一、国内商业地产市场概述

商业地产抗寒进行时 2010年或将回暖

外部承受全球金融危机的冲击，内部面临供需严重失衡的困局，与火爆的住宅市场相比，中国商业地产市场仍在冬季徘徊。然而，“只顾低头开发，不顾抬头看天”依然是商业地产开发商们的生存现状。当“商住倒挂”已成不争事实之时，行业应该深思，2010年，商业地产将面临何种政策以及市场环境？商业地产真正的竞争力何在？危机过后，商业地产又将迎来怎样的发展机遇？

现状：供求严重失衡

去年的商业地产和住宅地产在7、8月以前，走出了一个完全不同的行情，冰火两重天，住宅地产红红火火，而商业地产并不令人满意，甚至还处于低迷状态。和火爆的住宅相比，商业地产普遍低迷。去年上半年，全国31个主要城市有一半左右城市的商业地产销售处于下降状态，然而，资本对于商业地产的热情并未因市场困境而变化。以上海为例，上海统计局数据显示，上海写字楼去年前7个月投资103.8亿元，增长8%，增幅大于商品住宅投资的6.2%。事实上，“供大于求”已然成为中国商业地产普遍存在的现象，在危机背景下，供求失衡的矛盾亦日益凸显。目前商业地产的低迷与商业地产供应有很大关系。这些年来前一轮经济的快速发展，使得每一个行业都或多或少有泡沫的存在，商业地产也不例外。大量供给在经济高速发展时感觉不出来，一旦经济下滑回调的时候，商业地产供大于求的形势就开始显现。

预期：2010年或将回暖

2010年商业地产将面临什么样的环境？这成为悬在众多开发商心头上待解的谜团。或许，经历了去年的蛰伏，今年商业地产或将迎来发展新机遇。我们认为，我国的商业还将持续快速发展，商业地产在相当长的时期中仍然有比较大的需求。消费的稳步增长，有利于批发零售业的发展，进而也有利于跟批发零售相关的地产的发展，而宽松的货币政策和财政政策也有利于整个商业零售业的发展，进而影响到商业地产逐步复苏和回升。如今商业地产市场仍处于调整之中，在这种情况下，商业地产要做的是理性规划、市场整合、结构调整，如科学发展专业性商铺、城市综合体、购物中心和组团式商业等。商业地产要利用这样一个机会进行结构调整，特别是对投资结构、投资节奏要有所控制。目前商业地产供大于求，因此要控制投资，让整个供求关系处于相对合理的水平上。

二、重庆商业地块动态

2010年1月，据我司不完全统计，重庆有2宗商业性质用地（含）成交，下月土地出让预告中有5宗商业性质（含）用地拟供应。

1、2009年12月已成交商业地块（含）

12月土地市场据我司不完全统计，商业用地（含）成交6宗地。

2、2010年1月成交商业地块（含）

本月土地市场有2宗商业用地（含）成交

3、2010年2月土地市场商业地块交易预告

下月土地市场截至发稿日有5宗商业用地（含）拟供应。

三、重庆商业项目开盘动态

据我司不完全统计，2010年1月，重庆主城区有2个商业项目（含）预告开盘。

四、重庆商业项目资讯

商业地产在租售项目名录

五、全国商业地产相关企业动态

1、恒隆地产受益商业地产 半年净利狂飙13倍

恒隆地产2010年1月公布截至2009年底半年业绩，股东应占净利润达到173.5亿港元，基本每股收益4.18港元，同比均上升13倍，主要是因为投资物业公允价值增加161.6亿港元。扣除上述收益以及相关税项后，基本净利润上升3.6倍至55亿港元。公司拟对每股分红0.17港元，同比上升13％。“在中国内地最好的城市做最高档的商业中心，这是我们独特的商业策略!”陈启宗表示，他认为这种策略能够吸引到最多的人流，从而使得商铺租金收入带来持续稳定的回报。他指出，按照内地目前商业地产租金的增长速度，某些地区很可能在2年内就会超越香港的水平。他认为，恒隆旗下物业处于市区黄金地段，租金远高于平均水平，因而并不惧怕市场竞争，也不会面临空置的问题。期内公司香港物业租金收入达12.7亿港元，同比上升4.7％；然而内地达9.53亿港元，同比上升近15％。陈启宗认为，从按揭贷款占收入比例的负担情况来看，香港楼市并无泡沫，整体价格距离1997年的高峰还有较大距离，并不影响一般民生需要。他指出，尽管豪宅价格高企，但仅仅占据楼市总体供应的7%，因而不能由此得出楼市泡沫大。

2、龙湖发力商业地产

龙湖地产这家取道资本市场构筑起充足现金流的企业，接连在成都、无锡、杭州等多处跑马圈地之后，最新的一步棋子“下”在了江苏常州，以22.85亿元的代价获取了两幅相连的商住综合性地块。　一系列动作之后，可以看到，这家一向以开发高档住宅物业著称的房企，商业地产的开发力度正在显著加强。除了积极拿地之外，商业地产业务板块的人事组合也在进行之中。未来5~7年间，该集团名下的商业物业面积预计将达到200万平方米。与住宅不同，商业地产领域的发展，龙湖的动作显得更为低调。1月26日，龙湖发布公告称，公司间接拥有91.3%股权的附属企业重庆龙湖企业拓展，与另一附属企业嘉逊发展一起，以22.85亿元总价拍得常州两幅地块，折合楼面地价5939元/平方米。公开资料显示，两幅地块总占地面积约38.5万平方米。其中，中华恐龙园南侧1号地块位于东经120路东侧，河海东路南侧，东支河西侧，出让面积为19.9964万平方米；中华恐龙园南侧2号地块位于东经120路东侧，大湖东路北侧，东支河西侧，出让面积为18.4756万平方米。两幅地块容积率均为1.0，土地性质为商住综合。对于这两幅紧密相连的地块，龙湖显得势在必得。先以溢价60.6%的幅度将2号地块纳入囊中，随后又将1号地块以10亿元的代价获取。从而导致前者的楼面地价跃升至6955元/平方米，而后者的楼面地价则从起始的4000元/平方米最终“落定”至5000元/平方米。常州恐龙园两幅商住地块的“豪夺”并不是个例。2009年12月18日，龙湖以17.289亿元夺得上海嘉定新城一商住综合用地，楼面地价12200元/平方米，溢价幅度达到惊人的417%。此前不久，龙湖刚刚以35.7亿元在杭州一举包揽4幅用地。随着多幅地块的相继落袋，龙湖商业地产的目标开始日渐清晰。有接近龙湖的知情人士称，该集团正为商业地产部门的确立积极寻觅合适人选。未来5~7年间，投资性商业物业可持有面积计划达到200万平方米，预计占整体土地储备量的15%左右。”龙湖地产相关人士称。与之相适应的是，商业持有物业带来的租金收入可保持在20%~25%的增长水平。“这也是近期多次获取综合性项目用地的缘由之一。”在龙湖的招股说明书中，对于商业地产方面的规划布局已有阐述。龙湖称，计划将投资物业组合拓展至其他选定的区域市场，选择性地保留位于黄金地段且可能升值的投资物业。在此之前，该集团运营商业地产的经验其实早于2003年便已起始。上述知情人士称，龙湖于去年年底成立了“商业中心”，以专门负责运作旗下的商业地产项目。与此同时，原本只是位于重庆的商业经营管理公司团队，开始迁往北京总部就位。商业地产业务板块方面的人事重组事宜，低调但有序地迅速展开。未来龙湖将有望形成住宅、商业及物业“三足鼎立”之势。在“第二届中国商业地产年会”上，中国民生银行地产金融事业部副总经理兼首席分析师董续勇表示，着眼未来，金融市场将进一步走向资产证券化的阶段。从银行信贷市场角度而言，商业营运物业是最主要的投资选择机会。

