一、商业地产市场概述

全球金融危机爆发的一年间，中国逐渐闪耀世界经济的舞台。虽然地产投资，特别是商业地产的投资因为金融危机的爆发，而较早些年有了明显的萎缩，但是中国依然毫无争议的成为了为数不多的依然能为投资者提供壁垒创造出财富的市场。然而，当很多人都以为金融危机就快成为过去的时候，“迪拜危机”却又接踵而来。“迪拜危机”如当头一棒敲打着商业地产行业的神经：商业地产投资真的过热了吗？然而危机过后的机遇，让我们看到了中国商业地产再次腾飞的曙光。从一线城市到二线城市，甚至是三线城市，都为商业地产开发商们提供了最佳的投资机会。

新政频出，商业地产被亲睐

住宅投资亮“黄灯”了，商业地产变“红火”了。在这一轮新政组合拳的房地产调控中，受伤最重的是住宅市场，而商业地产不仅“毫发无损”，甚至被视作其期待已久的“春天”来了。最近重庆的商业地产相当火，因为这次调控并没有针对商业地产，这就是为什么现在不少住宅开发商都有意增持商业地产，他们也是看到了市场的空间，并且带有分散风险的意图。事实上，只是购房和投资客户的“一厢情愿”还不足以说明商业地产市场的激流暗涌。除了各路资金为了避险而纷纷进军商业市场之外，今年以来，万科、龙湖、招商、金融街、首创、富力、保利、华润等地产大鳄们，也频频布局，扎堆商业地产，商业地产市场俨然将成为一个资金“蓄水池”。最近，重庆本土老大龙湖在商业物业的发展上也动作频频。来自龙湖方面的消息透露，龙湖将增持投资性商业物业，计划在5~7年内完成建设并持有约200万平方米左右的投资性物业。而较早进入商业开发的富力地产也加快了其在全国范围内的商业布局。合生创展也表示今年重点发力商业地产，计划逐渐将商业物业对营业额的贡献率增加至20%。

商业地产做引擎“万科”、“保利”纷纷大步迈向商业地产

继保利水城后，时隔一年，保利地产(SH .600048)位于南海的保利洲际酒店于近日低调开业。至此，耗时5年，由保利地产投资20亿元在佛山打造的该集团第一个城市综合体商业项目整体浮出水面。 早在2009年年底，万科集团总裁郁亮就曾表示，万科未来将加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。近日，万科已开始发力商业地产，在4月前半个月内一举攻下三个商业地产项目，且宣布将商业地产资产比例提升至20%-30%。近日更是传出万科欲收购北京赢嘉中心等商业地产项目的消息。按照一般规律来看，商业地产价格应比住宅价格贵1.5-2倍，但这几年住宅市场房价飞涨，商业地产和住宅之间的差距越来越小，甚至在2009年出现商住倒挂的现象。而目前形势下，商业地产发展空间还有待释放，这也是万科等各大住宅类地产商突然转向商业地产的主要原因。

二、重庆商业地块动态

2010年4月，据我司不完全统计，重庆有8宗商业性质用地（含）成交，下月土地出让预告中有1宗商业性质（含）用地拟供应。

1、2010年3月已成交商业地块（含）

3月土地市场据我司不完全统计，商业用地（含）成交6宗地。

2、2010年4月成交商业地块（含）

本月土地市场有2宗商业用地（含）成交

3、2010年5月土地市场商业地块交易预告

下月土地市场截至发稿日有5宗商业用地（含）拟供应。

三、重庆商业项目开盘动态

据我司不完全统计，2010年4月，重庆主城区有5个商业项目（含）预告开盘。

四、重庆商业项目资讯

商业地产在租售项目名录

五、商业地产相关动态

1、保利百万平米商业项目出水 三年内投资或逼近300亿

继保利水城后，时隔一年，保利地产(SH .600048)位于南海的保利洲际酒店于近日低调开业。至此，耗时5年，由保利地产投资20亿元在佛山打造的该集团第一个城市综合体商业项目整体浮出水面。据悉，南海项目之后，保利位于佛山东平新城的第二家城市综合体项目正在筹划当中。记者从保利地产2009年年报中获悉，截至目前，该公司持有商业地产面积超过100万平方米。然而，保利地产集团营销总监胡在新日前在接受本报记者采访时透露，该集团计划到2012年将商用物业面积继续增加到300万平方米，其投资总额将占到总投资的30%。按照保利年报披露，该公司2010年房地产直接投资总额将增长60%达到655亿元，如果以较保守增长速度来推算，三年后保利地产的投资总额将接近1000亿元，而30%的比例，意味着其中商业地产的投资至少接近300亿元。眼下传统房地产巨头蜂拥杀进商业地产，但目前能形成规模收益的公司除富力地产外，其余寥寥无几，即便如保利地产者也是从去年开始刚刚有所盈利。在如此多巨无霸地产公司“一窝蜂”扎堆入市的同时，房地产巨头们不可避免地也要面临商业地产在开发和运营不同阶段的资源争夺大战。

2、保利广州新增两大商业资源

在广州，从前期的北京大厦、拥有天河好又多的天利广场、保利国际广场，到近年保利开发完成了保利中环广场、珠江新城保利中心、保利V座、保利中辰广场、保利中汇广场等商业项目。根据保利公告显示，上述项目主要是写字楼和裙楼商业。其中，保利中环有4万多平方米商业配套，目前正与吉之岛接触洽谈进驻事宜。在去年新增加的土地储备中，保利以合计约44.7亿元资金获得琶洲村“城中村”全面改造范围内4幅地块。记者从广州市国土房管局获悉，当中地块一为住宅及商业金融业地块，其他3幅为商业金融业用地，地块捆绑用地面积是猎德改造卖地的近4倍，建筑面积约达104万平方米。其中近40万平方米的面积将用于开发商业配套项目。此外，广东境内海陵岛面积约162万平方米的土地也于去年底落入保利袋中。保利公告显示，该项目为综合项目，预计其中也有大部分商业配套。

