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中国银行报告：预计全国房价不会深调

贺 'oper119' 力杰 — Mon, 19 Jan 2009 14:06:55 GMT

　　中国银行今日在本报独家刊发的一份研究报告认为,目前全国平均房价下降的压力仍大,不过由于全国房地产市场整体来看泡沫程度不大,未来全国平均房价调整幅度不会太深。
　　该报告还认为,今年国家还将陆续出台积极的调控政策。财政政策方面,预计今年中央财政预算赤字规模达到5000亿元,较上年增加3200亿元;同时,采取结构性减税政策,增加居民个人可支配收入,鼓励居民消费。货币政策方面,预计未来一年内法定存款准备金率可能降至10%左右。

　　同时,未来一年内央行还将降息108个基点,1年期存贷款利率分别下调至1.44%和4.5%。在汇率方面,2009年人民币对美元汇率走势可能一定区间内盯住美元浮动。

（来源：焦点重庆房地产网）

工行房贷利率自动优惠四大行7折执行时间不同

贺 'oper119' 力杰 — Mon, 19 Jan 2009 14:02:42 GMT

　　四大国有银行中只有工商银行的存量房贷政策迟迟未出，也急坏了在工行贷款的市民。记者昨日从工行北京某贷款支行处获悉，工行计划从2月1日起对个人存量房贷利率优惠进行调整，符合条件的存量客户无论贷款金额多少，银行自动将利率转为7折优惠。

　　满足2个条件无须再申请

　　据了解，工行要求个人住房贷款存量客户必须同时满足两个条件：一是该笔贷款去年10月27日前已执行基准利率下浮15%的优惠；二是自利率下浮比例调整日算起，借款人该笔个人住房贷款前24个月内无连续2期(含)以上违约记录(贷款存续期不足24个月的，从贷款发放时起计算)，在工行其他贷款无不良还款记录。只要是满足这两个条件，客户无须提出任何申请，也没有贷款金额上的限制，银行就会自动将优惠利率转为7折。

　　不过有外地媒体报道称，工行的自动转为七折不仅针对去年10月27日之前发放的贷款。对于2008年10月27日以后发放的，符合上述条件的个人住房客户，也可以向其贷款经办银行提出书面申请，经银行审核批准后享受7折优惠利率。

　　据介绍，对于即将享受7折优惠利率的客户，如果在该笔贷款的剩余还款期内连续违约2期(含)以上，银行将取消该客户正在享受的7折优惠贷款利率，并按照原来的合同规定计收相应的利息和罚息。

　　四大行7折执行时间不同

　　在工行之前，农行、建行和中行都陆续出台了存量房贷的调整方案，不少消费者的房贷已经自动或申请可实现利率7折优惠。记者在采访中发现，在农行、建行存量房贷利率可以享受7折的消费者，一般从2月份就可以按照新折扣去还款。但中行的消费者则需要根据贷款日决定利率调整时间。

　　与农行、建行等银行以每年1月1日调整利率不同的是，中行贷款的合同要求是每年贷款日调整利率。中行某支行相关工作人员表示，中行客户即使申请并获批了7折利率，可能也无法从2月起调整。不过中行给出了利率半年和一年变动的调整选择。比如在2007年10月20日贷款的市民，在中行申请了7折利率优惠，只能在今年4月20日或者10月20日按照7折执行。

　　银监会副主席王兆星曾透露，因各商业银行执行房贷7折优惠利率的方法不尽相同，为进一步约束行业市场，避免不良竞争，全国及各地银行业协会将相继出台相关规范。

（来源：中新房产频道）

房奴获得“七折”存量房贷解决办法

贺 'oper119' 力杰 — Fri, 16 Jan 2009 10:39:44 GMT

　　元旦过后，“存量房贷”突然成为了很多人关注的焦点。在贷款买房很普及的今天，房贷已经成为大部分工薪阶层最主要的家庭支出，如能获得七折房贷利率，每个月可少还几百元贷款，在这个金融冬天里，这可是银行给“房奴”送的大红包，是每一个人都希望获得的，但是，并非所有“房奴”都能心想事成。

　　在存量房贷客户潮水般的询问中，各家银行相继推出了针对这部分客户的房贷新政策，从内容来看，各家银行对存量房贷客户的考查政策几乎无一雷同：有些银行可以给存量房贷自动转7折利率，但必须没有逾期还款记录；有些银行要求客户贷款余额要30万元以上，或者要求客户有50万元理财账户，还有些银行要求客户办信用卡方能获得优惠。另一些银行，即使拿到“七折”利率，客户以后也不轻松，会要求客户签约三年不得提前还款等等。

　　围绕着“存量房贷”，部分银行展开了一轮营销攻势，另一些银行则开始了大规模挖角。面对银行纷繁复杂的房贷政策，各种拉客户的营销，普通贷款者应该揉亮眼睛，利用好银行的营销，谋求进一步降低房贷支出。

　　普通存量房贷客户(已享85折房贷)

　　-解决办法——自动转为7折最优惠利率

　　房贷利率按照客户情况调整不过是2007年以后的事情，在此之前，无论贷款购买多少套房子，银行都可以向客户提供基准利率85折的房贷，因此，现在银行有了大批存量85折房贷客户，随着银行执行新的利率优惠政策，这部分前期贷款购房者能否享受新政策，于是成为市场上的一件引人关注的事件。

　　据银行业内人士透露，现在部分大银行陆续出台了一些对待存量房贷客户的政策，前期享受85折房贷利率的存量客户只要没有不良还款记录，且房贷余额多于30万元，有些银行可以自动在年初将其转变为7折最优惠利率；另一些银行对于这类客户申请7折利率也没有什么门槛，像徐小姐这样的情况，在大部分银行是可以享受到7折最优惠利率政策的。由于银行对于存量房贷的政策有越来越宽松的趋势，现在即使前期购房者有两套存量房贷，只要原来是85折利率，且没有不良还款记录，也能获得七折最优惠房贷利率。

　　有不良还款记录的存量房贷客户

　　-解决办法——接受银行附带条件

　　2009年1月1日以后，不少存量房贷客户为获得最优惠的七折利率而向银行咨询，其中部分贷款者无法顺利地从银行获得自动转换的最优惠7折贷款，其原因主要是有逾期还款的记录。

　　据银行业内人士透露，不良还款记录是目前银行为存量房贷客户自动转最优惠利率设置的主要否决条件之一。有些银行规定，有一次逾期还款记录，存量房贷客户就无法自动获得新一年度的7折房贷利率，而有些银行条件稍微宽松，可以接受两到三次逾期还款记录。针对这类有逾期还款记录的客户申请7折房贷，银行不但要求客户购买理财产品，还要承诺三年内不提前还款，有的银行还要求客户办银行卡等等。针对银行的这类条件，贷款购房者千万不要以为就此无法获得7折利率房贷了，贷款者不妨跟银行客户经理谈一下，看是否有其他变通的可能性，否则还可以转按揭到其他银行。另外，银行为避免存量房贷转走，也很可能会网开一面。

　　类似这样的客户可以观望一下，从目前的情况来看，银行对于存量房贷客户的政策还在变化中，门槛很可能进一步降低。

　　前期按上浮利率贷款购房者

　　-解决办法——考虑转按揭

　　从2007年以来，我国的房贷政策一直在变化过程中。在国内房贷市场上，存在着几类不同性质的房贷：2007年前，几乎所有的房产贷款客户都可以获得85折贷款利率，而2007年之后，一些购买第二套房的购房者只能按照基准利率贷款购房，而2008年年初，贷款购买第二套商品房，购房者不得不接受基准利率上浮10%的房贷政策。