3、华侨城计划挺进国际主题公园第一梯队

华侨城日前召开的2010年第一次临时股东大会审议并通过了《关于选举公司第五届董事会董事和独立董事的提案》、《关于选举公司第五届董事会董事长的议案》、《关于聘任公司总裁的议案》、《关于聘任公司副总裁的议案》、《关于公司内部管理机构设置的议案》等议案，这意味着整体上市后华侨城管理层及组织架构调整工作基本完成。据了解，未来一段时间，华侨城仍将充分发挥特有的“旅游+地产”模式的创新性和可复制性等优势，凭借更加完善的产业链，加大发展步伐，实现做强做大的战略目标，更进一步提升公司文化旅游产品的品牌影响力。据悉，在欢乐谷已经初步实现全国连锁的基础上，华侨城将加快在全国发展的步伐，进一步加强在长三角、环渤海、珠三角三大经济圈及中西部热点区域的投资力度。2009年，华侨城已经与天津、武汉、西安等城市签订了投资总额逾百亿元的大型旅游综合项目开发协议，正式启动了第二轮全国战略布局。华侨城对未来发展极具信心，并预计到2012年前后年接待游客量将达到2000万人次，并希望再通过3至5年的努力，使华侨城全面进入国际主题公园第一集团军行列。华侨城董事长任克雷表示，一直以来，中国不缺少优秀的地产企业，但中国缺少世界级的旅游集团。整体上市给华侨城带来了历史性的发展机遇，新的华侨城仍将继承以文化旅游发展为主的思路，争做中国最强，世界一流的旅游集团。要实现这一战略目标，华侨城需要将现有的商业模式予以延伸。任克雷表示，首先，我们的“旅游+地产”商业模式已然成熟，这仍然是公司未来主要的发展方向。再者，就是产品模式的深化和延伸。在今后的发展过程中，我们将更加关注生态、环保、度假型的项目，与时俱进的引入更丰富、更新颖的娱乐方式，与之前的旅游产品融合，比如引入动漫、游戏这样的新的娱乐元素。在发展战略上，除了继续推动第二轮全国战略布局，在一些省会城市、区域中心城市获取资源，也要推动已进入重点城市的纵深发展，对于上海、北京、深圳、成都这样的制高点，都将继续拓展新的旅游地产项目。在谈到国内旅游行业的发展前景，任克雷表示，国内旅游市场尚有巨大的潜在需求，华侨城将累积多年文化旅游开发经验，不断创造出更多、更好的旅游产品。华侨城新一届管理层将借力行业高速成长的大趋势，始终保持公司走在行业前列，为股东、为社会做出更大的贡献。

4、希望集团4000万元造购物中心

2010年1月，希望集团入驻彭州。在彭州市北门口的原北门农贸市场附近，美好新世界购物中心已开建，今后将成为彭州城市一大新亮点。投资此项目的四川美好家园投资发展有限公司隶属于希望集团四大二级集团之一的华西希望集团。据介绍，彭州的美好新世界购物中心投资4000余万元，由五层地上建筑和一层地下停车场组成，建筑面积12000平方米，购物中心建设期为12个月，力争2011年春节前夕开业迎宾。

5、绿地开年斥资340亿启动旗下两大项目

刚刚以130.71亿元的销售金额在2009年上海房地产企业销售金额排行中获得冠军的上海绿地集团，在2010年伊始又斥资340亿元在全国范围内高调启动了旗下两个大型项目。1月5日，由绿地集团投资开发的济南绿地普利中心和中大南旧城改造项目正式开工建设，标志着绿地集团在济南总投资为300亿元的一揽子开发项目正式启动。据悉，绿地集团此次斥资300亿元启动建设的6个项目，包括此次开工的济南绿地普利中心和中大南旧城改造项目，以及此前签署合作协议的经四路纬二路超高层、南北康、京沪高铁济南西客站站前综合广场和腊山片区项目，总用地面积约6000亩，规划总建筑面积近700万平方米，绿地集团将采取多项目联动和整体开发的模式，分步实施，加速全面启动。据了解，这批项目的规划建设类型涵盖了超高层地标性现代服务业综合体建设、旧城棚户区改造和新城开发等城市建设的重要方面，绿地集团董事长、总裁张玉良在开工典礼上表示，进入济南投资发展，是绿地集团积极响应上海市关于“绿地集团要在全国资源配置中加快发展，争当上海企业服务全国排头兵”的要求，深入参与各地现代服务业发展和民生工程建设的重要举措。此外，由绿地集团承建的西安市雁塔区后村城中村综合改造项目也在近日正式开工建设。后村项目是西安市当前城中村改造的重点项目，也是陕西省目前规模最大的旧城改造项目。该项目地处西安南郊成熟核心地段，西侧紧邻陕西省委，总占地面积约231亩，规划建筑面积约48万平方米，总投资约40亿元，将建设安置房及大型住宅社区。近年来，绿地集团全面参与上海及全国各地的旧城改造和保障性住房建设。在上海，绿地集团今年先后启动建设了大型居住社区江桥基地、上海市经济适用房南翔基地、长兴岛配套商品房项目，总投资规模逾70亿元，规划总建筑面积超过140万平方米，规划总户数约27000户。此外，绿地集团还在辽宁沈阳、安徽芜湖、安庆等外省市地区大规模参与旧城改造和保障性住房建设。

