一、商业市场总述

近期，我国消费市场亮点频现，农村消费加快发展，超过城市消费，包括汽车、家具产品消费也呈回升态势。商务部正在研究出台相关政策，包括会同有关部门安排资金支持，来促进消费增长。

农村市场取得较快发展，改变了多年来农村消费增长持续慢于城市的格局。家电下乡政策效果明显，一季度累计销售下乡家电产品270万台，销售额40亿元，其中3月份销售148.5万台，销售额22.4亿元，环比增长70%和72%。

另外，汽车及与住房相关的消费较去年底有明显回升，一季度限额以上批发零售业汽车类零售额增长11.1%，家具类增长24.1%，建筑及装潢材料类增长20.2%。流通环节生产资料价格结束了去年下半年持续大幅下降的走势，1-3月环比分别上涨0.1%、下降0.2%和1.7%，3月下旬以来，钢材价格下降趋缓，成品油价格止跌回升，有色金属价格出现上行的态势。

扩大消费特别是居民消费是保增长的重要措施，也是实现我国经济增长方式的转变关键。商务部正在研究出台相关政策，包括会同有关部门安排资金支持，来促进消费增长。主要包括两个方面：一是进一步完善二、三线城市的商业基础设施，为城市化进程中广大居民消费提供便利的服务；二是会同农业、质量检疫检验、财政各部门，进一步完善农村的流通网络，包括农产品的流通体系建设。

当前出现了一些复合型消费，包括文化消费、休闲消费、教育消费，这些是我国下一步服务业发展、消费增长的新亮点。

3月份外贸形势出现了一些好转迹象，比如出口降幅缩小，当月出口下降17.1%，比前两个月累计降幅缩小4个百分点。部分劳动密集型产品出口由降转升，保持外贸稳定增长的政策效应初步显现。此外，进口降幅明显收窄。

随着海外市场需求的回升，中国出口特别是劳动密集型产品等刚性消费品还有较大增长空间。金融危机期间，各国都在加强基础设施建设，增加政府投资，中国有优势的电信制造业、施工工具、通用机械等产品也有很大竞争力。

受外部需求下降影响，我国外贸出口面临的形势仍然严峻，要继续清理和调整外贸政策，加大对进出口企业的支持力度，主要包括继续支持中小企业开拓国际市场，进一步增加对中小企业开拓海外市场的支持力度，包括在建立营销网络、注册商标、广告宣传、出口品牌的宣传等方面提供支持。

另外，要进一步增加金融和保险业对于大型成套设备的支持。金融危机导致贸易融资出现很大压力，这是当前制约大型设备出口的重要因素。除此之外，要采取积极措施，支持先进的技术、环保产品、关键元器件和初级产品的进口，进一步促进进出口贸易的平衡。

二、商业地块动态

据我机构不完全统计，2009年4月有2块商业性质用地（含）成交，下月土地出让预告中未有商业性质（含）用地拟供应。

1、 上月成交商业地块（含）

上月土地市场无商业用地（含）成交

2、4月已成交商业地块（含）

3、5月土地市场商业地块交易预告

下月土地市场未有商业用地（含）拟供应。

三、商业项目开盘动态

四、商业项目资讯

商业地产在租售项目名录

五、商业地产相关企业动态

万达集团逆市冒进酒店

就在其他地产商在房地产市场低迷时为资金链而头疼不已的时候，万达却抛出一份宏伟的扩张计划，投资200亿投资酒店业，200亿元增加土地储备，将万达的旗帜插在全国37个一、二、三线城市的版图上。

万达逆势大举扩张的冲动，实际上缘于万达上市前做大盘子的需要。但这一切似乎更像是一曲“狂想”，对于目前年销售额仅200亿元的万达来说，在9个城市在建的商业广场项目就需投入560亿元。万达的资金链能否承受大跃进式的扩张之重？

就在上海两座超级豪华酒店停工消息传出之后不久，包括一家国际五星级酒店在内的唐山万达广场项目却刚刚开始动工。不仅如此，万达在三亚海棠湾、大连、沈阳、无锡、太原、苏州、济南等城市10多个酒店项目，也在如期建设当中。

“万达集团2009年在酒店行业的投资将进入最高峰，要签下来的酒店管理合约是11个，超过6个品牌，且这些酒店都将于2010年或2011年开业。”这是万达酒店管理有限公司总裁沈峰在近日举办的亚洲酒店论坛上透露的信息。

200亿掘金酒店业

万达从未掩饰其进军酒店地产的野心。早在1994年，万达集团就在大连市中心投资建设并自行管理着大连万达国际饭店。随后的10多年里，万达在全国9座大中城市实现了建设高星级酒店的战略布局。

