房地产界风云变幻，风生水起，好不热闹，八仙过海，各显神通，纵观整个市场，便是在这云里雾里之间，糊涂着。所不同的是：2007年整个市场稀里糊涂地涨价，而2008年新年伊始，整个市场就开始走下坡路。

宏观政策主要表现在：今年央行继续持续调高存款准备金率，使其达到17.5%的历史新高，这已经是央行两年来第18次上调存款准备金率，众多银行已开始无奈惜贷。自2004年10月，中国人民银行调高人民币利率以来，人民币就进入加息上升通道，金融政策持续偏紧，致使以贷款为主的中小开发商资金压力越来越大。我机构分析认为：政府调控的目标是让房地产市场软着陆，理性回归，一旦有硬着陆的迹象出现，政府将松绑调控政策。所以我机构预测：迫于国内楼市危局即将引发金融风险，始自于2004年直奔房地产等固定投资过热的从紧宏观调控政策，很可能在下半年后期风向有变。

对于商业地产而言，也会受整个大环境的影响，不过，近几年来，商业地产的开发模式都偏向于先招商后开发，融资模式大部份是以非银行贷款为主，其运营模式是以出租为主。由于整个市场环境不好，一些商业项目因地段或居住人口问题，难以在短时间内聚集人气，致使商家解约或推迟入驻，这同样影响开发商的资金回笼，从而导致商业地产开发出现恶性循环。

商圈资讯方面：2008年上半年，关于观音桥商圈的资讯最多，几乎每个月都有，其架势紧逼第一商圈解放碑，后起之秀大渡口区也紧锣密鼓地打造其中心商圈。

今年上半年商家动态方面最大的亮点就是：全球最大的奢侈品经销商之一美国奥斯莱特集团已经与位于陈家坪的申基会展国际中心签约，预计年底在该中心一楼平街层开设一个总体量为11300㎡的奢侈名品生活馆，主要经营时装、皮具、珠宝、首饰等几类精选奢侈商品。

二、商业用地成交分析

据不完全统计，2008年上半年，我市主城区共成交土地53宗，总成交4278.98亩，总成交金额为67.73亿元。其中商住性质的土地成交16宗，成交建筑规模总计363.24万㎡，商业面积估计有85.66万㎡（按每个项目商业面积占建筑规模的20％平均率估计，包括渝北区两路南区路口附属商业设施3123㎡，具体计算公式省略）。受现阶段低靡的房地产市场影响以及对后势看空等因素，再者重庆市明确规定，土地闲置满两年，无偿收回；土地闲置满一年，按出让或划拨土地价款的20％征收土地闲置费，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价土地，故今年上半年土地成交量比去年同期下降明显。

备注）：该土地分析主要为商业用地，不包括工业及加气加油站用地，其中规划建筑面积按规划最大面积计算，按规划要求的按容积率3.0计算其总建筑面积。

三、商业项目开盘盘点

据不完全统计，2008年1-6月，我市主城区新开盘数为97个，面积约1300万㎡，成交总面积494.09万㎡，其中，商业性质开盘项目仅仅10个，且大部份为写字楼以及社区底商，销售情况差强人意。今年房地产市场持续低靡以及从紧的宏观政策都抑制了商业项目的销售结果，并且整体楼市的状况继续低靡，投资者继续观望。事实上，商业项目的销售火爆并不昭示着项目的成功，纯商业项目更是这样。商业地产的价值是通过在经营当中成功获得消费者认可，并使得租金不断上涨，实现很好的回报才得以体现。况且产权卖掉以后业主经营什么，开发商除了返租后的统一经营管理外，目前似乎没有更好的办法，而返租对于如今的低毛率零售市场而言，给整体商业运营带来了太大的压力和风险，毫不夸张的说，是商业地产开发商急功近利，把风险一部分转嫁到了投资者与管理公司身上，而如今的投资渠道相对比较广泛，投资者已经越来越理性。我机构分析认为：全部销售的商业模式越来越不适应市场需要，租售结合甚或只租不售的商业模式已经是大势所趋。（商业地产租市行情另行分析）

