京8个城区。同时，北京国美将通过丰富品类和产品线，塑造出专业的3C形象店。仅3C 业务，北京国美计划总销售额将突破30亿元。

经营3C产品的商家，不仅有中关村等传统电子卖场，还有中复、迪信通、宏图三胞等专业连锁店，以及家电卖场。由于山寨机的冲击、商户流动性增加等因素，北京人买数码产品到中关村的习惯正在改变。现在一些在中关村保留柜台的商户表示，实体店只是配合网店的销售。与传统电子卖场零散商户生意日益萎缩不同，国美、苏宁等家电卖场通过大单采购、包销等方式分流了传统电子卖场的顾客。

3C产品由于产品更新换代较快，赢得厂家的支持才能在市场中拥有更大的话语权。此次国美召集数百名3C厂家老总齐聚北京，稳定供应商阵营或许是其更主要的目的。北京国美方面表示，对于电脑、数码业务，2009年要做到周付款、周进货。高速的库存周转，一方面提高了零售商和供应商的资金使用效率，另一方面也可避免产生滞销库存。

相关统计显示，以国美、苏宁为代表的家电卖场，从2007年以来3C业务一直保持着50%左右的销售增长率。今年第一季度，渠道市场格局突变，排除其他少数分散渠道，国美、苏宁等家电卖场中3C数码份额急剧攀升，已由2008年的32%增长至接近40%。

“下月起，国美电器将在全国门店中选出100家位置好的门店打造成3C旗舰店。”国美电器副总裁牟贵先表示，明年将在全国打造300家3C旗舰店。“作为未来最重要的业务增长点，3C业务将在国美电器未来的业务构架中占据越来越重要的位置。”牟贵先透露。

各项数据显示，由于同质化竞争，目前家电连锁行业的毛利率甚至不足10%，而3C业务的毛利率高出这一平均水平。据北京国美方面介绍，今年通讯业务中毛利率要维持在15%，数码业务要达到12%。

12、韩国乐天玛特超市落户威海

10日上午，韩国乐天集团与威海九龙置业有限公司在威海举行乐天玛特经区项目签约仪式。由韩国乐天集团投资3000万美元设立的乐天玛特超市将于2009年4月在经技区开始基础施工，2010年10月1日正式开业。

乐天玛特经区项目由乐天玛特超市投资设立，注册资本1000万美金，租用威海九龙置业三期36000平方米场地，从事服装、鞋帽、食品、家电等零售服务。项目投入运营后，年可完成销售额4亿元，实现利税3000万元。

乐天玛特超市隶属韩国10大集团之一乐天集团，是一家超大型购物中心，目前在韩有58家分店。乐天玛特超市实施商业全球化战略，至2018年将在中国境内设立300家门店。

近年来，经技区大力繁荣以现代商贸、服务外包、休闲旅游、物流等“五大中心”为主的现代服务业。去年，全区实现服务业增加值42.7亿元，同比增长24%；税收收入4.2亿元，增长26%；服务业地税收入占全区地税收入的比重为52%。他们精心规划建设的总投资43.6亿元，总建筑面积110万平方米的现代中心商贸区，已引进家世界装饰建材城、乐天世纪城、时代广场、豪业圣迪购物中心、每美商城、威海永旺购物中心等一大批设计档次高、经营领域宽、辐射带动强的商贸大项目，并投入运营。

乐天玛特经区项目的成功入驻，对完善经区中心商贸区功能，打造威海新的中心商贸圈，形成商业集群效应，拉动全市服务业发展将起到积极的推动作用。

九、相关政策法规及动向

1、政府工作报告关于房地产业政策的表述

宏观经济政策

1）“扩内需、保增长、调结构、重民生”是未来经济工作的基本原则。

2）要坚持灵活审慎的调控方针，提高宏观调控的应变能力和实际效果，尽快扭转经济增速下   滑趋势，保持经济平稳较快发展。

3）实施积极的财政政策，实行结构性减税和推进税费改革。

4）实施适度宽松的货币政策，优化信贷结构。

5）积极扩大国内需求特别是消费需求，增强内需对经济增长的拉动作用。

房地产业政策

1）促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。

2）加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750 万户城市低收入住房困难家庭和240 万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。

3）中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准；

今年拟安排430 亿元，用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设。

4）选择一些有条件的地区进行试点，把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设。积极发展公共租赁住房。落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。

5）对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策；促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。

6）加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。

7）帮助进城农民工解决住房困难问题。扩大农村危房改造试点范围。深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现居者有其屋的目标。

十、其他相关资讯

1、国内家电行业首家SHOPPING MALL将现身北京

业界巨头大中电器最近宣布，将“牺牲”一个月的销售额，把其旗下的中央电视塔旗舰店改造成国内电器行业内的首家SHOPPING MALL。

大中电器总经理赵瑞杰说，升级改造后的中塔店将于4月下旬开业。新店将成为满足多元化需求的新型现代电器卖场，接待能力和销售实力都将提升1.5倍至2倍，吸纳顾客能力比原店提高25%以上，预计年销售额突破20亿元。

大中电器是国内三大家电卖场之一，曾占据北京市场的绝大多数份额，后被国美电器收购，目前与国美、永乐共同构成国美集团的三大品牌。而位于中央电视塔旁边的大中中塔旗舰店，则是国内销售额最大、营利能力最强、品牌丰富度最高的几家家电单体店之一。

据赵瑞杰介绍，新店借鉴综合型SHOPPING　MALL的经营元素，店内将使用国际标准化商品陈列布局，包括照明系统、地面、商品摆放出样以及服务维修专区等。商品布局兼顾品类陈列和品牌陈列，按照消费者购物习惯科学规划，设立各种消费主题专区。消费者可以直接根据使用需求选择定向的展示厅进行相关商品的选购，方便消费者在品牌上的对比选择。

赵瑞杰说，改造后的中塔店商品丰富度极大提高。特别是将3C产品(手机、数码、电脑等)原有30%的份额提升至45%。增加家居饰品、礼品，进口商品，扩大经营范围，展开包括餐饮、健身、娱乐等在内的异业联盟，借助新奇特产品的号召力，扩大新型门店亮点，成为“商业 MALL”的综合型家电卖场。

2、美国零售商业地产REITs的三大模式

 “商业模式+金融模式”创造溢价

尽管在金融危机冲击下，美国零售类REITs的股价平均下降了50%，但在过去十年，它们创造了年均7.8%的回报率。对美国案例的研究显示，一个REITs成功的关键是稳定的投资回报，且这一回报应比当时的长期国债收益率高2-4个百分点。

美国零售类REITs的价值创造秘诀，是好的商业模式与好的REITs金融模式相结合，打造出可持续扩张的增长路径，并通过规模效应创造溢价。它们共同的核心都是通过商业模式提高商业地产回报率，通过金融模式打造规模效应，放大商业优势。总体来说，8%的投资回报率是美国REITs的经营底线，因为在美国，REITs的融资成本平均在5-7%之间。

尽管商业模式各异，但价值创造的理念不变。国内的地产商需要将规模效应与更具创造力的商业模式相结合，才能实现真正的增值收益。因此，地产商在变身REITs前必须先想明白如何创造出每年高于资本成本的投资回报，满足投资人的回报率要求，而本文的案例研究也许能够为国内的地产商提供一些新的启示。杜丽虹/文

模式一:重新开发创造增值收益

FRT、Kimco、MAC，尽管定位各不相同，但都是通过对现有商业物业的重新招商、重新设计来实现物业增值，然后利用规模效应将这一增值优势放大。

FRT:“3R”战略打造特色商圈

特色商业模式+稳健财务策略

通过对收购物业的重新布局和再招商，挑选特色商家、打造由核心超市与小店组成的特色商圈，创造增值收益，然后利用规模效应将这一增值优势放大。同时，为了保持分红持续稳定以及一定的增长性，公司在相对保守的财务策略下，通过股票和优先股融资、债权融资等多种融资手段筹集资金，每年收购新的改造目标，保持了连续40年每股红利增长的纪录，而且截至2008年9月底，其最近5年的股价年均回报达到14.12%。

Federal Realty Investment Trust(FRT)，1962年成立，上世纪60年代以郊区的住宅和零售物业为主，1970年高价出售了所持住宅物业，转向零售地产，上世纪八九十年代，在其他地产商都热衷于购买新物业时，FRT瞄准市区周围成熟社区的老建筑。这类地区人口密度大、收入水平高，而且由于闲置土地少，进入门槛高，现有商业地产的竞争压力较小，再开发的风险也较低。当然，这些地区的物业通常并不便宜，所以公司将目光聚焦于那些老旧物业(FRT的很多物业是上世纪五六十年代的老楼)，通过翻新(Remer chandise)、重新招商(Redevelop)、重新布局(Revitalize)来使其重获新生，这即是公司的“3R”战略。

实际上，2007年公司77%的收入增长来自于现有物业的再开发，仅23%来自于新增物业(包括新建或新收购)。据其计划，未来55%的收入增长将来自于重新招商和续租过程中的租金增长，20%来自于重新装修后的收入增长，14%来自于对有再开发潜力物业的收购，11%来自于为提高地区集中度而进行的收购(表1)。

此外，为了提高抗周期能力，公司商业地产的主要业态是以杂货店为核心的社区商业中心。但与一般商业中心偏好全国性大型连锁商店不同，FRT在选定核心超市、药店或杂货店后，更乐于通过各种有创意的当地小店来丰富商业区，一般来说，每个商业中心由20-50个店铺组成，有些商业中心甚至全部由特色店铺组成。特色店铺由公司租赁部员工逐一挑选出来，平均销售额比传统商业中心的小店高出10%。

