一、国内商业地产市场概述

商业地产大单不断 掀起楼市高峰第二波

习惯落后于住宅市场的商业地产领域，目前已现波澜。宏观经济企稳后的冲动已经直接作用于甲级写字楼、酒店等项目之上。而根据目前已知情报，包括富力、中粮、万科等地产巨头都在商业地产领域有所动作或规划长远。我们分析认为：中国宏观数据的持续恢复使得商业地产持有人以及投资者不断增强信心。

11月商业地产大单不断。11月16日，有消息显示，中粮有意分拆旗下的商业地产在香港及内地上市，但尚未有时间表。目前，中粮集团旗下有两家地产公司，分别是在国内A股上市的中粮地产以及专攻商业地产的中粮置业投资有限公司。中粮集团正积极扩张其商业地产项目，计划投资700亿元在全国各地建设大悦城。中粮集团董事长宁高宁此前亦表示，中粮集团已将战略重点转向商业地产领域。来自上海方面的最新消息显示，中粮旗下的“大悦城”商业地产品牌将落户上海。该消息源自中粮集团副总裁、中粮置业董事长史焯炜，他于近期在沪举行的“大悦城”品牌推介会上透露，中粮已经在上海虹口、杨浦等地进行项目选址的考察，预计其“大悦城”品牌进驻上海已是指日可待。而另一家大型地产公司也爆出行动消息。富力地产将集中推出广州市中心区域22个楼盘的商铺项目，商业价值高达20亿元，项目单价达2.8万/平方米。另据万科总裁郁亮表示，除80%的住宅地产外，未来3年内万科将建成220万平方米的商业配套，同时还将参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发，全面覆盖产品线。境外金融机构巴克莱资本中国区首席经济学家彭文生以及该机构研究者常健认为，根据目前已知的10月份国内宏观经济数据显示，中国已经具备持续性经济复苏的能力。彭文生预计，第四季度中国GDP年均增长率将超过11%，同时仍维持2009年全年GDP增长率8.3%、2010年全年GDP增长率9.6%的预期。国家统计局工业司副司长张卫华针对经济增速问题撰文称，从10月份规模以上工业增加值的增长速度看，确实比较高，达到了16.1%，这个速度应该说跟去年上半年的较快增速基本相当。这说明工业企稳回升的态势进一步确定，回升的基础在进一步巩固。而从效益情况来看，今年以来工业效益在逐步好转。根据已知市场数据显示，目前中国商业地产的复苏直接动力来自内资金融机构的交易推动，而跨国公司则相对比较平静。在北京的金融街，国有金融机构完成了数笔主要租赁交易。但是，新楼盘的不断供应使空置率连续第五个季度保持在20%以上。在上海，受经济衰退影响较小行业的外国公司的租赁活动则开始增加，而广州的租赁交易大部分由国内公司交易完成。国巨资本总裁兼首席经济学家孙飞认为，中国在城市化进程中对商业地产的需求量必然不断加大。但是由于一线城市的成熟商业地产已经趋于饱和，因此未来更多需求将出现在二三线城市。商业地产不会如同住宅市场一样超过经济回暖幅度而出现泡沫。因为商业地产与宏观经济的相关度更大。

我们预计，国内商业地产市场将跟随宏观经济继续维持走高趋势，而写字楼等项目的租金回报率也必将逐步升温。虽然重庆商业地产市场在11月没有太大变化，但重庆是中国最有自己特色的一个城市。也是中国唯一一个在大山沟里把自己的规模做到一个直辖市级别的城市。重庆人吃苦耐劳，消费群体大。在交通方面，水、陆、空进一步畅通。重庆作为二线城市，又是中央直辖市，其商业地产市场紧随国内一线城市，而且未来需求更大。

二、重庆商业地块动态

11月，重庆官方数据无商业性质用地（含）成交，下月土地出让预告中有二宗商业性质（含）用地拟供应。

1、10月成交商业地块（含）

本月土地市场无商业用地（含）成交

2、11月已成交商业地块（含）

本月土地市场无商业用地（含）成交

3、12月土地市场商业地块交易预告

下月土地市场截至发稿日有二宗商业用地（含）拟供应。

三、重庆商业项目开盘动态

据我司不完全统计，11月，重庆主城区无一商业项目（含）预告开盘。

四、重庆商业项目资讯

商业地产在租售项目名录

五、全国商业地产相关企业动态

1、雨润集团投资10亿建城市综合体

投资10亿元的大冶·雨润国际广场，昨日在大冶市新冶大道与下黄东路交会处破土动工。大冶·雨润国际广场是个城市综合体项目，规划用地约6.3万平方米，总建筑面积近24万平方米。该项目将按照“鄂东南地区规模最大、档次最高、最时尚”的目标，建设五星级酒店、高档百货商场、国际数码影院、特色商业街区、零售商铺、文化中心广场和高档住宅。建成后,将提供8000个就业岗位，促进鄂东南地区工、商、物流等行业快速发展。 大冶·雨润国际广场是江苏雨润集团在大冶投资的第四个项目。

2、万达集团5年内在上海布局10个商业广场

继五角场万达广场和周浦万达广场后，万达集团在上海的第三个商业项目江桥万达广场近日开工建设，预计2011年9月开业。万达集团董事长王健林在开工仪式上表示，万达3-5年内将在上海布局10个项目，宝山、浦东将成为万达下一个进驻的目标区域。今年上半年，万达新获得商业地产项目10个，预计全年将获得项目20个。“今年万达拿出200亿-300亿元拿地，从明年起，每年新开工项目要达20个。”王健林对我们表示。特别是在万达目前着力布局的重镇上海，除了新近开工的江桥万达项目，另有两三个在落实之中。规划面积55万平方米的江桥万达广场，是万达在上海至今最大的项目，总投资40亿元。

3、周大福集团80亿建天津滨海新区第一高楼

11月23日下午消息  继打造华南第一高楼之后，香港周大福集团继续创造纪录。预计投资80个亿打造的天津滨海中心近日开工奠基，建筑高度为530米，预计2014年完成，届时将成为滨海新区第一高楼。周大福滨海中心由香港周大福集团投资建设，位于开发区第一大街与新城西路交口，预计投资约80亿元是目前香港在天津投资金额最大的单个项目。周大福滨海中心作为周大福集团独立投资的项目之一，未来只租不售，将进行长期投资，并且周大福集团相关负责人表示，目前集团在投资资金上已做好了充分准备。 据了解，该项目建筑高度为530米，建筑楼层为100层，其中包括地下部分4层，地上部分96层，建筑面积约35万平方米。将建设集酒店、公寓、写字楼和商场于一体的综合性现代化商业设施，将成为滨海新区标志性建筑之一。不过，滨海中心530米的建筑高度虽然成为滨海新区的第一高楼，但其仍略显逊色，作为天津高新区总高度达到597米的高银117大厦，目前仍稳坐“亚洲第一高楼”位置。今年9月，周大福集团作为唯一投资方掷金愈100亿元，打造的华南第一高楼广州东塔项目开始动工。该项目总计116层，楼高同为530米，预计在2016年建成。

4、保利投100亿元佛山拓展商业地产

11月19日，在广东佛山投资环境推荐项目洽谈会上，保利地产旗下全资公司保利华南实业有限公司宣布投资100亿元，打造佛山东平新城项目。据保利人士介绍，目前签约投资的项目地恰好是今年10月期间分别以总价20.42亿元、13亿元拿下的佛山东平新城地块。目前，这两块项目地总建筑面积达150万平方米，其中商业部分建筑面积就有45万平方米，将打造成集五星级酒店、购物中心、超甲级写字楼、酒店式公寓和住宅于一体的大型城市综合体。随着保利将重心移向商业地产发展，此次在佛山东平新城项目地上，保利将规划一栋高180米的超五星级酒店，大于8万平方米的购物中心，以及55万平方米的江景豪宅。尽管保利早已进军佛山区域，但在东平新城区域则尚属首次。该签约项目土地开发面积和金额约占保利华南公司新开发项目的二分之一。目前该地块周围仅有招商地产定位于大型高档住宅的楼盘，价格大约在6700元/平方米。上述保利人士介绍，项目预计开发周期为3年半时间，预计2010年第四季度将会有首批住宅面市。佛山区域由于“广佛同城”的概念，吸引了保利、万科、招商、碧桂园等地产大佬青睐。

5、SOHO中国12.9亿收购北京嘉盛物业中心

SOHO中国今日公告称，公司全资附属公司Shimmer Win今日与Bluewater订立股权购买协议，以12.9亿元收购Bluewater的100％股权，后者拥有北京嘉盛整栋物业中心。公告中称，嘉盛物业中心位于北京东三环路，是甲级办公及零售楼宇，总建筑面积10.33万平方米，紧邻北京商务中心区及三里屯。公告中表示，公司在完成收购后会将其更名为“SOHO嘉盛中心”。

6、万科重启商业地产战略

正如8年前，王石将如日中天的万佳百货转让华润，不断做减法陆续砍掉所有与住宅不相干的业务，把万科引向专业化的房地产公司时的举措一样；8年后，万科开始筹划在近期内涉足商业地产，意图调整单一发展策略的消息同样让业内感觉突然。11月16日，在位于深圳大梅沙的新总部万科中心，万科企业股份有限公司总裁郁亮在一次非正式的场合首次对外公布了万科的新战略。在最新战略中，万科未来将加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。其中，住宅产品仍占据80%比重，其余20%则将开发持有型物业。虽然这一消息来势突然，但却被认为意料之外情理之中。资深房地产专家韩世同表示，万科此举其实之前已有征兆，随着中国房地产企业告别青涩进入成熟阶段，结构调整就只是时间问题。按照郁亮的说法，万科会向更细分的人群提供产品，如养老住宅，万科已经研究了三五年，希望明年在几个城市可以落地，包括北京；酒店等持有物业也会相对增加，在深圳万科目前有5个酒店在计划发展中。不过，万科80%做住宅的定位不会改变，其余20%将开发持有型物业。预计未来三年内万科将建成220万平方米商业配套。另外万科还将参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发，覆盖全面产品线。未来10年内，万科计划每年在每个城市至少留下一个不可替代的公建项目。据悉，万科此前在大梅沙总部万科东海岸有一座公寓式酒店，手中持有物业数量相当有限。我们翻看万科公告获悉，在今年新增项目中，深圳没有新的土地项目入账。因此，万科筹划中的深圳5个新酒店，很可能是开发商现在相当流行的为原有住宅所做的酒店配套项目，有些类似大梅沙万科东海岸酒店。根据万科今年上半年中报透露，该公司眼下深圳的在建项目有11个，集中在2009年至2010年竣工；而拟开发项目3个，计划在2010至2011年竣工。不过对于上述言论，万科方面的回应相当谨慎。“万科做城市主流住宅开发企业的定位并未改变。”万科企业股份有限公司在回复给本报我们的邮件中表示，万科随着城市的发展，住宅与酒店的发展密不可分，作为房地产行业的领跑者，万科必须掌握持有物业和商用物业的能力。所谈及的酒店计划是万科为锻炼这方面能力的具体实践。但事实上，早在郁亮吐露“玄机”之前，万科涉足商业地产领域已有先兆。今年8月，毛大庆从凯德置地辞职走马上任万科公司副总裁并兼任北京万科总经理一职。随后毛在某地产论坛上表示，万科并不是绝对不碰商业地产，如果需要用商业地产提升住宅，那么万科也会进入商业。此话引起业内极大关注，其中一种猜测是万科挑选毛大庆不仅仅是其拿地方面的魄力，更重要的是毛在商业地产巨头凯德置地15年的经验。“万科发展思路的转变其实很容易理解。因为早期万科在资金、实力上还不算太强。商业地产需要长期持有物业，难以滚动发展，投资回报期漫长，因此万科初期阶段走专业终端，以住宅为主。”韩世同表示。对此，王石2004年在地产博鳌论坛上也有精辟解释，“商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持。如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力，则必死无疑；如果搞出售型商业地产，则会遇到经营管理上的致命麻烦。”但现在形势发生了变化。“万科发展进入相对成熟发展阶段，丰富产品线拓展商业物业，可起到调节、稳定收入的作用。”韩世同表示。据悉，香港置地拥有香港中环42%的写字楼；长江实业出租物业很少，但是它控股的和记黄埔却拥有大量物业；而新鸿基是介于两者之间，每年租金收入和开发利润各占一半。广东房地产企业多师从香港，香港有实力的房地产公司发展到一定阶段均开始增加投资型物业，租金收入在其房地产收入中的比重越来越大，这既是一种保持稳定增长的手段，也是企业合理分配资源以增强对经济周期的抗跌性。中粮集团董事长宁高宁近日宣布战略重点转向商业地产领域，而保利、中海、富力、广州城建也纷纷涉足。而与之相对应的是，今年前三季度，万科以12.3万平方米之差，痛失销售面积榜榜首。虽然万科依然以领先第二名112亿元、总金额达426 .46亿元的销售业绩稳居房地产行业销售金额榜首，但保利和中海的追赶之势已经昭然可见。与此同时，万科的净利润率、股东回报等方面与其他几大上市房企相比稍显逊色。在这样的大背景下，万科在业务结构上的任何调整都显得有急迫性。“万科的定位是城市主流住宅开发企业，专注住宅开发的模式不会变。但同时我们也注意到，近年来随着城市的发展和城市规划的调整，在城市一些比较接近中心的区域，纯粹的住宅项目越来越少，住宅项目在很多情况下需要有相当比例的商业配套。为了做好这些商业配套，万科也需要研究和学习商业地产开发的经验。”万科方面在回复我们的邮件中表示。“万科此前关注80、90后的住宅需求、住宅产业化结构。现在面临竞争，万科开始追求社会产品多样化，向老年人市场拓展，虽然这一领域风险较大，但随着社会区域老龄化，未尝不能创造一片蓝海。”韩世同表示。郁亮日前在非正式场合也表示，在新的发展阶段，完全依赖规模和速度的粗犷增长模式已经过时。随着城市需求的多元化，多种物业类型、多样化住宅开发将成为趋势。从全国市场来看，目前已经能够看到健康发展的迹象，部分二三线城市今年内房价并没有上涨过，而其他多个城市的涨幅较之前也已经明显趋缓。在经历过2007年的疯狂上涨，房价不会一直涨下去。“万科不介意不做规模上的老大，而是要通过质量和效益的提高，重新走上增长轨道。”分析人士认为，万科商业地产的二八比例虽然保守，但有其适当性。比较来说，天誉置业此前商业投资比重偏大，沉淀大量资金，产生高额负债，反而拖累企业住宅项目的滚动开发。

