一、重庆商业地产市场概述

商业地产 “洼地” 成下一个地产热点？

适度宽松政策“救市”，住宅商业地产喜忧各“半边天”，相对于住宅市场，商业地产仍处于价值“洼地”。尽管房地产行业未列入“十大产业振兴规划”，但从2009初开始，政府出台的利好政策仍然造就了今年前9个月的住宅市场。从上海等一线城市的住宅市场来说，如果说2009年第一季度的楼市反弹纯属刚性需求驱动，那么，4月以来在楼市推波助澜的因素中，作为高档住宅的投资改善需求明显增加，成交量与成交价格也因此连续数月增长，上海的住宅周成交价格有时超越2万/平米，成为历史新高。2009年以来住宅市场增长的背后是货币供应量快速增长，金融机构贷款大幅增加。近日，温家宝就当前全国财政工作作出重要批示时也指出，政府坚定不移的实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。这预示着，2009年下半年住宅市场不会受到政府政策打压。而商业地产在此次楼市回暖过程中并没有得到想象中的实惠，商业地产至今仍处于价值“洼地”。拿写字楼市场来说，写字楼成交表现得十分活跃，诸多游资对投资高端物业表现出极大热情。我们的数据表明，上半年沪、穗、深三地写字楼成交总面积为111.29万平方米，比去年增加8.2%。与成交形成鲜明对比的是，写字楼的租金却有不同程度的下滑。刚刚过去的2009年第二季度，包括京、沪、穗、深在内的全国各大中城市写字楼租金均有不同程度的下滑。拿甲级写字楼来说，北京达到7.1元/平/月，同比上一季度仍下降了4.7%。上海和香港的租金分别下跌了8.9%和10.2%。上海甲级写字楼租金则已跌至8元/平/天以下，上海国际金融中心的租金也由开业初的20元/平/天跌至8元/平/天。酒店及工业厂房的日子也不好过，房价租金水平也在低位徘徊。部分五星级酒店也开始推出亲民特价房，最低300元即可入住一天;工业地产市场上物流设施的总体需求依然疲软，走高的市场空置率和新增供给拖累租金走低。仓储物业的租金从2008年最高的时候到目前已经下降了10%，目前的市场平均空置率达到了27.2%。由于“流动性”充裕，投资过热，上半年楼市股市回暖，住宅房价飙升股指大涨。最终导致“量变引来质变”，通胀预期上升，资金持有者越来越多地选择进入房地产市场，尤其是投资客瞄准了豪宅市场，以实现其资产保值增值的目的。但种种迹象表明，投资者对于豪宅市场的热情有过度“溺爱”的现象，由于投资者前期普遍对于豪宅市场的“看多”，豪宅市场的虚火似乎越来越旺盛。但是从未来豪宅市场供求、价格、投资者心理、政府政策等因素来看，未来豪宅市场面临做空的可能性。另外，最新数据显示,9月份二手房价格虽然整体上涨,但后劲稍显不足。上海市中心豪宅成交回落成为涨幅走缓的主要原因,同时由于价格过快跳升,市场上的观望苗头显现。从上海观倪全国，实体经济恢复，商业地产面临新的机会，或成豪宅之后地产市场增长新热点。

2009年二季度,中国GDP增速高达7.9%,上半年累计为7.1%,增速虽然继续大大低于2008年上半年的10.4%,但现在中国2009年上半年的GDP在投资的拉动下，已经在7.1%，中国的经济基本面已经占在利好的方面了。2009年三季度,中国GDP增速继续上升，全年完成8%的GDP经济增长目标也是没有问题。GDP增长可以完成了，在未来的经济走向方面，楼市股市估计会受到政府的微幅调控，使楼市股市投资过剩资金回流至实体经济，以适应实体经济发展。这是目前我国经济结构调整和转变的需要，也是央行政策微调的重点。现在中国越来越多的人有钱了，有钱要投资，我们不能像今年6-9月那样光盯着住宅，尤其是现在已经虚火上身的豪宅市场。从开发企业到政府的政策管理到税收，都应该有鼓励来支持商业地产发展起来的要求。因为商业地产和整个国家经济、居民的收入、投资观念的转变，以及相关的政策有很大的关联。值得我们关注的是，潘石屹于8月18日以24.5亿的价格，从摩根士丹利地产基金Anderson手中取得了东海广场的一期项目。作为地产界领军人物进入上海市办公楼市场，可见目前写字楼市场已到底部，开始进入上升的通道中。从实际市场情况来看，商业地产在此次楼市回暖过程中并没有得到想象中的实惠，商业地产至今仍处于价值“洼地”。而当下，美国、澳大利亚、印度等国均已释放出经济复苏回暖的信号，中国的实体经济也走上了上行的轨道。实体经济发展了，各行业将会有更多的写字楼、商铺、厂房的需求，商业地产也将面临新的机会。商业地产或许成为豪宅之后地产行业继续稳定增长的新热点。

二、重庆商业地块动态

10月，重庆官方数据无商业性质用地（含）成交，下月土地出让预告中有三宗商业性质（含）用地拟供应。

1、9月成交商业地块（含）

2、10月已成交商业地块（含）

本月土地市场无商业用地（含）成交

3、11月土地市场商业地块交易预告

下月土地市场截至发稿日有三宗商业用地（含）拟供应。

三、重庆商业项目开盘动态

据我司不完全统计，10月，重庆主城区有一商业项目（含）预告开盘。

四、重庆商业项目资讯

商业地产在租售项目名录

五、全国商业地产相关企业动态

1、中海联合九龙仓41亿夺得重庆新总价地王

10月29日，中海地产与九龙仓联合以总价41亿元夺得重庆江北嘴CBD体育公园地块。此价格刷新了今年6月保利地产在重庆拍下鸿恩寺地块的38.1亿元的记录，成为重庆今年的新总价地王。资料显示，该地块出让面积397.37亩，竞买起始价36.5亿元，成交价高出起拍价4.5亿元，增幅为12.3%。据报道，与中海及九龙仓竞拍的只有香港置地。值得注意的是，在此前一天举行的佛山土地拍卖会上，中海地产就以38.2亿元的总价拿下了佛山千灯湖地块，折合楼面地价6495元/平方米，亦创下了佛山土地成交单价记录。

2、世茂重组商业地产旗舰公司

业内享有“中国商业地产航母”之称的世茂股份，日前公布2009年三季度业绩预增公告。公告称，经上海世茂股份有限公司财务部门初步测算，预计2009年1至9月份净利润较去年同期增长200%以上，2008年1至9月世茂股份净利润为29947823.06元。更具体的数据将在世茂股份公司2009年三季报中公布。目前世茂股份项目储备总建筑面积622万平方米，其中商业地产达474万平方米，在国内上市公司中其商业地产资源储备最多，且成本相对较低。权威机构预计世茂股份商业地产收益将从2010年起开始爆发式增长。而针对现有的商业地产资源，世茂股份内部已开始了产业链的建立与产品体系的盘整。2009年上半年，世茂股份相继出资设立了上海世茂百货、烟台世茂百货、绍兴世茂百货等百货经营公司，并称此举是为了建设更为完善的商业地产开发及营运产业链，形成公司在商业地产开发及营运方面的整合竞争优势，培育新的利润增长点。世茂商业携手众多世界500强企业，与300余个知名品牌形成战略合作伙伴联盟。在世茂百货的招商平台上，已经储备约5000个品牌。据世茂股份副总裁、北方区域总裁宋垚介绍，世茂在北京核心娱乐区打造的大型综合体项目——世茂·工三，其6.6万平方米高端商业业态中，将首度在京引入世茂百货进行自持经营，占到整个商业体量的75%。由于三里屯可售商铺极为稀缺，加之高端商业世茂百货的进驻，带领其余可售42席商铺火爆热销，开盘当日成交额突破2亿。结合三里屯地区在售项目的开发商品牌实力、招商能力、合作伙伴平台等综合因素来看，世茂·工三将为客户提供稳健的投资保障。

3、太古地产将落子大慈寺入驻成都春熙路

纱帽街仿古建筑群或将拆除，大慈寺区域新建大型商业广场，春熙商圈“东移运动”再添重筹 “太古地产已拿下位于大慈寺南侧纱帽街区域的100余亩的商业项目，按初步规划，太古将在大慈寺片区打造一个类似于香港太古广场的商业综合体”，10月27日，我们第一时间获悉，在进入成都市场四载之后，香港太古地产终于落子大慈寺。太古集团：太古集团是由1816年创办于英国利物浦的一家贸易公司发展而来，集团在香港开展业务已有130年历史。1972年成立的太古地产，在香港已落成的物业楼面面积合计逾130万平方米，其中以香港岛东、太古广场及又一城为核心物业。近年来，太古地产在国内主要开发广州天河区的“太古汇”项目，这是一个规划建筑面积25—30万平方米的大型综合商业项目。接到消息后，我们第一时间联系了太古地产成都公司的相关负责人。该负责人表示，太古地产确实已经签下了大慈寺片区的这宗商业用地的开发权，具体的可行性方案早在去年就已和成都市锦江区方面进行了多轮磋商，初步确定由太古地产开发一个类似于香港太古广场的城市商业体，“但具体的规划细节及开发时间表，目前还不方便透露”。而锦江区投资服务局的相关负责人则向我们表示，太古广场“现身”大慈寺片区，对提升整个区域的商业氛围，加速大慈寺片区与春熙路、东大街去区域的融合，将起到极其明显的拉动作用。同时，大慈寺片区的整体打造思路并没有改变，整个规划仍在尽可能保护城市历史文化精髓的基础上进行。该负责人还告诉我们，“根据规划，大慈寺片区将打造成集会、市、艺、文、商、娱、游、居为一体的都市黄金之地和古都名片。该片区打造后将重新梳理片区内延续千百年的区域骨架和肌理，以现存的建筑为脉络，挖掘老成都建筑的风格，尽可能保护历史文化的精髓，确保大慈寺历史文化街区成为文化特色鲜明、城市功能完备、商贸活动繁荣、建筑品质优良的城市中心历史文化街区。”据我们掌握的资料看，整个太古广场项目将占地100余亩，北接九龙仓成百地块项目，西连铁狮门东大街项目，三个大型的城市综合体将呈“品”状分布。在纱帽街现场，我们还了解到，从今年五月起，大慈寺片区就已经启动了大规模的改造拆迁工作，其范围包括东顺城中街、玉成街64号—70号、大慈寺路、中纱帽街1号、东锦江街44号－70号、江南馆街41号—57号。而更加重要的是，目前大慈寺纱帽街一侧的仿古建筑群有可能将为太古广场“让道”。据锦江区投资服务局的相关人士透露，“原本规划和已经建设的仿古商业街肯定会被拆除，但具体的拆迁时间表尚未确定”说起来自香港的太古地产，不少成都房地产业内人士并不陌生。早在几年以前，太古地产就已经对投资成都市场表示出强烈的兴趣。2006年9月，太古集团更在成都市武侯区投资注册了成都伟升房地产公司，进一步坚定其进驻成都市场的决心。此后的时间里，虽然成都遭遇了地震和楼市调整的双重影响，但太古地产并没有改变落子成都的计划，于2008年下半年开始正式参与大慈寺片区的整体打造。据悉，按照大慈寺片区的改造总体规划：大慈寺片区将以春熙路、红星路两大商业步行街为依托，以二号地铁线建设为契机，建成一个以大慈寺为中心，融合佛教文化、川西建筑文化、民俗文化和新商业文化 “寺市合一” 的新街区，并以红星路步行街为纽带，将三大片区融为一体，共同构成城市中央商务区(CBD)的核心。“太古地产的进驻，将对整个春熙路－大慈寺片区产生深远的影响，甚至使得整个东大街、大慈寺、春熙路区域进一步走向融合”，本报CRC（商业地产投资顾问）联盟的专家告诉我们，如果九龙仓成百项目是春熙路商圈东移的最响亮信号，那么太古广场落子大慈寺区域，则使得春熙路商圈又往东跨了一大步。“早在成百地块拍卖之前，大家就在预言，成百地块区域与春熙路传统区域将形成一个商圈两个核心的局面，而红星路广场则挑起了两个核心商圈，现在太古广场的进驻，将进一步推动春熙路大商圈形成两个核心，而地铁站点将成为这两个核心的有效连接点”，CRC（商业地产投资顾问）联盟专家表示，春熙路商圈会因太古地产的加入，而加快东移步伐，“东侧走中高端，北侧走中端传统商业区，这将是春熙商圈未来的基本格局”。

