一、月度住宅市场概述

3月重庆市房地产市场持续升温，成交量出现了明显增长，并创13个月来单月市场成交量新高，达到179.37万平方米，成交金额66.76亿元，建筑面积成交均价为3722元/㎡。

成交量上涨表明3月份重庆市场行情正有所好转，目前市场上多数楼盘销售量出现了回升，但是在成交量回升的同时，却存在一丝隐忧，成交量持续上涨的背后成交价格却出现持续下降，3月份成交价格降至3722元/㎡，为13月来单月市场成交价格新低。

我机构分析认为：2008年初，重庆市正式启动了主城区危旧房改造工程，计划动迁46万余人，拆除1200万平方米危旧房。到了2009年初，主城改造工程提速，据了解，09年将对主城10区的115个片区的危旧房进行改造，改造量为400万平方米。相对应的，拆迁补助的提高，房价的理性回归，重庆市居民对居住环境的要求攀升，让400万平米的改造面积，有相当一部分转化成了重庆楼市的交易量。

受此类购房者影响，压抑一年多的刚性需求最先被带动，从3月政府公布成交排行榜看出前10位楼盘有7个属于中档楼盘，其次还有一个集资房与经济适用房。目前市场购房主力仍是刚性需求为主。而成交均价出现下降的原因就是因为：1、成交经济适用房与集资房所占比重较大。2、市场多数楼盘销售价格与前期相比有所下降。

受刚性需求影响，市场成交量出现上涨，市场行情出现转变，中高档楼盘开始试探性放量，如院立方、棕榈泉、雍江苑等项目采取了低价入市或打折促销方式进行加推，效果明显。预计下个月更多的中高档楼盘以及高档楼盘会借助“房交会”加大营销力度去化房源。

二、住宅市场供应情况

1、新推总量分析

3月，重庆商品房市场新推35个楼盘，共计推案39次，共计套内面积约53.1万平方米，体量环比增长29万平方米，增幅达120.33％。新推量上涨原因为：⑴前两个月，市场各楼盘新推量很少。⑵通过2月市场消化，部分楼盘已无前期剩余房源。⑶目前市场成交量持续上涨，各开发商乘机推出房源销售。

图1：2008年3月至2009年3月重庆市商品住宅新增量对比图

2、区域分析

图2：3月新盘个数区域分布图

3月，新推楼盘最多的区域为南岸区、渝北区和九龙坡区，大渡口区和沙坪坝区无新推楼盘。

表1：重庆市2009年3月新推案项目明细表

三、住宅市场成交情况

数据说明：以下成交数据均源于重庆网上房地产。所有成交面积在未指明的情况下，均指建筑面积，成交均价均指的是建筑面积价格。

1、整体成交情况

本月成交商品房20118套，总成交建筑面积17937万平方米，成交金额66.76亿元，建筑面积成交均价为3722元/㎡。

图3：近期各月商品房成交趋势图

表2：2009年3月商品房成交对比情况

2、各区成交情况

本月从各区的各项成交指标上看，渝北区以30.53万平方米排名第一，沙坪坝区、南岸区、江北区成交排名第二、第三、第四，而北碚区依旧为各区成交最末一位，成交面积为：4.29万平方米。

表3：09年3月主城各区商品房成交量

表4：09年2月主城各区商品房成交量

（数据来源：重庆网上房地产）

表5：09年3月每日成交情况

表6：09年2月每日成交情况

（数据来源：智龙每日收集，重庆网上交易网）

四、土地市场分析

1、土地资讯

2009年3月，无重要土地资讯发布。

2、3月公告土地分析

据本机构统计，截止到2009年3月31日，重庆市土地交易中心公示拟供应土地共8宗，预出让土地面积共计为11.74万平方米，出让综合价金共44079万元，土地平均出让价格3755.53元/㎡。

2009年3月，重庆除巴南区、南岸区无土地供应外，其余区域均有土地供应。

3、3月成交地块分析

据重庆土地交易中心数据显示，2009年3月重庆市土地成交共2宗，成交面积2.31万平方米，成交总金额5770万元，成交均价2498.27元/平方米，楼面价607.07元/平方米。2009年3月土地成交面积及成交宗数与上月相比均大幅下落，成交均价出现上涨。成交均价上涨主要是因为：3月成交土地为住宅用地，相比较上月多数成交的土地为工业用地来说均价一般都较为高点。

