一、商业地产市场总述

政策调整楼市回暖 商业地产投资仍需谨慎

国家统计局日前发布的经济指标显示，我国的经济态势已呈现出好转的迹象，但现阶段投资商业地产仍需谨慎。

调查显示，目前上海、北京、广州等大中型城市房市都出现回暖。主要是因为政策向居住型物业倾斜，包括减免税费政策及降低住房按揭贷款利率等一系列优惠政策，但这些优惠政策并没惠及到商业地产方面，整个商业地产呈现以下趋势：

一方面，写字楼市场供应量大，租金下降。由于买方吸纳量受到抑制和大量的市场供应，各大城市的写字楼都面临租金持续下行调整的压力。资料显示，今年一季度，几个主要大城市的写字楼市场平均租金水平环比均在下降，其中北京市场平均租金跌幅为8.3%，广州市场甲级写字楼平均租金下跌8.8%，深圳市场甲级写字楼平均租金下降11.2%，上海市场写字楼平均租金跌幅达到了15%。另一方面，商铺市场空置率上升，租金下降。截至第一季度末，成都优质商业物业的租金还在下降，平均首层租金环比下降1.0%，二层租金环比下降0.7%。此外，工业物业整体需求下降，租金下调。如广州市国土资源与房屋管理局数据显示，去年12月和今年1月两月间，工业楼宇租赁登记面积为96.97万平方米，环比下跌56.6%。

我们分析认为，目前国内楼市低迷，对于拥有充足资金的上市零售公司而言，是一个收购商业物业的好机会。上月，茂业国际发布公告称其花费7.8亿元竞拍得山西太原一地块，将建设一个面积达45万平方米，集百货、酒店、公寓为一体的大型商业中心。今年5月以来，茂业国际已在南充、太原、秦皇岛收购了3处物业。除了直接收购物业，茂业国际近期在资本市场也是动作频出。此外，百联集团、苏宁电器、银泰百货等企业也改变了过去只租不买的扩张方式，加大了收购物业的力度。虽然住宅市场受到比较大的影响，但零售物业租金整体保持温和增长，各零售企业收购物业最为看中的是商业物业的升值能力。

据我们了解，去年初以来，商业地产项目发展遭遇瓶颈，多个国外基金看到这一机遇后纷纷进入中国一、二线城市抄底，他们投资于商业地产，都是建立在国家的宏观经济政策和措施更利于经济发展这一前提之下的。从中长期来看，商业地产仍是具有较高增值空间的投资项目，只是短期内的市场情况还不很明朗，投资者在决策上应慎重。

二、商业地块动态

据我机构不完全统计，2009年5月共有4块商业性质用地（含）成交，下月土地出让预告中有46块宗地拟供应，其中有9块商业性质（含）用地拟供应。商业性质宗地中最抢眼的是位于江北区大石坝的K分区与江北城组团A分区的地块，起始出让价分别是28.97亿元和20.24亿左右。资料显示，江北区大石坝的K分区5宗地，面积最大的地块位于新建的鸿恩寺公园附近，其起始出让价最高，为289701万元，土地面积596498平方米，最大建筑面积1253100.076平方米，折算为楼面地价为2312元每平方米左右。而土地出让起始价排名第二的是位于江北区江北城组团A分区，主要用途为居住、商业或者金融业，起始出让价为202412万元，最大建筑面积894413.32平方米，折算起始楼面地价约为2263元每平方米左右。

1、4月成交商业地块（含）

2、5月已成交商业地块（含）

3、6月土地市场商业地块交易预告

下月土地市场有9块商业用地（含）拟供应。

三、商业项目开盘动态

5月，重庆有一项商业项目（含）高调招商

四、商业项目资讯

商业地产在租售项目名录

五、商业地产相关企业动态

1、富力地产拟延长A股计划

富力在最近召开的大会上通过议案，再次延长回A提案期限。2007年6月18日所召开的临时股东大会上批准建议A股发行有效期由2009年5月3日延长至本协议通过后十二个月届满。这已经是富力近两年来第二次将回A议案进行延期了。

公开资料显示，富力拟发行4.5亿股A股，约占发行后总股份数的12.3%

富力助理董事陈志濠对此表示，富力一直未有放弃回归A股，但现时难以预测何时会成事，要视乎内地证监会的审批进度。

陈志濠表示，公司一直继续申请回归A股，估计内地重开A股后，审批程序会正常化，公司对获内地证监批准发A股感到乐观，但未有时间表。

除了发行A股外，去年11月富力也宣布计划在中国发行本金总额最多60亿元、年期5到10年的境内公司债券。富力表示，发A股与发债会同步进行，以开拓公司的融资渠道。不过，发债券的计划至今未获得新的进展。

据知，首创置业和复地集团在内地发行公司债的计划都已经相继获批。尽管富力较早提出发行公司债，但至今仍未传出获得证监会批准的消息。

与此同时，港股市场上中资地产股却掀起了集资潮。中国海外、世茂房地产、华润置地等先后宣布进行配股融资。近日，SOHO中国也宣布发行27亿可转债进行融资。

A股IPO重开

正当内地A股可望在6月份重开IPO市场之际，富力地产通过议案宣布将回A议案延期一年，更显得备受关注。

在近日证监会发布新股发行制度改革的征求意见稿后，何时重启IPO备受各方关注。证监会发言人指出6月5号IPO即可正式重启。

据了解，目前，A股共有32家拟上市公司在2008年已经通过证监会审核等待上市。

证监会需要从这些企业中重新筛选待发企业。即使富力回A获得证监会批准，富力也难以短期内发行A股，因此，富力的资金计划中应该做好回A和发行公司债融资都无法进行的准备。

今年三月，富力地产董事长李思廉接受采访时暗示，富力回A计划以及发行公司债的计划遇到一些困难。

李思廉称，发改委、证监会、商务部都是经常接触的，但是目前来讲，企业在这几个部门的活动空间是比较小的，如果政府能给企业一些支持的话，那么房地产企业上市的力度会大一些。

另外，值得注意的是近期富力斥资17亿在北京和广州拿下两幅地块，折射出富力对扩充土地储备的渴望。与此同时富力的资金链难言宽松，其存货压力也仍不可小觑。

我们分析认为：若能尽快在A股进行融资，富力在下半年的抢地大战中将占据有利地位。

2、黑石欲抄底内地商业地产市场

从早前收购长寿商业广场到眼下悦达889广场的高调招商，作为黑石在中国的首家专业资产管理机构——盈石  （中国）似乎对新兴商圈充满了兴趣。

日前，以盈石资产管理有限公司CEO的身份亮相的司徒文聪宣布，盈石将作为889广场的资产管理方负责该项目的招商、管理等工作。令司徒文聪对该项目动心的原因是：“曹家渡商圈有望成为上海的第六大商圈”。

有消息称，889广场对面的芳汇广场也将由盈石方面介入管理。虽然司徒文聪在接受采访时只是强调资产管理方的身份，但有消息称，盈石方面已经协议收购这两个项目的部分股权。以资产管理角色介入从而取得股权，这或许是盈石的最终目的。值得一提的是，坐落于长寿路、陕西北路的调频壹购物中心也是盈石麾下物业。在同一区域、同一条马路上的三个知名物业同时被盈石方面“掌管”，业内人士认为这是上海甚至全国首次。

去年9月，司徒文聪辞去正大广场总裁的职务，成立了盈石资产管理有限公司，成为黑石中国指定的商业地产运营管理机构，有消息显示，盈石获得黑石200亿美元的注资。

从上海的新天地、北京的嘉里中心到正大广场的“起死回生”，在媒体的描述中，司徒文聪俨然成为商业地产策划界的教父级人物。作为黑石的投资项目，盈石的直接目标就是一、二线城市的商业地产项目。司徒文聪认为，当下中国零售业的发展空间是其看好商业地产的主要原因。

3、万达斥资近13亿元取得武汉新华西路地块

此前高调宣布将投资武汉的大连万达集团正式拿下了武汉新华西路地块(原华中果批所在地)，地块净用地总面积约163.53亩，成交总金额12.87亿元。

万达此前曾透露，将在新华西路地块上建设一个60万平方米的新万达广场，面积是目前武汉江汉路万达广场的5倍，总投资将达到30亿元。新万达广场是包括商业、酒店、写字楼、住宅多种业态为一体的城市综合体

六、商圈动态及解析

1、重庆大渡口大商圈

商业中心仍在培育中

目前，以钢花路和九宫庙为代表的老城，依旧是大渡口商业氛围最浓厚的区域，但沿街大多是临街散铺和比较传统的百货商店，少见集购物、娱乐于一体的大型购物商城，更少见知名品牌商。据了解，这些商铺租金普遍在120元/平方米/月左右，与其他中心区域300元/平方米/月左右相比，尚处洼地。

而位于西南新城中的商业步行街，以及衔接老城和新城的文体路片区，虽是政府规划并全力打造的商业中心，但整体商业氛围还未形成。

我们认为，商业要成气候，还需通过城市扩容来实现。而重钢搬迁、大面积旧城改造、钓鱼嘴中央休闲区的打造，能迅速吸引市民到大渡口就业和置业。

此外，大渡口消费群体过于“分散”，高端消费群体一般会选择解放碑购物，次高端消费人群会选择到杨家坪，只有中低端人群习惯于在本地采购商品。要解决这个问题，加快各大项目的进度很关键。目前，“钢花路———步行街———主题公园———市政广场”一线，已经形成一定的商业规模，如果加以优化，做出自己的特色，将成为主城商业的亮点。

我们认为：大渡口商业确实有很好的发展机会。但目前必须解决商业核心区内各个项目各自为政的局面，形成集合力。当务之急是进度问题，几个地标性商业项目要尽快建成，并进行业态的优化。

