一、国内商业地产市场概述

商业地产市场迎来暖流

在租金连续下降数月之后，与住宅市场倒挂已久的商业地产市场终于迎来暖流。据我们统计，在第三季度小幅上升后，商业地产需求在第四季度开始出现稳步回升的迹象，众多投资者已经把目光从住宅市场转向写字楼市场。国有企业，特别是大型国有金融机构的大面积扩张构成本季度末吸纳量的主力，大约60%的本季度净吸纳面积都来自于国有金融机构的租赁需求，除此之外，租赁市场中看楼及租楼活动也正在增加，但整体租金水平仍呈下行趋势。与住宅市场不同的是，写字楼市场与实体经济密切相关，受国内国际经济的基本面影响，基本上无法借助政策调控拉动需求。因此，写字楼市场更加受制于宏观经济的真实状况，也更能体现实体经济的走向。随着宏观经济的好转以及政府开始调控住宅市场，投资者已经把目光从住宅市场转向写字楼市场。

二、重庆商业地块动态

2009年12月，据我司不完全统计，重庆有6宗商业性质用地（含）成交，下月土地出让预告中有5宗商业性质（含）用地拟供应。

1、2009年11月成交商业地块（含）

本月土地市场无商业用地（含）成交

2、2009年12月已成交商业地块（含）

本月土地市场据我司不完全统计，商业用地（含）成交6宗地。

3、2010年1月土地市场商业地块交易预告

下月土地市场截至发稿日有5宗商业用地（含）拟供应。

三、重庆商业项目开盘动态

据我司不完全统计，2009年12月，重庆主城区有2个商业项目（含）预告开盘。

四、重庆商业项目资讯

商业地产在租售项目名录

五、全国商业地产相关企业动态

1、万达集团2010年新增17个广场

11月10日，大连万达集团拿到广州白云新城地块的第13天。国家会议中心展厅，万达招商大会两侧的项目宣传席上，已赫然出现广州白云新城项目展位。项目负责人告诉我们，该项目已经动工。宣传牌上写着，预计2010年9月25日开业。这意味着，项目若如期开业，其建设周期将不超过一年。从万达拿下白云新城项目时，质疑声就未停止：地块已内定给万达？11月10日，万达集团董事长王健林还宣布了未来三年的拓展计划：万达集团确定2010年将新开业17个万达广场，2011年计划新开业20个万达广场。根据现有的建设速度和在谈项目，2012年万达广场数量将超过80个，经营性物业持有面积将超过1200万平米。

2、万科亲睐二三线城市商业地产

最近5年多来，不管是国企还是民企都把视线对准了商业地产，除了北京、上海、广州等一线城市外，全国各地的二三线城市的商业地产也都备受青睐。最近，曾经声称只做住宅产品的万科终于开始进军商业地产领域了，这预示着中国地产业商业模式大规模调整已成不可逆转的潮流。11月16日，万科企业总裁郁亮在深圳总部的一次非正式场合首次对外公布了万科的新战略——万科产品将进行转型。郁亮表示，2010年，万科将正式推出养老型物业试验，并将进军商业地产。其实，稍作留意，就会发现：万科进军商业地产早已未雨绸缪，对商业地产目前需要解决的两大问题——资金和人才，都早有动作。

3、万达布局商业地产帝国

万达成立21年了。从上个世纪的住宅地产领域，到2001年开始挺身迈进商业地产领域，再到现在全国最大的专业商业地产开发商、亚洲排名第一的不动产商，万达完成了一个华丽而完美的大转身。　目前，包括已开业、正在施工和拿到土地的项目，万达集团的持有物业面积将达到1000万平方米。2001年，万达提出“先招商，后开发”的“订单商业地产模式”，解决了商业地产招商难的问题。2005年，万达提出集购物中心、高档酒店、住宅、公寓等物业于一体的第三代城市综合体模式，把购物、娱乐、餐饮等功能与商务、旅游、高端居住等功能融为一体，重塑了“商业地产”理念，并获得巨大成功。对于万达城市综合体来说，以万达商业广场为主导、以万达影城、万千百货、万达酒店为侧翼的高速发展模式，已经被锻造成万达“不可复制”的核心竞争力之一。

4、soho中国大肆扩张

异地扩张与加大投资物业比重并行，不仅让“soho中国——小业主——租户”的三级利益链遭遇冲击，且soho中国“不整售”、“不囤地”的“开发——销售”的商业模式或将面临转型。2007年10月在港交所上市以来，融资19亿美元的soho中国一直在大肆扩张。继2007年11月耗资24亿元拿下光华路sohoⅱ和soho北京公馆以后，2008年5月和8月soho中国以64亿元的代价分别收购朝阳门soho和中关村soho，截至2009年更是花费82亿元大举吃下天安门南(前门)项目、soho东海广场和望京b29地块等3个项目。soho中国2009年以来的扩张中有两点尤其值得关注：其一是，接手摩根士丹利位于上海的soho东海广场项目，展开异地扩张的第一站；其二则是计划将天安门南(前门)项目作为投资物业。这或许意味着soho中国的商业模式正在悄然发生着改变，为其今后的发展轨迹增添了变数。

5、中粮商业地产颠覆传统格局

万达集团董事长王健林在谈及商业地产竞争时说，他防备的两个国内对手是两家大央企：华润和中粮。2009年11月5日，中粮集团宣布其全国“造城”计划，中粮将在国内大中城市布局20多个“大悦城”。而在不久前，“大悦城家族”的数量还是6～8个。这就意味着，中粮集团未来以“大悦城”为核心的大型商业地产项目投资总规模将超过700亿元，总面积约800万平方米。实际上，中粮的国家队身份，让很多人忽视了大悦城在商业地产界带来的一系列创新和 (论坛 新闻)颠覆。这些创新与中粮集团的资本一样，都是中粮在商业地产领域的“爪子”。而其对商业地产领域带来的改变，将不仅仅是多了个有钱拿地的大佬那么简单。值得关注的是，除此之外，保利、中海、富力、雅居乐、广州城建也纷纷大举进军商业地产。