　　随着新的房贷政策执行，很多以往享受85折利率购房的贷款者获得了7折最优惠利率，而2008年才用1.1倍基准利率购房的贷款者才是最吃亏的。

　　据银行业内人士透露，现在上海的银行对于存量房贷客户获得7折最优惠利率都有基本要求，就是必须前期获得了85折优惠利率。银行开出这样的条件也有其原因，因为85折是之前最优惠的房贷利率，尽管享受这一政策贷款购房者不仅仅包括首套房购房者，还有很多几年前贷款购买第二套、第三套房的购房者，但毕竟银行不可能对所有存量房贷重新审查，于是85折贷款购房者统统搭了首套购房者的便车。而上浮利率的贷款购房者情况就不同了，他们显然是贷款购买第二套商品房的购房者，银行拒绝给予7折最优惠利率名正言顺。

　　对于这部分客户来说，要降低贷款利率水平可以考虑转按揭。一些中小银行正在积极拉拢这类存量房贷业务，转按揭的成本也不高，手续也不复杂。就以存量房贷客户从中国银行转到深发展的案子为例：首先，这位客户需要提供姓名身份证，产权证、房屋面积、竣工年限、贷款年限、贷款等信息，由代办的中介做预审，看其是否能符合银行要求的条件，预审通过后就由客户与银行签约，接下来银行将审批该合同，银行审批通过这个转按揭贷款合同后，银行和客户就去交易中心办抵押，然后深发展放款到客户账户上，深发展的工作人员陪同客户去中国银行还款，最后中国银行拿到还款后，注销抵押。转按揭也就顺利完成。在这一过程可能会产生评估费、担保费等手续费用，约为贷款总额的千分之四，但是由于银行积极争取存量房贷，这笔费用一般都可以免去，最后转按揭客户只需支付房地产交易中心要求的80元手续费。

　　贷款余额低于30万的购房者

　　-解决办法——考虑提前还贷

　　最优惠利率到底是给豪宅购买者，还是给普通商品房购买者，最近一段时间，这个问题成为了人们议论的热门话题？这个遭到热议的话题源起于银行对于存量房贷的新政策，部分银行要求存量房贷客户获得7折利率，必须符合贷款余额超过30万元这一底限，这迫使很多购买小房型，贷款总额低的工薪阶层无法获得7折利率的房贷，而一些豪宅购房者却可以因为贷款余额高而申请获得了7折利率房贷。

（来源：中新地产网）

多家大牌房企楼盘遭遇业主集体拒绝收房事件

贺 'oper119' 力杰 — Fri, 16 Jan 2009 10:05:19 GMT

　　自去年底以来，万科、龙湖、保利等大牌房企旗下的楼盘相继遭遇了业主集体拒绝收房事件。业内人士预测，大批2007年末、2008年上半年销售的商品房，将集中在今年竣工并交房，届时，会有更多的业主因为房价下跌而拒绝收房，并形成大规模的退房潮。业内人士估计，今年将有6亿平方米的待竣工房，这对众多房企来说，无疑是一场考验。

　　苗头：多地业主拒收房

　　今年元旦刚过，上海万科金色雅筑的业主便给《每日经济新闻》记者打来电话，反映金色雅筑的房屋隔音板过薄，以及面积严重缩水，并就此认为之前约定的合同条款显失公平。业主以此为由拒绝收房，要求房企整改并赔偿损失。

　　2008年八九月间万科连续大幅降价，9月，上海万科金色雅筑曾经历过一场退房风波。虽然万科的态度强硬，业主没能成功退房，但却留下了“后遗症”。在金色雅筑的论坛上，已经有人以上述问题为由，号召万科业主集体退房。

　　2008年12月中旬，保利地产在广州的首个限价房项目——保利西子湾也遭到了业主们的集体拒绝收房。业主要求保利地产根据业主指出的质量问题，对西子湾进行质量整改，并且赔偿业主们的损失。

　　2008年的9月，成都龙湖翠微清波二期业主向龙湖地产提交了《翠微清波业主告知书》，集体拒绝收房。在告知书中，业主提到了龙湖翠微清波存在的几种楼盘品质瑕疵，并拿成都2008年开始实施的“一户一表制”说事，要求开发商必须为翠微清波1980户业主安装一户一表。如果放在往年，这样的理由本来不应成为退房的理由，由于翠微清波在2007年~2008年经历了价格的大跳水，业主为此平均多支出1000元/平方米~2000元/平方米，这或许才是业主退房的真正原因。

　　广州万象新都的业主们认为，拒绝收楼是减少亏损、迫使房企赔偿的最后筹码。业主们在要求补偿的方案里提出，“房价下跌给前期买房的业主造成了几万元到几十万元的损失”，业主们要求房企赠送每位业主5~8年的管理费，管理费从原来的1.8元/平方米降低到1.2元~1.4元/平方米，将原为800元/平方米、1000元/平方米的装修标准分别提高到1000元/平方米、1200元/平方米。

　　上海浦东一楼盘离交房尚有大半年时间，一些业主甚至已经等不到交房，仅凭目前在建工程出现的设计瑕疵，就要求房企退房和补偿。

　　理由：质量、规划有缺陷

　　保利西子湾业主拒收房的主要依据是西子湾的房屋质量差。但是如果质量还能凑合，那么规划的变动和房屋建材的使用，也会成为业主拒绝收房的依据。

　　河北省三河市纳丹堡的业主就认为，房企违反了先前的许诺，所以拒绝收房。业主在“集体拒绝收房通知书”中写道：“擅自变更小区规划，增建房屋，将多处规划绿地改建为变电站，且大大缩小了原规划的楼间距，小区绿化率承诺45%，实际绿化目前只有几棵小树和一些大坑，与沙盘展示大相径庭……”房屋使用的建材，也成为三河市纳丹堡业主拒绝收房的一大理由。三河市纳丹堡的业主们认为，房屋窗户、电梯等都与合同约定不符。

　　此外，合同约定面积和实际测量面积的不一致，也成为业主们集体拒绝交房的一大理由。

　　“业主们所说的质量问题，如果搁在往年，通常不会造成如此大规模的业主集体拒收房事件发生。”易居房地产研究院分析师薛建雄认为，主要原因是去年以来的房企降价，业主心里难以接受，因此想方设法挑毛病，让房企退房。

　　一位酝酿集体退房的业主也坦言，如果房价上涨，即使房企交的房子质量问题再多，只要不影响正常的居住和使用，自己也不会拒绝收房。因为，房价的上涨完全可以弥补房屋质量带来的损失。

　　预计：10月现“拒收房”高峰

　　据国家统计局、中国指数研究院的统计，截至2008年11月，全国在建商品房面积为25.5亿平方米，2007年和2008年两年全国住宅销售面积约为10亿平方米。业内预测，其中有6亿平方米正处于施工期，将在今年或明年竣工。

　　薛建雄介绍，一般10月份左右会是新房交付的集中期，这一时期，或许会爆发大规模的业主集体拒绝收房事件。因为，2009年的楼市还将延续2008年的低迷，部分区域新房价格甚至比2008年还低。

　　他认为，房企一般不会同意业主退房，但是会采用一些隐性的安抚措施，比如送家电、送装修、送家具等。

　　一家目前正遭遇业主集体拒交房的房企表示，业主提出的质量问题，只要能得到有关部门的认可，他们都愿意进行整改，达到业主的要求。

　　大部分业内人士表示，只要业主不退房，房企一般还是愿意与业主商量，作出一定程度的让步。事实上，除了安抚和应对诉讼外，房企并没有更好的解决办法。但是，这样的隐性安抚手段，也会让部分业主认为，不参加集体拒收可能会吃亏，从而诱发更大规模的集体拒收房事件。