从地产的发展规律来看，一般都是从住宅———写字楼———商贸业的发展，高素质人才的聚集会推动商贸办公的快速发展。在大渡口中心区，所有的业态都可以用“大”来形容，大型居住社区、大型主题专业市场、大型餐饮以及大型社区的配套商业等。虽然目前大渡口的社区商业、餐饮等业态发展的很好，但如果能在高端物业形态购物中心百货卖场、休闲业态和主题专业卖场上有所突破，才能形成真正的商业中心。

打造商业综合体刻不容缓

我们通过对大渡口每一个地块功能定位、容积率等方面的测算而预测：今后，大渡口80%的城市人口将聚集生活以文体路为圆点，半径为3公里的范围内。钢花路，将是大渡口的核心，商圈将由此展开。

大渡口2008年的人均GDP超过15000元，在全市排名第二。大渡口全力打造的建桥工业园区目前产值已过百亿，争取在2015年实现产值千亿。中小企业，尤其是制造业，是全市最为密集的区域。然而，在巨大的消费需求面前，大渡口却缺乏品质高、规模大、业态全、购物方便的综合商业形态。据统计，两个小时是购物、休闲的临界点。通常情况下，逛街时，人的心理疲劳界限是两个小时，所以，对于西南板块的居民来说，在此打造一个综合的商业形态已刻不容缓。

大渡口商业物业需要像壹街购物中心这样一个领军项目来拉动，就像北城天街对于观音桥商圈的作用，这能带动整个商圈的崛起，留住消费者。

城市转型，商圈崛起好机遇

大渡口区委书记刘本荣表示：重钢环保搬迁，将推动大渡口从大工业区到大商业区的城市转型。

一方面，重钢搬迁后腾挪出的7500亩土地开发后，将吸引超过50万人入住，大渡口老城和西南新城目前的常住人口超过30万，而随着钓鱼嘴等区域的开发，在2015年内，大渡口人口突破百万不成问题。另一方面，重钢搬迁后，加之目前政府全力打造公园之城、森林之城，大渡口将成为主城最宜居的区域。另外，大渡口城市的层次分明，高低落差大，立体感非常强，目前，政府主导的旧城改造，将在旧城的钢花路临崖沿线修建重庆最大城市阳台，将成为主城最美的森林景观带。

在重钢搬迁、旧城改造的带动下，大渡口区的商圈配套正逐渐走向成熟。据了解，目前大渡口有5大项目对外招商引资，各个项目在业态、功能、定位、区位都有不同，如顺祥壹街区位于文体路，是衔接老城和新城的节点，人流、物流及公共配套优势最为集中，定位为综合商务区、居住区、购物中心和休闲体验区。值得一提的是，该项目是大渡口区内唯一由开发商自持并自营的商业项目。

在城市转型机会面前，大渡口会迎来一个经济全面发展的契机，目前，各个项目已经动起来，条件已经成熟。政府、开发商、商家若都能同心协力，把握商业发展的规律，就必然能够获得大渡口商业的成功。

刘本荣说：“大渡口商业崛起必将万众瞩目。繁华的商业不只是大渡口的梦想，更能对整个渝西片区产生辐射作用，是大重庆的骄傲。”

大渡口目前常住人口逾30万，随着重钢搬迁及钓鱼嘴等区域的开发，在2015年内，其人口将突破百万。

居住于大渡口，却涌进其他区域消费，每年，大渡口人仅在解放碑和杨家坪至少消费15亿元，而全市范围内近20亿元的购买力来自大渡口。舍近求远，是大渡口商业的痛。

痛则变，变则通。大渡口不甘于只做消费输出地，在以“钢花路———步行街———主题公园———市政广场”这个“四位一体”为核心，面积仅3平方公里的范围内，一个大型商业聚集地正在形成。

按照规划，2011年之前，大渡口将形成近万个营业网点，目前步行街一期已建成，沃尔玛、永辉超市已经入驻，顺祥·壹街购物中心这一商业巨舰已开始建设。

城市转型的中心核变

大渡口城市新定位

伴随重钢搬迁,大渡口区又一次站在了新的起点上,步入了新的发展里程。据《重庆市都市区城乡总体规划（2007-2020）》，大渡口将在“重钢搬迁后原址分担杨家坪城市副中心部分职能，重点发展文化娱乐、工业旅游、商务、商贸功能”。

10亿打造森林公园

生态资源是大“绿肺”，同时也是全市最多的公园城区。中梁山林区、钓鱼嘴半岛、金鳌寺公园、白居寺公园沿长江连绵有序分布，是构成该区山水城市环境与休闲宜居城市形象的重要景观因素。未来大渡口区将投资10亿打造成森林公园、生态绿地。

园林式商圈已具雏形

大渡口商圈是重庆市首个把园林景观引入商圈的城市商业中心，170亩开放型绿色生态公园和商业购物活动中心融为一体，构筑了一个优雅的购物环境。大渡口商圈有近40万平方米的商业设施，先后引进了世界500强的沃尔玛超市，以及新世纪百货、永辉超市、米萝咖啡等多家知名商茂品牌企业，一个新兴的区域商业中心已具雏形。

花园城区 生活宜居1:1

现在,大渡口区的土地面积由原来7.46平方公里扩大到103平方公里,且全部位于“两山两江”之间的中心城区，拥有中心城区最多的土地资源储备，为建设城市绿地提供了大量空间。同时，重钢的搬迁也大大降低该区的污染,为建设生态宜居城区提供了最有利的保障。目前，大渡口区建设成为重庆主城最佳宜居区,在区绿色空间建设规划中，提出了“花园大渡口，生活宜居1:1”的目标,即1平方米住房将配1平方米绿地，人均绿地指标和人居环境将位居重庆主城区前列。

2、重庆江北区战略升级

最佳投资城市看好江北

CBD两江新区保税港 在新一轮投资热潮中，江北成为浙商占领重庆投资高地的最佳目标。截至目前，20万浙商在渝投资超过500亿元

据重庆浙江商会的统计资料显示，截至目前，在渝浙商超过了20万人，投资超过500亿，纳税额20亿，规模企业超过千家。而在日前杭州举行的浙商大会上，重庆江北区被评为“最佳投资城市”。

浙商资本素以善于发现高额边际回报而著称于国内资本市场，因此浙江资本跨区域流动下一波投资高潮的落脚点会在哪里，备受商界的关注。5月29日，在杭州举行的浙商大会投资论坛上，浙商新一轮投资首选地新鲜出炉，包括重庆江北区、成都市、长春市等在内的10个城市被浙商评选为浙商(省外)最佳投资城市。

投资重庆，浙商首选江北

虽然本次评选不是官方的评选，却是由有中国第一商人群体—浙江商人所做的评选，在国内被喻为新一轮投资的风向标，因此备受各界关注。

“整个评选由29个浙江异地商会推荐和综合评测，评选的指标包括浙商投资指数、经济基础指数、政府效率指数等，整个评选是权威公正的。”赵浣称。

　“推荐重庆市江北区参加评选，是在经过反复讨论和推敲后。”赵浣称，“去年全球遭受百年不遇的经济危机，重庆的GDP增速依然保持在10%以上，而今年一季度重庆的GDP增速依然远远超过了全国GDP的平均水平。”

“整个大重庆都具有投资价值，相比之下，江北区的优势更加明显。除了区位优势和产业门类齐全外，今年保税港落户江北，已经上报国务院的‘两江新区’也将江北大部囊括其中，其政策优势在全国也是无可比拟的……在重庆下一轮经济发展中，江北将起龙头作用，对周边辐射能力在重庆各区中是最大最全的。”

江北区战略全面升级 ，聚商选资为第一要务

据我们获悉，今年一季度，江北区实际利用内资19.92亿元，居全市第一位。据了解，江北区招商引资走在前列，除了依靠其无可比拟的区域优势和政策优势外，也和江北的全面升级战略有关。

据了解，一季度江北区占全市实际利用内资总量的12.2%，实际利用内资同比增幅达到44.8%，远高于全市27.4%的平均水平。除了利用内资走在全市前列外，一季度江北区利用外资也取得了不俗的成绩，实际利用外资1.25亿美元，居全市第二位，约占全市实际利用外资总额5.37亿美元的1/4。

江北区外经委相关负责人称，今年4月起，江北区开始实施全面升级战略。在该战略中，聚商选资则是发展的第一要务。

江北商圈新旗帜：重庆市民浪漫生活特区

江北区是一个老工业区，“打造工业设计之都”为的是优化产业结构，让“江北制造”向“江北创造”转型。而江北区拥有重庆科技馆、重庆大剧院、中央美院创建地旧址、徐悲鸿故居、明玉珍皇陵等一大批文化产业资源，自然又为实现“文化体验之区”的目标提供了保障。而凭什么打造“时尚生活之城”，江北区祭出了“江北商圈”这个法宝。

目前以北城天街和观音桥步行街为核心的江北商圈，是得到公认的能与解放碑商圈媲美的商圈。江北区的时尚创意就很大程度上便要围绕“时尚生活之城”来做。

商圈好比是座金矿，寸土寸金，对于拉动地方经济发展的作用不言而喻。主城各大商圈都在通过不断扩容的方式，尽量从这座金矿攫取到更多的价值。

江北区意识到，商圈盲目扩容带来的同质化竞争必将形成严重内耗。没有自己的特色，商圈的发展极易走入死胡同。于是，江北区将商圈的发展方向时尚化、高端化。因为定位高、时尚氛围浓厚原本就是江北商圈领先于主城其他商圈的特色优势。江北区要做的，就是要在自己的优势项目上锦上添花，让其他区县无法企及。