6、华润加快进军商业地产

在深圳南山大道与南新路交汇处，正处南山区的商业旺地，而昔日的南城购物广场却几经换主烂尾近十年。12月28日，这家由一栋四层商服物业，大型露天剧场及南荔公园组成的商业项目死盘复生，更名金福瑞购物中心，主体商业建筑已经完成，正在招商的华润“欢乐颂”即将于明年6月底在此开业。自此，以华润万家为主的华润零售集团进入商业地产行列。这是华润集团第二次大规模进入商业地产，5年前，华润“万象城”以“贵”的姿态在深圳开业，开始高端大体量购物中心的扩张，之后，“万象城”纳入华润置地业务范围。“在全球，一半以上的商业地产开发商是零售企业，因为零售企业更了解商业市场需求，从而更合理的选址和规划业态，以至不会过多浪费资源。而目前，我国近几年商业地产迅速崛起的过程中，基本上都是地产商为主。”华润零售集团副总裁陈硕说。华润试图改变这种商业地产格局，从而重整零售业务资源。

7、华侨城进军武汉旅游地产开启第二轮扩张

从1998年深圳欢乐谷开业至今，经过11年发展，深圳、北京、成都、上海四地欢乐谷累计接待游客3500万人次，销售收入达36亿元。欢乐谷作为中国第一个自主创新的主题公园品牌，率先在全国范围内实现连锁经营。华侨城董事长刘平春曾透露，在未来5至10年，华侨城集团将在中国省会一级的城市发展同一系列的主题公园;而在另外一些二线城市，会因地制宜创建一些二线品牌，这也将是欢乐谷系列中的一种。据了解，华侨城实现品牌连锁以后，各个城市的欢乐谷可以联动整合。一方面是票务联动和演出轮换，一方面是经营采购一体化，逐步实现品牌的统一性。刘平春表示，华侨城依旧希望未来连锁的欢乐谷系列主题公园走“旅游+地产”模式，关于上海欢乐谷还没有拿到相关用地，未配合开发楼盘，华侨城集团对此颇感遗憾，但依旧期望未来可以拿到地块。今年9月11日，华侨城重大资产重组事项获证监会有条件通过，公司拟以每股15.16元的价格，向控股股东华侨城集团非公开发行4.86亿股，用以购买华侨城集团所持有的12家标的公司股权，实现集团主营业务整体上市。据了解，此次资产注入方案完成后，一方面，新华侨城A有望更有效的对各地房地产业务进行统筹协调，房地产开发节奏更好的与旅游地产的总体战略匹配，也有助于公司快速收回对旅游景区的高额投入;另一方面，酒店资产的注入将进一步完善公司的旅游产业链，占有旅游产业各个环节的核心资源，并减少公司内部关联交易。

8、德祥地产收购广州高档商场项目

据了解，BrightSinoProfitsLimited(BSP)及锦兴原先分别持有Newskill的92%和8%的控股权，此次收购交易完成后，德祥地产需分别支付上述公司8.832亿元和7680万元。Newskill全资附属公司欣誉与广州地下铁持有广州市名为捷荣项目的物业开发项目，该项目位于广州越秀区中山五路与教育路交界，占地总面积约9710平方米。而该项目计划发展为拥有4层地库和7层高地面建构物、总楼面面积约为6.45万平方米之高档商场。德祥表示，该次收购可扩展公司覆盖至广州市其中一个黄金购物和商业区，物业开发项目将在日后产生经常性租金收入和资本增值上为集团带来裨益。

9、复地20亿转让天津项目70％股权给海航

12月24日晚间，复地集团发布公告称，复地以总价20.02亿元转让其持有的天津项目公司75％股权给海航集团。公告显示，该天津项目公司分别由复地及少数股东持有75%和25%的控股权，因此为复地的附属公司。转让交易完成后，复地将不再持有天津项目公司的控股权，而海航集团将取而代之成为天津项目公司新的控股股东。据了解，复地天津项目公司目前持有的主要资产为天津中心项目。天津中心原是一烂尾项目，复地于2005年通过拍卖以总价5.1亿元人民币获得。该项目位于天津最繁华的和平区，总建筑面积为15.19万平方米，分为公寓、莱佛士酒店和写字楼三部分业态。按照当时的规划，复地欲将该项目打造成集高档莱佛士酒店、5A甲级写字楼、高档购物中心、服务式公寓四种高端业态于一体的城市综合体。彼时，业内人士对该项目致以好评，天津中心位处天津第一商业带南京路及第一商业步行街滨江道，地位有如北京的王府井及上海的南京西路，这些地方已非常成熟及密集，地段价值珍贵，根本难以再有新项目。对于为何出售该项目，复地则表示，出售该项目是针对目前市场价格而变现其持有的非住宅类型物业资产，以重组资产和增加现金流。值得注意的是，这已经是复地年内第二次通过变卖物业套现了。在今年6月份，复地子公司北京柏宏地产与北京恒利、北京中期投资分别订立出售协议，以总价为4.55亿元出售嘉都大厦。该大厦位于中国北京朝阳区建国门大街光华路14号，总建筑面积为22528平方米的住宅及商业楼宇。对于转让所得的资金用途安排问题上，复地表示，预期此次转让天津项目公司将为集团带来7亿元的收益，而出售所得款项将拨作营运资金用途。