图4：地块成交走势图

2009年3月，成交2宗土地，与上月相比，成交土地面积与宗数大幅下落，面积2.31万平方米，与上月相比，减少100.13万平方米。

从市场土地成交量走势图中可以看出，土地市场成交情况波动较大，原因为受低迷的商品房市场影响，国土部门对住宅用地出让的格外谨慎，且出让地块有的价格太高，有的位置太偏，开发商选择范围较小，故波动情况较大。

五、新闻荟萃

1、政策资讯

     农村集体建设用地流转办法出台在即

农村建设用地流转办法有望近期出台。国土资源部（下称“国土部”）官员强调，农村土地不能用于建设商品房、高尔夫球场等，流转办法不会在这一问题上松动。

国土部昨日的内部通报会上发布的“全国土地利用变更调查结果”显示，2008年全国耕地面积净减少29万亩，比上年净减少数量下降50%，同时也成为自1997年以来耕地面积减少量最低的年份。

     国家开发银行将对保障性住房建设给予贷款支持

09年3月2日从住房城乡建设部获悉，住房城乡建设部和国家开发银行就加强开发性金融合作达成一致意见。根据这一意见，国家开发银行将对保障性住房建设给予贷款支持。

据悉，为支持保障性安居工程建设，下一步结合中央新增廉租住房、城市、林区、垦区棚户区(危旧房)改造和农村危房改造等领域投资情况和保障性住房建设规划，国家开发银行将选择落实具体贷款支持项目。同时国家开发银行还将积极支持公共租赁住房建设，解决中低收入家庭住房问题。

     国土资源部:农村建设用地计划不低于新增总量5%

据国土资源部网站消息，国土资源部日前编制下发《2009年全国土地利用计划(草案)》，要求要求各省(区、市)在分解下达市、县土地利用计划时，必须将农村建设用地计划指标单列，计划指标安排量不得低于国家下达当地新增建设用地计划总量的5%。

     国家下达重庆09年新增中央预算内投资情况

1）国家发展改革委下达我市城镇污水垃圾处理设施项目2009年新增中央预算内投资11000万元，支持我市13个污水垃圾处理设施项目。

2）国家发展改革委下达我市农网完善项目2009年新增中央预算内投资计划20000万元，支持我市农网完善项目建设。

3）国家发展改革委下达我市新建廉租住房项目2009年新增中央预算内投资计划106000万元。我市265万m2廉租住房将加快启动建设。

     2009年全国土地利用计划（草案）下达

为贯彻落实进一步扩大内需决策部署，国土资源部日前编制下发《2009年全国土地利用计划（草案）》。要求各地优先满足保增长、扩内需建设项目用地需求，切实保障列入中央新增投资计划建设项目用地，加大民生领域建设用地供应力度，严禁计划指标用于高耗能、高污染、低水平重复建设和产能过剩行业。将农村建设用地纳入土地利用年度计划统一安排，保障农村建设必要的用地。

     国税总局明确房地产企业所得税处理规定

为加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理,规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为,按照有关法律法规以及结合房地产开发经营业务的特点,国家税务总局制定《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》。

     土地管理法年内审议修订住宅70年产权或有偿续期

《土地管理法》的修订将在年内审议。一份名为《土地管理法（修订草案征求意见稿）》的文件，开始在全国国土厅局系统征求意见，总计49条新增法条赫然在列。49条新规当中，最受人关注的住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”，其预留操作空间的用意明显。

2、市政动态

     09年畅通重庆主城区道路建设确定五大重点

一是加快推进跨江桥梁建设，缓解过江交通压力。继续推进建设嘉悦大桥、朝天门大桥，新开建设东水门大桥和双碑大桥，并进一步加快大桥配套路网建设。二是重点推进快速路网建设，加快完善主城区快速路网主骨架。续建快速路81公里，新开工24公里。三是围绕机场、港口交通枢纽，加快配套完善周边路网。四是结合危旧房改造，适时推进主城核心区支次干道建设。五是完善道路附属设施，重点推进道路沥青照面，交叉口渠化改造、单循环改造和人行过街设施等建设。

     江北全国率先制定村级土地利用规划

2008年，江北区在管好用活土地资源，加强全区耕地保护、节约集约利用土地、积极探索统筹城乡土地利用改革中，实现了1个全国率先和4个市级率先：在全国率先制定了村级土地利用规划。在全市率先实施了335名农民转市民工程、率先与西南大学等单位联合组成课题组、率先实施镇级土地开发整理以及率先完成征地拆迁补偿安置实施细则。