7、绿地350亿启动北京及河北综合性项目

上海本土地产巨头绿地集团正越来越接近一个巨无霸型的企业。该公司昨天宣布，同时启动位于北京及河北的两个综合性房地产开发项目，总投资达350亿元。上述两个项目分别为北京绿地中央广场、河北香河华北民用进口商品贸易区，前者总投资50亿元，而后者投资高达300亿元。北京绿地中央广场项目位于北京市大兴区黄村卫星城北部核心区域，今年7月6日，绿地集团以30.25亿元价格摘得土地并成功进入北京市场。项目总占地面积约243亩，总建筑面积约45.8万平方米，规划建设集高档住宅、国际青年公寓、大型购物中心、餐饮酒吧街、俱乐部等于一体的大型城市综合体，其中住宅项目将引入绿地名下的“新里”品牌。河北香河华北民用进口商品贸易区规划总建筑面积约600万平方米，包括产业区和新城居住区两部分。此次开工建设的首期项目国际食品商贸城占地面积约300亩，规划建筑面积约15万平方米，将建设食品交易、物流、信息、商务、金融和科研中心。除此次开工建设的两个项目外，绿地集团目前在华北地区开发的项目还有北京顺义李桥镇项目及天津蓟县绿地盘龙谷。后者总投资300亿元，一期1500亩目前已开工，而二期1013亩土地也在今年取得。绿地集团董事长、总裁张玉良表示，环渤海区域将是未来绿地集团的重点投资区域之一。按照规划，绿地集团在京津冀三地的项目实际年投入资金将超过50亿元，预计明年经营收入超过40亿元，到2012年将超过100亿元。目前来看，绿地已经成为未上市房企中能量级最大的公司。土地储备方面，公司仅在上海一地就花了接近150亿元，此外还投入巨资用于全国布局。截至第三季度末，公司在建项目涉及全国21个省35个城市，在建面积近1400万平方米。预计全年销售面积将超过500万平方米。绿地方面表示，公司前三季度共实现业务销售收入517.5亿元、利润总额31.2亿元，同比分别增长84.47%和35.5%。预计全年业务经营收入将超过700亿元，利润总额将超过45亿元。　

8、中粮发力商业地产斥资逾700亿布局全国

央企中粮集团将发力商业地产。我们近日独家获悉，未来中粮集团以“大悦城”购物城为核心的“全服务链城市综合体”的总投资规模将超过700亿，20多个“大悦城”将在国内大中城市布局。而中粮集团已提出，计划将来地产业务规模达到集团总资产的30%。据了解，中粮集团旗下中粮地产和中粮置业已分别在北京、天津、沈阳、成都等城市开业或在建了7个“大悦城”，总投资额超过百亿元之多。上海或将成为中粮集团商业地产布局的下一站。 “上海是中粮商业地产下一个重中之重。”11月5日，中粮集团旗下7个大悦城齐聚上海进行联合招商推介，其间，中粮集团副总裁史焯伟向媒体表示。对于入沪细节，中粮置业总经理韩石透露，中粮置业已在前一段时间对上海几个项目进行了调研、考察，为中粮大悦城进入上海做了充分准备，“中粮大悦城进入上海应该不会太久”。我们独家获悉，中粮大悦城将在上海布局两到三个，首选地或是徐家汇。韩石透露，目前，中粮大悦城已经初步完成了环渤海区域布局。专家认为，尽管一线城市的商业网点已出现饱和，但仍有一定发展空间，在多数内外资企业向二、三线城市发展时，逆向思维扩张的模式值得关注。据了解，目前，北京西单和沈阳的大悦城已开业，北京朝阳大悦城将在明年5月开业，天津大悦城已开工，计划在2011年开业。北京还有一个安定门大悦城正在规划，成都大悦城也在进行推进。有关人士透露，中粮集团将再投资700亿在全国建设20多个大悦城，建筑面积达800万平方米，大悦城或将成为国内规模最大的商业地产综合体。中粮置业有关负责人也表示，在大悦城的快速布局过程中，充裕的资金相当关键，公司已经有了非常充分的准备，银行融资渠道很畅通，同时，随着房地产信托投资(REITS)的发展，大悦城项目也不排除采取信托融资的方式筹措开发资金。然而，中粮集团的地产野心远不止于此。我们从一位中粮高层处获悉，中粮集团的地产目标是将其地产业务做到总资产的30%。中粮集团旗下目前有两家地产公司，即中粮地产和中粮置业，中粮集团旗下的地产业务板块这几年来一直处于整合之中，尚未梳理清晰。据了解，早在2007年3月，中粮集团就曾出具《避免同业竞争承诺函》，明确了中粮地产在集团地产业务上的发展战略：按照中粮集团董事长宁高宁此前的布局，未来中粮地产主攻住宅和工业地产，中粮集团地产业务重点将转向商业地产和旅游地产，中粮置业则主攻商业地产。虽然两家公司业务各有侧重，但在城市综合体等诸多项目上，依旧有业务重合，同为集团下属二级公司，多年来没有能够很好地形成合作互补的关系，反而在资源争夺上内耗不已，这在一定程度上影响了中粮集团地产业务的发展。以中粮地产为例。据最新的三季报显示，公司2009年1-9月份实现营业收入4.4亿元，同比下降16.28%。虽然营业利润1.5亿元，同比增长34.77%，却是因为出售部分金融资产所致，而地产开发利润甚薄。其半年报还披露，公司上半年净亏了335.3万元。中粮地产甚至成了“概念大于业绩”的典范。早在今年上半年，业界便有传，中粮集团内部正在考虑将中粮的住宅业务和商业地产业务再度合并，言外之意就是中粮地产和中粮置业将进行重组。此消息一出，中粮地产曾发布公告加以澄清，表示中粮地产目前仅拟作为中粮集团整合住宅地产业务的平台，没有将集团商业地产注入的计划。近日，上述传闻再度袭来，中粮地产和中粮置业的重组或很快会有结果。虽然截至发稿时，我们仍没有从中粮方面得到可靠回应，但我们还是注意到，11月5日，参与“中粮大悦城推介会”的7个项目分别隶属于中粮地产和中粮置业(除成都和沈阳大悦城之外，其它大悦城的开发商均为中粮置业)，两兄弟从“竞争”走向“合力”，是否预示着中粮集团地产业务的重组已渐行渐近。

六、全国主要商圈动态

1、重庆观音桥拟打造成千亿级精品商圈

观音桥商圈将打造我市首个奢侈品市场！昨日江北区副区长吕中银在接受我们专访时透露，在观音桥商圈“再规划、再提升”工程当中，在观音桥商圈内打造一个奢侈品聚集地，引领我市的高端消费，这也将成为观音桥商圈“再提升”工程中的重要一步。吕中银介绍说，观音桥商圈地处“三北”区门户，拥有三区内唯一一条商业步行街，拥有优越的区位环境、完善的城市配套以及便捷的立体交通。目前，商圈内已云集了50家世界500强企业、200多个国际知名品牌和2000多个国内知名品牌。 2008年，观音桥商圈已成功被打造成为百亿商圈，江北区社会消费品零售总额的三分之二来自观音桥商圈，目前商圈日均人流量已达到35万人次，日均销售额逾3000万元。“这些数据证明了观音桥商圈的发展潜力巨大。”吕中银说。 “以后市民们前往观音桥阳光城北城天街和协信中心星光68国际名品广场，便可购买到上百种世界一流的奢侈品。”吕中银透露，薄熙来书记提出观音桥商圈要“再规划、再提升”后，观音桥商圈将打造我市首个奢侈品市场，在商圈建立招商引资数据库，引进如澳门彩虹集团这样的企业，以及具有国际影响力的高端顶级品牌，形成以北城天街购物中心为核心的高档品牌市场和以协信中心为核心的顶级奢侈品市场。据悉，观音桥商圈将扩容至6.8平方公里，各种层次的商业形态都齐聚于此。为什么江北区政府会想在现有商圈的基础上扩展打造奢侈品市场？对此，吕中银表示，在商圈内打造奢侈品市场，引入更多国际顶级品牌引导高端消费，这是为了满足不同人群的需要。一个优秀的商圈，应当是顶级、高、中、低等各个档次齐全的，为此，江北区正在努力构建一个结构齐全、百花齐放的消费市场。吕中银介绍说，2005年观音桥商业步行街开街至今，商圈已形成了高、中、低的消费档次，而国际顶级品牌的进入，正好填补了江北区在商贸顶级品牌方面的空白，同时，这也将进一步提升我市在高端品牌上的竞争力，“以后市民在自己家门前就能买到世界顶级品牌了，同样，我们也可以吸引更多的外地消费人群到重庆来购物。”据了解，目前“观音桥商圈再提升”已被列为江北区“九大重点工程”之一，在新一轮的商圈建设中，观音桥商圈将集中打造2平方公里商业核心区域，积极做好6.8平方公里的交通和业态规划，在打造好奢侈品市场的同时，商圈也将通过对交通能力、城市形象、功能布局、服务质量的提升，实现从传统商贸到现代服务业的转型。国际顶级奢侈品的强势入驻，将助推观音桥商圈在2012年成功打造成千亿级精品商圈。“3年后，10亿元楼宇将在观音桥商圈亮相。”吕中银还透露，到2012年，观音桥商圈内还将建成8家五星级酒店，十多幢高档商务楼，随着世界500强企业的陆续入驻，这些商务楼的单幢产值将超过亿元甚至超过10亿元，从而在商圈内形成集金融保险、商务总部、信息科技、商贸物流、咨询服务、会展旅游等功能于一体的城市综合服务区。此外，江北区还将按照“重庆名片、城市客厅、市民乐园、消费天堂”的功能定位，设立标志性建筑、打造城市开放空间，提升商圈的城市形象，对商圈核心区内现有的9大旧城地块实施全面升级改造，使商圈绿化覆盖率达到50%，让市民们在购物时随处可感受到绿色休闲的生态魅力。并通过打造“名街、名店、名品”的方式，不断提升商圈知名度、美誉度和影响力，加大对国际一线高端品牌的招商引资力度，提升商圈的品位和档次，到2012年，实现观音桥商圈销售总额突破1000亿元，将观音桥商圈建设成为“重庆新兴商贸中心”的核心功能区，率先打造全国一流千亿商圈。