2007年8月，北京万达索菲特大饭店的开业典礼上，万达就已经高调宣布了其三年计划—到2010年，在中国投资建设20家以上的五星级酒店，成为中国酒店行业的领军企业。2007-2008年，万达在北京、哈尔滨、成都和宁波先后有5家五星级以上的酒店开业，而在建的项目多达10个。

截至目前，万达在酒店业方面的投资已经超过22亿元。确立酒店业支柱产业的位置之后，万达集团又专门成立了万达酒店建设有限公司，作为专业的酒店投资建设队伍，并且与雅高、喜达屋、希尔顿、凯悦等世界级酒店品牌建立了合作关系。

在楼市低迷的今天，万达逆势扩张，大肆投资建设酒店业，似乎与其他地产商的做法背道而驰。

“这几年，一些综合性的地产商都有意提高持有型物业的比例。这种模式在市场上升期比较有利。长线投资能够保证相对稳定的现金流。但在金融危机的环境下，大多数房地产商都有意减缓持有型物业的开发速度，有的甚至变卖持有型物业。因为酒店项目的投资回报周期一般是十年，对开发商的资金链条是一大考验。”

但未见万达“刹车”的迹象。按照万达的部署，到2015年，其高端酒店累计投资额将增至约200亿元，相当于近两年万达的年销售总额，其旗下高端酒店数量将增至25-30个。

高端酒店业困局

万达的宏伟计划被不少业内人士视为危险之举。

在金融风暴的冲击下，最先受到影响的无疑是全球酒店业。Hotels.com 的最新 Hotel Price Index(酒店价格指数)显示，去年全球酒店平均房价下跌了12％。

中国的酒店业同样不容乐观。

中国旅游文化资源开发促进会副会长魏小安直言不讳：“从目前的情况来看，中国的酒店要过5年苦日子，5年紧日子，加在一起10年，能够将现有存量消化掉就不错了。”

结构性的供需矛盾也在困扰着这个行业，“过去30年来，旅游企业主要是围绕入境市场和高端需要发育成长起来的。却没有考虑中国旅游进入大众化的时代，需要更广的供给面。” 国家旅游局中国旅游研究院副院长戴斌称。

面对行业的困境，万达却为何逆势扩张呢？

“万达宣布酒店投资计划后，我们几乎天天都会面临这个问题，为什么这个时候还要大规模进行酒店投资?”沈峰给出答案时，显得信心十足，“经济危机对中国是有影响，但较大的影响更多集中在北京、上海等几大重要的门户城市。下一阶段，万达酒店业的发展重心放在中国的二、三线城市。”

沈峰透露，为了这个“下一阶段的发展”，万达已经对包括唐山、石家庄、呼和浩特、宜昌等中国的二、三线城市进行了调查。调查结果让人乐观：GDP超过3000亿元的唐山、石家庄、作为长江三峡的枢纽和著名旅游城市的宜昌，竟然都没有一家五星级饭店。“我们有理由认为中国高端的酒店不是多了，在二、三线城市只是刚刚开始。”

沈峰解释了万达逆势扩张的另外一个理由：“在市场低迷之时，拿地的成本较低，等到危机过去，产品面市，时机正好。”

资金难以承受之重

事实上，酒店业只是万达四大支柱产业的一个。万达的商业地产、文化产业和百货连锁等三大产业同样在快速扩张。

万达提供的资料显示，今年将是万达投资扩张最明显的一年。万达计划拿出200亿元增加土地储备，全年买地计划为12-15块，新增土地面积将达到500万平米。按照总裁王健林描绘的蓝图，万达的旗帜即将插在全国37个一、二、三线城市的版图上。从2009年开始，万达将保持每年开业10个广场的速度发展。

万达逆势大举扩张的冲动，实际上缘于万达上市前做大盘子的需要。“2009年上半年，万达力争完成私募工作，引进战略投资者；下半年完成股份制改造和高管期权的分配工作，择机上市。”这是王健林透露的上市时间表。据悉，万达目前已经引进了两个战略投资者，均为全球知名的大公司。

但问题是，万达的资金链能否承受大跃进式的扩张之重？

自2008年10月，万达逆势发力至今，公开宣布的包括武汉、成都、石家庄、上海、宜昌、西安、唐山、呼和浩特和南京的9个万达城市项目，预计投资总金额将超过560亿元。

万达集团网站上显示，该集团目前资产400亿元，预计今年的销售额为300亿元，年纳税20亿元。按照之前披露的信息，万达2007年完成了200亿元的销售额，2008年的销售业绩也只在200亿元左右。这与560亿的总投入相比，资金缺口约为400亿元。