4、远洋地产百亿投资杭州大运河商务区

10月27日，杭州市投资政府项目审批代办服务中心与杭州远洋运河商务区开发有限公司签订了投资超过100亿元的大运河商务区7个建设子项目的代办协议。杭州大运河商务区位于杭州城北核心地带的核心区域，上塘路西侧，南临大关路、西临丽水路、北临紫荆路，距市中心仅4公里，距西湖风景区6.5公里，是一个总建面积逾80万平方米并集合了高档酒店、高档写字楼群、大型商业中心、高档公寓等业态为一体的大型高端城市综合体，预计于2014年全面竣工。杭州远洋运河商务区开发有限公司是首批享受杭州政府无偿、优质、高效代办服务的外资企业之一。远洋地产在杭州市场打造的首个项目——杭州大运河商务区将在明年上半年正式开始销售。

5、万达旧白云机场造城

近期，万达有意进入广州的消息吸引了市场的关注，与此同时，万达刚刚成立的广州万达广场投资有限公司，为万达进军广州市场推波助澜。据最新消息显示，备受关注的广州白云新城四幅商业地块将于10月29日公开出让，市场传言，白云新城商业地（即旧白云机场地块）极有可能成为万达进入广州的第一站。事实上，早在9月中旬，万达董事长王健林一行在与广州市市长张广宁会见时就称，希望利用万达的商业开发经营经验参与广州旧城改造项目建设。万达从9月中旬开始紧锣密鼓地在“前程无忧”等各大招聘网站投放大量的招聘启事。更为惹人瞩目的是，10月26日，《广州日报》C5版刊登了整版的关于广州万达广场投资有限公司招聘广告。 “广州万达广场投资有限公司为万达集团子公司，现拟斥资50亿元在广州市投资建设以大型购物中心、国际连锁超市、五星级酒店、酒店公寓、五星级影城及高档住宅为一体的超大型城市综合体项目，总建设规模约为50万平方米。”万达招聘广告如是称。据了解，广州万达广场投资有限公司面向社会招聘房地产公司各岗位人员，一共30个岗位，包括了经理、人事主管、行政助理、司机、土建工程师、景观工程师、装饰工程师、电气成本工程师、装饰造价工程师、水暖造价工程师、暖通工程师、给排水工程师、机电经理、强弱电工程师、土建成本工程师、建筑师、资料员、策划主管、客服助理等职位。为进一步了解具体情况，观点地产新媒体致电万达集团总部，有工作人员透露称：“广州分公司的位置就选在广州旧机场附近，所有工作都在进行中，项目也已经规划好了，近期就动工。”无独有偶，10月27日，《广州日报》一则“旧机场拟建万达广场”的报道称，广州白云新城万达广场项目于2009年10月26号起开始环评公示，市民可向建设部单位或环评公示单位反映相关意见。该消息指出，广州白云新城万达广场拟建于广州市旧白云机场，位于云城东路西侧、横五路以北，包括A、B、C三个地块，总建筑面积56.4万平方米，主要建设包括：A地块建设建筑10栋，其中A-1和A-2为酒店功能，层数为9层，建筑面积4.5万平方米，其余建筑为写字楼，层数均为9层；B地块建设建筑物6栋，层数为2-6层，功能主要为商业和娱乐；C地块建设建筑物10栋，层数为2-8层，主要功能为商业、办公和住宅。随后，观点地产新媒体向广州市环境保护科学研究院核实该消息，获得的答复是：“这是按照白云新城规划方案实施的，广州万达广场项目马上就要建设，尽管这个项目面积很大，但限定高度，高度为39层，前期工作已经酝酿了很久，该项目今年年底动工。” “环评公示肯定是土地拿到并规划之后才能进行，倘若连地都没拍，是不可能进行环评公示操作的。”一业内资深人士在接受观点地产新媒体采访时直言：“以万达的名义做环评公示，说明地块项目前面的手续已经完成，至少是与政府意向协议好的。”近期白云新城推出的地块即是将在本月29号以整体方式挂牌出让的白云新城AB2910015（白云区云城西路与云城东路之间，横五路北侧）、AB2910048（白云区云城西路与云城东路之间，白云一线南侧）、AB2910049（白云区云城西路与云城东路之间）、AB2910050（白云区云城西路与云城东路之间，横五路北侧）四宗地块的国有建设用地，该四幅商业用地总建筑面积达到28万平方米，起拍价11.22亿元，折合楼面地价4007元/平方米，并规定竞得人要确保地块上大型商业中心于2010年10月底前开业。但令人感到疑惑的是，新推地块与进行了环评的广州白云新城万达广场项目地块资料存在不少出入。“对比公开资料不难看出，两则消息中的地块都位于白云新城旧机场，不过总建筑面积却相差悬殊，我们不能判断是否就是同一地块。”一业内人士表示。“万达本身有很大的销售收入，今年可以接近300亿，明年的目标大概是做到450到500亿左右；万达的商业地产和酒店、购物中心建成之后就可以抵押融资，足以支持现有扩张；加之可以获得一部分银行资金的支持。”王健林还介绍，外界盛传万达的巨额投资其实不是一下子拿出来的，而是分批投资，而且分批的资金也不全是万达拿出的，其中一部分来自银行贷款以及动用预售款。低廉的地价以及良好的政府关系，这是大部分市场人士对万达的直观感受。“房企从来不会因为资金链影响自己的成长，原因是土地投资是可以控制的。其实万达在很多城市拿地，根本不用付全款，这是各地招商引资政策决定的，边售边交土地款。”一位熟悉万达的业内人士透露，有很多城市，没有人前来投资，资金来源受到限制，万达的方法很受亟需招商引资的地方政府的支持，但是京深沪穗等重点城市不行，因为这些地区不缺钱。此外，有资深业内人士还透露，唐山万达广场在还没建设之前，就可以内部认购了，而且预售证也不需要主体封顶三分之一等投资条件就批准下发。 “万达这种快速周转的模式最忌经济周期以及宏观变动，不加以变动凶险异常，仅适用于行业整体上升周期。”有分析人士还指出：“扩张的同时要求展开大规模招聘，但随着企业规模的膨胀，公司政策、管理风格和人员成长将面临很大挑战。”

6、万通地产发债10亿或加大商业地产投入

　　在去年8月份该发行方案通过万通地产临时股东大会同意，经历了有关方面有条件通过及最终核准通过等程序后，万通地产最终发债已是在一年之后。尽管耗时较长，但对于在此之前总资产为73亿的万通地产来说，图谋未来发展，10亿资金作用不小。该公司董事会秘书程晓晞接受《每日经济新闻》采访时表示，此次发债所募集的资金将对公司的流动资金进行补充。此外，在此次资金的使用上包括以后的投资，万通地产将逐步加大对商业地产的投入。根据公告，万通地产此次10亿元公司债，将按面值平价发行，发行数量1000万张，每张100元。债券期限为5年期，但在第3年末设投资者回售选择权。另外，本期债券票面利率预设区间为6.50%-7.50%，采取单利按年计息,不计复利,每年付息一次、到期一次还本,最后一期利息随本金一起支付。在发债之前，万通地产控股股东北京万通实业股份有限公司已质押公司1.7亿股股份，以提供担保。"发债10亿对万通的地产的流动资金是一个有效补充。"长期关注万通地产的海通证券分析师帅虎对《每日经济新闻》表示。受2008年整个房地产行业周期性波动影响，程晓晞认为，在此种情况下面临现金流压力是房企的普遍现象。帅虎则表示，随着2009年房地产销售的回暖，房企资金回笼速度加快，万通地产现金流的压力更多是体现在后续发展上。据相关报道，目前万通在建项目为11个，总面积达到154.74万平方米，此外还有8个拟建项目，总面积达到115.58万平方米，这也给万通地产的现金流带来了一定压力。万通地产在发债之后，资产负债率为60.33%。不过，帅虎表示，现在很多房企资产负债都是70%以上，万通地产这样的资产负债率完全正常，不会让其资金链有太大压力。程晓晞对外唯一可以肯定的是，10亿资金中有一部分要付工程款，一部分用来偿还银行贷款。万通地产在发债公告中也表示，发行公司债券以补充流动资金,可以"抓住房地产市场调整契机,提高公司灵活运用资金能力,以满足公司进行项目开发和业务拓展的需要。"就是这灵活的资金投向，让业内人士和投资者有了很多想象。据我们了解，万通地产董事长冯仑曾不止一次在公开场合表示，万通地产将扩大商业地产业务。据了解，目前商用地产占万通地产开发项目的10%，业务收入则不到5%。冯仑透露万通地产计划用未来10年时间将超过30%的业务转为商业地产。万通地产此次融资是否会向商业地产倾斜，成为万通地产扩张的一个拐点？帅虎对此表示无法判断，但他认为从长期来看万通地产加大商业地产的投入是必然。在发债公告中，万通地产也表示，对于商用物业业务，除北京、天津市场外，将会开拓人均GDP达到6000美金以上的城市。未来将继续强化以并购方式获取项目资源，用于"万通中心"建筑综合体的建设，以缩短开发周期，加快资金周转效率。程晓晞表示，此次并非专门针对商业地产投资来发债，也没有具体的商业地产项目。但他透露，根据万通地产的战略，不仅是此次发债融资，在未来3～5年之内，万通地产将对商业地产更加重视，会逐步提高该业务的投资比例。