2、上海两大商圈改变奢侈品消费布局

业内人士认为新虹桥、中环两大商圈使上海市级中心商圈分布更加多元化，业内人士对新虹桥、中环两大商圈升级为市级商业中心均给予了较高评价。他们表示，新虹桥商圈与中环商圈跻身上海市市级商圈后，使上海的市级中心商圈的分布更加多元化。本市市级商业中心数量的增多，顺应了将上海建成“四个中心”和现代化大都市总体目标的大趋势，也为投资者带来难得的投资机会。上海市商业信息中心主任齐晓斋表示，新虹桥商圈与中环商圈近年来居民增加，商务集聚，大量商业零售企业入驻。新虹桥商圈是上海历史最久的涉外商务圈，也是上海重要的展览圈之一，近年来随着地铁2号线的开通及虹桥交通枢纽的建设，更加带动了新虹桥商圈的发展。齐晓斋认为，商圈是商业、消费服务业的集聚形式和集聚区域。从计划经济时期上海商圈“三街一场”（南京东路、淮海中路、四川北路和豫园商场），到如今12个市级商业中心，基本形成众多区域商业中心、商业特色街、居住区商业以及新城、新市镇等，形成了多层次商业网络体系。新虹桥与中环商圈跻身市级商圈后，上海的市级中心商圈分布将更加多元化。现在，随着上海城市从中心城区的600平方公里向整个行政辖区的6000平方公里范围拓展，本市原有的中心商圈，已经难以承受接近2000万本市市民和大量外来旅游者购物、餐饮、休闲需求。市级商圈的增加及各具特色的商业业态结构，满足了本市市民和外来旅游者不同的消费需求。上海市商业信息中心副主任朱桦表示，新虹桥和中环两大商圈提升为市级商业中心具有很深远的意义。首先，这是适应城市不断向外围扩张的产物，也是上海城市发展的一种必然趋势；它突破了商业中心长期集中在城市中心区域的传统布局，使市级商业中心开始向新兴城区辐射。其次，分布于中环地区和虹桥地区的两大市级商业中心的产业主体有别于城市中心区域的商业中心，具有鲜明的产业特色。中环商业中心最早从麦德龙总部入驻开始，逐步形成了本市最大的贸易型总部经济集聚区；新虹桥商业中心是以商务人群、高收入人群为主要目标群的商圈，这两个商圈升级使本市市级商业中心特色更加鲜明，更加丰富多彩。第三，中环、新虹桥两大商圈具有比市中心市级商业中心更加广阔的发展前景。中环真北地区是一个大规模的人口导入区，又处于连接长三角的枢纽带上，其商业发展前景十分广阔。新虹桥商圈是上海乃至全国最早的涉外贸易区，现在又是上海高端商业、商务集聚的标志性区域。很显然，目前只有虹桥友谊商城、吉盛伟邦等几家高端商业企业是难以支撑起一个市级商业中心的，新虹桥商圈发展高端商业具有极大潜力。长宁区相关人士认为，随着新虹桥商圈内尚嘉中心、高岛屋百货等高端商业项目2012年左右建成开业，新虹桥商圈将形成本市又一个高端奢侈品的聚集地。据介绍，新虹桥商圈奢侈品牌将主要集中在虹桥友谊商城、尚嘉中心及高岛屋百货，其中又以尚嘉中心为重中之重。业内人士表示，随着新虹桥商圈的崛起，特别是新虹桥商圈内的一批高端商业设施建成开业，新虹桥商圈奢侈品品牌集聚度将大幅提高，这将改变上海高端奢侈品消费的布局。目前，本市高端奢侈品消费格局是东部第一八百伴和外滩沿线，中部南京西路沿线，西部虹桥友谊商城。今后，随着新虹桥商圈高端商业项目全部开业和浦东小陆家嘴[28.90 2.23%]地区新鸿基ＩＦＣ的崛起，新虹桥和小陆家嘴将成为上海奢侈品消费的两大新地标，本市的高端奢侈品品牌消费格局很可能将形成东西对峙的格局。沪上知名楼市专家姜新国表示，中环、新虹桥两大商圈的升级还将为投资者带来难得的投资机会。姜新国告诉我们，一些商业中心的升级，将会为投资者带来更多的投资机会。商圈能级的提升，涉及到业态的调整、营业面积的增加，促使这一商圈的商业氛围更为浓厚，从而产生租金上涨以及物业升值的连带效应。商圈升级带来最直接的变化是租金抬升以及物业价格上涨。最明显的例子就是五角场市级商业中心板块内写字楼租金水平大幅上涨。三年前，沪东金融中心租金水平在1．2元／平方米／天，如今已达3元／平方米／天，远远超过市场平均涨幅。

3、上海曹家渡商圈升级市级时尚购物中心

地处上海三区交汇处的新曹家渡商圈正全面启动新一轮复兴计划。新曹家渡目前已被升级定位于市级时尚购物中心商圈，与徐家汇、南京西路形成三足鼎立态势。曹家渡地区的综合规划是上海静安区“十一五”规划发展的重点，未来的新曹家渡商圈将新增40万平方米高档商用物业，成为上海商业中心的新亮点。根据政府整体规划，新曹家渡正打造悦达889、开开商厦、中华城“三步走”格局，构成了万航渡路-武宁南路-长寿路超巨商圈的核心带。其中，位于新曹家渡核心区域的旗舰项目悦达889广场已开始启动运营。悦达889定位为新曹家渡国际商圈商业地标，集办公、商场、广场于一体，定位于“家庭体验式购物”，旨在满足曹家渡商圈日益提高的消费层次和日益丰富的消费需求。目前，该广场已经和台湾领先生活用品大型综合店特力屋、打造多品牌混搭概念的Novo Concept、LVMH旗下全球知名化妆品品牌丝芙兰、英国第三大服装品牌NEXT、台湾家庭游乐中心汤姆熊欢乐世界、主打川味主打的高档餐厅汉舍等商户签约入驻。

4、徐家汇商圈将展开扩容提升的转型行动

1994年11月28日，伴随着上海徐家汇商城集团的组建，徐家汇商圈建设的帷幕徐徐拉开。如今，面对着周边商圈的相继崛起，徐家汇的先发优势不再明显，因此一场商圈扩容、能级提升的转型行动即将展开。“徐家汇商圈的企业血脉相连，一种特殊的血缘关系使得每一个商家都能够遵守游戏规则，这也是徐家汇错位经营特色能够得以坚持的关键。”构成这种血缘关系的关键正是站在徐家汇几大商场背后的股东——徐家汇商城集团。除了东方商厦之外，徐家汇商圈处处浮现着徐家汇商城集团的身影。徐家汇也因此形成了令人羡慕的“和谐生态”，港汇广场关注高档消费、太平洋百货以流行趋势取胜、汇金广场强调时尚潮流，“汇联”、“六百”则定位于普及型大众商场，整个徐家汇构成了高中低不同层次的需求空间。 “我们打造的是一个没有穹顶的shopping mall。”徐家汇商城集团总经理徐春华贴切地总结出徐家汇商圈的核心价值。徐家汇商城集团既是徐家汇商圈的投资者、建设者，又是商圈的经营者和协调者，这种独特的模式在徐家汇商圈建设之初就设立下来，这也是其他任何区域难以复制的重要原因。不得不提的是1993年10月的一次“徐家汇发展国际研讨会”，这次会议不仅明确要将徐家汇打造成类似日本新宿、香港尖沙咀那样的国际化商圈，更提出了实现目标的首先需要一个跨部门、跨系统，能将设想化为现实的执行者。于是，就在第2年，由徐汇区建委、财贸、教育、文化、工会系统和区属企业等十家国有企事业单位发起组成，旗下拥有15家企业的上海徐家汇商城集团应运而生。在市场普遍不景气的情况下，今年徐家汇商圈的凝聚力再一次让人刮目相看。“五一”黄金周、暑假和国庆黄金周期间三次推出徐家汇商圈整体营销活动。“欢乐徐家汇”活动范围覆盖徐家汇商圈包含港汇、美罗城、汇金、六百、太平洋等百货商场在内的22个商家、2000多个商户。“五一”黄金周的17天促销，拉动了6.86亿的需求。据透露，11月27－29日，徐家汇商圈的汇金百货、上海六百、汇联商厦、太平洋百货、美罗城、港汇广场等六大商厦又将实施整体有奖营销活动，可以肯定的是此次的促销力度也不小。周围商圈的崛起给徐家汇带来了压力，为此徐家汇商城集团透露，他们正致力于加大资本运作力度，运用资本手段扩大在徐家汇商圈的话语权，打造有竞争力的整合商业板块，稳固上海商业区域领头羊的地位。具体来说，徐家汇商城集团已经参股备受瞩目的“徐家汇中心项目”，这一项目位于虹桥路以北、宜山路以东、华山路以西，可以说上海商业地块中“皇冠上的明珠。”据透露，徐家汇中心项目将使徐家汇中心商圈扩容一倍，总投资高达200亿元以上。“徐家汇中心”的最新项目规划是将建造三栋超高层建筑，高度分别是380米、180米和130米，将成为浦西第一高楼。根据规划，徐家汇中心项目集合国际甲级办公楼、五星级饭店、特色酒店、国际化时尚特色商业、文化等多样化功能，并通过道路沿线绿化、小型广场以及人文和建筑景观，将各公共空间连成整体。其实，不止是徐家汇中心项目，更多的改变正在徐家汇地区发生。港汇广场一楼商场BURBERRY、KENZO、GODIVA专柜刚刚开业，开启了一线品牌进入港汇广场的序幕。美罗城正在改建为以日系潮流商品为主的时尚商城，众多首次进入中国的日本商品将让人耳目一新。徐家汇支马路上的天平宾馆将改造成4星级宾馆。明年4月之前，一栋日本风格的个性化特色商务酒店就将在那里崛起。徐家汇中心广场的面积终究有限，扩大徐家汇商圈的影响和辐射范围才是提升徐汇区商业的重头戏。伴随着徐家汇商圈的长大，徐家汇商城集团的覆盖范围也在成倍增长。据透露，近期徐汇区正在规划滨江沿线和龙华地区的商业旅游业、上海南站地区的社区商业等建设，商城集团将寻找机会积极参与这些项目的运作。