10、龙湖13亿元青岛成都拿下两幅含商用地

龙湖地产12月14日宣布，公司以13.13亿元的总价先后于青岛、成都成功竞得两地块。青岛地块为城阳区白沙河地块，位于城阳区流亭街道白沙河南侧 、胶州湾东侧，总占地面积约50.9万平方米，规划建筑面积约62万平方米，属住宅、商服用地，总价约5.06亿元。在成都竞得的新津花园镇、普兴镇地块，总占地面积约44.9万平方米，规划建筑面积约53.8万平方米，总成交价约8.07亿元。据悉，此地块紧邻龙湖在成都的长桥郡项目。据了解，继北京、沈阳之后，青岛为龙湖布局环渤海的第3个城市，截至目前为止，龙湖进入的城市数量已增至10个。

六、全国主要商圈动态

上海虹桥商圈欲扩容打造地下商业城

借助上海加快推进国际贸易中心建设的东风，新的市级商业中心虹桥商圈开始启动新一轮扩容，瓜分沪上商业版图。我们从昨天长宁区虹桥办公布的“新虹桥商圈”研究报告中获悉，今后，该商圈将扩至66万平方米，依托国际贸易，发展高端商贸服务业。此外，虹桥天都、尚嘉中心、虹桥友谊等上海顶级商场都将在地下“牵手”，再造一个商业世界。上月，上海宣布将虹桥商圈纳入本市市级商业中心之列。昨天，长宁区虹桥办借势发布了一份关于新虹桥商圈的研究报告。据此，新虹桥商圈将对接上海建设国际贸易中心，定位于内外贸一体化发展、批发与零售业共同繁荣、商品集散能力强大的虹桥国际贸易集聚区。该商圈还将形成以高端购物、餐饮、休闲、娱乐为主导的虹桥国际化高端商圈。由此，现有商业面积37.4万平方米的虹桥商圈将在未来扩容至66万平方米。其中，核心功能区为遵义路、仙霞路板块，将集聚国际一线品牌和奢侈品跨国公司区域总部，包括虹桥友谊、虹桥百盛、万都中心等将成为主要载体。

七、全球主要商家动态

1、日本joyfit连锁健身房首店落户厦门

12月22日，来自日本的Joyfit(健尔乐)健身俱乐部在磐基国际名品中心4楼正式开业，这是Joyfit在中国的首个店。Joyfit厦门公司总经理山本哲也在接受我们采访时表示，之所以选择首先进入厦门，是因为看中厦门市场。“厦门是一个高速发展的城市，环境也很好，特别是磐基名品中心附近的写字楼比较高端，消费能力挺强的。我来4个月了，感觉不错。”他表示，虽然厦门现在的健身会所挺多的，但是Joyfit有许多的特色服务，尤其会在会员服务上多花心思、注意跟踪，因此对于公司在厦门的发展颇有信心。“此前试营业期间，会员人数超过我们的预期。预计2年以内，我们将在厦门再开3个店。”他透露。据介绍，Joyfit健身俱乐部目前是日本最专业、发展速度最快的连锁健身品牌之一。

2、广百12月内连开三店

广州百货零售龙头企业广百股份继本月13日开出揭阳首家百货店后，继续疯狂占据粤西商业要地，第19家门店茂名店昨日隆重登场，而其深圳新店也将在近期陆续开业。至此，广百月内连开三店，新增项目面积总和累计近12万平米，创下国内百货开店的新纪录。广百茂名店位于该地区一级零售商圈光华南路，毗邻当地知名商业广场和电器专门店，聚集档次较高的品牌街铺，形成了商圈特色和成熟商业氛围。该店经营面积约17000平方米，以化妆品、男女服装、精品超市为主要经营类别，剥离电器业态的精品百货，携手周大福、VERO MODA、杰西伍、金利来等众多知名品牌，将推动茂名乃至粤西商业零售的升级换代。在粤西地区，湛江、肇庆市场的成功扩张，为广百挺进茂名提供强有力的基础。据介绍，广百选址茂名，正是看中其广阔的发展前景，同时也预示着广百在粤西地区连锁布点的启航。

3、美美准备撤离上海淮海路

美美百货月底将停业，据了解，美美新店现仍在选址中。业内人士认为，虽是上海最早的高端百货商场，但美美百货近年来人气欠旺，这可能与其定位不清晰、周边没有很好的奢侈品消费氛围等原因有关。12月3日下午，我们在淮海路大上海时代广场看到，位于商场一楼入口处竖着一块告示牌：“因与大上海时代广场的租约期满，美美上海店将于2009年12月31日结束营业，上海美美新店现正选址中，将继续拓展业务。”我们在商场二楼和三楼的美美百货区域看到，大约四五家商户已经关门撤离，已经停业的门店外已围上黑色的装修板，上面有“即将有奢侈品开业”的字样。尽管部分商家已开始打折促销，但商场内依旧人气不足。据一家暂未撤离商家的工作人员介绍，他们最终会搬去哪里还不清楚。也有商户表示，他们将不会跟随美美一起搬走，而是会继续留在大上海时代广场。据上海美美百货市场部有关负责人介绍，目前美美新店地址仍在选择中，目前的20多家商户未来是否会全部搬至新址目前暂不清楚。至于此次美美究竟为何选择撤离，“需要公司上层来作解释”。始创于1994年的美美百货，在开业之初就确定了高档百货的定位，曾是上海最高端百货公司之一。不过，随着上海高档购物中心的增多，原美美百货的经营模式显得有些单一。两年前，美美从“驻扎”了13年之久的淮海大楼转战至大上海时代广场，但从经营现状来看，依旧有些差强人意。对于美美百货的二度“出走”，业内人士认为，除了美美自身的一些问题，淮海路东段商圈虽在不断升级，但目前离“奢侈品牌消费集聚地”的目标仍存在一定距离。