对当地特色商业情有独钟也使FRT的租户相对其他零售REITs更加分散，任意单一租户的收入贡献不到2.5%，前十大租户的收入贡献不到20%。在核心超市的选择方面，FRT同样更青睐于那些特色“杂货店”，而且每年都会在商家目录中再增加几家新的特色杂货店。成功挑选特色商家、打造一个由核心超市与小店组成的特色商圈，这已成为FRT再造社区商业中心的主要模式，而这种独具特色的再开发也让FRT获得了超额回报。与社区商业中心、地区综合购物中心(Regional Mall)和超级购物中心相比，经过FRT改造后的商业地产单位销售额的确得以大幅提高(图1)。

除了改造社区商业中心，FRT也曾尝试自建整条商业街。1994年，随着开放式商业街的兴起，FRT创立了子公司Street Retail，致力于在市中心购买整条街区，然后重新布局。与其他开发商将电影院等娱乐场所引进商业区不同，FRT更乐于将地方餐馆、流行小店、开放式咖啡屋、喷泉景观等引入商业区，创造开放式的社区购物环境，而不是“Big-box”。尽管FRT的开放式商街获得了成功，不过股票市场似乎并不支持这类混合物业(集中商业、商务、酒店、住宅于一体的商业区)的重新开发，投资人普遍认为这种大规模的投资方式相比于公司以往的社区店翻新模式风险过大。在股价压力下，FRT于2001年将战略重新聚焦于社区购物中心，使持有物业的数量从2000年的154处减少到82处。截至2007年底，公司共有82处商业物业，总建筑面积1820万平方英尺，并参股(30%)了7处商业地产，总面积100万平方英尺。

不过，作为一家REITs，既要保持分红的相对稳定性，也要保持一定的增长性，FRT为自己定下的目标是每年8-10%的营运现金流(FFO)增长，为了实现这一目标，FRT每年都在寻找新的收购改造目标。2006年，FRT斥资3.1亿美元收购了164万平方英尺的物业，其合资公司斥资4550万美元收购了19.2万平方英尺物业；2007年，FRT斥资3.1亿美元购买了80万平方英尺的物业，合资公司斥资7010万美元收购了28.7万平方英尺物业，这期间公司通过出售非核心物业收回了2.5亿美元现金，但仍有较大资金缺口。

如何为收购这些物业资产进行融资？作为一家REITs，FRT必须将每年净利润的90%以上用于分红，而剩余的折旧现金显然不足以满足扩张需求，因此，FRT的扩张高度依赖于外部融资—在收购White Marsh物业组合时，FRT发行了88万股新股，融资7800万美元，发行40万股优先股，融资1000万美元，发行18.55万股票单位，融资1600万美元。除了股票和优先股融资，债权融资是REITs类公司更常用的融资手段。截至2008年三季度，公司总资产311亿美元，总负债率63%，有息负债率54%。对外部融资的高度依赖也决定了REITs类公司对资金成本和投资回报更加敏感，无论是优先股还是债务融资成本都在5-10%之间，平均在7-8%水平，因此，收购和再开发项目的投资回报率必须超过这一水平，否则改造新项目就失去了意义。

幸好，FRT翻新改造的投资回报率一直保持在两位数以上。如，1996年FRT以1700万美元收购Wynnewood，当时的投资回报率是7.5%，收购后进行了一系列改造，使总投资额在2000年底达到3400万美元，但每年的净经营利润增加了350%，资本回报率达到13.5%，并在2002年进一步提高到16%。

在老社区商业中心改造方面的经验积累为FRT贡献了超额投资收益，但除了经营上的明确定位外，财务上的保守也成为公司持续发展的基础。FRT是一家强调“平衡”理念的公司，当其他投资人都在追求快速回报的时候，FRT追求“可持续的中等收益”，并以保守的财务策略著称。2007年12月，公司及时股票融资1.6亿美元，为2008年的冬天作储备，并在2008年毅然以账面价值出售了四块待开发土地。截至2008年9月底，公司的债务市值与总市值之比仅为24.8%，是购物中心类REITs中最低的两家之一。

正是这种稳健的经营策略，使公司在经历了上世纪70年代的石油危机、80年代的储蓄贷款危机、90年代的亚洲金融危机和2007年的次贷危机后，至今仍保持着连续40年每股红利增长的纪录(图2)。2001-2007年，FRT股票的年均总回报率(资本收益＋红利收益)达到26.5%，即使在2008年股价下跌的情况下，截至2008年9月底，其最近五年的年均回报仍达到14.12%(图3)，高于购物中心类REITs平均5.73%的水平。2008年前9个月，在行业冬天中，FRT仍斥资1.33亿美元收购了5处33万平方英尺的物业，在业绩普遍下滑的2008年三季度，租金收入同比增7.5%，营业利润同比增1%，营运现金流(FFO)同比增11%，加上处置资产的74亿美元收益，净利润同比增58%。

Kimco:牵手大型零售商规模化运作

规模化经营+稳健金融模式

通过低价收购表现不佳的商业地产，然后凭借规模化优势引进大型连锁商，将租金水平提高到行业平均水平，从而创造了平均每年11-12%的投资回报。同时，Kimco更强调一种标准化的扩张模式，并借助投资管理基金扩张，将负债率保持在较低水平，以保持长期而持续的融资能力。1991-2007年，Kimco股票的年均总投资回报率达到20%。

Kimco(Kimco Realty Corporation，即KIM，以下简称Kimco)于1958年成立，早期仅从事地产开发业务，上世纪80年代，转而开始收购商业中心，90年代后期，以合资公司方式重新进入地产开发业务。2001年，公司开始国际化拓展，先进入加拿大，然后成为墨西哥最大的零售地产商，接着进入智利、巴西和秘鲁，并计划成立一只南美基金专门开拓这些市场。目前Kimco正与澳大利亚投资基金洽谈合资地产基金事宜。

截至2007年底，公司共在1973处物业中拥有权益(其中946处为自有)，总权益面积1.83亿平方英尺，以露天式社区购物中心为主。

Kimco的扩张手段是，先以低价收购那些租金水平低于当地平均水平的商业地块，如空置率很高或盈利能力较低的商业物业，然后通过法律手段解除原合约，重新装修后再转租给那些已经建立战略合作关系的大型连锁超市、折扣店、药店等，如家得宝、TJX、西尔斯、KOHL、沃尔玛、百思买等，这些大型零售商已经与Kimco建立了良好的合作关系—家得宝已经在Kimco旗下的商业中心设立了41家连锁店面，西尔斯设立了53家、沃尔玛36家、百思买44家，服装和时尚家居用品零售商TJX更是高达128家。对于这些大型零售商来说，在Kimco的新商业中心中设立分店是安全的选择，而对于Kimco来说，与这些大型零售商的合作降低了它收购改造那些经营不善物业的风险。实际上，Kimco的很多再开发计划都是在事先确定租户的情况下为其量身装修的，不仅风险更低，而且能够在最短时间内提高出租率，并使规模效应得以充分发挥。

这就是Kimco最擅长的—将经营不善的店面提高到平均水平来获取增值收益，比如将一处80%空置率、负现金流的物业提高到60%出租率、正现金流的物业，这种改善性投资的回报率平均可以达到10-13%。Kimco并不苛求将店面的盈利能力提高到最高水平，与FRT不同，Kimco的单位面积销售额只是行业平均水平，它更强调规模效应。

既然规模效应是Kimco的核心能力之一，那么它就不可能像FRT那样，通过在每个地区精心挑选有当地特色的商家来获得超额收益，Kimco更强调一种标准化的扩张模式，它将自身定位于成本导向型的商业地产所有者，通过构建露天式的社区购物中心尽可能降低在建筑和装修上的投入，这既满足了沃尔玛等折扣店的需要，同时也减轻了自身的资本投入压力，而且能够灵活适应商业业态的变化。

为了进一步扩大规模效应，实现公司每年10%收益增长的目标，1998年以来公司开始借助投资管理基金模式扩张，并先后与14家不同的机构投资人合作收购了350处物业，目前管理140亿美元的资产，2007年的管理费用收益贡献为5500万美元。借助投资基金的平台，Kimco将自身在物业投资和管理上的能力放大，并形成对零售商更强的吸引力。

为了给规模扩张提供持续的资金支持，Kimco一直充分发挥其在公开市场的融资能力。自1991年上市以来，公司已累计通过公开市场股票和债券融资57亿美元，其中股权融资37亿美元。在债务融资方面也以公开市场债券融资为主，约占到公司总债务融资额的70%左右。2007年上半年，公司发行了3亿美元、10年期、5.7%固定利率无抵押债券，2007年10月又以7.75%的利率发行了4.6亿美元的永久优先股。

实际上，尽管债务融资的成本更低，2008年三季度末平均的利率成本为5.5%，不过，为了把握扩张机会，保持低谷期的融资能力，Kimco一直努力将负债率保持在较低水平，其负债市值与总市值之比约为30%(低于购物中心类REITs45%的平均水平)(图4)，但较低的财务杠杆并没有降低公司的投资回报，低于市场平均水平的收购价和收购后规模效应的发挥，使公司再开发项目的投资回报率一直保持在10%以上，高于资金成本，也因此，从1991年上市以来，截至2007年，Kimco股票的年均总投资回报率达到20%(考虑红利再投资收益)，如果剔除资本收益，年均股利和股利再投资回报率合计达到17%(图5)。

在规模化的经营模式和稳健的金融模式支持下，2008年三季度Kimco的业绩仍保持稳定增长，收入同比增10.6%，经营利润同比增7.4%，剔除折旧和管理费用、财务费用后，从持续经营业务上获得的利润增加了30%，加上资产出售收益，净利润增长39%，净经营现金流增长20.6%，达到1.8亿美元。