5、杭州庆春商圈渐显实力

楼市总会时不时上演一些颇为有趣的巧合。就在上周二，10月27日下午，杭州首现央企飙地第一案，华润置地今年首次在杭拿地就出手不凡，经历24轮争夺后以27.7005亿元的天价拿下了59号之江珊瑚沙地块，楼面价高达15281元/平方米，再创板块新高。彼时笑得开怀的华润置地，也许不曾料到紧接着出让的60号庆春广场西侧地块，最终会和自己有着如此千丝万缕的联系。整整一个多小时的鏖战之后，60号商业地块由百大置业竞得，楼面价同样高达13565元/平方米。至此，百大集团此前早有迹象的商业地产版图，终于开始显山露水。好巧不巧，就在五天之前，也就是10月22日，蛰伏杭州三年之久、华润和新鸿基两大巨头合力开发的万象城刚刚召集世界各地的零售品牌掌门人开了一场新闻发布会，宣布了明年春夏即将开业的消息。银泰庆春店，明年的万象城，计划2012年建成的来福士，再加上刚刚拿地的百大，庆春商圈不远处的未来，日渐让人充满期待。百大此番出手，出人意料之余，也在不动声色间为庆春商圈再添一个重量级砝码。现在回过头来看庆春广场地块的出让，多少有些咸鱼翻身的味道。从去年到今年，庆春广场地块跟着冰火两重天的杭州楼市一道，狠狠地坐了一次过山车。去年该地块就曾以6000元/平方米的楼面起价面向社会招商，然而无人问津，时至今日，该地块的出让却出现了比住宅地块争夺还要激烈的一幕，并当之无愧成为今年最热的商业地块。鏖战49轮，前后吸引7位买家出手竞价，最终由百大置业力压群雄以26.5亿元的总价夺得，楼面价13565元/平方米，溢价率达126％，此等翻倍都还不止的竞拍热度，不由得让人有些瞠目结舌。而细究该地块的具体条件，我们不难发现百大志在必得的原因所在。该地块为办公、商业金融用地，东至景昙路，南至庆春东路，西临东方家私，北达太平门直街，地块出让面积为27908平方米，约合41.86亩，可建建筑面积近20万平方米，容积率高达7。从地块实景来看，该地块位于庆春商务区东段，正好处于银泰庆春店和欧亚达家居之间，区位优势得天独厚。无怪乎已晋位百大集团第一大股东的西子控股相关负责人在拿地之后表示，西子房产早就盯上了庆春广场地块的商业类物业价值，该地块可以算是城区内做商业的宝地，与武林广场、钱江新城形成三角结构。作为百大集团进军商业地产的首个项目，庆春广场地块目前的最新进展是：百大集团在上海证券交易所网站发布公告称，该地块系由公司子公司浙江百大置业有限公司与绿城房地产集团有限公司联合竞得，并将共同设立项目公司进行后续的投资开发，其中百大置业持有70％的股权，绿城集团持有30％的股权。百大庆春广场地块的具体面貌还未可辨，今年4月开张的银泰庆春店半年来略显独力难支，而这样的尴尬局面有望在数月后得到一定程度的改观：明年春夏，24万平方米硕大体量的万象城购物中心即将开门营业，和银泰庆春店遥相呼应，合力共撑全新崛起的庆春商圈。昆曲婉转、竹影横斜、水墨意象……万象城此前在凯悦所办的那一场据称耗资百万的优雅堂会，以及随后所宣布的一系列国际大牌的入驻消息，明确传达了其强势进入杭州的姿态和本钱。LV来了，继在深圳万象城开出中国最大的旗舰店之后，LV将在杭州万象城开设1880平方米的专卖店。这是LVMH集团在中国除北京、上海外开设的首家全球规模旗舰店。DIOR将开出500平方米的旗舰店，miumiu要开300平方米的专卖店，卡地亚也要走了500平方米的地盘。同时万象城的店铺名单中还有FENDI、Coach、Dunhill、Max Mara等国际顶级品牌，以及H&M这样的国外快速时尚品牌和江南布衣等本土设计师品牌。作为杭州真正意义上的首个购物中心，万象城强大的不仅仅是品牌，还有其新鲜的业态组合。尚泰百货、大牌专卖店、餐饮店、影院、溜冰场、书店……多元化的定位，加上各种业态的不错品牌号召力，这些才让万象城有了覆盖各种消费人群一网打尽的底气和可能性。如果单论项目体量，那么庆春商圈无疑远超武林商圈。以现今武林商圈的四家商场来计算，杭州大厦购物城15万平方米、百大2.4万平方米、银泰武林店4.6万平方米，GDA PLAZA国大1万平方米，一共23万平方米，全部加起来也不过和万象城打个平手。更不用说庆春商圈还有银泰庆春店，建筑面积近20万平方米的百大庆春地块，以及地处钱江新城核心位置的来福士。然而对于新近崛起的庆春商圈而言，如何打破人们的固有消费习惯，把大量的客人吸引过去，是它亟须解决的最大难题。同时，素来强势的杭州本土百货业将会使出何种招数阻击万象城和来福士，也大有想象空间。看来，无论是传统的武林商圈和新兴的庆春商圈，还是本土百货和外资百货之间，双方都有一场硬仗要打。

七、全球主要商家动态

1、韩国希杰CGV连锁影院武汉店隆重开业

由韩国CJ CGV株式会社与广东佛山星星文化投资有限公司斥资2000多万元，按国际化标准打造的CGV星星国际影城于2009年11月19日隆重开业。武汉素有“九省通衢”之称，近年来已成为各大商业品牌及商家的投资热点。作为有眼光的影院投资者，CGV影院在06年已成功登陆上海，并入选中国消费者评比的上海地区电影院满意度第一。CGV影城的数码3D放映机，高端8声道数码音响系统，VIP顾客专用的“VIP休息厅”，荟萃了逼真电影卡通人物的“电影博物馆”等差异化服务经营理念，正在为中国13亿人民传递实在电影带来的感动。CGV星星国际影城位于武汉市永清街的高端商业项目“武汉天地”11号楼。影城占地面积4000多平方米，设有六个影厅，可容纳1000余名观众。影城装修典雅精致，将引进国际最先进的售票系统，全城影院独有的排队叫号系统以及高品质的CINE CAFE。作为武汉首家由中韩合作投资的现代化多厅影院，会凭借亚洲最大的连锁多厅影院运营公司韩国CJ CGV株式会社的国际先进运营、服务理念，以国际先进的硬件设备、超五星级的观赏环境，为江城观众提供既时尚又高雅的休闲娱乐环境和贵宾式的观影新体验。在开业初期，CGV星星影城举行了韩国文化节及韩国明星见面会、10元电影节等形式各样的优惠活动，让江城观众尽情享受电影带来的乐趣。影城的最大的特点是细致体贴的设施及服务，从踏进电影院的那一刻起，顾客就可以从许多细节上感受到CGV星星国际影城的与众不同。在许多影城中出现过的观众在看电影过程中自始自终要拿着爆米花盒或饮料杯的尴尬场面，在这里将不会重演。影城为购买小卖部套餐的顾客提供了一种可以插入座椅杯套中的托盘，影城特有的特大杯饮料及爆米花盒可轻松的固定在座椅上，观众可以轻松自如的观看电影。在国外歌剧院才会有的儿童坐垫令人惊喜的出现在这家电影院，使带着孩子来看电影的家长惊喜万分，也为影城开设亲子电影专场提供了基础设施和极大的方便。为了让观众在最佳的室温环境下观赏电影，确保放映厅内的温度保持在最适合人体的25摄氏度，影城在每个放映厅多安装了电子温控系统，影城值班经理会定时检查温度并通过中央控制系统适时调节空调。当然电影院员工亲切的微笑，热情地服务，也会让您流连忘返。影院特别设立了专门的顾客满意部，专门处理观众对影城的投诉事件并直接向影院总经理汇报，这在其他影院是闻所未闻的。中国已成为全球影院市场增长最快的国家，2008年全国新增影院118家，银幕570张。武汉2008年度电影票房约达到1.53亿元，位居全国第六位。但是根据统计，国内现有影院1500余家，银幕4097张，按人均占有率，还是远远跟不上大众日益增加的电影娱乐消费需求。所以，CJ CGV株式会社在全国一、二线城市将大力发展影院建设市场， CGV旗下影院将以统一品牌，统一管理的先进管理与服务模式，争取调动观众更多消费欲望，更大的消费热情，把电影作为娱乐休闲的首选消费方式，给观众带来更多更新的优惠活动与超越电影的感动。

2、大地影院正式落户潍坊

11月18日,首家全国连锁数字影院―――大地数字影院正式落户潍坊,并在金沙城市广场2期的金沙娱乐城内对外开放营业。据悉,这是我市首次入驻全国连锁数字影院,据影院方表示,从即日起至11月26日,市民可免费到影院体验数字化高清晰、高标准的中外影视大片。据了解,落户潍坊的大地数字影院是我国唯一一家经营连锁数字影院的院线。影院金沙娱乐城店采用国际标准的2K荧幕,银幕宽度可达到10-25米,宽大的荧幕、清晰的画面、丰富的色彩,将为我市市民带来全新数字观影体验。同时,除去传统的电影观看功能,该影院还可以将卫星及游戏机信号转换成大银幕放映机信号,市民可在影院中直接观看直播球赛或打游戏等。影院方表示,从即日起至11月26日,影院将为市民提供免费体验,影片开场时间从每天上午9点半至下午6点半结束,3个放映厅轮换播放中外大片。另外,该影院今后上映的《花木兰》、《三枪拍案惊奇》等新片将一律采取“平价”模式,市民只需花费15至30元钱就可在第一时间观看首映。

3、百联进军浦东第一大商业项目世纪大都会

我们获悉，近日百联集团与上海陆家嘴集团举行全面战略合作协议签约仪式。这意味着两大集团在浦东第一大商业项目——世纪大都会的合作正式落实。据悉，世纪大都会项目位于陆家嘴“地王”的竹园商贸区的2－3、2－4地块，总投资规模近120亿元。其中，2－3地块由百联集团与上海陆家嘴集团共同投资约60亿元，其中办公部分主要由陆家嘴集团负责开发，百联集团将负责商业中心，另一半则由李嘉诚旗下的和记黄埔负责开发。百联集团董事长马新生认为，百联与陆家嘴两大集团的合作，充分体现了双方在商业经营与商业房地产开发上的优势互补、强强联手。在商业项目方面，百联集团已经不再局限于上海或者是长三角区域。据悉，百联在重庆投资的大型购物中心将在近日开业，这被百联集团内部视为打开西部市场关键一步。

4、美东百货落户广州

有志成为广州“淮海路”的农林下路将再添一支商业生力军———昨日，曾执掌广百百货和正佳广场的广州零售界风云人物谢仕平正式对外宣布:由他亲自出面打理的广州首家时尚休闲百货“美东百货”，将于明年亚运前在农林下路亮相。业内人士指出，近年来相对于天河城、中华广场、北京路等市级商圈的日益成熟，农林下路商圈因种种内在制约而发展滞缓。“美东百货等一批大型商业项目的出现，可望助推农林下路商圈升级为都市中心商圈。”据介绍，作为农林下路王府井百货斜对面的“邻居”，美东百货商业经营面积达4万平方米，负一层至地上八层为商业，负二、三层为停车场。为何定位为日韩系百货?谢仕平昨日在接受我们采访时指出，尽管广州的社会零售总额位列全国前茅，“但在零售业态的丰富程度、中高端百货发展方面，广州和上海、北京、杭州等地还存在一定的差距，尤其是别人做得很好的日韩系百货，目前在广州还是一个空白。”据悉，美东百货的日韩系风格首先体现在其定位上:商品组合上缩窄档次跨度，舍弃“最高”和“最低”，集中做强中高端时尚品牌，以广州中心区域28—48岁新富阶层、中产阶层家庭及高端白领为目标顾客群，以区别于广州经典型和传统型的百货。其次是引入Mall元素的复合式概念:配备近400个停车位，在负一层引进亚洲最具盛名的日式高端超市，并配以不同的主题餐饮、休闲小吧、户外下沉式广场等元素。在场内装修上，强调玻璃和金属感，明亮、前卫、具有强烈的文化气息。在服务、经营管理上，也将向日韩系百货的精细化靠拢，专设客服中心、VIP休闲区、电梯小姐、导购台、衣履修改室、母婴休息室、晴雨伞便利架等设施，实行代客泊车、代客交款等精细服务。尽管历史悠久、商铺林立，但令人遗憾的是，近年来农林下路商圈发展却越来越弱:除了东山百货和广州王府井两大百货公司外，大型商业网点偏少，沿线多以零散商铺为主，商品档次参差不齐。“虽然该商圈的可达性很好，但也容易被天河及中华广场商圈分流。”第一商业网总裁黄华军昨日表示，尽管农林下路商圈正在弱化，但由于所处区域周边十多万人口中涵盖了省委、军区、人大等诸多机关单位以及高校、医院、报社等，高素质、高收入者不在少数，构成了支撑农林下路商圈形成的强大消费群。随着美东百货等一批商业项目的陆续开建或投入使用，广州传统三大商圈之一的农林下路商圈将与周边的署前路、龟岗大马路连成一片，拓展成近一平方公里的商贸圈，由社区商圈升级为都市中心商圈。有志成为广州“淮海路”的农林下路将再添一支商业生力军———昨日，曾执掌广百百货和正佳广场的广州零售界风云人物谢仕平正式对外宣布:由他亲自出面打理的广州首家时尚休闲百货“美东百货”，将于明年亚运前在农林下路亮相。业内人士指出，近年来相对于天河城、中华广场、北京路等市级商圈的日益成熟，农林下路商圈因种种内在制约而发展滞缓。“美东百货等一批大型商业项目的出现，可望助推农林下路商圈升级为都市中心商圈。”据介绍，作为农林下路王府井百货斜对面的“邻居”，美东百货商业经营面积达4万平方米，负一层至地上八层为商业，负二、三层为停车场。为何定位为日韩系百货?谢仕平昨日在接受我们采访时指出，尽管广州的社会零售总额位列全国前茅，“但在零售业态的丰富程度、中高端百货发展方面，广州和上海、北京、杭州等地还存在一定的差距，尤其是别人做得很好的日韩系百货，目前在广州还是一个空白。”据悉，美东百货的日韩系风格首先体现在其定位上:商品组合上缩窄档次跨度，舍弃“最高”和“最低”，集中做强中高端时尚品牌，以广州中心区域28—48岁新富阶层、中产阶层家庭及高端白领为目标顾客群，以区别于广州经典型和传统型的百货。其次是引入Mall元素的复合式概念:配备近400个停车位，在负一层引进亚洲最具盛名的日式高端超市，并配以不同的主题餐饮、休闲小吧、户外下沉式广场等元素。在场内装修上，强调玻璃和金属感，明亮、前卫、具有强烈的文化气息。在服务、经营管理上，也将向日韩系百货的精细化靠拢，专设客服中心、VIP休闲区、电梯小姐、导购台、衣履修改室、母婴休息室、晴雨伞便利架等设施，实行代客泊车、代客交款等精细服务。尽管历史悠久、商铺林立，但令人遗憾的是，近年来农林下路商圈发展却越来越弱:除了东山百货和广州王府井两大百货公司外，大型商业网点偏少，沿线多以零散商铺为主，商品档次参差不齐。“虽然该商圈的可达性很好，但也容易被天河及中华广场商圈分流。”第一商业网总裁黄华军昨日表示，尽管农林下路商圈正在弱化，但由于所处区域周边十多万人口中涵盖了省委、军区、人大等诸多机关单位以及高校、医院、报社等，高素质、高收入者不在少数，构成了支撑农林下路商圈形成的强大消费群。随着美东百货等一批商业项目的陆续开建或投入使用，广州传统三大商圈之一的农林下路商圈将与周边的署前路、龟岗大马路连成一片，拓展成近一平方公里的商贸圈，由社区商圈升级为都市中心商圈。有志成为广州“淮海路”的农林下路将再添一支商业生力军———昨日，曾执掌广百百货和正佳广场的广州零售界风云人物谢仕平正式对外宣布:由他亲自出面打理的广州首家时尚休闲百货“美东百货”，将于明年亚运前在农林下路亮相。业内人士指出，近年来相对于天河城、中华广场、北京路等市级商圈的日益成熟，农林下路商圈因种种内在制约而发展滞缓。“美东百货等一批大型商业项目的出现，可望助推农林下路商圈升级为都市中心商圈。”据介绍，作为农林下路王府井百货斜对面的“邻居”，美东百货商业经营面积达4万平方米，负一层至地上八层为商业，负二、三层为停车场。为何定位为日韩系百货?谢仕平昨日在接受我们采访时指出，尽管广州的社会零售总额位列全国前茅，“但在零售业态的丰富程度、中高端百货发展方面，广州和上海、北京、杭州等地还存在一定的差距，尤其是别人做得很好的日韩系百货，目前在广州还是一个空白。”据悉，美东百货的日韩系风格首先体现在其定位上:商品组合上缩窄档次跨度，舍弃“最高”和“最低”，集中做强中高端时尚品牌，以广州中心区域28—48岁新富阶层、中产阶层家庭及高端白领为目标顾客群，以区别于广州经典型和传统型的百货。其次是引入Mall元素的复合式概念:配备近400个停车位，在负一层引进亚洲最具盛名的日式高端超市，并配以不同的主题餐饮、休闲小吧、户外下沉式广场等元素。在场内装修上，强调玻璃和金属感，明亮、前卫、具有强烈的文化气息。在服务、经营管理上，也将向日韩系百货的精细化靠拢，专设客服中心、VIP休闲区、电梯小姐、导购台、衣履修改室、母婴休息室、晴雨伞便利架等设施，实行代客泊车、代客交款等精细服务。尽管历史悠久、商铺林立，但令人遗憾的是，近年来农林下路商圈发展却越来越弱:除了东山百货和广州王府井两大百货公司外，大型商业网点偏少，沿线多以零散商铺为主，商品档次参差不齐。“虽然该商圈的可达性很好，但也容易被天河及中华广场商圈分流。”第一商业网总裁黄华军昨日表示，尽管农林下路商圈正在弱化，但由于所处区域周边十多万人口中涵盖了省委、军区、人大等诸多机关单位以及高校、医院、报社等，高素质、高收入者不在少数，构成了支撑农林下路商圈形成的强大消费群。随着美东百货等一批商业项目的陆续开建或投入使用，广州传统三大商圈之一的农林下路商圈将与周边的署前路、龟岗大马路连成一片，拓展成近一平方公里的商贸圈，由社区商圈升级为都市中心商圈。

