2010年是央企重组的最后一年，房地产巨头沸沸扬扬杀进商业地产的热度在过去半个月内几乎达到了顶点。继华润置地上月底在香港2009年的业绩发布会上率先披露公司商业地产在未来资产比例和利润贡献将上升至40%以后，一直专注于住宅开发的雅居乐地产随后也在中山抛出20万平方米商业地产的项目。最近，宣布涉足商业地产后，万科三个大体量的商业地产项目在10余天内先后曝光;央企地产大佬保利地产计划到2010年商业地产方面的投资总额将占到总投资的30%，商业物业面积将增加到300万平方米。这意味着，在中国房地产巨头集体转型的背后，逐渐成熟的中国房地产业正掀开商业地产时代。

我们分析认为：住宅市场是一次性收益，而商业地产是一个长期收益。商业地产运营虽然也存在风险，但它需要开发商有强大的资金支持，从而将品牌和利润发挥到极致。而目前中国商业地产处于初级发展阶段，其开发盈利相对住宅较高，且开发形式灵活。适当比例的商业地产可应对行业竞合加速和利润率的摊薄。同时，商业地产更容易获得政府的政策扶持。

二、重庆商业地块动态

2010年3月，据我司不完全统计，重庆有4宗商业性质用地（含）成交，下月土地出让预告中未有商业性质（含）用地拟供应。

1、2010年2月已成交商业地块（含）

2010年2月土地市场据我司不完全统计，商业用地（含）成交3宗地。

2、2010年3月成交商业地块（含）

本月土地市场有4宗商业用地（含）成交

3、2010年4月土地市场商业地块交易预告

下月土地市场截至发稿日未有商业用地（含）拟供应。

三、重庆商业项目开盘动态

据我司不完全统计，2010年3月，重庆主城区有四个商业项目（含）预告开盘。

四、重庆商业项目资讯

商业地产在租售项目名录

五、全国商业地产相关企业动态

1、保利地产拟再融资96亿 节奏超市场预期

保利地产的节奏总是超过市场预期。在同行依然在保守与进取之间犹豫之际，在3月初股东大会上首次明确再融资意向后不足一个月，保利地产就推出了新一轮的再融资方案：拟以17.92元/股的价格，非公开发行不超过7亿股，募集不超过96亿元，投向12个项目，其中保利集团承诺以不超过12亿元不低于1亿元现金参与认购。方案显示，与2009年的80亿非公开发行方案一样，此次所有发行对象也必须以现金认购。市场人士认为，保利地产去年曾经以24.12元/股的价格完成非公开发行，按其3月19日20.87元/股的收盘价计算，上次参与发行的投资者依然浮亏13.47%，这对公司今年的再融资构成了一定的市场压力。另有长期关注保利地产的券商研究员则表示，保利地产去年提出非公开发行方案时，当时市场也不看好，但最后依然溢价成功发行，未来保利地产的发展节奏、战略能否获得市场认同才是这次发行能否成功的重要因素。值得关注的是，保利地产提出，为应对低碳经济时代的到来，抢占房地产行业低碳技术革新和发展的制高点，将借助此次非公开发行，加大“绿色节能建筑”的投入，提高精装修住宅比例，并借鉴长沙保利麓谷林语的低碳建筑技术经验，在拟投入的12个房地产项目中积极推广绿色节能建筑技术，实现人与建筑、自然的和谐发展。对于此次再融资，保利地产相关负责人表示，2010年，面对日益激烈的市场竞争和复杂的经济环境，为增强公司综合竞争力，巩固行业龙头地位和领先优势，公司围绕未来的发展战略，启动新一轮再融资，紧紧把握绿色低碳建筑发展、中小城市城镇化进程和房地产行业重组整合的机遇，实现“再造保利”的发展目标。根据年报，2009年保利地产新开工面积564万平方米，在建面积1223万平方米，新增土地权益容积率面积1338万平方米，这将在2010年和未来数年成为公司持续发展的重要基础。截至2009年末，保利地产拥有可结算资源2918万平方米，对应超过300亿元以上的营业利润，这将为公司实现“三到五年再造一个保利地产”的战略目标奠定坚实基础。在此前的年度股东大会上，保利地产总经理宋广菊曾经表示，对公司来说，要保持成长速度，离不开资本市场的支持，但不能降低股东回报是公司再融资首先要考虑的。而根据可行性研究报告，保利地产此次再融资投向的12个项目，项目投资回报率在14.14%至34.16%之间(均高于公司2009年度14.03%的净资产收益率)。自上市以来，保利地产以稳健高增长的经营业绩，树立了蓝筹股的优质形象。公司的总资产和净资产自上市以来年复合增长率高达75.94%和90.54%，摊薄每股净资产收益率一直保持在15%左右的高收益水平。统计数据也显示，保利地产上市以来的净利润年复合增长率高达71%，确保了每股收益摊薄仍然稳健增长。

2、华润置地：未来商业地产比例将提至四成

相信我们5、6年以后，在资产的比例和盈利贡献方面，商业地产所占的比例可能会达到40%左右，甚至会高一点。 26日，华润置地在香港召开了2009年业绩发布会，介绍了去年全年华润置地的销售业绩。截至09年12月31日止，华润置地营业额为港币166.01亿元，比去年同期增加77.3%。纯利44.09亿元，同比增长1.21倍。09年的综合毛利润率为35.8%，与08年持平。截至09年末，华润置地新增土地储备604.67万平方米，总土地储备达2219万平方米，覆盖全国21个城市。 其中，住宅土地储备面积1851.70万平米，在建持有物业土地储备287.25万平米，已经开始经营的持有物业面积为80.03万平米。收租物业和物业管理继续增长，营业额达到12.92亿元，同比增长了14.2%。 华润置地董事总经理吴向东表示，预料今年住宅销售的售价平稳，销售面积亦不少于去年，年初至3月22日，集团销售面积与去年相若。 公告显示，截止2010年3月20日，华润置地已实现当年住宅签约额29.30亿元人民币，与去年同期基本持平。连同09年底之前已实现销售但尚未结算的签约额191.13亿人民币，截至2010年3月22日，集团共有220.43亿元人民币的已实现住宅签约额有待陆续结算。其中，已锁定将于2010年内结算的住宅开发营业额已达142.12亿元人民币。 其主席王印则强调，华润置地没有囤积土地。在土地买卖上一向抱持谨慎原则。但是他没有透露今年的新增土地计划，只是表示土储能够保持未来3至5年的发展。

