一、月度住宅市场概述

7月重庆商品房在供应量增加的情况下，成交呈现量涨价跌的态势。从商品房供求走势图可以看出，09年5月以来，重庆市商品成交市场趋于稳定，均无大幅波动。本月，商品房市场新增供应140.84万平方米，较之上月增加了29.69万平方米，环比上涨26.71%。商品房成交量达到204.35万平方米，与上月相比稳中有升，环比增幅约为7.29%，较去年同期大幅上涨达到67.16%。市场成交均价为4148元/平方米，较上月相比下跌130元/平方米，环比下降3.04%，同比增长了3.91%。

二、住宅市场供应情况

7月，重庆市商品房供应量约为140.84万平方米，与上月相比增加了29.69万平方米，增幅约为26.71%，目前仍以去化存量为主，随着市场成交量持续上涨，存量被大量消化，因此供应量未来将会出现上涨。
图1：2008年7月至2009年7月重庆市商品房供应量走势
 
三、住宅市场成交情况

数据说明：以下成交数据均源于重庆网上房地产。所有成交面积在未指明的情况下，均指建筑面积，成交均价均指的是建筑面积价格。

1、整体成交量

7月，重庆市主城区商品房市场成交量达到204.35万平方米，较上月增加了约13.88万平米，环比增涨约7.29%，且较去年同期大幅上涨达到67.16%。本月成交量于上月相比稳中有升，且与去年同期比较，市场明显好转。
图2：2008年7月-2009年7月重庆市商品房成交量走势
 
2、整体成交均价

7月，重庆市商品房成交均价为4148元/平方米，较上月下降了130元/平方米，环比下降约3.04%，同比增长约3.91%。市场成交均价走势平稳，且连续4个月保持了4000元/平方米以上的价格水平。
图3：2008年7月-2009年7月重庆市商品房成交均价走势图
 
3、各区成交情况

表1：09年7月主城各区商品房成交量

   区 县      套数（套）      面积（平方米）      金额（万元）      成交均价（元/㎡）
渝中区      1097      93371.28      39728.34      4255
大渡口区      576      46159.8      17435.97      3777
江北区      2631      222473.1      104395.4      4692
沙坪坝区      2418      195603.2      81401.78      4162
九龙坡区      3071      280587.5      90412.2      3222
南岸区      3357      299463.6      140936.8      4706
北碚区      740      63573.25      19685.31      3096
渝北区      3374      313390.1      125830.6      4015
巴南区      1504      143096.4      42798.58      2991
高新区      838      62972.87      24255.86      3852
经开区      946      83404.06      33908.15      4066
北部新区高新园      1071      123510.5      63961.4      5179
北部新区经开园      656      76267.21      43037.58      5643
总计      22279      2023873      834910.4      4148

四、土地市场分析

1、土地资讯

针对近期北京、上海、重庆、武汉等大城市的土地市场出现开发商购地势头趋热的现象，国土部77月再次发文进行评述，认为近期土地市场频频出现“地王”只是部分开发商资金回流后的现象，市场还未有广泛参与竞买的行动，建议开发商和购房者谨慎看待土地市场“回暖”。

2、7月公告土地分析

　据我司不完全统计，截止到2009年7月31日，重庆市土地交易中心公示拟供应土地共19宗，预出让土地面积共计为66.28万平方米，出让综合价金共89431万元，土地平均出让价格1349.37元/平方米。2009年7月，重庆主城区除渝中区、巴南区外，其他区域均有土地供应。拟供应土地中，纯居住用地供应5宗，占地面积为6万平方米；综合用地供应3宗，占地面积为26.68万平方米；工业用地供应9宗，占地面积为31.73万平方米；最后是市政配套用地供应2宗，占地面积为1.87万平方米。

3、7月成交地块分析

据重庆土地交易中心数据显示，2009年7月重庆市土地无成交。

五、新闻荟萃

1、政策资讯

发改委:当前要抓紧改进房地产价格和收费监管

近期来，楼市持续升温，房价不断走高，楼价走向成为民众关注的话题。对此，国家发展改革委副主任彭森表示，当前，要抓紧改进房地产价格和收费监管。 彭森同志指出，今年以来，面对极其严峻复杂的国内外环境，中国政府及时调整宏观经济政策，实施应对国际金融危机的一揽子计划，取得了明显成效，经济形势总体呈企稳回升向好势头。 他认为，价格运行总体态势好于预期，未来价格走势有望进一步好转。但同时也要看到，当前经济仍处在保增长的关键阶段，经济回升基础还不稳固，国际国内不稳定不确定的因素仍然较多，调整经济结构和转变发展方式的压力日益加大；流动性供应充裕，价格总水平上涨压力逐渐显现。彭森强调，在当前国际金融危机的背景下，一些长期制约经济社会健康发展的体制机制矛盾更加凸显，改革必要性和紧迫性更为突出。因此，他认为，要推进民生价格监管方式改革，继续加大清费治乱减负工作力度，完善粮食、生猪等主要农产品价格形成机制和调控体系。进一步加强和改进垄断行业价格监管，促进形成合理的收入分配机制。抓紧推进医疗价格改革，改进房地产价格和收费监管。 