不过，Kimco的业绩并非无忧。近年来公司的扩张模式开始趋于激进，2007年它以11亿美元总价(承债1.1亿美元)收购了67处物业，总面积达440万平方英尺，并通过合资公司(非控股)以12.5亿美元总价(承债7.9亿美元)收购了177处物业，总面积达到268万平方英尺，扩张速度远高于同行。此外，在长达十年的地产繁荣中，Kimco也开始四处出击，自2001年以来开始通过旗下非免税REITs子公司从事地产开发和金融服务等业务。2007年，开发物业为公司贡献了2400万美元收益，抵押贷款业务贡献了1400万美元收益，但相比于几千万美元的收益贡献，上述业务却占用了公司的大量资金，2007年公司开发物业的现金支出已经达到6.4亿美元，其中待出售物业的投资支出达到2.7亿美元，并且，公司以9500万美元在墨西哥收购了9块土地，计划总投资额达到2.1亿美元。这些无疑是不小的资金压力。

2008年，面对金融危机，Kimco调整了战略，开始谨慎扩张，前三季度仅以2.2亿美元收购了8处物业，建筑面积169万平方英尺；同时出售了8处总面积50万平方英尺的物业，收回现金5500万美元，并出售了投资管理计划下的7处物业，总面积155万平方英尺。

回归规模效应下低成本的“地主”是公司在危机中稳健扩张的唯一出路。

MAC:与奢侈品同步增长

高端品牌+较激进外部融资

MAC通过将每个地区的中心商业进一步高端化来获取增值收益，然后利用规模优势吸引更多高端品牌的追随，其物业每平方英尺销售额达到472美元，比FRT高出20%，前50大商业中心每平方英尺的平均销售额突破550美元。但是高端定位并不意味着高回报率，随着物业价格的上涨，其投资回报率降至9-10%之间。而且，截至2008年三季度末，公司总负债率达到80%，这种激进的财务策略也大大压低了公司的估值水平。

FRT强调特色商圈设计，Kimco强调规模化再招商，但它们有一个共同之处，就是都以超市、药店等日用品零售为核心业态，但MAC不同，它聚焦于高端市场，每平方英尺的销售额达到472美元(比FRT还高出20%)，其前50大商业中心每平方英尺的平均销售额突破550美元，有9家商业中心的尺均销售额突破700美元，是美国零售业的高端旗舰(图6)。

MAC主要收购繁华地段的中心物业，然后将其改造为更高端的地标性建筑，并通过重新招商引入一线品牌，从而提升整个物业的利润率和租金水平(图7)。2007年，MAC开始与豪华社区建筑商DMB合作开发，将更多奢侈品元素引入旗下的商业物业中。

为了树立自己的高端形象，MAC与许多高端品牌零售商保持良好的战略合作关系，如拥有Banana Republic、Old Navy等高端品牌的零售商The Gap在MAC旗下物业开设了103家店面，拥有高级内衣品牌Victoria secret和高级沐浴品牌Bath & Body的Limited Brand开设了146家分店，经营耐克、阿迪达斯等品牌运动鞋专卖店的Footlocker开设了161家分店，意大利高级眼镜品牌Luxottica开设了150家分店，珠宝商Zale开设了120家分店，珠宝商Signet开设了76家分店，公司的其他核心合作商家还包括梅西百货(55家店)、西尔斯(50家店)、J.C.Penny(45家店)、Nordstroms(13家店)，与这些品牌零售商的合作加强了MAC的高端化能力，而这又为MAC吸引了更多高端品牌，并将新收购商店的租金水平大幅提高。

过去几年的经济繁荣中，高端消费品市场也经历了前所未有的兴盛，而MAC也创造了11-12%的投资回报率，进而使其收购行为变得有利可图。通过并购扩张，MAC从1994年上市时的15家购物中心发展到今天拥有74家地区购物中心、20家社区购物中心的全国第三大购物中心类REITs。

为了给上述并购行为融资，MAC充分利用各种外部融资渠道，尤其是商业物业的抵押融资能力。截至2008年三季度末，公司的总负债率达到80%，有息负债率75%，债务市值与总市值之比在50%左右。

不过随着近年来高档物业的价格持续上涨，MAC的投资回报率开始呈现下降趋势，投入资本回报率已降至10%以下，低于FRT和KIM。进入2008年，MAC对经济周期更加敏感，2008年三季度的收入同比增长11.7%，但持续经营业务的利润贡献下降了67%，净利润下降69%，前9个月FFO下降15%。除了业绩下降外，大量的待开发项目使公司面临严峻的财务压力，目前公司待开发项目包括14项再开发物业、7项新建物业和3项综合物业，要完成上述项目，公司在2008年和2009年的资本支出额都需达到5.4亿美元以上，从而使公司2009年到期的债务达到10亿美元。

更加严峻的是2007年MAC对Mervyns的投资。2007年12月，MAC以4亿美元购买了老牌零售商Mervyns的39处独立商场(后增加到41处)，然后以14-20年的租期返租给Mervyns，从而使Mervyns成为MAC的最大租户，贡献了租金收入的3.3%。但是，一直找不到自身定位的Mervyns成为金融危机的牺牲品，于2008年10月申请破产保护，旗下149间店铺全面打折清仓促销，而MAC则需要给旗下的41间Mervyns店面寻找新租户，这在现在的经济环境下并不容易。

实际上，对MAC财务状况的担忧已令公司股价大幅下跌，过去一年下跌了近80%，使股息收益率上升到20%水平，是Kimco的两倍，FRT的四倍。但在财务危机的压力下，高股息仍不能吸引投资人，最高端的物业却导致了最低的估值水平—商业地产，不一定越高端越好。

模式二：售后返租

对REITs金融特性的最佳诠释；Realty Income:稳定性可获更高溢价；多样化租户组合+低成本融资。

利用REITs自身独特的金融属性把商业地产融资租赁模式放大，在做大的过程中通过多样化物业组合来抵抗周期风险。旗下物业平均高达98.5%的出租率，让公司在保持了经营的稳定性外，也获得了投资溢价，按月分红策略更为公司培养了一批忠实的投资者。

在Realty Income(O)网站首页写着“欢迎来到每月分红的公司”。不难看出，O是一家以创造稳定分红为核心目标的公司。为此，它创造了一种独特的经营模式，即从全国性或地区性连锁零售商那里购买独立店面，然后再返租给这些零售商，以缓解其扩张过程中的资本压力，而则赚取租金收益与融资成本之间的利差部分。从某种意义上讲，O并不是一家地产商，而是一家金融服务公司，一家零售店面的融资租赁公司，它的存在是对REITs这种特殊金融形式的完美诠释。

一方面，O满足了那些相对保守、既强调投资安全性，又要求有一定增长以对抗通胀压力的投资人的要求，另一方面它又满足了那些既想快速扩张，又不愿意高额负债的零售商的要求。它是一种介于股票和债券之间的投资工具，作为股票，O的分红收益会随着租金水平的上涨和连锁零售业的扩张而增长。自1994年以来，其年均分红增长率保持在5%左右(图8)；作为债券，O有相对稳定的分红收益—由于是对零售商现有店面的售后返租，所以其物业出租率很高，在过去39年中一直保持在96%以上，平均出租率达到98.5%(图9)，且按月分红。这种独特的定位使O获得了很多投资人的青睐，从而降低了融资成本。

实际上，O的商业模式核心就是低融资成本。只有当租金收益高于融资成本时，O才有利可图，但如果租金水平过高，显著超越租户(连锁零售商)以自有店面抵押贷款时的融资成本，它又会失去租户。因此，O必须在两者间权衡，并努力降低融资成本。

那么，如何才能降低融资成本？债务融资固然是一个重要途径，但为了保持自身的高信用评级(低融资成本)，O的财务杠杆水平比较低，总负债率仅为50%，负债价值与总市值之比在30-40%之间，低于零售REITs的平均水平。不仅如此，O从不使用抵押融资，它通常利用循环贷额度支持并购过程中的短期资金需求，当短期并购贷款积累到一定程度后，公司就会择机用股票、优先股或债券这类长期融资方式来替代。在长期融资方式的选择上，O也毫不讳言自己对股票融资方式的偏爱，它已累计从股票市场融资19亿美元，其中普通股融资15.5亿美元，优先股融资3.4亿美元。实际上，只有当利率足够低或股票市场估值过低时，它才考虑长期债务融资(期限在10年以上)，为此公司在2004年发行了510万股优先股，2005年发行普通股融资9300万美元，2006年发行普通股融资4亿美元。2008年9月发行普通股融资7450万美元。频繁的股权融资要求公司必须将估值水平保持在相对高位，否则股权会遭遇严重稀释。实际中，O确实做到了这点，即使在金融危机中，它仍保持着20倍的市盈率和10倍的P/FFO，而在权益类REITs价格普降40%的情况下，O的价格降幅不到20%(图10)，从而保持了相对较低的股权融资成本。

那么，O又是如何保持估值水平的？首先是租户的多样化。O将目光锁定在那些提供生活必需品的中型零售商，目前它已在美国49个州持有2355处物业，它们来自30个行业的118家连锁商，其中，餐馆占21%，汽车服务占17%，便利店占16%，剧院占9%，儿童看护占8%，健身房占6%，药店占4%，家具店占4%，多样化的租户组合使O相对于一般的零售型REITs具有更好的抗周期性，而公司也力图保持租户的行业平衡，以避免在单一行业或地区过度配置。此外，O还要求租户能提供15-20年的租约，而每年经营产生的现金应达到租金水平的1.75-4倍。上述收购标准保障了公司物业组合的稳定性，当然，在每项收购决议最终做出前，公司还需要对该连锁企业所处行业、企业自身和具体店面进行尽职调查，以保证租金的可持续性。