六、全国主要商圈动态

1、华润万家签约重庆协信城 南坪商圈大升级

重庆百货业再添生力军——重庆首个GMS购物中心华润万家已签约协信城，这将不仅给重庆市民带来全新的购物体验，还会为重庆百货业引入一种全新的运营模式。据了解，GMS即General Merchandise Store，大型超市，目前在韩国、日本比较流行的一种百货运营模式，采取自选销售方式，以销售中高档商品为主，并将百货、超市和折扣店的经营优势结合为一体的品种齐全、满足顾客一次性购齐的零售业态。据悉，协信城本次引入的华润万家GMS购物中心，以全重庆的中产家庭为主要服务对象，其不仅具备日常购物、休闲、餐饮、文化、金融等服务功能，更是迎合了消费者的“快乐消费”心态，增强了购物中心的游乐、休闲、艺术等各种娱乐功能，为消费者带来“一站式消费”和“快乐消费”的双重体验。新南坪商圈历时3年升级改造即将完美呈现。两环道，双轻轨， 4大购物中心（协信城名汇广场、万达广场、上海百联、元旦广场），4层立体交通枢纽，4大城市综合体、5条步行街，7座跨江大桥……新南坪商圈的购物中心无论是数量还是规模都远超其他商圈。2009年南岸楼市因城市综合体的力量而几度领衔主城，新南坪投资价值正在被市场所发现与认同。即意味着影院更激烈的竞争新南坪1个商圈，4大购物中心，5家影院，密集度远胜其他商圈，消费者有更多的选择，。而协信城位于南坪步行街，集高品质主题购物中心、精装公寓、高档酒店公寓、商务行政公寓为一体，由协信集团联手华润集团、利宝国际、凯达环球强强打造的46万方城市高端综合体，演绎现代都汇的全能生活。而中国百货巨头华润万家，是华润（集团）有限公司旗下优秀的零售连锁企业品牌，同时也是中国最具规模的零售连锁企业集团之一，旗下拥有华润万家、苏果、Ole、Vango、欢乐颂、中艺、华润堂、Leonardo等多个著名商号，其中超市业务已连续多年位居中国连锁超市第一位。经过25年的发展，华润万家已经进入中国的25 个省、自治区、直辖市。形成了华南、华东、华北、西北、东北、中原以及香港七大业务发展区域。重庆商圈，谁将与解放碑、观音桥争锋？是正在升级换代的南坪？还是正在努力扩容的沙坪坝、杨家坪或者正在后起直追的大渡口？不一而足。不过透过近日各大商圈的表现和未来的发展潜力，我们可以很清晰地预知重庆商圈的未来。以南坪商圈为例，如果说去年底万达广场、上海城相继开业，大力推动了南坪商圈升级改造的话，刚刚亮相的46万方协信城全能都汇，则将完善、升级南坪商圈商业，为南坪商圈与解放碑、观音桥商圈三足鼎立奠定基础。“重庆市的商业重心将被‘破局’。”协信城全能都汇将质变南坪商业，据了解，“协信城”项目位于南坪步行街， 总占地面积约为54000平方米，规划建筑面积约为46.6万平方米，其中项目主体的公寓(精装居住公寓、酒店式公寓、商务公寓)建筑面积约为23万平方米、大型集中商业建筑面积约23万平方米。项目建成后，是整个南岸核心商圈地区又一集高档公寓集群、高品位特色主题商业等于一体的顶级城市综合体。“协信城”项目秉承第四代商业地产精髓：以顶级城市综合体（HOPSCA）规划理念，全方位地实现城市优势资源高度叠加，倾力构建全能都汇。其中的名汇广场系重庆首家“国际、家庭、时尚、文化mall”以重庆中产家庭、白领、高校师生及来渝国际商旅人士为目标客群，集零售、餐饮、文化、艺术、休闲、娱乐等多种功能，倡导兼具“时尚与潮流”、“文化与品位”全新人文消费理念：是继解放碑大都会广场之后的重庆时尚，文化商业的又一领衔大作。重庆商业将现“三足鼎立”格局，业内分析称，在重庆CBD的规划中，所覆盖的地域主要是指江北嘴、弹子石、解放碑。随着南坪商圈成功升级换代，我市传统的5大商圈将形成江北、解放碑、南坪“三足鼎立”的局面，同时其CBD效应也将逐渐显现。而南坪商圈商务某专家也表示，“向商圈前三名努力。”从09情况看，南坪的社零总额预计会突破百亿元，商业面积破百万平方米，商务楼宇破百万平方米。预计今年南坪的社零总额增速达20%，也就是说社零总额达到120亿~130亿元。

七、全球主要商家动态

1、苏宁环球09年销售27.9亿 逐步实施全国布局

苏宁环球3月19日发布公告公布2009年业绩。2009年度，苏宁环球实现营业收入27.93亿元，同比增长22.21%；实现营业利润10.80亿元，同比增长36.83%。其中房地产业实现营收27.26亿元，同比增长23.59%。 截止到12月底，苏宁环球实现商品房预售面积84.93万平方米，预售收入38.12亿元，结算面积62.07万平方米，结算收入27.26亿元。 公告显示，2009年内，苏宁环球新获取项目5个，总占地面积54.06万平方米，规划建筑面积总计93.18万平方米。今年以来，公司新增项目1个，占地面积5.81万平方米，规划建筑面积13.37万平方米。 苏宁环球称，公司已拓展了上海、无锡、宜兴、吉林等区域的项目开发，未来三年内公司将按照“深耕南京，立足江苏，布局全国”的战略发展路径，逐步实施战略布局。

2、永辉超市北京市场2010年计划再开8家店

凭借生鲜为王的经营模式，福建永辉超市在进京一年后即进入高速扩张。我们获悉，永辉拟在今年内将北京门店数由两家扩展到10家，其完善的生鲜经营技术再次奏效北京市场。 按照永辉2010北京市场规划，今年北京市场必须再开8家门店。从已定址的6家门店位置看，永辉主攻京南市场，而这正是北京连锁超市布局较弱的区域，也是物流基地较集中的区域。“永辉单店的生鲜销售是同城五六家超市生鲜销售的总和，” 永辉超市北京分公司总经理彭华生介绍，六里桥和鲁谷店日均单店销售额达70万元，生鲜占到50％。据悉，永辉生鲜产品毛利达16％，行业平均水平为6%；生鲜平均损耗率为3％，远低于行业平均数20％。损耗降低使永辉的生鲜产品价格颇具竞争力。没有配送基地，门店规模不大，如何扎根北京。本土一连锁超市高层透露，同样的蔬菜，如何在卖场贩卖是有讲究的。当大家都在进行前端供应链整合时，永辉则通过后端卖场经营管理来突围。据了解，永辉超市有一套专门的生鲜管理团队，通过精确订货，降低库存损耗；布置专人“照看”果蔬，如频繁扎捆上架、浇水、理货等保鲜降损。这在北京其他卖场是鲜见的。中国连锁经营协会副秘书长杨青松表示，生鲜经营是个系统工程，永辉在门店管理、店铺成列、卖场气氛营造等方面的经验，将给行业生鲜经营带来启发。

3、吉之岛将重返广州越秀商圈 打造SM超市

撤出中华广场3个月后，吉之岛卷土重来宣布重返越秀商圈。我们昨天获悉，广东吉之岛天贸百货有限公司与美东百货签署正式协议，该集团首次引入内地的食品型精品超市AEONSUPERMARKET(简称SM业态)将落户农林下路。上月底，吉之岛母公司永旺集团将美国子公司Talbots的所有股份出售给BPW A cquisition，退出美国市场。按照永旺的战略规划，亚洲市场尤其是中国市场，将会是战略重点。但根据永旺(香港)百货公司最新发布的公告显示，受金融危机影响，永旺香港公司2009财年全年收益虽然上升10％，但归属股东的利润却下跌38％。同时，原计划在2010年财年(截至2月28日)实现中国门店总数破百计划未能如期完成。分析人士表示，中国内地市场于去年下半年已逐渐回稳，为把握正在复苏的需求，身为日本排名第一的零售集团，永旺很可能加快中国的拓展速度，而新业态的引入仅仅是永旺在广东提速扩张的前奏。

4、新业态：升级版“未来超市”