商务部：未对外商投资房地产业加以特殊限制

中国商务部外资司副司长孙鹏三十日在此间表示，商务部对外商投资房地产业并未加以特殊限制，将按现有产业政策，合理引导外资在房地产领域投资，并进一步规范房地产业投资及外商投资房地产企业等。据统计，今年一至六月，中国非金融领域新批准设立外商投资企业逾一万家，实际使用外资四百三十余亿美元，同比分别下降二十八点四、十七点九个百分点。同期，中国金融领域实际使用外资逾十五亿美元，同比下降逾百分之四十八。 孙鹏指出，去年十月以来，中国吸收外资持续下滑，但若下半年国际经济环境好转，且中国采取有效措施加以应对，则中国吸收外资下降的趋势和幅度可能将有所减缓。同天，孙鹏还对媒体表示，中国对外资的吸引力主要要素未有改变，上半年外资企业因合同到期终止或者减资均属正常行为，同力拓案并无关联。 

住建部:政策着力点由 "保增长"转向"保稳定"

一边是迅速回暖的房地产市场有效拉动了经济增长，另外一边是急剧上升的价格背后潜藏的泡沫风险，房地产政策何去何从？住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹日前在中国地产金融峰会上表示，保增长政策效应和触底回升的势头较为明显，下一步的政策着力点将是保持市场稳定，即在保持政策连续性和稳定的前提下，对政策作出适当的完善和微调。秦虹表示，下一步政策的着力点将由保增长要转向保市场稳定，尤其是在住房市场。“主要注意三个方面的结合，保增长政策和保稳定政策的结合、短期政策和长期政策的结合以及政策的稳定和完善的结合。” 在秦虹看来，住房政策有三个方面可以加以完善，首先是加大保障性住房的投入，尽可能地避免和减少中低收入家庭在市场波动中所承受的风险。其次是高度重视风险，增大投资投机性需求的成本，尽量减少投资投机性需求对市场的影响。二套房贷政策被认为是对投资性需求政策的一个风向标。在此之前，为了拉动房地产市场需求，不少银行和地方对二套房首付和贷款利率都不同程度的放松。7月17日银监会召开的今年第三次经济金融形势通报会上,银监会主席刘明康强调,要控制房贷风险,严格执行“第二套房”标准，即严格执行按揭贷款首付款比例和贷款利率，对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则。

2、市政动态

重庆北部新区有望成中国第三新区

继上海浦东、天津滨海之后，我市北部新区近期有望成为中国第三新区。为落实胡锦涛总书记为重庆作出的“314”定位，让重庆尽快成长为西部地区重要的增长极，作为重庆改革开放前沿的北部新区正面临空前的机遇。近期可能出台的中央支持重庆统筹城乡综合改革试验区建设的系列优惠政策中有一项重要内容，就是要把北部新区提档升级，比照上海浦东、天津滨海两大新区，将其打造成中国第三新区，带动重庆，乃至西部经济社会发展，缩短东西差距。据介绍，北部新区一旦成为中国第三新区，将成为全国内陆开放示范区，只要是浦东、滨海两大新区拥有的优惠政策，北部新区同样拥有。另外，有关方面对北部新区进行调研后还提出扩容方案，有意将其辖区面积从目前的100多平方公里扩大到900平方公里。为抓住这一空前机遇，北部新区已在着手一些前期工作，如转变政府职能，强化服务功能；转变经济增长方式，在做大制造业的同时，大力发展现代服务业；打造总部经济，吸引跨国公司、大型民企在此设立中国西部的研发中心、区域总部。目前，新加坡已有意在此投资70亿美元建设新加坡工业园。据悉，北部新区之所以被委以重任，主要得益于其在重庆独特的区域优势，是中国内陆最大的水、陆、空综合运输纽枢，可以充当重庆经济社会发展的发动机。一旦重庆崛起，这个承东启西的城市就可带动周边省区，乃至整个西部发展。在这方面，上海浦东带动长三角，天津滨海带动环渤海，以及先期发展的广东深圳带动珠三角，都有先例在前。