实践也证明，多样化的组合和严格的尽职调查是非常重要的，由于O的租户大多是非投资级(不能直接融资的)的中型企业，因此，它确实需要不时面对租户出现财务危机的状况：自1994年以来，已经有15家租户申请了破产重组，1家申请了破产清算，但这些都没能使公司的出租率降至97.5%以下—作为地产的所有者，相对于债权人，O在破产事件中有更多主动性，而由于O只收购每家连锁企业的核心店面，因此在重组过程中，多数新股东也都愿意接受O提出的续约条件(而非放弃店面)。从历史数据看，O在破产事件中平均能够挽回97%的损失。实际上，尽管O的投资收益率并不高，近几年只有8-9%，低于Kimco、FRT、MAC等公司，但稳定性使它获得了更高的溢价。

除了经营的稳定性，明确的投资者定位也让O享受了不少投资溢价，按月分红策略更为公司培养了一批忠实的“粉丝”。O的投资人主要是一些退休或临退休人士，在美国，退休者收入的70%都来自投资收益，很多人像每月领退休金一样从O那儿领取分红收入。自1969年成立以来，公司已连续分红460多次，以1994年上市时8000美元(1000股)的投资计算，到2008年底可累计获得分红收益18022美元，年均收益率达到8.7%，而如果以1998年末1000股12437.5美元的投资计算，到2008年底可累计收到红利13267美元，年均收益率也高达7.5%，这样的收益水平远高于银行存款和债券利息收益，对于强调安全性的投资人有着很大的吸引力。

此外，连锁扩张模式的繁荣为O提供了广阔的成长空间。有些连锁商在扩张初期购置了店面，但随着扩张的加速，他们希望在不影响当前经营的前提下，将固定资产变现，以获得更多的流动资金来支持更大规模的扩张；还有些零售商，不满足于一般的短租合约，希望能够将经营场所彻底买下来以便进行更大手笔的装潢改造，但又苦于没有资金。于是他们都来找O—即使在美国，仍有很多中型连锁商难以通过公开市场直接融资，而贷款融资会增加这些企业的财务风险，O是一个理想的间接融资渠道；此外，一些零售商希望通过与O的合作来提升自己的资产回报率，实现轻资产运营，以便博得更多投资人的青睐；另一些零售商则希望通过与O的合作，从固定资产的债务负担中解脱，以获得更好的信用评级-这些连锁企业都成为O的商机。

尤其是经济低谷中，流动性危机下O的机会变得更多。2007年，公司从40亿美元的零售商收购申请中精心挑选了357处、总额5.33亿美元的商业物业进行收购，其中母公司投资的325处物业来自9个行业的16家连锁企业，平均租金收益率8.6%，平均租期19.2年(子公司投资的32处用于出售)。2008年前三季度又斥资1.9亿美元收购了14个州的108处商业地产，平均租金收益率8.7%，平均的租金期限20.6年。

维持O高估值的另一个重要因素是清晰的商业模式。作为一家坐拥2300多处商业物业、年收入3亿美元的公司，它的全部员工只有74人，他们专注于选定物业、签定租约和安排融资，而与物业相关的税负、保险和维修费用均由租户承担，这种简单明了的商业模式也使其受到众多投资人的青睐。

进入2008年，随着金融危机的深化，O的经营压力也开始增加。2008年1月，O的最大租户—自助餐连锁店Buffet Holdings申请破产重组。O持有Buffet的116处店面，经过半年的重组谈判，7月经重组法庭同意，双方就104处店面达成续租协议，租金降至原来的87%，Buffet的重组使公司的出租率降至96.9%，每股营运现金流(FFO)下降了3%。目前Buffet仍是O的第一大租户，贡献其总租金收入的5.9%。随着危机的延续，O的其他非投资级客户也将面临更大的经营压力。不过，公司前15大租户的经营现金平均为租金的2.8倍，处于比较安全的水平；此外，2007年底，公司发行了5.5亿美元、12年期、年息6.75%的债券，2008年9月又发行股票融资7450万美元，从而使手中现金达到1.1亿美元，另有3.3亿美元的并购贷款额度，总投资能力超过4亿美元，这使其有可能在低谷期把握更多收购机会。

O以清晰的战略定位和对REITs理念的深刻理解为自己赢得了独特的市场空间。

模式三：利用合资基金打造规模效应

REG:利用合资基金，为租户定制商业物业；租户定制开发+合资基金融资；REG借助合资基金的融资平台将租户定制开发模式做大，形成品牌效应。

Regency Centers(REG)于1963年成立，截至2007年末，拥有451处商业物业，其中直接拥有232处商业中心，联合投资219处，这些商业物业主要位于高收入人群聚集的社区(人均收入较平均水平高出30%)，定位于以超市为核心的社区购物中心。

REG主要以全国或地区知名的连锁零售商为核心商家，与70多家这类连锁商建立了战略合作关系，主要租户包括食品公司克罗格，它在REG旗下社区商业中心开设了68家分店、贡献了总租金收入的5.89%，地区性连锁超市Publix开设了66家分店、贡献了总租金收入的4.29%，连锁超市Safeway开设65家分店、贡献总租金收入的3.53%，食品药品分销商Supervalu开设35家分店、贡献总租金收入的2.53%。

此外，还有很多提供特殊服务的零售店面，如星巴克在REG旗下物业开设了95家店面，快餐店Subway开设了116家店，音像店Blockbuster开设了88家店，UPS开设了112家零售店，美洲银行开设了31家网点，华盛顿互惠银行开设了39家网点，而沃尔玛、JC Penny、Target、家得宝等也是REG许多商业中心的核心租户。为了加强与这些主要连锁商的关系，公司专门成立了PCI(Premier Customer Initiative)部门来管理与主要连锁零售商的战略合作关系，与他们共同讨论扩张计划，并为主要零售商定制店面。

此外，公司还为连锁超市Publix定制了5处店面，总资产7600万美元，其中REG占50%权益；为自制食品零售商H.E.B定制了3处店面，总资产4000万美元，REG占50%权益；另外，定制后由租户全资拥有的店面包括Target的22处店面、克罗格食品的10处店面、超市Safeway的6处店面、超市Supervalu的3处店面、西尔斯百货的2处店面、超市Pubix的1处店面。

作为美国零售行业内著名的租户定制型商业中心开发者，REG自2000年以来已累计开发了193处商业中心，累计投资31亿美元。截至2008年三季度末，仍有48处物业在开发中，总投资额11亿美元。这些物业78%的面积已经签定租约或被定制客户买下，70%的资金已经到位，预期投资回报率8.8%，资金成本在6-7%之间。此外，REG还有约16亿美元的待开发项目。

租户定制开发的商业模式加强了REG与租户之间的合作关系，但它的一个负面效应是会增加公司的资金负担。为了缓解资金压力，REG开始搭建合资基金平台。

2000年，REG成立了第一只合资商业地产基金，经过8年发展，目前REG已经成立了19只合资基金，包括与俄勒冈州公共雇员养老基金(The Oregon Public Employees Retirement Fund)合资成立的三只基金，共拥有31处商业中心、7.5亿美元总资产；与加州教师养老基金(The California State Teachers Retirement System)合资成立的RegCal，拥有7家购物中心、1.6亿美元总资产；与澳大利亚麦格理全国信托(The Macquarie Countrywide Trust of Australia)合资成立5只基金，拥有163处商业中心，总资产34.6亿美元，等等。在上述基金中，REG平均占有24%的权益。2007年，REG又发起设立了一只开放式基金Regency Retail Partners，占有20%权益，目前该基金拥有9处商业中心，总资产3.8亿美元。

合资基金大大缓解了REG的资本压力。REG一面不断承接租户的定制开发需求，以加强与租户关系，一面又不断将部分定制开发物业出售给合资基金或第三方，以收回现金用于新的开发。2007年，REG将6处商业中心卖给了新发起的开放式基金，这一年，物业出售让REG赚了7.3亿美元，2008年前三个季度，REG又将一处物业卖给了旗下开放式基金、3处物业卖给了与Ogency合资的基金、另将四处物业卖给第三方。实际上，在过去9年中，REG已累计从合资基金融资90亿美元，未来，合资方还承诺再投入10亿美元资本(图11)。

借助合资基金平台，REG将其定制开发物业的能力放大到极致，并成为这一领域最著名的品牌，目前公司自有资产42亿美元，但运营资产已超过90亿美元，规模效应被放大了一倍。此外，上述合资基金还在2007年贡献了1800万美元的投资收益和3300万美元的管理费用，使其净资产回报率提高了3个百分点，达到14%。而在合资基金的支持下，REG一直保持着相对稳健的财务状况，截至2008年三季度末，公司的总负债率55%，债务价值与总市值之比在30%左右，属于同类REITs中较低的。相对较好的流动性给公司提供了一定安全保障，不过合资方能否如约提供稳定的资本供给、开放式基金能否抵御赎回压力将成为REG模式的最大考验。

独特商业模式+

金融模式=规模效应

借助REITs平台，充分释放股权融资能力和换股收购能力，然后再借助财务杠杆将股权融资能力放大，并通过独特的商业模式来实现稳定收益，这是REITs共同的核心。

尽管每家零售REITs的商业模式和金融模式各不相同，但它们都可以归结为一点：好的商业模式+REITs资质下好的金融模式，打造出可持续扩张的增长路径，最终通过规模效应创造溢价。而它们的核心都是通过商业模式提高商业地产回报率，通过金融模式打造规模效应，放大商业优势。