“在中国，永旺将会以AEONSUPER MARKET为名开展SM业态。”广东吉之岛总经理三浦隆司在接受我们采访时表示，美东百货店的面积约为3300平方米，是这一高端业态首次进入中国地区。与广州现有的吉之岛“未来街市”所不同的是，SM超市更显“个性化定制”的意味，适当提高进口食品的比例和有机、无公害商品，是“未来街市”的升级精致版。按照预期，首家SM超市将与美东百货一起在亚运前开业。“美东百货整个工程已经封顶，内部装修将从4月1日开始，预计7月份完成。”美东百货董事总经理谢仕平透露，目前有超过400个境内外时尚品牌正在洽谈合作事宜，30％商业面积完成重点招商。据悉，永旺目前在日本有1200家SM超市，未来5年该集团将在广州开设30家类似业态。三浦隆司透露，这种业态将主要集中在广州市中心拓展，因此一方面以类似美东百货的合作方式，通过购物中心次主力店拓展；另一种则是进驻以住宅为主的住宅群区。有知情人士透露，永旺集团今年在广州将有三家SM新业态开业，分别位于农林下路、中华广场南侧和广州大道南，另外下半年还将在东莞开出一家综合百货超市(GMS)。押注中国 全面提速，此前，永旺对中国市场的规划是，到2010年2月底，在中国的门店总数超过100家。不过，由于“市场竞争的激烈，部分合作方的延误”等原因，并未实现。同时，尽管去年下半年经济好转，但金融危机引发的衰退已经对零售业造成不同程度的影响。根据永旺(香港)百货有限公司2009财年报告披露，由于增设新店以及年内促销活动的成功，永旺香港去年收入增长10％至59亿港元，但内地部分新店仍处于投资期，以及若干可退回预付租金因在仲裁中不被接纳而做出减值，导致年内净利润下降35％至1.95亿港元，同时毛利率轻微下跌至33.1％。其中中国业务2009年出现1710万港元亏损。至2009年，永旺集团在华南地区共经营14间门店。同时通过日本总部将综合百货超市门店从华南延伸到华北、山东等地，门店数量超过30家；购物中心则相继进入了北京和天津市场。“中国政府迅速推出的刺激经济政策效果良好，本集团为把握区内复苏需求，已投资2900万元，于1月在广州白云区开设新店。”永旺集团内部人士透露，除引入超市业态外，根据永旺日本总部的计划，该集团每年将在中国新开1-3个购物中心，项目平均面积约10万平米。据悉，到2015财年，永旺集团计划在中国实现购物中心总数10-15个，预计总投资超过200亿日元。　

5、利郎未来3年拟每年新开逾300间分店

随着内地经济迅速发展，消费者对名牌服装需求不断上升，令经营者获得更多的拓展机会。利郎行政总裁王良星昨日透露，集团计划于未来3年每年新开300－400间分店，并陆续进军一、二线城市增加据点，以便加强品牌形象。王良星昨日于业绩会上表示，集团今年将进一步巩固和拓展分销网络，扩大零售业务覆盖范围。他透露，现在集团正积极部署推出全新品牌“L2”，该品牌以20-30岁的年青客户群为目标，计划于今年4月推出，7月起将陆续在内地开设100间分店，主要分布在各省的省会城市和地级市等。不过集团1－2年内都无意来本港开分店，主要是想先在内地市场取得更大成功。集团财务总监余致力表示，今年资本性开支约为2亿元(人民币，下同)，其中营销费用将占较大比重。而营销市场中心总监章宇峰就透露，去年的同店销售增幅为15%，今年以来的数据暂未有统计，但有信心维持较好水平。售价方面，他称内地的通胀仅有3％，暂时对价格的压力都不算大。利郎本周一公布其上市后第一份末期业绩，截至09年12月31日止录得股东应占溢利3.03亿元，较08年同期增长96.6％，超越上市时招股书的盈利预测。每股盈利30.87分，派末期息11分。业绩表现胜招股时预期，股价一度造好，高见7.5元，升7.91％，创上市新高，但收市回吐涨幅，跌2.6％报6.77元。业绩报告显示，期内主要是因为销售量及售价均有所增长，令营业额大幅飙升并带动业绩。其中服装及配饰的平均批发价分别升12％至159元，及升19％至100元，直接带动毛利率增加5个百分点，至35.3％。

6、家乐福全面撤出日本 6家分店改为永旺

“要了解零售业，就研究家乐福。”对于新入行的人士，过来人通常以此话概之。然而，家乐福入华15年后，这本中国零售业活的“教科书”如今也走下神坛。昨日，家乐福在日本的6家分店全部改名为“永旺”，进军日本市场10年的法国家乐福彻底从日本市场消失。而这仅是家乐福撤出海外市场的冰山一角。2006年家乐福退出韩国市场，2009年撤离俄罗斯市场，2010年1月先后退出意大利南部市场，关家乐福总部办公大楼节省开支，关掉比利时21家门店。不仅海外市场连遭夭折，家乐福在华霸主地位也岌岌可危，门店数与单店销售额被后来者赶超。一连串的变故让家乐福在华疾速扩张所积累的盈利模式、管理等弊端开始暴露，曾经大行其道的战略战术在零售业旷日持久战中疲态尽显，如果家乐福一贯坚持以往的经营理念，忽视与供应商的关系，家乐福在中国市场可能失去更多。股东层震荡影响全球发展，从2009年下半年开始，家乐福的坏消息不断。在家乐福退出俄罗斯市场时，就有海外消息传来，家乐福欲出售亚洲和拉丁美洲新兴市场业务，其中国市场接收方可能是沃尔玛。家乐福中国区新闻发言人陈波对此予以否认，并坚称家乐福不会放弃亚洲尤其是中国业务。对于中国等亚洲市场出售传闻，有分析师认为，受金融危机打击，与家乐福全球股东层出现波动有关，影响了家乐福在全球的拓展。相关资料显示，2008年，家乐福创始家族哈雷集团不再整体持股，退出监事会，法国亿万富翁伯纳德·阿诺特作为家乐福最大股东，对家乐福加大了控制，进行了一系列人事调整。与专注零售的哈雷家族不同，新的股东高层在家乐福全球业绩表现不佳的情况下，希望出售部分业务回笼资金做其他投资，就出现了家乐福欲卖掉部分新兴市场的传闻。而家乐福在区域市场不能进入前三位就撤出的理念，也成为家乐福退出部分海外市场的原因之一。但是，家乐福刚刚交出的2009年财报也不尽如人意。2009年，家乐福净利润下降了70%至3.85亿欧元，销售额下降1.2%至860亿欧元。法国、欧洲与亚洲营收均有所下滑，仅拉美市场营收实现了增长。家乐福集团副总裁兼中国区总裁罗国伟在接受我们采访时强调，2009年家乐福中国市场销售额同比增加16％，是家乐福在全球年开店数最多的国家。据了解，家乐福2009年在华新开门店22家，完成了家乐福年开店量22-25家的计划。但是，在老对手沃尔玛去年提速40%、大开50多家的强猛攻势下，家乐福首次从外资门店中国市场总店数冠军宝座滑落，被沃尔玛赶超。同时，相关调查数据显示，2008年，大润发年单店销售额3.32亿元，家乐福单店销售额为2.52亿元，大润发以8000万元的优势在单店销售上超越了家乐福，成为单店销售冠军。并且，大润发2009年第一季度的营业额达到115.6亿元，领先于家乐福的108.6亿元。14年后，外资零售巨头中国市场格局开始重新改写。高速开店暴露管理“过度灵活”，1995年，家乐福进入中国市场，其鲜明的市场策略及相对灵活的管理政策，使其在华门店数大增，以大卖场业态牢牢占领了一线城市和二线经济发达市场。尽管家乐福擅长打政策擦边球方式开店横冲直撞，快速布局布点，甚至有违规开店嫌疑，遭受业内诟病，但也带来了先进的零售业经验，激活了中国零售市场，部分本土零售商在与家乐福的竞争和学习中逐渐成长壮大。很多本土零售商毫不避讳地承认，为了学习家乐福，曾经连续在家乐福卖场蹲点。人人乐创始人何金明就曾表示，在与家乐福的竞争中，学会了家乐福的“狼性”文化，学会了强势促销等等。与沃尔玛中央集权制和强调按流程标准管理不同，为了保持各门店的灵活性，家乐福起初采取“充分授权，以店长为核心”的运营模式，把促销、采购、定价权等下放到各门店。零售业精确营销专家胡春才分析，家乐福继承了法国人的浪漫，管理政策相对灵活，门店店长的权力很大，但是当规模足够大的时候，其内耗及规模不经济的弊端就表露无遗了。