     渝改善性自住房标准：人均须低于30平

3月5日，温家宝总理在政府工作报告中提到：“对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”不少媒体都认为是“政府将松绑二套房贷政策”。3月6日、7日，银监会主席刘明康与央行副行长苏宁相继指出：“并非放开二套房限制，而是鼓励购买改善性自住房”。

     重庆新建社区健身场地 人平最低0.4平方米

今后改建或新建社区公共服务设施有了统一标准。2009年3月23日，市建委发布《重庆市社区公共服务设施配置标准》，今后改建或新建社区健身场地指标，人平用地面积须达0.4～1平方米。市建委介绍，《标准》将于今年5月1日起实施。

     市规划局做好观音桥商圈“升级换代”规划服务

为加快落实市领导关于观音桥商圈要“再规划、再提升”的指示精神，市规划局积极采取措施优化观音桥商圈“升级换代”规划服务工作。一是组织编制完成了《观音桥商圈交通综合改善规划》，着力改善观音桥商圈交通通行能力；二是积极推动了塔坪环道改造、海洋步行街延伸改造、红鼎国际地下通道以及商圈地区绿化升级等重点项目的规划实施；三是抓紧研究小苑路扩建、西环步行街建设、嘉陵公园地通道改扩建、渝北二村支路拆迁等重点项目的规划实施有关问题，推动更观音桥商圈的业态调整，促进商圈的“升级换代”。

     重庆拟发58亿地方债 主投轨道交通危旧房等

3月19日从市财政局表示，经国务院批准和财政部核定，重庆拟发行58亿元地方债券。债券为3年期，利息按年支付，利率通过市场化招标确定，由财政部代理发行。个人可购买债券，并且对债券利息所得免征所得税。市财政局已编制了“2009年市级预算调整方案”，将提请3月24日召开的市三届人大常委会第九次会议审议。一旦《方案》获批，即可向财政部正式申请发行地方政府债券。

据国务院对相关资金投向安排的要求，结合重庆实际，58亿地方债发行筹集到的资金拟用于三方面：中央投资项目地方配套8亿元、轨道交通建设项目资本金20亿元和主城区危旧房改造工程30亿元。

     重庆20.4万套廉租房解决低收入家庭住房难

3月10日，重庆市国土房管局举行落实国务院《国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》宣讲会。会上，市国土局相关负责人表示，今年全市40个区县都要设立农村土地交易所;三年内重庆将要建20.4万套廉租房，全部解决低收入家庭的住房困难。

为了尽快建立统筹城乡的土地利用制度。今年重庆市将进一步完善农村土地交易制度，在40个区县均设立农村土地交易所，在各个村成立流动服务站。对于住房保障的落实，到2011年，重庆市将全部解决低收入家庭的住房困难，80%的双困家庭实现实物配租。为了实现这个目标，三年内重庆将新建20.4万套廉租房，租金补贴7.1万户。随着廉租房保障范围的扩大，加上原有的大部分公房已通过房改出售，廉租房源出现紧缺。因此，除了政府建设廉租房外，将通过多种渠道增加廉租房供应，比如鼓励社会机构建廉租房出租;鼓励开发商建中低价的中小户型出租等。

     重庆主城区提前3-5年通轻轨

轨道交通建好的2号线，在建的3号线，马上开工的6号线将进行大范围延长。3月24日重庆市发改委有关负责人表示，去年年底提交的《重庆城市快速轨道交通近期建设规划调整方案》已经通过国家发改委审批，主城九区将比原规划提前3~5年全部通轻轨。

轨道交通3号线原计划2018年通至巴南区鱼洞，轨道交通6号线二期工程原计划2018年通至北碚区五路口，现规划全部提前4年完成。因此，北碚和巴南的居民将提前4年享受轨道交通。据悉，轨道交通6号线和2号线延伸工程都将在今年动工。

由于计划的改动，投资金额扩大近一倍。本来的计划到2013年，轻轨3号线和6号线只完成一期工程，即6号线冉家坝到上新街，3号线江北国际机场到巴南区二塘，总里程82公里，计划投资245亿。受益于全国范围内的扩大内需投资，刚刚获批的新规划将在2014年完成，完成的公里数从以前规划的82公里增长到了175公里，投资金额也从245亿提高到455亿。