3、华润万家签约重庆协信城南坪商圈大升级

重庆百货业再添生力军——重庆首个GMS购物中心华润万家已签约协信城，这将不仅给重庆带来全新的购物体验，还会为重庆百货业引入一种全新的运营模式。

GMS模式诠释都市购物体验

据了解，GMS即General Merchandise Store，大型超市，目前在韩国、日本比较流行的一种百货运营模式，采取自选销售方式，以销售中高档商品为主，并将百货、超市和折扣店的经营结合为一体的品种齐全、满足顾客一次性购齐的零售业态。据悉，协信城本次引入的华润万家GMS购物中心，以全重庆的中产家庭为主要服务对象，其不仅具备日常购物、休闲、餐饮、文化、金融等服务功能，更是迎合了消费者的“快乐消费”心态，增强了购物中心的游乐、休闲、艺术等各种娱乐功能，为消费者带来“一站式消费”和“快乐消费”的双重体验。

找准重庆商业的空白点

新南坪商圈历时3年升级改造即将完美呈现。两环道，双轻轨，4大购物中心（协信城名汇广场、万达广场、上海百联、元旦广场），4层立体交通枢纽，4大城市综合体、5条步行街，7座跨江大桥……新南坪商圈的购物中心无论是数量还是规模都远超其他商圈。2009年南岸楼市因城市综合体的力量而几度领衔主城，新南坪投资价值正在被市场所发现与认同。新南坪1个商圈，4大购物中心，5家影院，密集度远胜其他商圈，消费者有更多的选择，即意味着影院更激烈的竞争。而协信城位于南坪步行街，集高品质主题购物中心、精装公寓、高档酒店公寓、商务行政公寓为一体，由协信集团联手华润集团、利宝国际、凯达环球强强打造的46万方城市高端综合体，演绎现代都汇的全能生活。而中国百货巨头华润万家，是华润（集团）有限公司旗下优秀的零售连锁企业品牌，同时也是中国最具规模的零售连锁企业集团之一，旗下拥有华润万家、苏果、Ole、Vango、欢乐颂、中艺、华润堂、Leonardo等多个著名商号，其中超市业务已连续多年位居中国连锁超市第一位。经过25年的发展，华润万家已经进入中国的25 个省、自治区、直辖市。形成了华南、华东、华北、西北、东北、中原以及香港七大业务发展区域。

4、万科曲线进军北京CBD 将改造赢嘉中心成高档商住楼

京CBD东扩引爆了周边的房地产市场。除了周边新盘房价应声而涨之外，还有地产商盯上了已有CBD区域的旧楼改造。记者获悉，位于CBD核心区域的赢嘉中心正在悄悄地改变着主人，地产大鳄万科集团将从中信地产手中接手，并有意将其改造成高档商住楼。目前双方已经确定了基本意向。在CBD核心地段进行如此大规模的改造无疑是京城第一例。业内人士分析，一旦成功，赢嘉中心的出售均价或将堪比“长安8号”，达到8万元/平方米。

赢嘉中心位于东长安街南侧，东三环国贸桥东南角。该中心B座门前搭起了高高的脚手架，一片热火朝天的施工景象。“这个楼已经不出租了。”门口的保安告知此楼正在进行装修，原有的租户绝大部分在年初就已经搬离。一楼电梯口墙上也贴满了已搬离公司的新办公地址告示，日期基本上显示为1月末。在现场施工的拆除工人陈伟（音）则表示，拆除早在去年底就已经开始了，目前B座7层以上已经被拆除完毕。“不仅仅是内部，接下来外墙也要进行拆除和重新装修。”陈伟透露，他所得知的信息是，这栋楼未来要被改造成高档公寓和写字楼，基本工作应该在2010年底结束。记者随后以租房者的身份来到A座15层挂着“中信地产”标志的物业中心，被告知当前出租业务已暂停。

旧楼改造成开发新模式？

“万科此举也与当前市场发生变化有关。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，由于当前利润率较低，万科也在寻求转型，加大对市中心项目的追求力度，并增加持有物业的数量。此前万科只专注于住宅开发，但是现在也已经开始尝试商业地产。徐东华认为，此次万科在北京CBD的动作也透露出一个信号，在核心区域拿地越来越难的今天，改造旧楼获取市区优质地块也将成为一个发展模式。杨红旭则认为，万科此举有点类似于潘石屹去年8月收购上海烂尾楼SOHO东海广场，据了解，上海的东海广场整体出租率已经达到82.5%。而在潘石屹接手之前，该项目的出租率仅30%左右。

5、重庆新世纪超市签约进驻蓝溪谷地

沙坪坝终于有了首家新世纪百货的大型社区超市。4月13日，蓝溪谷地与新世纪超市正式签约――预计在2012年，蓝溪谷地及其周边的居民们，将可享受到在新世纪超市“一站式购物”的快捷和便利。 据了解，新世纪百货超市的卖场约4800平方米，作为这个片区迄今为止最大面积的超市，新世纪超市的入驻，正好满足这里强大的居住需求。新世纪百货副总经理马思华女士表示，新世纪超市和蓝溪谷地的战略联手是他们多方考察的结果――新世纪超市正是看到了蓝溪谷地所在的片区今后商业和住宅快速发展的势头，毅然决定签约景瑞地产进驻这里。 景康置业总经理王磊也坦言，从景瑞地产专门投资建造树人景瑞小学和大地幼儿园，再到对新世纪超市的引入，都深刻标志着蓝溪谷地积极探究高尚人士的特质与生活品位。换句话说，蓝溪谷地在给予洋房生活舒适与尊贵融合的同时，更为业主们提供了全功能社区配套、优质生活。

