一、重庆商业地产市场概述

渝商业地产集中放量非偶然。我公司一直看好今年下半年的渝商业地产，果不其然，从今年下半年开始，重庆楼市的商业地产项目出现井喷行情，尤其是占据城市中心位置的中心商业，比如江北观音桥的朗晴广场、南坪核心的万达广场和上海城，以及年内有望启动的华润·二十四城等。这与整个大环境回暖有关。金融危机发生后，整个楼市都处于比较低迷的状态，对住宅产业造成了较大影响，也延迟了商业地产的开发进度。但是，商业地产项目所面对的客户—零售行业，其需求始终存在，他们只是放慢了新开门店的速度，而一些新的大型商家也一直希望进驻重庆。等到现在经济环境有了转变，而且重庆住宅行情涨势迅猛，紧接着商业地产项目就迅速火热起来。而近期面市的商业地产项目，与以往的项目相比出现了一些新的特点，比如商业的运营模式。以往重庆的很多商业地产都是以出售为主，而今年涌现的商业项目，尤其是中心商业，开发商自持的比例在增加。以南坪为例，万达广场和上海城就选择了这样发展道路，由开发商统一招商，统一管理。

二、重庆商业地块动态

截至到本资讯交稿时止，重庆官方数据有26宗商业性质用地（含）成交，下月土地出让预告中暂无商业性质（含）用地拟供应。

1、8月成交商业地块（含）

2、9月已成交商业地块（含）

3、10月土地市场商业地块交易预告

下月土地市场截至发稿日暂无商业用地（含）拟供应。

三、重庆商业项目开盘动态

据我司不完全统计，9月，重庆主城区有两商业项目（含）预告开盘。

四、重庆商业项目资讯

商业地产在租售项目名录

五、全国商业地产相关企业动态

1、汉商集团转型商业地产

上市13年后，在卖壳和转型之间徘徊良久的汉商集团，最终选择了零售、会展和商业地产的多元化发展方向。9月，湖北省国资委批复，同意汉阳区国资办向汉商集团注入三块1.5亿元左右的土地资产，汉商集团正式开始了地产之旅。“这三块地全部处在汉阳钟家村商圈核心区域。”9月21日中午，站在汉商银座建筑工地彩色围墙旁，一位汉商集团员工用手指着远处，大声对我们说。汉商集团公告显示，汉阳区国资此次拟通过定向增发的方式共向汉商集团注入三块土地资产：—是汉阳知音饭店旁妇幼保健医院地块，面积约13亩；二是汉阳区委党校18亩地块；三是老商委办公大楼5亩地块。这三个地块均位于汉阳钟家村商圈核心区域，其中前两块毗邻汉阳商场以及正在开发的汉商银座项目，而后者则毗邻长江，位于正在筹建中的鹦鹉洲长江大桥汉阳桥头处。资产注入表明汉阳区政府扶植汉商集团做大做强的意愿，“如果公司能充分利用区位优势，大力发展商业地产，能在汉阳的商业竞争中抢占先机”。事实上，在汉阳区国资委资产注入之前，汉商集团已悄然在商业地产上排兵布阵。汉商集团公司于2008年开始建设汉商银座。汉商银座售楼部一位售楼员告诉我们，商场将引进沃尔玛，设置高档百货、大型超市和生活街等零售业态，顺利的话年底可开业；公寓和写字楼两者初步预售价为9500元和11000元每平方米。距汉商银座不远处，则是正扩建的汉商21世纪购物中心。汉商集团将斥资15亿元，建设总建筑面积达29.3万平方米的“汉阳21世纪商城”，集商场、星级酒店、高档写字楼为一体。据我们了解，上述两个项目，与武汉人信房地产公司合作，通过“土地入股，滚动开发”的模式进行。兴业证券分析师金琼指出，合作开发可缓解公司资金紧张局面，但整体开发周期较长而存在一定的不确定性。据我们了解，转型商业地产,进而形成零售、会展和商业地产多元化发展之势，汉商实属迫不得已。身为武汉四大商业上市公司之一，汉商集团系唯一一家区属上市公司。 2007年，武商联成立，重组武汉三大商业鄂巨头武商A、武汉中商、武汉中百，并拟分而治之。随后，汉商集团屡次过江，欲进军汉口商业，均宣告失败。此后，汉商集团还进军过旅游业，亦收效甚微。2001年，在武汉国际会展中心资金紧缺之时，汉商集团砸出资金2亿元，成为前者的控股股东，占有53.1%的股份。孰料，看似朝阳产业的会展业，先后吞噬了汉商集团6.57亿元资金。开业5年，武汉国际会展中心一直处于亏损状态。由于会展业的拖累，武汉近700家超市之中，无一家汉商集团超市，从而错失商业零售业发展良机。此时，汉商集团正面临着内外双重夹击。内有武商联集团的快速做大。2008年，汉商集团的营业收入仅为5.93亿元，而武汉中百、鄂武商A和武汉中商的营业收入分别为86.49亿元、66.30亿元和31.61亿元。而2009年上半年的业绩更是不如人意，汉商集团2009年中报显示，实现营业收入2.94 亿元，同比下降2.40%，实现归属于母公司的净利润56 万元，同比下降35.86%。除了是受到宏观经济环境的影响，武汉地区商业竞争日趋激烈也是重要原因。深受卖壳传言困扰，作为汉阳区唯一一家国有控股上市公司，汉商集团终于在2009年9月得到了得到了汉阳区国资委的及时援手。一位接近汉阳区国资委的人士透露，今后还将有更多资产注入汉商集团。此说法，未得到官方证实。银河证券分析师陈雷表示，发展商业地产项目不仅可以缓解租金上涨带来的经营压力，同时可获得物业升值带来的收益；同时他表现出一些担忧，目前汉阳与汉口和武昌相比，在消费规模和商业氛围上有较大差距。随着汉口和武昌的商业聚集力不断增强，汉阳的顾客会将被不断分流，这对汉商集团的经营将提出一定挑战。汉商集团董事长张宪华公开宣称，汉商银座和汉商21世纪商城两个项目做好后，公司的盈利能力将非常可观，进而会缩小与同行之间的差距。不过，在业内人士看来，总资产不到15亿元，净资产不到5亿元的汉商集团，要托起多元化这艘航母，还有很长的一段路要走。

2、深国投商置欲转型自营开发

从携手地产及金融巨头组建商业地产阵营，到转身商业地产开发运营商，曾经被视为商业地产“轻骑兵”的深国投商用置业有限公司（下称“深国投商置”）正在经历深刻蜕变。9月27日，深国投商置与新加坡嘉德置地集团（下称“嘉德置地”）及嘉德置地发起成立的基金嘉德商用产业中国发展基金、嘉德商用产业中国发展基金II达成涉及33个项目的资产置换协议。2004年12月，深国投商置与嘉德置地签署合作框架协议，通过投资9.84亿元取得了6家以沃尔玛为主力店的商场51%的股份。2005年7月，深国投商置与嘉德置地再次进行股权合作，嘉德置地获得深国投商置在国内的15家以沃尔玛为主力店的商场65%股份，而深国投商置只拥有剩余的35%股份。通过两次合作，至今双方共投资了33个以沃尔玛为主力租户的购物中心项目。本次资产置换涵盖了上述全部33个项目。根据协议，嘉德置地将以其持有的4个项目65％的股权及深国投广场50％的收益权置换深国投商置持有的16个项目35％的股权及6个项目49％的股权。资产置换后，深国投商置将获得佛山、顺德、惠州、马鞍山等4个项目及深国投广场的全部所有者权益及管理权，其在全国范围内全资拥有及管理的购物中心总建筑面积将超过100万平方米。深国投商置董事总经理丁力业表示：“根据战略调整的需要，深国投商置将致力于自主开发建设和经营管理商业地产项目，打造深国投商置自身的购物中心品牌。深国投商置的目标是成为专业的商业地产开发和运营商。”2007年，深国投商置提出转型为商业地产开发及商业地产管理公司。去年4月，深国投商置商业管理有限公司挂牌成立，今年6月10日，公司第一家自主经营的购物中心北京望京新一城项目正式开业。丁力业说，通过此次与嘉德置地的资产置换，深国投商置获得了五个项目的全部股权，这些项目将由公司自有的商业管理公司进行运营管理。作为配合沃尔玛在中国的发展专门设立的一家商业地产开发公司，深国投商置自2003年成立以来，凭借独特金融资源优势和商业资源开创了一种全新的“商业+金融+开发+管理”的商业地产模式。目前，深国投商置已与沃尔玛共同在全国30个城市确定近50个项目，并投入大量资金建设深国投商业中心。同时，深国投商置通过股权合作，还与嘉德置地、摩根士丹利、沃尔玛、西蒙地产、普洛斯等世界500强企业携手。公开资料显示，2004年至2006年深国投商置在全国获得项目60多个，至2009年已经开业23个，主要包括宝安深国投商业中心、重庆嘉信茂购物广场、长沙嘉信茂购物广场、芜湖嘉信茂购物广场、漳州嘉信茂购物广场和南海嘉信茂购物广场等众多项目。深国投商置在与外部投资者的交易中都将超过51％的股权转让给了外资，但是转让出去的均是深国投商置各下属项目公司的股权，而在产业链的顶端与沃尔玛合作的控制权仍然掌握在深国投商置手中。有业内人士指出，在金融工具与开发模式日渐趋同的未来，作为一个资金密集、管理密集、技术密集的行业，商业地产的最终价值还是取决于未来经营管理能力及由此带来的现金流。丁力业表示，深国投商置通过与外资进行项目股权合作的模式，获得快速发展和规模扩张。然而伴随着公司规模的壮大，这种模式一定程度上限制了公司商业运营能力的提升和未来的发展空间。“如果继续像以前这么做，就像在做来料加工，没有自己的创造性。我们要成为一家真正专业的商业地产公司，整个商业地产产业链都要做，从项目研究、市场评估、项目策划，到开发建设、营运管理或最终建立基金，就像世界知名的商业地产公司那样。为此，我们提出要商业转型。”丁力业说。