今年年底，江北拟将把嘉陵公园西侧与金鹏北城旺角之间的商圈西环路铺装为步行街，着力打造江北商圈西区。而以“浪漫经济”为卖点的朗晴广场则是商圈西区的核心—届时，江北商圈西区将形成以朗晴广场为中心的时尚特色浪漫经济板块，以时代广场为中心的观音桥步行街为传统商贸板块，以北城天街为中心的高端商贸板块。三大板块的发展还将带动望海花市、海关片区餐饮业的蓬勃发展，进一步推动江北商圈跻身全国一流商圈之列，成为重庆市民的“浪漫生活特区”。

七、商家动态及解析

1、全球家居零售巨头丹麦JYSK集团落户上海

丹麦JYSK集团与上海五角场集团都市工业经济园区今日共同签署合作投资项目协议，此举意味着，全球最大的家居零售巨头丹麦JYSK集团正式落户中国。

根据协议，丹麦JYSK集团将随之在中国进行有重大规模的投资，以上海杨浦区为中国总部，以递进的方式辐射全国，实现在中国建成500家店面的计划。

丹麦JYSK集团成立于1979年，现今已经发展成为在丹麦、瑞典、挪威、芬兰、德国、波兰、瑞士、荷兰、法国、英国等全球23个国家拥有1500家店铺，近14000名员工，年营业额近20亿欧元的国际化发展集团。JYSK集团凭借多样化的时尚家居用品、便宜亲民的价格体系和良好贴心的客户服务跃居国际家居品牌的前列，成为新北欧风尚家居的代表企业，并致力于成为全球最普及和最盈利的连锁店以及全球最知名的品牌。

丹麦JYSK集团成功进驻杨浦区五角场集团都市工业经济园区，也标志着在金融危机的背景下上海杨浦区招商引资迎来新的突破。作为提高区域经济发展能级的重要举措，杨浦区致力于吸引跨国公司地区总部、研发机构、物流中心等入驻。五角场以云集的名校、高新的技术、繁荣的商业等成为世人明眸热望的一匹黑马，并作为大学校区、科技园区、公共社区“三区融合，联动发展”的示范性区域，是上海市科教兴市的主战场、杨浦知识创新区核心区域的“焦点。上海五角场集团都市工业经济园区更为海内外投资企业提供优厚的合作便利条件以确保外资的顺利运营。

据悉，2010年春季，JYSK集团将在中国正式开店营业，到2010年年底将以每月一店的速度在国内迅速扩大规模。

2、联华超市抢占江苏二三级市场

联华超市江苏公司日前在江苏吴江开出一家营业面积超过５０００平方米的“世纪联华”木凟店，此举标志着联华超市在江苏地区的门店店招整合与抢占二三级市场、凸现区域规模优势的发展战略正在向纵深推进。

据了解，联华超市目前在江苏地区拥有联华超市江苏公司和世纪联华江苏公司两家公司，联华超市江苏公司拥有５８家门店，主要以标超业态分布在无锡、苏州等城市；世纪联华江苏公司拥有２２家门店，主要以大卖场业态分布在苏北、苏中二三线城市。

去年以来，联华超市江苏公司在充分研究和分析江苏省内市场现状的基础上，加大力度，对面积超过２０００平方米的阳山店、震泽店、胜浦店、湘城店等四家重点门店进行转型提升，以综合超市业态进行经营定位。其中一批门店的店招由“联华超市”更改为“世纪联华”。改换门庭后，经营绩效大幅增长，其中阳山店和震泽店２００８年销售增幅分别高达２６３．４９％和２２４．９９％；湘城店和胜浦店也实现两位数增长，增幅分别达到２６．２７％和２４．８０％。

联华超市江苏公司在苏州木凟地区新开的木凟店以“世纪联华”为店招，营业面积超过５０００平方米，经营商品有生鲜、杂货、家用百货、家用电器、纺织品、服装等２５０００余种；木凟店在经营定位上，充分考虑苏州城厢经济发展和市场消费潜力，满足大众化消费为主，辅以一定数量的高档商品的结构定位，最大限度地满足消费者的购物需求。在卖场布局上，宽敞明亮的卖场，通过大色块区分的商品门类，极大地方便了顾客选购所需商品。对顾客反映的各类问题，制定了一套快速反应机制，并专设顾客服务热线，为消费者提供一个便捷的、充满现代生活气息的购物空间。“世纪联华”木凟店开业取得了可喜的业绩，开业后的两天销售额分别达到７９万元和８６万元。

联华超市总经理良威表示，联华超市在江苏的发展，将依托总部的资源优势和世纪联华的品牌影响力，增强协同效应，通过世纪联华“超市＋生鲜＋百货”的经营新模式，向周边城镇延伸发展，加快推进集中化发展策略，加快抢占二三级市场，不断凸现区域规模优势。

3、华润万家逆势储备零售人才

与沃尔玛、麦德龙等外资零售巨头缩减开支、变相裁员不同，华润万家5月宣布，将在全国范围招聘1.85万员工，其中包括200名中高层管理人员。

全球金融风暴并没有影响到内资零售商的扩张步伐，华润万家方面透露，其计划斥资30亿元在全国新开门店350家，并打入目前尚属业务空白的海南、四川、重庆等地，将超市零售业态拓展到全国。

据华润万家相关负责人介绍，此次招聘是配合华润万家全国发展战略进行的，所聘员工将在全国各区域工作。除了招聘日常运营方面的普通员工外，华润万家重点推出了“寻找旗手”的揽才活动，在营运、采购、业态管理、物流等多个业务部门招聘高级经理、总监等。

华润万家招揽零售中高层的动作，与刚刚平息的沃尔玛、麦德龙等零售巨头被曝变相裁员风波恰恰相反。某零售业内人士分析，国内缺乏专业的零售人才，华润万家在外资零售企业变相裁撤部分中层的情况下“逆势”而动，可能为其将来发展积蓄能量。

截至2009年5月，华润万家在全国拥有门店2700余家，员工人数超过15万人，业务遍布华东、华南、华北等100多个城市。去年华润万家年销售额达到638亿元，连续3年位居中国连锁超市首位。

4、周大福珠宝计划今年在中国增设120家店

据悉，周大福珠宝公司2008年销售收入较上一年增长30％，计划今年在中国增设120家分店，目标到2010年在全国开设分店达到1000家。

周大福珠宝董事中国区总经理陈世昌表示，公司平均每年以开设180至250家分店的速度进行扩张，2009年起公司发展速度将放缓，把销售增长率由原先的50%下调至25%。目前其全年销售额稳定在200亿元。

5、沃尔玛整合3500家家电部门

为了拉拢客户，与美国电器零售商百思买(Best Buy Co. Inc., BBY)以及亚马逊(Amazon.com)一决高下，零售巨擘沃尔玛(Wal-Mart Stores Inc.)本周将在其3500家零售店对家电部门进行彻底改造。

据悉，那些空间更大、互动性更强的电子产品，包括知名企业任天堂公司(Nintendo Co.)和苹果公司的产品，将周一陆续抵达沃尔玛的商店。

沃尔玛家庭娱乐产品部资深副总裁加里·赛瓦森(Gary Severson)在接受媒体采访时表示：“我们希望能够把电路城的客户拉拢过来，电路城的破产给了我们一个很好的机会去吸引客源，并将其发展为我们沃尔玛的客户。”

作为世界上销售业绩第一的零售巨头，沃尔玛在电路城破产之前就已经对其家电部门进行不断地拓展。在过去的五年中，家电部门所展销的产品已经从不为人知的小制造商逐渐转变为人所共知的知名品牌，如手机生产商Research In Motion Ltd.的黑莓智能手机。

沃尔玛总裁表示，在不久的将来，美国PDA制造商Palm Inc.的产品也会被引入进来，而一直以来人们都认为该产品是由百思买的独家零售经营的。

不仅如此，沃尔玛还把索尼公司的高端电视纳入进来，这也大大拓展了其蓝光光盘播放器系列产品的种类。该举措正是与公司战略相符，即以比竞争对手更加低廉的价格出售具有顶级知名度的产品，从而获得竞争优势。

该项举措无疑将会引发行业间更加激烈的价格战。一款宏基的上网本在沃尔玛的售价为328美元，亚马逊的售价为329.99美元。百思买提供的微星10英寸笔记本的售价为309.99美元，为了尽显价格优势，沃尔玛将该款产品的售价从原来的308美元降为298美元。

但是，百思买的实力不容小觑。根据Stevenson公司对市场研究的预计，作为美国消费电子产品行业的领头羊，它占据了市场上22%的份额。但沃尔玛的实力也是迅速崛起，德意志银行(Deutsche Bank)分析人士预计，电路城的破产可以让沃尔玛每年的营业收入上升111亿美元。

由于受到当前经济萧条的不利影响，百思买的客户数量正在逐渐下降，而沃尔玛的客户数量却是与日俱增，不仅如此，在沃尔玛的客户中绝大多数都为女性，而人们认为，在购买家电时，女性往往具有最终决定权。

人们一直都认为，电路城在破产清算后，百思买是最大的受益人。但摩根士丹利分析师却认为，根据一季度的市场份额的业绩显示，电路城的电视业务客源由沃尔玛和亚马逊分摊。

百思买发言人拒绝就此置评。百思买表示，公司对需求评估错误而使今年1、2月电视销量出现下滑，这是导致收入减少的真正原因。

亚马逊的电子商品副总裁保罗·莱德（Paul Ryder）表示，公司已经增加了西雅图和华盛顿市场上的产品种类，这能够给与客户更为广泛的选择空间，而其竞争对手尚不具备这个实力。”