（来源：中新地产频道）

北京商铺空置率今年可达30% 租金望降15%-20%

贺 'oper119' 力杰 — Fri, 16 Jan 2009 10:01:15 GMT

　　2008年本应该是北京商业地产的“黄金年”，但是后奥运的经济疲弱和金融危机对我国的冲击使得“黄金年”几乎变得名不符实。尤其是2008年第四季度，这种冲击已经变得非常显著。来自仲量联行的研究报告提醒投资者，2009年的北京商业房地产市场仍将面临如同2008年下半年的诸多挑战，预计北京市今年的商铺空置率最高可能达到30%，写字楼市场也面临供应过大、需求萎缩导致的价格租金双下降挑战。预计整个市场的平均租金有望下调15%-20%。

　　仲量联行研究部马安平介绍，需求的疲软导致目前整个北京写字楼市场的空置率一度上升至22.5%，市场的平均租金水平在其历史高位的基础上下跌了5.1%，比去年同期下降了1%。对此，仲量联行北京分公司总经理兼商业地产部主管张莹表示：“全球经济的不稳定性导致越来越多的企业租户，尤其是跨国企业纷纷收缩规模并取消了此前的扩张计划。”

　　与写字楼市场不同的是，尽管当年有大量新增供应进入商铺市场，但其空置率仍然相对保持平稳。Sandalwood* 华北区总经理张志贤分析：“奥运会后市场需求的预期下降以及现有零售商和新的零售商决定推迟开设新店的计划，导致商铺租赁活动出现了超乎先前市场预料的下跌。尽管零售商的零售收入仍在增长，但由于经济放缓所存在的不确定性，使得零售商在开设新店时更为谨慎。”马安平预计，受经济不景气和消费者信心影响，2009年北京商铺空置率可能最高达到30%。

　　仲量联行的研究报告预计2009年北京写字楼和商铺地产市场供应将再创历史新高。在写字楼市场，预计新增供应量将达到233万平方米，使市场存量再增长27%；在商铺市场，预计新增供应量将达到167万平方米，市场存量将飙升51%。由于市场供过于求的状况将进一步加剧，这种新增供应量的大幅增长将给市场租金水平带来更大的下行压力。

　　不过，张莹也指出，租金水平小调有利于刺激部分租户以更低的成本进行扩租和改善其办公条件。“尽管部分租户缩减了对办公空间的需求量，但写字楼的总体占用量仍继续大幅增长，突显了北京作为中国乃至亚太地区领先商业中心地位的重要性。”

（来源：中新房产频道）

2009年住宅市场调整继续房价下降趋势仍大

贺 'oper119' 力杰 — Fri, 16 Jan 2009 09:52:06 GMT

　　中国住宅市场，经历了自1998 年以来持续增长繁荣之后，2008年起全面步入调整期。由于全球经济衰退态势在2009年不会得到根本性改变，由此带来对国内经济的实质性负面影响将持续甚至恶化，这些影响都将对诸多行业产生作用，进而直接抑制房地产投资及消费需求和信心，这是住宅市场面临的最大威胁。因此，2009年住宅市场的“调整进行曲”将依然继续。

　　　　关于市场

　　　　市场供应继续下降

　　由于全球金融危机尚未见底，2009年，国内经济发展困难仍然会比较大，消费信心不足，需求启动缓慢。就房地产行业而言，1/3是经济的问题，1/3是金融的问题、1/3是地产的问题。目前这三个方面均受到严重影响，价格下调、成交缓慢、观望情绪严重，典型的买方市场，虽然有政策的刺激，市场信心的恢复仍然需要时间。

　　据中原地产的数据统计显示，2008年全年，北京住宅市场上市面积约1155.5万平方米，上市套数9.8万套，延续了自2004年的下降势头，较2007年供应面积减少11.6%，供应套数减少18.6%。从供应势头看，2008年的供应增加呈现出“双高峰”的分布；同时，2008年下半年市场新增供应量较上半年下降了12.7%，显示了经济转冷、成交量下降的市场格局已开始向供应端传导。

　　2008年开发商开盘入市的力度也明显下降，尤其是奥运会后的8、9、10三个月，开盘项目个数同比下降了近五成。供应减少、销售下降，市场的供需双方处于僵持局面，不仅仅是购房人，包括开发企业也对后市的预期较为悲观，市场的艰涩、资金链的紧绷令开发企业放缓了新盘供应的节奏，2009年上半年，如果市场仍未出现回暖，新盘上市量将进一步减少。

　　据亚豪机构统计数据显示，2009年1月北京仅13个项目计划推出新盘，仅相当于2008年1月开盘项目数量的三成，2009年1月不仅楼市供应量大幅缩减，纯新盘项目上市量更是出现明显萎缩。

　　2009年保障性住房将进一步增加供应。根据土地供应计划判断，2009年普通住宅、限价房、廉租房、经济适用房等各类保障性住房将开工850万平方米，迎来供应高峰，保证更多中低收入家庭的需求。这将给整个商品房市场，特别是郊区商品房项目带来巨大的压力。

　　由于“70／90”政策难以动摇，并且政府计划今年推出政策性住房800多万平方米，因此，预测今年住宅产品整体户型面积偏小，并且在户型空间格局也将出现拼装产户型。比如，将出现90平方米左右的三居或复式户型，两个80平方米左右的户型将拼装成一个大三居或四居等，户型将更加紧凑多样。

　　　　楼市整体交易量回暖缓慢

　　2009年房地产市场的观望情绪仍将持续。购房人买房更加理性，楼市整体交易量回暖缓慢。随着政府一系列保障经济、稳定房地产市场政策的出台，部分自住型需求及长期投资需求将开始释放，但在整体经济形势转冷的大环境下，预期成交量将呈现小幅上涨的态势。

　　据中原地产的统计数据显示，2008年住宅市场成交量仅有665.3万平方米，成交套数仅为5.8万套，较2007年巨幅下挫。与2007年相比，成交面积下降了60%，成交套数下降了59%。

　　比较供应量与成交量，可以发现，2008年市场呈现出明显的供过于求现象。据北京市房地产交易管理网的数据统计显示，2008年，房屋销售存量达到了18.5万套，而2007年时为13.3万套，2008年比2007年多出了5.2万套。其中，住宅存量2008年达到了11万套，而2007年仅为7万多套，也就是说，2008年的住宅存量较之2007年多了近4万套。如果按照2008年的销售量看，如此庞大的住宅存量基本上需要一年的时间来消化。并且，2008年全年多次出现了供过于求的现象。据亚豪机构统计数据显示，2008年 1月、4月、6月、7月、9月均出现了供大于求的现象，其中，6月份的供需差最大，达到了31.5万平方米。

　　与2007年上半年购房者狂热的非理性购房的火爆场面相比，2008年排长队买房、托人找关系买房的现象已经一去不返了。在政府调控、开发商大幅降价等众多因素的影响下，购房者的观望情绪与日俱增。尽管开发商挖空心思地打折、降价促销，但是也不能让购房者心动。购房者对楼市的预期发生了改变，楼市也从卖方市场转向了买方市场。

　　据亚豪机构预测，2009年楼市供大于求的基本面不会发生明显的变化，交易量回暖的节奏比较缓慢。从市场规律来看，在楼市预期不发生变化的前提下，只有价格降低到接近消费者的心理价位的时候，楼市的消费才会真正地调动起来，而这就需要开发商大幅降低产品的价格。然而，2009年入市的项目多是2006、2007年高价拿地的项目，如果市场销量仍未复苏，一旦部分开发企业资金链断裂，将可能出现大面积低价抛售的现象，加重市场悲观预期，市场仍会处于相持阶段，整体的交易量自然也难迅速回升。

　　　　房价下降趋势仍大

　　经历2008年下半年房地产初冬的洗礼，部分小开发商、或者同期在售量较多的开发商，考虑到国内经济不会在短期内扭转下滑的态势，为了快速回笼资金，使公司能正常运转，2009年必将降价销售，同时根据不同情况，确定当期的打折策略。

　　据中原地产的数据显示，2008年，北京普通住宅价格出现下降趋势，单价较2007年下降了7.53%，部分楼盘降幅达20%以上。从月度走势看，8、9两月是全年的价格高点，同时也是成交的低点。由于受到政策刺激，自10月开始，价格出现明显的下降趋势，同时成交也开始出现回暖迹象。