5、屈臣氏门店2年内拟达千家规模

距此前第450店落成才不过短短三个月，个人护理店零售巨头屈臣氏昨天在上海又迅速突破500家门店大关。“2009年公司计划新开不少于150家门店，到2011年全国门店数量达到1000家，覆盖近百个城市。”屈臣氏中国区董事总经理罗敬仁向本报我们透露，为了实现这一目标，屈臣氏明年拟投入8000万美元用于门店扩张，折合5.5亿元人民币。为获得地方政府的放行，步沃尔玛、特易购后尘，屈臣氏也开始调整管理架构，在原有格局上，进一步深入二线市场开设分公司。按“百城千店”的目标，屈臣氏的发展正在从一线城市，向二三线城市拓展。我们调查了解到，今年前三季度，屈臣氏中国新开店超过150家，目前速度达到每天开设一家新店。销售额的增长超过25%，远远高出亚太区平均增长率。按照屈臣氏亚太区行政总裁苏若禹的说法，中国目前已成为其亚太区发展最快和最大的市场。尤其是东北、西南、西北的二三线城市，逐渐成为屈臣氏新增门店的重点，成都、昆明、贵阳、西安、兰州等城市，开店数量占新增门店比例已达20%。然而，在快速扩张过程中，“由于外资零售企业多实行总部统一纳税，其它区域因难以分享收益，地方政府支持力度有限。”知情人士透露，为扭转这一局面，沃尔玛等跨国零售巨头先后调整策略，先后在长沙、广州等地成立区域分公司，以在当地纳税、缩短决策时间来换取地方政府支持。我们从有关部门获悉，和记黄埔的全资子公司———格渥(香港)投资有限公司近日也投资设立了青岛屈臣氏个人用品商店有限公司，并以青岛公司为基础在当地设立地区总部。据悉，该公司目前正在整合屈臣氏华北、东北地区店铺，计划通过设立分公司开设店铺的方式将其统一整合到青岛屈臣氏个人用品商店有限公司旗下。截至目前，该区域内已有6家屈臣氏店铺完成审批，另有4个店铺正在办理过程中。接下来还将有3个店将调整到青岛公司名下。“这只是开始，明年我们将在二线城市新成立5家分公司，其中包括青岛、长沙等地，由于有些事项还在审批当中。”罗敬仁昨天向我们透露。据了解，屈臣氏在中国区域此前仅在管理上划分为华南、华东、华北、华西四个区域，并在北京、上海、广州等一线城市设有5家分公司，却未在架构上有明确划分。

6、浙江外婆家餐饮4年注册20个注册商标

几天前，当浙江外婆家餐饮有限公司董事长吴国平得知“饭秀”尚未被注册的消息时，喜不自胜，可以想象，“饭秀”将成为他注册的又一个新商标。最近几年，“外婆家”以近乎疯狂的速度跑马圈地，让公众惊讶不已，但是他们对注册商标所表现出的热情丝毫不亚于开店，算上“饭秀”，“外婆家”这四年注册的商标已达20个，远远超过了同行。外婆家、速堡、指福门、第二乐章，这是现在消费者所熟知的“外婆家系”品牌，不过“外婆家”还有一些叫得响、容易记的好名字暂时“冷藏”着，比如“蒸宝岛”、“蒸煮港”、“汇觉林”、“云儿”、“乾儿”等。吴国平很重视一家店的名字，他认为要开好一家店，名字至关重要。据了解，外婆家“疯狂”注册商标，起始于2005年，从那一年开始，吴国平想到一个好名字就会去注册，“我并无其他商业目的，就是为外婆家下一步开店发展提前做准备。”他说，“比起我们曾经花18万元买回域名的做法，注册商标的成本其实要低得多。”作为杭州本土做得比较成功的餐饮企业，最近几年“外婆家”品牌频频被假冒，各地“山寨外婆家”层出不穷。吴国平说，经过去年声势浩大的打假行动后，目前在浙江省假冒外婆家已经很少，但全国依然有百余家假冒外婆家，他们目前正利用到苏州、无锡、上海等地开新店的机会逐一打假，到一个地方先打假，再开新店造品牌。吴国平不否认，这也是促使他“疯狂”注册商标的原因之一。注册那么多商标都用得过来吗？对于这个问题，吴国平表示，“外婆家”的经营战略就是多品牌发展，高消费的要做，大众型的也要做，通过品牌细分来满足不同消费者的需求。他注册每一个商标前都已经想好了该品牌的目标定位，比如即将在胜利河开业的“运动会”，就将成为杭州第一家体育主题休闲餐厅。

八、全国相关政策法规及动向

中共中央政治局11月27日召开会议

中共中央政治局11月27日召开会议讨论明年的经济政策，会议决定明年将保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。会议强调，明年是实施“十一五”规划的最后一年，做好经济工作，对于进一步有效应对国际金融危机冲击、巩固经济回升基础，为“十二五”规划启动实施创造良好条件至关重要。会议指出，明年保持我国经济平稳较快发展具有不少有利条件，但也面临不少困难和矛盾。全党全国必须统一思想认识，坚定信心，更加周全地做好应对各种困难和挑战的准备。