多年来，沃尔玛一直都在为销售高端的产品而努力。直到iPod Shuffle问世前，苹果公司不愿意将其音乐播放器产品放在沃尔玛出售，直到iPhone在百思买出售后，产品才在沃尔玛上架。

6、苏宁电器“5·17”世界电信日主推3G产品

家电零售巨头苏宁电器在“5·17”世界电信日来临之际，联合中国移动推广3G产品。本次活动涵盖3G手机、上网本、上网卡等3G重点产品，并推出笔记本电脑、无线上网卡套餐优惠活动，较单独购买两种产品平均优惠500元。

另外，本周末中国移动与苏宁电器还联合发售3G上网卡，其中980元、800元及700元三种优惠方案可供消费者自由选择。

苏宁电器还将在北京市场投放10万部特价手机，近百款主流2G手机平均下调20%，部分机型降幅甚至超过30%。据悉，活动期间，顾客在苏宁购买手机可获得50元-200元不等的话费。

7、两岸咖啡连锁逆市扩张

时下，尽管星巴克等国际知名西餐品牌频频收到惨淡的成绩单，然而，全国西餐连锁大鳄——两岸咖啡却逆市而上，加快淄博布局。

继2007年两岸咖啡淄博东方之珠店开业后，5月中旬，淄博咖啡西餐市场再起波澜，两岸咖啡淄博玉龙大厦店抢滩登陆。“无论是其扩张规模还是其定位之精，都几乎刷新了淄博咖啡西餐业的纪录。”淄博餐饮协会一名人士表示。

据两岸咖啡山东总部副总经理张军介绍，去年4月，“两岸咖啡”获得国际投资银行高盛集团及华生资本共约3000万美元投资，并拟数年内在全国扩张至数千家分店，并上市。这笔投资有相当一部分用于“两岸咖啡”在全国若干大中城市的快速扩张，淄博便是其重点“攻略”的城市之一。“淄博在规格上属于较大城市，经过前期西餐业的铺垫，目前，淄博市民消费能力等方面都处于向上发展的阶段，因此，我们立足淄博辐射鲁中的做法，不但与公司的整体发展步伐合拍，也与淄博本地的需求有很大关系。所以，我们对两岸咖啡玉龙大厦店保持相当高的期望值。”

8、家乐福将进驻广州嘉德利广场

嘉德利广场是广州东晓南路在建工程。据了解，该项目设计为纯商业6层建筑，并已与家乐福集团初步达成合作意向，建成后将成为海珠南部首个大型商业购物中心。该项目计划明年春节前开业。

9、格林豪泰在中心城市加紧扩张

尽管经济型连锁酒店品牌在北京、上海等中心城市扩张的竞争异常激烈，格林豪泰仍以其独特的品牌优势立足市场深挖。５月以来，相继在北京、上海新开两家酒店，表明其对中心城市的扩张信心。据悉，今年格林豪泰将加大扩张力度，计划在全国新开２００家店，使筹备及开业的酒店达到５００家。

据了解，新开业的上海贝宁快捷酒店位于闸北区柳营路１０３３号，地处不夜城商业圈，紧靠上海长途汽车站，交通十分便捷。另一家格林联盟北京传媒大学西门店则位于朝阳区定福庄东街２号，周边院校云集，客流如织。

格林豪泰董事长徐曙光介绍，从２００７年开始显现的经济型酒店投资过热现象，让格林豪泰放缓了发展速度。但也正因为如此，现在格林豪泰的包袱较轻，可以大踏步向前发展。经济形势造成的酒店物业成本下降，也为格林豪泰的发展提供了契机。

截至目前，格林豪泰已开业酒店数达１４０家，包括已签约筹建项目共近３００家，遍布全国６０座城市，大多数房间价格在９９元至２２０元之间。据悉，继创设“会员竞拍”获得好评后，格林豪泰连锁酒店创新会员制度又添新笔：会员可直接登录格林豪泰网站，对所有格林豪泰酒店进行点评。除了酒店点评外，格林论坛还设置有“大杂烩”、“推广频道”、“拍卖频道”、“格林手牵手”等栏目，成为会员互相分享交流，放松心情的心灵家园。

10、华润万家凶猛扩张

4月底，华润创业（0291.HK）旗下的华润万家全资收购无锡本土超市永安集团超市连锁有限公司，将对方25家门店纳入旗下。

这只是华润万家在2009年战略的一步。在进入零售业25周年之际，华润万家给自己制订了投资30亿元新开300家以上门店的计划。

这个数字还不包括它在各地因收购带来的门店扩充。每进入一个新市场，华润万家都瞄准当地数一数二的连锁超市。

在当前经济并不是很景气的状况下，华润万家的手笔可谓是财大气粗。

扩张路线

“公司对每个区域都设有发展目标，但不管哪个区域，今年都是大发展的一年，是开店最快、最多的一年。”华润万家公共事务部总监刘岫军表示。

2004年，华润万家跨区域并购，斥资收购苏果超市1200多家门店。2005年，华润万家全资收购天津月坛集团，并入28家门店；其后收购宁波慈客隆超市，进入宁波市场。2007年，华润万家收购天津家世界超市，填补其在西北、东北及中原区域业务的空白。2008年，华润万家收购陕西本土最大连锁超市西安爱家连锁超市有限公司，纳入11家门店，成为陕西连锁超市老大。

华润万家将全国版图分成华东、华南、华北、西北、东北、中原、香港七大核心区域，以这些区域为核心，逐渐向周边扩散。“在目前华润万家占据市场份额相对较小的区域，我们希望在较短的时间内，成为当地的零售龙头企业。”刘岫军表示，华润万家今年计划进入海南、宁夏、四川、重庆、广西这些目前还未开店的地区。

今年华润万家扩张再次提速。仅仅4月，先是在长春，从华联手中购得吉买盛；在无锡，华润万家并入永安25家店。公司方面表示，还有一些收购正在进行中。

“你都不知道华润万家的下一个收购对象是谁。”北大纵横高级合伙人王山说，国内零售业务集中程度还不高，是资本决定胜负的年代。

华润自1984年在香港开设第一家门店，正式进入零售行业。华润提出“四五零售战略”，即5年投资50亿，实现年销售额500亿，年利润5亿，投资回报率10%的目标。

为了完成上述目标，华润以华润创业为平台，在零售业务上沿用华润并购做强做大的贯有方式。2002年，华润全面完成对万科旗下万佳百货收购，注入华润创业时，华润零售仍是一个华南地区性零售业务。

2003年，“华润万佳超级市场有限公司”正式更名为“华润万家有限公司”，并启用以太阳花为主标识的品牌形象。8年间，华润万家门店数量和销售规模每年均以双位数增长，目前全国门店数目约2750家。

相关人士透露，一些排名前10位的连锁超市也希望华润万家接手，而华润万家异地收购时选择的也是国内100强以内的零售企业。

刘岫军表示，华润集团是支持华润万家快速发展的坚强后盾，每年在购买物业、收购等方面都给予大力支持，因此“只要有合适的企业都会考虑去收购”。

多业态协同

每进入一个新市场，华润万家先以大卖场或者区域购物中心进入，再根据市场需求配套便利超市、生鲜超市等多业态。

4月22日，华润万家和华发股份（600325.SH）在珠海签约，双方共同投资6亿元，兴建8万平米区域购物中心。其中华润万家经营面积高达6万平米，另外2万平米由华发股份配套家私及建材。

2005年根据不同地区消费需要，提出多业态发展模式。华润万家将消费市场细分成7种业态，这成为华润万家最特别的一个零售特色。大卖场、生活超市、便利超市、生鲜超市、区域购物中心、Ole超市和Van－go24小时便利店7种业态根据市场自由组合，总共覆盖5个品牌：华润万家、苏果、OLE、VANGO及区域购物中心。

华润万家从2007年底提出区域购物中心的概念，2008年在广州花都兴建第一个区域购物中心。这是一种介于超市和百货之间的综合性小型购物中心。华润万家预计今年在全国开设6－7家区域购物中心。在一线城市选择在大型社区附近开设，同时向周边若干社区辐射。

刘岫军表示，尽管为了稳妥起见，区域购物中心仍沿用了华润万家的平台，但公司的想法是把它单独作为一个品牌独立出来，包括商标、名称、业态标准、VI体系等到今年年底肯定会出来，目前新品牌还在讨论阶段。

11、TESCO中国总部将落户上海

英国最大的零售商特易购（TESCO）昨天宣布其中国总部将落户上海，并决定今年逆势扩张，在上海建立总部大楼和大型卖场，在中国各地新开设20家卖场。

据悉，TESCO总部已划拨给中国大区50亿元人民币进行新的市场布局，今明两年将在中国建立四家大卖场加百货公司复合的大型购物中心，其中一家在上海，力争在世博会前建成。

八、相关政策法规及动向

■5月20日，国家税务总局发布《土地增值税清算管理规程》的通知，对土地增值税清算等问题作出具体规定，其抑制房价上涨的信号非常强烈。

■5月25日,《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，研究开征物业税。

■5月27日,国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例由35%降低至20%。

■三部委印发《2009~2011年廉租住房保障规划通知》，2009年新增廉租住房177万套。

九、其他相关资讯

1、1-5月重庆社会消费品零售额增长18.1％

据初步统计，1—5月全市社零总额980.64亿元，增长18.1%，商品销售总额2311.44亿元，增长18.4%，消费市场持续平稳较快增长。其中，当月实现社零208.34亿元，增长18.2%，商品销售总额500.81亿元，增长20.9%，两项指标绝对额均为今年以来单月实现的最高水平，“五一”、“端午”小长假消费拉动作用明显。