6、世茂股份涉足影院投资

据悉，公司即将宣布正式成立世茂国际影城，世茂股份助理总裁兼商业运营总监王振国表示，世茂国际影城的成立预示着公司由此参与到中国城市影院的投资经营中来，“原因首先是看中近两年来中国电影产业的飞速发展。另一方面,由于我们的主业是商业地产项目，这与影院这一未来商业娱乐的重要板块也高度相关。”据透露，世茂国际影城将进一步完善世茂股份开发运营的产业链，整合多元化竞争优势，培育新的利润增长点。王振国向我们透露，世茂国际影城计划利用3年内在国内建设15家影院，新增银幕100块；5年后增加到全国40家影院，新增银幕300块，影院票房高达5亿元。中视影视制作有限公司总经理张华认为，一家地产企业进入电影产业将促进国内院线的发展，不过从未接触过电影产业的世茂股份在影视发展的道路上也需要面对不少的困难。“开发商必须针对用户做出独特的东西，才能(在电影市场)占有一席之地。”

六、全国主要商圈动态

1、王家湾有百亿消费潜力 将成武汉商圈新贵

王家湾商圈辐射汉阳、硚口、沌口、蔡甸四个片区的商圈，在建已建面积达70余万平方米，除了服务半径5公里的200万人口外，已经终结了武汉商业以汉口、武昌多个商圈为主的时代。据业内人士估算，借助其绝佳区位的优势辐射华中区域，又将可覆盖5000万优质消费人口，带来100亿元的消费潜力。据介绍，明年一年内，为加速王家湾商圈发展，龙阳大道附近将拆迁腾地33万平方米。目前，已入驻王家湾商圈除了沃尔玛、广百、家乐福、金逸影院等商业巨头，还拥有国内外汽车销售维修公司50余家以及即将开业的摩尔城和年销售额达300亿元的全国500强九州通集团，这些都将成为积聚人气的利剑。

2、长春北三环商业圈 繁华还待开拓

上个世纪70年代末，长春最早的环路雏形已经出现，大经路与为数不多的几条道路构成了一环路。当时与长春站同岁的人民大街还称为斯大林大街。1987年9月15日，吉林省第一座城市道路立交桥——长春惠工路立交桥正式建成通车。1990年8月21日，长春市西解放立交桥全面竣工。2001年12月5日，我国内地第一条符合国际标准的轻轨线路——长春轻轨一期工程全线贯通。在此期间，长春环线的建设马不停蹄，从二环、三环再到四环，马路越修越宽，但城市的价值依然高度集中在狭小的城区。不过，随着城市建设的发展，随着房地产开发企业对区域功能的定位投子，长春的楼市地理也和城市的发展一样，依次越过了一环、二环、三环的界限。

3、苏州城南商圈驶入新苏国际商业巨舰

近年来，苏州商业市场格局多变，商业群雄各自攻城略地重新划定“势力范围”。石路国际抢滩城南，泰华商城剑指城西，人民商场也在城北大手笔圈下地块，而园区的久光百货、印象城、天虹百货也以不同的定位吸引着各自的消费群体。“新苏国际在苏州是一个全新的商业品牌，今后将在苏州打造成为连锁品牌，吴中区的新苏国际购物中心只是第一站。”新苏国际购物中心执行总裁王玮并不讳言掘金苏州商业的野心，同时也对率先选址城南颇具信心。上世纪末开始，苏州城南即已开始进入了住宅集中发展期，而随着城市化进程的不断发展，吴中城区的基础设施配套也不断完善，超市、家电卖场、娱乐服务等已如星火燎原，但这些社区类的小商业并不足以满足区域内数以十万计居民的消费需求，苏州城南商业一向被看做是个“低洼地”。一份市场调查显示，年龄层次丰富、消费能力较高、消费意识强、对品牌及环境的要求较高是城南商业主要消费群体的特征，他们对身边出现综合百货的渴望显现着前所未有的商业诱惑。“吴中区的常住人口与外来人口的总量已经超过百万，这已相当于苏北一个地级市的人口容量，且区域内的购买力远高于一般的地级市。 ”王玮表示，关键是如何挖掘区域内及周边附近地区消费者的消费能量。信心来自一些数据：吴中区是苏州经济增长最快的城区之一，近年GDP均以20%以上的速度增长, 财政收入年递增30%以上。吴中区居民60万人，加上外来常住人口，吴中区内的消费人群突破百万，而如果把毗邻的吴江市也计算进去，意味着有超过200万居民的消费规模。新苏国际购物中心是一艘“商业巨舰”，总面积达四万平方米，既有黄金珠宝、化妆品、鞋、服装等传统百货品类，也有独有屋顶花园的高级中餐厅，棒约翰、一茶一坐、味千拉面、DQ冰淇淋等精致美食，万宁超市、多样屋、品生活等时尚家居用品店，进口食品、面包房、潮流数码、厨房用品等商品也让顾客在满足购物需求的同时，能够与亲友尽享美好的休闲时光。王玮表示，新苏国际购物中心开业之初便将自己定位于富于个性的精致时尚百货，将一站式休闲购物的理念带给城南居民。在服务方面力求细致入微，停车位超过400个，负一楼餐厅区域和五楼的顾客服务中心都提供WiFi无线上网连接，每层均设有残疾人专用洗手间，三楼还特设了专门的育婴室。在超大的VIP服务中心，贵宾可以来杯咖啡或香茗，靠在舒适、宽大的沙发上看电视，免费上网、阅读精品杂志，还可以享受尊贵私密的VIP专属女士化妆间、试衣间。另外，免费借用雨伞童车、免费存包、免费礼品包装、“一站式退换”等服务，就是要让顾客体验休闲购物的乐趣。一个新区域商圈的开拓者需要更多的耐心，同时在品牌商家的引进上也面临很多压力。新苏国际决策者表示，他们希望通过不断的磨合调整将商城打造成为中高档的时尚百货店，同时与周边商家一同逐步提升城南商圈的影响力。我们发现，作为城南第二家大型百货商家，新苏国际也为城南商业带来了更多新鲜血液，专为VIP消费者提供的独立试衣间甚至走在了苏州各百货商家的前沿。作为抢滩城南商圈的首个吃螃蟹者，东吴国际商城开业之初即将自身定位于依托社区、辐射城南的综合百货，新苏国际购物中心的进入则在一定程度上让东吴国际不再孤军作战。对于新苏国际购物中心，咫尺之外的东吴国际商城老总陈德生虽有一点担心，但更多的还是兴奋。东吴国际商城开业之初便是看中了当地居民消费能力“不差钱”。近几年，东吴国际商城都是吴中城区第一家、也是唯一一家大型商场。店多成市，吴中城区商业氛围的缺失留不住消费者，东吴国际商城只能做一个孤独的守望者。现在新苏国际购物中心开业，虽然多了一个竞争对手，但店多成市，商业前景更值得期待。有关业内人士认为，目前苏州商圈发展正在向“多中心”格局转变，城市“多中心”的发展态势，改变着发展中城市的商业格局，这不仅将有效提升城市居民的生活品位，而且给城市居民带来更多的便利。“不同的区域不同的商家，将吸引不同的消费者。 ”业内商家预测，从东吴国际商城到新苏国际购物中心的次第落子，以及即将落成的苏纶场嘉业百货、中润苏州中心等，整个苏州中心城区南部商业带已开始无缝延长到了城南吴中区。“再过3-5年，城南商圈的商业版图将更为清晰，辐射力也会更强。 ”王玮坚定地认为。“按照规划，沿着吴中建成区的东吴南路、东吴北路，将矗立起50栋20层以上的现代化商业楼宇，而东吴路、宝带路周边也将成为吴中区CBD金融商贸的核心带。 ”吴中区政府的有关负责人如此表示。我们从有关渠道也了解到，在位于宝带东路的超高层建筑中润苏州中心内也将涵盖有至少8万平方米商业，其中包括将引进世界500强超级卖场以及诸多一流时尚消费品牌。“这不仅对城南商圈的发展是利好，也让消费者感受到越来越强的消费吸引力。”有商业界人士向我们表示。业内人士表示，随着城市化进程的不断深入，古城区和吴中城区早已无缝对接，现在一艘艘“商业巨舰”陆续开进城南商圈，正是古城商圈的自然向南延伸，一个繁华的城南商圈已见雏形。