此前曾供职家乐福的上海辅迅管理咨询有限公司董事长王涛表示，家乐福早期在内部管理上比较混乱，给各店长、科长下放的权力很大，很容易出现漏洞。而我们收集各方资料发现，过度的灵活性也滋生了员工腐败，曝出多起员工受贿案。如2008年6月，北京家乐福马连道店精肉科原科长刘连杰对于其2006年6月至2007年7月收受亚太公司及华都肉鸡公司好处费21568元的指控就当庭认罪。这些腐败事件，也给家乐福品牌及公关形象造成了不利影响。业内人士指出，在系统不强大的管理模式下，就需要大量人工去管控，开店速度过猛，管理就跟不上来。而沃尔玛由于有一条严格的系统管理流程，不管开多少家门店，都不会存在管理短缺问题。据一位接近家乐福的人士透露，目前家乐福已在逐步收回采购等权力，加强一定的总部集权，但是，由于很多绩效等机制没有跟上改革步伐，店长薪水没有很强的竞争力，造成各门店斗志不如从前，店长流失率较高。过度依赖供应商盈利难以为继，上海商情信息中心供应商满意度测评办公室发布的《2009年供应商满意度调查报告》显示，家乐福虽然在进场费、管理费、陈列费、促销费、节庆费、DM费等诸多费用评分去年同比下降了0.15分，但仍高居“榜首”。很多供应商反映，家乐福是业界公认的历来收费最多的零售商。而这种模式也在早期被本土零售商所效仿。对此，王涛认为，2004年前家乐福在中国市场创造了很多辉煌。但是2004年后，随着零售业对外资政策的开放，沃尔玛等外资企业在华市场份额逐年增加，本土零售商也在充分的竞争环境下成长，出现了物美、超市发等不少区域零售龙头企业。而不少原本规模小的供应商也发展成大的知名品牌，在选择性增多的新市场情况下，家乐福与供应商的矛盾不断恶化。经我们调查发现，2007年上海炒货商就曾集体叫板家乐福。一位曾供货于家乐福的牛肉商户也告诉我们，除了繁杂费用以外，家乐福常年大数量的促销方式也让供应商吃不消，现在已经退出了家乐福部分地区的卖场。而还是家乐福的一位供应商表示，进入家乐福不图赚钱，就图打品牌走量。我们从相关渠道获悉，为拉动客流，家乐福有时拿出近一半商品搞促销，虽然烘托了人气，吸引了众多消费者，但却把供应商利益给掏空了，供应商不得不控制进货数量。北京世行商贸公司常务副总、北京171家供应商联盟代表姚文华表示，按照常规，100件商品中，如果超过25件商品促销，超市就不挣钱。超市的过度促销还会消耗超市精品库存。并且，供应商为了保持利润，在零售商过分压榨的情况下，很容易在商品质量上偷工减料，把压力转嫁给消费者。我们从网上搜索发现，近几年涉及家乐福卖场商品卫生与安全的事故不断发生。“这也造成了家乐福盈利模式相对单一，”相关分析师表示，家乐福约六成毛利来自于供应商。而在成熟市场，供应商都集中在几家大的企业，话语权掌握在供应商手中，不可能给家乐福支付高额费用。商务部市场调控运行专家洪涛在接受我们采访时也指出，家乐福的盈利模式有助于短期效益，但是，在俄罗斯等成熟市场则很难发展下去，最后不得不退出。据了解，目前一些本土零售商已经在尝试改善与供应商的关系，物美、超市发、华普都推出了观察员制度，帮助供应商解决问题。姚文华强调，积极稳妥的零供关系的建立是零售商或沉或浮的基本，也是零售企业长远发展的保障。战略单一致使霸主地位被撼，对于家乐福在华失去门店数和单店销售“双冠”位置，有专家认为，这与家乐福的战略单一、缺乏灵活性有关。据悉，金融危机后，为了快速抢占区域市场，比家乐福晚到中国的沃尔玛、TESCO、乐天玛特等外资零售巨头，除了在门店拓展上借助并购方式灵活开店外，也增加了购物中心、社区店等其他业态来最大范围抢占区域零售市场份额。TESCO等零售企业还在中国大量发掘商业地产盈利渠道。而家乐福一直坚持大卖场业态，仅在成都尝试了“购物中心”业态。“其实家乐福也尝试通过并购方式开店，在中国和其他市场都有过并购案例，”一位家乐福内部人士介绍，但是通过并购发现，需要磨合的方面太多，其整合时间和效率太漫长，还不如自己开店省事、稳妥。针对其他零售商多元化的发展策略，该人士认为，把资金分散发展其他业务，搞多元化的好坏与否，现在下结论还为时过早。相关专家表示，零售巨头的任何战略都与其背后资本有关。家乐福在中国市场长期处于霸主地位，但是在全球市场与沃尔玛相比，沃尔玛排名全球第一，家乐福在资金方面不及沃尔玛。所以在中国市场战略方面，家乐福强调单店盈利，而沃尔玛在战略上更急于开拓市场，可以长时间培育市场。这一战略的差异也体现在对供应商的态度上。家乐福追求短期压榨，对供应商一上来就收钱，而沃尔玛则讲究供应链的管理。同时，家乐福的供应链管理也常常被拿来与老对手沃尔玛相比。曾有海外媒体报道，为控制成本，沃尔玛不惜依靠高科技管理手段，以4亿美元发射一颗商用卫星，让全球门店联网，1小时内就能盘点完所有商品销量，使得沃尔玛销售成本低于同业平均销售成本的3％左右。并且其自有的一套高效率的物流系统也能通过各种方式压缩供应链成本。而家乐福则较少采用科技手段，在中国市场以供应商自送货物为主。一位不愿具名的零售业管理人士表示，沃尔玛通过供应链管理，还能长期给供应商施加压力，在给供应商订单不断增加的情况下，可以通过压价来降低成本，把对供应商的“强势”隐藏在供应链中。在王涛看来，外资零售企业在国外的很多先进科技系统短时间内在国内还没有生存土壤，家乐福在门店数量和单店销售上被沃尔玛和大润发赶超，最根本的原因还在于管理和零供关系上。