四、商圈简析

与房市的低迷相反，重庆主城的商圈经营异常火爆。

根据重庆市政府的最新规划，重庆的城市空间结构为“一城五片、多中心组团式”。主城由中部、北部、南部、西部、东部五大片区组成。多中心包含一个城市中心和六个城市副中心。主城城市建设用地分为十六个组团和八个功能区。

十六个组团分别为：渝中组团：为两江交汇的半岛地区。市级行政办公所在地，市级商业中心；解放碑地区是城市中心的重要组成部分，主要承担中央商务区的商贸功能和部分商务功能；朝天门是水上客运交通枢纽。

大杨石组团：由杨家坪、大坪、石桥铺等地区组成。杨家坪是城市副中心；袁家岗是市级体育中心；石桥铺地区是国家级高新技术开发区所在地；重点发展高新技术产业。

沙坪坝组团：由沙坪坝、上桥、双碑、井口等地区组成。沙坪坝是城市副中心；市级科教文化中心。

大渡口组团：由新山村、九宫庙、建胜、中梁山、跳蹬等地区组成。重钢搬迁后原址分担杨家坪城市副中心部分职能，重点发展文化娱乐、工业旅游、商务、商贸功能；中梁山、跳蹬是现代制造业基地之一；田坝、建胜地区为物流基地；金鳌寺、白居寺、钓鱼嘴及滨江地带为城市南部的生态旅游休闲区。

观音桥－人和组团：由江北城、观音桥、大石坝、冉家坝、龙头寺、人和、溉澜溪、寸滩等地区组成。江北城地区是城市中心的重要组成部分，主要承担中央商务区的商务功能；观音桥至新牌坊地区是城市副中心，市级行政办公集中地；人和地区为国家级高新技术开发区拓展区的组成部分；龙头寺地区为铁路客运枢纽；寸滩地区为水路货运枢纽、物流基地；丘堡地区为出口加工区。

两路组团：由两路、翠云、芦山、王家、木耳等地区组成。空港所在地；空港物流基地，重点发展临空型经济，汽车制造业；王家地区预留体育用地；翠云地区是国家级经济技术开发区拓展区的组成部分。

蔡家组团：由蔡家、施家梁、童家溪等地区组成。以居住为主的拓展区，适度发展无污染产业，预留举办国家级和世界级体育赛事的用地。

大竹林－礼嘉组团：由大竹林、礼嘉、黄茅坪、悦来等地区组成。国家级经济技术开发区和高新技术开发区拓展区所在地，主要发展高新技术产业。

唐家沱组团：由唐家沱、五里坪、石坪等地区组成。以机械制造加工为主的工业拓展区。

南坪组团：由南坪、弹子石等地区组成。南坪是城市副中心；近期市级会展中心，市级科研教育基地，国家级经济技术开发区所在地；弹子石滨江地区是中央商务区的组成部分，以文化娱乐、旅游休闲等功能为主的配套服务区。

李家沱－渔洞组团：由李家沱、道角、渔洞、珞璜等地区组成。现代制造业基地之一；珞璜地区为能源基地。

西永组团：由西永、虎溪、曾家、金凤、白市驿、含谷、青木关、回龙坝等地区组成。西永是城市副中心；市级教育科研拓展区，铁路货运交通枢纽和集装箱物流基地，重点发展微电子等高新技术产业。

北碚组团：由北碚城区、东阳、歇马等地区组成。市级教育科研基地，国家级风景名胜区的服务区和旅游文化区，重点发展仪器仪表产业。

西彭组团：由西彭、陶家、巴福、石板、铜罐驿、双福等地区组成。主要的工业拓展区，现代制造业基地之一，铝加工基地。

茶园－鹿角组团：由茶园、迎龙、广阳、鹿角、界石等地区组成。茶园是城市副中心；预留市级会展中心拓展用地，主要的工业拓展区；界石是物流基地。

鱼嘴组团：由鱼嘴、复盛等地区组成。主要的工业拓展区。

但重庆的商圈仍以传统的五大商圈为主，他们分别是：解放碑商圈、观音桥商圈、南坪商圈、沙坪坝商圈以及杨家坪商圈。其他区域正在努力的打造自己的商圈，如大渡口区将打造“主城第六商圈”，两路则要打造“渝北的解放碑”。