七、全球主要商家动态

1、红星美凯龙欲在长春远达大街建6栋写字楼

从2008年红星美凯龙选址远达大街到2009年项目规划初步确定。红星美凯龙项目终于从一个想法转化成一个可操作的规划。我们近日了解到，红星美凯龙项目中，共规划了6栋写字间产品。虽然二道的远达大街区域尚属“写市”的空白区，但一下子出现6栋写字楼的“组团”，市场能否消化得了，很多业内人士都表示怀疑。长春红星美凯龙全球家居生活广场项目位于二道区远达大街以东、河东路以南、裕民路以北、铁路专用线以西。项目总用地面积为62507平方米，总建筑面积约为34.8万平方米，包括一个大型家居商场(地上5层，地下1层)和6栋写字楼，建成后将成为一个集商场、酒店、娱乐、商务、展览等功能于一体的大型商业综合体。据介绍，规划中的6栋写字楼均为25层以上点式建筑，但开发商却不肯向我们透露整个写字楼项目的具体规划建筑面积。但据业内人士估算，像这样的项目，写字楼单层面积一般在1200平方米左右，6栋25层的写字楼总建筑面积将达到18万平方米。这么大的体量，在长春写字楼市场实属罕见。而红星美凯龙在其他城市中的同类项目，也都没有过这么大体量的写字楼。如此规划，究竟是意识超前，还是对市场不甚了解?目前，远达大街东西两侧的商业项目较为密集，以家具卖场和物流为主，包括中东瑞家、金海马家居、吉盛伟邦家居卖场、中东生产资料市场、东泰钢材大市场、君子兰花卉交易中心。而在众多商业项目中，却独缺写字楼产品，可以说，这里还是存在着写字楼的市场空间的。据业内人士分析，目前长春家装和家具卖场对写字间的需求不同，他们租用写字间主要分为向卖场开发商直接租用和与开发商合作，开发商收取经营提成的两种方式。但无论怎样，他们都会把办公区域设定在卖场内或者附近，一些大公司写字间租用面积往往要超过1000平方米。从远达大街的现状来看，虽然没有很大的需求，但从东站物流港的规划上看，写字间的前景依旧看好。据了解，红星美凯龙项目距离长春东站不远，又靠近铁路沿线，在物流方面有先天的优势。而规划中的长春内陆港——东站，占地面积近20万平方米。内陆港基础设施建设分为两期，设计年吞吐量可达15万至20万标箱，投资在4亿元以上，该港口的建设将极大地刺激远达大街周边商业的发展。可能调整为商住两用公寓降低风险，虽然远达大街的商业前景看好，但业内人士仍对该项目开发大体量写字间的做法持怀疑态度。

2、步步高于湘潭投资建设商业购物中心

地处中部地区的长株潭商业经营业务呈现大规模、集中化的趋势。12月29日,一个总面积达12万平米的"商业摩尔"在湖南省湘潭市开业。A股上市公司"步步高"投资建设的"步步高广场"地处长沙、 株洲、湘潭三座城市的中心地带,除了拥有12层楼高的经营面积,更拥有包括2000个停车位、61组电梯、9台观光电梯、、10000平米超大美食广场及影视城、电玩城等配套设施,入场经营企业几乎囊括全球知名品牌。业内人士认为,长沙、株洲、湘潭三座城市群商业"商业摩尔"的出现,不仅意味着一个区域消费市场的"觉醒",更能为周边区域群众带来生活消费的实惠和便捷。

八、全国相关政策法规及动向

海南暂停商业土地出让暂停开发项目审批

海南房价“狂热”，政府已出手调控，近半个月来，受海南国际旅游岛建设上升为国家战略的“利好消息”刺激，海南房地产市场快速升温。海口、三亚等一线城市房价一天一涨，吸引国内外购房客蜂拥而至，岛内一时出现抢购商品房的“狂热”局面。已引起海南省领导和相关部门的重视，并作出暂停商业性开发土地出让、暂停审批新的土地开发项目的决定。海南房价的集中飞涨，正不断催生“每平方米5万元以上”的“天价房”。“三亚·凤凰岛”楼盘，定位为超星级国际养生度假中心，去年底内部认购的“诚意金”每套就达50万元至100万元。销售人员介绍，该楼盘今年1月开盘，定价为每平方米5万元至9万元不等，短短几天，开盘的房子已销售一空。因为房市“火爆”，海南不少楼盘未开盘甚至尚未办理预售许可证，就开始收取高额“定金”或“诚意金”。我们咨询一些“准楼盘”的预售价，答复均是:现在说不准，想购房就先交定金，排号等吧。房价的“异动”，正引起海南省领导和相关部门的重视。海南省委书记卫留成1月12日明确表示，将从加快保障性住房建设与加强房地产市场规划、土地供应、政府调控等方面，着力促进海南房地产市场稳定健康发展。卫留成介绍说，近来，房地产开发商蜂拥海南，各市县、各部门领导应接不暇；同时，国内外一些媒体也对海南国际旅游岛建设的政策、措施、目标进行离奇解读，炒作所谓的“千亿元房地产资金涌进海南岛”。为防止海南房地产开发一哄而上，出现新的泡沫，海南省委、省政府作出了“两个暂停”的决定。同时，海南省也不对土地成片开发项目和大型主题旅游公园项目作出任何承诺。针对新的问题，海南省建设厅住宅与房地产处处长陈武表示，省建设厅近期将发文严格执行2006年国务院九个部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，尽快采取措施调控海南房地产市场。从1月19日开始，建设部门将对一些已经批准的房地产项目进行跟踪，调查是否存在炒房、不明码标价等情况。据了解，海南省建设厅还将协同国土部门，要求已经拿到土地的开发商尽快开工，加大市场上的商品房供应量。1月19日，在研究房地产工作的专题会议上，卫留成表示：“我们将把严重扰乱市场秩序的开发商列入黑名单，今后不再给其批地。”同时将加强土地出让金管理和收缴，土地出让金首付必须达到50％，两年内要付清。还要加大执法力度，对擅自改变土地用途和非法转让土地的典型案件，给予查处、曝光。