九、全球商业地产相关资讯

1、法国中小影院维持生存艰难

经过100多年的发展，法国电影生产以及院线发行运作都已经发展到一个相当成熟的水平。大大小小的电影海报遍布各个地铁站和公交站。半数以上的法国人一年至少要进一次电影院，三成法国人至少会去3次。每周多部新电影上线，票价也很便宜（约3至4欧元）。法国优秀的电影、密集分布的影院以及稳定的观众群，已经形成了一个良性循环发展的系统。法国拥有着全欧洲最密集的电影院线网络，据统计，作为世界电影之都之一的巴黎，现有379个影厅以及全年超过2800万人次的票房，仅巴黎主城区就有大小电影院95个。这其中只有6家是10厅以上的大型影院，其余均为中小规模影院，专业艺术实验电影院占总数的1/5。中小影院的广泛分布为法国电影发行铺平了道路，是电影工业繁荣的基础，但现如今，由于票房下滑、盗版、昂贵的经营成本以及上映周期的缩短等问题，中小影院面临着艰难的发展前景。在9月28日至10月1日举办的第64届法国全国电影联合会大会上，近2000名法国电影界专业人士齐聚多维尔，为举步维艰的法国中小影院寻求发展出路。大会过程中，甚至出现了部分中小影院经营者为表达不满愤而离席的局面。票房收入是影院赖以生存的根本。从20世纪80年代开始，法国本土电影一直受到好莱坞主流电影的冲击。法国电影人面对压力，只能不断尝试着从创新中寻求出路。政府也一直积极鼓励和资助本土电影以及独立小成本电影的发展，在财政上给予本国影片一定资助。国家电影中心通过重新配置各影院上缴的票房税来资助法国影片的制作与发行。这样一个压力与动力并存的土壤，孕育出法国电影自成一格的流派。艺术和实验电影的出现以及发展，又使得法国电影保持着多样化元素。近年来，法国本土电影呈现复苏势头。2008年，法国电影的本土市场占有率达到了35%到38%，3年内第二次超过了美国电影。譬如电影《欢迎来北方》，便呈现了一个本土票房奇迹。可惜的是，乐观的形势仅仅是对于大型影院而言。大型影院的发展在一定程度上是法国本土票房的保证。虽说2009年总体电影票房基本保持在稳定水平，上半年的票房达到了8500万人次，但是显然中小型影院的票房比大型影院差了很多。一位小影院的经营者在多维尔会议上就表示，他的影院票房从今年1月以来已经下跌了15%至30%。尽管有去年《欢迎来北方》的票房奇迹，可是面对今年圣诞节前即将上映的《欢迎来北方2》，中小影院经营者却持悲观态度。一位小影院经营者认为，去年第一部达到了1.5万人次的票房，今年的第二部能有9000人次就不错了。近年来，每年关闭的中小影院数量都高于新开张的影院，中小影院的发展面临萎缩的局面。其重要原因之一就是多功能大型连锁影院给中小影院的生存带来的冲击。相关统计表明：全法国70%以上的票房收入来自于超过10万居民的大城市，观众群也根据所在城市、年龄层，以及文化水平呈现出一定的分布规律。例如，调查显示，年轻人去电影院的次数最多，随着年龄增加，次数逐渐减少，而35至40岁又重新出现一个新的电影消费高峰年龄层。大型连锁影院在大城市中心以及周边的发展对票房的稳定以及电影的普及作用毋庸置疑，它们抓住了大众娱乐消费行为的逻辑，加入了文化水平的考量，其普及顺应了市场发展的需求。根据法国国家电影中心给出的数据，今年3个票房增长幅度最大的省份，票房的优异成绩大多归功于这些大型多功能影院。多功能影院的市场化功能显著：前台、咖啡座、餐馆、商店、停车场等套餐式服务，对电影院的区别化以及合理化的战略管理起到了很好的效果。近10年以来，大型多功能影院的建设已吸收了近20多亿欧元的投资，这些大影院的票房已经占到了法国总票房的一半。面对大小影院的竞争，法国国家电影中心负责人维罗妮克·凯拉不无担忧地说：“大型影院的成功伴随的将会是中小影院的萧条。”中小型影院面临的另一大问题是技术和设备的更新。随着数字化时代的到来，电影行业也正在经历数字化革命。数字化电影将会完全取代老式的滚筒胶片，设备更新的费用将是一笔巨大的支出。例如，一台数字放映机的成本是7万欧元，如此算来，一家四厅小影院就需要投入28万欧元用来更新放映机，还不算安装工程的费用。很多中小型影院的经营者认为，如果没有一些机构以及电影发行商的经济支持，他们将难以支撑这笔巨大的投资支出。并且数字时代的更新换代日新月异，他们担心这些设备是不是又将在几年后遭到淘汰。另外，这也带来了经营者与发行商的矛盾。影院经营者认为，电影数字化放映的最大受益者将会是发行商——发行商现在也许需要花1500欧元来制作一份电影胶片拷贝，而以后他们只要花大概5分钱就可以制作出一份数字拷贝。其实，3D电影便是一个例子：詹姆斯·卡梅隆的3D新片《化身》两个月后将在法国上映，而比普通电影贵两欧元的票价已经成为经营者和发行商之间的利益矛盾的源泉。另外，放映周期的缩短也让经营者倍感压力。今年7月，打击非法下载法令的出台对打击盗版起了一定作用，然而法定电影公映周期却规定由6个月减少至4个月。令中小型电影院老板们忧心忡忡的是，放映周期减短，发行商需要在最少的时间内收回最大的票房收益，他们更加会愿意集中在大城市的大型影院放映，这样无疑又加剧了中小影院同大影院的竞争压力。另外，对于一些热门电影，例如《冰河世纪》、《飞屋环游记》和《哈利·波特》等，DVD版本会很快上市，这使得小影院想从这些影片的重映中获取收益难上加难。中小型电影院的经营压力已经成为法国电影业亟须解决的问题。法国国家电影中心已经在考虑一些帮助措施，例如帮助落后地区的影院更新设备；资助艺术实验电影院；资助那些因为竞争而计划受阻的独立影院；对小型电影院的创新举措给予奖励等等。很多业界人士认为，警钟已经敲响，若不赶紧寻找出解决方法，两年内将有大批中小影院倒闭。11月初，国家电影中心还将继续研究解决问题的方案。究竟法国的中小型影院未来出路如何，让我们拭目以待。我们获悉，近日百联集团与上海陆家嘴集团举行全面战略合作协议签约仪式。这意味着两大集团在浦东第一大商业项目——世纪大都会的合作正式落实。据悉，世纪大都会项目位于陆家嘴“地王”的竹园商贸区的2－3、2－4地块，总投资规模近120亿元。其中，2－3地块由百联集团与上海陆家嘴集团共同投资约60亿元，其中办公部分主要由陆家嘴集团负责开发，百联集团将负责商业中心，另一半则由李嘉诚旗下的和记黄埔负责开发。百联集团董事长马新生认为，百联与陆家嘴两大集团的合作，充分体现了双方在商业经营与商业房地产开发上的优势互补、强强联手。在商业项目方面，百联集团已经不再局限于上海或者是长三角区域。据悉，百联在重庆投资的大型购物中心将在近日开业，这被百联集团内部视为打开西部市场的关键一步。

2、145个商圈串联大上海

12个市级商业中心、22个地区级商业中心、102个社区级商业中心、9个新城级商业中心——从中心城内到中心城外，总计145个商圈各具特色、定位各异、布局广泛、串联上海。《上海市商业网点布局规划纲要（2009年—2020年）》近日公布，对未来上海10年时间各大商圈布局，做出清晰而明细发展规划。《纲要》显示，未来上海各级商业中心数量达到145个，遍布于上海各个地区。商业中心从中心城内延伸至中心城外，形成“市级—地区级—社区级—新城级”体系。市级商业中心从原来10个增至12个。现有10个市级商圈有：南京东路、南京西路、淮海中路、四川北路、徐家汇、张扬路、豫园商城、五角场、新客站不夜城和中山公园。规划新增2个，新虹桥商业中心、中环商业中心。地区级商业中心扩容至22个。其中17正在建设完善：老西门、打浦桥、长寿、大宁、大华、庙行、淞宝、控江路、南方商城、北外滩、曹家渡、塘桥、张江、三林上南、外高桥、金桥、川沙；新增5个远期规划：北蔡、金杨、上海大学（宝山校区）周边地区、徐汇滨江地区、闵行九星地区。社区级商业中心规划形成102个。以上海中心城单元规划确定社区中心为基础，综合考虑轨道交通、人口分布、服务半径等因素。新城级商业中心达到9个。嘉定新城、临港新城、松江新城、闵行新城、宝山新城、南桥新城、金山新城、青浦新城、城桥新城。新城级商业中心能级等同于中心城地区级及以上的商业中心。业内人士指出，计划经济时期上海商圈只有“三街一场”，即南京东路、淮海中路、四川北路和豫园商场。现如今，上海仅市级商业中心便达到12个。意味上海基本形成众多区域商业中心、特色商业街、居住区商业及新城、新市镇商业网点体系。145个商圈无形给上海出了一道供求难题。上海商业地产已经表现供大于求局面。在今年8月份举行第五届中国商业地产博览会上，上海市政府商务委员会副主任马银芳介绍：“上海已有的商业地产面积已经达到4500万平方米，在建的商业地产还有400万平方米。”商业地产依然没能走出低谷。今年三季度，上海写字楼平均租金跌至206.8元/平方米/月，环比下滑3.6%，平均空置率走高0.6个百分点至15.4%。优质零售物业市场整体空置率上涨1.4个百分点至9.5%。商业中心布局增加是否将会继续加重上海商业地产供过于求现状呢？分析师薛建雄表示，12个市级商圈规划确实存在密度过大问题，应该有更多的商圈向郊区转移。从这点来看，目前规划的商圈商业面积应该更合理控制，以避免城市商业外郊区转移时商圈未来的供应过剩。上海侨圣房地产营销策划有限公司总经理朱一汀认为，供大于求在所难免。在金融危机尚未消除，内需尚未拉到，商业市场尚未完全开放下，可以消化商业地产面积无论在品牌、规模、数量及业务上都远远不能承受目前庞大的商业地产面积和规模。依据以往事实来看，开发商实际操作与政府规划脱机，造成只顾开发建设，不顾运营管理，商铺走上“建成—空置—出售—缺乏管理—业态混乱”的道路。不过，商业地产供应规模依然在继续扩大。前三季度，上海办公楼投资154.76亿元，比去年同期增长21.7%，商业营业用房投资151.05亿元，增长22%。但商品住宅投资626.12亿元，增长幅度才仅为1.2%。零售物业消化量赶不上新增供应量。在2010年世博会即将来临之际，开发商正在加速赶工。在未来6个月内，新增供应量将达到53万平方米。商圈扩军，暗战难免。淮海中路、南京西路、四川北路这传统三大商圈的竞争可见一斑。淮海中路“华丽转身”。从今年年初，淮海中路便开始其历史上第三次大规模整体改造，造成其空置率高达10.7%，位居各大商圈之首。不过经过此次改造后，淮海中路竞争力有望显著提升，整条商业街被明确划为四段，每段都有不同的定位和主题。西段定位为“百年经典”，打造高雅时尚长廊；中断定位为“活力创新”，集中一批年轻消费品牌；东段定位“高雅精美”，瞄准未来上海最高端的奢侈品高地；南段定位“时尚互动”，以休闲、餐饮、娱乐为特色。南京西路“卯足后劲”。目前南京西路零售物业空置率为0.8%，远远低于其它几大商圈，未来目标是打造成为集聚上海跨国公司总部落户首先、高端现代物业集群发展的国际商务港。818广场开幕、大中里项目开工标志南京西路东段升级；“梅泰恒久金”形成南京西路中段格局，金鹰国际成功变脸后开幕，引来GUCCI品牌；南京西路东段则布局“金五星”，会德丰、越洋广场等正在建设招租。四川北路“焕发新容”。虹口区以改造历史建筑为突破口，筑巢引凤，引进国际品牌。近日，四川北路首个国际服饰大牌Ｈ＆Ｍ开业，标志着四川北路商业街新一轮业态调整拉开序幕。四川北路将扩充至2.48平方公里，由北向南划出3个区段，5个不同定位的小商圈。北段主打运动休闲和文化游乐；中断将聚集多家大型百货店和大型专业店，形成现代综合消费商圈；南段与北外滩CBD交界，发展商务商业行消费。薛建雄强调：“各个商圈都在朝精细化方向发展，他们有自己明显的主题氛围，吸引符合各自特色的人群。只有专业化才可以避免商圈面积过大过全的问题。”朱一汀提醒，要在一个非传统区域，无浓厚商业氛围区域硬装一个概念和定位绝对是不可能的。商圈定位不会从开始便一成不变，要通过时间逐渐找到最合适定位，定位要随着市场变化而变化。起初最保险就是生活配套定位，满足广大人民群众基本生活需要的相关业态。“大虹桥”横空出世为新虹桥商业中心插上腾飞翅膀。虹桥商务区总用地面积约26.3平方公里，分为“一环、两轴、三核、五区”，规划总建筑面积约1100万平方米，其中商务办公面积等公共设施约490万平方米。高力国际华东区董事总经理翁琳指出，大虹桥覆盖长三角地区，大型综合交通枢纽为优势，应该突出高端商务和现代物流，以会展、商业为特色，发展成为以商务贸易为特色的新型商圈。潘石屹也曾对媒体表示，看好大虹桥，而未来SOHO中国将重点在“大虹桥”区域开发写字楼项目。中环商业中心是继五角场之后第二个位于中环线上成功位居市级的商业中心。目前中环商圈已建成商业设施建筑面积80万平方米，在建商业、商务和酒店面积达到200万平方米，到2012年可达250万平方米。在翁琳看来，中环商业中心位于真如和长征板块交界处，大型交通枢纽同样覆盖长三角地区，已经兼具商业、文化休闲和生活服务三大功能，突出新兴商贸商务中心的作用。上海同策咨询及研究发展中心分析师指出：“新商业中心将带到周边板块住宅成交活跃。”他给例子是，江湾五角场、中山公园是2006年新增至上海“十一五”商业规划中的10大都市商业中心，在2008年两个板块周边房价出现迅猛增长，中山公园增幅达221%，五角场增幅92%。