4、TESCO商业地产首个项目将落户青岛

2009年12月，来自英国的全球第三大零售商TESCO宣布，该集团旗下地产公司专为中国所打造的全新购物中心品牌 — “Lifespace乐都汇购物广场”将于2010年1月率先登陆青岛落成开业。这将是TESCO集团在中国经营的第一个购地自建的综合性购物中心，将成为外资零售商在中国投入运营的第一个商业地产项目。青岛乐都汇购物广场的落成开业说明TESCO在中国的发展进入一个全新阶段，不仅标志着TESCO在中国商业地产方面的大胆尝试，也将成为外资零售企业在中国发展的积极探索。Lifespace乐都汇购物广场将是集购物、休闲、超市、美食于一体的一站式家庭购物中心。 届时，同一集团下的著名超市品牌“TESCO乐购”作为主力商户也将进驻，并将和购物中心同时开业。秉承TESCO “为顾客尽心尽力”的核心理念，Lifespace乐都汇购物广场将开通免费购物班车服务，方便周边顾客前来购物。同时，这里还将为顾客提供免费无线上网服务，从而成为提供该服务的首家综合购物中心。不仅如此，Lifespace乐都汇购物广场更是秉承TESCO集团所倡导的环保理念，将采取先进的节电、节水措施减少碳排放，积极打造绿色节能购物中心。TESCO集团相信购地自建的购物中心这种模式将更好地把其国际上先进的管理模式、成功运营经验和绿色节能措施介绍到中国来，服务当地顾客。即将开业的青岛Lifespace乐都汇购物广场位于四方区人民路，拥有地上五层和地下两层。其中，TESCO乐购超市位于二层和三层。开业期间，青岛乐都汇购物广场将开展丰富多彩的促销活动，并现场免费办理TESCO乐购超市的会员卡，力求带给顾客更多实惠。

八、全球商业地产相关资讯

1、2009年购物中心扩张整体下滑

全球经济衰退及本地经济发展减速，致使北京商铺物业市场在2009年历经整体下滑。最近，高力国际发布了商业地产市场报告，显示大量零售商中止扩张计划，部分发展商推迟新项目的竣工和开业日期。首都中高端购物中心平均租金水平下跌，截至2009年底同比下降约6.89%，同时市场整体空置率较2008下半年同比上升2.22个百分点。在中央和地方政府经济刺激政策，以及本地稳步增长的消费力的共同支撑下，商铺物业市场在2009年下半年停止恶化，并渐见稳定，下半年市场空置率小幅下降和第四季度末平均租金轻微上涨可见一斑。

2、第八届中国商业地产招商大会隆重举行

第八届中国商业地产招商大会于12月22日在上海复旦皇冠假日酒店顺利落幕，本届大会的主题为“订单地产助推低碳经济”，参加本届大会的开发商有宝龙、明发、万科、鲁能、远洋、卓越、信地、鹏欣等来自全国各地的五十多家，商业品牌有一百多家，品牌商家方面基本代表了中国市场当前各个业态最主流如家乐福、大润发、百盛、新世界等，此外令人耳目一新的还有一些今年涌现的新业态、新品牌，如星期八小镇、欧洲最大的消费类数码家电卖场Media-Saturn、泰国最大百货尚泰百货、孩子王等，共三百多人出席了本次会议。

3、险资投资商业地产私募股权或将撩开面纱

12月25日晚，保监会向社会公布最新版的保险资金运用全方位系统性谋略图——《保险资金运用管理暂行办法(草案)》征求意见稿，10天的时间征求意见稍显见短。各方市场人士认为，短期看，对险资资金运用影响力度有限，但长期看，将对保险公司进一步扩大投资渠道有明显正面效应。与以往不同的是，(草案)明确提出对政府债券、政策性银行债券和中央银行票据的投资下限，但草案没有将比例明示。安信证券杨建海的研究报告指出，此前只是规定保险公司可以自主确定投资总比例和单项比例。据悉，目前保险行业持有国债规模达4000亿元，占保险总资产的11%左右。如果保监会本着谨慎原则，在现有的基础上提升政府债券的持有下限比例。那么，在风险相对锁定的生态环境下，较低收益率的政府债券将对保险资金运用收益率带来相对负面的影响。尽管全文中没有出现险资可以投资商业地产字眼，但市场仍然可以从(草案)字里行间嗅出一丝气息。(草案)明确提出可投资不动产，包括基础设施类不动产、非基础设施类不动产等，而在市场看来，后者的商业地产的气息浓烈。尽管，(草案)对保险集团(控股)公司、保险公司的资本金进行明确规定，可以从事自用物业和以控股为目的的股权投资(包括保险类企业、非保险金融类企业和保险相关企业)，但对于非资本金并没有明确规定。在迟迟没有推出的《保险资金投资不动产试点管理办法》中，据接近保监会有关人士告诉我们，办法在业内讨论时，都是按照5%—10%比例区间。因此，按照去年保险资金总资产3.34万亿元计算，险资可以投资不动产的额度应该在3000亿左右。 “初步统计，截止到今年年初，险资已经布局不动产行业有200亿元。”一家大型险资专业投资管理公司有关专家告诉我们。目前，通过直接和间接方式投资不动产的保险资金，已经在市场上形成一种不可小视的力量：如，中国平安借助平安信托和物业公司，分别在四川、云南、北京、上海等地进入不动产领域。因此，尽管保监会高层表示，保险公司在投资不动产的试点初期，暂时不能直接参与房地产开发等。但上述险资成功案例表明，通过自建房地产、信托投资商业地产等的曲线方式进入已经屡见不鲜。