九、全球商业地产相关资讯

1、2010年北京商铺市场不容乐观

2010年北京商铺市场不容乐观，空置率将进一步上升。1月21日，世邦魏理仕发布的最新研究数据显示，2010年北京将有21个零售物业项目进入租赁市场，新增供应面积约98.9万平方米，约占现有商业面积的20.4％，将对整个市场造成较大压力。2009年四季度，北京优质零售物业租金达到每天每平方米29.9元，同比下降14.9％。在租赁需求大幅下滑的情况下，不但新项目招商困难，而且已经开业的项目也不得不调整租户组合。个别项目还进行了重新定位和招商，如东四环的美罗城、望京的方恒购物中心、亚运村的北辰时代名门、西单的首都时代广场等。因此，2009年四季度北京优质零售物业市场空置率达到10.3％，环比上升0.9个百分点，同比上升2.8个百分点。“2010年，北京商铺市场空置率仍将上升，因为需求的正常增长难以吸纳大幅增长的新增供应。今年北京商铺市场的竞争将非常激烈，经营不好的项目空置面积会继续上升。”世邦魏理仕北京研究部高级经理蒋晶亮表示。

2、城际高铁加速开建 助势零售商全国布局

随着武广高铁、京唐城际等城际快速铁路的开通或开工，由其连接的城市成了零售企业布局抢占的热门区域。广百股份跨省扩张，进军武汉；北京的王府井也已在唐山签约，围绕北京周边布点。根据广百股份公告，广百股份增加了武汉门店的原有物业面积，以扩大经营规模。广百相关人士表示，主要是为下一步进攻全国市场做尝试，目前正按照每年开设两家左右门店的扩张政策，落实其“立足广州、拓展华南、面向全国”的发展战略。据了解，目前广百股份主要集中在广东省内，在外省只有海南一家。京唐、京沈等城际高铁开工在即，提高了北京商业的辐射力。来自唐山方面的消息称，王府井百货已签约唐山。业内人士分析，围绕各地城际高铁的加速开建，大都市商圈将成为连锁企业布点的侧重区。

3、北京最快明年底对商业地产征物业税

讨论多年的物业税距离实征越来越近。北京市地税局负责人出席政协小组讨论会时透露，北京最早明年底开征物业税。据北京媒体报道，北京市地税局负责人出席政协小组讨论会时透露，北京最早明年底开征物业税。北京市地税局负责人表示，对于该税种的征收与否和征管操作问题，将由国家税务总局制定下发，再由北京地税部门进行执行。按照最快的流程推算，国税总局与财政部方面达成一致方案，之后方案上报国务院，国务院再报人大批准。北京市最快能在明年底对商业地产开征物业税。业内人士称，物业税基本方式将是按市值估价，打折后按一定比例计税，预计会从1％左右计征。从2003年5月开始，财政部和国家税务总局分3批，在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、安徽、河南、福建、天津等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点。

4、深圳商业地产成交增两成

自去年11月17日商业“限外令”正式取消，至今已有两个月了。深圳商业地产市场表现活跃，根据中原地产的监测数据显示，写字楼、商铺价格普遍涨幅达到15%罗湖个别项目甚至上涨30%，成交量也攀升近20%。专家认为，此前深圳商业楼市价值被低估，必将为投资带来新的机遇，但由于投资门槛较高，变现度低，租金回报率仍存在不确定性，对于资金实力有限的普通投资者来说，一定要警惕商业地产的潜在风险。在住宅市场调控政策频出以及商业限外令取消等因素影响下，一手和二手商业地产价格攀升其实也是情理之中的事。二套住宅首付从20%翻番提高到40%，将投资的杠杆效应缩减了50%。原来住宅之所以比商铺、写字楼更具有吸引力，就是因为商铺、写字楼的首付比例在50%。如今，二套住宅的首付也提高到40%，住宅、商铺、写字楼的杠杆效应就被同化了，在这种情况下，租赁回报更高的商业地产的吸引力就会比住宅大100%以上。不难得出这样的结论：住宅刹车，写字楼、商铺开始发力。2010年入市或将要入市的写字楼物业较多，而主体供应量仍在福田和罗湖两区，福田约占25%，罗湖约占60%。深圳写字楼价格的上涨在2009年得到了政策上的支撑。而商业地产限外令取消，为外资购买写字楼物业打开了新的窗口。根据北京、上海以及国际大都市的现状，深圳商业地产价值普遍被低估，同一地段的写字楼比住宅的价格低很多，加之写字楼多位于核心城区，属于稀缺资源，升值空间大。近期，国家对住宅地产市场的调控政策频繁出台，广大投资者再度陷入观望，而出于对通涨预期和投资需求，一些置业者将目光投向了商业地产。中原地产工商铺部总经理何世胜预计，商业市场将吸引住宅市场中10%的中立投资者，但对住宅市场的影响非常有限。然而，商业地产的投资门槛较高，需要首付50%以上，贷款利率也没有优惠，因此屏蔽了一部分资金承受能力较弱的投资者。而且商业地产的投资回收期比较长，不易出手，变现度低，对于注重短期投资回报的投资者，吸引力还是较为欠缺，所以，何世胜预计，对普通住宅市场的影响不大。相比住宅，深圳投资者对写字楼市场的认识还有待挖掘，范进佳建议，如果自身资金允许，可以趁早购买投资。但是，目前销售的回暖速度之快出乎大多数人预料，袭人的暖意中已经带有几分炙热，对于一般的中小投资者来说潜藏风险。部分专家认为，2010年住宅市场的调控将对整个楼市的人气必将产生影响，而商业地产不可能置之度外。戴德梁行深圳公司写字楼部主管罗进良指出，目前写字楼的投资回报率仅为3%—5%，他表示，3%的回报已经是一个底线，写字楼存在投资风险，预计2010年，租金虽然会上升，但是也会相当温和，随着价格上涨，租金回报率可能反而有所下降，因此投资风险会更大。