其实，美国最大零售业REITs—西蒙地产集团(Simon Property Group，简称SPG)正是对上述原理充分应用的产物。通过一系列的融资收购，西蒙的规模在不断扩大，截至2007年底，它在美国本土拥有320处物业，2.4亿平方英尺的可出租面积，其中权益面积达到1.5亿平方英尺，包括168个地区性商业中心(18300家商店和675个大型商场)、38家名牌折扣店(Outlets)、67个社区购物中心，并参股了10家购物中心，另有四处在建物业，四块待开发土地—上述商业中心在2007年创造了600亿美元的零售总额。在海外，西蒙通过合资方式持有零售物业，包括欧洲的58个购物中心、日本的6个名牌折扣店、墨西哥的1个名牌折扣店、韩国的1个名牌折扣店和中国的5家购物中心。

规模的扩大为公司创造了一个多样化的物业组合，使它有更好的抗周期能力，其物业组合不仅分散在世界各地，而且商业业态也具有多样化特征，其中65%左右是地区性购物中心，11%是名牌折扣店，5%是社区购物中心，还有18%是MILLS旗下的大型购物中心。

西蒙的成功模式就是利用上市REITs的股票和优先股融资能力，来撬动债务融资杠杆，通过并购实现快速扩张，然后以庞大的资产规模来分散风险。当然，从FRT、KIM、MAC、O、REG的分析中我们也看到，仅有融资能力是不够的，规模的背后是一个良好的商业模式，这个商业模式不仅要能够创造高于资本成本的投资回报，还要具有一定独特性，使其成为可持续扩张的商业REITs。

REITs模式:稳定性决定估值

根据美国税法，REITs公司必须将净利润的90%用于分红才能享受分红部分的免税优惠，而且其每年总收入的75%以上必须来自于租金等稳定收益。在这些法规下，REITs成为稳定分红的代表。比较发现，商业模式和金融模式的不同，决定了REITs的投资回报率各不相同(图1)。

不同商业模式决定了不同的投资回报率，不过，投资回报率高的公司并不一定取得更高的市场估值，抗风险能力同样很重要。在金融危机中，不同模式的REITs抗风险能力差异也很大，以提供稳定月红利为核心目标的O，在过去两年中股价降幅为30%，低于标普500和行业平均水平；以打造当地特色商圈为核心目标的FRT的股价降幅在40%左右；而以规模化为核心优势的REG、KIM、SPG的股价降幅在60%左右；定位于高端化的MAC股价降幅则达到80%(图2)。

总之，投资回报与抗风险能力的差异共同导致了估值的差异。截至2009年1月22日的数据显示，即使在金融危机中，FRT仍能够保持14倍的P/FFO估值，O的估值也在10倍左右，REG、SPG、KIM的估值分别在6-8倍，而MAC的估值则仅为3倍。相应地，MAC的股息收益率达到20%，而FRT则仅为5%。由此不难看出，对于零售类REITs来说，稳定性与收益率同样重要，甚至更加重要。这种稳定性决定其估值和低谷期的融资能力。

中国的零售REITs如何着手？

目前中国零售地产的主要发展模式仍是在核心地段新建豪华“Shopping Mall”。在地价高企的背景下，这一模式的投资回报率很低，许多地方的租金回报率不到5%，根本无法满足投资人对REITs回报率的要求。因此，REITs在中国的真正成功，除了法规的完善外，还取决于地产商能否找到一种可持续创造6-10%回报的商业模式。

2008年11月，中国房地产投资信托基金(REITs)的原则性方案获国务院原则性同意，待细则落实后最快于2009年上市。此前中国的REITs产品仅停留在信托公司推出的集合理财计划，它至多可称为准REITs产品，仅是地产公司的变相债务融资手段。随着真正意义上的REITs推出，它不仅能够帮助商业地产突破投资瓶颈，还将为普通投资人提供一种介于股票和债券之间的投资品种，为资本市场增加一个维度，更为地产商增加一种战略选择。尤其是随着中国零售业的发展，零售类REITs将有广阔的增长空间。

对美国零售REITs的研究为我们展现了多样化的商业地产经营模式，其中融资租赁模式是国内地产商们最有可能效仿的模式。其实，此前，沃尔玛、华堂等连锁商场已经开始借助信托公司通道发行证券化产品，把旗下一些连锁店面的部分收益转让，以加速资金回笼，但是上述产品一般期限较短(1-2年)，规模较小(1-2亿元)，并没能充分发挥商场的连锁优势。REITs出台后，国内众多的连锁业态均可以成为融资租赁的对象，地产商通过将这些连锁商的店面买下再返租给连锁商，可以获取长期稳定的租金收益，而连锁商则不仅可以获得现有店面的长期使用权，还能以最少的资金负担来开拓新业务，从而推动国内连锁市场的发展和品牌效应的放大。

此外，FRT和Kimco的商业模式也启示我们，不一定总把眼光盯在那些核心地段的高档商场上，很多社区底商也能成为商业地产的优质资源。随着国内每年大量住宅楼盘的推出，社区底商的扩张速度也很快，但这些底商大多采用散租散售的方式，缺乏统筹规划，难以吸引大型连锁商，而小型连锁商则面临定位不合理或同类业态过度竞争的局面，导致出租率低、倒闭率高，底商经营普遍陷入困境。如果有一个针对社区底商进行统一收购、统一招商的REITs，则不仅可以对小区底商进行更合理的布局，还可以利用规模化优势，把更多品牌连锁机构引入社区。如根据社区的人口密度、收入水平，引入相应档次的连锁超市、便利店、药店、洗衣店、美容美发店等，对于一些更大型的社区可能还需要引入咖啡屋、健身房、餐馆、银行、邮局等，有规划的布局和可靠品牌的加盟将有效改善社区底商的经营状况，实际上，针对那些出租率只有20-30%的社区底商，只要能够把出租率提高到50-60%水平，就可以创造丰厚的增值收益。

总之，REITs是一种金融模式的创新，它使商业地产规模扩张成为可能，但只有金融模式的创新还不够，国内的地产商们需要将这种规模效应与更具创造力的商业模式相结合，才能实现真正的增值收益。

3、消费五大趋势

经济不景气，消费者更加审慎理性，“真实消费”可望大行其道。

统一星巴克观察，即使大环境不佳，仍有许多消费者到星巴克喝咖啡，且期望多了解咖啡的内涵；不少消费者甚至表明，到星巴克就是想要喝一杯好咖啡。显示着重咖啡质量的“基本盘”经营理念，远比打价格战或花稍的宣传，更能赢得消费者认同。

统一星巴克总经理徐光宇指出，去年平价咖啡市场重整，改变消费者买咖啡的态度。市场调查数据显示，消费者渴望获得内心安定并崇尚自然，希望了解产品背后故事、生产过程、出产地等，这便是回归基本面的“真实消费”。

星巴克虽然之前未使用“真实消费”这个名词，但面临市场快速变化，仍坚持以咖啡质量为核心，正可呼应这种现象。为满足消费者对“真实消费”的需求，星巴克进行全面质量提升计划。

日前，东方在线与政治大学企研所教授别莲蒂合作，进行消费者生活形态调查研究，指出今年的五大趋势，包括理性规划金钱支配；鉴赏力与质量要求高；科技生根、平实消费；重视健康的饮食习惯；环保意识大幅提升。

东方在线表示，上述五大生活形态趋势都呈现“真实消费”的倾向，例如金钱运用务实理性，重视商品或服务提供的真实本质；在维持流行风格鉴赏力的同时，仍坚持质量；科技商品使用平实化，尝鲜意愿降低；并把健康饮食、环保意识落实在生活中。

东方在线董事长詹宏志认为，“真实消费”极可能成为台湾消费态度上的重要内容，是长期行为，而非短暂现象。

他在一场研讨会中指出“真实消费”的具体内容。例如崇尚自然让消费者希望产品回归自然，不使用人工或化学材质；消费者希望了解产销全部过程，渴望听到故事，对产品背后的人感兴趣；对品味的历史渊源感兴趣，想知道“这是什么”或“这是怎么来的”？

面对真实消费大行其道，詹宏志建议营销人，对产品制程须更敏感（包括材料和文化），弄清楚所有过程，尽量说出产品背后的故事。对“价值感”与“价格”的合理对价关系须更小心。

产业界及设计界人士指出，虽然过去很少使用“真实消费”这个说法，但近年来这个趋势已反映在各个层面。例如设计走极简风，去除不必要的装饰，回归对象本身，或强调环保概念的绿色设计。

此外，有机产品的兴起，强调食物“从产地到餐桌”整个流程都要清楚，并促成消费者与农民互动的市集出现；甚至提倡消费者应利用每一次的消费，为自己想要的生活投下一票，或者近年来文化创意产业着重产品与文化、故事的连结，也都与真实消费的理念一致。

4、二三线城市有商业地产发展潜力

二、三线城市才是未来房地产的“主人”。3月11日，仲量联行发布的最新研究报告《中国新兴城市40强》，预计到2020年，一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占10%，这预示着今后10年里二、三线城市蕴含着巨大商机。

“中国的二、三线城市正不断成长并经历着快速的发展。随着中国的发展重心由出口导向转为国内消费，大规模的基础设施投资将使得进入这些二、三线市场变得更为方便。”仲量联行上海研究部总监柯志谦表示。