　　由于2008年的房屋存量巨大，加之2009年还将有相当数量的供量，这也使得房价下行的压力增大。交通银行研究部在《2008-2009中国银行业发展报告》中指出，高库存对价格的压力在不断累积，如果需求进一步萎缩，全国房屋销售均价可能进一步回落。

　　而官方的声音也是如此，住房和城乡建设部副部长齐骥指出，目前各地房价出现了一定程度的回落，但是仍高于普通居民支付能力。随着“价格和支付能力”这一市场的核心矛盾逐渐浮现，要刺激市场需求回升，最好的“药方”仍然是降价促销。而国办去年底发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》也建议，房地产开发企业要以合理的价格促进商品住房销售。

　　“企业必须充分认识到，房地产市场的调整是市场客观规律的表现。”中国房地产协会副会长朱中一在焦点房地产网日前主办的“中国地产新视角高峰论坛”上指出，企业应该主动顺应市场，以合理的价格和过硬的质量促进商品房的销售。

　　SOHO中国董事长潘石屹同样在该论坛上表示：“我很担心，特别觉得更差的是住宅，尤其是离经济适用房地理位置比较近的住宅，2009年和2010年压力都会很大。我看政府出台了一个政策，要在未来两年内建上700万套的保障性住房，700万套是一个很大的数字，是一个天文数字。1997年香港收回之后，只宣布了一个要建8.5万套相当于我们的保障性住宅，两年之后香港的房价跌了50%。”

　　不过，也有开发商认为房价仍将上涨。一贯喜欢“语不惊人死不休”的华远集团总裁任志强则在市场一片喊降声中认为，房价必涨无疑。

　　对于由此判断的理由，任志强在论坛上解释说：“去年是从高往低走的一条线，今年的房价一定是从低往高走的一条线。所以，要说2009年的趋势，最后一定是上涨的趋势，即使在全行业亏损的情况下，我认为房价也一定是从低向上走的趋势。”

　　另有开发商表示，由于成本所限，降价的空间将有限。近期市场上开盘的项目，多数是开发商在前两年地价最高的时候拿的地，因此项目成本很高，降价空间不会太大。(赵丽萍)

　　　　关于保障性住房

　　　　保障性住房建设成为焦点

　　对于2009年来说，保障房无可置疑地成为了一个关键名词，在日前召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新提出，2009年要全面推进保障性住房建设。计划以实物方式为主，结合发放租赁补贴，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；解决80万户住在煤矿、林区、垦区棚户区的住房困难家庭的住房问题；新增经济适用住房130万套。

　　住房和城乡建设部副部长齐骥表示，虽然从2009年到2011年国家计划平均每年新增130万套经济适用房，但是仍有相当部分群众既不符合经济适用房的购买标准，又无力购买商品住房，所以2009年还会借鉴地方经验，酝酿出台解决“夹心层”住房困难问题的政策措施。

　　北京市发展和改革委员会主任张工表示，北京市将重点落实好今年850万平方米保障性住房建设任务。2009年，北京市将研究取消二套房限制，适当减税让费，刺激改善性需求。大力发展二手房市场，推进存量公房上市交易，实现与保障性住房及部分拆迁安置房源衔接，促进住房一、二级市场良性联动。试点开展政策性租赁住房建设，扩大住房租、售市场联动效应，保证拆迁被动住房需求。

　　对于2009年保障房对房价走势的影响则各有说法。齐骥认为，保障性住房供应的增加，一方面可以解决低收入群体的住房困难，另一方面也使得住房市场的供应结构比较清晰。随着大量保障性住房的投入，使得不少低收入群体不再掺杂在商品房市场中，反而有利于平稳商品房市场的价格。

　　“长期来看，加大保障性住房建设确实不会损害楼市秩序，反而有助于低收入群体退出商品房市场，但有两个潜在的问题需要警惕：一是由于未来3年保障性住房供应占住房供应总量的五成左右，比重巨幅提高必定会影响市场供求状况；二是国家政策规定经济适用房面向城市低收入家庭供应，但很多地方却将其扩大到中等收入家庭，甚至包括公务员，这不可避免地会冲击到中低档住宅，因此也要注意经济适用房门槛过低。针对保障房2009年还会有配套政策出台,目前的政策还不够细化。”上海易居房地产研究员综合研究部部长杨红旭指出。(记者张蓓)

　　　关于房地产企业

　　　　房地产企业面临生存挑战

　　2009年的房企无法回避的最大问题就是调整中的生存问题，核心是企业的资金链是否安全。这包括融资渠道的畅通和企业自身回笼资金的速度。

　　长期以来，中国房地产开发模式多是快进快出，在销售节奏放慢的情况下，房企面临的资金压力开始凸显。2007年，在浮华的市场表象下，开发商一年的土地购置费用就接近其全年的营业收入。而2007年末开始的货币紧缩政策及全球资本市场的动荡，都大大恶化了开发商原先依赖的融资环境。

　　据中原地产研究中心的监测数据，2008年十家知名发展商在售楼盘的数量比2007年平均增加40%，但销售面积却仅和2007年持平，市场低迷可见一斑。

　　与此同时，2008年各开发企业建设规模仍在迅速扩张。数据显示，一些知名开发商目前已领取预售许可证而尚未售出的楼盘面积，已相当于各自12-13个月的销售量。如果再加上其在建但尚未领取预售许可证的楼盘，库存压力则会更加惊人。

　　从统计的数字来看，2008年以来，尤其是上半年，开发商自筹资金和开发贷款同比仍有较快增长，但到了年底，除自筹资金以外，开发贷款增速不断下降，其余资金来源方式则已明显萎缩，可见房地产资金供给的情况已经不容乐观。2008年9月，北京师范大学金融研究中心主任钟伟就曾预测，房地产行业全年的资金缺口有6730亿元，原因在于需求出现观望和萎缩。同时，紧缩的货币政策和银行对房地产行业波动性的忧虑，给房地产商向银行申请贷款带来了困难。同时，当房地产市场开始走向调整，银行方面也进一步收缩对房地产市场的贷款，以避免承受因为房地产市场衰退所带来的风险。

　　销售市场的低迷，大量库存的积压，使开发商的现金流捉襟见肘。虽然2008年底国家出台了多项政策替开发商“松绑”，拓宽房地产企业融资渠道，尤其是地方政府采取了更加直接和明显的扶持行动，但鉴于低迷的市场和恶化的外部融资环境，资金短缺这一当前开发商最大的问题在2009年仍将在一定程度上存在。

　　整体来看，一线品牌发展商虽然销售也受到冲击，但其行业领导地位和上市公司背景，使得他们在融资方面仍有一定优势。2008年中海、保利、万科、龙湖等品牌企业依然取得了与 2007年持平的销售面积和销售收入，同时市场份额也有明显提高。可见调整市道反而使强者更强，行业新一轮的洗牌也必将加速进行。

　　目前，一些未能成功上市却大量储备土地资源的发展商开始纷纷从企业债市场或者信托市场寻求资金支持，实力较小的开发商受资本市场和楼市双重不景气打击，承受着巨大的资金压力，不得已通过大幅降价以换取销售资金回笼。由于政府的态度仍然是加大保障房供应，同时市场的归市场，因此企业的自救和整合力度将在很大程度上决定自身的命运。

　　不过，根据仲量联行的研究报告，目前，引入房地产投资信托基金以及放宽对保险公司直接投资于国内房地产市场的限制这两项方案正在审议之中，这些政策的最终出台，可能使2009年整个商业地产投资市场的发展格局发生根本性的变化。房地产投资信托基金的引入，不仅将为房地产开发商提供一个新的融资渠道，同时也能使更多的个人和企业参与房地产市场的投资。与此同时，目前保险公司成为房地产市场主要投资商的势头已初露端倪，它们将对房地产市场提供进一步的资金支撑。