嘉华大桥北桥头接线工程开工

7月13日，嘉华嘉陵江大桥北桥头接线工程正式开工。明年7月工程竣工后，嘉华嘉陵江大桥可直达北滨路，江北蚂蟥梁上班高峰时期的拥堵问题将大大缓解。此次动工的嘉华嘉陵江大桥北桥头接线工程，投资约1.7亿元。工程以嘉华嘉陵江大桥北引道为主干，两旁以高架桥匝道和隧道的方式连接北滨路和兴竹路，共设置8条匝道，匝道全长2645.35米（含490米隧道一座），分别通往石门大桥、江北城、嘉华嘉陵江大桥主桥和李家坪立交四个方向。工程还将扩宽一段北滨路，扩宽路段长约380.52米。据施工方建工集团负责人介绍，该接线工程建成后，车辆可从主桥直接上、下北滨路，不需再绕行蚂蟥梁，比原来节约路程3.5公里，将更好地发挥嘉华嘉陵江大桥和北滨路的快速通道作用。

重庆未来5年将陆续投入800亿元资金建高速路

7月22日，经市政府常务会审议通过了《重庆市交通委员会关于进一步加快高速公路建设的报告》。未来5年,重庆将陆续投入800亿元左右,修建高速公路。市交委提出了未来5年高速路建设时序,并经市政府常务会审议通过。今年起,力争陆续开建17个高速路项目,总里程1000公里。今年争取开建的项目达5个,总投资约201亿元。项目中,包括三环高速路中的部分路段,以及沿江高速涪陵—丰都、丰都—石柱段。市交委透露,万州至达州高速路,争取2009年同步开建。2010年力争开建重庆至成都的另一条高速路,民间称“成渝中线”。这将是成渝间最短的高速路,大约260公里。

轻轨6号线32个站点定了

即将动工建设的轨道6号线公布了沿线32个站点，除其一期工程前期准备紧锣密鼓开展外，北碚区也正在做6号线的前期准备，争取北碚段早日动工。市规划局介绍，轨道6号线是连接南岸区与北碚区的重要轨道交通干线，2006年6月初，国务院正式批准包括轨道6号线在内的《重庆市城市快速轨道交通建设规划》（2005—2013年），该线途经江北区、渝北区、北部新区、北碚区等区域。6号线全长约70.6公里，其中蔡家—渝北南山支线长约9.56公里，共设32座车站。按照规划，轨道6号线一期工程的线路走向为：茶园南—茶园北—长生桥—刘家坪—上新街—小什字—大剧院—江北城—五里店—白塔—红土地—黄泥塝—红旗河沟—松树桥—大龙山—冉家坝—光电园—竹林公园—大竹林—黄桷坪—礼嘉—金山寺—曹家湾—蔡家—向家岗—北碚—梅花山—天生—五路口。支线走向为：蔡家—曹家湾—土地堡—渝北南山。
 
走外环江津观音岩长江大桥 主城40分钟到江津

外环高速分东、南、西、北4段建设。江津观音岩长江大桥,是外环高速南段中规模最大的特有大桥，设计抗震烈度为8度。“桥面宽36.2米。在全国的结合梁斜拉桥中,这是最宽的。”江津观音岩长江大桥S4-2项目部何经理介绍。如此宽的桥面,可分隔为双向六车道,并有八车道的空间。今年底,外环高速西段以及南段的部分路段,将实现通车。江津观音岩长江大桥连接西彭和江津先锋镇,预计明年才能贯通。届时,186公里的外环高速也全线通车。北方公司有关负责人称,外环全线通车后,从主城经成渝高速、外环高速到江津城区,高速路里程大约50公里。从外环高速下道后,还要经一段二级路,才能到达江津城区。算下来,路上大约需要40分钟,比现在的运行时间节约30分钟左右。

重庆将建中国内陆首个保税港区

7月17日，出席“加工贸易暨产业转移进重庆活动”的海关总署副署长孙松璞表示，将全力支持重庆建立内陆地区第一个保税港区，在两个方面全力支持重庆承接东部产业转移，发展加工贸易。 海关总署将全力支持重庆试验区以及海关特殊监管区建设，建立公路、水路、航空三位一体的，具有内陆特色的重庆保税港区。同时，支持重庆西永微电子工业园建立保税仓库和出口监管仓库。 海关总署正在制定帮助加工贸易企业搬迁工作细则，方便加工贸易企业向中西部地区产业转移时进行搬迁过程中，遇到的各种海关监管问题，促进加工贸易企业向中西部地区转移。

六、后市走势预测

2009年7月，重庆主城区商品房成交超过了2万套，成交面积也超过了200万平方米，楼市预期价格看涨，刚性需求的释放加上投资性购房加速入市，导致商品房成交量高位运行；从供应来看，商品房新批准预售面有所回升，但供应面积仍小于销售面积，市场仍处于供求失衡状态；供求不平衡状态极大影响着房价，7月商品房成交均价虽环比有所回落，但主要受保障性用房大量成交拉动所致，商品房总体成交均价仍然保持在4100元/平方米以上。目前二套房贷虽趋紧，但房价上涨预期未改变、供求关系未调整的情况下，预计8月成交量和成交均价还将保持较高水平。

 

 

（作者：喻春兰）