2008年的重庆，商圈大战依然火爆，各大商圈为了争夺人气、争夺业绩可谓是使出了浑身解数，与往年火爆的价格战相比，今年的重庆商圈多了一份理智，在政府的指导下，各大商圈基本上有了自己初步的定位，实现商圈的差异化经营是商圈走出价格战阴影，实现双赢的唯一选择。差异化经营已初见雏型，如解放碑高端市场定位初具雏形，观音桥商圈时尚气息逐渐浓郁，而沙坪坝则更注重休闲，南坪将打造以酒店会展为中心的商圈氛围，杨家坪则以其地下商场的优势笑傲与各大商圈。

错位经营的结果是，各大商圈均受益丰厚，据2007年“五一‘黄金周’消费市场战报”统计，我市五大商圈总销售额达到7.27亿元，同比增长24.9%，其中：渝中区销售2.28亿元，绝对额仍列第一位，江北区同比增长38.2%，增幅居五区榜首。而“十一‘黄金周’”五大商圈的销售首次突破10亿元大关，达到10.67亿元。

除此之外，各大商圈也已开展各自的发展计划，谋划着商圈的未来，如：南坪步行街后续工程已经开始，将在三年内打造一个商业面积达250万㎡的新南城商圈，到时，南坪商圈除了现在的南坪步行街-区府-金台-南坪转盘外还将包括南城大道、南坪西路等在内，将会成为主城最大的商圈；解放碑商圈以品牌经营为主，早在年初则开始了“品牌清理运动”；杨家坪则依托龙湖·西城天街开始努力打造自己的地上商业，以截流住去其它商圈消费的人群，预计升级后的杨家坪商圈面积将达到70万㎡；两路则更是打出了“渝北的解放碑”的口号。

可见商圈之战已拉开帷幕，并已硝烟弥漫，如果没有一个好的规划，不走在时代的前列，迟早有被落下的可能。

我们认为，重庆商圈要成为组团式，各据一方还有待时日，目前的重庆商圈还是以步行街为中心，向外辐射为主，要形成组团，还有待于处于步行街外的商业地产的和谐发展。

重庆市五大传统商圈情况

我们所指的传统商圈是在重庆已经形成气候的具有一定规模的，为人所共知且认同为商圈的商圈。重庆的传统商圈是以重庆传统的主城区中心区域为主的，也即，是以重庆主城5区的步行街为主，向外辐射的。其中历史最悠久，影响最大、最深远的是已经成为重庆名片的解放碑步行街，他所辐射的范围不仅仅包括重庆市内，还包括了从其他地方来渝的人，除此之外，江北观音桥商圈被视为后起之秀，足以与解放碑商圈媲美，当然还有沙坪坝商圈、南坪商圈以及杨家坪商圈，在逐年的发展中也显示出了各自在主城作为商圈的魅力。以下我们将详细解读这五个商圈的情况。

1、解放碑商圈

1）商圈简介

山城重庆是中国长江上游的经济中心。渝中区是重庆母城区，位于长江和嘉陵江两江环抱的渝中半岛，有着3000年的发展历史，是重庆市的政治、文化、商贸、金融、信息中心和交通枢纽。重庆解放碑区域则是重庆母城的城中之城，是重庆中央商务区的硬核之一。这里自古以来骚客荟萃、商贾云集，有着浓厚的文化积淀和百年的人气聚集。是重庆人心目中的“城”和外地人眼中重庆城的代名词。

重庆市解放碑商圈地处渝中半岛中心地带，以解放碑中心购物广场为中心，东起小什字，西至较场口，南起新华路，北至民生路，面积约1.68平方公里，解放碑地区是重庆最大的商贸和金融中心，集中了从传统经营的百货商场，到集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体较大型的商业中心，是重庆的黄金商贸区，市级中心商业区地位突出。

解放碑中心购物广场又名解放碑商业步行街，由于后者更直白、更能被老百姓所接受，所以我们一般称其为解放碑商业步行街。1997年12月27日步行街建成，成为重庆首个商业步行街，也标志着一个设施先进、规模庞大、业态较全、辐射较广、服务功能较强的集商贸、金融、餐饮服务、文化休闲于一体的现代中心商贸区初步形成。解放碑商业步行街所带来的巨大成功使其他区域也紧跟其后，修建属于自己的区域的商业步行街，商圈之火由此始燃。