（来源：中新房产频道）

进军美国抄底楼市重庆首个看房团春节后出行

贺 'oper119' 力杰 — Thu, 15 Jan 2009 11:20:48 GMT

　　在国内房市陷入低迷之际，一些具有商业眼光的投资客开始瞄准房价跌得更猛的美国楼市。一家海外投资集团就与重庆一出国中介联手，日前推出了赴美国看房的活动，吸引了不少有意赴美国置业或抄底的投资客，春节过后，首个看房团就将出征北美。
　　美国房产跌幅惊人

　　组织这次活动的这家海外投资集团，此前一直从事澳洲房产在国内的推广。“去年年底，我们发现经历次贷危机后，美国房价下跌明显，吸引国内不少人的关注。”集团负责人介绍说，他们便携手重庆嘉阳鑫出国咨询服务有限公司，推出了西南首个美国看房团。

　　这位负责人告诉记者，根据美国商务部日前公布的数据，目前美国房地产价格比一年前下跌23.63%，回到2004年时的水准。一些大城市房地产价格下跌30%以上。而人民币自汇改以来，已升值了近17%，购买美国房产，相当于再打了8.3折。

　　“比起国内楼市，美国房地产跌得更透，”这位负责人称，从这个角度讲，正是购入的最好时机。

　　客户关注断供房

　　由于气候原因，此次重庆看房团集中关注美国气候偏暖的东西部，行程共12天，涵盖了洛杉矶、迈阿密、纽约等多个城市的住宅，考察的日程中，还特别安排了美国的地产专家详细讲解美国房市操作的专业知识。全程费用不到3万人民币，包括机票、餐饮、酒店、签证等服务。

　　“次贷危机后，美国房产的投资价值已经凸现。”据介绍，中介方重点推荐的房屋类型，是主流的HOUSE，相当于国内的别墅。这些HOUSE与国内的别墅价格相比，具有明显优势，像占地面积约1000千方米，建筑面积200-300平方米的别墅，价格约20万美元，人民币不到140万。其次便是受次贷危机影响的“断供房”，售价在4万至10万美元间，折合人民币25万至70万元间。

　　对于媒体热炒的一美元便可购买到的断供别墅，客户尤其表现出强烈兴趣。该负责人称，从他们制订的路线来看，他们还没有发现这样的极端个案。“不过我们可以根据客人的要求，制订个性化的考察路线。”

　　报名者多是企业老板

　　据介绍，此次看房团的消息发出之后，吸引了不少人的关注，“目前有意向参团的客户有80多个。”工作人员称，客人大多数都是有实力的企业老板，其中还有个别房地产老板，准备借机考察一下美国房产如何过冬。

　　“我们计划先由10个客户组成首发团，在节后出行，其他团员再陆续组织出行。”工作人员称，尽管投资美国房产没有门槛，但仍需要为每个客户量身设计签证方案，以确保每个客户都顺利取得赴美签证。

　　据了解，此次赴美的企业老板，不少人是为儿女留学做准备，打算在美国楼市低迷时候入市，待儿女留学美国时可就近陪读。也有不少客人已有家庭移民计划，现在购入房产，是为以后的居住做准备。

　　还有部分客户有着购房落户的想法，对此中介方负责人解释称：“购买美国房地产，并不能保证获得移民资格。”但对以后的移民签证，却有间接的帮助。

　　提醒》》

　　慎言抄底

　　抄底美国房产到底有没有可行性？重庆大学房地产学院院长任红称：还是要慎言抄底。

　　任红表示，美国房地产在下跌前，性价比就已经高过国内楼盘。下跌之后，这种优势更加突出，尤其是低密度的楼盘。所以，美国房地产有投资价值是肯定的。

　　“关键的问题是，你买来做什么？”任红分析说，如果子女留学目的地尚未确定，不要盲目购房。如果是投资性购房，美国的房产市场比较成熟，短期之内也不可能大涨。

　　任红提醒说，投资美国房产，更多地需要考虑一些技术问题，如能否在签证的获得上比较容易，以方便物业的管理。同时维护成本也是不容忽视的。在美国买房不贵，但是每年的房产税可不低。目前各州房产税率不一，一般在按照估价总值的1%-6%进行征收。

　　最后，任红表示，次贷危机对美国人的影响并没有人们想像的那么大，现在去“抄底”，未必有“落地桃子”可拣。更何况，“天远地远，买房更应该谨慎从事。”

（来源：焦点重庆房地产网）

落实税费优惠政策财政部将加大廉租房建设力度

贺 'oper119' 力杰 — Thu, 15 Jan 2009 11:12:07 GMT

　　为了让更多低收入群体“居有其所”，财政部近日表示，2009年将继续实施相关税费优惠政策支持保障性安居工程建设。

　　记者从近日召开的全国财政工作会议获悉，2009年财政部门将加大保障性住房特别是廉租住房的投资建设力度。严格按照规定，将住房公积金增值收益和土地出让净收益用于廉租住房保障。继续落实对廉租住房建设等方面的税费优惠政策，主要以实物方式，结合发放租赁补贴，解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。

　　此外，还将加强农村危房改造。加快实施国有林区、垦区、中西部地区中央下放地方煤矿棚户区，以及采煤沉陷区民房搬迁维修改造工程。实施少数民族地区游牧民定居工程。落实好对首次购买普通住房的各项税费优惠政策，鼓励居民购买自住性、改善性住房。实施对住房转让环节营业税等相关减免政策，促进住房供应结构调整，加快住房二级市场和住房租赁市场发展。

　　统计显示，2008年各地廉租住房制度建设投入354亿元，是2007年投入资金的3.7倍，其中廉租住房建设(筹集)286亿元，发放租赁补贴68亿元；开工建设(购买)廉租住房63万套，发放租赁补贴249万户；新开工经济适用住房130万套。

　　根据国务院部署，2009年我国计划解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；解决80万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。预计2009年到2011年，全国平均每年新增130万套经济适用住房。

（来源：中新房产频道）

重庆调整住房公积金贷款政策单笔最高限额20万

贺 'oper119' 力杰 — Thu, 15 Jan 2009 11:06:11 GMT

　　为贯彻中央扩大内需的精神，促进重庆市房地产市场稳定、健康发展，重庆市住房公积金管理部门近日对公积金贷款政策进行了调整，贷款首付比例由30%降为20%。

　　截至2008年底，重庆市共有17732个单位建立了住房公积金制度，覆盖149.7万名职工，累计缴存住房公积金277.2亿元，累计提取和使用255.6亿元，资金使用率达92.21%，个人住房贷款余额为88.97亿元。2008年，全市公积金缴存人数较2007年增加10.2万人，覆盖率达70.3%。

　　近日，重庆市第九次住房公积金管委会审议决定，对重庆市公积金贷款政策进行适当调整：一是将公积金个贷的首付款比例由30%降为20%；二是将公积金个贷单笔最高限额由15万元提高为20万元，夫妻双方参贷后，个贷总额不得超过40万元；三是为减轻借款人的还款压力，延长还款期限，将还款期限由至法定退休年龄后5年延长至法定退休年龄后10年，最长不超过30年；四是为了确保公积金贷款有持续、稳定的资金来源，切实体现“多存多贷”的原则，保证资金的流动性，将实际可贷最高额度与缴存余额结合起来，按个人缴存余额的15倍确定其贷款的最高限额；五是公积金贷款不受第二套房限制，只要归还清了公积金贷款，就可以再次重新申请公积金个贷。