六、全国主要商圈动态

1、重庆观音桥商圈将有奢侈品商场

重庆人专程到港、澳购买奢侈品将很快成为过去式。10月22日，第十四届澳门国际贸易投资展览会上，澳门规模最大的国际品牌代理商RAINBOWGROUP(彩虹集团)总裁萧婉仪与重庆协信集团董事长吴旭正式签约，共同出资打造星光68国际名品广场。届时，重庆的大牌追随者们在自己家门口也能买到琳琅满目的国际品牌了。萧婉仪说：“明年9月1日，约150多个奢侈品牌将云集江北协信中心星光68国际名品广场！”我们了解到，星光68国际名品广场位于江北观音桥商圈的协信中心裙楼，是澳门RAINBOW GROUP(彩虹集团)与重庆协信集团联袂打造的奢侈品购物中心，该中心经营面积达到3.5万平方米。 萧婉仪透露说，此次登陆重庆的将是包括全球十大顶级奢侈品牌在内的40余个国际大牌，其中很多奢侈品牌都是首次亮相重庆。面对重庆消费奢侈品的强大市场，萧婉仪表示要大举进军重庆市场。她说，与协信集团合作的星光68，目标是做成西部最顶级的奢侈品购物中心，以此辐射云、贵、川及整个西部地区。 在自己“家门口”就可买国际奢侈品牌，对重庆的奢侈品牌追逐者无疑是一件大好事。对此，萧婉仪表示，这些品牌的价格还是要比港、澳高出15%-20%，高出部分主要是关税。价格高出15%-20%，对消费者意味着什么？长期喜欢到港、澳购买奢侈品牌的袁先生为我们算了一笔账：“总的来说不亏。一是消费奢侈品的人不会计较，并且到港、澳买这些奢侈品，乘坐飞机和住酒店的花费也不菲。算上这些花费，会比在‘家门口’买还要高得多。其二，在“家门口”买还节省了不少时间和精力。” 观音桥商圈在进行价值再造之际，确实给一直占据重庆高端消费的解放碑提出了挑战：这个“兄弟”要后来居上，自己该怎么办？

2、重庆解放碑商圈金融街开街

18日，重庆渝中区金融街项目在重庆最繁华的商业中心启动建设。中共重庆市渝中区委书记刘强称，当地拟在未来5年内投资150亿元打造成中国“西部华尔街”，使其成为未来重庆乃至中国西部的金融新地标。位于重庆渝中区的商贸中心解放碑是重庆的地标和象征，其地位如同北京的王府井、上海的南京路、成都的春熙路。从2002年起，解放碑商业街地位就跃至全国第三街，西南第一街的高位。刘强说，渝中区有着优越的地理位置，金融机构高度集聚。一直以来，该区以优良的金融环境和解放碑CBD建设的强力推进，吸引了众多新兴金融机构和外资金融机构不断进驻。据统计资料显示，目前重庆渝中区已汇集了该市90%的市级以上金融机构、聚集了该市一半以上的金融中介服务机构、40%的证券营业部和75%的期货营业部，银监、证监、保监等机构的重庆派出机构也均集中于此。而新建的金融街就位于重庆市渝中区解放碑核心区域，东临新华路、西连五一路，占地面积7万平方米。根据规划，金融街将由七栋建筑勾勒出渝中半岛波澜壮阔的城市天际线，该建筑群最大高度350米，最低180米。据悉，金融街城市设计规划根据建设长江上游金融中心核心区的目标要求，借鉴了美国旧金山及中国香港中环、北京金融街等打造金融聚集区的成功经验，通过对城市天际线、整体建筑形态、绿化景观及城市开敞空间、交通及市政基础设施等要素进行整体规划设计，把重庆金融街规划建设成为重庆CBD的金融新地标和CBD的国际化都市新形象。刘强称，金融街区建设以打造中国“西部华尔街”为目标，形成以服务大企业为导向的产业金融平台和以拓展大金融为特色的总部经济平台，最终将金融街建成一个总规模达90余万平方米，集“高端商务、顶级酒店、精品零售商业、高档酒店式公寓”为一体的高品质城市建筑综合体。据了解，该金融街官井巷地块拆迁基本完成，申基二期拆迁已全部完成，并开始土石方工程。原兴地公司地块已由该区土储中心完成使用权回购工作，进入拆迁阶段。金融街所在的重庆渝中半岛，2012年将推动完成长江上游金融核心区框架形态构建，2015年初步建设成长江上游地区金融市场要素完备、金融机构聚集、金融创新活跃、金融人才汇集、金融生态优良的金融核心区，2020年建成对长江上游地区乃至中国西部经济社会发展起到支撑和辐射作用、具有国际影响力的区域性金融中心。　

七、全球主要商家动态

1、韩资CGV星星国际影城将进驻武汉天地

11月，坐落于汉口武汉天地的CGV星星国际影城将揭开盖头。这是一家来自韩国的现代化星级影城，目前已加盟天河院线。CGV星星国际影城拥有6个电影放映厅，可同时容纳约1000人观影。影城将韩国CJ CGV株式会社的特色咖啡厅引进影院，还采用了最前卫的室内装饰及最先进的管理模式和酒店级服务。影城由韩国CJ CGV株式会社和广东星星文化传播有限公司共同投资。CJ CGV株式会社是韩国最大的影院连锁经营企业，1998年开设韩国第一家多厅影院，发展至今已拥有一百多家多厅超五星级影城，成为韩国乃至亚洲票房最高的影院连锁企业。CGV影院于2006年10月在中国上海开设中国1号店，如今在上海有两家店。

2、红星美凯龙从家居到地产全国战略起航

先进的经营管理模式、领先的售后服务体系为红星美凯龙在全国带来了极高的声誉，在23年后，红星美凯龙集团在借助日益成熟的中国房地产市场，开始了从家居到地产的全国战略。首站设于郑东，是红星美凯龙集团旗下红星地产的一小步，却是红星美凯龙集团实现 “从家居到地产”全国化运营的一大步。红星美凯龙：做“综合地产”开发领跑者 查阅相关资料，人们发现，红星美凯龙实质上是中国房地产开发最早的专业公司之一。红星美凯龙采取的“买地自建卖场 ”的商业运营模式，不仅在全国家居行业开创先河，更是全国商业地产开发的典范。同时，红星美凯龙在23年，31城的发展历程中，体会到让消费者满意的重要性，如集团董事长车建新所说，“消费者是皇帝的女儿”。针对中国市场的消费特点，红星美凯龙在中国家居业开创了“所有售出商品由红星美凯龙负全责”的诚信创新举措，让顾客舒心购物，放心消费，极大的提高了消费者的满意度。此次红星美凯龙从商业地产向综合地产进军，首先将从郑州开始，即将在沈阳、大连、烟台、无锡、天津、成都、昆明、上海等全国十几个城市铺开，土地储备已达400万平米之多；同时，借鉴红星美凯龙在家居行业领先的服务理念，红星地产力争3年内成为住宅消费者最满意的全国品牌之一。届时，红星美凯龙商业与住宅开发比翼齐飞，将成为全国综合地产开发的领跑者，中国卓越的城市运营商。红星•蚂蚁SOHO：始于郑州，运营全国，“红星美凯龙系”的首映 作为2009红星美凯龙集团1号力作的红星•蚂蚁SOHO，从某种意义上，标志着红星美凯龙集团从“家居到地产”完美跨界的第一步，也是“红星美凯龙系”运营全国的开始。红星•蚂蚁SOHO位于郑州郑东新区，处于郑州“中央商务区+国家级建材物流产业带”交汇处，极具发展潜力。红星•蚂蚁SOHO以勤劳、智慧的小蚂蚁为代言形象，在园林景观、户型设计、售后服务与国内的一流机构合作，全力为广大郑州市民打造一个居住、商务办公、投资三位一体的高品质空间。红星•蚂蚁SOHO将会于10月30日首次亮相于郑州房交会。届时，红星地产将在会上展出精装修纯小户型，迎接中原人民的垂询。

3、橙天嘉禾收购内地影城

近日，橙天嘉禾娱乐(集团)有限公司(下称“橙天嘉禾”)宣布，已经收购北京华诚美映影院有限公司及北京美林华映影院管理有限公司的两家影城及七家影城经营权(共75个影厅，涉及11609个座位)，总作价2988.5万元，以现金方式交收。橙天娱乐是中国内地重要的电影制作、发行及娱乐传媒公司，该公司于2008年宣布收购香港老牌的影视制作及发行上市公司嘉禾，并于今年7月完成了进一步整合。公司高层表示，这项计划是橙天在收购嘉禾公司之后，为加快扩张内地版图踏出的战略性第一步。橙天嘉禾首席执行官胡景邵表示，继续通过不同途径加快发展步伐，捕捉内地影城高速增长的势头，目标是成为亚洲最大影院管理集团。目前橙天嘉禾已经在台湾地区及新加坡占据了最大的电影院市场。去年嘉禾在深圳的影院已经达到内地单影院票房冠军宝座，但是在市场占有率方面仍然显得不足，在内地整个45亿元的票房中，仅占据约5000万元的市场。胡景邵表示，嘉禾是个重要的品牌，在华语电影市场有举足轻重的地位。不过他坦承，嘉禾过往成功的电影制作地位已经流失。这个当年曾经成功缔造了李小龙及成龙等国际巨星，并发行了数百部著名华语电影，在亚洲市场拥有显著份额的公司，近年来在影视制作方面略显不足。目前嘉禾主要是扩大发行的功能，我们每年也会考虑自己制作一些影片，但不会制作大片，只会考虑投资这些大片，然后争取获得发行权。”胡景邵对我们说。