3、深国投商置创新购物模式

本月初，深国投商用置业有限公司分别在郑州与苏州开发建设的两大商业项目先后开业，世界零售业巨头沃尔玛超市作为主力租户入驻。此次开业的两大项目分别为郑州二七印象城和苏州印象城，其中郑州项目的建筑面积为7.2万多平方米，苏州项目的建筑面积高达13.6万多平方米。郑州与苏州的两大购物中心是深国投商置开发建设的第三代产品代表作，与前两代产品相比较，第三代项目产品的规模更大、业态更齐全、动线设计更为合理。在迎来上述两大项目开业之际，9月6日，深国投商置此前开发的常熟印象城也在中国购物中心国际论坛第七届年会上，一举夺得2008～2009年度运营奖，深国投商置董事总经理丁力业代表公司领取了中国购物中心产业推动奖。这是由国内外购物中心专家评选出来的业内权威奖项。通过与沃尔玛、凯德集团、大摩、西蒙集团等国际性商业巨头并肩合作，深国投商置作为成立仅六年的商业地产公司，经营规模迅速扩大，并获得中国购物中心行业的一致认可。借助与外资进行项目合作的模式，深国投商置不仅自身获得快速发展，还帮助众多外资合作伙伴进入中国，开拓商业市场。公司最初的创立是出于一个简单想法：帮助沃尔玛寻找开店地址。深国投商置认为，在购物中心引进一个有品牌影响力的主力租户十分关键，主力租户的知名度能够有效带动购物中心的客流量。在五六年前，外资对中国商业地产市场还不甚了解时，嘉德集团、大摩等跨国公司已经关注到了深国投商置，因为她引进了沃尔玛作为项目的主力租户。随着中国商业地产迈进朝阳时期，地处深圳这座对外开放前沿城市，丰富的信息资源等便利的条件更让深国投商置如鱼得水，2003年～2007年五年之间就在全国范围内迅速开设了16家购物中心。为了扫除商业地产发展的最大障碍现金流问题，深国投商置在创立初期以项目股权合作模式扩张公司规模，把商业地产整个运营过程拆成两半，深国投商置负责前期规划和开发建设，项目的运营管理则交给了合作公司。这种独特模式所取得的成功让人惊叹。但随着公司规模的壮大，这种运作模式对公司的业务链产生了限制。“如果继续像以前那么做，就像来料加工，没有自己的创造性。我们要成为一家真正专业的商业地产公司，就是整个商业地产产业链都要做，从项目研究、市场评估、项目策划，到开发建设、营运管理或最终建立基金，就像世界知名的商业地产公司那样。为此，我们提出要进行商业转型。”丁力业总经理在接受我们采访时表示。去年4月，深圳深国投商置商业管理有限公司挂牌成立，这是一支深国投商置自己的商业运营队伍；今年6月10日，公司第一家自主经营的购物中心——北京望京新一城项目正式开业。深国投商置的商业模式转型初显成果，其商业运营能力也开始显山露水。去年底，华润集团的入驻再度让深国投商置成为市场关注焦点。新股东的入驻对深国投商置而言，意味着一个更大机遇和挑战的来临。没有精品的企业无法实现基业长青，深国投商置一直努力探索“精品”对于购物中心的意义。购物中心运营能否成功的前提，不在于引进了多少名牌商家，而是在于产品定位是否精准。深国投商置邀请商业地产专家，经过反复研讨和论证，最终明确了新的产品定位：区域型的家庭式购物中心，它的规模大概是8～10万平方米，崇尚“生活、健康、教育”，精选国内外优质品牌商家，融入时尚、居家元素，是集多项功能于一体的一站式购物中心。这种家庭式的购物中心将选址于中国的一二三类城市、经济发达的省会城市和沿海地区的经济发达城市。这是一个适合中产阶级家庭消费的购物中心。有专家预计，新兴的中国中产阶级惊人的消费能力将给家庭式购物中心带来无限广阔的发展空间。

4、中海地产扩张加速

今年9月，中海地产格外疯狂，在以70亿天价拿下上海长风地块后，又瞄准了蚬壳电器旗下光大地产的土地和项目。一个月时间，便完成了一年的土地储备83%的目标，其闪电式作战出击方案令人咋舌。中海地产斥资4.553亿港元购入香港蚬壳电器29.99%的股权。研究人员认为中海此举意在入主蚬壳旗下的光大地产，增加自己项目储备。上半年没有拿地，下半年开始加速追赶同行。9月16日，蚬壳电器发布公告披露，双方已于9月9日订立有条件认购协议，中海地产将对蚬壳电器进行股权的认购和重组工作；完成有关认购后，中海还可能提出现金收购建议。中原证券地产分析师告诉我们：“中海地产后续可能仍有相关的收购协议或重组计划。”中海地产对外联络部钟孟庄表示：“9月17日发布的收购蚬壳电器的公告只是中海地产初步的框架，接下来还将有更具体的协议。”为何中海地产要购蚬壳电器的股份？“通过收购股份及进行重组等一系列动作，而完成曲线进入光大地产。”有证券分析师指出中海地产意在蚬壳电器旗下的光大地产。光大地产原为光大集团下属子公司，2004年10月进行改制后被蚬壳电器收购，成为外商独资的全国性房地产综合开发企业，总资产逾40亿元人民币。分析师指出，光大地产不仅有数量庞大的土地储备资源，而且在北京、上海、广州拥有优质的商业地产项目，中海地产还可借机涉足一线城市的商业地产开发。我们在查阅了相关资料后了解到，光大地产在北京拥有17.5万平方米的在建别墅项目，在广州有5.8万平方米的高档公寓。此外，光大地产在北京、上海、广州、合肥还持有购物中心、办公楼、工业研发楼等项目，目前这些物业的租金回报已经相当稳定。在谈到中海地产近期动作时，易居中国分析师薛建雄向《华夏时报》我们表示：“他们似乎有点加速跑的感觉，中海地产可能是在追赶上半年没有拿地的‘空缺’。”今年3月份中海地产高层在年报发布会上即表示，今年将用134亿拿至少400万平方米土地。可是在上半年保利、中化方兴、绿地等地产商大举拿地的时候，有着央企背景的中海地产却保持沉默。对于中海地产半年“零拿地”之谜，中国指数研究院研究员陈彦彬认为：“这是由于中海地产母公司——中国建筑上半年正处于上市前的紧要关头和敏感时期，中海地产不想因为拿地引起市场注意，所以才没有拿地的行动。”在7月29日中国建筑成功登陆A股之后，中海地产似乎就有点“耐不住性子”，开始以凶猛的势头扩张。8月17日中海发布公告称，在济南市以38亿港元购买了三块地。这似乎只是中海“闪电战”方案的一个预演，进入9月后，全面扩张方案开演。9月1日中海击败万科、保利以3.9亿的价格拿下青岛四方区清江路F地块。9月4日经过百轮叫价后，中海地产以6.83亿价格拿下成都市青羊区土地。紧接着9月10日70亿拿下上海长风地王后，9月16日以4.5亿价格收购蚬壳电器29.9%股权。在进行直接拿地的时候，中海还以合作开发的形式进行扩张。9月22日云南城投发布公告称将与中海地产共同出资1000万成立合资公司，从事房地产开发，其中中海地产出资650万元，占注册资本的65%。两月内，中海地产闪电扩张土地储备328万平方米。中海地产董事长孔庆平表示：“离今年预期400万平方米的拿地任务还差大约70万平方米。”而天相投资认为，预计今年中海地产的土地储备有望突破4500万平方米。“央企的特点就是和政府的政策跟得紧。今年地产没有调控政策，又对房地产冀望高，如中海地产这样的公司自然会冲在最前面。”分析师薛建雄认为。

5、华润置地高调宣布第三次转型

9月，有着70年历史的大型央企华润集团旗下地产业务旗舰——华润置地，高调宣布其“住宅开发+持有物业+增值服务”的全新经营模式，在进行住宅开发、持有商业物业的同时，致力于为住宅产品注入更多附加值，包括从室内设计、精装修到家具配饰的所有环节，形成整合性的增值服务。将精细设计准则、毫厘工程标准和情感悉心服务三个核心内涵注入其高品质品牌战略。在此之前，华润置地已成功实现两次转型。第一次是2004年凤凰城都市精品系列、橡树湾学府系列两大样板产品线的确立；第二次是2005年初，告别单纯住宅开发商时代，以“投资物业+住宅开发”这一新的综合一体化商业模式经略未来。两次转型都颇为成功，从2006年起，公司净利润额以每年60%以上的速度递增，市场排名节节攀升。即使在市道最不景气的2008年，其综合营业额也比上年增长60.8% ，一举跻身业内排名前三位。尽管成绩斐然，但商业地产固有的初期短期盈利能力不足仍然无法从根本上改变，华润置地对集团孵化机制太过依赖……华润置地清晰地意识到潜藏于未来发展中的风险，必须未雨绸缪，提前化解。于是，“持有物业+住宅开发+增值服务”的升级战略应运而生。2007年，华润置地从华润集团收购了建筑装饰公司——优高雅和持有国家一级资质的建筑公司——华润建筑；2008年，又斥资1.97亿港币，将华润集团的家具业务——励致家私集团收入麾下；2009年5月，并购同济大学建筑设计院……以图进一步扩展自己业务的垂直一体化协同。华润置地主席王印将新战略作了如下归纳：“以独特的生意模式，持续关注和提升产品与服务的品质，在设计、工程、物业服务等重点方面不断实践‘高品质’将为华润置地带来持续上升的客户满意度，积极推动城市发展历程，同时也能赋予华润置地更强大的抵御风险的能力。”