分地区看，1—5月城镇实现零售额728.7亿元，增长18.7%；农村实现251.94亿元，增长16.4%，城乡差距比去年年底缩小4.3个百分点。家电下乡带动作用进一步提高，截至5月31日，家电下乡产品销售3.93亿元，拉动农村消费增长1.8个百分点。

分行业看，1—5月批发零售业实现零售额820.49亿元，增长17.7%，住宿餐饮业实现141.38亿元，增长21.4%，其他行业实现18.77亿元，增长12%。

2、万达4年来首次卖商铺

中国内地商业地产“一哥”万达将公开发售旗下商铺，这是2005年以后万达首次出售商铺，此前其一直都是采用只租不售的形式。

5月，上海万达广场置业有限公司总经理刘珏已经调任为分管万达在上海酒店业务发展战略的领头人。加速上海酒店发展，将成为万达在上海的发展重点之一。

与4年前销售模式不一样

上海万达将对其周浦项目的65个产权式商铺进行公开发售。而自2005年以来，万达一直采取产权式商铺只租不售的模式。

上海万达广场置业公司副总经理吕正韬证实了商铺出售的消息，他同时坦言：“从2005年至今，这将是第一次卖产权式商铺。”

对于一改近几年的经营模式，进行产权商铺销售的原因，吕正韬表示，有意出售的商铺，均为万达周浦项目的沿街商铺，与2005年之前的销售模式不一样。

据悉，2005年以前，万达曾对商场内的产权式商铺进行销售。但事实证明，这些产权式商铺的销售，对于北方的一些城市而言，由于商铺售价相对较高，同时销售后商铺的经营略欠缺统筹管理，因此，客户对日后商场的品质、管理提出了较大的质疑。2005年后，万达对旗下的产权式商铺采取只租不售的模式，以便于管理，从而使商场品质获得较大的提升。

卖铺为“平衡资金”

那么，突然将经营业态为餐饮的产权式商铺进行出售，是因为万达资金链有问题吗？

吕正韬表示，提出出售沿街商铺，并不是因为公司资金链的问题，万达周浦项目的总投资额约在22亿元，出售商铺部分的销售额估计也就3亿元左右，因此，并不是资金问题，只是“平衡资金的一个方面”。

事实上，无论企业有多么充足的现金流，还是需要回笼资金，来平衡一下现金流。吕正韬说，在2005年之前，万达靠卖部分产权式商铺回笼一部分资金，现在通过靠卖办公楼、住宅来回笼一部分资金。

加速上海酒店布局

上海万达一位高层表示：“刘珏接到通知，我们也很突然。这也表明集团将加快万达在上海的酒店建设力度。”

对于刘珏的调任，吕正韬表示，集团是出于战略全局考虑，万达在北京有多个五星级酒店及超五星级酒店，而目前万达在上海还未拥有酒店。

吕正韬透露，万达计划在近几年内，在上海拥有2～3家超五星级酒店。“刘总（刘珏）以后主要负责万达今后上海在酒店方面的发展战略。”

事实上，万达早就开始谋划在上海建酒店。吕正韬说，几年前，万达就已经在上海为酒店项目寻找土地。吕正韬表示，万达从2003年开始做其在上海的五角场项目，而这一项目用了大概3年的时间；而2007年，万达开始运作上海周浦项目，该项目预计将于今年9月开业。

吕正韬表示，上述两个万达在上海运作的项目都是刘珏主要负责，因此上海公司并没有太多的精力去打造精品酒店。周浦项目是万达在上海的一个提速，在此番提速后，酒店业也可以进入布局阶段。

与此同时，万达在嘉定的项目今年也将破土动工，宝山项目也将很快“上马”。吕正韬说，今后2～3年，万达将会在上海有较大的动作。

3、全球奢侈品牌东进中国欲染指商业地产

奢侈消费2009年继续下滑

当以往尊贵地躺在萨克斯精品店玻璃柜里的普拉达(Prada)钱包被堆在沃尔玛超市展摊；Lord &Taylor百货里，拉夫-劳伦(RalphLauren)衬衫被扔在一起，价格仅相当于两顿麦当劳快乐餐之后，奢侈品今年初的这场疯狂促销眼下开始转变成一场噩梦。

全球最大的奢侈品零售巨头路易-威登(LVMH)上周披露今年一季度营业额为40亿欧元，同比下降7%。而去年全年，该集团销售和利润增长率同比已经减少一半。钟表与珠宝的销售同比下跌41%；葡萄酒与烈酒同比下降22%；香水与化妆品同比下降11%。旗下拥有古驰(G U CCI)品牌的PPR集团，今年一季度的营业额以可变汇率计算则下降约4.9%。路易·威登集团总裁承认，年初形势不利。而PPR集团负责人则表示，市场明显萎缩，特别困难的是钟表与珠宝市场。4月份也不会有明显好转，集团目前重点控制成本费用和效益以应对市场的突变。

克里斯汀-迪奥(D ior)继2008年经营销售下降3%之后，今年一季度销售继续下滑8%，特别是迪奥的服装销售在美国和日本市场受阻。圣罗兰2008年业绩持平后，今年一季度销售同比下降10.2%，在美国市场由于经营活动的萎缩，各类产品都在下滑从服装到服饰，从专卖店到第三方的营销都受到影响。该集团其它品牌的销售下降了5.8%。

受意大利奢侈品公司联合会委托，美国贝恩公司去年10月发布一项关于全球奢侈品消费的报告。结果显示，全球奢侈品销售将锐减，2008年增长速度仅为3%，销售额为1750亿欧元(约合2200亿美元)，增速远低于2006年的9%和2007年的6.5%。

广州与上海缘何扩大落差？

一片惨淡当中，新兴市场却成绩卓然，其中最活跃的市场是中国。世界奢侈品协会的报告显示，截至今年1月底，中国奢侈品消费以总额86亿美元、全球占有率25%的份额首次超过美国，稳居亚军宝座，屈居日本之后。

“奢侈品牌阿玛尼(Armani)在中国约有20%的门店是在近期开业的。”一位奢侈品专业人士透露，LV到目前在大陆20个城市拥有已开业的直营店共计25家，消费者的数量已排在Louis V uitton全球客户群的第三位。而按照G U CCI集 团 全 球 公 关 总 监M immaV iglezio的说法，自1997年进入中国，G U C C I在大中华区已开店35家，内地有18家。

英国《金融时报》发表评论说：“全球各大奢侈品公司都希望能利用过去10年里在中国小规模、试探性的投资，在现阶段迅速扩张。”

然而，中国市场并非无坚不摧。北京多家百货商场今年一季度销售增长不足15%，比去年同期30%左右的增长下降了一半。汇聚了数百个国际一线品牌的上海南京西路被视作奢侈品消费的“风向标”，但根据上海商业网的监测数据，南京西路上的久光、恒隆、梅龙镇、中信泰富四大广场的客流量减少10%以上，主要的几家高端购物中 心 的 销 售额，梅龙镇伊势丹同比下降了15%；久光百货同比增长7%，低于此前40%的预期；恒隆广场也环比减少了21.23%。

与之相比，广州市场却增长平衡。我们从广州奢侈品两大商家丽柏广场和广州友谊了解到，2009年第一季度，丽柏广场销售业绩比去年同期增加了15%，个别品牌单月份同比最高增长率为60%，业绩表现稳定。而广州友谊从去年第四季度至今年4月，奢侈品销售虽有小幅波动，但基本保持在15%～20%左右，走势稳健。

自用与送礼比例加剧调整

“之前普遍观念认为，广州、深圳靠近港澳，奢侈品消费容易外流，本土市场难有作为。”丽柏广场董事总经理王福财表示，这是一种误解，但也造成广州不是奢侈品旗舰店落地的第一二选择。

据悉，奢侈品在中国扩张主要有两种形式，一种由其集团直接投资经营的旗舰店；另一种是加盟的品牌店。旗舰店汇集了该品牌所有的当季产品；而品牌店则由投资者自由选择适合当地消费市场的产品。广州、深圳、上海、香港以品牌店为主，由于消费习惯不同，三地奢侈品的产品结构有相当大的差异。

而也正因为如此，“丽柏现有60多家品牌中，产品与北京、上海、香港很不相同，尤其是冬天，北京、上海棉衣类产品较多。品牌商通常都会根据每个城市的气候特点、消费习惯等情况，选择更有针对性的产品在当地店铺销售。”王福财表示。据悉，丽柏一线品牌近20家，是目前广州汇聚最多全球顶级品牌 的高级商场。

此外，北京、上海、深圳奢侈品消费很大比例来自于送礼支出，因为内地消费可以开发票。2009年初，胡润百富在上海第五次发布了《2009至尚优品———中国千万富豪品牌倾向报告》。报告显示：中国富豪年平均消费200万。其中，名车、名表等奢侈品是最大花销项目。同时，送礼是富豪消费的重要组成部分，中国50%的奢侈品消费来自于礼品消费。一位不愿透露姓名的奢侈品销售人员表示，据他估计，北京、上海送礼的比例大概可以占到3～4成，而深圳可能高达5～6成，但广州只有2成，其余大部分为消费者自用。

金融危机最直接影响了资本市场，当股票投资组合价值下跌时，即使非常富有的人也不得不减少支出。这导致送礼占较大比例的北京、上海、深圳市场奢侈品销售速度放缓，消费下滑比例增大。