在仅一平方公里的解放碑商贸区，有大、小商业网点3000余个，营业面积超过5000㎡的大型商场有20多家。

1999年实现销售总额100亿，占全区域40%以上，全市十大零售企业，解放碑商贸区占据了五席，四个企业列西南地区之最，即最大的零售商——重庆百货大楼、最大的批发商——重庆商社、最大的超市——家乐福重庆棉花街店、设施档次最高及功能齐全——大都会广场。更有一批特色街、专卖店、连锁店，经营的商品门类齐全、种类繁多，总数超过10万多个，吃、穿、用、住、玩应有尽有。是国内外品牌经营的集中地。

解放碑商贸区日均流动人口超过30万人次，重大节日日流动量高达90余万次，是重庆人流量最大的地区。到解放碑地区购物的消费者中，常住人口仅占31%，外区外地乃至外国游客高大69%。

解放碑商贸区与购物相关的餐饮、旅馆、交通、金融、休闲、娱乐等服务行业也比较发达。有“小天鹅”、“全聚德”、“陶然居”、“顺风123”等餐饮网点；有“万豪”、“海逸”、“重宾”、“皇嘉“等家星级宾馆、酒店；有中行、工行、建行、农行、招行、商行等多个金融、证券交易机构，还有邮电通讯、娱乐、咨询、信息、技术服务等行业经营网点；有洪崖洞、八一路好吃街等特色餐饮街；交通便利，有到主城区及近郊、远郊的公共客车，轻轨、中巴车、出租车四通八达，第三产业程度极高。解放碑中心区是全国“全国精神文明示范点”和“全国百城万店无假货示范街”，是西部地区含金量很高的口岸，是经商办企业的福地。解放碑正敞开大门，以最好的服务，最优的环境，最新的市场设施，笑迎中外客商来解放碑商贸中心区投资、发展。  

2006年解放碑CBD先后被中国地标峰会、中国步行商业街工作委员会等评为中国十大新地标商务区、中国著名商业街、全国特色文化广场，中国总部经济研究中心正式认定为“总部经济发展实践研究基地”。这也是目前西部惟一获得“总部经济发展实践研究基地”资格的CBD。

2）商圈沿革

重庆解放碑CBD是重庆CBD的重要组成部分，“解放碑”是重庆著名的城市地标。 自重庆开埠以来,解放碑地区沿循着城市发祥地——商贸街区——步行街——商贸中心区这样一个发展轨迹，正处于建设解放碑中央商务区的新阶段。

“解放碑”位于重庆渝中半岛的中心区域，最先名“精神堡垒”，抗战胜利后的1947年，于“精神堡垒”原址建成“抗战胜利纪功碑”，建国初期更名为“人民解放纪念碑”，简称“解放碑”。数十年来，解放碑一直是重庆的象征，是重庆的标志性建筑，也是重庆人流量最大、商贸业最繁华的地区。

20世纪初，随着中国半殖民地半封建社会的加深和帝国主义的进一步侵入，作为原重庆商贸中心的下半城老城区，已不能适应商业的细分，于是在原督邮街一带即现在的解放碑民权路、民族路地区，开始出现以经营现代时尚商品为主的商号，并成为高档商品的主要零售地。到抗战时期，解放碑商业开始向现代商业发展，成为战时重庆乃至中国大后方的商贸中心。

重庆解放后，解放碑的商贸业得到进一步发展，1958年，解放碑地区的商业网点约占全市的30％，市级以上主要商业机构有2/3云集解放碑。解放碑成了重庆人进行消费的代名词。改革开放后，解放碑的商业企业通过改革重组，得到迅速发展。1991年，在市场疲软，国营商业出现萎缩的形势下，重庆在全国率先推出放开国营商业企业、供销社的经营、价格、分配、用工为主要内容的商业“四放开”改革。通过“四放开”，促进结构调整，经营特色突出；坚持多劳多得，激励机制形成；实行内部待业，劳动管理加强；服务态度改善，经营热情高涨；经济效益提高，群众满意称好。重庆商业的“四放开”改革，不仅进一步推动了解放碑地区商业的繁荣，而且更将实施这项改革的解放碑迅速推向全国，使其在全国商贸圈的知名度大增。