6、万达拟明年提交A股申请

9月12日，大连万达集团董事长兼总裁王健林表示，万达拟明年初递交A股上市申请，而拟上市的资产规模相当大。王健林透露，此前已先后完成了两轮私募、共募集资金超过40亿元的大连万达，今年内将不再进行私募。而第二轮私募每股17元作价，而入股的都是民营企业的大腕，没有一家国有企业。“从现在至年末，大连万达还打算再拿七八块土地。”王健林称。

六、全国主要商圈动态

1、重庆江北观音桥商圈天街新馆开业

9月28日晚，近万人聚集在北城天街星座广场，共同见证天街新馆的璀璨揭幕。丹麦、英国驻重庆总领事、重庆市商委、江北区领导；重庆公司领导及参与新馆建设的兄弟部门、分供方；以及来来自国内外的商家代表，媒体人士，共400余人出席了开业仪式。 在新馆试营业典礼上，米兰设计师还特地从意大利给新馆带来了礼物——为新馆试营业设计的限量版T恤！现场大屏幕上，全景重现了这件珍贵的设计制作过程，它从米兰街头，把意大利人民的祝福和米兰的时尚气息带到了到了重庆现场。来自米兰的8名MODEL，从天街室外扶梯款款而下，把设计师本人和T恤护送到了活动现场的舞台之上。最后，丹麦、英国驻重庆总领事、重庆市商委、江北区领导、重庆公司领导共同启动了“开馆仪式”的启动装装置，一时焰火升腾，彩屑漫天。新馆亮点：1）26家国际知名品牌将西南第1旗舰店或形象店放在新馆。2）16个国际品牌第1次落户重庆乃至西南地区。3）18个意大利潮流一线热牌进驻新馆，天街成为重庆意大利前沿潮流品牌最多，最齐全的购物中心。4）Ume影院豪华扩容，15个放映厅居全国第一。5）13家世界风情美食全新加入，天街餐饮业态全面升级。6）200平方，重庆最大户外高精度led屏亮屏新馆。7）一举拥有2大精品超市，开全市购物中心先河。

2、深圳南山区深圳湾商圈崛起

潮起深圳湾。深圳湾商圈已经成为深圳商业耀眼的明珠。今年上半年，南山社会消费品零售总额153.47亿元，同比增长13.0％，远高于本地生产总值增幅。消费目前已成为南山经济增长的重要引擎。通过消费拉动化危为机是南山抗击金融危机的重要经验。目前，南山区再出新招：全面推介深圳湾商圈，以此实现保增长、促内需再上台阶。深圳湾商圈包括南山商业文化中心、京基百纳广场、欧洲城、花园城、益田假日广场五大商业圈。今天的南山，是深圳市高新技术产业基地、现代物流基地、旅游基地和教育科研基地。今天的南山，更是形成了辐射深圳乃至香港、华南的深圳湾商圈，代表了深圳的时尚风潮。上世纪90年代以前，南山居民的消费主要依靠长期以来自然形成的小商业街和零散网点提供，处于自给自足的状态。1995年，深圳市中心区西移工程开始启动。1996年4月人人乐南山总店开业；同年，家乐福进驻南山常兴路；1999年10月1日，滨海大道正式通车，众多房地产企业纷纷抢滩南山，一个个住宅小区和商业楼盘拔地而起。2000年，位于南海大道北段的海雅百货开业；同年8月，位于南海大道南端的沃尔玛蛇口分店开业。这一南一北的遥遥相望，奠定了一条北起海雅百货、南至蛇口沃尔玛的商业长廊。在海雅百货的带领下，南山商业文化中心区商圈最先成型了。这一以海雅百货为中心，后海天虹、人人乐、新一佳、保利文化广场、海岸城等为侧翼的商业旺地，迅速成为辐射深圳西部及周边地区的新兴滨海商圈。除此之外，海上世界、花园城购物中心、沃尔玛、信和春天百货为主的蛇口花园城商圈；再加上益田假日广场、京基百纳广场等构成南山五大商圈。可以毫不夸张地说，深圳湾商圈已经和深圳传统商圈东门－人民南和华强北齐头并进，成为深圳商业第三极。作为深圳商业的第三极，深圳湾商圈从一开始就站在了一个高起点。从最初的海雅百货开始，再到后来的大型购物中心海岸城，以及保利文化广场、花园城、信和春天百货等。几乎所有的南山中心区商业业态和品牌都引发全城关注，这里汇聚了最具实力的商业品牌，以及最先进的商业业态。深圳湾商圈的商业态势，正呈现出强劲增长之势，辐射能力越来越大，触角越伸越长，商圈的范围和影响力也不断扩大，惹得国际一流品牌商品纷纷抢滩进驻。曾经有不少专家预言：以南山商业文化中心区为核心的南山，将会崛起为一个声名显赫的国际商务新区，矗立在深圳湾畔。未来的深圳湾商圈，作为深圳湾畔的代表符号，将不仅是深圳的、而且是亚太的、国际的。如今，专家们的预言已经成真。一个生机勃勃的新商圈已然矗立在深圳湾畔，这就是深圳湾商圈。如今，南山的商业不仅满足南山市民购物、餐饮等日常所需，同时体现文化、娱乐、旅游、观光等多种功能要求，并在单纯的商业中融入文化、艺术、时尚等现代化元素。东门商圈的形成，是历史的原因和传统使然；华强北则相当程度上得益于赛格和华强等工业产品集散地的造化。深圳湾商圈的形成与升级，也同样得益于一定的契机。2004年年底，地铁1号线从罗湖通至南山华侨城区域，地铁吸引了东部商业人流涌向深圳湾商圈；昨日，地铁1号线开通大冲、科技园、深圳大学三站，更是延伸了商业人流。而2007年西部通道的通车则架起了深圳湾商圈走向国际化的重要桥梁。这也是南山利用临海优势延伸商圈的最佳契机，打造具有国际化气概和滨海特色的超级商业圈。西部通道让港人北上购物消费有很大一部分分流到南山，这必然刺激南山商业进一步发展。2008年，华侨城片区集购物中心、生态写字楼、五星级主题酒店为一体的大型建筑综合体益田假日广场开业；填补红树林片区商业空白的深圳首个以休闲为主题的购物中心京基百纳广场也于同日启动。这两大购物中心高起点的规划、汇集的国际化品牌，不仅给深圳商业带来了国际化气息，也进一步增强深圳商业的辐射力。真正意义上的深圳湾商圈的崛起，不仅需要一个聚合几大区域商圈的核心出现，更需要一个准确的定位，变松散链式模式为集中模式、变无序状态为有序状态、变群龙无首为核心驱动。目前，深圳湾五大商圈形成了各显特色、具有核心竞争力的商业模式，具有强势品牌效应；五大商圈内的核心商场已经形成规模化市场优势，走特色经营和差异化发展之路，迎来全面升级。深圳职业技术学院经济管理学院院长查振祥表示，扩大影响力和辐射力的重要一点就是确定商业特色一个商圈如果没有核心业态注定难以做强做大。作为一个新兴商圈深圳湾商圈一直在追随着华强北、东门等老牌商圈的步伐。虽然深圳湾商圈已初具规模但步伐远未停止。与深圳的传统商圈相比深圳湾商圈的影响力和辐射力还有着极大的拓展空间。众所周知，南山区的高新技术产业十分发达。与此相对应的是南山的商贸、金融等产业发展基础相对薄弱，发展不均衡，南山区面临着产业转型升级的巨大挑战。为此，南山区政府加快产业政策调整，积极推动商贸等第三产业发展。据南山区贸工局局长周辉介绍，早在2006年，为推进包括创业路商圈在内的零售业发展，南山区政府开始实施“商业进社区”的策略。为助推这一策略，南山还公布了“南山区零售商业进社区工作方案”和“南山区发展社区零售商业扶持资金管理办法”。南山区政府在其2008年工作报告中明确提出积极推进南山商业文化中心区、欧洲城、益田假日广场三个商业中心建设。目前，随着这些商业项目的投入运营，深圳湾商圈成为特区内一个新兴的商圈，改写了深圳的商业版图。“城市重心的每一次西移，都会带来数以百亿计的政府投资和规模化的消费人群转移，直接带来新的商业中心的出现。”商业地产专家指出，罗湖中心时代造就了人民南和东门商圈，福田崛起带来了华强北和福田中心区商圈的日益兴旺，而在城市西进的背景下，深圳湾、大西岸将成为未来20年的深圳商业中心。有专家提出，从大商圈的角度看，深圳湾商圈不能仅仅将眼光放在周边的消费群体上，应该放眼深圳。从大环境着眼，后海金融区、前海物流区让更多优质消费人群在南山停留，优美的山海资源，尤其是华侨城景区、滨海休闲带，又将商业与休闲结合得更加完美。这些，都构成了深圳湾商圈后来居上的理由。