奢侈品竞相“染指”物业

“根据我们对V IP会员的了解和分析，经过5年的时间，丽柏对50%的品牌进行了调整更换，引进了一些更符合顾客需求的国际品牌。”王福财表示，丽柏目前通过引入美容、休闲等配套功能，已将丽柏广场变身为一站式综合商场。这与以往大陆奢侈品单一功能有所区别，进一步锁定了固定消费者，降低了金融危机的影响。“我们现在有8成顾客是VIP客户。”

而在上海，奢侈品集团开始调整盈利策略。有知情人士透露，路易·威登、爱马仕日前在上海虹桥等地分别收购当地物业，建造旗舰店，“有些类似日本的独立屋，可以更好地展示奢侈品牌”。“这意味着欧美奢侈品牌继开设旗舰店后，开始乘机在中国抄底商业物业，以增加商业投资盈利方式。”易居中国上海克而瑞信息技术有限公司副总经理黄柏翔认为。

据了解，中国的奢侈品品牌商店里的商品进价，大概是售价的五折左右。如果在上海市中心区域的购物中心内开设一家门店，月租金每平方米2万～3万元，再加上人员成本、管理成本、各种税费，真正的利润也只有10%～15%。在经济繁荣期，10%～15%的利润意味着巨额的利润；但经济不景气的时候，奢侈品动销差的弱点将抵消高毛利的优势。

经过楼市调整，很多过去觉得自己不缺钱的开发商，已经不得不变卖投资物业套现，而商业地产今年下半年可能比上半年形势更严峻。对于投资者来说，现在能拿到比2007年乃至2008年上半年更合理的价格，一线城市的市中心也有很多物业可以选择。因此奢侈品集团现在上海收购物业具有较大增值空间。

奢侈品开始选择在上海置业，还在于奢侈品在上海直接投资的旗舰店数量有限，不会与集团已有旗舰店产生正面冲突。“北京旗舰店相当密集，且物业难寻，预计奢侈品在中国购地自建的城市目前只有上海一地。”

数据

美国贝恩公司发布关于全球奢侈品消费的报告。结果显示，全球奢侈品销售将锐减，2008年增长速度仅为3%，销售额约为2200亿美元，增速远低于2006年 的9%和2007年的6.5%。　　报告还预计，2009年奢侈品市场将面临6年来首次衰退。今年2月，德意志银行分析师在一份形势报告中继续指出，2009年世界奢侈品市场估计将下降5%-10%，远远大于最初预计的3%-7%的降幅。

4、瑞安与台企争建西部第一高楼“嘉陵帆影”

在5月13日的渝洽会上，瑞安集团执行董事邓嘉华首度公开披露了西部第一高楼“嘉陵帆影”的建设进度安排。而同日，台湾日月光集团董事长张洪本也透露，该集团在渝中区建设的西部第一高楼，将于明年全部建成。

邓嘉华表示，“嘉陵帆影”总投资为90亿～100亿元，共有3栋高楼，将分3期建设。其最高的一栋楼暂定高度为超过440米，最终高度还没有确定，还处于保密阶段。

但其透露，“嘉陵帆影”的一期工程将在2013年交付使用，功能定位为办公楼，目前正在做设计；二期（最高的一栋楼）预计将在2015年～2016年建成；三期设计为酒店和公寓。

台湾日月光集团董事长张洪本则表示，明年该公司将在渝中区开建的460米高楼就可建成，预计今年底，可完成工程量的80%。

这栋460米高的大楼，位于重庆万豪国际金融贸易中心附近，坐落在规划的“重庆城市之冠”地段。加上酒店、购物中心等设施，该项目总投资为100亿元。资料显示，从上世纪90年代开始，台湾日月光就开始在大陆投资房地产，为运作重庆项目，还在北京专门成立了一家房地产开发公司。

5、世茂转身开发商业地产

2008年楼市的持续低迷导致世茂股份地产对住宅市场信心大减。今年以来，欲变身商业地产商的开发商中，世茂股份意图最明显。4月底，上海世茂股份有限公司与青岛城投集团全资子公司青岛世奥房地产开发公司以人民币9.2亿元联合竞得山东省青岛市商业地王地块。而与此同时，世茂股份在北京三里屯单体最大量的商业部分预计将于9-10月份提前面市。

业内普遍认为，商业地产“仍处于困难时期”，而世茂股份转型商业地产风险依旧存在。此外，作为商业地产供应量极大的北京三里屯区域，业内认为其面临压力不小。

去年纯利大跌近七成 世茂看淡住宅市场

2009年4月29日，上海世茂股份有限公司与青岛城投集团全资子公司青岛世奥房地产开发公司以人民币9.2亿元联合竞得山东省青岛市商业地王地块。该地块位于山东省青岛市东海西路，总规划建筑面积约24万平方米。据了解，此次竞得项目地块目前规划为以两幢约300米左右的超高层塔楼为核心的，包含商业、办公、SOHO及酒店等业态的综合项目，其中由办公楼与SOHO组成的主楼将可能成为山东省第一高楼。

世茂股份此次大手笔操作出乎很多人意料。要知道，该公司已连续几年处于零土地储增量状态，手头已经无新的土地可开发。业内人士认为，世茂系资产重组的第一步并非小试牛刀，仅土地出让金，世茂股份将砸出近7亿元，而这样的高端项目，其后续开发资金需求可想而知。

在2008年年报中，虽然绝大部分地产商对去年楼市抱有些许失望，但世茂股份却在通篇年报中流露出对住宅市场的信心殆尽，反而对商业地产表现出看好的态度。

年报显示，世茂股份2008年实现营业收入4.77亿元，与上年同期相比减少7.64亿元，减少幅度为61.55%；实现净利润6105万元，与上年同期相比减少533万元，减少的幅度为8.03%，扣除非经常收益，每股收益仅为0.05元，同比下降66.67%。值得注意的是，世茂股份旗下很多项目尚在投资期，再加上原有的住宅项目销售节奏放缓，导致2008年营业收入和利润大幅下降。

“实际上，这份勉强通过非经常性收益支撑的年报折射出世茂股份在转型为商业地产平台过程中的‘青黄不接’现象。”业内人士认为，尽管世茂股份看淡2009年市场，但对于其商业转型仍旧很坚定。

对于2009年，世茂股份在年报中表示，公司将加快向“商业地产专业化开发企业”转型的步伐，并积极推进现有项目开发进程，进一步加大公司原有在建项目的开发力度，保持原有项目稳定发展态势。

在“几家欢喜几家愁”的2008年年报业绩中，大幅下跌的SOHO中国与世茂股份“不相上下”，分别倒退了79.7%和79.44%。而据了解，通过资产整合世茂股份商业地产总建筑面积将达400万平方米，土地储备总量将超阳光100、SOHO中国等商业地产商。

商业地产仍为相对困难时期 世茂转型风险依旧存在

尽管住宅市场已经表现出毋庸置疑的回暖迹象，但对于商业地产，目前仍是一个相对困难时期。

“目前北京市场商业地产仍没有看到回暖迹象，这是一个大趋势。商家、投资客对市场前景依旧没有太大信心，”住宅市场的回暖是因为刚性需求的支撑，从目前来看商业地产需要的投资需求并没有启动。

在三里屯，SOHO中国“抵御资金缩水”的广告语成为区域内一大标志。然而前不久，三里屯SOHO被曝出出现集中退房现象。这很明显表现出商业地产在去年年底今年年初受经济形势影响严重。由于商铺出租情况不好，导致一季度租户对未来预期信心大减。“事实上，商业地产在经济形势不好的情况下，受到的动荡影响要远比住宅大得多，而回暖的速度相对住宅市场也要滞后，

受金融海啸的冲击，以及对未来经济走势不确定性的担忧，个人消费性支出受到明显控制，零售业受到明显影响。而零售业的放缓发展，使得新项目的招商工作进展困难，尤其是定位为高档购物中心的项目，由于其主要租户为国际奢侈品牌，受其收缩开店计划的影响更大，招租工作难度大大提高，延长了招租时间，以致出现开业时间数度推迟的现象。而对于以营业收入抽成作为租金收入的百货项目来讲，影响则相对较小。

在业内对商业地产普遍存在担忧的情况下，世茂股份却于前不久公告宣布了重大资产置换实施进展，旗下9家商业地产公司完成股东变更手续。世茂股份通过向世茂BVI（商业）、世茂北京、世茂企业三家公司发行股份购买资产的方式，将旗下的商业地产项目注入世茂股份，最终将转型成为商业地产开发经营公司。

“实际上，对于世茂集团的运作模式，业内一直毁誉参半，因受金融海啸影响，骤降的租金使得大多数本指望依靠商业地产过冬的开发商的梦想化成了泡影。由于商业地产模式和住宅地产模式对资金需求完全不同。商业地产回报非常漫长，周转很慢，因此在金融危机之中，商业地产就显得备受考验”。

前者有富力放慢商业地产脚步，也有世茂股份、绿城等相继对商业地产加大扩张步伐，正略钧策房地产咨询顾问黄林燕认为，随着住宅市场的利润越来越薄，未来商业地产还是会迎来黄金期，但这个黄金期究竟何时到来，还看不清楚。开发商基于不同市场的判断，会做出不同的战略选择。但她同时坦诚，由于商业地产门槛比较高，国内开发商除了万达，大多数开发商在商业地产的操作上仍处于初级阶段，而世茂股份也在摸索之中。

工三PLAZA商业将提前面市 北京世茂商业未来压力不小

在距离潘石屹三里屯SOHO不远处，世茂股份工三PLAZA项目酒店式公寓将先于其商业部分面市，预计推出时间为6月份。对于5万平方米的单体最大量的商业，其相关负责人表示，“商业部分除了写字楼的底商外全部为开发商自持。因为属于招商类项目，商业部分将会选择一个相对好的时机入市，预计是9-10月份”。该负责人也表示，北京世茂商业部分原计划于2010年面市，而现在计划很有可能提前。他坦诚，商业地产的确受经济影响遇到很多问题，但整体还是看好，世茂股份也一直在向商业地产转型而努力。