如果上市未果，万达会不会成为顺驰、恒大第二？但万达高管们的底气依旧很足。

租售两全方程式

万达的一位高管称，在2006、2007这两年楼市狂热、地价飙升的时候，万达没有买过一块地，这也是万达保证稳定现金流的关键要素之一。“现在想起万达‘不差钱’的小品。”在王健林参加央视《小崔说事》栏目时，主持人崔永元开了一句这样的玩笑。

而王健林也承认，万达现在快速扩张，其一是因为集团有储备资金；其二，万达也看好中国的经济，对前景乐观；其三就是，王健林偏好逆势抄底。

万达反周期操作的手法，在集团内部几乎形成了一种理念。低潮期买入，高潮期卖出。这是集团人人都熟稔的投资理念。

楼市的低迷，增加了万达抄底时谈判的筹码。近期所购土地有好几块都是以底价成交。“我们绝大部分的商业地产项目都是当地政府主动邀请我们进行开发的。最近我们去考察的还有很多城市。”

一方面高速扩张，另一方面又不断提高持有型物业的比例，这意味着资金回笼的压力骤升。现金流的保证与扩张速度能够两全吗?万达已经不是第一次遭遇这个选择题。

2000年万达进军商业地产，并迈出全国扩张的步伐之后，为了快速回笼资金，第一批购物广场基本都采取了出售的方式。2004年，万达进行了一次战术调整，手下物业实现“改售为租”，由于降低了资金回笼的速度，万达一度放缓了商业地产扩张的脚步。

到目前为止，万达已经摸索出了独特的“资金方程式”。一方面是“以售养租”，即在一个城市综合体中，购物中心和酒店物业由万达自持，而居住社区以及写字楼等项目则直接用于出售，这样既能保证长线的租金收入，亦能通过销售迅速实现部分资金的快速回笼。另一方面，“订单式”先租后建的模式，也消除了万达招商的后顾之忧。

“‘以售养租的做法，很多公司都有，我们的优势在于产业链条比较完整，前端和后端能够无缝衔接，并且形成了核心竞争力。”万达企业文化部负责人解释道。

尽管对市场环境有所担心，但杨红旭还是表示：“万达的情况比较特殊，因为它是专注于做商业地产的。而且它的这种开发经营模式在前几年的发展当中已经获得了一定的积累。”

六、商圈动态及解析

江北商圈明显高走

定位中高档　目标国际品牌

北城天街将开定位和美美比肩的新馆；世纪新都品牌结构优化重组；江北重百淑女装楼层提档升级；新世界百货朝时尚潮流转型……江北商圈近来大动作不断。从调改情况看来，除了各商家应对市场需求及时调整定位，“高走”也是明显趋势。

定位中高档

拦截区域内高消费群体成为各家卖场集体高走的重要原因，北城天街的业主方龙湖商业公司表示：“三北区域是重庆中高收入群体最集中的区域，但商业发展却不能满足消费需求。去年北城天街消费者调查显示，众多该区域的客群希望能消费到国际知名品牌。”

据称，北城天街新馆将是江北定位最高端的卖场，打造高端时尚专卖店集群，国际一、二线品牌是其主要品牌力量，国际名品扎堆将成为最大亮点。

动作同样高调的还有世纪新都，颠覆女装按年龄划分楼层排序的常规，进行品牌结构的优化重组。据世纪新都介绍，一、二楼是商场门面，能反映定位，把针对高品质客层的淑女馆下移至二楼，品牌单价和国际化程度都比三楼高，也表明商场往中高档调整定位的态度。江北重百因其时尚大众百货的定位则采取稳中求进的策略，节奏较平稳，但淑女品牌的提档仍很明显，品牌引进明显精品化。

目标国际品牌

在各商家积极谋变的同时，江北商圈也明确提出“品牌商圈”战略。江北区政府相关领导日前表示：“北城天街新馆的建设标志江北‘品牌商圈’打造全面启动。”这次圈内各商场对品牌的调整均大刀阔斧。世纪新都又引进数十个新品牌，打造出9个重庆市独有品牌、11个江北独有品牌的强势阵营，其相关负责人称，营销、服务都是附加值，品牌才是核心竞争力，所以将继续加强国际品牌的引进，强化品牌结构的丰富度。

北城天街除了新馆将全面入驻国际名品，现有的A、B区也将分别按照时尚潮流和国际精品的定位进行品牌调整和汰换。配套将和商圈定位相匹配，北京华联将在新馆开出在渝首家高端定位的精品超市，UME也将再开更精致的影院，一个购物中心同时拥有两个电影院也让北城天街开全国先河。