6、香港煌华集团在重庆沙坪坝建购物中心 今年8月开业

本土的商业地产企业将遭遇强劲对手。上周，来自香港的煌华国际集团（以下简称煌华集团）悄然宣布，其在重庆的首个购物中心项目，将于今年8月在沙坪坝步行街开业，包括ZARA等一批知名品牌已经签约，首次入驻重庆。同时，煌华集团还在江北华新街启动滨江带购物中心项目，两个购物中心加起来与龙湖北城天街、西城天街总面积相当。

高端购物中心8月开业

煌华集团位于沙坪坝的购物中心就是双巷子旧城改造项目，位于沙坪坝步行街，紧邻新世纪百货凯瑞商都，取名煌华·新纪元购物广场。重庆煌华实业有限公司负责人汪剑峰介绍，煌华·新纪元购物中心预计今年8月21日开业，经营面积8万多平方，定位为沙坪坝面积最大的中高档精品购物中心，填补百亿商圈沙坪坝至今无高端购物中心市场空白。为此，煌华集团不惜重金包装商场，商场共11楼，内设有38部扶梯，12部升降机，2部观光电梯，10个沿街入口，655个停车位。还引进菲律宾第4大商业管理公司菲律宾456商业集团公司进行卖场管理，世界五大行之一的英国第一太平戴维斯提供日常的商业策划。

大批品牌首次入驻重庆

据了解，煌华·新纪元购物中心内，不少品牌都是首次进入西部，其中包括在全球拥有众多粉丝的著名女装ZARA等品牌。ZARA是西班牙Inditex旗下著名品牌，被称为全球捕捉时尚元素最快的品牌，从巴黎时装发布会到款式面世，只有一周时间，到达重庆沙坪坝店只要15天时间，根据国际惯例，每款服装不会超过10套。此外，屈臣氏、阿利与艾德、横店影院也将进驻该购物中心。在沙坪坝，已有嘉茂购物中心及即将开业的沙坪坝“XD炫地”购物中心，从煌华·新纪元目前签约品牌来看，在中高端品牌中并没有明显竞争优势。对此，汪剑峰称，煌华·新纪元购物中心除了硬件优势外，还已经签约浪琴、欧米茄、帝驼等名表，为下一步引进更多国际一线品牌做了铺垫。

到华新街造观音桥副商圈

除了沙坪坝造购物中心外，煌华集团还在江北华新街大手笔的拿下原三钢厂地块进行旧城改造，总投资10亿元，打造嘉陵江滨江带最大的购物中心。汪剑峰称，江北项目已经动工，三年后，这里也将出现一个新的购物中心，将把华新街打造成观音桥副商圈，整个商业面积将达到14万平方米，与江北北城天街一样大，是滨江带最大的购物中心。煌华集团在渝的两个购物中心项目商业面积加起来，刚好与龙湖的北城天街和西城天街一样大，对于重庆本土的商业地产企业，煌华集团称，最看重的商业伙伴是龙湖，不过，他不愿意将龙湖当做一个竞争对手，而是称龙湖已经取得先机，获得成功，是一个值得学习的伙伴。

六、国内主要商圈动态

1、广州南站商圈萌芽美嘉服装城招商总投资5亿

据美嘉董事长兼总经理王东伟介绍，美嘉国际服装城占地面积22.67万平方米。目前第一期开发已完成，建筑面积16万平方米，规模比目前广州流花车站成熟商圈———白马、站西等大数倍。该项目总投资5亿元，将成为广州最大的服装城。城内集合几乎所有品类的时装，满足不同客户的采购需求。服装城坐落于番禺钟村镇105国道西侧，靠近广州火车南站，驾车仅需行驶五分钟。据他介绍，美嘉今年年初进行过首次招商，也许是看中了新火车站的商业带动，仅十天就招满了2000多客户，同时也吸引了一些炒铺者。据媒体报道，当时招商现场火爆，排队租铺，以至于旁边的银行现金告急。签约客户登记的资料显示，有很多客户来自于流花服装商圈及濂泉路，特别是后者，数量占到1/3。此次二次招商，美嘉再次拿出10万多平方米的总商铺面积。同时为了培育客户，租期一签6年、8年、10年，这样即使一两年后南站商圈发展起来，也不会在短期内加租金，保证了客户的利益。

2、南京西路商圈众多奢侈品牌聚集购物环境一流

中信泰富、恒隆广场等内有众多奢侈品牌，购物环境一流，是江浙富姐和众多ERNAI购物的最爱，虽然人气较低，看的人永远比买的人多，但是销售额绝对惊人。服装基本五位数以上，工薪阶层和小白领只能YY，如果受不了一些销售的DOG　EYE，建议不要去看。中信和恒隆内上班的女白领收入确在各主要商务圈内偏低，4000-6000为主，所以估计天天看到顶级商品会很郁闷，呵呵。这个商圈基本是为少数爆发精英准备的，真的精英大多比较低调，不会去那里购物。