3、沈阳八大商圈商业地产潜力无限

相对于那些园区如画、山水相映的住宅地产而言，商业地产项目处于开发成熟、人潮涌动的中心区域。从目前沈阳市商业地产分布情况看，中街、太原街、五爱街、三好街、南塔、北行等地区，仍然是沈阳最具竞争实力的沈阳商业地产聚集地。中街、太原街，无论从历史还是如今的发展看，都是沈阳最为著名的商业街。以它们为中心形成的商圈，也始终占据着沈阳商业地产发展风向标的位置。越来越多商业地产投资企业的涌入，不仅提升了中街自身的商业氛围，同时也加剧了各商业地产项目间的竞争压力，使古老的中街成为一个“寸土寸金”的稀缺资源。在中街商圈，除了可以看到商业城、萃华金店、沈阳春天这些老字号的商场，还有很多诸如大发广场、五爱精品服装城、恒隆中街广场这些新兴的商业地产项目。曾经有投资者这样总结太原街商圈的特点：交通便利、新兴业态进入较早、顾客消费能力强、外埠客流巨大。中兴、时尚地下商业街、凤泰商厦……所有这些，无一不是沈阳人耳熟能详的好去处。最近几年，温州百年城、太原时代、万达新天地等商业地产项目的涌入都彰显了太原街商圈未来发展的强劲势头。历经26载春秋，五爱市场已经成为沈阳商业发展的一张名片。作为沈阳最早的纺织服装专业市场，五爱市场地区已成为经商者心目中的黄金地。与此同时，挂以“五爱”名头的新型商业地产不断涌现：五爱韩国城、五爱美博城、五爱文化用品城……只要与“五爱”有关的商业地产项目，一旦上市，无一不成为投资者争抢的目标。除了五爱市场，位于东陵区的南塔，也是一个发展了20余年的老商圈。从最初的街边露天市场，到中国鞋城、东北日杂和东北摩托车市场等专业市场群的异军突起，南塔作为沈阳东南部商品集散地，商贸批发中心的地位已逐步确立。正是由于南塔商圈的崛起，步阳集团、群升集团这样的大企业，才将投资目光聚集在这里。无论是步阳商贸城还是群升沈阳新天地，相信它们的建成，都将为沈阳“第三商圈”的形成添加亮丽的一笔。随着工业企业逐渐迁出城区，大型商业项目不断进驻，一向以工业作为城区“名片”的铁西区，正在逐步打造自己的“商业名片”。万达铁西广场、沈阳国际纺织服装城、茂业东方时代广场都是铁西商圈新兴的商业地产项目。此外，在铁西区“五横五纵”的产业规划布局中，我们也能看到铁西未来发展的前景：北一路发展仓储物流配送业、北二路发展汽车贸易、北四路发展生产资料业、建设大路建设商贸景观、沈辽路为商贸走廊；兴工街建设时尚休闲产业带、兴华街发展金融贸易产业、兴顺街规划为现代商业带、保工街发展现代家居产业、重工街依托新建场馆发展文化体育和会场业。同样经历“新老交替”的还有位于皇姑区长江街的北行商圈。随着长江街改造的完成，如今的北行，已经成为地上商场与地下商铺相联通的全方位、立体式的商业街区。新建成的地一大道地下商业街，无论在设计施工还是在业态定位上，都彻底打破了北行地区商业趋向低端，缺少精品的瓶颈。作为沈阳流行时尚第三极的北行商圈，经历这次全面整修以后，已经容光焕发，呈现出一派朝气蓬勃的繁荣景象。浑南，作为一个住宅地产及商业地产井喷式增长的黄金地块。依托良好的地理位置和便利的交通条件，越来越多的商业地产开发企业选择在这里开疆扩土。仅奥体中心周围，就集中了亿丰时代广场、曙光大厦、沈阳国际贸易中心等多家商业地产项目。说到浑南，就不能不提到青年大街和“金廊”。如果有人问沈阳最长的商业街、最现代化的商业街和集中最多高端消费人群的商业街在哪里，相信很多人都会不约而同地说出“金廊”。卓展购物中心、百联购物中心、商会总部大厦、西武百货……无论是商场还是写字间，金廊，都是一个聚集了大量高端消费人群的地方。有人说，金廊的出现，在一定程度上制约了中街和太原街商圈的发展。也有人认为，正是因为有了金廊，才使沈阳老商圈加快了结构调整和发展的步伐。

4、武汉三镇商圈迈入3.0时代

在北京，从前门到王府井，再到东三环CBD；在上海，从南京路到徐家汇，再到陆家嘴。这两座城市均完成了一场城市3.0的跨越。武汉的城市3.0在哪里？事实上，江城的城市3.0与商圈的3.0同步。以人流密集为代表的经济时代，孕育了汉正街商圈、司门口商圈，这是江城商圈的1.0时代。长江汉水沿线的众多码头，是促使这两大商圈繁荣的主要原因。从汉正街市场形成之初至1997年底，其间催生了了个体经营商户1.3万户，累计实现销售额385亿元，一直居全国十大市场之首。上世纪90年代前后，汉口江汉路步行街商圈、武广商圈，汉阳的钟家村商圈、武昌的中南路商圈、街道口商圈，成为了城市2.0时代的翘楚。这些商圈的诞生主要是城市肌理更新，拓展着新的规模商业。本世纪初，随着城市的外扩，三镇商圈也迈入了3.0时代。汉口的商圈向西转移，沿解放大道、建设大道，向发展大道延伸，商圈向西且共存。今年以来，王家墩CBD、西北湖商圈、菱角湖万达广场围合成的万达商圈，崭露头角。在武昌，积玉桥商圈萌芽，徐东商圈扩容，光谷商圈更成熟。从地图上，可以清晰看到武昌商圈一路向东的轨迹。未来，地铁2号线的贯通，三镇商圈将被串成一条购物黄金走廊。到时候，伴随着地铁商业的出现，三镇商圈将再次扩容升级。从“货到汉口活”到“商在武汉兴”，沧海桑田，武汉的商业地产面临着无限的机遇。

5、天津多商业中心商圈商业地产发力

作为今年该区发展商贸旅游业的重点项目，人民公园H型特色商业街区建设工程于日前全面启动；而另一近万平方米的大型集中性购物中心——华北易买得旗舰店日前则落户红桥区泰达城，正式开张纳客……随着住宅市场的持续升温，更具投资性能的商业地产市场开始出现全面复苏迹象，而从市场环境来看，投资者的重新入市、新项目的集中放量与利好的政策背景，为津城商业地产带来了前所未有的发展机遇。就天津的商业地产未来发展趋势，中原地产研究机构分析认为，随着城市化加速推进，津城商业地产市场“集聚——扩散”的发展趋势逐渐明显，将由原先的单一商业中心向多个商业中心并存局面演变；此外，由于商业地产服务于居住的特征，未来居住郊区化必然导致购物的郊区化和办公的郊区化，越来越多的市区大型超市、专业化卖场等商业网点资源向周边寻求新的空间将成为新的趋势，天津商业地产的发展后劲十分强大。近年来，新近落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业应运而生。市场调查分析表明，目前天津市随着城市道路、海河规划等城市建设的深入，新商圈已具雏形，其中包括地铁商圈、服务型经济带、综合型商业圈、主题式集散型卖场、CBD商务办公区、社区商圈等多种模式。根据天津“新家园”建设目标，按照“在城市发展轴区域内、有配套基础设施的建设条件、距外环线10公里”的原则，未来将规划建设10个居住新区，每个新区用地规模均在3平方公里以上。预计5年内，全市近郊至少将增加30平方公里的居住用地。按1.5的容积率计算，可形成4500建筑平方米的住宅，按人均30建筑平方米计算，至少可吸纳150万人口在郊外定居，这对于商业地产的扩张，这无疑是一个巨大的市场。有业内人士表示，尽管从目前现状来看，津城传统的商业布局依然占据着主导地位，但很多问题已经开始慢慢显现，如商圈之间连接过于紧密、硬件配套及服务设施老化落后、商圈内部同质化经营严重等……基于惯性，消费群体暂且会固守之前的消费习惯，但如不及时进行完善与创新，则有可能会被市场所淘汰，而与此同时，更具时代气息、符合现代人生活节奏、个性鲜明、富于创新意识的新商圈正在一个接一个地崛起，海河旅游休闲经济带、响螺湾商务综合区、蓝海商贸城、水上运动大世界等标新立异、主题突出的大型商业项目，反而拥有业态结构丰富、定位梯度分明、文化氛围浓郁、配套硬件完善、服务人性化等商圈优势。由此可见，未来津城商业地产将涌现出众多后起之秀，无论是对于开发商还是投资客来说，能够找准地位、找对目标，便获得了一枚开启金门的钥匙。