4、TESCO自建项目达20个

到目前为止，TESCO在中国市场上签约的商业地产项目已经达到20个，总投资额约50亿元。一家名为Lifespace乐都汇的购物广场即将登陆青岛。不过，这个商业地产项目并非出自某家地产公司之手，而是正在极力追赶家乐福和沃尔玛的零售商TESCO。进入中国市场五年之后，这位迟来的全球第三大零售商正在选择一条异于对手的扩张道路。在租赁物业仍然是备受零售商们青睐的扩张方式的时候，TESCO开始购地自建。据了解，上述青岛项目将在下个月正式启动，这是TESCO在华经营的第一个购地自建综合性购物中心项目。而且，继青岛之后，TESCO旗下地产公司专为中国市场打造的购物中心品牌Lifespace乐都汇购物广场还将登陆秦皇岛和抚顺。到目前为止，TESCO在中国市场上签约的商业地产项目已经达到20个，总投资额约50亿元。悄然之间，这个全球第三大零售商正在向着“商业地主”的身份靠拢。在青岛四方区人民路上，TESCO的Lifespace乐都汇购物广场即将于新年开业。这个TESCO进军商业地产的首个项目分为地上五层，地下两层，其中，TESCO乐购超市位于二层和三层，是该购物广场的主力商户。据TESCO介绍，近期，其位于秦皇岛和抚顺的商业地产项目也将投入运营。和青岛一样，这两个项目均为Lifespace乐都汇购物广场。“TESCO在中国的发展进入了一个新阶段，这是在商业地产上的大胆尝试，也是外资零售商在中国发展的探索，”28日，TESCO表示。当前，TESCO的圈地领域已覆盖北京、辽宁、山东、厦门、南京、广东等地，签约的商业地产项目有20个，其中，今明两年开业的项目有4个。TESCO中国董事、副总裁庄南滨介绍，这些购地自建项目平均每个投资约在4至5亿元之间。2008年，TESCO在中国的购地自建业务开始。目前，其商业地产总部已落户北京，主要负责购地自建。TESCO表示，购地自建将会成为未来扩展中国业务的重要策略之一。据了解，在英国本土，购地自建模式已经被TESCO运营得相当成熟，在中国市场则处于刚刚起步的阶段。从单纯的零售商转向零售兼地产开发商，TESCO在中国的变身逻辑落脚在稳定的利润增长点上。国内某大型外资零售商管理层人士表示，随着市场竞争激烈，单从零售业务中得到的利润正越来越少，真正依靠商业经营得到的净利润率不超过3%。在回报低的情况下，零售商都在寻找新的增长点。对于资金实力雄厚的企业来说，投资商业地产，最起码可以解决日益上涨的租金问题。公开资料显示，国内连锁百强企业的平均净利润率只有1.32%，即使是销售额排名前十位的国内零售商，净利润率也只有1.77%。

5、海外零售商竞逐商业地产

从最初的“寄人篱下”到如今的主动扩张，多家海外零售商开始对中国商业地产领域跃跃欲试。由拿地开始直至招商运营完成，在各路资本竞相角逐商业地产市场时，部分零售商不约而同地变身“地产开发者”，参与竞争。进入中国多年之后，业已熟悉“水性”的英国知名零售商特易购（Tesco），其发展策略的调整显得低调却有效。9月17日，随着青岛乐都汇广场的开幕，特易购以商业地产开发商的新身份完成了“漂亮转身”。实际上，早在此之前，以合作伙伴或收购项目为目标，特易购已在全国范围内展开了低调却大规模的“搜地”行动。“特易购的土地收购方式有两类，找到有意向出让土地的卖家，或是在市场中公开竞标地块。不过，由于特易购无论在资金财力还是品牌效应方面皆具强势性，因此这两种方式的最终结局都是由特易购成为绝对控股方。”一位接近特易购的业内人士称。据悉，特易购对于此次发展策略的调整尤为重视。该集团内部成立了一个专事市场调整的团队，对于中国各个城市、不同地段的商圈氛围和人口数量进行调查统计，最终将信息汇总上报。一个耐人寻味的细节是，在企业架构中，这个并不起眼的团队完全不受地区性总部的管辖，转而直接向公司董事会进行汇报。自2009年初，特易购在中国的发展步调突然加速。其中国区首席运营官戴博特（Robert　Desborough）对外表示，购地自建门店的方式未来将成为特易购在中国拓展业务的重要策略之一。与这一策略相匹配的是，特易购为旗下大型综合性购物中心引入了“乐都汇”品牌。按照戴博特的计划，截至2012年底，中国14个城市中将有18家乐都汇广场正式开业。这意味着，特易购在中国市场的双品牌运作路线开始正式启动。大卖场部分仍然继续耳熟能详的乐购品牌，而购物中心则主推乐购汇。“特易购在中国的转型算是酝酿蛮长时间了。”一位专司商业地产项目的投资人士对CBN我们表示，“可能是受到之前操作模式的影响，思路还是更为侧重于大卖场。”据他介绍，从商业布局来看，购物中心结合了购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务，包括大卖场、专卖店、餐饮在内的零售业态较为齐全，从运作水准来说，明显高于简单的卖场概念。“从这方面来看，特易购在中国的运作成熟还是需要时间。”不过对于特易购来说，其对商业地产的未来发展前景充分具备信心。特易购中国地产公司CEO马·保罗在公开场合透露，启动购地自建计划，是公司在中国商业拓展的重要手段之一。这种策略的调整，可以使得购物中心不受租赁物业的限制，更好地开拓自己的经营及文化理念。除了特易购，专营家居零售的宜家也开始正式涉足中国商业地产领域。今年7月，宜家集团对外宣布，已成功拍得北京大兴的西红门商业综合区二期用地，将对此地进行综合开发且建立一个大型购物中心。主力运作拿地策略的英特宜家集团为宜家的兄弟企业，并在欧洲50多个国家建立运营购物中心。此次该集团在中国商业地产市场崭露头角，预示着宜家开始迈上了自主拿地运营之路。