7、永辉超市布局全国冲刺上市

在永辉的每一家超市，生鲜产品经营面积都要占卖场总面积的50%，销售额的占比一般都会达到60%，毛利平均达16%，而通常业界这一指标是6%，甚至不少超市的生鲜毛利为零 王 越/摄从去年底获得累计7500万元美元的巨额投资，跻身重庆市场的零售三甲，到日前大举挺进北京市场的雄心壮志和下一站扩张安徽的紧密布局，永辉模式让业界惊叹。诸多本土零售企业短期难以企及的，是永辉超市生鲜的“掘金”能力。一夜之间，永辉不得不让国内本土外资超市刮目相看。这不单是去年底获得汇丰直接投资(亚洲)有限公司累计7500万元美元的巨额投资，跻身重庆市场的零售三甲，日前大举挺进北京市场的雄心壮志，和下一站扩张安徽的紧密布局。诸多本土零售企业短期难以企及的，是永辉超市生鲜的“掘金”能力。对于很多超市而言，生鲜只是聚客的主要手段，甚至负毛利经营也较为普遍。但在永辉超市的百亿销售额中，生鲜占到半壁江山。正是在生鲜的主业推动下，永辉得以迅速在全国铺开连锁扩张版图并向资本市场发起冲击。日前，永辉超市在北京小红门地区的门店低调开业。这是永辉超市在北京扩张的第三家门店。去年1月，永辉超市北京六里桥店开业;6月，北京鲁谷店开业。虽然是初入北京市场，且从来没有高调的开业宣传广告，但北京的消费者却在以令人吃惊的速度接受着这个福建来的“外来妹”。以北京鲁谷店为例，其每日的销售均能创下12000-15000单的火爆情形。目前，北京鲁谷和六里桥的两家门店都已经实现了盈利。而除了数字上的规模效应，北京零售市场或许正因永辉超市的进入在悄悄改变，比如生鲜产品的消费习惯。一个颇为有趣的细节是，永辉超市北京区域总经理彭华生会在每个早晨开门时看到近30位顾客齐聚门口的等待。按业内的调查，此前农贸市场是北京80%的普通消费者购买生鲜产品的第一选择。事实上，永辉在北京的两家门店周边都有像家乐福、华普、物美、首航、超市发等众多强劲对手。消费者对永辉的接受其实很简单。“生鲜品类丰富，价格甚至低于农贸市场。”曾对永辉超市模式做过深度调研的国内流通业资深专家、中国人民大学商学院教授黄国雄在接受中国商报我们采访时介绍，永辉超市生鲜价格一般低于市场价格的10%-20%，而价格优势向来是超市竞争的最大利器;同时，永辉超市一般门店的生鲜食品多达2000多种，主食厨房200多种，占据超市一半以上的经营面积，品种优势突出。为何永辉的生鲜能拥有如此规模的体系?黄国雄认为，这关键还在于其生鲜产品基本与农业产业“挂钩”，直接建立农产基地直接面向农民采购，没有中间环节，并自己进行食品加工，把往往以联营或代理方式出现的生鲜产品收回自营，超市自身赚得利润，还保证食品安全质量。值得一提的是，永辉超市在服务经营上细节考虑的周到也为永辉赢得不少顾客。黄国雄特别称道的一个小细节是，在福建的永辉超市，5点半就开门营业，而一般超市都是7点半甚至9点半才开门营业。“老人锻炼完身体就可以顺道进超市，与群众生活需要很合拍。”永辉超市股份有限公司董事长助理翁海辉更是告诉我们，在永辉的每一家超市，生鲜产品经营面积都要占卖场总面积的50%，销售额的占比一般都会达到60%，毛利平均达16%，而通常业界这一指标是6%，甚至不少超市的生鲜毛利为零。再看整个永辉集团，2008年70亿元的销售总额中，果、蔬、禽、肉、蛋、鱼等生鲜农副产品销售额占总销售额50%以上。正是凭借丰富的生鲜产品供应，永辉得以走出福建大本营，迅速在重庆扎根，并挺进北京市场，绸缪安徽市场，迅速摊开全国连锁版图的布局。生鲜其实只是永辉超市十年来产业链整合一体化的沉淀结果。翁海辉在接受我们的采访时介绍，诸如永辉的生鲜采购，就得力于采购员们十年来的“内功”培养。据悉，永辉的采购员们常年需要驻扎在产品所在地，同农民打成一片，熟知产品的生长情况，了解不同产品的质量状况，因此能准确给出产品单价和要货量。而目前永辉已建立一支拥有近300人的采购队伍，分散在全国20余个基地，承担着全国几百家门店的货源工程。此外，永辉还投入大笔资金支持农业，以“订单农业”、农超对接等各种形式，使各地的农产品通过永辉的销售网络进入市场。据介绍，在采购海鲜商品时，永辉可以直接把采购船开进海中向渔船直接采购。而在水果采购中，永辉常常是把整个果园包下，自己进行水果的等级分捡，低等级的放进卖场做促销。与其他超市相比，服装也是永辉超市的特色主业。一般超市，服装亦是掘金的短板品类，但永辉超市由于凭借极专业的采购及幕后股东的服装业投资者身份，同样依靠价格和款式新颖赢得销售。据悉，永辉超市2008年销售额达70亿元，2009年已增长到100亿元，而百亿的销售贡献中，首推生鲜和服装。翁海辉表示，经过十年的摸索，永辉找到了生鲜食品经营方式的突破，而生鲜恰恰是超市经营核心业务的抓手。同时，建立特殊的采购经营一体化的连锁机制，从人才培养、基地建设、销售管理、采购经营上整合成特殊的产业链管理，跨区域连锁于是得以迅速推进在跨区域扩张推进上，翁海辉表示，永辉的生鲜超市采取的是区域商业群体推进的策略，在一个区域内密集布点，每个区域形成一个一体化的采购销售体系后，再向周边区域延展。而永辉对于北京一线市场的策略，除了注重生鲜成本的控制外，避开黄金地段，选择租金相对低廉的社区地段也是其定位社区超市的成功之处。“从永辉的发展历程来看，2000-2004年完成特色产业链的蜕变，2004年后进入新的扩张期。”翁海辉说，“2004年对重庆进行考察后认为消费总量、人口密度、市场格局等方面的优势显著，列为走向全国的第一站;之后又分析北京的零售总额大，但集中度低，列为第二站。”在产业链的整合完成后，永辉的全国跨区域扩张已明显加快。据永辉超市官方网站披露，2009年永辉超市实现营业收入逾100亿元，上缴税费逾3.2亿元，预计2010年可实现营业总额150亿元。未来几年，永辉超市将在根植福建、重庆核心区域的同时，着力拓展北京、安徽区域，布局全国市场，力争至2014年销售总额逾500亿元。翁海辉说，今年门店扩张速度将加快，保持在平均15-20天开出一家新店。对于北京市场，永辉超市北京总经理彭华生表示，今年永辉超市将加大北京地区的开店速度。在已有3家门店的基础上，力争2010年年底北京市场门店总数达到10家。实际上，能够支撑永辉在福建之外的地区密集布点，除了其集中群体推进的成本战略，更因为其背后获得了有强大资金的支持。据悉，汇丰基金从2006年开始直到2008年底，向永辉多次注入资金，投资总额共达7500万美元。由于对永辉模式的看好，汇丰基金的投资也是国外私募基金投资国内超市投资额最大的一宗。目前，已正式完成股改的永辉超市开始向资本市场发起冲击。尽管对于永辉上市事宜，永辉超市相关高层均持谨慎态度，但内部人士还是透露，中信证券已介入永辉，作为永辉IPO项目的保荐人和承销商，会全力推动永辉上市，并预计于今年下半年有望在A股上市。可以预见，在永辉超市整体产业链整合战略的群体推进下，未来永辉超市完全可以成为一个本土零售连锁的超有力竞争者。