1997年重庆直辖后，市、区政府为改变重庆的商业面貌，决定把原解放碑大什字(含民权路、民族路和邹容路共2.24万㎡)地区改造成为中国第一条商业步行街——即解放碑中心购物广场，作为直辖后的民心工程。该工程于1997年12月27日正式竣工。此后，渝中区政府又分别于2000年和2001年拓展广场至八一路中段和民族路延伸段，面积也增加至约3.6万㎡。与此同时，为加快对解放碑商业的培育建设，1998年，市、区政府以解放碑中心购物广场为核心，把东起小什字，西至较场口，南起新华路，北至民生路，方圆约为1平方公里的范围，规划为解放碑商贸中心区。据2001年统计，解放碑商贸中心区以127．2亿元的年总销售额，雄踞中国西部各商业街区的首位，成为中国西部第一街。

2003年7月，重庆市推出建设中央商务区的规划，把解放碑地区作为中央商务区的硬核之一。根据《重庆市中央商务区总体规划》，解放碑CBD由“硬核”解放碑地区和“核缘”朝天门地区组成，承担商务、商贸双重功能。“硬核”部分东起小什字，北至沧白路、临江路、民生路，西至金汤街，南至和平路、新华路，占地0.92平方公里，核缘部分包括朝天门地区0.69平方公里。重庆解放碑CBD面积共计为1.61平方公里。

到2004年底，以解放碑商业步行街为核心的解放碑商贸中心区商贾云集，现代商业气息异常浓郁。

2006年解放碑CBD先后被中国地标峰会、中国步行商业街工作委员会等评为中国十大新地标商务区、中国著名商业街、全国特色文化广场，中国总部经济研究中心正式认定为“总部经济发展实践研究基地”。这也是目前西部惟一获得“总部经济发展实践研究基地”资格的CBD。

2006年底，渝中区区委联合渝中区商贸委决定将解放碑商圈培育、打造为引领时尚和现代消费高地的个性魅力的“西部第一街”，对解放碑商圈内的商业业态进行有序调整。国泰电影院片区将改造成为城市森林，即大戏院、美术馆于一身。

2007年，解放碑商圈内的改革正在如火如荼的进行着，名不见经传的小型经营户大部分已经离开步行街，取而代之的是各种上档次的专卖店如：飞亚达、劳力士、名表中心等，国泰片区的改造工程也正在进行中，改造后的解放碑商圈将更上一步台阶，解放碑正在一步步向国际化大都市靠拢。

目前，解放碑CBD区域内有各类企业机构3000余户。大陆以外世界500强企业中有38家入驻解放碑CBD，47家在此设立分支机构。因步行街的带动，解放碑地区逐渐成为长江上游的商贸高地、服务长江上游的总部基地、金融业为核心的现代服务的聚集地。

我机构分析认为：作为重庆最老的商圈，解放碑商圈的发展过程足以成为西部城市商圈发展的正面教科书，今年，是解放碑开街10周年的重大年份，经过10年的磨砺，解放碑商圈已经逐渐明白和清晰了自己的定位和规划，在纷繁复杂的商圈大战中，无疑解放碑商圈已经走在了其他商圈的前列，作为商圈错位经营的先驱，解放碑商圈已经迈出了自己坚定的一步，在商圈错位经营中拔的了头筹，更有利于这个老商圈的新发展，国际化的解放碑指日可待。