相关网站资料显示，工三PLAZA项目为工体和三里屯之间的城市综合体，是由世茂集团斥资30亿元，于北京三里屯核心区建设城市综合体，集高端商业、酒店式公寓、5A写字楼于一体。

目前三里屯SOHO中国、太古地产再加上世茂股份旗下项目，区域内商业地产供应量明显偏大。再加上目前经济形势对于商业地产并没有转暖迹象，未来三里屯商业方面将面临巨大竞争。

DTZ戴德梁行相关报告指出，保持观望等待市场回暖，则需要开发商有足够的经济实力和对未来市场的乐观预期。不论选择何种方式应对，不仅对开发商来说是不小的考验，而且对一直以来保持高速增长的北京零售业市场来说，更是严峻的挑战。

但5月11日，花旗发表最近报告称，世茂房地产由年初至今合约销售价值已达人民币78亿元，预计上半年可达人民币100亿元。

6、金融危机为商业地产带来难得的发展良机

严格意义上说，中国的房地产行业真正起步是在上世纪90年代后期，目前尚未走过一个完整周期。商业地产因为其复杂性，更是处于刚起步阶段。如何渡过本轮经济危机，我们有必要从海外成熟市场借鉴更多的经验。

商业地产企业如何“过冬”？香港的恒隆公司在几次经济低谷中的经验教训是非常有参照意义的。在1980年初，香港历时十年以上的高速发展后，经历了一次严峻危机洗礼，恒隆因大量的商业物业尚处于开发阶段，资金周转困难，几乎破产。1998年亚洲金融风暴后，香港房地产价格大跌，恒隆因持有很多成熟期商业物业，现金流稳定，反而抓住机会在熊市抄底获利。

因此，当经济不景气时，房地产行业重视的是快速周转，此时投入开发阶段的商业物业会因其低周转性而被拖入泥潭。相比国内，在2008年初，房地产行业开始过冬，一些人开始鼓吹商业地产是“避风港”，使得一些住宅开发企业贸然进入商用物业开发，现在，他们已经开始品尝苦果了。

当然，如果企业资金雄厚，资金成本低，投资回报率能够覆盖资金成本，那么现在逢低吸纳，是一个不可多得的机遇。

上世纪90年代初，日本经济与房地产泡沫同时破灭，众多的房地产公司破产、银行形成大量的坏账，却带来了房地产证券化(REIT、私募基金等)的繁荣，推动了商业房地产领域的革命性变化。因此，本轮危机是否可以加速推进国内商业房地产模式的变革，值得拭目以待。

7、零售商“跑马”社区商业 地产商困局突围

4月18日，中国城市商业网点建设管理联合会在北京正式宣布，浙江绿城集团、苏州邻里中心等5家企业成为国内首批社区商业开发规范典型案例研究企业。商业网点联合会将从这些成功社区商业的前期定位、布局、建筑规划设计、业态设计、招商引进、经营管理、资本介入等多方面进行全方位研究，并提炼出甚至可以套用公式计算的“社区商业开发标准”，为国内盲目投入开发的社区商业困局寻求突围的出口。   

在各种零售业态都想“争夺”社区商业市场的大背景下，此举得到来自北京、上海、苏州、杭州、深圳、沈阳、长沙等全国多个城市地产开发商和零售商的共同响应。

无序无力到无奈挣扎　地产开发商的“痛”

规划滞后，社区商业地产设计水平普遍不高，大部分开发商不重视招商，更不重视后期运营，造成社区商业成为住宅房地产开发中的软肋和陷阱。这不仅拖累了项目开发，而且造成大多数房地产销售后空置。

4月18日，在中国城市商业网点建设管理联合会同期召开的首届社区商业发展高峰论坛上，“痛苦的征程”、“惨痛的代价”、“软肋”、“陷阱”等词形象地描述出了房地产开发商在社区商业开发中的普遍遭遇。

在住宅开发上一惯游刃有余的他们，愈来愈体会到配套商业开发“如鲠在喉”，难以下咽。这甚至包括以开发中高档住宅为主的浙江绿城集团，“在开发中高档住宅商业配套时，我们遇到很多很多的困惑。”浙江绿城集团商业运营管理有限公司副总经理李小乐在接受中国商报记者采访时表示，绿城一些商业配套项目经历过没有租户的尴尬。而这只源于规划的乔木绿化带对商铺形成阻挡效应，以及由此造成商铺经营者没有办法经营。　

国美集团旗下的明天地产，在社区商业开发时也付出了“惨痛的代价”。明天地产业务发展中心总监贾玉鹏在论坛上介绍，其开发的两个典型的大体量社区商业——国美第一商街和明天商业中心，都是按照“先建成，然后做后期策划、后期销售、后期招商”的顺序来做的，也正因此，它给企业带来了将近10亿元的损失。

无奈之下，明天地产只能对已经建成的项目进行后期改造。“比如在二层加联廊，增加使用价值；另外增加一个下沉广场；为增加二三层交通的便利性，在无法安装滚梯的情况下增加了液压直梯，充分体现了二三层商业价值的最大化。”贾玉鹏说，经过改造后，这两个体量都在10万平方米以上的商业项目才避免空置隐患，销售才得到较大的促进。

类似这样由于闭门造车、脱离商家实际需求、盲目开发导致招租难的社区商业，实际上一直是国内开发商并不少见的“伤痛”。

“社区商业确实是摆在我们面前的一个难题”，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，中经联盟的100多位房地产老总，其中大部分深受社区商业开发困扰，面临困境。

而作为原国美第一城的总经理，陈云峰坦言在过去开发过程中深切体会到社区商业的难处，“比如规划滞后，社区商业地产设计水平普遍不高，大部分开发商不重视招商，更不重视后期运营，造成社区商业成为住宅房地产开发中的软肋和陷阱。”

作为房地产开发的“局外人”，汉博投资集团执行董事王永将社区商业开发中的问题看得很清楚。在他看来，社区商业开发从体量设定，到业态设置、资金筹措，最后到后期经营管理的整个过程，都是开发商无序无力到无奈挣扎的“痛苦的征程”。

“目前对于开发商来说，社区商业就是吃力不讨好。”王永在论坛上表示，首先，开发商在体制上没有对体量进行详细的规划。“如果体制上能够把体量的问题减少，开发商基本可以减少50%社区商业开发遇到的问题。”

“规划中的无序，直接导致执行中无力，招商困难，最后无奈销售以解决开发的现金流，但随之而来就是销售一空后的无力经营管理的‘痛苦挣扎’。”王永说，“现在基金或者投资集团对购物中心商业很感兴趣，也为购物中心开发提供了很好的平台。但基本没有银行或者机构、基金会对社区商业感兴趣。”

零售商“翘首以盼”　社区市场成圈地“最后一招”

不仅伊藤洋华堂、沃尔玛中国将新的重点放在社区商业上，国内诸多业态的本土零售商家也开始了最后一轮的“跑马圈地”。

实际上，社区商业房地产开发也正成为众多零售商“翘首以盼”的需求。

一直以来，底铺为主的社区商业主要吸引的是中小商家、个体户。如今，面对社区商业巨大的消费市场，尤其是大型百货、购物中心在城市商业中心的饱和之后，各种商业业态目前都想融入社区。而那些有扩张欲望、有发展计划的“大商家”，更是急不可耐地把扩张的“触须”伸向人气十足的大盘社区。

伊藤洋华堂商场市场拓展部经理日前表示，伊藤洋华堂的下一步发展将重点关注社区。

想“扎根”社区的当然不仅伊藤洋华堂一家，同样为跨国零售大鳄的沃尔玛也在迫切地希望融入社区。日前，沃尔玛正在通过一项为期5年的新业态计划，作为其未来占领中国市场的“最后一招”。而这项重要战略即是5年内开满1000家社区折扣店，抢占社区市场。目前，3家“惠选”折扣店已经在深圳的社区裙楼里低调开出，店面在100~300平方米，以低价的食品杂货、家居用品等为主。而今年沃尔玛将全面进入社区，攻下100家门店。

实际上，不仅伊藤洋华堂、沃尔玛中国将新的重点放在社区商业上，国内诸多业态的本土零售商也开始了最后一轮的“跑马圈地”。

北京纸老虎文化交流公司资深总监王泰介绍，“社区商业的发展有很大的前景，纸老虎属于一个成长型的商业品牌，伴随着业务增长，其在北京、上海都有图书文化休闲中心，同时也有一部分店铺选址于大型社区中”。

王泰介绍，社区商业属于服务性质的商业配套，在纸老虎专卖书店、精品书店、文化休闲广场“三位一体”的运行模式中，精品书店“跟百货走”，文化休闲广场“跟购物中心走”，一般专卖店“跟超市走”，因此，将会有更多的纸老虎专卖店入驻大型社区中。

日本永旺株式会社中国代表处新项目合作暨推进部项目经理王海涛表示，在日本，永旺做郊区型购物中心比较多，也有一部分是做社区型购物中心；在中国，永旺很多都是郊区型的。但王海涛透露，永旺商业已经开始关注社区商业的成功经验和探索。

据凯德商用中国商场总经理王志明透露，为迎合和引导社区消费，凯德置地集团亦决定在北京翠微大厦以北的社区周边筹建建筑面积5.6万平方米左右的社区购物中心，目前该项目已定为嘉茂购物中心，项目年内能竣工。