3、万象城下周亮相 开启杭城SHOPPING MALL时代

一座城，24万平方，25亿元。经过3年酝酿，由华润和香港新鸿基地产联手打造的杭州万象城购物中心将于下周四亮相。坐落在最具国际化发展潜力的钱江新城区域，被称为杭州首座国际形态都市综合体项目的万象城，占地80万平方米。其中，仅“万象城购物中心”就占据了24万平方米。“狼来了！”杭州商界如此形容这个超级商业航母。一个商业的支点，也许将撬动杭州整个商业格局。杭州第一个真正的Shopping Mall  面对一个包罗万象的万象城，用能想到的词语来形容它，仍显平淡和苍白。简单地说，就是你能想到的它全有；你没想到的，这里一个不漏。许多品牌对杭州来说都是初来乍到，比如Central尚泰百货、Icerink冰纷万象真冰滑冰场、OLE’超市、大食代美食广场、NOVO新概念等等。到万象城购物中心，花时间的意义大于花钱，除了购物，更多的是聚会、泡吧、看展览、交朋友、看电影、做运动、做美容、亲子教育等等。“从万象城规划的各种业态来看，可以称得上是杭州第一个真正意义上的Shopping Mall。所谓Shopping Mall首先须有一定的体量，占地面积大、公用空间大、停车场大、建筑规模大。另外功能要全，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务。”浙江工商大学副教授、商贸规划专家王浦生告诉记者。这种物业类型与传统的百货店截然不同，传统的百货店90%以上是零售，但万象城的业态组合中40%是零售、20%是餐饮、20%是休闲娱乐，还有20%是大型的运动、家具用品、银行、冲洗店等，它提倡的是一种全新的生活方式。因此，Shopping Mall跟百货商场最大的区别就是，前者经营的是“业态”，就是各种各样的商店，而后者经营的是各种各样的品牌。

七、全球主要商家动态

1、星巴克首席执行长：精心筹备在华扩张方案

星巴克公司(Starbucks Corp.)首席执行长舒尔茨(Howard Schultz)说，中国将超过日本成为其北美之外最大的市场。这家咖啡巨头计划在中国开设数千家连锁店。他在接受采访时说，从未来发展来看，亚洲显然是最有可观增长机会的。星巴克去年在美国大幅收缩业务后，已在寻找新的业务增长区域。去年星巴克在美关闭了数百家经营欠佳的连锁店，降低成本近六亿美元。舒尔茨说，公司已经时来运转，因而目前可转而关注国际市场。1月份，该公司报告第一季度同店销售额出现增长，为2008年末来的第一次。他说公司将精心筹备在中国的扩张方案。他说，假以时日，中国将出现数千个星巴克咖啡店。但中国市场情况复杂，需要纪律严明与深思熟虑。星巴克登陆中国市场时间已不短，第一家店1999年在北京开设。但星巴克迄今在中国大陆仅有376家店，而在日本已有878家。舒尔茨说，对任何公司而言，破解中国市场的规则并不容易。进入这个市场的，将有不少的成功者，也会有为数众多、急于做出决断的失败者。他表示，每次到中国他最想知道的是，中国人是否购买星巴克咖啡，并在店中啜饮休憩。

2、沃尔玛山姆会员店将首次入驻上海

沃尔玛今天在上海与本土商业地产集团由由集团签订合作协议，沃尔玛旗下高端业态山姆会员店将首次入驻上海，也将成为上海第一家会员交纳年费的大型卖场。沃尔玛这一在国外颇受欢迎的高端业态模式，是否能适应中国的水土还有待市场的反馈。据上海由由(集团)股份有限公司董事长山佳明介绍，沃尔玛上海首家山姆会员店是沃尔玛目前在中国国内单店投资最大项目，选址在浦东高科西路下南路的由由商贸中心，建筑面积6万多平方米，目前已动工兴建，将于今年12月28日正式开业。由由集团曾在2004年与沃尔玛合作开设了沃尔玛进入上海的第一家购物广场。与一般的卖场每位用户都可免费办理会员卡不同的是，山姆会员店是服务商业和个人会员，以销售优质优价大包装商品的大型仓储式会员制商场，会员要缴纳一定的年费。在上海山姆会员店之前，沃尔玛在中国已有广州、福州、番禺和北京四家山姆会员店，据了解，中国境内的山姆会员店的年费为150元/年。上海山姆会员店共有主营商品9000多种，沃尔玛华东区公司事务部总监黄忠杰表示，会员店里的品牌和种类都会与沃尔玛购物广场里的不太一样，购物环境也相对更好，主要面对中高端消费人群，且主要在一线城市。

八、全球商业地产相关资讯

1、上海虹桥新港打造亚洲最大枢纽商城

今年7月全面开业的虹桥新港商业设施主要集中于申虹国际大厦的3至7层，3、4层是以服务型为主的交通商业，5层的购物商场让人感受新派生活，6层以时尚服装为主展示雅致风情，7层则是大型餐饮店。虹桥新港——虹桥综合交通枢纽商业配套区在3月16日首次开放22家商业服务网点之后，最近又陆续开出4家。昨天，上海申虹投资发展有限公司有关负责人表示，预计到今年7月1日沪宁城际线开通之时，作为虹桥综合交通枢纽商业配套设施的虹桥新港商业服务网点约达170家，商业营业面积达36000平方米，与来福士广场的营业面积相当，成为上海最大的交通枢纽型商业中心。未来，随着长途客运虹桥站以及虹桥商务区的开发建设，虹桥新港将迈向亚洲最大的交通枢纽商业中心。

2、三里屯SOHO城市综合体正式落成

SOHO中国(企业专区第二大项目三里屯SOHO落成庆典活动在项目现场举行。三里屯SOHO是SOHO中国旗下的第二大建筑作品，坐落在北京最繁华的商业娱乐区三里屯，是一个浓缩了都市活力与繁华的小城市。三里屯SOHO的建筑师隈研吾先生曾获多项国际大奖。项目流线形的外观，表达出自然、有机的建筑语言。三里屯SOHO规划总建筑面积46万平方米，商业体量达12万平方米。项目位于北京最独特的三里屯娱乐休闲区域，整个项目由5个购物中心、9幢高低错落的写字楼和高档公寓楼组成。旱冰场、带灯光的小河将5个购物中心串连起来，功能丰富，46万余平方米的建筑让这里就像一个浓缩了的城市景观。三里屯SOHO可以说是一件具有独特气质的建筑艺术品，独特性和艺术性决定了其在市场上的稀缺性，进而保证了它的高价值。目前三里屯SOHO的北区商业、写字楼已经落成并交付使用，南区商业和公寓楼也刚获得竣工验收。