6、新世界系零售新王国版图乍现

12月17日，香港尖沙咀豪宅“名铸”的裙楼华丽变身为“全球首个购物艺术中心K11”———有MiXTRA时尚运动专门店、全球首间周大福概念店；也有总值逾二千万港元的雕塑艺术。而明年6月，内地首家K11购物艺术中心将在武汉开业，到2013年，将扩展至北京、沈阳等地。这种新业态甫一面世，就招惹无数眼球：这里到底是卖艺术品还是卖商品？郑裕彤家族继承人、香港新世界财团执行董事郑志刚的回答是“两者合一”；而其执掌的新世界百货，从2009年下半年开始，亦依次启动全国门店的定位调整，并计划未来5年内将斥资200亿在内地圈地。商业地产界资深人士邓国坚认为，“K11的商业模式如果内地复制成功，或将改写零售业未来的竞争格局。”投资25亿港元的K11购物艺术中心是全球首个打破“卖商品、卖品牌”的传统零售营销模式，通过艺术收藏的功能，营造人文、自然环境，提供“买感觉、买文化”的购物体验。“我们期望为消费者带来前所未有的‘五官’享受。”香港新世界财团执行董事郑志刚向我们透露，其计划未来5年在北京、武汉、沈阳等地，陆续以K11概念开设艺术购物商场。“K11购物艺术中心是集大成者，代表零售业的最高业态和未来发展趋势，周大福、新世界百货、各大品牌代理商都可纳入其中。”被行业协会评为2008十大商业地产操盘手之一的邓国坚认为，这种战略布局思路很清晰，意在搭建“成长型购物中心+成熟型百货品牌店”的版图。“美国购物中心甚至把教堂也容纳进去。”2008十大商业地产操盘手之一邓国坚认为，如今的ShoppingMall已不再单纯是购物场所，而是同时具有满足物质和精神两大需求的地方。同样，K11购物艺术中心在卖场中融入艺术馆，也是从文化营销的层面，满足不同人群的需求，做大购物中心的人流量。邓国坚说，零售商场如果单纯兜售物质，势必会走入“价格战+简单品牌竞争”的死胡同，而文化创造力是没有定价的。沿着这条路走下去，“以商业地产为主导、以文化营销带动流量”的发展模式，或将改写零售业未来的竞争格局。在K11购物艺术中心开局之前，郑志刚大手笔频出：斥资亿元开始洗牌新世界百货33家门店，率先引入“时尚”及“生活”的新概念经营模式；率领周大福攻城略地，开店狂飙至目前870家，计划到2010年门店数目将增加至1，000家；创立LUXBAGroup，拿下MOSCHINO等国际顶尖品牌代理权；发起成立QSL青少年体育发展基金；注资中国最大成衣、服饰及配件批发地下商业区的经营及发展。这不是将数个营销手法简单地拼接在一起，郑志刚有多重身份：周大福董事、新世界发展有限公司执行董事、新世界中国地产、新世界百货中国有限公司执行董事、K11品牌创办人及主席。在其系列营销举措猛攻下，新世界系新的零售王国已经显现。作为目前中国最大的百货连锁集团，新世界百货是目前国内市场最活跃的外资百货企业。商品批发、品牌管理、百货运营、购物中心操盘，纵向一体化打通整个产业链。产品线涵盖了服饰、珠宝、车、表等百货零售主要品类。商品档次从低到高呈梯队变化。“这种自有商品品牌资源的开拓建设，既能破解国内百货零售业盈利模式的瓶颈，也可以错位经营，细分市场；还能规避商业物业招不到租户的风险，加大与租户谈判的话语权。”友盈房地产投资服务有限公司董事张智聪这样分析。此前郑志刚还透露，未来计划收购二线城市或省级城市的本地龙头连锁百货店，只要地段、规模、内部回报率等具发展潜质，就会考虑，而内部回报率冀达15%以上。据一位证券分析师推断，随着K11的落成开业，2008年新世界商用物业资产翻番。而在未来5年中，新世界在内地的投资预计在150亿-200亿元人民币。