5、武汉大佬跟风做商业地产 光谷商圈有望扩大

我们获悉，众多武汉本土房企已经将开发重心从住宅市场转移出来。在当前的背景下，沃尔玛、华谊兄弟、米乐星等商业巨头也开始抱团落户光谷，光谷商圈半径有望再扩大，预计将向东南方向扩张。在去年的武汉楼市中，住宅市场火爆，商业地产市场也很热闹。一业内人士介绍，不久前，万科、金地等外来地产大鳄，还有包括三江航天房地产在内的本土企业，均专门设立了商业地产部。以往，许多做纯住宅开发的企业，也开始向商业地产倾斜。对此，湖北长城建设实业有限公司董事长涂亿万也透露，今年，公司将进军商业地产，在3年内，将逐步推出3个商业地产项目。他表示，房地产行业发展受政策影响波动很大，从上世纪90年代起，历经数次宏观调控。此外，这个行业还存在很大的局限性，比如城市土地资源是不可再生的，住宅产品80％以上不流通。反之，作为物业经营，具备升值保值的功能，公司可保持稳定的现金流，降低企业经营的风险。在这种布局中，光谷商圈也再度扩容。据悉，包括沃尔玛、华谊兄弟、米乐星等商业巨头将抱团落户光谷坐标城。沃尔玛（中国）投资有限公司总经理田武星表示，这是该公司在汉的第五家店，其位于曙光科技园附近，而附近光谷商圈日趋成熟，活跃度很高，消费能力增强，人口密度扩大，发展零售业优势很强。他还介绍，2009年，沃尔玛在汉销售额远超预期，特别是随着中部崛起战略的发展，湖北的地理优势对零售业吸引力变大。继汉阳店、光谷店后，今年，公司还将在湖北其他城市继续开设多家店，进一步扩张。

6、银泰发力轨道商业模式

1月18日，银泰百货亦发布公告，称与京投银泰股份有限公司签署战略合作意向，共同开发轨道物业。在未来五年内，银泰百货将通过和京投银泰以签订租赁协议为主的合作方式，使银泰百货商业物业持有量从现在的30家综合性百货商业增加到60—70家。就在几天前，中国银行北京市分行与京投银泰股份有限公司在京签署200亿元人民币 《全面战略合作框架协议》，中国银行北京市分行将“充分发挥多元化和全球化的独特优势，为京投银泰股份有限公司提供全方位的金融服务，全力协助京投银泰股份有限公司构建一流房地产企业集团”。位于北京地铁10号线二期终点站大红门西马场站的集中商业楼出租协议，仅是双方合作的一个起点，也是京投银泰这家“隐形地主”的一个开场白，在此之前，它已经不露声色地完成了其轨道地产的经营模式布局。这家房地产公司在北京乃至全国远算不上大名鼎鼎，但京投银泰控股股东北京基础设施投资公司（以下简称“京基投”）及其前身北京地铁总公司则广为人知。京基投主要负责北京市轨道交通投资及轨道交通沿线资源开发，截至2008年末，净资产高达517.91亿元，拥有北京几乎所有的地铁或快速轨道线全部或部分股权，包括北京东直门机场快速轨道公司66.7％股权以及京津城际铁路19.5％股权。最重要的是，在2015年前，京基投重点负责的四大投资领域总投资近3000亿元。2009年3月，京投银泰（原银泰股份）完成定向增发，京基投成为公司控股股东，银泰百货成为第二大股东。京投银泰现有187万平方米项目储备和4.6万平方米持有型物业，下辖7家房地产企业。京投银泰和银泰百货的合作，充分利用了轨道交通开发的一、二级开发联动模式。银泰百货董事长沈国军表示，北京2011年底以前要开通好几条地铁线路，公司最近在北京的东南西北四个方向都在进行商业项目的选址，其中大红门商业项目将于2011年开业；同时也有几个可能和京投银泰合作的项目，包括地铁大兴线枣园站有一个100多万平方米的综合项目，其中有30万平方米左右体量商业，是京投银泰和港铁公司合作开发；此外，还在东五环机场二线等站点沿线有布局计划。京基投承诺，京投银泰将是其唯一的房地产二级开发平台。京投银泰将依托其在北京轨道交通规划建设方面的优势和投融资能力，负责北京轨道交通沿线房地产资源开发、轨道交通站点综合开发、轨道交通车辆段综合开发以及郊区轨道交通沿线土地一级开发、房地产开发等业务。除增发注入大红门项目、钱湖国际及翔鸣房产外，京基投承诺在短期内即将取得的土地资源通过多种形式置入京投银泰，今后京基投的土地开发和房地产开发类项目将完全由公司进行经营运作。目前京基投即将落实地铁大兴线枣园站周边32公顷土地的一级开发项目；正在落实地铁9号线郭公站100公顷土地的一级开发、花乡站8公顷土地的二级开发；已落实地铁10号线二期西马场站周边7公顷土地的二级开发。京基投还将把北京京创土地开发公司、京投地下空间开发公司等注入到京投银泰。