4、重百将在龙湖楼盘连开5超市

重百正式对外公布收购新世纪后不过半月，解决二者同质竞争难题的举措就有了实质性进展。最近，重庆百货发布公告称，重百将联手地产大鳄龙湖，在龙湖新建的社区连开五家超市。我们从龙湖商业地产公司探听到，和重百以往的社区超市不同，新开的龙湖五家店均走精品超市路线。这被认为是重百整合新世纪超市、解决同质化竞争难题走出的第一步棋。公告显示，重庆百货已租赁重庆龙湖开发的南岸观山水、郦江、大学城、北部新区江与城和蓝调天街五个项目的商业用房，总面积约为12411平方米，租赁期10年，将分别开办重百超市观山水店、龙湖郦江店、大学城店、江与城店和蓝调天街店，投资总额预计1706万元。我们联系上了龙湖商业地产一不愿透露姓名的负责人，他向我们透露，五店的租赁合约是在上周刚刚签订的，重百超市在签约时提到，新店和以往的旧店有所区别，定位精品超市，比如销售的蔬菜中，净菜或无公害蔬菜的比例会高于旧店；进口食品的比重也会加大；商品的选择上，更倾向于一线品牌的引进等。整个店面的装修风格上也会有所改变，会更精致时尚。面积和重百、新世纪现有的社区超市区别不大，集中在1000~3000平方米左右。我们了解到，重百已和龙湖缔结了战略合作协议，即今后凡龙湖修建新楼盘，重百将被作为首先选择合作的对象。据悉，除了龙湖，重百也和鲁能、华宇、学府等地产巨头签订了类似的战略合作协议。同时和龙湖签下五店，重百和高档楼盘的战略合作传递出一个信号：在收购新世纪后，走差异化路线，避免同质化竞争成为其迫在眉睫要解决的要务。之前，重百高层在接受我们采访时曾透露，超市会成为双方整合的第一步，因为超市差异化小，同质化竞争更容易发生。重百和龙湖的合作，证实了该高层的说法。众所周知，包括龙湖、华宇等在内的地产巨头，开发的都是高档小区，入住居民购买力强，重百选择和它们进行战略合作，开精品超市，为其走差异化路线，将新店和重百、新世纪遍布大街小巷的社区超市区别开来，奠定了良好的基础。重百几年前在龙湖水晶郦城开设了一家社区超市，该店和其它店相比，比较小巧精致，据悉已成为重百所有社区超市中盈利能力最强的一家店。这或许成为重百之所以能大胆地、一次性连开五家精致超市的一个颇具说服力的实证。

5、屈臣氏落户宁海太平洋百货广场

今年以来，县委、县政府将加快发展现代服务业摆上重要议事日程，抢抓机遇，拓宽思路，创新机制，争创服务业发展新优势。今年上半年服务业增加值达到39.2亿元，增长13.8%，占生产总值比重达到38.9%，比去年提高6.3个百分点。今年1—9月全县预计实现社会消费品零售总额55.35亿元，增长18.4%。屈臣氏属和记黄埔有限公司旗下屈臣氏集团之保健及美容品牌，是亚洲区最具规模的保健与美容零售商个人护理店。目前，屈臣氏个人护理店在中国内地已拥有450多家店铺，凭借其高品质及超值的产品、专业的资讯与服务、令人惊喜不断的购物环境等赢得了众多消费者的信赖与好评。上海屈臣氏日用品有限公司营运总监李家乐告诉我们，屈臣氏十分看重宁海的经济实力及发展前景，瞄准了这个历史及旅游文化名城，致力为宁海市民带来全新的“个人护理”新体验。从护发用品到护肤用品，从药品到彩妆，屈臣氏宁海首店将不断引入众多优质品牌，满足消费者对每个细节的护理需求。

6、范思哲关闭日本全部门店拟扩张中国市场

继6月份全球CEO辞职后，全球著名时尚奢侈品牌范思哲近日又宣布关闭其在日本的所有门店。从范思哲中国区代理公司获悉，目前并未收到总部有关中国区关店的消息。而面对中国奢侈品市场的强劲增长及其他奢侈品牌在中国的扩张，范思哲很可能在中国区施行扩张。10月7日，范思哲发表声明称公司已经关闭了旗下位于日本的所有精品零售店，也就是其在日本的最后三家零售店。“他们不再能代表范思哲的品牌形象”，范思哲认为。此举是范思哲一项覆盖范围更加广泛的公司战略整改计划的部分内容。此外，范思哲还透露目前正在日本寻找 “新的定位和更加适合的经销渠道”，但是，声明中并未透露范思哲在日本重开店铺的时间表。分析人士指出，金融危机下，诸如范思哲等规模较小的时尚公司正面临价值被重新评估的市场压力，因为他们的财务实力与规模经济难以与较大型的竞争对手相提并论。公开资料显示，范思哲是全世界数一数二的国际时尚设计殿堂，以经营时尚男女服装、香水等为主。1979年由著名天才设计师詹妮·范思哲于米兰创立，至今范思哲的门店已经遍布全球，其中中国区拥有超过十家专卖店。公开消息显示，与去年同期相比，范思哲2009年第一季度的收入同比下降了13.4%。同时，据称公司董事会还批准了一项三年计划，该计划所采取的措施主要针对金融危机。日本门店关闭，是否会波及中国呢？种种迹象表明，范思哲反而有可能会在中国区进行扩张行动。我们致电范思哲中国区几大代理之一的温州崇高百货有限公司，该公司销售负责人向我们透露，截至目前公司并未收到任何有关中国区关店的消息。同时，深圳万象城范思哲专卖店也表示，金融危机仅仅稍微影响了范思哲的销售情况，但这种变化均属正常，专卖店经营依然正常。此外，著名顾问公司贝恩近日发布报告称，预计今年日本的奢侈品销售将下滑10%，而中国的奢侈品销售将会增长7%，原因在于中国的富有人数正在增加。来自高盛的一份调查报告也显示，预计今年中国奢侈产品销售增幅将居全球第一。 “外国市场的萎缩，中国市场的增长，无疑给奢侈品巨头们带来了扩张的空间。”一位业内人士对此表示。事实上，早在全球金融危机刚刚来临之际，范思哲、爱马仕、路易威登等世界著名奢侈品品牌已经显露出了扩张中国市场的倾向。去年9月，法国奢侈品集团爱马仕执行副总裁PatrickAlbaladejo表示，计划未来三年内每年在中国开设3—4家专卖店，以满足中国日益壮大的富裕人群需求。“我们已经决定重点投资和发展亚洲市场，尤其是中国市场。”范思哲前任CEO安卡罗·迪里梭去年底曾公开表示。近期，法国路易威登奢侈品集团中国区行政总裁ChristopherZanardi-Landi也称，对2009年的中国奢侈品市场充满信心。针对持续增长的中国市场，各大奢侈品牌纷纷积极向中国投资。以深圳为例，今年3月，亚太区最大规模的Gucci旗舰店落户深圳；7月，路易威登亚洲最大旗舰店也在深圳开张；9月，爱玛仕深圳首店也宣布开业。

八、全国相关政策法规及动向

文化部欲控制投资风险出规限制主题公园

地方政府和开发商联手借建主题公园大搞形象业绩、低价圈地的日子走到了尽头。日前，文化部出台《文化部文化产业投资指导目录》，对文化产业投资进行了全面梳理和引导，大型文化主题公园建设被列为限制投资类。尽管此前中国社科院发布的《2009年旅游绿皮书》认为，中国即将进入大型主题公园发展的新时代，主题公园旅游投资前景广阔，但在文化部看来，以房地产增值而非文化体验消费为目的大肆圈地的行为必须制止，故以“文化”为名行“圈地”之实的主题公园被列入限制类。然而住建部一位曾参与主题公园建设标准摸底的官员却认为，主题公园普遍存在的巨额亏损及逐渐沦为开发商低价拿地的“幌子”，才是此番被限的根本原因。

九、全球商业地产相关资讯

1、郭台铭10亿人民币拿下重庆黄金地

北京时间10月30日消息，据台湾媒体报道，重庆市解放碑闹区的最后一块黄金商业用地，最近开始动工整地，当地业界人士指出，该地块已被鸿海董事长郭台铭购得，预估成交金额在10亿人民币(下同)左右，开发楼板面积为9万平方公尺。根据了解，过去虽然很多海外开发商有意收购，但因开发限制多、金额过高，最后都打了退堂鼓。而此地块面积为1.74万平方米，过去是国泰电影院的旧址，距离重庆市地标解放碑不到100米，并位在轻轨临江门站出口，是市区最繁华的地段。该地段周边有太平洋百货、重庆百货、王府井百货等大型商场，堪称是重庆市闹区最后一块土地。业界人士表示，这块地位在黄金地段，许多有能力的中、外地产开发商都很有兴趣，但是碍于被设定为广场用地，地面上不能有建筑物，只能往地下楼层兴建，而且可开发的9万平方米中，还有3万平方米必须建成停车场，限制太多，所以个大地产商都裹足不前。2008年4月份，国美电器旗下的鹏润房地产开发公司购得这块土地，由于地形有坡度，所以鹏润用擦边球的方式，争取到可盖地上两层建物，计划开发成地上2层、地下8层的商场。但是重庆市人大代表数次表示反对国美的开发案，因为盖地上建物违反规定，而且广场的名称应该由政府取得冠名权，不能使用国美的名字。后来国美电器前主席黄光裕被捕入狱，整个计划随之停摆。近期这块土地又开始进行整建，打桩机日夜动工，相关人士指出，郭台铭已经出资买下，金额达到10亿元。据说，郭台铭在8月份带团视察的时候，对于重庆市政府愿意释出这块黄金地段相当高兴。而重庆市政府相当鼓励这种产业先行的地产投资计划，也就是只要厂商愿意到重庆投资设厂，连带批给闹区的商业用地，制造业、服务业可同时开发，一举数得。至于郭台铭在重庆斥巨资买地，有一说法是，他是为了当地拥有的3C卖场“赛博数位广场”扩充做准备。赛博数字广场是富士康在大陆设立唯一涉足3C产品销售领域的卖场。富士厂在重庆斥巨资投资NB的生产基地后，更有计划要使赛博数字广场从重庆向昆明、成都、贵阳、兰州等城市幅射，让卖场布局大西部重要城市。