3、亚太区写字楼租务需求复苏投资需求依然强

据国际五大行之一的高力国际最新研究报告显示，亚太区显现较预期强劲的经济复苏步伐，因而对写字楼的需求在2010年第一季显着回升；各国中央政府采取宽松的货币措施，包括放宽信贷及持续低利率，令市场充满乐观情绪。高力国际亚太区企业咨询顾问服务常务董事麦志贤先生(George McKay)道：“受到经济情况较预期强劲所鼓舞，部分跨国公司已重新启动在金融危机初所搁置的房地产计划。市场活动开始频繁，尤其是在香港、新加坡、北京及上海。”　2010年第一季，香港的金融企业在租用写字楼方面积极进取，部分原因是对冲基金及私募股权投资基金的重临。在北京，以从事金融、技术和服务业的国内企业对租用写字楼最为积极。印度方面，无论是否  从事信息科技行业的公司，对写字楼的租务需求皆殷切，因此租户趁机在租金从2010年第一季的周期性谷底上调之前续新租约。在许多城市有大量全新写字楼建成出租，特别是位于非核心区，故用家趋向挑选优质物业。总体而言，区内租务市场恢复活力，租金于2010 年第一季按季微涨0.9%，是过去 1年半以来首度录得季度性正增长。在销售层面，尽管2010年第一季度写字楼物业的投资收益仍不甚理想，但这方面的投资需求依然强劲；本地私人投资者仍然是主要参与者之一。此外，有初步迹象显示房地产基金重回市场。中国的物业市场焦点，是Mapletree India China Fund斥资4.25亿美元(29亿元人民币)购得佳程广场，此幢位于北京燕莎区的写字楼项目，总面积达131，575平方米。在澳大拉西亚区方面，Aviva Investors以2，786万美元(2，995万澳元)购入悉尼Clarence Street80号物业。展望未来，麦志贤认为在预期未来数年的经济增长下，区内对写字楼物业的需求持续强劲。尽管预测利率可能在2010年下半年缓慢攀升，但利息藉市场共识而大涨的可能性不高。此外，虽然投资收益仍偏低，但预期租金会进一步提高，令各主要城市的现行价格水平对房地产投资者而言仍具吸引力。

4、鼓楼首个国际精品第一街天街打造津城第五大道

美国纽约中央公园的第五大道，一直被认为是时尚、精品的象征。现在，位于老城厢鼓楼内的天街也将成为天津的“第五大道”。目前，这里已经与LUXE国际名品代理、世界三大娱乐主题之一的“环球嘉年华”等品牌签订进驻经营意向书，预计将于今年年内开街。定位：打造国际精品第一街位于天津老城厢鼓楼十字街西翼的天街，东临城厢中路，南临TOWN中堂别墅区及南城街，西至凤丽路，北至鼓楼西街。全长约300米，宽约48米。未来，这里将成为天津首个国际精品第一街，是一处汇集国内外高档餐饮、名品折扣店、精品店、黄金珠宝、私人会所、私人服务、高档娱乐休闲等为一体的综合性高端消费场所。风格：中国特色加入国际元素项目负责人介绍，天街项目总占地面积1.59万平方米，总建筑面积5.29万平方米，地上三层，地下二层。天街的造型和建筑风貌是“街区式”风格，由200到400平方米不同的单体组成，这些单体本身是一个个独立的店铺。据了解，在许多欧洲国家，商业区都是采用这种独栋店铺组合的方式。项目设计者表示，鼓楼原有的建筑群呈现着浓郁的民族特色风情，在这样一个得天独厚的位置，引入国际化时尚商业元素，可谓中西文化的完美结合。经营：体验时尚高档精品购物  天街主要的经营项目包括：私房菜、西餐吧、咖啡厅、东南亚餐厅、日韩料理、欧式甜品店、红酒屋、旗舰展示厅、高档会所、艺术馆、俱乐部、SPA会馆、理疗中心等。主要经营潮流服装、时尚饰品、箱包皮鞋、珠宝首饰、化妆品、钟表、艺术品等。

5、上海商业地产受世博会推助有望整体上扬

戴德梁行发布报告称，世博会带来的大量基础设施投资将对上海商业物业、住宅市场带来持续利好，轨道交通线路将大大刺激非中央商务区写字楼市场的发展。据新闻晨报4月1日报道，戴德梁行3月31日发布的2010上海世博会专题研究报告中指出，世博会带来的大量基础设施投资将对上海商业物业、住宅市场带来持续利好，因世博而扩张建设的轨道交通线路将大大刺激非中央商务区写字楼市场的发展，市区优质商铺则预期全年上涨约5%。商铺、酒店直接获利  世博会对于上海房地产市场的短期影响将主要体现在商铺和酒店领域。相关的商铺租金和酒店入住率在世博会6个月期间将大幅提升，而在世博会后，大量的基础设施投资也会让周边商业物业长期获益。戴德梁行北亚区研究部主管纪言迅指出，世博会客流量的增加，将大大提升上海中心城区零售总额，鉴于市中心商铺市场有限的新增供应和旺盛的需求，高端商铺的平均租金预计在整个2010年保持稳定增长，目前平均日租金为52.5元/平方米，到2010年四季度预计将上涨到54元/平方米，涨幅约5%。