     重庆普通商品房契税回调至1%

今年1月份重庆出台的《关于扩大内需促进房地产业健康发展的实施意见》中，规定普通商品住房（含二手住房）交易契税按0.5%征收，这是在2008年11月7日起执行的普通商品住房契税下调至1%后，交易契税进行的再一次下调。3月19日，相关部门表示，3月18日起，重庆普通商品房（含二手房）交易契税回调至先前的1%。

据相关规定，2009年3月18日以前二手房交易、商品房买卖未交纳契税的，契税政策按去年11月7日起相关规定执行，即恢复契税征收比例为1%。而对于个人购买套内面积144平米以上普通住宅的，契税税率仍按1.5%执行;此外，独栋别墅、非住宅、房屋交换、房屋赠予、房屋抵债、单位购普通住宅等契税税率按3%执行。在2009年2月13日至3月17日前（含3月17日）购买商品房，网上签约的凭联机备案单，购买二手房的凭流转单，在2009年3月31日前申报和缴纳契税的，普通商品房（含二手房）交易契税暂按0.5%征收。

3、市场资讯

     西区房交会顺利落幕 建面成交均价3526元/㎡

09年3月1日，为期四天的西区房交会落幕，据组委会统计，截至昨天下午4点，包括商品房和二手房在内，西区房交会共揽金6.5亿元，成交了2419套房屋。

组委会相关负责人表示，根据九龙坡、沙坪坝、高新区、大渡口这四区各登记中心展会期间商品房网上签约系统，和二手房窗口实际受理件数，截至昨天下午4点，四区共成交了商品房1862套，建面成交均价为3526.37元/平方米，二手房则成交了557套，建面成交均价为2633.47元/平方米。

该相关负责人表示，由于现场参展的四家大型连锁中介机构的成交房屋还有部分没到登记窗口进行申报，所以有近200套二手房的成交没包括在内。

     渝中房交会有暖意 3天成交500套

09年3月8日，第四届重庆主城精品楼盘展示暨第十届重庆渝中房地产交易会落幕。从参展企业和消费者脸上的笑容可以看出房市回暖的迹象。三天的房交会共售出商品房近500套，共计成交金额超过2亿元。

据悉，本次渝中房交会大打“节约”牌，主办方渝中区政府省去了往年房交会惯有的开幕式，一部分房企也撤去了看房车、豪华装饰，节约成本，更大程度让利于消费者，实惠百姓。在此基础上，为期三天的房交会现场共接待咨询8.48万人次，售出商品房近500套，装饰行业现场成交套数达100余套，以共计成交金额超过2亿元的成绩给房交会画上圆满句号。

     重庆几大指数下调 房价趋于理性

2009年3月10日，国家发展改革委、国家统计局公布了2009年2月全国70个大中城市房屋销售价格指数。2月份，70个大中城市房价同比下降1.2%，和1月份相比，降幅扩大了0.3个百分点,深圳领跌。而重庆市的几大价格指数，也全线下调。

从3月10日公布的结果看，上个月，重庆市房价同比下降了0.8%，其中，新建住房、90平方米及以下新建住房、二手房等价格指数均有所下调，同比分别下降了1.1%、0.4%和0.1%。虽然2月房价比1月有所下降，但根据9日市国土房管局公布的数据，和去年年底相比，今年重庆市前两个月的房价仍略有上升。

     重庆统计局：房地产市场疑似有“回暖”迹象

房地产交易市场略有“回暖”迹象。2009年3月29日，重庆市统计局发布的信息显示，1—2月全市完成房地产开发投资95.26亿元，同比增长7.6%，实现商品房销售面积324.96万平方米，增长0.5%，与去年同期基本持平

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六、后市走势预测

     供应量、成交量与成交均价将全面上涨

春季房交会将提前至4月举行，这将是4月最大看点，随着市场行情好转，而存量在前2月大量去化的情况下，4月供应量将出现上涨；由于房交会期间政府将出台各种优惠政策，市场上大多数购房者会选择在房交会期间集中备案， 3月许多已经认购房源并未备案。而历届房交会期间成交量都出现大幅上涨，因此成交量将继续上涨；随着市场行情好转，中高端以及高端楼盘销售情况也开始出现好转，特别是价格有所下调的楼盘去化效果明显，受这类楼盘成交备案拉动，成交均价在4月将会出现上涨。