2、重庆江北嘴CBD首个商业地产项目启动

作为江北嘴首个启动的商业地产，金融街·重庆金融中心由北京金融街控股公司负责开发，项目位于黄花园大桥北桥头。作为目前已建成的国家级金融管理中心，北京金融街集中了中国人民银行、中国证监会、中国保监会等中国最高金融决策和监管机构，目前金融街区域内企业控制着全国90%的信贷资金和65%的保费资金的运作。和北京金融街一样，重庆金融中心也将以简约风格为主，外形简单，配以大型玻璃幕墙，楼内空间宽敞，采用顶尖的写字楼设备。每栋大楼裙楼均为商业设施，今后将用于开设高端卖场、咖啡店、精品餐饮店等。为与繁忙的商务功能配套，金融中心还设计了1200个停车位。据了解，江北嘴CBD的规划定位将以金融中心的集中建设为带动，发展具备国际水平的金融核心商务区，打造一个5平方公里的金融核心区。重庆金融中心由A、B、C、D四栋高楼构成，高度在91米至141米，最高32层，总规划面积23710平方米，地上建筑面积合计接近16万平方米。建筑设计则由设计了上海金茂大厦、美联储总部的美国SOM设计事务所担纲。四栋高楼同时开工，按照开发进度，C、D栋将于今年12月完成主体结构封顶，A、B栋则在明年7月封顶，最快到明年9月就可交付使用。

3、广州商用物业今年第三季度复苏

第三季度广州甲级写字楼市场比预期提前复苏，整体空置率下降，租金终于结束自全球金融危机爆发以来连续三个季度下滑的势态并有所上升。同时，商铺市场和工业物业也走出谷底，租金恢复平稳。仲量联行由此预测，广州的物业现状显示，市场已经从金融海啸以来的低迷中走出来。第三季度广州全市甲级写字楼净吸纳量录得约15万平方米，活跃的国内企业持续带动甲级写字楼需求复苏并出现强劲反弹，其中国内金融企业充当领头羊的角色。据悉，来自国内银行的自用写字楼需求进一步推动吸纳量攀升。广东发展银行广州分行和上海浦东银行分别在珠江新城新落成的甲级写字楼购买大面积的写字楼自用。因此，即使第三季度出现13万平方米新供应落成，全市甲级写字楼总体吸纳量增至近240万平方米，空置率持续下降至18%。不过，相对国内企业，外资企业需求表现仍然疲弱。仲量联行相关负责人同时表示，目前正是外企制作明年财政预算的时候，也有许多公司提前到各个项目考察写字楼，因此看楼的外企客户仍然有所上升。随着需求复苏，业主开始对租金持强硬态度，部分业主更先行加租，导致本季度整体租金环比上升3%，从而终止了自全球金融危机爆发以来连续三个季度租金的下滑，出现上升势态。 “短期内国内企业将继续主导广州写字楼需求。年底租金下调压力将大大减轻，预期第四季度将继续保持平稳。但由于2010年供应量增大，对租金仍然构成压力。但与此同时，新增的优质供应量，例如万菱汇、太古汇和广州国际金融中心将为租户带来更多的选择，促进需求上升。业内人士透露，目前广州即将落成的新商场数目较多，以及部分成熟的商场进行内部调整，优化租户组合，纷纷吸引众多大型国际品牌进驻广州，导致整体租赁成交上升。在众多新品牌陆续进驻广州的刺激下，广州现有的连锁店零售商对市场信心和消费市场的预期纷纷转好。为了巩固市场地位，部分本土零售商重新开始扩张计划，使整体空置率录得下降。在这些有利因素带动下，租金在本季度回稳，环比上升0.8%，大部分业主对市场持正面的预期。零售商对广州市场信心的恢复以及因此出现的租赁成交量恢复预示着市场已经走出谷底。“随着天河的优质商场日益增多，未来天河商圈将显现领导性的地位，将成为广州最核心的商圈。租金走势方面，预计短期内整体租金下跌机会甚微，但租金在短期内难以V形反弹，上升的空间有限。而在工业地产的产业园方面，在政府推动产业发展的情况下，国内企业的需求有助产业园租金保持平稳，本季度租金轻微环比下降0.4%。国内经济的改善和全球出口市场的逐渐恢复将有助于在中期内对广东出口带来正面影响，从而提升物流市场的租赁需求。但是，现有以及未来即将落成供应量将抑制租金增长。产业园方面，外包服务和创意产业的需求增长将是需求的增长点，但是，同样出现供应量过大的情况将抑制租金增长。

4、深圳商业物业第三季度租金和售价上涨

由于内资金融机构纷纷进驻深圳，深圳甲级写字楼市场进一步活跃，租赁成交复苏，整体租金回升。同时，受深圳零售消费品总额强劲增长的刺激，商铺市场本季度需求恢复，空置率创三年内新低，优质购物中心租金保持平稳。延续第二季度租赁回升的趋势，第三季度深圳甲级写字楼租赁成交继续增加，净增租赁面积4.4万平方米，全市空置率为14.3%，环比下降3.7个百分点，空置率回到正常水平。租赁的回升主要来自于金融和保险业的需求支撑，例如联合证券和太平保险均在港中旅大厦租写字楼，而包括宁波银行、上海银行、包头城商行、杭州银行、安徽城商行等全国各地的城市商业银行纷纷在深圳设立分行也带来了大量的租赁需求。 “福田中心区的写字楼基本上被卖光了。”除租赁需求外，夏春毅告诉我们，近期金融机构自用以及投资购买写字楼的需求也很强劲。例如中信证券以9.6亿元整栋购入卓越时代广场二期作其中国营运总部，面积达3万平方米。不过，夏春毅指出，虽然本季度写字楼市场复苏，但需求仍然由国内企业主导，外资企业的租赁需求仍然明显弱于国内企业。写字楼市场的强劲复苏也使租金和单价趋稳回升，其中第三季度甲级写字楼平均租金每月每平方米达108元，环比增长6.4%。写字楼成交单价每平方米近3万元，环比增长13.4%。，第四季度将有超过15万平方米供应量落成，空置率将上升，对租金会造成一定压力。但是持续改善的国内经济环境将有助深圳写字楼市场需求的扩大。租金预计将会保持平稳。受经济渐趋稳定、深圳消费市场继续平稳增长的影响，深圳商铺市场租赁需求同样强劲复苏，本季度净新增租赁面积达到8.2万平方米，达到自去年全球金融危机爆发以来的最高位。同时，由于需求恢复，商铺空置率仅7.2%，环比下降0.6%，创三年内最低空置率水平。因低空置率、提前达成意向以及零售消费强劲增长等有利因素，目前商铺的租金基本不变，季度环比下降仅0.1%，首层平均租金为每月每平方米897元。商铺的售价也维持稳定，首层价格每平方米近12万元。仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松判断，“由于新供应相对少，整体空置率低，预计深圳商铺租金将短期内维持目前水平。”值得注意的是，林世松指出，目前零售商租户对商场的选择表现出“喜新厌旧”的偏好。新落成的大型购物广场受到欢迎，而一些位于传统地段的旧式商场渐渐失去优势。

5、成都总部地产持续火热

成都总部地产从萌芽、发展到井喷，只经过了短短5年。其间，成都经济的发展、城市地位的上升，提供了强劲的驱动力，更重要的是产业扶持政策的推陈出新与适时而为。从2004年7月成都市政府确立扶持重大产业化项目开始，到2008年第11个“五年规划”确定“加大对工业集中发展区基础设施建设”，再到2009年《产业园区资金管理暂行办法》的“着力做优做强产业园区……重点扶持一批成长型特色产业园区”，范围在缩小，目标更明确。在积极的扶持政策之下，无论是青羊、空港还是龙潭，满足一定条件的入驻企业都能享受到信贷、投资、招商等方面的优惠。这对总部基地来说，无疑是一重坚实的后盾；对入驻企业来说更是实在的利好。2009年，成都市各工业园区招商业绩一路飘红。自7月以来，龙潭裕都共引进购楼型总部项目13个，注册办公型总部项目21个；西博会上，青羊区签约69亿元，全部集中在现代服务业领域。国内最具实力的数字科技应用公司——力方国际数字科技有限公司将投资在青羊工业总部基地设立总部；富斯莱特科技有限公司不仅将公司总部锁定青羊工业总部基地，还将把目前在台湾的研发中心移至成都；早在今年8月，蓝光空港总部基地的销售人员告诉我们：“一期招商已经达到90%，铃木服装（成都）有限公司和成都华川进出口有限公司都是近期入驻的大型企业。”　“是综合优势——优美的环境、低廉的价格、良好的服务、完善的配套都是打动客户的因素。”业内人士梁国武认为。“当然，离不开各级政府的政策支持。”龙潭总部基地的一位高层肯定地说。随着实体经济的逐渐回暖，商业地产开始了新一轮的复苏。更多的国际公司将市场瞄向了中国，来到中国寻找投资项目。“既然来了，就肯定要找个地方落脚。”日前落幕的西博会上，打算来成都投资的英国商人詹妮弗·琼斯对成都总部地产给予了高度评价。“我想这（总部基地）是个很好的平台，我会介绍更多的朋友来这里投资。” “总部物业的崛起，正逐渐打破市区甲级写字楼一家独大的局面。”对于总部物业的热销，业内人士分析认为，在成都总部基地出现之前，甲级写字楼可以说是称霸天下，成为众多大型企业、集团公司设置区域总部的惟一选择。如今，总部物业因其低容积率、低建筑密度、低楼层、低价格等特点已迅速占据市场地位，由新生阶段进入了“收成期”。相对于城市中心传统写字楼，总部基地的“独门法宝”之一，就是在于额外的税收优惠政策。例如，蓝光空港总部基地的政策是，入驻园区当年纳税县级所得部分超过100万元的新引进企业，前两年享受地方政府所得税100%的返税，第3-5年则享受50%的返税；青羊工业总部基地的政策是，前三年按地方实得部分的40%-60%扶持，整栋入驻企业，根据不同纳税额度可获得20万-50万元的奖励；龙潭工业总部基地的政策是，年纳税额在200万元以上的企业享受四税（增值税、营业税、房产税、企业所得税）区级政府所得部分80%的扶持，超过该纳税规模的企业，分别享受不同比例的税收优惠。摩托罗拉成都公司的一位高管艾丽斯女士坦言：“越是世界企业大腕，越注重地方政策的支持力度。你看很多地方政府去外地招商引资，都是带着优惠去的。”龙潭工业总部基地的一位工作人员全程参与了本次西博会的对外接待工作，他透露外国客户对企业入驻的优惠措施很有兴趣，对许多细节都非常关心。戴德梁行发展部经理张翔艺指出：“不要小看一个政策的力度，市级政府对总部基地的大力推动，区级政府出台的招商引资政策，给了入驻企业一个很强的投资信号。从某种程度上说，这是一颗定心丸。”作为一种独立的地产业态，工业总部基地在国内一二线城市的发展如火如荼，“业态优势”、“聚合效应”、“循环经济”等理论解释层出不穷。或许，等到成都市21个集中工业园区全部建成之时，市场更能体会扶持政策的力量和力度。