3）商圈状况

3.1商圈规划状况

3.1.1商业规划

解放碑商圈地处渝中半岛中心地带，以解放碑中心购物广场为中心，东起小十字，西至较场口，南起新华路，北至民生路，面积约1.68平方公里，主要分为三个片区。

其中，解放碑中心购物广场是解放碑商圈的核心，主要规划为商业商贸中心，主要是大型百货、高档酒店、写字楼、购物中心、专卖店、专业街的聚集地；

较场口片区主要为娱乐中心，为酒吧、KTV、中西餐饮、酒楼、高档酒店、公寓等餐娱商家的聚集地；

新华路则以专业市场为主，主要经营各种电子产品、家用商品、五金、宠物等。

渝中区政府正致力于将解放碑商圈打造成为西部高尚消费聚集区，让其展现“西部第一街”引领时尚和现代消费高地的个性魅力。

3.1.2交通规划

解放碑区域交通便利，网络覆盖广泛，周边9座桥梁跨越、两江通道港运始发、五条主干道进入、两条空中索道链接、一条轻轨穿过，尚有三座桥梁、四条轨道交通正在建设。

随着外围“一环八射”铁路网络、“二环八射”高速公路网络、“三主三干”港航运输体系和对外航空网络的建成，以及道路改造和交通组织系统升级，确保客货畅达。

解放碑商圈是重庆市人流量最大的集散地，交通便捷且四通八达，从近郊与远郊出入的公路线就有20多条，每小时出入车流量可达15,200辆；此外解放碑商圈人口密度集中，仅常住人口就有7万，但日均人流量可达33万人次，高峰时更高达100多万人次，庞大人流与人潮为解放碑的商业市场，带来较强大的支持与前景发展。

3.1.3其他规划

国泰艺术中心：位于解放碑CBD核心地带，地处临江支路，江家巷、青年路和邹容路合围地段，用地面积达到2.91公顷，总建筑面积达到3万余㎡，将于2009年建成。

国泰艺术中心包含国泰大戏院和重庆美术馆，整个工程共计投资3.45亿元。在艺术中心的周边则种植了大量的竹子与乔木，市民进入其中，犹如进入一幅充满田园气息的山水画。据悉，国泰大戏院由一个800座的中型剧场和两个350座的观演厅组合而成；而美术馆则是按中等规模定位，主要承接国内外工艺美术品展览，同时举办各类文化艺术交流活动。

城市森林：借打造国泰艺术中心之机，高楼林立的解放碑将诞生一座天然“氧吧”。 国泰广场绿化面积将达2.5万㎡，成为解放碑的“通气走廊”，同时也是改善环境的“民心工程”。

山城步道：3米宽山城步道直达江边

据悉，围绕国泰艺术中心，将打造一条至少3米宽的山城步道。山城步道经邹容路至临江绿色通廊、临江路城市阳台，到达嘉陵江休闲水岸，市民沿着曲曲折折的山城步道，可以直达江边。同时还将打造一条通气走廊：控制临江建筑，引嘉陵江江风进入解放碑。

我机构分析认为：解放碑的商圈规划已经从过去的杂乱无章成为了现在的较为合理化，逐步把商业与商务融合，购物、娱乐与休闲融合，分离购物与餐饮娱乐，打造每个片区的着力点，将更有利于商业的规模化效应，将引来更多的人气与机会，当然对经营的商家来说，在规模化带来人气的同时，同业竞争的压力在加大，这就要求各个商家在对于服务概念、经营理念的理解上花费更多的心思，以至于在带来巨大人气的同时能够分享到人气所带来的利润。

然而，我们同时注意到，在规模效应带来的人气下，物业的硬件配套（主要指停车位）似乎不太能跟上形势。由于较场口片区是新规划的餐娱中心，以前物业的修建并没有考虑到这个问题，所以，人流所带来的车流问题也应该在规划内。

道路一向是解放碑所面临的巨大问题，虽然交通四通八达，但由于地势和历史原因，解放碑附近的道路拓宽的可能性很小，节假日所带来的人流使解放碑的交通面临着巨大的压力，要解决交通问题，只有从其他途径解决，也许其它区域轻轨的开通将缓解解放碑区域道路所面临的压力。