据分析，在办公楼市场方面，天津和重庆分别具有成为华北和西部地区经济中心的潜力，而南京也正逐渐崛起成为区域总部聚集地。

在物流市场方面，成都、青岛和郑州都有着得天独厚的地理位置，并且具备庞大的人口基数和逐渐显现的铁路、港口枢纽地位，因而具有巨大的物流地产发展潜力。

在商铺市场方面，长沙、武汉和温州目前的商铺市场仍相对不发达，但都具备可观的发展空间。

5、成都商业地产开始苏醒

商业地产的机会来了

其实，早在李嘉诚之前，不少港资开发商就已投入内地商业地产的开发热潮中，即使是在被认作“内地房市调整年”的2008年，有着“香港地产五虎”之称的新鸿基地产斥巨资在成都拿地，以总价31亿元将攀成钢259.078亩收入囊中。实际上，对于资金链相对宽松的开发商来说，在住宅市场前景不确定的情况下，直接开发或者间接收购商业地产现在可以说是最佳时机，也是必然选择。尤其在房地产板块整体回暖的大背景下，商业地产以其基本面良好的防御性，优势更显突出，商业地产股也迎来了最佳的介入时机。

商业地产投资潜力显现

2008年的土地市场可以用“冷清”来形容，在这样的市场背景下，土地部门改变了供地策略：以商业用地为主，减少推地计划。在08年供应的土地中，商业用地的比例占到了近七成，商住用地仅约三成。有专业机构调查，2008年1-12月，成都市区商业类土地增加明显，成都市区商业类土地供应20宗、2368亩，只流拍1宗商业类土地，虽然在宗数上较07年全年减少15宗，但是在面积上增幅达到126.0%，其面积占08年整体的比例达到78.0%，成为土地供应的主力。此外，2008年还出现了两宗大型的商业配套项目——成都商贸城和天府新城海洋乐园，这两个项目都是2009年成都重点的投资项目。浅水半岛开发商通瑞地产营销负责人对我们说，目前整个东二环内包括万达商业广场、龙湖三千城商业街、万科金域蓝湾底商……区域内商业物业将逐步面世，随着区域居住人口的增加和城市面貌的改善，区域内商业地产的投资潜力将全面显现。

商业地产今明两年集中面世

2007-2008年所拍卖的商业地块，供应期应该集中在2009年至2010年，所以从今年开始，商业地产供应量将会出现一个井喷。有专家预计，在2009年，因商业地产项目的投资性强于住宅，会有不少开发企业将转向商业地产开发，而前两年所拍卖的商业地产项目有部分将会在今年开工。据不完全统计，成都市在租售的写字楼项目已经达到了171个（包括尾盘和预告项目，报告后附写字楼在售项目清单），预告和在售项目49个，积存的体量超过了150万方。近两年，成都市的商业地产年开工量都在600多万方，但真正供应到市场进行销售的却不到300万方，主要是因为有近一半的商业体量开发企业都选择了只租不售或为商家量身修建，并作为自流资产进行再融资，因此市场的销售压力并不大。

商业地产具备投资防御性

尽管遭遇了全球性的金融危机，但是2009年的零售业依然维持强势增长，这意味着高品质的商铺、卖场依然需求强劲。中投顾问房地产一行业分析师对我们介绍说，从一系列宏观、微观数据显示，房地产行业在经历2008年洗礼后，行业免疫力整体上得到了提升，各公司抗风险能力也得到显著加强，而伴随着国家宏观调控的强力支持，2009年在扩大内需的拉动下，零售业消费力有望得以快速复苏，同时也将引领相关商用地产市场的回暖。近年来，以写字楼为代表的商业地产行业处于快速发展阶段，供求形式逐步改善。在中国住宅市场整体面临调整压力的情况下，许多城市的优质办公物业由于良好和稳定的租金回报率，抗风险性较强，具备明显安全边际。

成都商业物业潜力巨大

日前，知名房地产服务及投资管理公司仲量联行正式在成都发布了其最新研究报告《中国新兴城40强》，着重分析了未来十年内40个二、三线城市为房地产租户、投资者和开发商提供的发展机遇。其中成都作为二线城市的佼佼者，成为具备最强综合房地产潜力的城市之一。

报告指出，成都代表了处于增长阶段的城市，这一类城市普遍清晰的发展战略。在这些城市中，国内外银行、制造厂商、零售商和酒店集团的相继入驻，为房地产市场的发展创造了强劲的需求。报告分析，纵观办公楼市场、产业园区市场、物流市场、商铺市场四大领域（查看地图），成都都进入了最具潜力城市的前列，其中在产业园区市场最活跃城市的排名中，成都位列第一。目前成都的甲级办公楼存量领先于其他二线城市，吸引了诸多跨国企业租户，而在今后几年内，将有更多优质办公楼项目进入市场，其中多为极富经验的海外开发商所开发。物流领域，成都旨在发展成中国西部最大的物流中心，目前在建的投资达2.86亿美元的铁路集装箱中心，在完工后将成为亚洲最大的铁路集装箱中心站。此外，成都的交通运输建设也正在加速进行，额外的资金也会投入到震后重建项目中。商铺领域，成都已经开始崛起为一个繁荣的商铺市场，作为中国西南地区的零售业枢纽，成都拥有很大的发展潜力。

6、REITs或成为上涨催化剂

虽然房地产行业本次无缘十大行业振兴规划，但房地产行业在国民经济各个行业中的重要性地位却是毋庸置疑的，作为重要的支柱产业，若房地产继续下滑势必影响到整体经济的复苏，甚至可能拖累国家4万亿投资对宏观经济的拉动效果。振兴规划只是国家应对金融危机所做出的一系列决策部署之一，在相继出台的很多政策措施中，房地产行业也有涉及，但由于房地产是所有行业当中短期内最难复兴的产业，只能长远打算，至少从目前针对房地产的一些既有政策来看，国家也在想方设法试图逐步对行业进行挽救。虽然房地产的冬天还未过去，但在环境最为恶劣的时候，不正好就是在市场上逢低吸纳的时机?当然，所选择的对象只能是行业内具备较强抗风险能力和复苏能力的龙头企业。而在房地产企业中，以商业地产为主的公司相对而言受经济冲击和调控政策的影响较小，而且央行曾表示有推出房地产投资信托基金(REITs)的可能，因此后期面临机遇较好。

REITs就是房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。根据2008年4月10日财华社消息，央行称，在货币市场，未来要为金融机构开办大额可转让存单业务创造条件；在债券市场，将逐步引入更多浮动利率产品和结构性产品；在外汇市场，将研究开发外汇期货和期权等外汇衍生产品；在股票市场，将推出创业板；还将择机推出房地产投资信托基金(REITs)；进一步开发期货新品种。而商业地产龙头将成为最大受益者，其中(000402)金融街，公司在北京金融街有31 万平米出租的写字楼、商业、酒店和车位等商业地产，在北京、惠州、天津有办公、酒店和商业等在建出租物业约50 万平米。如果政府推行房地产信托基金(REITs)，则公司有望从中充分受益，体现为经营效益提高和资金增加。

7、李嘉诚内地项目转向商业地产

长和系内地最大投资项目开工

几次推迟开工后，李嘉诚在上海真如副中心核心地块项目建设将于近期破土动工。真如副中心项目总面积约100万平方米，总投资将超过100个亿，是李嘉诚在内地房地产业最大一单投资。

之前李嘉诚在上海抛售物业的行为被认为是看空上海房地产市场，此时又斥巨资投资，意在何处？“用住宅投资的观点来看商业地产不合适。其实不存在看空还是看多，为了启动大型项目而抛售一些现在较少产生回报的物业正是在做资金上的准备。”上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆表示。

项目定位于商业地产。去年11月媒体就报出李嘉诚真如项目暂停，12月时记者曾致电长江实业媒体公关部吕先生，当时他告诉记者真如项目并没有开工的计划。在暂停项目后不久又传出项目动工的消息。

在只有一个投标对象的情况下，2006年12月普陀真如A3－A6地块最终以底价22亿元成交。该地块由雅富投资（60%股份）、上海长润房产（25%股份）、上海江和房产（15%股份）三家公司联合竞得。2007年1月30日长实与和黄发布的联合公告显示，这三家公司均为李嘉诚长和系的子公司。

普陀真如A3－A6地块位于曹杨路以东、铜川路以北、真华路以西、固川路以南，地块面积177262平方米，总建筑面积近100万平方米。

在曹杨路1560号工地现场，记者看到地块已平整完毕，在地块东部四幢红顶的施工板房已建好，在西边的三台吊机和四台打桩机正在工作。施工人员告诉记者，去年11月地块北部少数居民的动迁工作结束后，地块的平整才基本完成，施工队在春节后开始施工。

据了解，该地块将规划建设商业项目、写字楼以及近15万平方米的酒店公寓，其中商业是最大的一块。该项目的定位是主要为金融业等业态提供服务，这一项目也将被建设成普陀地区的一个地标性建筑。

多还是空？抛物业、看空楼市，转眼又花大笔资金投资上海四个城市副中心之一的真如项目，长和系究竟是看多还是看空上海楼市？

“即使是大型开发商目前也会有资金危机，本着现金为王原则，大部分公司都会对自己的发展策略做出一些调整。”第一太平戴维斯投资部高级经理张涛认为，卖优势地段的商铺不一定就是看空上海楼市，也可能是为了抄底更好的项目而回笼必要资金。

一位业内人士告诉我们，虽然长和上海公司是由香港控股，但上海公司是独立核算，启动大型项目也要在资金上有所投入。“收缩战线，集中兵力打硬仗，是任何一家地产开发企业在低迷期把握投资机会的核心。”上海商业房地产联合发展委员会秘书长吴臻祺认为，从长和系的举动看，其在上海的策略可能是放弃不能创造更多效益的商铺和高档物业，而将资金集合投资在能创造更高回报的商业地产项目。