7、41个购物中心明年将布网广州

日前深圳华侨城公司广场全面开启，这个商业体量巨大的新商圈将成为深圳六大主力新商圈之一；在惠州，由北京国华置业斥资50亿元打造的惠州华贸天地正在向全球招商，落成后其将成为珠三角最大规模的商业地产项目。广州的太古汇、太古汇广场、万菱汇、西城都荟购物中心等等，近期也陆续落成并进入紧张的招商阶段。据悉，在明年广州亚运举办前后，广州将有41个大型购物中心出现。业内人士指出，这么多购物中心都是冲着亚运经济而来。据了解，广东今年以来，承载购物中心、美食城、商业街的商业地产出现集中释放的态势。我们昨日从广东省统计局获悉，今年1-11月，广东商业地产投资增长速度较快。1-11月，全省办公楼投资100.05亿元，增长24.4%；商业营业用房投资228.87亿元，增长22.7%。相反，商品住宅完成投资1726.10亿元，同比下降5.4%。分析人士认为，上述数据表明受亚运效应及城市化加速发展等因素促动，广东商业地产进入快速发展通道。上述数据在另一政府部门处也得到佐证。据报道，我们从最近在广州市经贸委举办的“广州现代商贸业重点项目国际招商推介会”上获悉，明年亚运前后将有超过100万平方米的商业面积涌现广州，其中有超过30%拟计划建设大型购物中心。据了解，多个商业领域的投资者早已闻到商机，今年包括香港太古汇、日本永旺、海印集团、广州友谊、广百股份等国内外投资者、国际公司已在热火朝天地备战亚运，抢占亚运商机。据介绍，目前广州天河路太古汇商场已正式宣告封顶，并宣布引入首次进入广州的高端超市和英国玛莎百货；在同一地段的万菱汇综合商业体，也透露将有西班牙服装零售商ZARA进驻；李嘉诚旗下广州商业物业西城都荟正在重新启动招商；在广州农林下路的首家“日韩时尚百货”的美东百货，宣布在亚运前开业；海印集团投资的海印新一城，沃尔玛也才刚刚进驻。广东本土龙头商业企业广州友谊(000987)、广百股份(002187)也连连调快扩张步伐。今年下半年，广州友谊先后签约投资广州珠江新城西塔项目和长隆友谊购物公园项目，其中新店“西塔”店将争取在亚运会前期开张；本月初广州友谊再公告扩张在佛山祖庙商圈影响力，同意旗下公司租赁佛山国际商业中心裙楼首层至7层开设百货商店。

8、深圳商业地产受益于限外令取消

2009年3月，广东省取消了自2006年以来实行的住宅“限外令”，11月深圳取消了商业地产的“限外”令，至此深圳已经全面取消了房地产的“限外”措施。2009年以来，深圳商业地产的活跃度远远不如住宅，政府希望通过放松“限外”来刺激商业地产市场的发展；同时由于住宅市场已经存在一定程度的泡沫，政府希望通过放松“限外”来分流部分资金，减缓住宅价格的快速上涨。政策推出后，深圳商业地产市场立即出现了强烈的反应，投资者踊跃入市，业主也提高了物业价格，11月深圳写字楼价格环比已经出现了10%左右的涨幅，写字楼租金环比也出现了5%的涨幅。预计深圳商业地产的成交量和成交价格都将会出现明显的提升。未来北京、上海、广州商业地产的供应量依然较多，短期消化存在一定的难度。如果“限外”政策能够进一步放松，将重启三地的商业地产销售市场。年底一般是写字楼市场的租赁高峰，在租赁成交的推动下，11月四大城市写字楼租金除上海外均出现上涨。受写字楼“限外”政策取消的刺激，本月深圳写字楼租金大幅上涨，甲级、准甲级写字楼租金环比分别上涨5.26%、4.75%，创出本轮反弹新高。

9、住宅疯涨后商业地产重夺投资热地

大手笔的华侨城，是传统商业城新的突破。除了引领商业地产复苏外，华侨城还肩负着城市人对城市的终极幻想。政府治理一线城市离谱的高房价已经被看作大势所趋。相比之下，商业地产却显露出补回“缺口”的痕迹。一干商业地产公司纷纷开展行动，专业人士分析，这或许可以视为商业地产将重归“重要投资品种”的前兆。国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示：“今年的商业地产和住宅地产在7、8月以前，走出了一个完全不同的行情，冰火两重天，住宅地产红红火火，而商业地产并不令人满意，甚至还处于低迷状态。”数据显示，今年1到6月份，全国31个主要城市有一半左右城市的商业地产销售处于下降状态，部分城市的商业地产销售面积甚至下降了30％。任兴洲认为，目前商业地产的低迷与商业地产供应有很大关系。这些年来前一轮经济的快速发展，使得每一个行业都或多或少有泡沫的存在，商业地产也不例外。大量供给在经济高速发展时感觉不出来，一旦经济下滑回调的时候，商业地产供大于求的形势就开始显现。但是，近段时间的商业地产开发企业却在市场动作频繁。以华侨城为例，这家公司以深圳欢乐海岸项目“试水”，首度涉足主题商业地产。据介绍，华侨城欢乐海岸项目位于深圳市中心，总占地面积约125万平方米，包括自然湿地保护区、滨海公园等项目，以及一个包含餐饮、娱乐、酒店、购物等功能的都市休闲娱乐区，将形成主题型滨海商业集群和都市旅游娱乐目的地，项目计划于2011年春节试营业，2011年5月正式开业。日前该项目也首度于上海举行招商推介会，吸引了近140家国内外知名品牌商户代表到会，其中不乏BMW lifestyle、ARMANI、CANALI，巴黎春天、美国MACYS、百盛、中影，紫苑、CJW、老房子、唐会等国际时尚大牌及餐饮娱乐品牌有意前往。一直采用“旅游+地产”运作模式的华侨城方面表示，此次涉足主题商业地产并不是要摒弃以往的模式，而是在这一基础上纵深发展。目前出现的“住商倒挂”只是短暂现象，随着中国经济不断上升，必将刺激商业地产价格再次提升。“目前商业地产价格相对较低，而拿地、建设以及销售成本偏高，因而从理性角度看，商业地产价值应该被低估了。”尽管有企业和个人对商业地产的投资兴趣趋向明显，但是这并不能完全说明商业地产可以重归投资主要品种。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉我们：“自2004年之后，政策和市场都以商品住宅为关注重点。商业地产未被明确提及。而商业地产与宏观经济走势更加切合，其价格的波幅明显小于商品住宅。商业地产未来有可能成为不动产类的重要投资品种，但或许要经历漫长时间。”