3.2、商圈业种状况

购物中心：大都会购物中心

Ø         特色街：八一路好吃街、金鹰女人街、巾英女人街

Ø         写字楼：世贸大厦、国贸大厦、纽约·纽约、大都会商厦、新华国际（在建）等

Ø         餐饮娱乐：得意广场、洪崖洞、大都会美食城、各类中西餐饮、小吃

Ø         专卖店：美特斯·邦威、班尼路、飞亚达、劳力士等

Ø         酒店：赛格尔酒店、海逸酒店、小天鹅宾馆、万豪酒店、中天大酒店

Ø         超市：重百超市（2个）、新世纪超市（2个）

Ø         专业店：金夫人摄影总店及儿童天堂、巴黎经典摄影、龙摄影、诚泰通讯、国美、赛博数码广场等

Ø         金融：中国银行、农业银行、建设银行、工商银行、浦发银行、华夏银行、招商银行、民生银行、光大银行、交通银行、重庆商业银行；招商证券、西南证券、国泰君安证券等证券公司

Ø         其他：公交总站、各类药房、金店、新华书店、美容美发、大剧院（在建）

渝中区（解放碑商圈为主）作为重庆商贸主要聚集地，大型商业物业总店、旗舰店云集，而且体量相对比较大，批发零售各种销售方式齐全，业种涉及面非常广。

3.2.1在营大型商业物业业种分布情况：

3.2.2分类业种经营状况

根据业种经营状况看，渝中区（解放碑商圈为主）图书、医药、建材、IT、百货等行业大型商业物业经营状况比较不错，主要是家电、书籍、IT、医药供应量较少，但是需求密度大，经营状况也相对理想。百货业由于能满足消费者不同层次的需求，但是同时竞争激烈，经营状况能达到80%以上，还是比较良好。

分类业种经营相对较好率情况:

综上所述：解放碑商圈的业态已经十分完备，几乎囊括了一个商圈应该有的所有业态，不论从商业角度还是从商务角度，已经基本上可以满足各类群体到解放碑来消费的需求，要说还有什么不足，那么就是，解放碑的奢侈品市场还不够强大，虽然有以满足奢侈品消费为定位的时代美美广场，但是，与在其他城市的时代美美广场相比，重庆的时代美美广场似乎略逊一筹。当然，就西部来说，解放碑商圈还是无愧于“西部第一街”的称号的，但解放碑商圈不应固步自封，解放碑商圈应该有更大的雄心及气魄，成为名副其实的全国乃至全世界著名的商业街，不仅仅局限于西部。可喜的是，我们注意到渝中区政府也有意于讲解放碑打造成为名副其实的著名商业街，着手与调整商圈内业态业种，提高解放碑商圈的档次以及知名度。也许不久的将来，我们将看到，解放碑不仅仅是重庆的名片，而成为了中国商业地产的名片之一！

3.3、商圈经营状况

3.3.1物业租金

3.3.2售价状况

由于解放碑商圈属于成熟商圈，商圈内在售商业物业少，2007年全年几乎没有新开商业物业。但2007年商圈内有新盘动工，五四路片区的改造工程正在进行，现已建成临时临街门面，有安踏、森马等专卖店已经入驻并开始营业。另一新动工楼盘为步行街尽头，位于中华路的新华国际——新华国际将打造成5A甲级写字楼，预计明年初开盘，到时，解放碑商圈内5A甲级写字楼将越来越多，为解放碑CBD地位的巩固打下坚实的基础，也将吸引更多的企业总部落户解放碑。

2、观音桥商圈

1）商圈简介

江北区地处长江、嘉陵江北岸，是重庆崛起的都市发达经济圈核心区。幅员面积221平方公里，常住人口62万，江岸线长113公里，具有承接重庆主城向北拓展的区位优势，是未来新重庆的象征。

江北区是重庆的老工业基地，有着雄厚的工业基础，区域内长安汽车品牌驰名中外。江北区还是重庆重要的商贸区和物质集散地，随着观音桥商圈、江北城中央商务区、寸滩深水港、唐家沱货运编组站的建成，世纪金源、重百、新世纪、远东百货、茂业百货、建玛特、UME国际影城等大店名店的入驻开业，江北将成为中国西部的商务中心和现代物流中心。

而重庆市江北区观音桥商圈则是江北区政治、经济、文化正中心和北部传统商业中心，其位于江北区核心区域，地理位置优越，具有极强的集聚功能和交通优势。观音桥商圈功能分区合理、基础设施配套、步行系统完善、交通网络畅达、生态环境优美，是集公园、广场、步行街三位一体的生态商圈。