七、全球主要商家动态

1、家乐福在华零售业霸主地位恐不保

一向在中国零售市场靠单店销售额称霸的家乐福正在悄然被台资零售商大润发赶超，家乐福年单店销售额2.52亿元，大润发这一数据却达到了3.33亿元。而一贯年开新店20多家的家乐福，今年以来却只开了5家新店，其老对手沃尔玛破纪录地今年新开店超过30家，截至9月1日，沃尔玛中国区门店数已经达到158家，而家乐福门店数仅有139家。门店数量和单店销售额被双双赶超后，中国零售业市场格局开始发生巨变。大润发缘何成为“隐形冠军”除却百联、华润万家等大陆资本零售企业，在外资、港澳台资零售领域中，家乐福的单店销售能力一直是最强的，其惯用的手法是单店具有独立营销权，大量做促销和各种活动，同时对供应商收取多项费用，且大量引入供应商打低价战。然而，家乐福的这一纪录正被一匹“黑马”刷新。根据中华全国商业信息中心近期公布的2008年中国零售行业百强企业排名，去年家乐福在华134家门店销售额为338亿元，单店年销售额2.52亿元；沃尔玛123家门店去年销售278亿元，单店年销售额2.3亿元。但值得注意的是，大润发却以101家门店获得销售额高达336亿元，单店年销售额为3.33亿元，其单店销售额比家乐福高出约7996万元，低调的大润发一举超越家乐福。最新数字显示，大润发在今年第一季度的营业额已经达到115.6亿元，不仅在平均单店层面，大润发在销售总额层面也全面赶超了家乐福同期的108.6亿元，俨然成为销售榜“隐形冠军”。“大润发和家乐福很不同，家乐福一贯就是让众多供应商进行价格战，然后选用一个最低价的入场，而大润发从来不用这招，他们一般都选定几个固定供应商，价格较为稳定，且给货款的速度也很快，赢得供货商好感。”上海彤瑶果蔬、畜禽养殖专业合作社负责人李臻告诉CBN我们，大润发还有一套独特的每日刷新供货情况系统，供应商可以每天实时了解自己货品的销售情况，这在家乐福、沃尔玛等大型零售商都不具备。此外，大润发采取“包养”策略，将大米、猪肉、水果等品类从供应端厂商包下来。比如包下无锡的整座水果山，与果园签订保证收购、保证收购价格等合约书，以获得最低价格；而对于仅华东地区每天就至少需要400吨消费量的猪肉，大润发则采取收购扬州一家屠宰场方式获得价格优势。这些策略都让大润发在生鲜领域具有优势，而生鲜一直是大卖场最为重要的板块。大润发在苏州、华北、华南和东北设有物流中心，增加配送优势，提升净利润。而其对于员工“偷吃食物或偷喝饮料”等行为都有严厉惩罚，这使大润发损耗率控制在2%。~3%。，远低于同业的10%。水平，每年仅这一项即可节省上亿元。“我们对供应商、物流以及后台IT等支持策略，为的就是控制成本，体现更多货品的天天低价，尤其是对于周转率高的货品，所以单店的销售额自然攀升。”大润发内部人员表示，目前大润发年开新店速度约10家，接下来马上有2家新店会开业。根据2008年中国零售行业百强企业排名，去年沃尔玛门店数量还仅123家，而就在9月1日，沃尔玛中国第158家门店——沃尔玛郑州二七分店正式开业。“也就是说，我们今年大半年以来，中国区开新店数量超过30家，可算有史以来速度最快的。沃尔玛自2006年开始，扩张速度提升，2005年开新店13家，2006年开新店15家，之后是年均20多家。”沃尔玛中国公共事务部有关负责人牟明明透露，沃尔玛总部越来越强调对国际市场的发展，尤其是中国，就在今年7月，沃尔玛国际部总裁董明伦还专门在中国进行了政府关系拜访，以期以独资、分支机构等多种方式提速扩张中国门店。此外，沃尔玛近期还启动了对于好又多的实质整合，对好又多门店逐步植入沃尔玛元素。目前仅好又多门店就有140多家，如果今后沃尔玛将这些门店进行翻牌处理，沃尔玛的在华门店数量将翻倍到近300家。相比之下，此前一直以年扩20~25家门店速度发展的家乐福今年却有点反常，大半年过去了，其只新开5家门店，目前在华数量为139家，明显落后于沃尔玛，失去外资门店数量老大地位。业内分析，除了家乐福本身今年管理层架构大调整影响开店速度之外，同业的竞争也给了家乐福压力。比如在郑州，与家乐福谈判了许久的升龙国际中心商业不动产项目在近期却被大润发“横刀夺爱”，原因很简单，家乐福爱讨价还价，而大润发一旦看中一个项目，则会快速拿下。在最近的一项网络不记名调研——“未来五年内，您认为哪家企业将成为中国市场零售业‘一哥’”问卷中，大润发以1310票雄踞榜首，沃尔玛则以1135票位列第二，令人大跌眼镜的是，家乐福仅得327票，排名次于本土品牌世纪联华和华润万家。面对数量和销售被双超的尴尬局面，家乐福中国区公共事务部负责人陈波表示，家乐福今年的扩张策略与往年一致，依然会新开20~25家门店，且家乐福有信心在今年年底完成目标。“我们看好中国市场长期发展前景，接下来也会做出策略调整，比如对于供应商加强培训和融资方面的支持，并在华启动新型节能、农民直采等措施来提升业绩。”

2、美邦逆势加速扩张

描绘美邦服饰今年的扩张路径不是一件轻松的事情。截至CBN我们发稿时，在过去的8个月时间里，美邦服饰买手的足迹几乎遍及全国，在19个省市或买或租下了39处商业地产。国际金融危机让大多数人瑟瑟发抖，却给美邦服饰开店创造了良机。对美邦服饰而言，金融危机似乎没有打乱他们的原计划，加速开店的动作就证明了一切。根据我们统计，今年前8个月，美邦服饰在浙江、福建、江西等六省买下了28997.66平方米的6处商业地产，涉及金额7.85亿元。美邦服饰租赁门店的规模更为庞大，在上海等16个省市租下33处门店，门店的总面积为63336平方米，涉及租金1.47亿元。按照美邦服饰上市时的规划，今年前8个月的大举买、租商业地产意味着已经完成了扩张规划的一半。根据美邦服饰的发展目标，计划在人口100万及以上的城市采取购买和租赁的方式新建店铺68家，其中直营店31家、加盟店37家，今年前8个月，美邦服饰总计已将39处商业地产收入囊中，超过目标68家的一半。对于门店的快速扩张，美邦服饰董事长周成建分析：“国际金融危机带来的机遇与挑战并存，机遇来源于商业地产租、买价格的相对合理；挑战当然是源于整体商业环境的不景气给所有企业带来的影响，作为快销与耐销之中的美邦，都有一定程度受到冲击，但总体而言我们相信机遇还是大于挑战。”根据公开资料计算，美邦服饰今年购进的6幅商业地产均价为每平方米27073元，租下的33处门店平均每平方米价格为2317元。按照美邦服饰的规划，即便没有国际金融危机，也会大规模收购与租赁商业地产，国内休闲服饰市场的前景十分诱人。资料显示（美邦服饰提供），据统计，2006年国内休闲服装市场的零售总额约3571亿元，占国内服装市场总量的58.97%，自2001年至2006年的年复合增长率为15.31%。预计未来我国休闲服装市场零售总额的年复合增长率将提高至14.10%，并于2010年达到6053亿元的规模，占届时国内服装市场整体规模的58.97%。从美邦服饰大规模买、租行动不难看出，购买的金额远大于租赁的金额。买比租更划算，美邦服饰早有结论。根据行业内经验数据测算，租金成本占休闲服品牌店铺销售收入的10%~15%，租金是休闲服企业重要的营运成本，也是休闲服企业盈利的关键。美邦服饰曾经测算，国内休闲服市场膨胀式发展的同时，国内经济持续增长以及地产价格也持续上升，这使得国内优质商铺的租金持续增长，一些城市尤其是一线城市的租金年增长率高达30%以上，这已经严重影响了休闲服企业的盈利状况。而通过采取长期租赁或者购买的方式，获得稳定的店铺资源能够减少租金快速上升带来的成本压力，确保持续的盈利能力。美邦服饰营销网络虽已覆盖中国大部分地区，但国内休闲服市场仍具有很大的开发潜力。在2008年公布的招股书中，美邦服饰介绍当时二线市场还有94个中型城市未覆盖，未覆盖率为33%，三级市场还有1279个县级城市未覆盖，未覆盖率为64%，国内还存在大量的空白市场有待开发。在美邦服饰的市场版图中，东北、西南、广东等市场都相对较弱。在今年冲刺8个月后，美邦服饰在黑龙江租下了3处门面，吉林1处门面，在辽宁购入了一块面积达到1288平方米的商业地产。西南地区以3.7亿多元的代价买下了位于成都闹市区的“京都大厦”，在广东也租下了3处门店，原来的市场空白已经有所弥补。美邦服饰年报显示，2008年底其店铺数已达到2698家，较2007年末的2106家增加了28%。除了店铺数量的增加外，公司店铺规模也不断扩大，500平方米以上的大店已达215家，较2007年末增长111%。无论是租是买，美邦服饰的新门店面积大多数都超过1000平方米。其中购买的6处商业地产，每处平均建筑面积接近5000平方米，租下的33处店面，平均每店面积也在2000平方米左右。开大店是美邦服饰上市后一直奉行的战略，在招股说明书中，美邦服饰表示募集资金用于建设的店铺平均面积要达到1400平方米以上。这与西班牙服装零售大鳄ZARA平均每店1128.9平方米以及H&M的1201平方米相比，已经处于同等的水平线上。开大店的好处在于可以全面展示产品，也可以大幅改善消费者的购物环境。国际金融危机带来的不仅是机遇，也有烦恼。今年上半年，受市场环境影响，美邦服饰加盟市场增长放缓，加盟商的投入减少，加盟市场增长低于预期。不过周成建并未感觉寒意无法抵挡，这些情况，反而坚定了他的想法，即坚持直营为主、加盟为辅的经营模式。而在这样的定位下，美邦服饰买、租商业地产的行动预计还将继续。