6、世茂商业模式助力北京世茂•工三热销

世茂特色的商业模式，燎原中国

转型高端商业地产的世茂股份，以燎原之势在神州大地迅猛扩张。北京CBD核心区的“北京世茂大厦”是世茂自持型物业，据了解，世茂大厦可供出租面积达7.2万平方米。项目自2008年以来，出租率一直在区域内名列前茅；并且大多数都是整层租赁，其租金已经与国贸、嘉里中心等CBD区域的诸多老牌高档写字楼并驾齐驱，租户包括了来自美国、日本、英国等地从事金融、资讯、IT行业的国际大型企业，以及一些首次登陆中国的企业。位于北京核心区域三里屯的世茂o工三，则是世茂股份变身“商业地产航母”后在京打造的首个样本。作为高端都会综合体项目，世茂o工三集合了私家产权酒店、世茂百货、甲级精装写字楼三重物业类型于一体，将营造出一站式的都市时尚生活，不仅填补三里屯区域市场的空缺，并将与太古三里屯village等高端项目一起，将工体和三里屯升级为北京中央时尚娱乐区，成就北京最具活力、最时尚的、多元化的“国际化商务核心”和“24小时娱乐中心”——工三商圈。

7、2010百货业热点：并购重组、上市融资、战略布局

商务部年初就强调，支持大型流通企业跨区域兼并重组、做大做强。业内专家亦认为，金融危机使国内零售业进入优胜劣汰时代，一些优质企业将加快并购重组步伐。国内零售企业或有扭转外资零售步步为营之势。事实上，国内零售企业的并购重组迹象明显。 鄂武商、武汉中商、武汉中百日前就公告，武汉市国资委直接介入上述三家公司大股东武商联。兴业证券分析师表示，这一动作表明了国资公司做大做强武商联的决心，三家上市公司的资产重组推进有望提速。业内专家认为，2010年百货业贯穿全年的热点应为：并购重组、上市融资、战略布局。

8、商业地产市场渐趋暖 或成投资新焦点

日前，二套房贷款首付款比例不得低于50%的新政出台，旋即引发房地产市场大动荡。

新政抑制住宅 商业地产或利好

4月15日调控政策侧重强调实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。记者从租赁市场获悉，在北京租金抵扣月供的写字楼比比皆是，但租金可以抵扣月供的住宅却不多。大多数住宅都是靠物业上涨赚取回报。既然租金比例如此不对等，那为什么人们还是喜欢投资住宅而非商铺呢？一位投资客直言“主要是初始成本，投入住宅最低时可达2成，不到商务首付的一半，即使每一个月的成本高一点，但毕竟开始的成本要低得多。但是现在如果两者都一样了，可能就要考虑是否选择平时成本更低的商务写字楼了。”写字楼投资或成热门项目  从这一次的新政来看，导火索是：房地产市场3月重燃热情。据国家统计局发布最新数据显示，3月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，超过2008年1月11.3%的涨幅，创历史新高。目前，北京住宅与商务写字楼出现“商住倒挂”的现象。而人们之所以追捧住宅.此次新政，无对于不少有实力投资者来说，住宅的投机行为被规范了，他们还是会找新的机会进行投资。而这个时候的物业投资，他们会更加谨慎，对风险和回报都会有一个合理的回归。过去那种短线炒作的方式也会逐渐地减少，转而向商务写字楼这样着眼于中长线，有稳定回报的物业投资。至于商务写字楼前期所需投入的高额成本也会成为一个门槛，让物业投资成为一个科学合理的投资行为，真正保证了市场可持续的发展。

9、招商地产公布年报 今年将在全国建70个商业综合体项目

据年报显示，其2009年全年实现商品房销售收入84 .90亿元，净利润16 .44亿元，净利润较前年增长了34%。同时，招商地产的资产规模迅速增加，以162.78亿元的净资产跻身A股上市公司的第三名（第一是万科，第二是保利）。今年，招商地产进一步扩张，将在全国十多个城市有70个在建项目、24个销售项目，其中深圳今年在售将售的就有兰溪谷、澜园、花园城五期、观园、雍景湾以及和华侨城地产合作开发的曦城。据招商地产董事总经理林少斌介绍，今年计划的新开工290万平方米、竣工170万平方米、销售额150亿。商业地产比例提高到20%  然而，近期密集出台的房地产调控政策，令不少人对今年的房地产市场产生担忧。因此，林少斌称招商地产今年的应对策略凸显“谨慎、稳健”两词，包括积极审慎、持续经营获取土地，择机进入二、三线城市；建立均衡发展的财务模型，提升财务管理和资金保障的能力；推进商业模式的深入和研究及运用等。目前，招商地产在全国的土地储备总量是997万平方米，土地储备的权益面积683万平方米，其中商业地产的占比已提高到20%，例如去年底在重庆拿的弹子石项目就准备打造为大型商业综合体，在蛇口海上世界40万平方米的综合用地也将启动，通过商业地产比例的增加平衡住宅开发风险，实现可持续经营是其发展思路。新建项目全要绿色高标准  另一方面，招商更核心的发展思路是“绿色地产、低碳生活”之路。招商今年的年报发布会主题即为“绿色主张暨投资者交流会”，林少斌表示“所有新建项目必须全部达到国家绿色建筑或绿色社区星级评价标准”，其中广州的金山谷、苏州的小石城和重庆的弹子石项目是绿色地产综合开发的重点项目。