8、新世界百货在内地建购物中心 商业结合地产

继海选代言人、启动门店定位调整计划打造百货板块后，新世界又把目光瞄准购物中心。昨日，来自香港媒体的消息称，香港新世界百货将从今年开始的5-7年内，投资10亿美元在京、津、沪等一线城市开设7家以“K11”命名的购物中心。 新世界发展执行董事郑志刚介绍说，这7家商场计划开在北京、上海、广州、武汉、成都、天津和沈阳，总面积约100万平方米，商场所在的物业将主要由新世界自身提供，预计回本期为10年。而内地首家K11门店将于今年在武汉开业。业内人士认为，使用集团内部的物业，让K11更像是新世界进行商业加地产整合后的产物。中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示，商业与地产结合运作降低了经营压力。其实，从去年开始，新世界百货就进行了一系列战略调整，先是在全国各地海选代言人，紧接着对沈阳门店进行了时尚馆和生活馆的改革试点，再加上即将开业的崇文门女子百货，新世界百货各门店多元化定位的格局初步形成。这与不少企业在连锁扩张时采用简单复制、仅依据市场对定位进行微调有很大不同。郭增利认为，复制成功门店和多元化经营究竟谁能引领北京商业未来的潮流还有待市场的检验。

9、重庆太平洋、远东百货引入30多个高档品牌

我们获悉，太平洋、远东百货日前完成春季调整，再次引进30多个高档新品，为重庆时尚界注入新鲜血液。此次引进的新品中，独家品牌占比达到50％以上，如来自意大利的高级女装马天奴、个性设计品牌古木夕羊、YOU.Z邹游、欧洲风格的Annalice女装等。对于此次升级，远东百货相关负责人表示，近两年，远东百货的手表、琉璃、陶瓷等高端商品的业绩占比提高了5％，2010年1月至今与2009年相比，消费客数也提高了30％左右。从陶作坊到法蓝瓷、从英皇手表到田崎珍珠等，以及远东百货精致超市的进口食品等，远东百货多样化的商品满足了顾客送礼、收藏、使用等多方面需求。同时，远东百货也是重庆独家品牌最多的百货卖场。远东百货日前推出的“2010ONLY精选—领先流行”活动，也获得时尚人士、新贵们的一致好评。据悉，此活动将持续到4月1日。

10、沃尔玛将在石家庄新华区投资建立大型超市

2010年河北省(香港)投资贸易洽谈会于近日闭幕，我们了解到此次活动进一步巩固和发展了冀港全面合作关系，投洽会上共签订项目合作协议96个，协议利用外资52.2亿美元，比去年增加9.2亿美元。  投洽会期间，项目洽谈、对接非常活跃，我们了解到，石家庄市共有22个外资项目签署了合作协议，总投资9.17亿美元，协议利用外资7.95亿美元，其中协议利用外资1000万美元以上项目12项，协议外资额占全部项目的比例达98%。其中沃尔玛(中国)投资有限公司在新华区投资建立大型超市项目、香港利君国际医药控股有限公司在高新区投资建立高科技制剂产业化基地项目、石家庄顺兴物流有限公司与香港海星投资发展有限公司在桥西区合资建立综合物流中心项目参加了省重点项目签字仪式。与法国家乐福、美国沃尔玛、香港和记黄埔、华润集团、台湾统一等世界500强公司等大客户的成功签约成为石家庄市在港招商的新亮点。不仅石家庄在此次投洽会上成果丰硕。整个全省的情况也是如此。据了解，此次投洽会共签订项目合作协议96个，总投资77.7亿美元，比上届增加3.9亿美元，协议利用外资52.2亿美元，比去年增加9.2亿美元。其中协议利用外资1000万美元以上项目73个，总投资75.3亿美元，协议利用外资51.1亿美元，总投资和协议外资均超过去年投洽会水平，其中协议利用外资比去年增加10.7亿美元。另外，投洽会也推动了一批重大项目。在嘉里集团，董事局主席郭鹤年表示将加快建设唐山香格里拉酒店和秦皇岛金梦酒店及住宅项目；在新世界集团，双方就推进廊坊市CBD综合体项目和唐山市城中村改造项目达成共识；在华润集团，董事长宋林表示，华润集团将把河北作为重点投资地区，加快落实双方的投资协议，并将增加石家庄大型城市商业交通综合体、华润(廊坊)雪花啤酒等项目投资，确保2-3年内华润在河北新增投资400亿元，同时华润集团还将在西柏坡建设集产业发展、循环经济、绿色农业、红色旅游于一体的红色村镇项目。

11、百思买苏浙第一店落户苏州印象城

全球领先家电连锁巨头百思买(Best Buy)苏州印象城店昨日开业，这是百思买在上海以外落户苏浙的第一家门店。百思买中国区总经理宋大卫表示，选择苏州作为上海以外的长三角地区第一站，不仅仅是百思买布局中国市场迈出的关键性步伐，也体现了百思买对中国市场的坚定信心和长期承诺。据悉，百思买目前在中国内地开出了8家门店，其中上海6家，北京1家；苏州印象城店位于印象城4楼，店内面积近3000平方米。由美国西蒙地产集团、摩根士丹利房地产基金和深国投商用置业有限公司共同投资建设的苏州印象城购物中心位于苏州工业园区现代大道和苏嘉杭高速公路交汇处，总建筑面积近14万平方米。

12、广百股份总经理黄永志:二线城市是扩张重点

无论在省内或是全国，广百股份去年的发展速度在商业零售类上市公司中都是可圈可点的。去年一口气签下六家门店，新开四家分店。同时，在业态拓展方面还相继收购了广百电器、华宇声电器、华宇力电器以及新大新百货。不过，在如此快速扩张后，市场也开始对公司的新店选址、内部管理等方面产生后顾之忧。在广百股份日前召开的2009年度股东大会上，本报针对这些问题采访了公司董事总经理黄永志。新快报：去年公司新签六家门店，深圳、武汉、成都三店的尘埃落定都给公司带来突破性的意义。不过，像深圳和武汉的门店选址都远离了核心商圈，对公司业绩是否会造成拖累，拉长盈利周期？黄永志：我们对于新签网点都是做过仔细分析调研的。像深圳龙岗虽然在关外，但门店位于龙岗中心商圈，周边有区政府、众多大型高尚住宅区及星级酒店，具有强大的消费潜力。该区作为东莞、惠州、深圳的连接支点也正逐渐凸现出经济优势和区位优势。武汉之所以选在汉阳，也是建立在对武汉三区的调研基础上。武汉市已在“十一五”规划中明确将汉阳建设成最适宜居住的商住新城。在我们之后，大洋百货、沃尔玛、家乐福等都将在此集中。不过，汉阳才刚刚起步，培育时间会较长，相对成本较大，预计该店将于今年五六月份开业，一般需要三年左右达到盈亏平衡。新快报：公司向二三线城市布局的势头明显，是否考虑过这些门店对公司的利润贡献远不如广州核心商圈的门店？黄永志：其实我们过去在二线城市开的门店业绩都不错，像湛江，成长非常快。广州核心商圈的门店业绩肯定是更好的，但我们不能只守住广州有限的市场，向二线城市布局是发展的方向，而且业态将会以购物中心为主。而对外发展一定是要做当地最高档的商场。适当的时候将进行增发新快报：去年收购新大新后一直还没看到什么大动作，未来对新大新如何发展定位？黄永志：我们在收购新大新时就有业绩承诺，为保证利润，还没有开始进行大刀阔斧的调整。其实新大新现有5个门店经营情况都还可以，我们也已公告今年将对番禺店进行扩场。对新大新今后的发展定位将是区域型百货，作为核心商圈的补充。新快报：今年才三个月，公司又公告三个新项目，在资金方面有无融资计划？黄永志：公司今年将投入资金用于新设门店或收购项目，资金来源主要为自筹或银行借款，也计划在适当的时候通过增发来筹资。新快报：去年公司净利润仅增长2.05%，今年广州将举办亚运会，许多机构都将公司列入受益股，是否会因此提高今年的盈利预期？黄永志：2009年是因为金融海啸的原因，促销幅度较大，加上开店提速，都对业绩造成一定影响。对于亚运会，只能说保守乐观，对零售业会有正面带动，但影响肯定不如世博和奥运。我们将业绩增长重点放在上半年，一季度来看已有很不错的成绩。