对于商圈内同行的变革举措，各商家均称，蛋糕要一起做大才能共赢，以品牌强化商圈吸引力已成为共识。圈内人士表示，北城天街新馆填补了目前江北缺乏的高端市场，且商圈内卖场各有错位，相信能更有效地拦截消费。

重百大楼引入多个品牌

解放碑重百大楼春季调整于日前渐入尾声，男女服饰、童用家居各楼层都有新品牌登场，带来新的时尚品牌资讯。

2楼新登场品牌有女鞋阿皇女、美丽宝；3楼有ROEM、阿玛施时尚女装亮相；其余各楼层的佩诗妃、乔万尼、红人、邓皓、晶娜女装；沙驰、皇冠男鞋；KND、OQO厨具、尚玛可床用；Paw in Paw、JOJO、EBOBE童装等品牌均已到位，引领大众时尚。

七、商家动态及解析

1、重庆新世纪百货改制完成

新世纪百货改制顺利完成，重庆百货有望彻底解决同业竞争。

新世纪百货改制已取得突破性进展——New Horizon Lake View Investment Limited(新天域湖景投资公司)已履行完“增资扩股义务”，将其在新世纪百货中的持股比例提高到39％。

面对同业竞争，上市公司大股东重庆商社集团肩上压力亦随着违约期的拉长与日俱增，独立董事周观亮述职时表示，关联交易始终是他们（独立董事）关注的重要问题之一，而大股东履行股改承诺上，“由于有些手续方面存在问题，尚未最终解决”。

新天域湖景持股比例增至39％

2008年重庆百货停牌谋划重大重组期间，名不见经传的新天域湖景投资公司于4月28日重拳出击——以3.52亿元将新世纪百货25％股权收归帐下，根据当时挂牌的附加条件，该外资公司应“同时提供3亿左右新增资金对标的企业进行增资扩股”。

尽管是次股权转让未能在6月23日前拿到商务部批文而失败，但在新世纪股权某种程度上意味着重庆百货股权的预期下，外资依然对新世纪百货增资。

相关人士提供的资料显示，去年4月份的股权拍卖后，商社集团和新天域湖景投资公司的持股比例分别为75％、25％，但此后，新世纪百货注册资本增加400万元达5.04亿元，商社集团和新天域湖景投资公司的持股比例分别调整为61％、39％。

即使未掌握增资扩股的具体细节，但一位券商人士直言，该增资扩股有太多蹊跷。例如，新世纪百货为何“非同比例增资”？为何注册资本仅增400万元，但外资持股比例却增加14％？

根据去年4月份的竞拍条件，“受让方须为具有优化和提升商业流通企业品牌和价值经验的财务投资者”，即新天域湖景投资公司应定位于“财务型投资者”。

西南证券分析师胡奇灵在内部研报中写道，从新天域湖景公司的高控股比例看，已不是其对外宣称的财务投资者，如果确实是战略投资者，那么对重庆百货今后经营的影响将是深远的——既可能给重庆百货带来先进的管理理念，也可能因经营、文化的不同，阻碍重百发展，不过，她个人偏向积极面。

神秘的新天域湖景公司究竟为何方神圣？新世纪百货改制后的第一届董事会或许能给出部分答案。

新世纪百货最新的5人董事会中，重庆商社集团董事长邝正平、副总经理刘伟力、商社电器法定代表人马新国占据三席，另外两席董事分别为常运东和邱中伟。

“历史遗留问题”待解

今年2月12日前后，联合证券曾偕同近30家机构飞赴重庆百货总部，与董事长肖诗新、财务总监兼董秘胡庆华交流。此后，一些长期跟踪重庆百货的研究员均认为，“2009年重庆商社集团整体上市可能性较大”。

他们的佐证来自于——今年初，重庆市国资委关于推进重庆商社集团年内完成整体上市的表态。

重庆百货今年一季报则验证了该观点的正确性，“新世纪百货合资改制已完成，根据证监会相关规定，新世纪百货需清理解决一些历史遗留问题，时间较长，审批程序较多，因此尚未全部完成，商社集团和新世纪百货正积极推进相关工作”。

券商人士认为，“历史遗留问题”即新世纪百货核心控股子公司新世纪连锁公司的内部职工持股问题。

去年9月，国资委出台《关于规范国有企业职工持股、投资的意见》，对员工持有子公司股权做出禁止性规定。截至去年3月底，新世纪连锁公司的股东名册显示，新世纪百货持有其70％的股权，另外29位自然人持股30％。