10、成都商业地产群雄逐鹿从众效应暗藏风险

今年年初，随着国家宏观调控政策的密集发布，房市宏观政策紧缩进一步加重市场观望情绪。对此，有专家认为，二套房首付收紧等政策出来后，住房遭急刹，商铺、写字楼等商办项目则会暴涨。业内人士则表示，如果把住宅市场和商铺放在一起考虑的话，国家宏观调控对于住宅投资型需求的遏制会使一部分资金流入商铺市场，在一定程度上会滋润商办市场。 未来综合体“暗战” 商业地产大跃进  万科、绿地、保利等先后跻身商业地产大军。这似乎正在印证一个传了很久的业内预言：21世纪的前十年是住宅投资的黄金时期，第二个十年是投资商业地产的黄金时期。在对成都商业地产可预期的城市利好和可控制的经营风险评估后，一大批资本实力强大、运作模式成熟的大型企业快速加入未来综合体的暗战：华润、保利、中粮、花样年、凯德、龙湖……每一个综合体背后的公司都有其不可模仿的核心特质。但主角的变化，暗示着这场由一流资金、运营、招商实力企业参与的未来综合体之争，将成为促进成都商务模式升级的快速引擎。商业地产井喷态势  从众效应风险四伏  有业内人士表示，对于投资者的热捧和开发商看重的“政策调控”避风港，商业地产的不确定性仍然让成都地产业感到忧心。这种类似于大跃进的商业地产开发将很大程度上考验新兴经济中心的承担能力，如果没有政府政策的引导，很可能出现消化不良的局面。2010年的大量供给能否促使政府出台更为强大的优惠措施呢？商业地产量将大得惊人，绝对是史无前例的”，业内人士介绍，成都商业地产呈现出井喷态势，错位发展才更合理，像南延线类似商业体应该谨慎，未来有20多个购物中心的存在，竞争会相当激烈。此外商业地产一般建设周期长，融资渠道的通畅与否，蕴含着一定的金融风险；商业地产由于得不到长期贷款，开发商普遍采用的售后返租，分割产权出售经营方式，也蕴涵着一定的社会风险。扎堆开发商业地产是把“双刃剑” 动辄十几万平方米的城市综合体已经让消费者们司空见惯，这些汇集购物、休闲、餐饮娱乐于一体的庞然大物的确为消费者带来了相当多的实惠。但目前入驻成都的商业地产项目或者远离市中心，或者过于集中，花在路上的时间越来越长，也让消费者的购物成本升高。以城东为例，近两年城东的发展迅速，除了大量高档住宅外，还规划了大量的商业配套设施。形成建设路商圈。可以预见，二环路建设路口及万年场路口，将来都会是交通压力非常大的区域。世邦魏理仕统计数据显示，2010年成都写字楼市场将步入供应急增的阶段：在2009年新增29.3万平方米供应量和存量达到130.7万平方米的基础上，2010年新增供应量预计达到75.8万平方米。未来成都优质商业市场由于受到新增物业位置的影响，平均租金将有所调整，但仍将保持在一定高位。空置率短时间内会出现一定程度的上升。可以预见，成都商业地产的开发前景是“任重而道远”。

11、绿地逾34亿元摘上海莘庄镇地块

一场原本被认为“量身定造”的土地出让最终成为消灭“土地内定”传言的一次见证。上海4年来第一次打破“价高者得怪圈”的土地招标出让完成。莘庄镇222号地块被上海本土最大的地产集团绿地以超34亿元的价格投得，而他们击败的对手则是包括新鸿基、城开等公司在内的一个“志在必得”的联合体。此次出让的莘庄地块为市政、公共服务、商业、办公、居住综合开发用地，就在轨交1号线莘庄站上方，东至梅陇西路、都市路，南至莘朱路，西至众贤路、水清南路，北至沪闵路、水清南路、莘建东路、宝城路；出让面积11.78万平方米，地上建筑面积40.5万平方米。此次土地采取招标形式出让，竞买保证金高达5.5亿元。如果按照此前保证金不低于底价20%的原则测算，则地块底价不低于27.5亿元。值得注意的是，这一地块推出时，将出让模式定位为招标，价格不再是决定土地归属的惟一标准。这是上海继黄浦区两幅土地之后再一次采用招标形式出让土地。不同于黄浦两幅土地的“先招后拍”模式，此次招标将直接以评标结果决定土地中标人，这种模式下，报价因素仅占最后评标结果的30%。与之相应的，总体设计、建设规划方案等占到了最后评标结果的50%。也就是说，上海继2006年的花木土地之后，4年来第一次放弃价高者得的投标出让卖地方式。 在央企地王频现的焦虑挥之不去的背景下，这一方式更改被部分外界人士视作积极之举。由于两会后北京不断刷新当地土地最高成交价格，使得目前以价格为唯一衡量指标的卖地制度被广为诟病，甚至有激进观点认为，正是这一制度变相推高了房价。不过，当土地出让模式改变的消息被公布后，另一个有关于竞争公平性的讨论又再度引发。早报记者从上海市规划和国土资源管理局相关人士处了解到，为了避免内部操纵嫌疑，市规土局规定其所设的专家库名单是保密的，以防开发商事先“打招呼”。公开资料显示，新鸿基方面的联合竞标团由闵行当地政府名下两家公司闵行城投有限公司、莘庄镇投资公司参与，香港地产龙头新鸿基集团和上海城开有限公司则是主要股东方。