3、重庆陶然居打造森林重庆主题餐饮街

就餐时，不仅让你感受到巴渝文化的独特魅力，还能领略民族风情，同时享受到美味佳肴，这就是陶然居集团即将打造的森林重庆主题餐饮风情街的特色。该集团董事长严琦称，位于鸿恩寺森林公园内的风情街总投资2亿元。据了解，整个项目以特色餐饮为主导，充分发挥陶然居集团资源优势，配以不同类别餐厅和休闲设施，主要包含重庆首席（高端综合餐饮）、陶然·半山森林酒店、鸿恩喜宴（专业婚庆寿喜宴会厅）、红歌房子、老重庆大排档、渔家傲（河鲜鱼馆）、两江水鲜坊火锅、海市盛楼（海鲜餐厅）、阿妈寨（少数民族风情餐厅）、平步青云（足浴）、琦香茶艺等项目。“鸿恩·陶然大观园”一期工程预计今年11月份完工。

八、全国相关政策法规及动向

《超市购物环境标准》10月1日实施

由超市行业标准升级为国家标准的《超市购物环境标准》将于10月1日起正式实施。该标准从超市经营场所的空间、设备尤其是卫生标准等作出了具体规定。不过，这份国标仅为推荐性，并不会要求超市强制性执行。从超市贮存食品的温度、熟食冷菜的加工管理、到禽畜类商品的陈列和加工等，《超市购物环境》都有了明细化标准。23日，对照着国标，我们走访了沪上多家超市，其购物环境基本达到国标要求，但在一些细节上仍有疏忽。■国标要求：贮存生鲜区域的商品和原材辅料应配置必要的低温贮存设备，包括冷藏库（柜）和冷冻库（柜），冷藏库（柜）温度为-2℃－5℃，冷冻库（柜）温度低于-18℃。冷柜中散装陈列的畜禽类肉品应采用托盘陈列，不应直接在冰块上陈列，避免融化的冰水降低肉品质量。■我们调查：在家乐福龙之梦店，我们看到生鲜肉类分为散装与盒装两种，都放置在冷藏柜中，其中散装肉被摆放在不锈钢托盘或塑料保温垫上，如果属于“质量体系肉”，冰柜上还装有玻璃罩，防止来自周边环境的污染。而在乐购长宁店和好又多华师大店，我们还在冰柜旁发现了专人记录的温度表，两店分别间隔4小时和2小时测量一次温度，数据基本都处于国标规定的范围。除了畜禽类肉品，水产、蔬菜、水果等也属于生鲜类食品，其保鲜方式也在国标中有多处规定。超市内难寻卫生间■国标要求：超过1000平方米以上的店铺，应设有客用卫生间、广播室和客用电话设施。■我们调查：大多数超市卖场内部都没有客用卫生间。我们走访的几家超市规模都超过了1000平方米，但遗憾的是，尽管所有超市都设有客用卫生间，但考虑到种种因素，均将其安排在了卖场之外。虽然大部分卫生间距离收银台很近，但对于内急的消费者来说仍有许多不便，“现在的卖场都特别大，有的还好几层，有一次我内急想找厕所，转了好几圈都没有，后来才知道竟然要跑到外面去，实在太不方便了。 ”对此沃尔玛表示，“我们超市的卫生间设置在收银台之外的经营区域内，一方面是考虑如设在卖场内，有异味的话会影响环境，另一方面也是不希望占用过多的营业面积。”而好又多则道出了另一个原因，防止一些素质较低的人利用卫生间“做手脚”。“卫生间里没有摄像头，一些直接食用的商品或内衣裤如被偷窃很难抓到。 ”这一说法得到了事实印证，我们看到其卫生间门板上印有“商场偷窃也是犯罪”的警示语。一方面是顾客的需求，另一方面是超市的利益，对此超市方均表示，卖场外营业区域也属于超市所有，从这一点看并未违反国标，消费者如在购物过程中内急，可将选购的商品寄存在收银台后出去使用，目前不考虑将卫生间移入卖场。散装食品部分无遮拦■国标要求：散装熟食的售卖应符合《散装食品卫生管理规范》，散装熟食陈列要用专用陈列柜或者网罩遮盖，以防来自购物环境的污染。直接入口的散装食品销售应用防尘材料覆盖，设置隔离设施。■我们调查：超市自制的面包糕点、禽肉加工的半成品、新品促销的试吃食品……这些直接入口的散装食品大多配备了专用陈列柜或网罩，却由于工作人员对于细节的疏忽，暴露在环境中。不少超市的自选面包架每一格都配有手拉式挡板，旁边还贴着“为了您和他人的健康，请由我们为您服务”的提示语。但我们在现场看到，几乎所有的挡板都处于开启状态，工作人员对此熟视无睹，一名顾客甚至上前用手捏了捏面包后放下。大部分促销摊位上的试吃食品也没有遮盖物。切开的奶黄包散落在盘子里，香肠切成小块后放在盒子里，供顾客随意试吃。

九、全球商业地产相关资讯

1、奢侈品争夺上海顶级商铺

第一太平戴维斯商铺董事朱兆荣反复强调,顶尖商场屈指可数,而奢侈品店铺动辄上千平方米的规模,更使铺位变得紧张。今年5月,全球最大的奢侈品企业法国路威酩轩集团决定与澳门巨商何鸿燊共同投资开发上海尚嘉中心商业地产项目。据悉,该项目设计总建筑面积14万平方米,总投资达5亿美元,计划于2012年竣工开业,这也是其首次在中国大陆投资地产项目。旗下拥有LV、Dior、Fendi、Hennessy等60多个各类国际顶级品牌的路威酩轩,计划绝大部分奢侈品牌将携手入驻“尚嘉中心”。3年后,该购物中心将成为LVMH旗下奢侈品的集成店,并将吸引其他国际一线名品扎堆入驻,成为名副其实的奢侈品中心。除了路威酩轩集团外,爱马仕也决定在华收购物业,建造旗舰店。不过,在朱兆荣看来,奢侈品品牌商自建商场并不能成为主流,租赁商铺依然是其主要的经营方式。顶级铺面的供不应求让那些盘踞着较好地段的准高端商场看到了契机,于是,升级换代、档次调整来得迫不及待。眼下,北外滩改造在快马加鞭进行,怡和洋行、益丰洋行马不停蹄地进行整修;淮海路商圈的整体升级接近尾声。恒隆广场或许是它们改造的方向,尤其对于淮海路而言。10年前,为了争夺进入内地的奢侈品牌,百货公司、购物中心共同发起了品牌争夺战。南京西路上的恒隆广场是这场竞争的优胜者。为了LV旗舰店开幕,恒隆广场不惜将60%的店铺做了调整。照葫芦画瓢,力宝广场、香港广场纷纷将最显要的位置让给了LV和阿玛尼。不仅力宝广场、香港广场得到了升级,位于淮海中路西段的798号到806号,更是一连开出数家名表店:积家、伯爵、卡地亚、万宝龙、ROGER DUBIUS、Breguet。淮海路正在成为又一个国际顶尖品牌聚集区。争夺奢侈品品牌商的队伍中,还有一支重要的力量,来自仍在建造即将上市的新项目。朱兆荣认为，1、2年内即将上市的新鸿基陆家嘴(600663,股吧)IFC、嘉里中心、新鸿基环贸大厦等项目将缓解顶尖商场无铺可租的局面。据业内人士透露,类似于LV、GUCCI等奢侈品品牌都将在新鸿基陆家嘴IFC出现。虽然新鸿基方面对此还是未有表态,但从新鸿基香港IFC聚拢的品牌可见一斑。在香港IFC,Prada、Salvatoure Ferragamo和珠宝名牌Mikimoto、香港首间EVISU专门店、Anne Klein全球首家概念店等一应俱全。 “黄金地段再加上开发商经营经验,这都给奢侈品品牌商带来信心,因此往往这些项目未开始招租,就已经被预定一空了。”

2、香港迪士尼62.5亿港元扩建获批

一拖已两年多的香港迪士尼扩建计划，终于获批在年底动工。日前，香港迪士尼一众高管在国内主要城市巡讲扩建计划，为乐园高调揽客。相比与上海可能兴建迪士尼带来的兄弟之争，香港迪士尼目前最大的对手来自华侨城、长隆等广东本土主题乐园。根据扩建方案，此次美国迪士尼公司的总投入将超过62.5亿港元，其中包括35.5亿港元的出资和27亿港元的债转股计划，而香港政府在扩建工程中将以“以债换股”方式注资。按此方式，香港政府不仅无须就扩建额外注入现金，且会保持大股东的地位，只是持股量则从55%降至52%。“根据扩建计划，在未来5年中将兴建3个全新的主题游乐区，其中‘野矿山谷’和‘迷离庄园’在集团乐园中是全球独一无二的，而‘反斗奇兵历奇地带’则会是亚洲区内独有的。”香港迪士尼乐园行政总裁金民豪告诉我们，扩建后的园区将新增5公顷面积，比目前增加23%，游乐设施的总数也将超过100项。自2005年9月开业以来，香港迪士尼每年带动香港旅游消费开支增长约5个百分点，4年来中已累计接待超过1700万名游客，其中内地游客占1/3。在香港迪士尼大手笔投入同时，广东本土的主题公园也正在卖力扩张。在深圳，华侨城集团的深圳东部华侨城等主题公园布局已经完成；在广州，长隆集团的水上乐园、欢乐世界已经牢牢霸占了主题公园市场的头把交椅，而该集团近期又传出新项目投建信息，预计将投30多亿元在珠海筹建亚洲最大的海洋乐园。