7、广州商业地产供过于求现象浮现

今年，多个以开发住宅著称的开发商也略显群雄争霸之势进军商业地产，今年广州商用物业将有超过60万平方米的新增供应量，其中，大型购物中心新增供应面积将有45万平方米。另据知名人士透露，今年广州商用物业总供应面积高达200万平方米。在如此之大的供应量下，对去年尚未消化的商用物业市场来说，是雪上加霜还是锦上添花？同时，随着商用物业的崛起，有国企派、港资派、民企派之分的开发商谁会独领风骚抢先占领市场鳌头？不少业界人士及商业地产专家认为，不管是独占鳌头还是平分蛋糕，今年广州的商业地产都将迎来一个崭新的发展年。今年广州超过35个新商业地产项目“一窝蜂”推出，新增总量超过150万平方米，再加上2008年和2009年未销售和出租商业地产项目面积，2010年广州商业总供应面积达到200万平方米。我们了解到，今年广州将推出100多个预计总投资近2000亿元的商贸项目，其中包括40多个大小不一的购物中心、36个以西塔、万菱汇为主的商贸总部聚集区等。我们实地了解，这些商贸总部项目将陆续推出，西塔、太古汇、猎德商业项目等已落成或将落成。在如此之大的供应量下，广州的商用物业市场必将迎来新的变化和新发展机遇，不仅会进一步提升商用物业的整体档次，同时还将吸引一大批国际品牌进驻，使广州的消费理念和消费力升级并更新换代，大大拉动内需。在多个商业项目同时推出市场的情况下，对去年尚未消化的商用物业市场来说，是雪上加霜还是锦上添花？据仲量联行统计数据显示，去年广州甲级写字楼新增供应量录得约13万平方米，空置率近17%，租金下降11%。仲量联行广州商业地产部主管马炜图上周表示，虽然空置率较2008年下降，但供过于求的现象逐渐浮现，广州商用物业市场对供过于求的忧虑将持续上升，不过，随着多个全新项目的落成，写字楼质量及大型商场的整体档次将会继续得到提升。此外，不少业内专家也表示，“从供应量的角度上来说，将会是雪上加霜；从商用物业的整体档次来看，将会是锦上添花、更上一层楼。”在大存量、高供应情况下，不排除今年广州的商用物业将会面临高空置率的风险，但从商用物业市场发展来看，大供应带来的“白热化”竞争，必将带动整个行业的发展。“从目前多个在建大型商用物业来看，不管从定位还是经营思路等方面，与现存的同类物业都略高一筹，因此，从这个角度来看，广州商用物业市场在大供应下将是锦上添花的过程。”由于广州商业地产项目的招商成功率和入住率都非常低，不仅使房价和租金有所下降，空置率也不断上升，导致广州2009年准备推出的近20个商业项目延迟到2010年亚运会开幕前推出，今年在大供应下，对广州商业市场来说，简直是雪上加霜，如果广州商业地产依然是2008年那样萧条，随时有可能出现大量的商业地产项目变为“烂尾楼”局面。

8、东莞商业地产活跃商铺租金直涨三成

商铺租金上涨,与房价上涨不无关系。从去年初开始,东莞的房价就一路呈稳步上涨态势。商业地产有一定的滞后性,直至近期才有所体现。正是因为对于今年市场的普遍看好,房东不约而同地提高了租金。当然,这一系列的变化,除了缘自于对市场的信心之外,与一些地段的热炒也不无关系。根据合富置业提供的相关数据,目前东泰板块、新世界板块、西平板块的商铺租金上涨原因各有差异。西平板块的商铺租金上涨原因,主要是由于景湖时代城的兴起,有家乐福等大型超市进驻,周边商铺的租金普遍租金已达到100元/平方米/月左右,其中以100平方米以下的小型商铺最热租。东泰板块商铺热租的原因,则主要由于该板块不少大型社区楼盘已经过了近10年的发展,配套已相当成熟,人口密度较高,消费能力较强,租金上涨明显的商铺集中在楼盘的商业街,以经营满足居民日常需求的行业为主,租金约110—120元/平方米/月左右。

9、外资基金现物业套现潮

2010年1月，有消息传出，高盛拟以超过2亿美元的价格向上海复地出售其持有的上海花园广场项目权益，转让价格或在2.5万元每平方米左右，以此计算，交易总价将超过20亿元人民币。据了解，该项目是高盛于2007年4月以1.9亿美元的价格购入。上海花园广场项目总计建筑面积9.78万平方米，包括仅用来租赁的53栋别墅及9幢酒店公寓楼。最近两年，上海房价至少上涨50％，高盛的房产项目升值收益可观。此前高盛已将其在上海的一宗写字楼物业“高腾大厦”易手。几乎就在同时，另一笔外资“套现”交易也浮出水面。有消息称，来自北欧的老牌金融集团SEB名下地产基金SEB Immobilien也将2006年底从麦格理手中接盘的新茂大厦(已改名铂金大厦)成功转手。这笔交易的成交价格接近24亿元人民币，单价约为5.5万元每平方米。9月，有传闻称，美国凯雷投资集团正筹备出售其持有的上海济南路8号项目回笼资金有望超过30亿元。该项目单价在8万至10万元每平方米。而2008年凯雷购入时，这个总面积为39814平方米的公寓项目，均价只有5万元/平方米。8月，摩根士丹利则以24.5亿元的价格将其持有的上海东海广场项目出售给SOHO中国。而2007年摩根士丹利接手该项目上的价格只有19.6亿元人民币。 “在2009年成交的整栋收购中，40至50％的二手楼卖家是来自外资公司，而除了少部分再由外资基金继续接手外，大部分接盘者都为国内买家。”纪刚指出，根据外资基金投资回报周期3-5年的周期计算，目前的确进入了一个外资的“套现期”。 2009年的投资市场中，89%的整购买方为国内公司，较2008年的71％上升18个百分点。外资上一轮大举投资中国物业始于2004年。

10、零售企业争做二房东

日本零售企业华堂商场在京首家门店——十里堡华堂商场异地重张，华堂商场十里堡店新址所在的阳光新城市广场虽然与旧址仅一路之隔，但是在物业运营模式上却有了变化。迁址后的华堂商场十里堡店是伊藤洋华堂在中国首次与开发商合作开出的门店。华堂商场十里堡店的地产开发商阳光新业将在华堂商场内开设精品店，采取店中店的模式经营，而一些门店面积要求较高的品牌，华堂商场则可以通过与开发商的合作，化解以往单纯租赁存在的面积限制问题。城木信隆透露，明年华堂商场还将开发商业地产项目，并转租其中部分物业，尝试与其他业态开发综合性购物场所。去年以来，TESCO、欧尚、宜家等“不差钱”的外资零售企业已开始在二线城市购地自建商业项目，在零售主营之外，做起了“房东”。自建物业不仅可以为自身门店要求量身定制物业，还可以按照自身门店定位引入其他业态培养商圈。中国连锁经营协会相关负责人曾表示，零售企业自建物业以及转租物业等形式，可以发挥零售企业的经营资源，比单纯的房地产开发商经营物业更有优势，并将成为一种趋势。但是，地产行业的较大利润是零售行业涉足商业地产和物业的最直接动力。零售企业做“二房东”带来的利润在一些上市公司的业绩报表中可见一斑。根据西单商场2008年业绩报告，其当年租赁收入为2897.23万元，该租赁收入的营业利润率82.95％，而其主业销售商品营业利润率为17.96％。上海友谊股份去年上半年房屋出租业务收入达到1.17亿元，房屋出租业务的毛利率高达72.85％，而其连锁超市、百货、建材三大主营业务的毛利率均在20％左右。另外，近年利润率一直处于高位发展的物美商业业绩报告显示，其前三季度综合毛利约为5.12亿元，出租店铺一项业务的收入为2.46亿元，在综合毛利率中的占比达到48％。面对零售企业主营业务利润率逐渐走低、向高利润行业延伸业务的现状，商业主管部门、相关专家呼吁，零售企业应注重自营能力的提升。