6、美国商业地产再现颓势

10月25日，美国商业房地产市场贷款机构巨头之一嘉迈金融集团向特拉华州联邦破产法庭提交了破产保护申请。市场人士分析，尽管市场对嘉迈集团走向破产已经没有太多悬念，但是这一消息再一次激发了官方和民间对美国商业房地产市场的悲观预期，加上商业房产需求的不断下降，各方都预期这将不会是最后一单相关类型的破产案。根据嘉迈集团呈交给破产法庭的文件，截至今年6月30日，该集团资产名下总资产额为201亿美元，总负债为210亿美元，处于资不抵债的境况。该集团希望能够通过引用破产法第11章的规定在法庭保护下或保留其全部业务作为重组后新公司的一部分，或者作为“继续经营的公司”以全价出售，借此减少负债规模以继续经营。嘉迈集团董事会主席兼首席执行官杰伊·列文在申请破产保护后的声明中表示，美国商业房地产市场的困难境况极大挤压了嘉迈集团的现金流，并因此对该集团的全部核心业务造成了负面影响。今年第二季度亏损16亿美元的消息，使市场对嘉迈集团申请破产保护的预测不断升温。虽然该集团在9月初，通过协议以4.9亿美元向巴菲特的伯克希尔·哈撒韦等公司售出了旗下的北美服务及按揭银行业务，但无奈该协议对缓解集团的200亿美元的债务压力来说可谓是杯水车薪。与此同时，穆迪在9月9日公布的信用评级报告中，将嘉迈集团的高级无担保债务由原本的C级调低至Caa1级，进一步打击了已经摇摇欲坠的嘉迈集团。此外，美国联邦存款保险公司(FDIC)要求嘉迈集团在犹他州经营的银行必须提高资本值，也加速了后者走上破产保护之路的进程。　　这家总部位于宾夕法尼亚州的金融集团的前身是通用汽车旗下通用汽车金融服务公司(GMAC)旗下的商业房地产业务部门，该部门于2006年由包括高盛、KKR及FiveMileCapitalPartners等数家企业组成的私人股本基金合组财团买下，并重新命名为嘉迈金融集团。根据穆迪提供的数据，嘉迈金融集团的启动资金为100亿美元，主营业务是为公寓建筑、写字楼、工业建筑、购物中心以及其他商业地产的投资者和开发商提供抵押贷款融资和投资组合管理服务。据悉，持有嘉迈集团担保债务的债权人包括花旗和摩根大通，以及对冲基金保尔森公司、Anchorage顾问公司和银点资本等，其破产将导致上述投资人血本无归。但是，其破产背后还隐藏着更大的风险，分析人士提醒市场警惕，嘉迈的破产反映了当前美国商业房地产市场风险的集中释放，这将可能引爆新一轮中小银行破产潮。据分析，引致嘉迈集团申请破产保护的因素有以下几个。首先，贷款银行面临高违约率。根据嘉迈集团发布的最新季度报告，截至今年6月份，总价值241亿美元的证券化抵押贷款投资组合中，约有40亿美元贷款逾期超过60天。这相对于去年年底的违约比例大幅度恶化，当时总值269亿美元的投资组合中，违约的金额为15.2亿美元。其次，商业地产价格大幅度缩水。穆迪/REAL商业地产价格指数8月份环比下降了3个百分点，并且截至9月19日较2007年10月份的价格水平下降了近41%。最后，商业地产的使用率及需求受经济危机影响出现急剧收缩。自2007年经济由顶部回落以来，零售店铺以及公寓的需求量一直处于下降的趋势之中，同时雇主大幅度裁员也减少了写字楼的使用。根据房地产研究机构的分析数据显示，目前美国办公场所空置率创5年新高，公寓空置率达到23年未见的高点，而商场也出现自1992年以来最大面积的空置。与此同时，尽管近几个月住房市场正在初步显现出复苏势头，但是分析人士提醒市场不应过于乐观。据分析，今年夏天住房市场出现的住宅销售价量齐升的状况，应主要归功于政府对首套住宅者施行的税费优惠政策。由于这项政策将于今年11月30日截止，届时住房市场的需求动力将可能恢复疲弱。另一方面，由于价格低廉，住宅建筑商正在缩减新屋的建筑数量。根据全美住房建筑商协会的统计数据，当前的每月新屋建筑量已经下降到了1992年以来的最低点。

7、信托触角渐入商业地产

近几年，房地产信托市场风生水起，但产品投向多以住宅类为主。如今，以杭州工商信托(简称杭工信)为代表的信托介入商业地产项目悄然拉开序幕。随着国内城市化进程的推进及房地产金融的起步，优质商业地产已成为以外资基金为主的各类资本竞相追逐收购的对象，商业地产的前景无疑渐为国内具有前瞻性战略眼光与资金实力的房地产商所关注，这也为信托参与商业地产金融链的锻造提供了良机。对于投资者而言，参与商业地产类信托投资是一种间接分享房地产市场发展所带来的收益的投资方式。随着信托投资对300万元以上客户的合同份数的放开，商业地产信托投资可以满足部分高净值人士的需求，同时也为此类信托基金扩大规模提供可能。在房地产信托领域的多年深耕，杭工信积累了众多高端战略合作伙伴，不仅有名列“中国蓝筹房产50强”的绿城集团、阳光100等知名房企，而且杭工信也与新湖集团、国都集团、耀江集团等本土实力房企建立了业务合作关系。这也是杭工信增加商业物业信托投资，平衡公司房地产业务架构，加速在房地产信托业务领域的战略布局。上半年，信托市场上数个投资于商用物业的信托计划让投资者耳目一新：“上海胜境置业有限公司股权投资集合资金信托计划”(规模3.5亿元)投资位于上海新江湾城的某商业地产项目；“杭信·恒利3号商业地产项目——绿城杭州金沙港酒店贷款项目集合资金信托计划”(规模1亿元)为绿城旗下的五星级酒店提供贷款；“杭信·恒利2号商业地产项目——普陀山祥生大酒店项目投资集合资金信托计划”(规模2亿元)投资于普陀山的五星级酒店项目……目前，杭工信运作的房地产信托基金，已投资的商业地产项目分布在上海、杭州等地，业态包括五星级酒店、城市综合体、商业中心等。作为一直关注房地产市场发展，熟悉长三角领域的本土市场的杭工信，已在房地产信托基金领域做了积极有益的实践，其推出的“飞鹰系列”、“恒利系列”等信托基金，通过选取符合投资标准的优质房地产项目，以组合投资的基金化方式运作，投资了十多个住宅类及商业地产类项目。从信托公司作为“资产管理机构”的专业定位角度看，由“融资”向“投资”的转型显然是行业主流业务发展方向。杭工信总裁丁建萍表示，公司已在推进业务转型，“组合投资”、“中长期投资类产品”将是他们信托基金的主要特征与趋势。在基金产品的基础交易中，杭工信采用了股权受让贷款、可赎回优先股、附卖出选择权的普通股、参与后续分配或退出市场定价的固定分红等私募股权技术，确保了投资者利益得到最大程度的维护。当然，信托基金的成功在很大程度上取决于基金管理人的投资管理能力，包括项目筛选能力、资产配置能力、投资运作水平等，以及信托公司本身的风险控制制度。对于已在此业务领域先行一步的杭工信而言，显然有着更高层面的战略谋划与资产管理追求。尽管目前信托市场的商用物业投资信托产品仍属寥寥，但在国内经济回暖、房地产金融起步的市场背景下，联手品牌房企的商业地产信托基金，至少激起了投资者的无限企盼。

8、首座巧克力主题公园入驻北京

从“世界巧克力梦公园”获悉，在前日鸟巢嘉年华公园退场后，国内首座大型巧克力主题公园将进驻，目前已开始招商，预计明年1月29日正式开园。主办方北京翔砻策划有限公司总经理郑瑶婷介绍，巧克力梦公园除了展现世界各地的巧克力与糖果，进行巧克力DIY活动外，还将制作最大的巧克力长城、巧克力兵马俑坑、巧克力敦煌石窟、巧克力清明上河图等。