29位自然人股东中，赵聪俐、贾芳等人都曾为新世纪百货高管。

此外，重庆商社旗下全资子公司商社电器是否注入重庆百货尚存悬疑。

一位券商人士直言不讳地表示，他曾向重庆百货高层咨询，重庆商社电器是否会注入重庆百货，但上市公司高层回避了这一问题。

重庆百货高层人士坦承，大股东与上市公司的同业竞争主要体现在两方面，一是新世纪百货与重庆百货的竞争，二是商社电器与重百电器的竞争。

一位不愿透露姓名的券商人士认为，重庆百货历次有关解决同业竞争的公告中，都未曾出现“商社电器”字眼，由于商社电器与重百电器的同业竞争事实存在，据其推测，今后一段时间，重庆商社集团可能将商社电器注入新世纪百货，进而整体注入重庆百货，以达“曲线救国”目的，抑或是重庆商社集团直接将商社电器转让出去，规避同业竞争。

2、苏宁电器将在上海新开四家连锁店

今年，苏宁将在全国各地新开或重装50家店面。其中重点城市为上海地区，苏宁将新开四家连锁店，分别是浦东沪南路店、闸普共康三店、闵行纪翟路店、崇明八一路店，创下家电连锁单城单日开店最多纪录。

选择在黄金周密集开店已经成为家电行业的惯例，“五一”集中开店之后，苏宁全国门店数量将达到约850家。

3、顺风123多功能餐厅亮相大都会

4月15日，顺风123新店将在解放碑大都会西楼时尚亮相。届时，顾客不仅将品尝到重庆江湖菜，还可以享受到下午茶和夜宵等更多形式的美食。据悉，如此与国际接轨的多功能餐厅在重庆餐饮业尚属首例。

据介绍，此次顺风123大都会店大胆打破了传统的中餐经营模式，吸收了新的经营理念，首次将多功能餐厅模式从东南亚城市引入到重庆。中午正餐后，顾客可来此喝饮料，吃甜品点心；晚上正餐后，品质夜宵开启。顺风123聘请来自香港的茶点师傅将呈上正宗的港式点心、正宗的港式夜宵。

八、其他相关资讯

商务部六举措推进农村流通网络建设

为贯彻落实党中央、国务院“保增长、扩内需、调结构”的方针政策，近日，商务部、中华全国供销合作总社联合下发通知，共同推进农村流通网络建设，进一步促进消费，扩大内需。

通知指出，扩大内需重点在农村市场，开拓农村市场重点在农村现代流通网络建设。商务部门与供销部门要密切合作，积极打造农村现代流通网络。商务主管部门切实加强对供销合作社的工作指导，利用供销合作社在农村的经营网络优势，推进“万村千乡市场工程”、“双百市场工程”、城市再生资源回收体系等重点工程和工作；供销合作社立足于自身优势，加快“新网工程”建设，强化综合服务功能，提高为农服务水平。

通知提出六项具体措施，进一步推进农村流通网络建设：

一是深入实施“万村千乡市场工程”。在提升和完善已有农家店服务功能的基础上，进一步扩大农家店的覆盖面，加大物流配送体系建设的扶持力度。同时，协调落实农家店经营药品、邮政用品、电信、文化用品的相关政策，着力改善农村消费环境。

二是着力推进“双百市场工程”和“农超对接”。各地商务主管部门有重点、有步骤地将符合条件的供销合作重点批发市场纳入“双百市场工程”，支持其发展骨干批发市场和专业市场，鼓励符合条件的供销合作社系统连锁超市和农产品流通企业开展“农超对接”。供销合作社要加快农产品批发交易市场建设，发展专业市场，积极培育农产品经纪人，大力推进农业标准化示范基地的建设。

三是加快完善农业生产资料流通体系。培育大型农资流通企业，将一批规模大、实力强、信誉好的企业纳入“万村千乡市场工程”；鼓励农资流通企业按照《农资农家店建设与改造规范》，在重点农业产区建设和改造农资门店；支持农资物流配送中心建设和改造。供销合作社农资企业要进一步规范和完善农业生产资料连锁经营，提高网络运营质量和规范化水平。

四是完善城市社区便民服务设施和再生资源回收体系。积极搭建农村商品产销对接平台，加快发展农村各类新型社区服务组织。规范和改造再生资源网络，形成回收、分拣和初加工三位一体的再生资源回收体系。

五是扎实做好家电下乡等重点工作。推进“农村商务信息服务工程”建设，加强对农村消费水平、消费能力和消费条件的综合评估。同时，在“家电下乡”、蚕茧生产流通、边销茶储备和民族贸易工作中，商务主管部门要重视发挥供销合作社的优势，支持供销合作社系统的企业开展经营业务，提供相关服务。