3、厦门KTV行业洗牌

量贩式KTV的行业竞争激烈，市场需求也趋向饱和。核心提示    昨天，位于湖滨中路10号康康柳丁量贩式KTV大门口挂出了“暂停营业”的牌子，工作人员平静地告诉我们，他们正在进行“内部整顿”。而据知情人士透露，这个厦门包厢数最多的KTV其实已经再度易主，本月25日，新东家欢唱娱乐连锁事业就将正式进驻全盘接管。诸多迹象显示，在康康柳丁、金凯悦先后被欢唱“收编”之后，厦门量贩式KTV新一轮的市场“洗牌”已势不可挡。事实上，厦门量贩式KTV业界的这场“收编大戏”始于去年下半年：先是欢唱收购吕岭金凯悦，继而XO－2整合湖里欢乐颂，禾祥东路的星光大道变成了“歌橙”，禾祥西路的星光灿烂也悄然投身“金樽系”……“最近，魅力元素、关西等四五家量贩式也正在找买家。”业内人士透露说。湖滨中路的康康柳丁汇成店曾是厦门最早的自助KTV之一，2003年开业时，厦门的量贩式KTV尚处于萌芽状态，而时至今日，它仍然以88个包厢的规模位居厦门业界之首。据了解，康康柳丁这家门店转让的最主要原因是“每况愈下的经营状况”，在投身“欢唱系”之前，它已被原经营者转让过一次，但新东家投资好几百万元后仍无力回天，只得再次转手。“厦门的量贩式KTV市场其实已经饱和，竞争也日趋激烈。”厦门欢唱娱乐连锁事业副董事长郑勇志告诉我们。目前厦门KTV市场规模以上的大约有30多家，大大小小的KTV加起来则有百来家。仅思明区，大中型量贩式KTV就有20家以上，这样的密度在国内也算是较高的。而自从去年下半年金融危机开始蔓延以来，整个业界可说是每况愈下。一些小企业有的已经倒闭，有一定规模的则纷纷寻求转让，剩下的多半也是在顶着亏本的压力维持经营。去年下半年金融危机爆发后，KTV外部的生存大环境不尽如人意，而其内部的生存环境也开始加速恶化。“包厢价格战像一场瘟疫，悄然席卷了整个厦门的自助KTV业界。”一位业内人士说。早期，厦门量贩式KTV包厢费在黄金时段顶多能打到七折，随着竞争的激烈，前两年降到了五折，去年危机爆发以后，黄金时段包厢费最低打到了三折、两折，一些企业甚至打出“免包厢费”招揽生意。而变相降价更成为业界的家常便饭。上周末，湖里一家量贩式KTV打出了“消费满98元送88元超市抵用券”的促销广告，后埭溪路一家主题KTV给会员群发的短信则称“超市啤酒买多少送多少”。然而我们注意到，这些KTV的包厢周转率却并不高，有的十几个包厢只开了三五个。“包厢费”和“卖酒水”是自助KTV两大赢利渠道。显然，“价格混战”已经使厦门的量贩式KTV业界面临着前所未有的生存挑战。“收不到‘包厢费’，市场萎缩，酒水的利润也大大减少，自助KTV还能靠什么生存？”而厦门量贩式KTV业者更担心的还在于，在水电、租金、人工、税收、版权费等各项营运成本不降反升的局势下，假如延续这种价格竞争的趋势，为了争夺市场，不久的将来经营者可能会面临“无利”甚至“贴本”的局面。　据介绍，上世纪80年代日本的KTV由台湾引入大陆，此后，日本“量贩式”KTV概念进入国内，从那时起，普通人开始成为KTV的目标人群。时至今日，行业竞争已进入白热化。我们在采访中了解到，尽管多数企业面临生存和发展的困境，厦门量贩式KTV的数量却还在不断增加，未做市场调查便盲目投资的案例屡见不鲜。“今天的KTV行业，并不是往里‘砸钱’就行。”厦门欢唱娱乐连锁事业副董事长郑勇志说。作为标准的“体验式经济”样本，KTV企业的竞争重心应该是更专业化的服务，以及更为成熟和细分的消费需求。在激烈的市场竞争中，KTV企业更需要不断维护、升级、完善自己的软硬件体系。“欢唱在业内算是中等价格，我们的盈利基本来自于全天骆绎不绝的消费群，包括学生、工作族、老年人等。”或许未来，这种品牌＋专业化，薄利多销的模式将成为量贩式KTV的主要赚钱之道。

4、零售商二三线城市购地自建商业中心成风

今年，中外零售商购地自建商业中心、投身商业地产成为一道引人注目的风景，目前包括瑞典宜家家居、法国欧尚，甚至国内的苏宁电器等都在商业地产有所作为。零售企业投身商业地产自购物业，一方面是为了寻求新的利润增长点、追求更高盈利，另一方面也显示对中国市场充满信心，为其在华持久发展作准备。日前，英国最大零售商特易购(TESCO)今年专门成立了一家中国地产控股(香港)有限公司，主要负责购买土地自建购物中心。特易购中国表示，购地自建门店的方式未来将成为特易购在中国拓展业务的重要策略之一。“在明年2月份前，会在中国有三个购地自建的购物中心开业。包括在青岛、厦门、抚顺等城市。”日前，特易购(TESCO)在华联系人告诉我们，每个项目投资都很大，平均一个项目投资额达5亿元。该公司首个购地自建的购物中心在青岛，将于今年12月开业。我们昨日获悉，瑞典宜家集团在中国负责商业地产投资的新公司———英特宜家购物中心将在下周正式宣布在中国独立运作商业地产项目。7月23日，宜家以7.9亿元拍下北京大兴区西红门商业综合区二期项目用地。有消息称，目前该公司正在珠三角“谋地”。另一家国际零售商欧尚今年也投资了3.2亿元，在苏州建设中国第一家购物中心，该公司计划将这种自建购物中心作为欧尚在中国市场的重点发展模式。其他外资零售企业包括乐天玛特、日本永旺等也纷纷追加投资购地自建物业。国内零售企业也不时传出尝试商业地产消息。苏宁电器在威海自建的苏宁电器广场项目正在紧锣密鼓地进行，“这样的自建店首批在全国将有10家，未来将扩展到60余个城市”，苏宁“掌门人”张近东表示。据了解，目前中外零售企业在华投资的商业地产，大多分布在二三线城市，或者在一线城市的边缘地带。专家指出，这样的投资方向有其深意。中山大学岭南学院林江教授分析，现时国内一线城市的商业零售布点已趋饱和，而且投资成本高。而二三线城市，随着中国城市化进程加快和国内经济发展，显示出越来越强的活力。以广东为例，今年1—8月累计实现社会消费品零售总额9557.20亿元，同比增长15.7％。其中珠三角同比增长14.3％；粤东增长20.7％；粤西增长19.5％；粤北山区增长18.4％，二三四线市场增长远超平均水平。另据国家统计局公布前三季度国民经济运行情况，其中社会消费品零售总额89676亿元，同比增长15.1％。从区域来看，城市消费品零售额增长14.8％，县及县以下增长16％。二三线城市对于零售企业来说，未来的发展空间很大。林江还指出，由于目前投身商业地产的大多是强势品牌，他们在与当地政府或有关机构洽购置地时，可能会获得极具吸引力的优惠地价或配套服务。这也促使这些企业前往二三线城市“掘金”。特易购中国有关人士表示，该公司在国外就是采取购地自建的模式，并且做得很成熟很成功，有这方面的经验和能力。“虽然今年遇到金融危机，但我们看好中国市场，在华发展策略没有动摇”。宜家家居表示，该公司在海外市场大都采用“购地自建”模式，这种模式也将延伸到中国。苏宁电器则认为是企业的安全战略。苏宁置业威海项目总经理朱波曾向媒体表示，在苏宁电器全国开店过程中，城市中好的地段经常受到限制，有时候还租不到，自建门店则可以很好地解决这些问题。苏宁电器总裁孙为民还表示，不断上升的租金压力正迫使家电连锁业转变扩张模式，购置门店甚至自建门店将成为业内趋势。“零售企业投资商业物业主要出于两方面原因，一是既解决日益上涨的铺租又获得新的利润增长点，一是出于在华持久发展的战略考虑。”楚睿商业有限公司总经理黄文杰分析，随着零售业竞争激烈，企业单纯从零售业务中所得的利润越来越单薄，回报预见率也趋低，在这种情况下，零售企业们必然要寻找新的利润增长途径，除了业态调整外，投资商业地产则是最有实效的方式。据该人士介绍，以天河城为例，该公司投资商业物业后，不仅每年有稳定且年年往上升的租金收入，还有物业升值带来的好处。据知情人士透露，去年天河城利润为6.3亿，而当年的投资为8.4亿元，这说明投资商业地产回报率高。 “零售企业投身商业地产现在很火！”广东商学院管理学院教授肖怡也看到这种新现象，但她认为风险太大。肖怡指出，这种做法通常会占用大笔资金，一旦过度开发就会造成资金链紧张甚至断裂，“商业地产投资很大，有时一二个项目就可能将企业拖死。”该人士举例称，当年深圳铜锣湾百货就是因为扩张过度，在多个地方开发购物中心，致使资金链紧张，多年来一蹶不振。中山大学岭南学院林江教授也认为，零售企业运作商业地产将会占用其大量的现金流，一旦其主业零售业务运作不畅或增长乏力，或者地产发展受阻，均可能影响该企业整体发展。其次，在二三线城市投资商业地产也有风险，比如升值或商业发展若不能按预期发展，或者投资回报不如预期，都将对企业带来负面影响。“投资地产不稳定因素也很多，若二三线地方的土地供应量加大，有无升值空间或升值有多大也有待考验。”

5、武汉将建法国未来世界主题公园

据香港媒体报道，继迪士尼乐园之後，内地将引入另一欧洲着名的主题公园。此前有意选址深圳的法国“未来世界”（Futuroscope）主题公园近日决定，投资1.8亿欧元在湖北武汉兴建“未来世界”主题公园。新华社报道，法国前总理、参议员拉法兰访问湖北之际，法国未来世界集团前日正式与武汉市签订合作意向书。利用武汉市礄口区竹叶海公园的规模、形态和发展方向，在华中打造“未来世界”主题公园。法国“未来世界”（Futuroscope）主题公园号称是与美国迪士尼乐园、环球影城齐名的文化创意项目。公园集多媒体影视尖端技术及摩登建筑於一身，园内的IMAX 3D剧场更是全球唯一能够拥有所有IMAX放映设备并能放映所有IMAX格式影片的影院。据悉，武汉的“未来世界”主题公园将投资1.8亿欧元，占地约100至180公顷（与香港迪士尼乐园相若），设“大型主题公园”、“法式旅舍群及公园商业配套”、“高尚商务创意区”3部分。主题公园周边有大型项目东方马城和宜家MALL.项目建成后，将成为武汉城市圈着名的商贸服务、旅游休闲景区和中法文化交流中心。过去多年，法国未来世界集团-直希望在中国投资建设主题公园，先后考察过北京、深圳、无锡等多个城市。06年集团一度与深圳签约，在西丽野生动物园旁边兴建“未来世界”，并预计于08年底落成开幕。当时选址因“吞并”动物园部分土地，一度引起争议，事件后来不了了之。

6、广东商业地产运营新模式

为天河城、摩登、新光等国内众多知名零售商提供ERP后台信息系统解决方案的北京长益信息科技有限公司日前与曾运营多家购物中心的广州楚睿商业有限公司签订战略合作协议。这将创下广东首个商业地产运营商携手IT信息系统巨头捆绑运营的新模式。广州楚睿董事长黄文杰表示，如何利用信息化手段改进落后的管理方式是摆在广东零售业面前的一道难题。据透露，广州楚睿近日刚与南国置业(SZ.002305)旗下南国购物中心签订主力店代理招商合同，此外该公司近期还接手广州高德置地、花都凤凰广场、黄埔领号广场及中山、佛山等地项目。

7、南京有望重回一线市场

明天，南京市金陵工人影城迎来开业11周年庆典，再过两周，位于江宁的第一家五星级影城开始试运营，12月18日，南京第二家万达影院也将在河西地区开张……南京，这个曾经的中国电影票房重镇，在经历了上世纪90年代10年低谷后，正在迎来一次凤凰涅槃般的重生。据统计，5年前，南京电影市场的票房总量还不足2000万，而今年南京电影票房已上升至1亿元人民币，是5年前的5倍多。大华、胜利、延安、曙光、百花园……这些南京人耳熟能详的老影院，如今都已退出人们的视线，有的在城区拆迁中被夷为平地，有的改头换面成为了脂粉气息浓重的娱乐城，还有的干脆卖起了服装、鞋袜，在小商小贩的吆喝声中聊以度日。同南京本土电影院凋落形成鲜明对比的，是外地产业集团建造的多功能大型影院大举占领南京电影市场。自“上影华纳影城”在南京开业并一举获得南京本土电影市场超千万票房以来，国际、万达、横店等影城纷纷落户南京，在攻城略地的同时，也不断做大这块蛋糕。东方院线陈卫总经理介绍，仅仅5年间，南京电影市场的票房总量从不到2000万，上升至1亿元人民币，是当初的5倍。南京电影观众的总量也上升了5倍，许多多年不进电影院的观众，开始重新走进电影院，体会电影带来的时尚快乐。南京电影市场活了，火了！标志之一，便是越来越多的明星、剧组将南京作为宣传推介新片的重镇。仅在2009年，南京就迎接了冯小刚的《非诚勿扰》剧组、章子怡的《非常完美》剧组、陆川的《南京！南京！》剧组、韩三平的《建国大业》剧组、华谊兄弟的《风声》剧组、孙红雷的《窈窕绅士》剧组、孙周的《秋喜》剧组、黄渤的《倔强的萝卜》剧组，贺岁第一大片《十月围城》也在南京举行首映庆典……几乎每次新片推介，大牌明星都蜂拥而至。据统计，2009年几乎平均每两周就有一次新片推介会在南京举行。如此众多的明星，如此众多的大片，将南京电影市场的票房数字堆积得越来越高。目前除了北京、上海、深圳、广州这几个在片商心目中老牌的“A类城市”之外，南京电影市场赫然名列“B类城市”的头把交椅。新片投放量增多，直接对企业广告产生强大的吸引力。“越来越多的南京企业，也把电影院作为一个平台，作为自己推介产品和服务，进行公关活动的窗口。”省电影广告公司方伟经理告诉我们，仅中国移动江苏分公司，一年从南京影院购买的票券就达50万元之巨，而苏果、广发、浦发、中行、建行、招行、南汽、熊猫、金城等企业，每年在南京影院购买的票券也动辄达到数十万元。至于其他商家在南京影院投放的广告和举办的促销活动，更是不可计数。南京电影市场火爆，开始让本土的文化企业意识到前一轮投资潮中的失策，欲重整旗鼓，与外资分切蛋糕，一批本土影院开始崛起。由原省电影公司和南京市电影公司改组而成的江苏东方院线宣布，将投资8000万元对大华影院进行升级改造，将大华品牌延续下去。此外，东方院线还将联合中影、星美集团，在南京新建影院。由江苏广电集团投资建设的幸福蓝海影视文化集团有限责任公司日前和凤凰集团旗下的凤凰新华书业签订合作协议，未来3年将合作投资3亿元，在南京及周边地区兴建近20家五星级连锁影院。可以预计，未来两年南京将拥有100块左右的银幕数，重新跻身一线电影城市的行列。如果说影院建设的红火只体现电影产业链终端的发达，那么今年以来一大批深深烙上南京符号的影片上映，则预示着南京电影市场凤凰涅槃般的重生。今年夏天，《南京的那个夏天》、《多大事啊》上映后，取得不俗反响，《南京！南京！》、《建国大业》、《十月围城》、《让子弹飞》或取得巨大票房，或引起强烈反响，其背后或多或少都有南京的影子。明年，将有更多具有强烈南京符号的影片面世，其中不乏明日科技、巅峰时刻、江苏福纳等在宁企业出资、制作。南京广电日前也宣布，明年起将斥巨资投拍10部电影，全力进军电影产业。如此，南京电影市场除了现代化的载体，更有丰富的内容来支撑。