3、全球商业地产复苏不均衡

2009年第三季度即将结束，全球各地区的经济稳定情况和恢复前景都大不相同。欧洲、中东和非洲地区，特别是英国、爱尔兰和西班牙，失业率很高、经济持续萎缩、银行系统依然脆弱。北美与此类似，特别是美国，消费者资产状况、汽车业、地产业和金融系统都仍需修复。亚洲各国总体前景更为乐观。中、印这样的大国还在继续发展，台湾地区仍在奋力挣扎，而日本出现温和复苏。中国政府的经济刺激计划集中在国内基础设施建设上，提振经济的效果显著，因为中国的经济刺激方案比其它国家数额都要大—几乎是美国的3倍—重要的是，中国的银行贷款在过去半年里增长十分强劲。美国作为全球金融危机的震中，商业地产投资市场规模和资产价值缩水最大。另一方面我们看到，中国土地市场交易量的增加是亚洲市场交易量增长的最重要原因。事实上，中国很显然在商业地产投资市场占有重要地位：2009年上半年，中国商业地产销售额超过美国和英国的总和。房地产交易资金缺乏、风险溢价上升、行业基本面恶化，这些因素使不动产资产价格与2007年的最高水平相比下降了35%至50%，具体数字取决于市场、资产类型、资产质量和地理位置。在中国也是如此。但世邦魏理仕经纪人所提供的报告表示，亚洲一些市场的情况表明房地产市场已经触底反弹，特别是豪华住宅和一些办公室类型的房产。购买者想讨价还价，但卖方期待着经济反弹不愿以低价售出，因此会尽可能地持有资产。能够让其出手的，要么是现金流受到损失，比如说承租人的流失，要么是债务，比如说需要再融资。否则，买方和卖方之间的期望值相差巨大，一项研究显示，买方希望资产能够较价格最高时折价48%出售，而卖方最多只愿意折价18%。房地产的需求很大程度上依赖于经济活力，全球经济衰退已造成显而易见的损失。商业地产的买卖市场迅速做出了调整，但全球租赁市场仍然在受经济衰退影响。下面是一些地区性的例子：总体而言，今年第二季度亚洲优质写字楼的租赁比例下降，许多写字楼市场的净吸收率和出租率都有所下降。事实上，所有市场的空置率都呈上升态势，中国一线城市的空置率水平最高。但是，尽管商业地产租赁持续疲软，在东京、香港和其它领先市场中，有迹象表明衰退的速度正在放缓。在欧洲、中东和非洲地区，租用商业地产的一方出于压缩成本的考虑，对房地产持谨慎态度。主要欧洲市场的租赁活动仍然非常疲弱，相比2008年同期有明显收缩。像伦敦这样的市场今年第二季度比上一季度有所增长(考虑到第一季度极薄弱的数据，这并不奇怪)，但总体上说，市场状况依然不佳。在这样严酷的市场环境中，不同地区的表现也有些差异。伦敦和马德里的租赁活动仅仅是去年的一半，但在德国的一些市场和巴黎，需求下降的收缩程度不像伦敦和马德里这样严重。租赁市场正在承受总体下行的压力。世邦魏理仕的欧盟15国指数显示，高级办公室租赁今年第二季度下降2.9%，比去年同期下降8.6%。在西欧主要的办公室租赁市场，伦敦、马德里、都柏林和奥斯陆发生了重大的季度下滑，而德国和荷兰相对稳定。中欧和东欧的很多地区租金水平下降极为显著，反映出需求脆弱得多。北美的商业地产市场空置率在各种地产类型和所有市场均有上升。除了办公室物业类型和一些预计在今年年底会达到最高值的市场，空置率水平都超过历史最高值。加利福尼亚、佛罗里达、内华达和亚利桑那州这些在次贷危机和住房市场过度建设中扮演了重要角色的市场境况尤为窘迫。对于美国投资者来说，最大的问题是公平性的丧失和资产价格的下降，特别是对那些过去4、5年里购房的人而言。大多数市场观察家希望看到在2010年随着债务情况好转和再融资需求的出现，这些问题将得到改善。持有现金的投资者热切希望现在能以折扣价格购买资产，但卖家不会轻易出手，除非交易量非常低以致迫使他们出售。如果每个国家或地区的经济不呈现出明朗的前景，该地商业地产市场的情况也不会明确，而中国就是经济转折带动商业地产市场转折的典型例子。

4、二三线城市影院将成为下一轮影院投资新宠

为推动中国电影的发展，2009年广电总局最新政策规定，政府对新建和正在运营的影院数字设备给予补贴，一台1.3K放映设备选配低流明投影仪补贴共1万元，选配高流明补贴共2万元；一台2K放映设备补贴5万元；安装超大银幕数字放映设备的，一台补贴10万元。根据《文化产业振兴规划》，明年将有更多优惠政策鼓励投资影院建设。二三线城市影院，更确切的说应该是中小影院的模式更被投资者看好，如从四个厅的中型影院到只有一块银幕的私人影院或酒吧影院。数字放映大大降低了影院投资的门坎，比如一个社区，只要有4米以上层高、150平米的空间，买一台设备就能开电影院。一块银幕的投资大约60万元。一个四个厅的数字影院，每厅150人，每天放四场，20元一张票，三年即可收回投资。除传统的电影院之外，私人影院、社区影院、俱乐部、学校厂矿礼堂等，都可以引进设备进行数字影院升级。加入今典数字院线“1+X”运营模式的浙江嘉兴“狼人谷影院”，将影院和娱乐、咖啡、书吧等结合起来，为观影人群提供一个综合的文化娱乐及交流场所，被称做是“肯德基”式的便利连锁影院。酒吧类的影院，可以同步看大片，还可以看球赛、演出，由此带来的人流所产生的酒水消费，可能会比票房还要高。这样的影院会极具活力，成为最赢利的电影院。

5、 连锁企业强势冲击商业地产

继8月中旬苏宁曝出有意在春熙路拿地建商业地产项目后，上海美特斯邦威服饰股份有限公司也在随后传出消息，称已拍得春熙路“京都大厦”的1至5层商业用房及地下车库。近日，有业内人士分析认为，近年来传统连锁企业纷纷抢滩商业地产，或许高额租金以及商业地产的丰厚利润才是其背后的根本原因。据上海美特斯邦威服饰相关公告，美特斯邦威已以37700万元的价格，成功拍得成都市春熙路步行街大科甲巷43-75号“京都大厦”1至5层商业用房和地下负一层车库，物业总建筑面积为10658.8平方米。其实自购商业物业，这在美邦并非首次。在此之前，美邦服饰已经于今年4月和去年年底在厦门、平顶山、南昌和辽宁丹东市斥资3.7亿元买下四处商业地产。当然，类似这样的传统连锁企业进军春熙路商业地产，美特斯邦威既不会是第一个，也不会是最后一个。早在8月13日，本网就曾报道，苏宁已瞄准了寸土寸金的春熙路。据了解，苏宁看上的地块为原成都市第一人民医院旧址，该地块目前正在进行土地整理，地块总面积约13353.4平方米，目前苏宁已经对该项目进行了前期考察，拿地意愿十分强烈。据称，苏宁拟在此建设集五星级酒店、甲级写字楼、高档商业于一体的城市综合体标志性建筑。传统连锁企业何以突然出手，抢占成都商业地产“高地”。有分析人士认为，金融危机过后，房地产产业中，住宅恢复最快，而商业地产则较慢，目前商业地产的买进价格相对合理，加之不断升温的通胀预期以及各地黄金商业地块的租金重负，所以传统连锁此时购进物业，不但能卸下重负，亦能指望固定资产的保值、增值。以美邦服饰为例，半年报显示，今年上半年，美邦服饰营业总收入和营业利润同比增速分别为11.29%和-42.86%，分析人士称，营业利润大幅同比下降的原因在于美邦大力发展直营业务，数据显示，上半年美邦加盟和直营业务收入同比增速分别为-7.39%和42.05%，而直营业务收入占公司主营业务收入的比重由去年同期的37.18%大幅上升至47.58%。安信证券分析师分析认为，由于美邦上年半开始加速推进直营店的建设，因此在店面租金及租赁押金方面产生了大量费用，同比增长252.66%，所以使得公司营业利润同比下滑了42.86%。不过，尽管美邦上半年营业利润同比下降了42.86%，但净利润却实现了同比增长28.02%，而这，也正是因为直营业务增加所造成的。分析人士称，近年来美邦为了提高净利润及加强品牌建设，开始逐渐收缩加盟店业务，而更注重直营店的建设。但直营店的租金费用却是个不小的负担，据相关测算，租金成本往往能占到休闲服饰品牌店铺销售收入的10%-15%，而在一些城市的黄金地段，租金年增长率甚至高达30%，从这个层面来看，租金既是休闲服企业重要的营运成本，也是休闲服企业盈利的关键。所以，面对高额的租金重负及为了提高利润，美邦服饰上半年毅然决定在商业地产上大展拳脚。据统计，今年前8个月，美邦服饰共买下6处商业地产，涉及金额7.85亿元，同时也在上海等16个省市租下33处门店，涉及租金1.47亿元，买店投入为租店投入的五倍多，而第三、四季度，美邦服饰购置商业地产的行动预计还会继续。成都世家机构首席分析师樊邦勇称，租金正在成为连锁企业的沉重负担，一旦市场出现不景气，企业将会遭遇重创。而通过购置商业地产的方式，既可以使连锁企业获得稳定的店铺资源，也能够减少租金快速上升带来的成本压力，确保其持续的盈利能力，同时亦会令其固定资产增值，即使行业发生变故，商业房产的价值却仍可能为其带来其他的利润。据樊介绍，虽然一次性购置商业地产，需要大量资金，但是目前很多城市尤其是成都，商业地产铺面空置率仍在增加，所以在这种市场低迷的时候，连锁企业吃进商业地产的确是一笔划算的买卖。不过，对于连锁企业大量购进商业物业，樊邦勇还是提醒企业要注意风险。樊称，商业地产并不是光有钱就能做的，必须符合两个条件。首先，商业品牌必须足够强势，其次，连锁企业必须靠自己单独整合足够的商家。自己购置物业，自主品牌经营也未必是必然趋势。”樊邦勇称，连锁企业自己购置物业不但需要耗费大量的资金，还要具备相当的专业要求才能将商业地产运营好。只有连锁企业品牌经营到了一定高度，具备足够的资源整合能力，再加上资金充足，才应该考虑价值链的进一步延伸、进军商业地产。