13、麦当劳启动扩张计划 今年在渝至少新开6店

麦当劳在全国范围内启动新一轮扩张计划。我们昨日获悉，这家洋快餐巨头正在包括重庆在内的多个城市，抛出高薪招兵买马，专招具有市场开发能力的人才，为新店选址进行早期储备。同时我们打探到，麦当劳被终止的特许加盟业务悄然开始了试点，业内人士认为，麦当劳在国外“以快餐吆喝，以物业盈利”的商业模式，或将在中国大展拳脚。麦当劳此次招兵买马，主要是通过猎头公司挖角以及内部推荐，锁定的人群是有市场开发经验，掌握丰富的政府、地产等各个方面资源的人才，比如说能在开发商的项目建设前期就与之接触，作为新店选址的储备。据重庆麦当劳人士透露，这次大规模招揽人才，总部高层相当重视，两天前，还有高层亲自到重庆组织了面试。重庆麦当劳市场开发部经理称，2010年麦当劳在重庆已经确定将要开张的门店会超过6家，而在此之前该公司的门店总数是13家，增速有望达到50%。这主要是中央对重庆“五大中心城市”的定位，使重庆正成为麦当劳的发展重心之一。不过，我们也注意到，麦当劳的部分新店计划依旧聚集在商圈，在这些商圈里，竞争对手肯德基、德克士都拥有2家甚至更多的门店，这就意味着，洋快餐之间除了目前愈演愈烈的促销大战，一场门店间的贴身肉搏也将展开。特许经营或将再度开闸，在此轮扩张中，麦当劳曾经“封闭”的特许经营业务，或将正式开闸。据悉，麦当劳去年已经悄然重启了特许经营的尝试，有消息称，目前已有了3个持牌人，但是具体分布在什么地方无人知晓。我们昨日专门查询了商务部的商业特许经营信息管理系统，浙江麦当劳餐厅食品有限公司赫然在列，信息显示加盟范围为浙江，但是对第一家加盟店的加盟时间并未注明。其北区(以北京为中心的片区)较早前也在业内放出了风声，或将在2011年或2012年引入特许经营。重庆方面表示，可以肯定的是特许经营是将来开发的一种模式，但是现在正在试点，具体的动作尚不知情。特许经营+门面出租将成新的赢利点？一位不愿透露姓名的餐饮业资深职业经理人表示，麦当劳扩大市场开发团队，开始试点特许经营，释放出如下信息，麦当劳或将正式在中国嫁接其在国外的盈利模式：通过发展特许加盟，以快餐吆喝，以物业盈利。据了解，在国外，麦当劳绝大多数门店都是自有物业，通过把门店出租给特许经营商，实现收益。但是在中国，麦当劳更多的门店是通过租赁而得。不过，这仍然有操作的空间，比如以较低的租金，一口气签下10年、20年的长期租赁合同，经营比较成熟后，出租给特许经营店，通过租金提高而盈利。“麦当劳的租约很长，一般都在20年左右，租约本身也具有资产价值，拿到银行都可以去做抵押贷款的。”该人士表示。一直以来，麦当劳的盈利模式都被业界广泛流传，在不少MBA教材中的麦当劳赚钱主要分为3个层次：第一个层次就是赚小钱，这主要指的就是我们所看到的餐厅的直营经营;第二个层次就是赚中钱，即通过建立庞大的农产品供应基地和采购系统，降低原材料成本赚钱;最高层次，也就是赚大钱，这就是依靠连锁加盟链上的房地产行业赚钱，在美国，麦当劳的收入中，约有1/3来自直营店，其他全部来自加盟店，而这一部分收入的90％来自房租。

14、迪士尼计划深入中国广大的三线城市

米老鼠很快会出现在中国广大的三线城市。华特迪士尼大中华区高级副总裁韩刚昨日接受《第一财经日报》专访时透露，迪士尼首次启动向中国三线城市进军策略，专门研发“Toonsland”全新零售店业态，拟3年内开设500家该品牌门店。据介绍，“Toonsland”为跨品类的“一站式”零售门店，其将涵盖公主系列、赛车系列、米奇系列等迪士尼人物以及服饰、文具、玩具等所有品类共300~600种商品，门店面积约60平方米。“除了首次以综合一站式业态出现外，Toonsland的产品和价格也与一二线城市不同，一线城市产品更讲究时尚和细致，而三线城市门店产品则强调实用和简单，价格方面，Toonsland内的同类产品会比一线城市价格低，但很难给出平均低多少，以T恤衫为例，价格约为一线城市T恤衫的一半。”韩刚表示，首家“Toonsland”门店预计在今年4月左右亮相，目前样板店模型已经建立，计划今年年底前开设20家“Toonsland”，未来3年该品牌扩张到500家左右，开店模式是由授权商合作者在全国寻找当地合作伙伴进行扩张，并非迪士尼自身直接开店。

八、全球商业地产相关资讯

1、地产巨头杀入商业地产 拿地+融资+运营

金地明确表示将投资20个亿进军商业房地产。而此前万达、保利、富力等地产巨头也都纷沓而至，商业地产风生水起。 但毋庸置疑，“开发+持有”才是商业地产的最佳模式，因此，众地产商跻身持有化经营之势愈演愈烈。最佳模式：拿地+融资+运营 ，“从国外的经验来看，这个转变的时刻，是当城市化接近50％的时候。”招商证券分析师贾祖国告诉我们，中国现在的城市化进程已经接近50％，理由是中国人口流动的主要方向已经是从小城市进入大城市，这是城市化进程达到50％的衡量标准。这个时期从事住宅地产开发难以获得超额利润，只有商业地产才能带来超额利润。随着经济复苏，第三产业的发展，乃至行业地产竞争环境的变化，以及“建设总部基地”概念的盛行，一些公司开始转向商业地产持有化的经营。搞商业地产第一重要的就是拿地！城市要选择好，选得不好就会死的很难看，建好的项目迟迟招不到商。”贾祖国表示。他进一步向我们解释，全国来看，投资商业地产一定要选择核心城市，而中国未来最核心的城市就是北京和上海。“其次重要的是商业运营。”贾祖国也解释说，运作商业比住宅难很多，从设计规划，到专门的人才培养，一系列难度都很大，这远远不同于住宅开发。现在住宅已经程序化了，买了地以后，所有程序全部采用外包。而商业开发完全不能这样，商业地块还是靠整体开发，靠经营团队的力量。如何持有化经营物业贾祖国提出了“三七比模式”。 具体来说就是，当建成一个商业项目后，七成的物业做开发，三成的物业做支持，做开发的物业应当是最核心最好的那一块，“这一块卖掉就傻了。但也不能一点都不卖，不卖掉部分物业业绩就没有增长”。 所以，商业地产最好的模式应该为：一线城市拿地+运营+融资。 其中，以租赁自营并举为特点的金融街和世茂股份最受关注。 世贸具有突出的盈利能力，该能力主要来自“低成本、高售价”。其中，较低的土地成本（我们估算公司土地储备平均楼面地价在1500元/平米左右）主要来自“城市综合体”的开发模式；较高的销售价格（商业物业建成之后平均售价预计将达到15000元/平米以上）主要来自公司较高的项目开发水平、较好的地段和丰富的景观资源等。 金融街扎根于京津地区，主要从事北京金融街区域的写字楼开发，同时辅之以高档酒店、公寓、购物中心、餐饮等配套，其中持有北京核心商圈约70万平米，升值潜力较大，同时还受益于金融街西扩工程。 但由于商场运营较差的缺陷，金融街把比较多的精力集中在做对运营要求比较低的写字楼业务上。“写字楼很容易经营，只要找一个物业就行了。”齐鲁证券分析师表示。虽然容易经营，但写字楼的回报率比商场和商铺低很多，所以金融街以后的收益增长趋于稳定，难有大增长。另外由于属于涉足商业地产比较早的上市企业，2008年开始做商业地产的金融街在客户积累上也占有先天优势。我们调查发现金融街在2008年融资额达到80亿，资金储备很充足。 世贸股份和金融街相比，拿地实力稍差，土地资源集中在2线城市南京和青岛，在北京也有部分储备。