9、华侨城整体上市获批 74亿缓二线扩张压力

经过一年多时间一波三折的运作，华侨城的整体上市方案终于走完最后一道审批程序。中国证监会于日前核准华侨城向华侨城集团发行新股购买相关资产，并豁免华侨城集团的要约收购义务。这也意味着华侨城整体上市已经指日可待，剩下的事情就是公司操作层面何时进行资产交割及股份发行。整体上市后，由于优质资产的注入，华侨城的下一步发展获得了更多的筹码，可以进一步加大在全国范围内房地产和旅游市场的拓展力度。华侨城一直希望将母公司的大量优质资产注入上市公司，以整体上市的方式做大做强“旅游+地产”业务。为了达到这一目的，2008年6月，华侨城出台了一份整体上市方案：公开发行不超过10亿股A股，募集资金数额不超过83亿元，用于购买华侨城集团注入的13家公司全部股权，从而实现集团主营业务的整体上市。然而，由于股市当时正处于暴跌之中，投资者纷纷远离股市，该计划因无法实施而终止。去年底以来，股市强劲反弹，为整体上市提供了良好的外部环境。华侨城再次启动整体上市项目，并将整体上市方式由此前的公开发行调整为重大资产重组的方式。6月8日，华侨城公布新的整体上市方案。公司将以每股作价15.16元，总金额约73.68亿元，向控股股东华侨城集团定向增发约4.86亿股，用以收购后者所持有的12家公司的全部股权。根据计划安排，实现整体上市后，集团的优质资源进一步向上市公司倾斜。其中，注入房地产业务227万平方米权益项目储备，作价50.37亿元，楼面地价仅2219元/平方米。华侨城的地产权益项目储备也由此增加至510万平方米，为原先的近1倍。此外，华侨城将新增两家五星级、一家四星级和18家经济型酒店100%的权益。大量土地储备和酒店业务的注入，使得华侨城“旅游+地产”的模式获得了更好的发展空间。英大证券研究所所长李大霄指出，华侨城主要是开发高端地产项目，利润率维持在较高水平；而主题公园则提升了地产项目的知名度，也提供了完善的配套设施和便利的交通条件，提升了社区的品位。二者相得益彰，形成了华侨城的核心竞争力。华侨城集团内部人士曾透露，整体上市后第二轮扩张的重点主要是二线城市、省会城市，或者说是区域中心城市。受政策助推，2009年最风光的就是央企，受地方政府的力邀，四处出击八面开花，投资热情高涨。华侨城在完成了北京、上海、深圳、成都等一线城市的布局后，开始加大天津、武汉、昆明、西安等区域城市的扩张步伐。华侨城模式一直是旅游地产界的模仿的榜样，通过投资建设主题公司低价拿地，然后启动主题公园和商品房建设，主题公园建成又增加房地产项目价值，两项投资相铺相成，互为增值。在二线市场的扩张，又给华侨城增加了区域连锁的新增长点。但扩张也给华侨城带来不少的资金压力，我们留意到连续两年华侨城A存量资金周转率低于地产类上市公司的平均数，净负债率达到81 .1%，招商证券分析师认为“高端地产，旅游地产开发周期长，占有资金量大，周转率低的资产随时面临着短期偿债压力。”

10、万达退出重庆城中村改造

日前，一则“华宇取代万达，进入重庆沙坪坝区凤鸣山片区城中村改造”的消息在重庆业界引起舆论大哗。仅仅三个月前，万达刚刚与重庆沙坪坝区举行了该项目的签约仪式，如今，两者却已分道扬镳。 “时隔三个月，沙坪坝区委、区府对凤鸣山片区土地的规划条件、土地价格、商业自持等条件作了较大调整，与之前当时万达与沙坪坝区政府签约条款存在较大差距，万达最终放弃了凤鸣山片区的城市综合体建设项目，与此同时，由华宇集团取代万达入驻开发沙坪坝凤鸣山片区。”目前在重庆各大房地产论坛中，有网友爆料称。随后，万达方面证实了该消息，并承认退出项目的主要原因是政府修改了与万达的合同条件，但针对此事，该公司拒绝发表任何看法。同时，接手方华宇及重庆市沙坪坝区政府的相关人士均以在开会为由拒绝了对此事的采访。公开资料显示，早在2009年6月18日，重庆市沙坪坝区就与大连万达集团正式签约。万达当时计划投资50亿元，在沙坪坝凤鸣山片区建设集五星级酒店、大型购物中心、国际影视城、甲级写字楼、高级住宅等于一体的第三代大型城市综合体，项目将于今年底开始动工建设，预计在18个月内建成投入使用。万达和沙坪坝区政府当时签署的这个开发框架协议标志着重庆万达广场沙坪坝项目进入实质阶段，随后，由沙坪坝区政府直属的城投公司也开始负责凤鸣山片区的拆迁工作，目前已拆迁70%左右，”重庆业内人士表示。截至今日，一条“重庆万达广场沙坪坝项目签约仪式举行”的新闻在万达的官方网站上依然显目地挂着。虽然在该项目的前期工作上下了不少功夫，从万达未想到临近终突逢变故，与政府的合约也就此不了了之。沙坪坝区政府对该项目更改后的规划显示，容积率已经从4.5调到了4.0；商业建筑密度从55%调到50%；而土地单价被增加了50万/亩，并且取消了大型商业只租不售的条款。 “最后的合同条约做了很多调整，其中，政府取消了大商业不可分割销售这一项条款可能让万达无法接受，致使其和区政府方面协调最终以失败告终，万达也选择了放弃参与该地块的招拍挂。”一名重庆本土业内人士猜测认为。而市场普遍的说法认为，万达选择退出沙坪坝区地块投资的原因是区政府更改的协议条件对万达而言过于苛刻，同时，原协议和现在出让价格也相差了3亿元。但至今为止，关于双方合作协议条件更改的真实原因还不为外界所知，沙坪坝区政府方面也未有任何官方说明和公告表明此次合作破裂的真实原因。项目的焦点地块正是日前被华宇集团以10.308亿元总价摘取沙坪坝区M组团地块。该地块包括沙坪坝区M组团M8/02、M2/02、M9/02、M16/02、M10-1/02、M10-2/02、M4-3/02号宗地，该二类居住商业金融业用地总共计占地面积188722平方米，规划容积率不高于4.0，按容积率计算，全部土地总建筑面积共754885平方米。传言称，接手方华宇地产是重庆本地房地产开发企业三巨头之一，其发家就是在沙区，其和当地政府的人脉关系颇深。 “每年重庆房交会上，华宇的展场上都高高挂着：‘寻找土地’字样，而今年有所不同，挂的是这块新地的情况，而且该地块已经被命名为‘华宇城’了”据一业内人士向观点地产新媒体透露的消息，最近2年华宇在重庆行事低调，传言已将集团的的发展重心转移到了成都，其在重庆方面的得力干将周苏红也已被派到成都市场。而资料显示，今年以来，华宇在土地市场上频频现身，开始发力拿地，继从万达手中夺过沙坪坝区M组团地块前不久，华宇还在沙坪坝区出手，以6.52亿元价格成功摘取了沙坪坝区原重棉一厂厂区地块。

11、外资杀入商业地产

去年金融危机后短暂退出中国房地产市场的外资又回来了。在美国最大商业地产投资管理商西蒙地产和摩根士丹利房地产基金宣布联合开发长三角城市至少12个购物中心，澳大利亚麦格理银行计划斥资9000万美元收购万达集团旗下9个购物中心股权后，英国最大房地产基金公司高富诺也将在商业地产领域有大动作。我们从高富诺亚太区首席执行官陆智德处获悉，高富诺出售豪宅项目翠湖天地后，正进行一个商场地产项目的收购计划，最快下月公布。这将是高富诺中国市场观望一年多后收购的首个项目，这也标志着外资正从住宅市场转向商业地产市场。 “过去一段时间以来，住宅租金出现明显下调。出于短期资产调整需要，公司出售了翠湖天地。在市场见好时出货可获取理想现金流，以便于尽快投入回报更好的投资领域。翠湖天地的销售收入会重新投入前景更加看好的零售业物业。事实证明，零售业物业更能抗击经济波动。”陆智德解释豪宅翠湖天地由租转卖的原因。为了适应新的投资需求，高富诺甚至在上海建立专门的零售业资产管理团队。2007年，高富诺以5.4亿元的轰动性价格收购上海市中心顶级豪宅翠湖天地御苑两栋楼房。仅仅两年不到，高富诺又以近10万元/平方米的高价出手该楼盘，一度引发业界诸多猜测。除高富诺外，其他外资机构也看到了在中国商业地产领域大赚一笔的“钱景”。据戴德梁行(DTZ)研究部提供的内地大宗物业内外资成交统计数据显示，2009年前8个月，外资在写字楼、酒店式公寓、商品住宅等方面成交占比显著下降，而在商铺方面却有较大增加。不过，一旦外资重回中国地产，刚刚淡去的国际资本热钱引发的资产价格泡沫隐忧又将出现。中国社科院世界经济与政治研究所研究员张明认为，今年余下的时间，中国或将面临更加汹涌的短期国际资本流入。考虑到2009年上半年中国信贷新增供应7.37万亿元，一旦更多的短期国际资本流入，中国资产市场在内外流动性过剩的夹击下，很难避免产生新一轮的资产价格泡沫，对此应格外警惕。有分析显示，为了保证经济稳步增长，部分一线城市放宽外资进入地产领域的限制，也是外资选择此时回到中国的重要原因。

12、全球最大动漫职业体验馆落户南京

总建筑面积达5.2万平方米的全球最大的动漫场景式职业体验中心日前落户南京。这里有消防员、面点师、医生、护士、警察、摄影师、报社我们等200多个形形色色的职业让孩子们体验，将成为孩子们体验社会百态的一部百科全书。