6、REITs试点加速推进

9月16日，据消息称，为争取率先在国内推出房地产信托投资基金(REITs)试点，上海浦东新区已放弃“证监会版”股权型方案，选择由央行主导的债权型REITs模式，首只产品最快有望于10月面世。据了解，今年以来，由央行牵头的REITs试点加速推进，央行相关负责人明确表示，REITs试点相关办法制定工作要在9月底前完成并上报国务院，年内实现REITs产品的发行。而根据上海浦东金融办最新上报的方案，债权型REITs方案设计已经成熟。据介绍，REITs试点拟由上海、北京、天津三地各做一单，之后总结试点经验。其中，在银行间市场的REITs产品，将设计成固定收益产品。从目前的方案来看，上海试点主要是债权型REITs，面向银行间市场发行；而天津则侧重于股权型产品，未来可在证券交易所挂牌。从方案看，REITs具体的操作路径是：受托机构向银监会申请信托发行，获得批准后，信托单位可以在全国银行间市场发行。

7、奢侈品逆势扩张

外界看来发展势头异常迅猛的奢侈品行业，同样出现增速下滑的问题。据统计，2008年，我国奢侈品消费已达86亿美元，占全球奢侈品市场消费额的29%。但根据世界奢侈品协会研究中心的监测，受国际金融危机影响，中国奢侈品消费市场目前在全球的比重下降到25%。但却有许多国际奢侈品巨头在国内逆势加快扩张。今年2月，具有180年历史的国际著名百货业日本高岛屋百货在上海、东京同时宣布正式进驻上海古北新区，2012年将在这里开设中国大陆第一家连锁店。5月，占地1600平方米的GUCCI上海新旗舰店，在南京西路和陕西北路交汇处开业。6月，争议许久的“LV大厦”宣告将正式落户虹桥商业区，拥有路易威登的LVMH集团（路威酩轩）携手港商何鸿燊在古北地区建设“尚嘉中心”，打算将其集团拥有的60多个高档品牌云集此地，打造一个在上海乃至全国奢侈品牌最集中的商业中心。一线品牌阿玛尼（ARMANI）国内代理商——上海欧蓝国际贸易有限公司董事总经理于阳告诉我们，金融危机以来，奢侈品行业的销售额虽然没有下滑，但单店销售增速明显下降，“2007年我们的增速高达30%-40%，但现在单店增长没以前那么快了，大约增速只是在10%左右。”他认为，之所以目前奢侈品行业扩张迅猛，主要是受到国内商业地产行业极速扩张的推动作用。齐晓斋分析，金融危机下，商业地产的租金成本出现下降，因此成为奢侈品行业加快发展一个有利契机。

8、“自助结账”成为零售业新趋势

Planet Retail研究公司提出最新的报告，预言有自助结账柜台的公司数量最迟到2013年就会扩增为三倍。报告指出，全球零售业者，包括Ikea和家乐福，都已经以更快的速度推出自助结账柜台。而在欧洲，有些零售业者全部的连锁店都有最新的自住结账科技。

9、商业地产未来10年是黄金期

经历2007年的调控陷入低迷后，商业地产并未如住宅地产那样恢复。但专注于商业地产的北京中坤集团董事长黄怒波昨日表示，随着政府刺激政策的落实，中国城市化进程加快，未来10年，中国商业地产将迎来黄金时代。从2007年由于国家对房地产进行宏观调控，商业地产受到了较大冲击，预售不振，流动性不畅。2009年上半年，北京商铺市场各大商圈在售、在租楼盘售价、租金普遍呈下降趋势。第一太平戴维斯研究报告显示，北京地区购物中心首层的租金均价下降了4.4%。此外，北京二季度甲级写字楼市场，平均空置率上升2.3个百分点至21.8%，其中季内迎来约22万平方米新增供应的CBD区域的空置率更攀升至29.6%。黄怒波相信政策环境已经发生改变，预计国家将对商业地产出台稳定政策。“中国城市化进程仍将保持较快步伐，在这个过程中，消费者对餐饮、文化等商业地产的需求将有巨大空间。”

10、重庆洪崖洞商业街洋货街关张

去年4月在渝热闹登场的西南首条洋货街，悄然退出舞台。来自投资方—小天鹅集团的消息称，该集团已与重庆旅游控股集团（后简称旅控集团）正式签订合作协议，洋货街旧址将“变脸”为我市最大的旅游商品特色专业街，预计国庆节前后就可亮相。首条洋货街位于洪崖洞，去年4月7日正式开门迎客，主要参照天津塘沽洋货市场的经营模式，销售外贸男女服装、鞋帽、针织品、箱包、钟表等。开业首日人流量就达8万人，曾红火一时。而最近，我们在现场看到，洋货街内的所有商铺都已关门。在靠近朝天门的一侧，其所在的二楼，大门也已封闭。“洋货街的确已经被关掉了，目前正在进行业态调整。”小天鹅集团总裁何永智证实。她表示，洋货街共有186间商铺中，最红火时对外出租了150多个，老板主要来自上海襄阳路和浙江。按小天鹅集团当时的计划，首条洋货街运作成熟后，还将择机向贵州、成都等地扩张。“让我没有想到的是，计划不如变化快。”小天鹅集团总裁何永智透露，之所以关掉洋货街，有两大原因。她称，为吸引客源，洋货街开业之初就针对经营户出台了优惠政策，开业9个月免收租金。由于洋货街主要锁定的是国外旅游团队等客源，伴随金融风暴，重庆的旅游一度很清淡，洋货街经营户的收入并不理想。“正因如此，当免租金期限结束后，近一半经营户在收支无法打平的情况下，选择了离场。”何永智透露，更重要的是，洋货街内销售的商品也有点走样，有的经营户主要销售名牌“A货”，其他商品的类型和质量与天津塘沽洋货市场相比差距太远。小天鹅集团高层认为，继续经营下去不利于可持续发展，“在今年4、5月份，我决定关掉洋货街。在本月初，所有经营户都已离场。”从最初的娱乐酒吧街到洋货街，再到旅游商品街，迄今为止，洪崖洞已先后三次调整经营方向。何永智昨日坦言，这一路走来她感触颇深，想成功做好商业地产项目很不容易，“我也在不断地总结经验教训，在不断摸爬滚打中前行。”据了解，2007年5月，小天鹅集团曾宣布，要在洪崖洞打造继得意世界之后的又一个集群式娱乐城；此后因招商受阻，小天鹅集团开始思索如何对洪崖洞的经营方向进行调整。当时，我市多家承揽海外游客地接业务的旅行社向小天鹅集团反映：游客到洪崖洞来没有什么东西可买，希望洪崖洞能增加一些时尚购物场所。何永智带队赶赴天津等地进行考察，发现这些城市洋货市场的繁荣有巨大的发展潜力，决定在洪崖洞打造洋货街，经营时尚潮流的进出口商品。小天鹅集团总裁何永智表示，为了寻找突破口，小天鹅集团已与旅控集团签署了为期5年的正式合作协议，由旅控集团出手整体租下洪崖洞二楼（原洋货街），打造旅游商品特色专业街，销售区县的工艺品、纪念品和土特产。旅控集团董事长李运光称，重庆的旅游商品很有特色，但规模较小没有形成产业。打造旅游商品特色街，就是为了集中展示和销售重庆本地的旅游商品，推进重庆旅游商品产业换档升级。据悉，这条街将主要吸引我市的旅游商品生产企业进驻，国庆节前后就可开业。谈及旅游商品街发展前景，何永智显得很有信心。她说，洪崖洞是“重庆市重点景观工程”和“AAAA级重点旅游项目工程”，只要商品对路，肯定会为商家带来大把客源。

11、武汉5年内有望成为最热商业地产投资旺地