（来源：中新房产频道）

中国购置未开发土地达11.9亿平米需三年半消化

贺 'oper119' 力杰 — Thu, 15 Jan 2009 11:02:14 GMT

　　中国指数研究院昨日公布的研究报告显示，1998年以来我国土地购置未开发面积达11.9亿平方米，如果不考虑国家收回土地的情况，以容积率2计算，将为市场提供23.8亿平方米的项目；以前三年平均销售面积来看，这些土地需要三年半的时间才能全部消化，市场潜在供给量很大。

　　报告认为，目前开发商资金链紧张，面临巨大的市场资金缺口。2008年房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%下滑到1-11月的22.72%。去年前三季度国家严格执行了从紧的货币政策，大部分房地产企业感到资金压力。2008年1-11月，开发商的销售额低于投资额7285亿元，意味着开发企业必须加大自筹资金的力度。2008年前11个月，房地产开发投资的资金来源同比增长4.24%，其中定金及预收款下降11.2%，而自筹资金增长了3172亿元，同比增长了30.9%。

　　大部分房地产企业也认识到短期内房地产市场并不乐观，如万科去年的三季报指出“决定进一步下调开工计划”以适应市场销售节奏。预计今年房地产开发投资增幅甚至绝对额将进一步下降。

（来源：中新房产频道）

兴业银行北京分行房贷优惠出台首套房利率七折

贺 'oper119' 力杰 — Thu, 15 Jan 2009 10:58:53 GMT

　　昨天兴业银行出台首套房及存量房贷细则。对于首次购房且房屋面积低于140平方米的购房者，房贷利率可以享受7折优惠，首付2成。存量房贷客户属于首次购房范畴且房屋面积低于140平方米的，也可申请利率7折优惠。

　　兴业银行某支行房贷部人士告诉记者，即日起，兴业银行符合上述条件的房贷客户都可以在所属支行办理申请利率优惠，银行将在7日内给申请客户予答复。该行对于二套放贷政策尚未松绑。

（来源：中新房产频道）

国土资源部强调：违法用地要100%解决

贺 'oper119' 力杰 — Tue, 13 Jan 2009 11:04:04 GMT

      昨日的市委全会上,张广宁谈到违法用地情况时表示,广州的违法用地还需进一步整改,他表示去年曾接到国土资源部部长的来信,要求广州抓紧整改。

      张广宁说,广州的违法用地情况还没整改完,2008年,广州市抓违法用地有一定效果,还得到了国土资源部的表扬,“但表扬归表扬,没做好的还是要整改。”

      张广宁介绍,他去年赴北京汇报工作期间,收到国土资源部部长的一封来信。信中提到,广州还有违法用地,要抓紧整改,若不整改党政领导将被问责。据悉,问责将从2009年6月开始。

张广宁说,广州市要编制土地出让和储备计划,盘活存量土地,严格查处违法用地。他曾在与各区长开会时提出,除了部队、中央单位、新农村建设等特定用途的土地外,其他土地的违法用地不是按80%或90%来解决,而是要100%解决。

（来源：大渝地产网）

70城市房价三年半来首次下降重庆降5.2%

贺 'oper119' 力杰 — Tue, 13 Jan 2009 10:50:09 GMT

根据国家发改委、国家统计局的调查，2008年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.4%，涨幅比11月低0.6个百分点；环比下降0.5%。据悉，这是全国70大中城市房价自从2005年7月以来的首次下降。

数据显示，新建住房销售价格同比下降0.8%，涨幅比11月低1.0个百分点；环比下降0.7%，其中，90平方米及以下新建住房销售价格环比下降0.1%。

分类型看，经济适用住房销售价格同比上涨0.6%，环比与上月持平。普通商品住房销售价格同比下降0.9%，环比下降0.6%；高档商品住房销售价格同比下降1.1%，环比下降1.6%。

分地区看，新建住房销售价格同比涨幅较大的主要城市包括：银川9.1%、乌鲁木齐5.3%、西宁4.9%、海口和贵阳均为4.5%等；同比价格下降的城市有21个，主要城市包括：深圳-18.1%、广州-9.4%、南京-5.8%、重庆-5.2%和厦门-4.4%等。环比价格上涨的城市有4个，包括：锦州0.3%、兰州和九江均为0.2%、南昌0.1%；环比价格下降的城市有50个，主要城市包括：广州-3.1%、长春-2.6%、南宁-1.9%、石家庄-1.8%和贵阳-1.7%等。

二手住房销售价格同比下降0.1%，涨幅比11月低0.2个百分点；环比下降0.3%。

（来源：大渝地产网）

去年上市房企利润下滑业内预测今年更差

贺 'oper119' 力杰 — Tue, 13 Jan 2009 10:47:13 GMT

1月至4月是上市公司公布年报的集中期，但目前还没有一家上市房地产企业正式公布2008年年报。目前仅20余家公司发布了业绩预告，总体来看，喜忧参半。

报喜：三巨头完美收官

1月6日，房地产行业两巨头公布了其2008年12月的销售数据，同时公布的还有去年1—12月全年的销售数据。

三公司业绩报喜。

万科去年12月份实现销售面积66.1万平方米，销售金额53.4亿元，环比分别增加57.0%和49.6%。12月份的数据公布后，万科2008年累计实现销售面积557万平方米，销售金额478.7亿元，分别比2007年减少9.2%和8.6%。考虑到2007年和2008年迥异的市场环境，以及2007年万科跨越式高增长所带来的压力，这一结果符合市场预期。

保利地产2008年12月份实现销售面积31.74万平方米，实现销售金额22.2亿元。保利2008年累计实现销售面积258.49万平方米，同比增长29.48％；实现销售金额205.11亿元，同比增长20.36％。

万通地产（600246）去年12月31日公告预计2008年度将实现盈利，净利润增长幅度不低于200%公告。业绩变动的原因是公司多个项目竣工交付并结转收入及利润，致使利润同比有较大增长。

报忧：行业利润整体下滑

不过，相对于万科、保利、万通企业所交出的报喜“成绩单”而言，更多的上市房企“成绩单”是报忧。

之前，有大型央企中粮集团背景的中粮地产（000031）的业绩预告则发出下跌预警，公司2008年年初至下一报告期期末累计净利润与上年同期相比减少50％—100％。

此外，根据已经公布的业绩预告，广宇发展、华联控股、园城股份、珠江控股、粤宏远A、国兴地产等都进入了预亏行列。

一上市房企重庆公司负责人昨日在接受记者采访时表示，尚未发布业绩预告的上市房企中，有相当部分都是预亏。据了解，2007年房地产市场火爆，公司业绩良好，各上市房企都争相报喜，而2008年的业绩公布却显得多少有些“犹抱琵琶半遮面”的意味。

预测：部分房企今年业绩或更差

“对大多数上市房企来说，2009年的业绩有可能出现更差的局势。”一上市房企公司董秘表示，2008年楼市滞销、降价的困境，在影响当年业绩之外，或将更多的累积到2009年。

从政策面上不难看出，根据国务院日前“房地产开发企业要主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售”的表态可以预测，2009年将有更多的开发企业将采取降价等措施来促进项目的销售，这样房企的盈利空间将变得更小，业绩也会大幅缩水。

我市一大型房产公司负责人认为，如果房产企业在2009年销售项目将面临一个非常的困境，因为新项目的土地多半是在市场红火时高价取得，但大势不妙，业绩很难上去。

据媒体报道称，万科、保利、招商、金地四家上市公司2008年报将集体计提存货减值准备，总金额将达13.6亿元。该负责人表示，如此巨额的计提存货减值准备，可以想象2009年房企所面临的业绩压力。

（来源：大渝地产网）

二套住房房贷松绑投资性住房不是罪勿需遮掩

贺 'oper119' 力杰 — Mon, 12 Jan 2009 11:01:41 GMT

　　央行金融市场司副司长霍颖励6日在“促进房地产市场健康发展相关情况”新闻发布会上含蓄地指出了这一点。去年12月22日，国务院的若干意见规定，购买改善性住房，可以享受优惠的贷款条件。虽然这里用的是改善性住房一词，但谁都知道改善性住房意味着二套房房贷政策的放开，意味着投资性住房欲遮还羞的放开。