江北区观音桥商圈南起观音桥转盘，以建新东、西路为界；北至世纪新都(老店)、工商银行；西以嘉陵公园、渝北商场及现状道路为界；东至龙湖北城天街、观音桥农贸市场、江北区中医院支路，规划性质是具有商业购物、文化休闲、酒店餐饮、金融贸易、商务办公等功能的城市综合区，规划总用地面积42.42公顷。商圈核心区域面积0.65平方公里，规划面积5.08平方公里。拥有城市景观公共面积近20万㎡，已成为重庆城市形象的一大亮点和商贸流通产业发展的核心集聚区，享有较高的知名度和美誉度。

观音桥商圈城市景观由嘉陵公园、观音桥广场、观音桥步行街三个部分组成，集公园、广场、步行街三大功能于一体，形成开放、完整、通透的商业中心景观区，使商业与景观实现有机的结合，成为融生态观赏、游览、休闲、娱乐为一体的综合城市公园。

观音桥商圈目前拥有载入吉尼斯世界记录的嘉年华三面翻广告墙；西部最大的金源时代购物广场（SHOPPING-MALL）；占地5万㎡的西部最大金源地下不夜城，西部喷射高度最高的大型灯光音乐喷泉；西部第一的高科技方特科幻乐园……

观音桥商圈拥有“定位、规划、观念、管理、业态、效益、品牌、生态”八大领先优势。观音桥商圈近年来商贸发展迅猛，2007年“五一黄金周”揽金过亿，以38.2％的增幅居全市主城五大商圈首位，影响力辐射整个西部。

观音桥商圈正以“高品位打造，精细化建设，规范化管理，优质化服务”为核心理念，以科学发展观为指导，以实现“重庆名片、都市客厅、消费天堂、市民乐园”定位为目标，竭力打造“西部第一，全国领先”的一流商圈。

2）商圈沿革

2002年9月30日，在区委第20次常委会议上，区委、区政府对观音桥城区的城市发展作出了历史性决策：决定用三年时间将观音桥商圈建设成为"功能分区合理、基础设施配套、步行系统完善、交通网络畅达、生态环境优美"的观音桥商贸中心。2003年4月，观音桥商圈建设正式拉开序幕。

观音桥商圈景观规划：观音桥商圈城市景观由嘉陵公园、观音桥广场、观音桥步行街（一、二、三期）三大部分组成，共计公共空间面积20万平方，集公园、广场、步行街三大功能于一体，使商业与景观实现有机的结合，成为融生态观赏、游览、购物、休闲、娱乐为一体的大型生态商圈。

作为江北区六件大事之一的观音桥商圈建设，江北区人民政府投入资金7个亿，拆除23万㎡旧房，实施了重庆主城区旧城改造史上最大规模的6次爆破拆房。商圈实施“地面环行+地下直行”的交通规划方案，即修建观音桥转盘－建新东路－中医院支路－观音桥农贸市场北侧－北城天街南侧－跨越建新北路－建新二支路－嘉陵公园西侧－建新西路－观音桥转盘的全长2.1公里逆时针单向循环的环行道路；建新北路地下部分修建全长800米的双向直行4车道的观音桥隧道，上面形成430米长的步行街。在环道沿线共设置了8个公交停车港、1座跨线桥、8个人行地通道、14台自动扶梯，2座人行天桥。

2004年1月18日，观音桥环道建成通车。

2004年7月1日，嘉陵公园改造工程竣工并正式向市民开放，同时，超五星级酒店—世纪金源大饭店及世纪金源地下不夜城正式开业。

2004年12月28日，观音桥隧道建成通车。

2005年2月3日，观音桥广场、步行街正式开街。观音桥商圈建设提前一年时间全部完成基础设施建设。

江北区人民政府先后引进了引进了北京世纪金源集团、北京金融街投资有限公司、香港红塔集团、上海沈记置业发展有限公司、英利房地产开发有限公司等15家开发企业，投资50个亿，在江北区实施18个开发项目。创造了江北区旧城改造史上的奇迹。

目前，商圈网点总数：125家,158万㎡，15000个从业人员。其中市外企业网