8、深圳商业地产年内成交将继续低迷

住宅、写字楼都很火，商业却依然前路茫茫。中原地产市场研究部新出的10月商业市场报告数据显示，刚过去的10月份，深圳商业的批售面积和成交面积环比大跌7成以上。专家认为年内商业成交都难以打破目前供需低迷局面。中原地产数据显示，10月深圳商业物业批售的项目仅龙岸、阳光天健城等4个项目，批售面积为7224平方米，环比下降90%；而在售的商业物业，也只有万科第五园、大鹏曼湾广场和百仕达的喜荟城有过推广活动，整体显得清淡。据悉，10月份深圳商业总成交面积为4500平方米，环比大跌71%。中原地产方面表示，10月份的商业市场供需均创年内新低，主要原因在于住宅供应大幅减少，社区商业也相应减少。“目前市场焦点依然在住宅上，商铺推广和优惠都少，而且商业的租金低迷，让投资者举棋不定，这都是成交很少的原因。”中原地产市场研究部经理周庆亮表示。尽管供需一路下降，但是均价却因为个盘价格较高，10月份的成交均价依然高达27493元/平方米。中原地产数据显示，10月份对全市均价影响最大的物业主要有丰盛町商业步行街、万科金域华府一期、宏发美域花园、大鹏曼湾广场等，它们的成交面积占全市的77%，其中前三者均价很高，拉升了整体价格。对于年内商业，周庆亮表示，年底将进入政策敏感期，预计商业还将低位运行。

9、温州人发力专业市场

温州人再次在发展专业市场方面表示出“无可比拟”的优势，一个由20个温州商人组成的投资团体正在全国各地搜罗项目，以寻求专业商品市场的投资机会。知情人士透露，在这个核心圈一起进行投资的20余个温州人中，现在大部分都集中在山东，还有一些在浙江也有雄厚的资金，“他们可以轻易调动100亿元的资金到各地建‘城’”。这群人将他们正在做的这件事情称为“造城”运动，在没有温州人投资专业市场的地方开始“造城”，拿下一“城”后，继续下一“城”。这个“造城”运动的首发者之一是温州人蒋益喜，此前，他一直在专注于做工厂，海宁著名皮衣品牌“都彭”便是他的杰作，和专业小市场唯一能搭上边的就是他在海宁皮革城设了个摊位。也许是海宁皮革城不错的经济收益令他“蠢蠢不动”，他随后把弟弟蒋益东也“拉下了水”。2007年夏天，他们第一次尝试做的项目在济南天桥区洛口商圈落成。这座建筑面积达67500平方米的齐鲁鞋城·品牌港投资额将近3亿元。“我们想做亚洲最大的鞋业市场，从工厂到专业小市场是一种产业上的延伸。”蒋益喜告诉CBN我们。蒋益喜曾在山东工作多年，其胞弟也是山东“温州圈”的核心人物，温州人“一荣俱荣”式的投资手法迅速聚集了大量的人气，更多的温州人找到他们，表示愿意“同进退”。此后，他们就在新疆尝试着做了第二个项目，投资16亿元在新疆乌鲁木齐市中心投资了兆龙国际广场，该项目周边紧邻赛博数码广场、百花村电脑城、中山路商业街及南门商业中心，是乌鲁木齐未来的城市CBD。据了解，当时蒋益东主动向乌鲁木齐的相关官员谈自己的项目构想，包括新市场建成后对城市形象带来的影响等等。温州人的大手笔和能对当地经济的拉动最终使他们获得这个项目。目前在新疆的温州人有11万，他们主要集中在乌鲁木齐，已经成为当地最重要的民营经济力量之一。“温州有比较好的鞋业基础，所以在济南投资了一个鞋类的专业市场，第二个市场是我们在产业上的一种延伸，业态比第一个市场要丰富许多。”蒋益喜说。这种模式逐渐被更多的温州人所接受：和政府谈下一个定向式的项目，通过招拍挂的形式拿下土地，然后把部分商铺的产权出让给一些有“话语权”的商铺主进行合作，专业市场繁荣后即可赚得盆满钵满，这几乎是温州人炒商铺的“升级版”。“下一个投资地点还会在北方，现在已经基本谈好了，这也是今年的一个重点投资方向。”蒋益喜表示，这个项目比前面两个规模还要大，他们想将其打造成北方最大的专业商品市场。事实上，温州人一向喜欢投资专业商品市场，“不仅温州人，可能浙江都有投资温州市场的习惯，许多专业市场都从浙江开始做起，一个模式成功的话，会被温州人到其他地方迅速推广。”温州中小企业发展促进会会长周德文告诉CBN我们。这是一笔被温州人视为比投资商铺更划算的买卖。温州人喜欢投资小商品市场的历史大概可以追溯到1989年，当时杭州四季青服装市场在一片不被看好的质疑声中开业了，首批进驻的45家业主居然都是温州人。本来准备亏三年的经营户们没有想到，一年后，市场的成交额就达到了6000多万元。几次扩建改建，直到四季青成为中国最具影响力的服装一级批发市场之一，温州人始终是其最忠实的拥趸。“温州人经营专业市场的能力很强，原来是到一线城市进行操作，这两年开始登陆二三线城市。”周德文表示，现在许多三线城市的专业市场背后，都可以看到温州人的身影。“从去年到现在，光是知道温州人在投资这一块的，就不止百亿资金。”专业市场对于活跃地方经济和推动相关产业发展有巨大的推动作用，一般所到之处，各地政府都十分欢迎。从开始投资商铺到开始造城，这几乎是温州商人的一条投资路径，在广东发展的温州人孙小飞就是如此，去年，他和老乡叶立新联手收购了广州著名服装市场天马大厦50%的股权，同时获得该大厦的经营权。此外，他们还买下了大厦首层的30余个商铺，上述这些收购，他们仅花费了2亿元。“这种投资几乎是不会亏本的买卖。”温州人的“造城”速度，显然十分惊人。上海著名的服饰集散地——七浦路服装市场、上海鞋都、上海陶瓷建材家居市场以及上海国际包装印刷城等“航母”级专业市场，背后的老板都是温州人。上海亿丰企业集团投资的上海恒大建材家居城，已经发展成为华东地区最大的建材家居专业集散地，一年的交易额超过120亿元。据不完全统计，温州人在上海投资的这种专业商品市场大概有30家，如果以每个市场约3亿元的投资额计算，温州人在上海这些市场上的投资额已接近100亿元。有意思的是，这些温州人在投资上俨然分工明晰，如永嘉人开超市、泰顺人做建材市场、乐清人做服装市场。这个模式还将延续下去，“对温州人来说，最好的办法就是直接到一个地方造城，拿下这个产权，然后能积聚人气和分散投资风险，会将一些商铺出让。即使没有好的项目，温州人也喜欢去投资商铺，比如像孙小飞这种，买断部分股权，然后取得经营权。如果实在都没有办法，那只好买下一些商铺，做最简单的商铺投资。”周德文表示。

10、美商业地产前景堪忧担忧通缩而不是通胀

近日，在题为《经济与房地产前景》的演讲中，美国旧金山联储主席耶伦（Janet Yellen）表达了对未来经济复苏的一些担忧。耶伦称，美国曾在1991年和2001年两轮经济衰退后经历了所谓的失业型复苏，当时商业周期触底后数年内新增就业岗位一直疲软。那两次，产出增速都不如典型复苏时期那般强劲。不幸的是，这一次似乎也正朝类似方向发展。耶伦称：“现在，我们想近距离观察一下房地产市场，包括住宅和商业地产。你或许厌倦了我提‘一方面，另一方面’的信息，但恐怕涉及住房市场时我所要传达的信息远不止此。恕我直言，住宅市场前景不确定，但其不确定性远比商业地产前景好得多，后者前景无疑低迷。”她表示，美国全国范围内，商业地产下滑拖累经济增长，使今年前三个季度年率增速下降约1%，而在2008年影响大致为中性。所有迹象都显示商业地产将继续抑制未来经济复苏。“这令我想到通胀，这是一直备受热议的话题。一些人担忧联邦预算持续赤字带来长期通胀影响。其他人担忧经济衰退和工资压力下降打压通胀。我属于第二阵营。”耶伦称。 “未来数年所面临的更突出威胁来自拉动通胀下降的经济衰退。当前，通胀已经非常低。过去12个月，个人消费物价指数衡量的消费者物价实际下跌了1.5%。在剔除波动剧烈的食品和能源价格影响后，核心CPI上升1.25%。这低于我和联邦公开市场委员会（FOMC）多数同事认为的、适宜的长期物价稳定目标。”虽然耶伦承认，某个时间美联储将不得不收紧政策，但或许还有很长一段时间。在演讲中，耶伦暗示经济乏力可能持续数年且薪资很难增长。因此，未来数年核心通胀似乎将更低。鉴于耶伦的核心通胀预测，我们是否能够假设，美国联邦基金利率数年里都将维持在近零的水平。此外，美国亚特兰大联储主席洛克哈特（DennIS Lockhart）发表了题为《经济复苏、小企业和商业地产面临的挑战》的演讲。洛克哈特对商业地产（CRE）面临的问题表示担忧，指出这些问题会限制贷款流向小企业，从而成为阻碍未来经济复苏的不利因素。洛克哈特称：“今日，我对银行借贷流通、小企业就业和商业地产价值表示出特别的担忧。”洛克哈特称，小企业融资在很大程度上都依赖银行部门，特别是社区和地区银行。美联储一项调查曾显示，逾一半小企业拥有银行信贷额度或贷款。此外，大约有一半小企业利用个人或商业信用卡为运营资本提供资助。而在本次衰退中，针对所有规模企业的信贷标准均已收紧，也包括小企业。 “在目前这种关头，很难鼓励就业增长快速反弹。上周就业报告显示，官方失业率已经升至10.2%，为1983年5月以来最高水平。月度基础上净就业人数下降的情况仍在继续，但下降速度有所放慢。由于就业增长往往落后于经济复苏，加上小企业信贷受限等因素，我个人对目前就业前景看法是：一旦这种趋势在明年某个时间逆转，净就业人数将极为缓慢增长。如果这一观点正确，那么这样的就业前景对商业地产则没有什么帮助。”根据洛克哈特列出的这些潜在不利因素，我们很难预料美联储将如何上调联邦基金利率目标，从而使其很快脱离目前的近零目标。

11、美商业地产将成下个冲击全球的多米骨牌