10、商业地产步入运营时代

商业地产的开发正由最初的感性向理性过渡。随着一线城市中一系列商业地产开发项的失利，更多的开发商认识到，专业化和国际化的操作是商业项成功的基本保障。中国购物中心产业资讯中心提供的市场研究数据表明，2003年中国的购物中心平均面积为9万多平方米，2006年下降到6.5万平方米。购物中心平均面积的减小，意味着地产商对购物中心不再盲求大。商业地产开发从最初的感性转向理性。出租型购物中心均具有较高的运营水平，年租金增长率基本可保证在5%左右，有的甚至高达20%，表现出了较强的竞争力。另据中国购物中心产业资讯中心数据显示，截至2005年9月，全国整体商业面积中，只租不售和售后返租比例占有85%的比例，表明商业地产正由产权式销售向持有型转变。在这样的市场情况下，开发商更多的是去思考通过运营将手中的存量商业物业价值提升到最大。商业地产的开发，应是始于“建”而终于“管”。真正的利润增长来自于后期的物业经营。从长远看，出租型物业的回报率远比出售型的要高。商业地产逐步回归理性，将追求商业运营价值和不动产稳定收益。

11、中国商业地产3年后重现拐点

经过3年多爆发式增长，中国商业地产领域正面临拐点。3日，中国商业地产联盟秘书长王永平对网易财经表示，商业地产正发生结构性调整：新开工项目和一线城市核心区高端项目受金融危机冲击最大，未来二三线城市将成为商业地产的主战场。此外，商业地产正从数量型变成质量型增长、从粗放式演变为精细化发展；开发模式正确与否、专业能力是否达标，将成为其成功与否的决定性因素。王永平是在当日举办的第二届亚太商业地产国际峰会间隙做出以上表述的。从2002年商业地产在中国起步之后，2005年开始进入快速增长期，“目前虽然已经不是小学生，但也没有达到大学生的水平，应该处在中学生阶段”。王永平认为，中国商业地产已经从理念上、开发模式上取得了较大进步，从分割散售到以持有为主流的商业模式，越来越多的商业地产商开始关注项目后期的统一经营管理。他表示，与金融危机后住宅项目“过山车”式的大起大落不同，商业地产的开发量和投资并没有出现较大波动。今年前三季度，全国70大城市商业地产新开工量增长19%，竣工量增长21%，远远大于住宅的新增供应。“金融危机对商业地产的体现，更多的是结构性影响”。王永平表示，从城市来看，一线城市受冲击最大，北京前三季度新开工商业用房增幅同比下降48%，竣工下降20%，上海分别同比降26%和9.6%，广东为18%和15%，而二三线城市增幅则普遍持稳。从产品类型看，新开工项目、城市核心区高端写字楼和酒店受冲击最大，而中低端和传统商圈的影响几乎没有。例如北京CBD甲级写字楼的空置率长期维持在30%上下，租金水平更是下降20%。王永平认为，由于线城市竞争格局已经形成，且开发成本极高，而二三线城市的城市化率普遍偏低，因此后者极有可能成为未来竞争的主战场。目前不少商业地产商的经营模式均是在一线城市收购、而在二三线城市开发。

12、二三线城市商业地产面临新机遇

受全球金融危机的影响，从2008年下半年开始，北京、上海、广州等一线大城市，包括一些省会和区域中心城市，商业地产开发不同程度地遭遇了商业用地积压闲置、项目停工缓建、招商停滞、开业延迟、空置率持续上扬等等一系列难题。国内商业地产一下子进入了一个寒冷的“冬歇期”。“虽然形势严峻，但伴随着国家一系列积极扩大内需政策的持续出台，已经开始并将会持续带动和刺激国内商业服务业的发展，这就为商业地产未来恢复发展提供了新的市场需求和成长的土壤。”徐敏说，受城市化进程加快因素的驱动，目前中国众多二三线城市的规模和城市建设普遍面临升级的需求，商业地产规模将会进入一个放量扩展的新阶段，层次化、多元化的消费需求将直接推动商业地产的发展。

13、外资正加大中国商业地产投入

中原地产研究中心最近的监测显示，随着中国房地产市场的复苏，今年下半年，外资加大了在中国投资的力度，重心则由住宅市场转向了商业地产。自从2006年“限外”政策陆续出台后，外资在内地的地产投资进入低谷。然而随着年初救市政策的推出，“限外”政策放宽，外资开始加大在华投资力度。近期，深国投宣布将与美国西蒙地产集团以及摩根士丹利房地产基金三方合资，共同开发位于上海等长三角城市的至少12个购物中心；澳大利亚麦格理银行计划斥资9000万美元收购万达集团旗下9个购物中心股权；筹资6亿美元计划投资中国购物中心的英国地产基金高富诺近期也将在国内完成其第一笔收购。中原地产分析师表示，外资对商业地产市场的关注，表明了在住宅价格处于相对高位的情况下，具有明显比价优势的经营型物业成为新的关注点，除了目前外资大举进入的商业市场，写字楼市场也受到他们的继续关注。统计显示，10月，除上海甲级写字楼租金出现明显下降外，北京、广州和深圳的写字楼租金均出现稳步上升的现象。另外，北京、上海、广州、深圳写字楼销售均价分别为17716、16220、15634、31225元/平方米，其中，本月深圳写字楼销售价格创出年内新高。中原地产分析师表示，北京整体写字楼市场自10月以来呈现明显向好态势；上海2010年写字楼租金将随市场好转而缓慢回升；而深圳年内供应量有望迎来高峰，总计将超过40万平方米，这将推高二手写字楼售价。由于年末是租赁的高峰期，预计租金继续稳定发展，其中准甲级写字楼租金升幅相对较大。

14、商业地产正在成为地产行业新兴财源