长和系虽然进入内地很长时间了，但大部分项目主要是由和记黄埔运作，长江实业更多只是进行股份投资和基础建设，上海真如镇项目便是由长江实业主导操作的首个项目。

“政府在推动招商引资，也希望有一些优质的大项目能够开工。”朱连庆表示，不少区域政府都在积极频繁进行调研和招商活动，而在此时建设的大型项目，政府会给予更多的优惠政策，项目进展会更顺利。

8、金融街坚守商业地产阵地

金融街是幸福的。在大量跨国企业从CBD撤离、CBD写字楼空置率达30%的今天，金融街还在商业地产的寒风中坚守。

“如果算上新开的准备出租的楼盘，金融街地区写字楼的空置率应该在20%左右；不过如果不算上这部分楼盘，实际入住率应该在百分之九十五六左右。”2月26日，北京找楼网的一位负责人如是说。

对于上市公司金融街来说，这意味着其在处于金融街地区的大量写字楼的运营仍很稳定。“2009年金融街的业绩变化主要看天津市场津塔和津门项目的销售情况。”平安证券房地产分析师刘细辉一语中的。

金融街地区物业不受影响

对于金融街来说，其位于金融街地区的金阳大厦、国企大厦、通泰大厦、富凯大厦、金融大厦、金融街购物中心等超过十处物业足以保持其业绩的稳定性，即使在如今的经济危机条件也是如此。

“我们大部分客户都是2007、2008年签约的，一般都是中长期签约，不是一年一签，所以不涉及租户搬迁这些事，收入也比较稳定。”金融街董秘于蓉说。

新的楼盘比如现在开盘的A5大厦出租率、出租价格都会受到一些影响，“现在正在跟客户协商，不过目前看来出租也比较稳定，我们比较乐观。”

至于影响有多大，于蓉表示，“如果跟金融街整个区域的平均租金比，应该没有影响，甚至有上升，如果跟英蓝大厦这样牛市期间开业、招租情况比较好的相比，A5肯定没有那么高。”

为什么CBD、中关村地区的写字楼受到那么大影响，而金融街地区很小？于蓉解释说，“金融街更多的优势是客户的优势，因为客户以国内的主力金融机构和大企业为主，而下滑较高的CBD，他们的客户主要是国际的世界500强的办公区，现在他们受影响比较大，对业务规模、租用面积都有压缩。应该是客户不一样，经营结果也不同。”

在金融街，物业的高出租率一直为外人称道。

金融街整个地区的物业都比较好，因为中长期签约，2009年甚至2010年都不会受到本质性影响。”平安证券房地产分析师刘细辉说。

北京找楼网的一位负责人说，“如果算上新开的准备出租的楼盘，金融街地区写字楼的空置率应该在20%左右；不过如果不算上这部分楼盘，实际入住率应该在百分之九十五六左右。这说明写字楼还是很满的。不过，价格已经出现了一些微小的下降，大概每平方每天5毛左右波动。”

金融街购物中心的租金情况是跟客户一个一个谈的，每家都不一样，这一点会在年报上有说明。　　2009年主要看津塔和津门项目

9、广州拟靠振兴商业地产带动住宅地产复兴

热点关注：广州暂无推出购房入户等相关救市政策的计划，并不等于放手让广州房地产行业自生自灭！

日前，广州市国土房管局有关负责人在介绍2009年工作计划时透露，今年会研究、出台支持商业地产发展的优惠政策，将大力发展商业地产作为今年的重要工作。商业而不是住宅成为市房管局今年工作的重点，看来，开发商所期望的广州会和其他城市一样，直接出台促进住宅销售的救市措施，最终成为镜花水月。

以振兴商业地产替代住宅

广州以振兴商业地产替代住宅的救市措施，出乎意料但又在情理之中。

因为在日前坊间流传的全国工商联住宅产业商会上报给住房和城乡建设部的振兴规划四条建议中，其中一条同样明确涉及商业地产———“积极推进房地产市场结构调整，尽快出台REITs（房地产投资信托），并延长商业贷款项目的贷款周期，以在住宅市场逐渐饱和与下滑时，促进商业地产的发展。”广州市国土房管局的有关负责人也表示，只有发展服务业等第三产业，才能更好地“保增长、扩内需”，而商业地产则是服务业等第三产业的载体。只有搭建好这一载体、平台，才能更好地促进第三产业甚至内需的扩大、发展，保证经济的发展，只有经济发展，才能真正彻底解决住宅销售不畅的问题。

靠自救解决目前面临问题

有业内人士分析，目前住宅市场的困境，不单是住宅本身价格过高的问题，更和经济环境的预期悲观有关。不直接刺激住宅市场转而支持商业地产的发展，可以减少市民对政府救市会拉高楼价的担忧，同时也是真正解决住宅滞销根本性问题的措施。不过，这样一来，利好反馈到商品住宅时的环节更多，商品住宅需要更长时间才能真正从中获益。开发商要解决目前最重要的销售、资金回笼等问题，还要靠自救。

10、中国二三线城市成国际一线品牌蓝海

“今年7月，中国内地第一间英武百货，将携几十个奢侈品牌在江苏省无锡市最繁华的中山路商圈亮相。”2月27日，新加坡百乐零售集团执行董事罗颖怡宣布，“汇集了国际一线品牌的英武百货将是百乐集团日后在中国一个重要发展部分。继无锡旗舰店开业后，百乐集团还将在中国天津、杭州、沈阳、武汉、成都和昆明等10个二、三线城市开设共20间英武百货。”

三个月前，一座拥有不规则“Z”字形外墙，和两层斜面落地玻璃幕墙的“透明”购物中心在大连市中心商业区人民路正式开业。这是由设计了美国纽约时代广场威斯汀酒店的著名建筑设计公司Arquitectonica (ARQ)为香港九龙仓集团打造的大连时代广场。这是九龙仓集团在重庆时代广场和武汉时代广场之后，开设的第三家位于中国二线城市的Shopping Mall。在聚集了Louis Vuitton、Gucci、Prada、Dior Homme、Giorgio Armani、Lanvin等近30个国际一线奢侈品牌的大连时代广场开业之后，汇集了卡地亚等200个国内外品牌的东森购物中心也在浙江省台州市路桥正式开业。

今年年初，已经入驻了Cerruti 1881、D’urban、S.T.Dupont和Gucci等奢侈品牌的厦门磐基国际名品中心宣布将于今年3月结束长达3个月的试营业，正式启幕。与此同时，泰国顶尖零售集团Central也公布了他们进军中国的计划。2010年3月，该集团在中国的第一家门店——将汇聚顶级品牌的Central Department Store将在杭州万象城开张。

走向更远：奢侈品的新疆场

这是一个关键的时刻，全球顶级奢侈品牌纷纷以全新的姿态，更广阔的渗入中国市场。在一系列顶级Shopping Mall竞相于二、三线城市开幕的背后，是奢侈品对抢滩中国的新兴奢侈品消费市场的亟不可待。

中国之于奢侈品，本就是一个新兴市场。而相对消费市场已经趋于成熟饱和的上海、北京，正在兴起的二、三级城市，无疑是这个新兴市场中更为新兴的消费土壤。“目前，中国一线城市的商业地产中核心地段的物业，总是中外品牌的商家必争之地。争取这样的入驻地，成本很高。而二、三线城市中的新兴商圈正在兴起，周边客户十分具有消费潜力，但消费市场还需要一段时间的引导。这在我们看来，正好是一个机会。”大连时代广场的投资方、九龙仓集团执行董事李玉芳女士说，“这也是大连时代广场能够吸引到近30个国际一线奢侈品牌进驻的主要原因 。”在这些品牌中，有7个首次进驻东北三省的品牌——Giorgio Armani、Dior Homme、Lanvin、Moschino、D&G、Marc Jacobs Accessories及Anna Sui。而Versace、Gucci、Prada、Fendi、Celine、Tod's则是首次进驻大连。

根据世界奢侈品协会发布的最新报告显示，截至2009年1月，中国奢侈品消费总额达86亿美元，占全球市场的25%，首次超过美国，成为世界第二大奢侈品国。几乎毫无例外的，所有奢侈品都期待将中国作为他们挖掘财富的下一站，而在中国一线城市北京、上海日益拥挤和饱和的商圈及顶级商厦之后，二、三线城市的顶级Shopping Mall又成为让奢侈品牌开始抢摊的新疆域。

“作为一间Shopping Mall的投资人，我对中国二、三线城市的高端商品消费力的信心，同样来源于那些入驻的一线品牌。”当李玉芳女士询问Gucci、LV和其他品牌决策人加入大连时代广场的意愿时，几乎所有人都很爽快地答应了她。她说，“LV曾经在大连的香港里拉酒店里开过专卖店，这些年的销售额从来没有让他们失望过。我们的很多入驻品牌还曾经在沈阳开设过专卖店。例如Gucci，它们在沈阳的销售额非常可观。在如此有潜力的二、三线城市开设一个集中一线品牌的顶级购物中心，当然更能最大限度地号召当地消费者。”

去年，Dior Homme陆续进驻了天津、沈阳和大连。而在此之前，Dior Homme在北京和上海也只各设立了一家专卖店。“Dior对于一个城市的时尚消费水平的考察，总是从化妆品开始的。化妆品，像是一线时尚品牌的探路先锋。过去5年中 ，沈阳、大连等二线城市在Dior化妆品上显示出非常高的消费能力。尤其是2005年后，杭州、成都、天津等城市的居民消费能力越来越高。结合我们在香港、北京、上海和国外等地的观察，发现，越来越多的中国二线城市居民开始消费Christian Dior旗下奢侈品。”Christian Dior的中国区总裁李达康说，“这些数据让我们预测，现在进驻国内二、三线城市，会是个不错的选择。”