12、重庆南坪家乐福开张 肉搏沃尔玛

南坪上海城，新开业的家乐福超市通过对低价的宣传引来众多顾客。在渝相安无事处了七八年的沃尔玛和家乐福，要开战了！昨日，家乐福位于南坪上海城的新店开张，200米开外，是经营面积多达1.1万平方米的沃尔玛。两大超市巨头在渝首度贴身肉搏，初来乍到的家乐福对新店前景异常乐观，而入驻南坪已有两年多的沃尔玛，却对未来经营表现出担忧。两巨头菜价拼到分分钱，昨日，位于南坪核心商圈的上海城门口，锣鼓喧天，负一楼的家乐福新店开业。新店经营面积8500平方米，是家乐福目前在渝面积最大的一个店。新店200米开外，沃尔玛“重庆映像”店的招牌清晰可见。虽然无法和家乐福开业比热闹，但沃尔玛特价商品促销也搞得阵仗蛮大。例如，家乐福0.69元/500克的芹菜，沃尔玛只卖0.65元，相差四分钱；家乐福的碎玉米1.38元/500克，沃尔玛1.35元，相差三分钱。多达10余种商品的价格，都有几角钱的差价。家乐福：就是要打价格战  家乐福其他店从未像南坪店这样突出过对低价的宣传。走进店内，随处可见悬挂于半空的醒目广告语：“省钱到家”；走几步就能看到卖场立柱、墙面上贴着蓝底白字的低价保证承诺书：“如果顾客在本店买到高于本地区3公里范围内的同类商品（促销品和会员价商品除外），将给顾客5倍的差额补偿。”家乐福西区总经理杜邦表示，新店在核心商圈高档物业内，强调低价可打消顾客的顾虑。和沃尔玛近距离肉搏，杜邦称：“我们感到压力，但重庆商业发展到如今，超市间零距离竞争不可避免，我们希望通过低价和良好的购物环境在竞争中取胜。”杜邦透露，为保证低价，除了成本压缩等外，他们还专门组建了一个几百人的抄价队伍，每天奔赴同行店内抄价格，一旦发现有比自己更低的，立刻调价。沃尔玛：专门制定经营策略  沃尔玛“重庆映像”店2007年开业，经营面积1.1万平方米，是其入渝后的首家社区店，开门时间创重庆超市新纪录，早到清晨7：00，关门时间延迟至22：30。但该店营业时间刚做调整，从7：30~22：00，而家乐福新店营业时间为8：00~22：00。沃尔玛比家乐福“起得早”，是否和竞争有关？沃尔玛对此不置可否，但业内分析，比家乐福提前半小时开业是为抢早间客源，缩短整体营业时间，应是为控制成本。沃尔玛重庆公司事务总经理杨晧军坦言，“重庆映像”店经营已两年多，但业绩不到冉家坝店的80％。“家乐福在此开店我们没预料到，如换作沃尔玛，我想美国总部不会批准，这对良性发展不一定是好事。”杨晧军透露，他们正积极商讨解决对策，“会有专门为这个店制定的经营策略出台，但不方便透露。”据了解，两巨头的贴身肉搏在武汉也刚刚上演。本月，沃尔玛入驻了一块家乐福已盘踞10余年的地段，两家距离也不过200米左右。南坪超市面积首超百货  其实，除了家乐福和沃尔玛隔得近，南坪商圈周围的人人乐、好又多、中百仓储等，和家乐福店的步行时间也不超过五分钟。两年前沃尔玛开业时，就曾引起周边超市的激战。此前，南坪商圈管委会有关人士曾透露，南坪商圈周围呈开放型，社区密集度非常高，在主城五大商圈(解放碑、沙坪坝、观音桥、南坪、杨家坪)中，南坪是首个超市总面积超过百货卖场总面积的商圈。超市密集度是否真的过大？昨日，南岸商圈管委会主任张进表示，南岸商圈目前布点着眼在未来，按计划，五年内，南岸区常住人口将由现在的70万人增至百万人，随着城市化进程的飞速发展，目前看来密集的布局恰巧能满足未来市场增长的需求。

13、广州商业地产前景被看好各大开发商来势凶猛

今年亚运前，广州的太古汇、万菱汇、高德置地广场等多个大型购物中心将扎堆开业，各大开发商看好商业地产的发展前景，纷纷圈地发展商业地产，增加投资比例，意欲瓜分商业地产大蛋糕。而据中原地产相关统计显示，今年有超过35个新商业地产项目“一窝蜂”推出，到2011年，广州市区新增商业面积总量将超过200万平方米。其中，珠江新城、琶洲等商圈将崛起，和天河城商圈一分天下。有业内人士认为，从2010年开始，未来几年将是投资商业地产的黄金时代。各大开发商纷纷增加商业地产投资  近几年不少开发商已经加大了对商业地产的投资力度，富力、保利、万科等地产大鳄尤其重视。据了解，富力地产在珠江新城储备充足，具有在建以及待建商业项目达17个，成为珠江新城名副其实的商业地产巨鳄。富力地产在今年也加快了商业地产布局，除了珠江新城10多个商业项目推出外，今年富力也将加快商业综合项目海珠城地块的开发。保利地产则是狂吞琶洲四个地块，据悉也是以商业用地为主，目前保利地产拥有总建筑面积超过100万平方米的商业物业，涉及购物中心、酒店、写字楼及会展等商业领域，未来三年持有的商用物业面积将增加到300万平方米。保利房地产集团营销总监胡在新表示，保利将全力冲刺商业地产领域。“未来的3~5年间，将持有性商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30%。

14、全球最高摩天双子塔落户南岸

根据我市拟定的重点项目初步名单，今年我市重点实施的房地产项目共有14个，例如江北嘴金融城（一期）、解放碑威斯汀酒店等。其中，龙湖·后工项目和全球最高摩天双子塔项目，属新开工项目。据了解，全球最高摩天双子塔由香港协和集团投资，地上建筑面积为140万平方米，该项目今年的目标是获准并全面开工建设。记者昨天经多方打探获悉，该项目位于南岸区，至于该项目的具体高度和投资额度，南岸区官员称暂不便对外披露。资料显示，目前世界上最高的双塔摩天楼是厦门双子塔，该楼高度为620米，该项目目前仍处于在建状态。这意味着，重庆将建的摩天双子塔，高度可能超过620米。