　　房地产市场牵涉到中国经济和就业大局，房地产市场趋冷，经济难以稳定。从去年底以来，随着房贷与税费的宽松，房地产市场交易量逐渐上升，但与高峰期相比，只有三分之一到四分之一。从市场趋势看，支撑房地产价格的基础荡然无存——供需关系失衡的状况下，房地产实际施工面积继续增加，库存量扩大；其他货币贬值导致人民币实际升值，人民币资产价格显然太高，对于外资暂时失去了吸引力；保障性住房增加，市场住房价格难以维系。

　　房地产价格回暖与投资性住房有密切关系，事实上，无论是海南还是上海，房价高涨期也是投资住房占比最高的时期。在目前的房地产形势下，即便放开投资性住房，都未必能够抖动得了投资，如果打压投资性住房需求，房地产市场必然毫无悬念地掉头向下。

　　要稳定房地产市场，必须纠正以往的错误观点，认为投资性房地产属于见不得阳光的行为，从税收、房贷等政策方面，将投资性房产打入另册。被愤青牵住市场的鼻子，对房地产投资大加挞伐，实属不智之举。试问，房地产投资有什么大逆不道？这些投资者与股市、汇市投资者有什么本质区别？在道德上打入另册是荒唐的，与改革开放之初打击投机倒把有异曲同工之效。事实上，在目前一二级市场分割的情况下，即便赶走房地产市场最后一个投资者，普通工薪阶层也很难买得起商品房。

　　个人房贷是银行最优质的贷款部分，不良率远远小于其他贷款。霍颖励女士印证了这一点，随着我国房地产贷款尤其是个人房贷的大幅下降——截至2008年11月末，全国房地产贷款余额增速比去年同期回落了20.6个百分点，个人住房贷款余额比去年同期低25.8个百分点——受伤的不是投资者（他们可以持币待购），而是利润率正在下滑的各商业银行。香港地区房价失速下滑，都没有造成个人房贷的大面积坏账，日本同样如此，说明东亚地区房地产市场个人信用经得起考验。真正有风险的是开发贷款，如海南一样烂尾楼大量出现，则神也难救。

　　目前，银监会还没取消二套房“首付四成、利率上浮10%”的政策，各银行还得遵照此规定执行。房贷七折优惠估计不会很快落到实处。但央行规定借款人每月偿还贷款的支出不得超过个人收入的50%，以此控制风险已经足够，关键是落到实处，银行与开发商合作走过场的事并不鲜见。

（来源：焦点重庆房地产网）

三成楼盘或已完全触底市中心物业成抄底首选

贺 'oper119' 力杰 — Mon, 12 Jan 2009 10:58:34 GMT

　　2009年的楼市怎么走，如今的房价到底了吗？2009年，楼市虽然仍浑沌不清，然而从政策面与市场面透露出的无数信息却显示出变盘的迹象，10月以来，国务院、央行、财政部及各地方政府为提振经济和房地产业集中出台救市新政，成为促进楼市成交量逐步恢复的动力。特别是国务院4万亿资金拉动内需、13条促进房地产市场具体措施和央行连续降息为楼市注入一系列“强心剂”，打开了很多购房者的观望心结。
　　虽然我们尚无法判断这次楼市反弹能持续多久，最终能否成为反转，根据一份分析报告显示，市场的阶段性底部已经渐趋形成。

　　第一部分：见底信号

　　新政齐出催生市场反弹

　　从9月15日央行4年来首度减息到目前为止，中央政府前后一共出台了5次大手笔的刺激经济政策，事后证明，这些救市政策成为本次楼市强劲反弹的直接原因。先是10月份的3次减息和免收利息税，这3次减息之后，使得五年期以上的房贷利率从此前的7.83%降到了7.20%，这些政策信号的释放，使得经济系统的政策底部得以确立。但是，由于这些政策信号刚刚释放，同时并非是针对房地产单个领域的“救市”政策，所以，对购房者的入市积极性，它还没有产生非常明显的刺激。

　　从10月底开始，国家的政策思路已经事实上从此前的“一保一控”转为“全面保增长”，所以，这时期针对房地产的政策开始明显放开。11月1日正式实施的新房贷政策被视为是国家对房地产领域的“大解套”，它释放出的积极信号已经开始明显提振市场信心。

　　另外，从中央到地方都加强了基础设施的投入，加快了城市建设的步伐，这些利好消息，让房地产行业面临着一个新的契机。北京科技大学经济管理学院教授赵晓认为，政府4万亿的大单起到了提振市场的作用，明年经济可望见底回升，10月份以来出台的房地产政策已经大大削减购房成本，当前是买房好时机。

　　救市政策以如此密集的形式出台之后，按道理地产商一般会坚守价格，然而，开发商们却恰恰相反，万科、恒大等大型房企纷纷出台降价措施，走“低价快销”路线，引爆中国楼市。

　　目前，北京、上海、深圳、广州等城市的房地产市场交易量呈现不同程度回暖。国内某房地产研究机构数据显示：11月，北京商品住宅市场成交均价为12965元/㎡，环比10月上涨6.20%。上海则一改今年5月以来的商品住宅成交量下降轨迹，直至11月市场迅速反弹，成交量环比10月上涨40%。经调查，置业者抄底入市的迹象也开始出现，并且成为反弹的最终决定力量。

　　第二部分：筑底工程

　　三成楼盘或已完全触底

　　尽管楼市渐渐触底并有反弹趋势是一个共识，但整体不能代表全部。业内专家特别指出，尽管反弹趋势已经渐渐显露，都处于探底、触底或反弹这一条抛物线上，但全国各地各区域、各开发商、各类物业的特点不同，回暖的快慢、幅度以及延续性肯定有所不同。调查数据显示，30%的楼盘已经触底即将反弹，70%的楼盘正在探底或即将触底，趋势已经形成。

　　那么，到底全国哪些区域、哪些开发商、哪些楼盘的房价已经率先触底，就是那真正底价的30%呢？带着系列问题，记者进行调查了解发现，呈现以下几个趋势：

　　就区域楼盘而言：

　　1、一线城市核心区域，抗跌性强，房价底部本就不深，经过近1年的调整，已经有企稳和微升迹象。

　　持续阴跌的楼市在11月份显出一丝亮色，北京、上海、深圳的房地产市场出现成交量持续回升的态势。“温州炒房团”和“山西煤老板”、“万人购房团”等群体近日也以大张旗鼓“抄底”京沪楼市的方式重返媒体视野。

　　2、二线城市新兴开发区域发展态势良好，而购地成本、人均住房面积、人口流动量均远低于一线城市，销售利润率也相对较低，市场低迷时激发刚性需求，容易见底。

　　专家分析认为，二线城市房地产市场发展相对较为落后，因此空房率也普遍偏低。由此可见，对于空房率原本偏低的二线城市来说，有实在的刚性需求为后盾，发生房价“雪崩”现象几乎不可能，一旦见底，房市随即回暖。

　　就开发商楼盘而言：

　　1、个别先行让利幅度大，房价已经低到成本、低到底的大型开发商房价早已见底。以恒大等

　　为代表的龙头房地产企业，从9月份就开始以“一步到位、先行触底”的成本价入市，逆势中业绩显著就说明了这一点。

　　2、小型房地产开发公司面临洗牌加速，被挤出市场的危险，特别是临近年底，回款压力更加严峻，加上保障性住房的大量入市分流了部分客户，令其面临着巨大的销售压力，因此不得不率先降价求售，房价见底。

