一、月度住宅市场概述

2009年5月，随着房交会结束，重庆主城区商品房供应量及成交量较上月均大幅回落，但因房交会政策优惠期持续到5月7日，房交会期间意向成交楼盘纷纷在此期限前签约备案，此7天成交量占本月总成交量47.37%，房交会后续一定程度拉升本月的成交量，如果剔除此7天成交来看，房交会后楼市正处于调整中；从价格上看，本月商品房成交均价为08年来月度最高。原因其一是5月保障性用房成交减少，如：成交面积和金额排行前十楼盘中无一保障性用房；其二是房交会优惠政策涉及到高档住宅以及非住宅物业，均一定程度上提升了本月商品房均价；5月份，从区域成交来看，南岸区表现突出，商品房供应面积及成交面积均位居各区之首，高档楼盘聚集的北部新区成交均价领先地位依旧不可动摇，远远高于了其它区域。随着房交会刺激了需求集中释放以及传统淡季到来，短期楼市正处于调整中，虽江北区房交会在本月举行，但从时机来看，对整个楼市需求刺激有限。从后期走势来看，随着旧城改造的不断推进以及新一轮保障性用房推出，将一定程度上拉高商品房总体成交量和拉低总体成交均价。

二、住宅市场供应情况

5月，重庆市场新增供应面积115.28万平方米，与上月相比，减少118.85万平方米，降幅50.76%，同比降幅33.17%。供应量的减少主要是由于开发商去年人为减缓了施工进度，目前工程进度跟不上的缘故。

图1：2008年5月至2009年5月重庆市商品房供应量走势

三、住宅市场成交情况

数据说明：以下成交数据均源于重庆网上房地产。所有成交面积在未指明的情况下，均指建筑面积，成交均价均指的是建筑面积价格。

1、整体成交量

5月，重庆市主城区商品房市场成交体量为188.67万平方米，出现回落，较上月减少77.90万平方米，降幅29.22％，同比上涨44.10％，成交量回落主要是因为，连续多月的市场成交量上涨，快速消化了市场存量，而新增供应量又暂时不能大量供应，因此目前市场上许多楼盘多是些总价偏高，房源较差的户型，因此成交量出现回落。再者，由于4月房交会期间释放了大量的刚性需求也导致了5月成交量的下滑。

图2：2008年5月-2009年5月重庆市商品房成交量走势

2、整体成交均价

5月，重庆市主城区商品房市场成交均价为4361元/平方米，环比上涨2.30％，同比上涨9.00％,成交均价走势保持稳定，略有上涨。

图3：2008年5月-2009年5月重庆市商品房成交均价走势图

3、各区成交情况

表2：09年5月主城各区商品房成交量

四、土地市场分析

1、土地资讯

2009年5月，无重要土地资讯发布。

2、5月公告土地分析

据本机构不完全统计，截止到2009年5月30日，重庆市土地交易中心公示拟供应土地共10宗，预出让土地面积共计为27万平方米，土地平均出让楼面价格1094元/平方米。

3、5月成交地块分析

据重庆土地交易中心数据显示，2009年5月重庆市土地成交共6宗，成交面积18万平方米，成交楼面均价1029元/平方米。

图4：重庆市2009年4月土地市场成交走势

2009年5月，成交5宗土地，渝中区、沙坪坝区和渝北区无土地成交。与上月相比，成交土地面积有大幅度的上升，成交土地面积为16.68万平方米。从市场土地成交量走势图中可以看出，现在土地市场成交在逐步回暖，都源于现在房地产市场的成交量增加，未来预期较好。重庆土地市场价量齐升，成交价格连续2个月呈上升态势。

五、新闻荟萃

1、政策资讯

     5月20日，国家税务总局发布《土地增值税清算管理规程》的通知，对土地增值税清算等问题作出具体规定，其抑制房价上涨的信号非常强烈。

     5月25日,《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，研究开征物业税。

     5月27日,国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例由35%降低至20%。

     三部委印发《2009~2011年廉租住房保障规划通知》，2009年新增廉租住房177万套。

     买多套房利率也可打七折

银行人士认为，根据此前央行、银监会发布的二套房政策，已利用贷款购房又申请购买第二套以上住房的，贷款首付为四成，贷款利率上浮10%。不过，随着国内经济形势开始走出低谷，房地产市场也开始出现转暖的迹象。房贷作为银行的优质资产，一直是各商业银行争夺的重点，也为银行贡献了大量的利润。趁房地产市场出现转暖的机会，“跑马圈地”也在情理之中。目前银行的信贷政策比较宽松，现金流比较充裕也是银行愿意降低利率的重要原因。

但他同时强调，目前大多数银行对二套房的利率优惠只针对自身的优质客户，而对普通购买者还是比较严格地执行银监会政策。因此，短期看，二套房政策出现全面松动还不太可能出现。从长期看，为刺激内需，在控制银行风险的情况下，二套房政策松动还是有可能。

2、市政动态

     北碚计划两年完成21片区拆迁

北碚区召开危旧改工作领导小组会，将实行区级领导挂帅指导全区21个片区危旧改拆迁工作，确保三年任务两年完成。 北碚此次危旧改工程涉及21个片区，目前，前期工作已完成，7月1日将开始分片实施。北碚区此次实行区级领导挂帅，确保三年任务两年完成，届时北碚将以全新的面貌展现在市民眼前，为市民出游提供更多便利。

     杨家坪商圈施工改造

一边是高档的写字楼、现代化的轨道交通，一边却是七八十年代的老式居民房，我市五大步行街之一的杨家坪商圈总让市民觉得欠缺协调感。为了改变这种现状，九龙坡区政府决定，从今天开始，将对杨家坪环道沿线进行大规模的施工改造，环道的交通将会受到一定影响。

此次施工的主要区域为兴胜路、前进路车站对面以及龙湖西城天街对面高架桥路段，施工期间，将占用一个车道。

六、后市走势预测