风暴背景下的成本考量

在奢侈大牌的眼中，中国的内需已经开始被充分拉动，奢侈品的主要消费市场已经不再是像原来那样由京沪粤三地和发达省会城市组成，二线省会城市如成都、武汉等也开始进入大牌的视野。杰尼亚(Zegna)宣布将于今年下半年进驻南昌财富购物广场，同期入驻的还有乔治·阿玛尼下属副牌Armani Collezioni。“在金融风暴后，一线城市表现不佳，反而成为二线城市的契机。”这间购物广场的副总经理徐培柏这样解释。

“即使是在金融风暴发生后，Dior Homme仍以全新的姿态进驻了大连时代广场。”Christian Dior的中国区总裁李达康认为，“中国二、三线城市居民消费能力，在未来三至五年中的发展不容小觑。尤其是在金融风暴之后。相对北京、上海这样对国际性经济事件非常敏感的城市，二、三线城市对金融风暴的抵抗力更强一些。一级城市会集中体现全国居民的普遍消费能力，这个指数要受到大量在华外籍人士、南方沿海外向型经济城市消费者的消费能力变化的影响。而二三级城市的生产力以本土化企业为主，居民消费能力更稳定，他们集中体现了中国本土居民的实际消费水平。一级城市的跨国企业裁员或紧缩，房地产行业提前‘过冬’，这让北京、上海的消费者对奢侈品开支变得十分谨慎。相反，二三级城市的消费者表现得更积极。”

根据上海商业网的数据，2008年10月，上海静安区的奢侈品消费下降趋势已经非常明显。南京西路上的久光、恒隆、梅龙镇、中信泰富四大广场的客流量减少10％以上，主要的几家高端购物中心的销售额，如久光同比增长7％，低于此前40％的预期；恒隆广场也环比减少了21.23％。“2008年第三季度中时代广场在二、三线城市的销售额，相比2007年同期仍有所增长。10月份的销售额是最差的，11、12月有所回涨。虽然去年第三季度的销售额，相比第一、二季度增长率降低，但这些小幅增长仍是一个良好的势态。”李玉芳女士这样看待时代广场在去年“最黑暗时期”的经营状况。

这些数据也许可以解释为何百乐集团要将其在中国开设的第一家英武百货的落脚地选择在无锡，而非上海。同时，他们还将日后在华的百货投资地点，都选择在了二、三线城市。“二级城市的高收入居民拥有还不错的收入，又有向大城市生活水平靠拢、消费奢侈品的巨大热情。”新加坡百乐零售集团执行董事罗颖怡认为，“每座二级城市都将有一两座聚集了奢侈品的Shopping Mall。这些购物中心往往处于所属城市的中心地段，而它们的商品价格也基本代表了这个城市的最高消费水平。”

而李达康则将一线城市专卖店的高运营成本，与二、三线城市潜在的高消费能力同时作为他在二、三线城市开拓新疆场的原因：“如果在上海市中心区域的购物中心内开设一家专卖店，月租金每平方米2万～3万元，再加上人员成本、管理成本、各种税费，真正的利润也只有10％～15％。”在经济繁荣期，10％～15％的利润对于一个包、一件上衣动辄上万元的奢侈品行业来说，就意味着巨额的利润，但在经济不景气的时候，奢侈品动销差的弱点，抵消了高毛利的优势。

11、中国奢侈品消费全球第二

Armani的相关报告显示，其在中国内地超过50家的门店中，约10家是去年开业的。另一大奢侈品牌Louis Vuitton也于今年1月至2月之间在中国连开两店。奢侈品牌三巨头之一的Gucci，也于近日在北京开出新店。无独有偶，世界奢侈品协会的报告显示，截至今年1月，中国奢侈品消费总额达86亿美元，成为世界第二大奢侈品消费国。目前是奢侈品牌在中国谋求更大发展的黄金时期。

奢侈品牌进入开店“井喷期”

虽然金融危机波及全球，但并没有降低奢侈品牌在中国的开店热情。据了解，著名奢侈品牌Armani在中国约有20%的门店是在近期开业的，同为奢侈品牌龙头的Louis Vuitton也于今年1月和2月在山西太原和天津连开两店，而Gucci在北京金宝汇购物中心的专卖店也在今年1月23日正式开业。

另据了解，武汉国际广场已与42家奢侈品牌及国际知名品牌签约，将在年内入驻的有Gucci、Hermes、Cartier等多家顶级品牌。

世界奢侈品协会的报告显示，截至今年1月底，世界奢侈品消费前三名的国家分别为日本、中国和美国。其中，我国奢侈品消费以总额86亿美元、全球占有率25%，首次超过美国，稳居亚军宝座。

“中国将会是全球金融危机下各国奢侈品牌的重要阵地，本次报告的发布，对世界各国奢侈品牌在中国市场的机会与发展，将起到重要的市场战略意义。”世界奢侈品协会中国代表处首席发言人欧阳坤先生分析说。

除了上述奢侈品牌，欧洲最大的服饰零售商Hennes & Mauritz（H&M），也将在今年大力拓展中国市场。H&M准备在北京、上海和香港增设５家专卖店，北京将是其今年拓展计划的重点。其首家落户北京的旗舰店计划于４月２３日，在改造后的前门大街正式开张营业。相关人士透露，H&M的第二家专卖店将在北京西单大悦城开张。另外，著名品牌Guess近期的相关资料也显示了其植根中国发展的“决心”。

危机催化奢侈品市场发展

截至今年1月，中国已经超过美国，仅次于日本，成为全球奢侈品消费的第二大市场。与此相对应的是，除日本外的亚洲其他地区，占世界最大的奢侈品集团LVHM（LouisVuittonHennessyMoet）销售总收入的比例，已由15%上升至20%。无疑，中国是这些数据增加的支柱。中国已经成为奢侈品牌布局新兴市场的首选。

北京昭邑零商管理咨询有限公司首席咨询师刘晖针对奢侈品牌近期在中国的开店潮分析认为：“金融危机席卷美国等经济发达地区，使全球众多奢侈品牌失去了很多客户。这些奢侈品牌为维持自己的生存，不得不开辟新的市场。即使没有金融危机，奢侈品牌也会拓展中国等新兴市场，但不是现在。金融危机加速了奢侈品牌开辟新阵地的脚步。”

除了金融危机爆发的原因，中国人消费能力不断“蹿升”，也让这些国际知名品牌侧目。它们开始关注中国市场这块 “大蛋糕”绝非偶然。中国品牌战略协会的研究报告显示，目前，中国有能力购买国际名牌的消费人群已经达到总人口的13%，并保持不断增长。到2010年，中国奢侈品消费人群将达到2.5亿人，增幅居全球第一。

欧阳坤还认为，2010年，中国奢侈品消费总额将达到2000亿元人民币。到2015年，中国奢侈品消费将占全球市场份额的32％。Bain&Company的报告也预计，未来5年，中国奢侈品市场能达到20%-35%的年增长幅度。

奢侈品市场秩序日趋规范

奢侈品牌在中国掀起的开店潮，对规范中国奢侈品市场的正常运营，有百利而无一害。一位不愿透露姓名的业内人士表示，奢侈品牌在中国开设的门店越多，其内部的竞争就越激烈，对中国消费者的益处就越大。这会让中国购买奢侈品的人群，用更便宜的价格购买更好的商品。

就在几年前，中国奢侈品市场的运营机制远没有现在健全，一些不法商人利用市场信息闭塞，将假货掺入真货中销售，使消费者在大型商场中购物都会买到假货。顾名思义，奢侈品就是价格昂贵的代名词。消费者花大价钱购买到假货，极大地损害了他们的权益。随着奢侈品牌大面积入驻中国，这些问题已经迎刃而解。

该业内人士还分析说：“按目前奢侈品牌在中国开店的情况看，一到两年之后，整个中国奢侈品市场的脉络将会清晰，而奢侈品市场的运营也会愈加规范。”

12、金融危机下中国商业地产市场呈现四大特点

中国商业地产联盟秘书长王永平在此间召开的“09中国商业地产行业年会”上表示，金融危机对中国商业地产市场的影响与对住宅市场的影响有所不同，08年中国商业地产市场呈现四大特点。

王永平指出，中国商业地产市场租售价格08年没有出现像住宅市场那样整体性的下滑，不同城市、不同区域、不同商业业态价格虽有波动，但是总体有升有降，如在传统商业区的成熟商圈，商业租金波动基本不大，有的还保持了一定程度的增长；高档酒店租金价格下降，但经济型旅馆生意有了明显的增加。金融危机背景下，中国商业地产市场08年呈现四大特点：

一是很多大公司战略性地进入商业地产市场。所谓战略性，就是持有型物业资产在整个公司资产里面有一个明确的比例。

二是公司内部成立了商业地产专门的机构，外资公司在中国商业地产市场的开发表现活跃。

三是零售商自成物业。08年上半年，房地产价格涨势快，零售商担心今后租金压力大；08年下半年开发商资金紧张，零售商感到价格合适可以买入，两大因素使零售商买进物业成为08年一大特点。

四是08年整个商业地产投资下降，新开工项目的速度明显放慢。

王永平认为，08年的市场格局，可以给我们一些思考。企业应该反思，单纯住宅开发模式的风险已经在金融危机中充分显现，未来不要把鸡蛋放在一个篮子里面，应该有一些战略性的储备，商业、物业将来是抗冬的产品。同时，一些地方政府在商业地产的认识上需要提升。商业地产的开发要跟当地的经济发展水平、人口规模、城市的资源规划协调起来统筹考虑，商业地产的价值不应该简单看它卖了多少钱，而是应该长远地看它未来创造的就业、税收、城市的繁荣等等。

王永平认为，09年商业地产市场会出现调整，进入洗牌时期，将出现集中化、品牌化、连锁化的发展势头。