13、海外零售商变身开发商竞逐商业地产

从最初的“寄人篱下”到如今的主动扩张，多家海外零售商开始对中国商业地产领域跃跃欲试。由拿地开始直至招商运营完成，在各路资本竞相角逐商业地产市场时，部分零售商不约而同地变身“地产开发者”，参与竞争。进入中国多年之后，业已熟悉“水性”的英国知名零售商特易购(Tesco)，其发展策略的调整显得低调却有效。9月17日，随着青岛乐都汇广场的开幕，特易购以商业地产开发商的新身份完成了“漂亮转身”。实际上，早在此之前，以合作伙伴或收购项目为目标，特易购已在全国范围内展开了低调却大规模的“搜地”行动。特易购的土地收购方式有两类，找到有意向出让土地的卖家，或是在市场中公开竞标地块。不过，由于特易购无论在资金财力还是品牌效应方面皆具强势性，因此这两种方式的最终结局都是由特易购成为绝对控股方。”一位接近特易购的业内人士称。据悉，特易购对于此次发展策略的调整尤为重视。该集团内部成立了一个专事市场调整的团队，对于中国各个城市、不同地段的商圈氛围和人口数量进行调查统计，最终将信息汇总上报。一个耐人寻味的细节是，在企业架构中，这个并不起眼的团队完全不受地区性总部的管辖，转而直接向公司董事会进行汇报。自2009年初，特易购在中国的发展步调突然加速。其中国区首席运营官戴博特(Robert Desborough)对外表示，购地自建门店的方式未来将成为特易购在中国拓展业务的重要策略之一。与这一策略相匹配的是，特易购为旗下大型综合性购物中心引入了“乐都汇”品牌。按照戴博特的计划，截至2012年底，中国14个城市中将有18家乐都汇广场正式开业。这意味着，特易购在中国市场的双品牌运作路线开始正式启动。大卖场部分仍然继续耳熟能详的乐购品牌，而购物中心则主推乐购汇。特易购在中国的转型算是酝酿蛮长时间了。”一位专司商业地产项目的投资人士对CBN我们表示，“可能是受到之前操作模式的影响，思路还是更为侧重于大卖场。”据他介绍，从商业布局来看，购物中心结合了购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务，包括大卖场、专卖店、餐饮在内的零售业态较为齐全，从运作水准来说，明显高于简单的卖场概念。“从这方面来看，特易购在中国的运作成熟还是需要时间。不过对于特易购来说，其对商业地产的未来发展前景充分具备信心。特易购中国地产公司CEO马·保罗在公开场合透露，启动购地自建计划，是公司在中国商业拓展的重要手段之一。这种策略的调整，可以使得购物中心不受租赁物业的限制，更好地开拓自己的经营及文化理念。除了特易购，专营家居零售的宜家也开始正式涉足中国商业地产领域。今年7月，宜家集团对外宣布，已成功拍得北京大兴的西红门商业综合区二期用地，将对此地进行综合开发且建立一个大型购物中心。主力运作拿地策略的英特宜家集团为宜家的兄弟企业，并在欧洲50多个国家建立运营购物中心。此次该集团在中国商业地产市场的崭露头角，预示着宜家开始迈上了自主拿地运营之路。特易购、宜家等零售商在中国“转型”的模式，其实在海外市场早有进行。这些海外知名零售商在进入中国之初，采取与海外市场截然不同的运作模式，某种程度上也是为了熟悉市场分散风险。随着在中国市场占有率及品牌知名度的提升，这些零售商开始更倾向于自己独立进行拿地及经营。一个商业项目从拿地、投资、开发到运行，通常需要高资金与长期性的投入。”上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆表示。根据他的大致测算，以租赁的形式操作，超市整体租金在1元/平方米/天左右，但如果出租给其他商家的话，却可以达到2~3元/平方米/天，其间的利润差价显而易见。“虽然收购项目或土地的支出成本会更高，但对于有经验的企业来说，持有自己的商业项目进行经营，利润回报也会更大。”另一方面，零售商们将在海外业已成熟的操作模式带入中国，也有助于在角逐激烈的中国商业地产领域中扩大市场占用份额。“从前是以与开发商捆绑合作的零售品牌出现，如今已过渡到投资商及运营商的角色，从长远来看也是有利润可图的。”一名商业地产投资者称。不过，也有业内专家指出，当前中国商业地产开始日益显露的一大弊端，就是许多投资商或开发商借着项目开发之名，行囤地之实。个别快速扩张的商业地产商甚至在当地“招商引资”的名义下，以优惠价格吸纳到二、三线城市的多幅优质土地，从而对以规范市场为主旨的“土地招拍挂”方式进行了合理规避。 “成功的商业地产模式，是开发商与运营商合作，以部分招商部分持有的方式进行资本运作，这需要‘养’，在商业地产开发中必须杜绝前述的投机心态。”朱连庆表示。

14、高富诺中国投资重点转向商业地产

曾经对中国住宅物业情有独钟的英国知名老牌投资商高富诺集团(Grosvenor)，决定在中国市场采取“两条腿走路”的发展策略。高富诺集团行政总裁陆智德昨日表示，除了住宅投资策略转为侧重参与开发之外，商业地产将会在日后的发展规划中占据重要地位。“从中期来看，中国商业物业会带来更好回报。”据他透露，根据高富诺的亚洲中期发展策略，计划将亚洲部分的资产规模提升至整体集团资产的20%。“目前已占到8%左右，在接下去12%的发展空间中，预计会有半数业务落实在中国市场。”根据计划，在住宅方面，明年高富诺将采取与以往购置成熟物业不同的方式，转而采取参与开发。对于海外机构投资者而言，参与开发的投资方式虽然利润率较高，但风险将相应增大。对于投资策略的改变，陆智德表示，在步入陌生市场时，购买成熟物业有利于尽快熟悉投资环境、降低风险。但为了平衡投资收益支出，当前选择回报较高的开发模式已是合适时机。在商业地产方面，陆智德始终强调指出，零售物业从中期来看具备更好的增长性，这是除了住宅之外另一回报显著的投资途径。“商业资产管理团队已经组建完毕，在未来的投资发展之中将有助于提升物业附加值。”2007年，高富诺将上海市中心顶级豪宅翠湖天地御苑两栋楼房购入，总价约5.4亿元。收购完成之后，这两栋楼盘以单套租金1万美元/月的价格予以出租，但今年高富诺还是决定将其进行散卖出让，其交易均价接近10万元/平方米。陆智德表示，翠湖天地住宅的出让，是短期性的资产调整策略。在市场见好时出货可获取理想现金流，以便于尽快投入回报更好的投资领域。“在资产如何做出最大回报方面，我们必须做出决定。”这一决定的结果，便是高富诺在中国商业地产市场的主力拓展。据了解，高富诺已在北京、深圳、重庆、大连等多个中国城市展开调查，以期尽快确定投资目标。“我们对于中国经济前景及楼市表示乐观。”

15、奢侈品品牌商业项目将扎堆入市上海

从今年5月开建、汇集了LVMH旗下奢侈品集成店的尙嘉中心到新鸿基陆家嘴IFC、思南路、复兴路的老式花园洋房商业项目。这些来头不小、汇集了世界顶级奢侈品品牌的商业项目迫使南京西路、外滩等传统高端商圈进行品牌升级与整体改造。作为虹桥商圈新的标志性代表，今年5月，全球最大奢侈品企业法国路威酩轩集团决定与澳门巨商何鸿燊共同投资开发上海尚嘉中心商业地产项目。据悉，该项目设计总建筑面积14万平方米，总投资达５亿美元，计划于2012年竣工开业，这也是其首次在中国大陆投资地产项目。3年后，该购物中心将成为路威酩轩集团旗下LV、DIOR、fendi、hennessy等60多个各类国际顶级奢侈品牌的集成店，并将吸引其他国际一线名品扎堆入驻，成为名副其实的奢侈品中心。据介绍，以陆家嘴为代表的浦东高档商圈也正在逐渐形成中。据业内人士透露，类似于LV、gucci等奢侈品品牌都将在新鸿基陆家嘴IFC出现。虽然新鸿基方面对此还未有表态，但从新鸿基香港ＩＦＣ聚拢的品牌可见一斑。在香港IFC，prada、salvatoure ferragamo和珠宝名牌midimoto、香港首间evisu专门店、anne klein全球首家概念店等一应俱全。黄金地段再加上开发商经营经验，都给奢侈品品牌商带来信心，这些项目未开始招租，就被预订一空。据了解，由上海城投和上海永业集团及香港崇邦集团合资成立的上海城投永业置业发展公司投资7.5亿元修复、开发、新建的思南路47、48街坊项目，以公益性保护和商业性保护相结合的方式，打造一个集高级住宅、别墅酒店、高端品牌专卖为一体的商业项目。其中一些修复、改造、新建的建筑项目中将引进高端奢侈品品牌，形成一幢别墅一个高端品牌的专卖格局，这里将成为本市的又一个奢侈品聚集的区域。由香港新鸿基集团投资60亿元打造的APM商业广场位于原襄阳路市场，面积13万平方米，将于2011年建成，这将成为淮海中路最大的商业项目。据开发商香港新鸿基地产介绍，该商场已进入招商阶段，预计将引进300间商铺，其中不乏国际知名品牌。高端奢侈品品牌在本市一些新兴地段聚集的趋势，让那些盘踞着较好地段的高端品牌商业街生出紧迫感，于是，迫不及待进行升级换代、档次调整。南京西路金三角加紧了品牌的升级行动，2000平方米的古驰（gucci）中国旗舰店刚刚入驻重新开业的金鹰购物中心后不久，就传出路易威登（LV）也将“扩店”的消息，目标起码达到古驰店铺的大小。此后，普拉达（prada）在恒隆广场陕西北路一侧沿街位置开出新门店，刚好与gucci中国旗舰店隔街相望。除了gucci、prada两大巨头隔街暗中较劲外，在梅恒泰金三角商圈，不少奢侈品品牌都在争相进行调整或抢驻新店。在经历长时间阵痛后，淮海中路正在悄然酝酿一场大的变革。淮海中路西段的798号到806号，先前一连开出积家、伯爵、卡地亚等数家名表店。有消息称，LV即将入驻淮海中路东段的力宝广场，目前该项目还在内部装修，预计2010年上海世博会举办前将开业。即将在淮海中路上全新亮相的LV专卖店将是在我国最大的环球专卖店，门店建筑外立面呈现大面积银色，体现最新品牌形象。据了解，为了在金融危机中“危中寻机”，力宝广场先后投入3000万元进行重新整修，“筑巢引凤”，吸引LV这样的巨头入驻，不久以后还将有一些“大牌”陆续进驻。此外，阿玛尼也将进入香港广场。淮海中路正试图营造国际顶尖品牌聚集区，向南京西路、外滩等顶级奢侈品商业街看齐。据了解，本市奢侈品品牌聚集的外滩商圈商家们正在摩拳擦掌，准备在外滩市政改造完成后，重振雄风。我们在即将开业的半岛酒店看到，香奈儿广告已赫然出现在酒店铺面巨型橱窗内。萨克斯第五大道百货和洛克菲勒中心等商业项目于2010年世博会前开业后，外滩地区将新增商业面积6.8万平方米，其与金融服务功能相匹配的上海高端商业标志性区域地位将进一步确立。

16、深圳华强拟在湖南打造方特世界主题公园