“前几年商业非常红火，商业地产售价比住宅高好几倍，因此这也给酒店业带来激烈的竞争，导致酒店选址成本特别高。在经济危机的背景下，酒店业跟社区商业地产的合作趋势会得以加强。”全球最大的酒店业单一品牌、百斯登酒店北京管理有限公司副总经理李江杰表示，作为商业地产的一部分，酒店业未来将成为社区商业一个很重要的组成部分，而百斯登将以公寓酒店的新型业态切入中国的社区市场。

将麦当劳引入社区的第一人、鼎晖顾问总裁赖林胜表示，随着人们社会生活节奏的加快，社区商业在中国会变得越来越重要。比如社区洗衣店、社区培训中心就会很有市场，而大型的连锁零售商家、购物中心也可以走进社区。赖林胜预计，未来将会有更多的大型连锁商家走进社区，国内社区商业的比重将有可能占到零售商业比重的30%~40%。

在赖林胜看来，“大型零售商开始融入社区，除了是城市中心商业网点的饱和外，也是零售商在经济危机下把风险压到最低的做法。”赖林胜分析，选址远离闹市的社区以及店面小，零售商可以减少租金成本，甚至可能获得几年的免租期，还有人员配置、仓库等方面的开店成本都很低。

中国商业网点建设管理联合会副秘书长董利分析，国内一些开发较早的大型社区，由于开发商将关注点放在收益更快的住宅方面，规划之初，开发商便对社区商业重视不足，这导致超市、菜场、医院、书店等基础设施明显不足。

伊藤洋华堂商场市场拓展部部长靳福祥表示，尽管伊藤洋华堂把社区拓展作为今后中国市场战略扩张的重点，但选址仍是首当其冲的难题。纸老虎王泰也介绍，在选择进入社区的时候，作为商家自然会考虑到小区的客户群及客户质量，要考虑到这里的居民是否适合其产品，同时还要考虑到小区的入住率。王泰表示，通常零售商会选择入住率达到70%的成熟小区，而目前市面上供给旺盛的更多是新开发的社区，而诸多开发商也未有一些培养人气和整体规划运营的想法，导致品牌零售商入驻存疑。

开发商“求援”　社区商业如何做

社区商业要和周边的大商业进行错位经营，如果小区离大型购物中心和超市很近，社区里就不太适合做大量商业，只能实行差异化经营，比如做餐饮等业态。

零售商发动的“社区商业争夺大战”搅热了开发商的心。但在看到社区商业开发的“鸡肋”有变为“可口蛋糕”的可能后，诸多开发商面对这块诱人的“蛋糕”，也仍然“无从下手”。　　金隅嘉业房地产公司刘文景就在论坛上发出“求援”，“我们一直以住宅为主，在以前住宅卖的特别好的时候，社区商业基本就被忽略了，现在来看我们手下留着很多商业项目。作为住宅开发集团公司，觉得这些无从下手，我们现在没有办法，所以只能借助外力，寻求各种各样的解决方式。”这其实是诸多地产开发商普遍面临的难题。

那社区商业到底应该如何做？香港太平洋投资顾问公司首席执行官贾卧龙在此间论坛上表示，社区商业开发，除了要考虑其规模、外立面、交通流向、客流量等要素外，还要考虑投资商、经营者和消费者之间的关系。“很多社区商业做不起来，原因是开发商卖商铺价格太高，购买者可能购买了商铺，但30年都难以收回投资，租金高又租不出去，即使出租了，但营业者可能为了尽快赚回房租，就将服务质量降低，结果导致了开发商、经营者、消费者无法对接情况。”

贾卧龙建议，社区商业要和周边的大商业进行错位经营，如果小区离大型购物中心和超市很近，社区里就不太适合做大体量商业，只能差异化经营，比如做餐饮等业态。

除此之外，社区商业体量也必须合适。中国城市商业网点建设管理联合会副秘书长董利认为，社区底商体量以不超过住宅体量的1/20为好。不过，由于项目性质不同，这个比例并不是绝对的。将社区居住人口作为参考更科学，一般而言，人均不超过1平方米社区商业面积为宜。政府应当在社区建设之初按照科学的比例规划好社区商业的数量，以免造成空置浪费或者需求不足。

汉博投资顾问机构王永则提出要打开商业物业资本平台，为社区商业提供资金融通的平台，这才能从根本上解决社区商业的开发难问题。“解决通过散售提供现金流这一社区商业最大的弊病，社区商业才会成为受捧的投资物种。”

立足于大社区和大组团，将传统的社区商业提升为一站式服务的区域性商业。坚持这一理念的苏州邻里中心企业发展部部长董琪，在接受中国商报记者采访时给社区商业开发商的建议是，邻里中心12年的发展是服务于社区商业，以市场功能需求做功能定位。

中国城市商业网点建设管理联合会开展的开发规范研究，被诸多开发商和零售商寄予厚望。开发商希望能从中找到社区商业开发的“真经”，零售商则期待社区商业开发有序进行，能让自己的品牌与社区商业物业精准结合，并拥有良好的经营管理环境。

对此，负责此项研究工作的董利表示，“这项工作面临很大挑战。”董利透露，首批参与“社区商业开发与规范”研究的典型案例企业，由浙江绿城集团、苏州工业园区邻里中心、中体奥林匹克花园、国美地产、华瀚集团等5家企业组成。随后，商业网点联合会将在全国进行大范围的市场摸底，了解10年来房地产市场的高速发展到底给社区商业发展带来什么样的影响，找出社区商业开发过程中存在的问题，给社区商业开发提供专业指导。

社区商业发展具有广阔前景

社区商业在逐步发挥着区域性商业中心的作用，能解决或者弥补大型购物中心远距离、大面积、多功能所带来的问题。社区商业的发展是一种趋势，这是世界性趋势。

“社区商业发展具有广阔的前景，因为它是实实在在的民生工程。”中国人民大学教授、商务部特聘调控专家黄国雄在日前举办的首届中国社区商业高峰论坛上说，目前中国的购物中心越来越大，但在欧美国家，购物中心已开始向小型化、功能化发展。

黄国雄表示，形成此趋势的起因有四：一是大型购物中心的辐射半径往往是40至80分钟车程，按停车面积与营业面积1∶1来算，许多大型购物中心属于亏损状态；二是大型购物中心空间距离远，带来交通堵塞，这延长了购物时间；三是汽油价格的上涨，增加了消费成本；四是社区商业的功能逐步完善，能满足各项消费需要，就近消费就可以解决问题。

“从这些角度来看，社区商业在逐步发挥着区域性商业中心的作用，能解决或者弥补大型购物中心远距离、大面积、多功能所带来的问题。社区商业的发展是一种趋势，这是世界性趋势。”黄国雄表示。

但黄国雄也告诫那些“关起门来做社区商业”的开发商说，房地产开发商在开发社区商业时要研究零售业整体走向，超市、餐饮、儿童市场将是今年零售业的三大亮点。

“虽然中国零售市场是受国际金融危机影响最小的市场，但8月份之前中国零售市场仍将处于过冬阶段，8月之后，它才有可能逐步回暖。”黄国雄表示，改革开放30年来，我国GDP年均增长9.6%，零售业增长14.2%，如果今年能够实现GDP保持8%的增长，那么零售业就有望保持12%到15%的增幅。“在这样的情况下，我们必须看到零售业存在的三个亮点：第一，超市的销售量能够保持平稳增长；第二，餐饮市场继续得到发展，除了个别、高档的餐饮外，一般的餐饮可以保持15%以上的增幅；第三，儿童市场不会受到大的冲击，还会继续增长。”　　同时，要尽量避免社区商业的三大“雷区”。黄国雄表示，受国际金融危机的影响，奢侈品以及高档商品销售会继续大幅下降；大型百货销售额增幅放缓，甚至个别大商场倒闭也很难避免；此外，新建大型购物中心也面临着总量接近饱和、结构很不平衡、效益滑坡的风险。

其次，黄国雄认为，政策的调整及支持也是当前社区商业发展急需的一个重要保障。社区商业的人气集聚有一个过程，这在于住宅卖出去要三五年才能住满，3~5年才可能集聚80%左右的人气，而这期间，基本以中小型为主的零售商、经营商、供应商资本有限的现实需要考虑。“一年亏，第二年再亏就无法支撑，就要退出。”

黄国雄提出，社区商业或许不能完全市场化，能否作为公共设施进行建设，对社区商业予以优惠政策，包括资金的支持、地租的减免、税收的减免，这是当前政府需要考虑的问题。从这一点而言，中国的社区商业刚刚起步。

黄国雄指出，短期而言，政府应该对新开发的社区商业给予3~5年的免税支持，开发商对于零售商户也必须有3年免租的让利考虑，着眼未来社区商业的长远发展，才能提升地价。政府还应该把社区商业开发纳入城市商业网点开发规划体系，从交通、环境诸方面，给社区商业创造发展、消化的基础。

8、国务院明确REITs政策 金融街可能先获试点

近日，国信证券在针对金融街的一次调研中指出，金融街有可能率先获得试点。

国务院已经明确提出开展房地产信托投资基金（REITs）试点，相关问题解决草案和试点正在积极推进，一旦时机成熟随时可能推出。金融街目前已租物业31万平方米，在建物业约50万平方米，REITs产品的核心资产——商业物业正是金融街的优势，优质的资源和商务地产龙头的行业地位使金融街极有可能成为最先获得REITs这一新融资通道的企业之一。

资料显示，金融街一季度实现营业收入2.9亿元，同比下降62%，归属于上市公司股东净利润1.6亿元，同比增长127%。收入下降是因为金融街一季度没有结算项目，但公允价值变动损益充当了金融街业绩良好的润滑剂。

（作者：喻春兰）