11、重庆龙湖MOCO家居生活馆即将亮相

借14年在地产领域的丰富积累，龙湖首次涉足家居行业，在新牌坊龙湖大社区，斥巨资倾力打造晶郦馆第3馆———MOCO家居生活馆，定位国际名品旗舰体验店，填补我市高端精品家居市场的空白。据悉，该项目将于今年国庆前后开业。据了解，龙湖MOCO家居生活馆位于龙湖大社区核心区内的龙湖晶郦3馆，毗邻水晶郦城，紧靠北环门户。同时，3条轻轨在此交汇，又是重庆北面最大交通中转站，交通和地理位置都具有极大优势。据悉，整个龙湖晶郦3馆囊括了3万平方米商业项目，集精品家居、情调餐饮、教育培训及相关配套于一体，商业内涵十分丰富，同时设有超过3000个停车位。其中，MOCO家居生活馆面积2万平方米，全馆50%的商品都是进口家居精品。馆内布局共分四层，负一层是精品建材馆，一层为进口家居馆，二层、三层为名品家居馆，四层为设计体验馆，为消费者量身打造高端生活体验中心。此外，MOCO家居生活馆的室内设计由世界设计巨头———伍兹贝格设计，外观设计出自国内著名设计大师李杰、徐鹏之手，无论外观、内饰，还是景观设计都极具未来感，时尚大方，艺术价值不凡，为人们构建出时尚的艺术生活空间。龙湖MOCO精品家居馆定位高端，提炼的是最纯粹的品质家居生活态度：以国际名品为主，用精品形象店展示高端魅力。该馆与邻近大型家居卖场红星美凯龙错位互补，强强联手，共同打造“三北”地区的精品家居中心。

12、儿童网上乐园摩尔庄园落户深圳欢乐谷

随着寒假和春节的来临，家庭游市场逐渐升温，各景区也纷纷推出举措抢滩寒假家庭市场。1月16日至2月28日，中国最大的儿童网上乐园摩尔庄园将在深圳欢乐谷主题公园落地，成为市场的新亮点。届时，欢乐谷魔幻城堡将化身为现实版的“摩尔庄园”，小朋友们将可以在线下扮演摩尔庄园的角色体验中玩转魔幻城堡，赢取丰厚礼品，度过一个欢乐的寒假。这是深圳欢乐谷和摩尔庄园的首次合作，将为鹏城家庭提供寒假休闲娱乐的更好选择，让孩子们在此收获升级后的欢乐，帮助他们健康快乐地成长。活动期间，小朋友们可在欢乐谷闸口领取任务卡，化身“小摩尔”。任务卡分为“SMC职业训练”和“打工赚取摩尔豆”两部分，“小摩尔”需经历“摩尔骑警训练营”、“极地勇气大作战”等重重考核，才能顺利完成SMC职业训练，获得“英勇骑士证书”；通过玩转魔幻城堡区“浪花跳跳”、“旋转木马”、“弹跳青蛙”及冒险山区“森林攀爬”等项目，“小摩尔”们可以“打工赚取摩尔豆”，集齐一定数量的“摩尔豆”可获得欢乐谷免费门票及摩尔庄园送出的游戏道具等线上虚拟礼品。深圳欢乐谷的魔幻城堡是耗资2亿元重金专为儿童打造、面向合家欢市场的中国唯一魔幻天伦乐园，也是内地首创规模最大的魔幻主题游乐空间，拥有二十多项亲子游乐项目及四大富于魔幻色彩的表演。魔幻城堡的项目融合在探险的故事线中，鼓励小朋友通过挑战项目、勇敢战胜自我锻炼身心，从中获得历险的无限欢乐。魔幻城堡于2008年初推出后深受中小学生的喜爱。而摩尔庄园则是专为儿童设计的安全、健康、益智的虚拟互动娱乐社区，儿童通过在社区中的虚拟角色扮演提前感受社会行为，从中学会友爱、责任、创造、分享等健康成长关键词。欢乐谷是国内主题公园连锁第一品牌，摩尔庄园是拥有3000万注册用户的网上乐园，现实版和虚拟版的乐园基于为儿童提供有益于身心成长的娱乐体验的共同愿景，整合资源携手为儿童搭建了一个现实中的娱乐成长平台。虚拟乐园落地现实乐园，将为双方的目标客户提供更优质的服务，彼此借力提升品牌对潜在用户群体的知名度和吸引力。

13、三亚增国际购物新元素

这几年，三亚凭借热带椰风海韵的资源优势，借助世界小姐大赛等国际赛事的成功推广，已经逐渐形成了“美丽三亚、浪漫天涯”的独特旅游品牌。三亚的旅游总收入年年增长，但一个不容忽视的问题是：旅游购物所占比例一直偏低。总在两成左右徘徊。海南旅游研究所所长杨哲昆说，国际知名旅游目的地夏威夷、巴厘岛、济洲岛之所以吸引那么多游客纷纷前往，除了一流的自然美景外，当地荟萃世界品牌的免税店、购物中心也是一大魅力。三亚的旅游资源在国内绝对是数一数二的，但旅游购物环境却差强人意，无论是遍布大街小巷的海南特产店，还是中高档商场或旅游景区购物点，在旅游产品包装、开发、购物环境上都存在不足。业内人士分析，三亚的商业发展进度远远落后于旅游业是不争的事实。首先，三亚城乡商业反差明显，此外，三亚的商圈仍然存在发展不均衡等问题。目前，三亚市的主要商业圈以解放路为主。但这些商场、超市无论是从购物环境，还是品牌推广上，离国际大都会购物城还有不小距离。叶家生说，三亚购物环境最大的问题是缺乏国际元素。业内人士分析，建设国际旅游岛后，三亚要想吸引更多国外游客，要改善目前购物环境。因为在旅游六要素中，购物可挖掘的潜力最大。有关专家指出，旅游购物增长取决于旅游购物环境建设、旅游产品开发和旅游市场拓展等因素。三亚市有非常好的旅游资源，经过十多年的开发建设，软硬件设施都达到一定的规模和标准，加上国际旅游岛的强劲推动，可以说已经具备了打造国际购物中心的必要条件。三亚国际购物中心董事长叶家生说，自从海南首家市内免税商场在三亚开业后，立即吸引了众多国际知名品牌的目光。国际品牌代表表示，三亚需要一个或者几个能体现国际化的大型商场。而北京华联集团、DFS集团也纷纷伸出橄榄枝。业内人士同时也指出，三亚要想成为知名的国际购物中心，不是开几个免税商场或者几家高档购物城那么简单。关键是营造良好的国际购物环境，勾起游客的购物欲望。

14、诸多地产大亨09年谋求转型商业地产