2、陆家嘴、浦东金桥租赁出彩

最新年报显示，浦东金桥营业收入主要来自租赁，随着上海两个中心建设，其所持物业价值还有一定的升值空间，浦东金桥也努力抓住各种机遇，提升自身服务能力。 2010年世博会将至，该公司正努力争取碧云社区成为世博会指定合作伙伴，提升品牌价值；抓住中国移动视频基地落户金桥的机遇，积极推进碧云国际社区、现代产业园和中国服务包示范基地的无线数据和增值的建设，首先实现现代产业园一期和碧云国际社区之间的无障碍上网和无线管理，提高开发区功能配套水平；引进美国通用汽车亚太区总部项目（GM项目）落户，将有助于提升土地价值。 陆家嘴在建商业地产项目11个，总建筑面积共118万平米。其中10个位于上海，建成后，租赁部分保守预计年租金可达13.4亿元，同时还有其他商办项目在建。

3、保利、富力物业自营日益成熟

经过5年的发展，保利商业地产终于实现了盈利，在地产巨头中率先迈出了重要一步。2009年年度报告显示，广州保利世贸中心一期博览馆实现经营收入近2亿元，二期品牌展示馆与华南区最大的家具经销商吉盛伟邦签订八年期租赁协议，年平均租金近亿元。佛山保利水城购物中心于2009年4月正式开业，目前签约率超过95％，开业率超过75％。 富力酒店业务日益成熟，富力拟在今年进一步扩大酒店数量，不断开拓新市场。入行较晚的招商地产融资能力很强，但我们了解，目前招商地产的商业项目还只限于做住宅的配套项目，没有纯粹的商场。另外由于之前没有商业项目开发的经验，招商在商业运营方面的人才也很缺乏，不具备开发物业的实力。 但今后肯定会逐步向商业发展。”上述齐鲁证券分析师分析认为。此外，北京SOHO也拥有自营物业业务，对于SOHO来说，股民更愿意看到安全，稳定的收益局面。从香港实力企业发展到一定阶段就会涉足物业项目的先例看，持有化经营模式将越来越受到青睐。

4、商务部副部长：把海南建成闻名的购物中心

商贸服务业和旅游业是国民经济发展关联度极高的产业，彼此相互渗透，相互促进。在今天下午举行的博鳌国际旅游论坛部长级圆桌会议上，国家商务部副部长姜增伟说，国际旅游岛建设为海南服务业了带来新机遇，旅游业发展势必为海南带来人流、物流、资金流，形成庞大市场需求。商务部将对海南在技术项目、人才管理方面对海南服务业发展给予更多支持。姜增伟说，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》中，要求海南2015年的服务业增加值在达到50%左右。今年一月份，海南服务业增加值比去年同期增长22％，应该说消费潜力巨大。如果海南把大型歌舞商场、专业商品市场、品牌折扣店、特色商业街区、免税店建设好，完善旅游城镇休闲度假区商业设施，海南将逐步成为闻名国内外的国际购物中心。面对商贸服务业发展的新机遇，姜增伟建议海南要规划先行，推进特色旅游商贸服务业市场体系建设，提高商贸服务方式，提升现代化服务水平，积极发展连锁百货，真正建设一批面向国内外游客、主要竞销世界知名品牌、海南特色和中国特色的商品旅游购物中心，形成一批购物街区，以及多层次酒店集群，打造一批特色餐饮美食区，实现休闲旅游产业。姜增伟说，旅游业与餐饮住宿度关联度是最高的，如果能品尝到各地风情各具特色美食佳肴，这样就能增加游客对旅游目的认同感。海南国建设际旅游岛建设需要以发达餐饮住宿业为支撑，全面提升餐饮业水平，培育旅游商品消费热点，突破海南特色传统的餐饮业集成和创新，推进餐饮业特色经营挖掘餐饮文化内涵。姜增伟说，展会业是经济发展的助推器，发展会展经济可以带动当地旅游、交通、餐饮、住宿商业等相关产业发展，在创造巨大经济效益的同时扩大城市功能，扩大社会效益。海南要大力发展会展业带动商务旅游发展，加快采用国际化专业化投资贸易为主会展品牌，筹备好中国海南国际商品博览会等特色会展，大力扶持培育策划咨询中介招展办展等会展服务机构。一个和谐的旅游消费环境是国际旅游岛建成必不可少的。姜增伟最后说，海南要加强市场监管，鼓励发展为游客提供优质服务的商贸服务企业，加大服务设施、餐饮设施、娱乐设施、购物设施承载能力和市场卫生安全监管力度，促进文明经营、守法经营、诚信经营、营造和谐的旅游消费环境。

5、百货业5年内将重洗牌

曾经得益于租赁经营场地和销售分成的“二房东”百货商场，如今正面临利润日益减少的困局。全国大型百货零售企业贸易联合会（简称贸联会）昨日举行第26次党委书记座谈会，业内人士称，百货企业要进一步提高自营购销份额，主动占有品牌市场。 百货净利润只有3％~4％，据了解，百货商场利润日益变薄，正面临“两头大中间小”的局面。一方面，物业租金随着楼价上涨而不断提高，从原来的几十元一平方米，涨到现在的150~200元/平方米；另一方面，人工逐年提高，让百货企业成本加大；最后就是供货价格高，销售商要求的利润不断提高。“比如服装行业，供货商的净利润达到10％，但百货商场只能拿到3％~4％。”全国百货业将重新洗牌，据悉，贸联会至今已有50年的历史，旗下有包括大连大商、南京新百、上海一百、广州广百、武汉中百、西安民生等多家大型商业集团，其中十多家为上市公司。企业年销售额过千亿元人民币，营业网点超过300家，平均每天客流总量近1000万人次，各项主要经营指标每年均以两位数的速度递增。受百货企业租期、租金以及小企业利润逐步降低影响，“预计5年内全国百货业会重新洗牌。”百货企业在经营上要尽快考虑改革，处理好连锁与自营购销的关系，解决目前大流通过程中的阻碍，增加零售人才的培养。