一、月度住宅市场概述

2009年11月，重庆市主城区商品房市场新增供应量约为183.33万平方米，成交量为183.11万平方米，市场供需达到高度平衡，成交均价再度攀升，达到历史新高的4673元/平方米。随着09楼市热涨，重庆地产成交均价再创历史新高。这主要是：1、受房贷7折利率可能结束的影响，购房者提前购房施放的需求，从而促成价格的上升。2、因重庆市场销售去化较好，开发商追求利润最大化的同时，纷纷上调价格，密集供应。

二、住宅市场供应情况

图1：2008年11月至2009年11月重庆市商品房供应量走势

2009年11月，重庆市场新增供应面积183.33万平方米，与上月相比，增加45.37万平方米，上涨幅度为32.89%。与去年同期相比，增加5.23万平方米，同比上涨2.94%。从预售证办理来看，11月共计办理预证85个，较10月增加35个。其中本月新办个数最多的区域仍为渝北区共计办理了24个预证，增加11个；其次为九龙坡区，11月供应21个项目取得预售许可。

三、住宅市场成交情况

数据说明：以下成交数据均源于重庆网上房地产。所有成交面积在未指明的情况下，均指建筑面积，成交均价均指的是建筑面积价格。

1、整体成交量

图2：2008年11月-2009年11月重庆市商品房成交量走势

2009年11月，重庆市主城区商品房市场成交体量为183.11万平方米，与上月成交量相比大幅回落，降幅达到38.65%。同比来看，08年11月商品房成交量仅为108.43万平方米，同比增长68.87%。 11月成交量的回落主要受10月房交会后需求“衰退”所致。节后成交量的主要构成因素：一是成交备案延后，二是房贷7折利率可能将于年底截止信息的影响；构成了刚性需求的再次提前释放。

2、整体成交均价

图3：2008年11月-2009年11月重庆市商品房成交均价走势图

2009年11月，重庆市主城区商品房市场成交均价为4673元/平方米，环比增长2.25％，同比增长21..48％。11月成交均价再创重庆市房地产市场单月成交均价最高点。 11月市场呈现明显的价升量跌的情况，从价格的持续上升可以看出重庆房地产市场普涨下的危机，价格不断走高与市场需求的进一步脱轨将可能造成房地产再次萎靡。随着09楼市热涨，重庆地产成交均价再创历史新高。

（数据来源：智龙每日收集，重庆网上交易网）

3、各区成交情况

表1：09年11月主城各区商品房成交量

四、土地市场分析

1、土地资讯

国土部将收紧囤地较为严重城市的土地供地量

日前有媒体报道：针对调控全国房价的异常飙涨和开发商囤地，国土资源部在经过一段时间的放量供地后，计划在第四季度转为在全国范围灵活地供地，有松有紧。近日，SOHO中国董事长潘石屹表示，中国有很多房地产开发商囤积土地，倒卖土地，却不盖房子，这样的开发商大概占到三分之一左右。这使得囤地再次成为近日业内关注的热点问题。据统计，三季度末，全国排名前10名的上市房企囤地规模已经达到3亿平方米。面对囤地现象，国土部则用一系列的数据澄清了与自己的关系。据国土部最新数据显示，今年房地产开发用地呈现出逐季增加的态势。今年二季度，全国房地产供应量大幅增加达2.09万公顷，环比增加102.6%；三季度继续环比增加23.5%，国土部供应了近2.6万公顷，相当于上半年供应量的82.7%。这意味着并非是土地供应不足导致开发商囤地。对于囤地，国土资源部早有一系列政策进行限制，最明确的规定就是闲置超过一年的土地要征收20%的闲置费，超过两年没有开发的要无偿收回。然而，截至今天，加在一起，中国闲置地被收回的不超过5例。不过有媒体报道说，目前国土资源部正在计划作一些调整，第四季度的土地政策将转为在全国范围灵活地供地，有松有紧。

2、11月公告土地分析

据我司不完全统计，截止到2009年11月30日，重庆市土地交易中心公示拟供应土地共20宗，预出让土地面积共计为166.2万平方米，出让综合价金共172400万元，土地平均出让价格1037.31元/平方米。 2009年11月，重庆主城区部分区域和北碚区有土地供应。

3、10月成交地块分析

据重庆土地交易中心数据显示，2009年11月重庆市无土地成交。

五、新闻荟萃

     部份银行二套房首付必须四成

11月3日，我市多家中介机构透露，目前已接到部份银行通知，二套房首付须按四成执行，此前可以操作的二成首付不再放行。但利率仍有打折余地，部份客户最低可享受7.1折优惠。

     外环高速12月全线通车 重庆二环八射建成

市高速集团有关负责人介绍，下月，与外环同时通车的还有渝泸高速江合路（江津至四川合江）一期工程及渝湘高速武隆至黔江段，全年通车公里数达到412公里，是历史上高速公路新增通车里程最多的一年。到明年底，重庆高速公路总里程将接近2000公里，建成“二环八射”。“目前，整个外环高速的土建工程及绿化工程已经全部完成。”昨日，市高速集团垫利分公司有关负责人介绍，目前部分路段正在铺设沥青，本月底将全面完工，下月初将进行交通安全设施的安装工作。外环高速是我市“二环八射”高速公路网规划中的第二环，全长186公里，双向六车道，设计行车时速100—120公里。去年底北碚至西彭段的59公里已经通车，到下月底，全长186公里的外环高速将实现全线通车，把北碚、渝北、江北、南岸、巴南、江津、九龙坡、沙坪坝串成一个“圈”。外环高速走向是：鱼嘴－王家－北碚－青木关－走马－西彭－江津－一品－南彭－迎龙－鱼嘴。全线通车后，开车在外环高速上“环城一圈”，只要一个多小时。 外环高速将是分流过境车辆重要的通道，要从某条射线高速进入其他任何一条射线高速，都可借助互通式立交，再走一段外环高速转换，不需下道。

     江北嘴要建重庆最高地标楼 目前已进入招商阶段

江北规划中的最高地标楼位于江北CBD，总共有3栋高楼。三栋高楼的具体建筑高度、造型及名称，将由投资方自行设计，将成未来江北金融中心的标志性建筑。江北CBD要建我市最高地标楼。昨日，记者从江北区政府获悉，目前规划已经通过，现在已进入招商阶段。“一座城市的地标式建筑一定出现在这座城市经济最发达的区域，江北CBD最高楼将成为江北甚至全市的地标性建筑。”昨日，江北区政府请来市口岸管理办公室主任、管理学博士李建春为江北区1000余名干部充电。李建春称，上海东方明珠塔、金茂大厦等标志性建筑都在浦东，重庆没有比江北更好的位置，江北CBD（位于江北嘴）也可以打造重庆的地标性建筑。“事实上，江北CBD地标建筑的规划立项已获通过，现在已经进入了招商阶段。”江北区政府相关人士介绍，江北CBD地标建筑总共有3栋高楼，要求最高楼不得低于350米，比目前重庆的第一高楼解放碑世贸大厦至少高出100米。不过，三栋高楼的最后具体建筑高度、造型及名称，将由投资方自行设计，三栋高楼也将成为未来江北金融中心的标志性建筑。目前，其中一栋高楼的地块已被香港九龙仓拿走，剩下的地块也已进入招商阶段。上周，美国世贸大厦双子楼的世贸国际协会中心负责人一行还特别考察了江北CBD，对在江北CBD建世贸高楼表示出兴趣。

六、后市走势预测