　　第三部分：抄底方向

　　二类住宅先见底

　　如果说如今相当多的楼盘已在底部区域，那么什么楼盘最值得买呢？我们认为有以下几种类型：

　　就楼盘类型而言：

　　中小户型刚性需求的首选

　　根据星彦地产的研究报告，在刚性需求的支撑下，伴随着市中心小户型项目纷纷推出优惠举措，投资客也渐渐向占据核心地段资源的小户型靠拢。二手房市场上，小户型的租赁和销售依然成绩优异。

　　越来越多的开发商更多地思考如何在有限空间内发掘居住功能的最大化、舒适化和精致化，以占据市场份额。所以总价较低的90平米以下户型蕴含不少创新思维，受到首次置业者的追捧。

　　从投资角度来看，市中心物业的抗跌性强、保值增值潜力大，优质物业投资回报率高，很容易吸引投资客。目前成都房地产市场上的写字楼、商铺投资回报率高，但一次性需要付出的成本大，对中小投资客来讲不太现实，总价低，投资回报稳定的小户型产品重新回归。

　　近期星彦地产通过土地楼面地价、开发商成本底线、建造成本上涨情况等几个方面分析的结果表明，目前市场上近60%的商品住宅楼面地价已达2000~4000元/平米，加上建造成本，其成本已达到4000~6000元/平方米。特别是市中心小户型项目地价大多较高，开发商面临极大回款压力，定价较理性，以微利促销，购房者的抄底时机已现。专家认为，有首次置业安家需求的客户，有意投资的客户，在这个时候完全可以出手90平米以下小户型。

　　精装修高性价比赢得置业者

　　精装修房正在形成一种趋势，这既符合国家倡导的一次性装修、避免二次污染的大政策，也满足了购房人群的需求。高速的生活和工作也让年轻人更喜欢这类房子，随着消费热情和市场逐渐回归理性，优质楼盘、减少二次污染的带装修楼盘将越来越受欢迎。

　　受楼市大环境影响，消费者更加理性，盲目型和冲动型购房基本绝迹。那些优质楼盘在楼市低迷时期完全没有因为降价销售而降低产品质量，依然坚持精品战略。成本价开盘策略与精品战略组合在一起，有效地提升了产品性价比，将成为楼市回暖的领跑主力。

（来源：焦点重庆房地产网）

政府正研究二套房政策鼓励普通商品住房消费

贺 'oper119' 力杰 — Mon, 12 Jan 2009 10:54:39 GMT

　　京华时报讯1月11日，副市长陈刚在政务咨询会上表示，北京正在研究鼓励购买二套房的政策，人均住宅建筑面积有可能按照区位计算。

　　按照去年12月中旬相关新政策的要求，要进一步鼓励普通商品住房消费。

　　对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，并再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。但根据北京市统计局网站发布的数据，2007年北京人均住宅建筑面积27.07平方米。

　　也就是说，能够享受该优惠政策的普通三口之家，首次购房面积要在81.21平方米以下。

　　“按照目前的人均居住面积计算，北京能够享受这项优惠政策的人群将会很少。”陈刚说，政府为此正在研究相应的政策，不排除按照区位计算人均面积。这样，住在主城区的家庭人均居住面积可能是27.07平方米，而住在三、四环的居民人均住宅面积就可能达到30多平米或者更大，从而会有更多的家庭能够享受优惠政策，购买第二套住房。

（来源：焦点重庆房地产）

国土部酝酿"超支"用地占用"十二五计划"指标

贺 'oper119' 力杰 — Mon, 12 Jan 2009 10:51:02 GMT

　　18亿亩耕地红线仍须死守
　　土地参与宏观调控——当经济大政由控制过热转为刺激发展之时，向来严控的土地闸门，似乎有了松动的可能。在南国遥远的深圳，国土资源部已经开始酝酿一份超支用地计划。

　　存量土地纳入用地规划成为了目前比较统一的思路。根据国土资源部的测算，中央追加的4万亿元投资规模当中，有3.2万亿元需要新增建设用地，而以18亿亩的耕地红线以及“十一五规划”计算，新增建设用地指标已经只剩400万亩。除了存量用地，提前使用“十二五计划”中的耕地占用指标，也不再是没有可能。

　　存量

　　根据国土资源部的内部测算，在国家新增4万亿元投资中，大概有3.2万亿元需要新增建设用地。按照每亿元投资需要44亩地的标准测算，两年内需要的土地是120万亩，其中需要耕地60万亩。而全国规划到2010年可占用耕地指标已经只剩下400万亩，用地存在很大缺口。

　　国土资源部土地规划司司长董祚继在接受媒体采访时也称，这个缺口需要提前把“十二五计划”当中2010~2012年的部分指标提前挪用。

　　就在此次深圳会议召开的同时，国土资源部联合11部委共同下发了一份名为《关于切实做好扩大内需促进经济平稳较快发展的用地保障和管理的通知》的文件，开篇第一条便要求“加强对扩大内需各项建设用地的统筹规划和计划调控”，并要求各地国土资源部门统筹安排今明两年的土地利用计划。

　　在用地指标紧张的形势下，存量土地的利用或将成为一个突破口。在深圳会议上，国土资源部要求各地统筹考虑新增和存量用地，逐步将存量土地的使用纳入年度土地利用计划当中。

　　动态

　　除去4万亿投资将造成未来几年的土地指标紧张外，房地产市场的持续低迷亦给土地市场增添了更多变数。

　　2008年12月，一位国土资源部土地利用司人士在接受本报采访时表示，国土资源部暂时不会针对退地、流拍、开发商延迟缴纳土地出让金等现象出台具体的措施。“2009年市场形势会怎么样还不好说，一切都要等等看。”

　　开发商买不起土地，中央投资需要土地，在两者之间实现用地指标的转移似乎是顺理成章的事情，然而这涉及地方土地财政，一切变得复杂起来。

　　“2008年年底各地的土地推介会多如牛毛，市场越冷清地方越着急。”在许多城市有着土地推介经验的中国地交会秘书长吴有龙表示，新一轮的中央与地方博弈将围绕土地市场展开。

　　此外，集体建设用地也将纳入年度土地利用计划当中。“过去只制订城市建设用地计划，集体建设用地是一片空白。”国土资源部一位工作人员告诉记者。

　　增强计划的灵活度则有可能消解不确定因素。据深圳会议的决定，2009年用地计划指标的下达方式也将调整为：年初预下达一部分，上半年根据上一年度土地管理的绩效来落实奖惩措施，年底根据国家的宏观经济政策以及各地重大项目实施情况进行调剂，变静态管理为动态管理。

　　红线

　　2008年12月3日，国土资源部副部长鹿心社在国新办新闻发布会上表示：“这么短时间内，投资力度这么大，有这么多的项目要落地，肯定会对保护耕地、严守18亿亩耕地红线造成很大压力。”

　　因为无论是2008年四季度追加的1000亿元投资项目，还是未来两年内争取落实的4万亿元投资项目以及地方提出的10多万亿元投资，无一不需要土地来保证项目落地。

　　中国土地勘测规划院有关人士表示，如果国土资源部不放松土地口子，各地仅靠挖潜和自己原有的土地指标是难以满足新增投资项目用地需求的。

　　新增中央投资项目计划纳入新一轮土地利用总体规划统筹安排，列入1000亿元中央投资计划的项目选址如难以避让农田，可以提出规划修改方案等“通知”中的规定无疑让各地国土局长松了一口气，摆脱了“用地了，就违法；不用地，就没项目”的两难处境。

　　中国社科院农村发展研究所研究员党国英却对表示：“这只是为扩大内需所采取的土地政策，但是关于土地的一些基本政策并没有变化，比如占补平衡原则。所以总体来看，应该对保持18亩亿耕地影响不大。” 而且党国英认为，根据他个人的观察，目前我国各地并不缺少建设用地，而是建设用地利用不足。

　　国土资源部部长徐绍史曾透露，目前，我国建设用地中闲置土地、空闲土地、批而未供土地大约有400万亩，各种人为因素造成的废弃地2亿亩，未利用地39亿亩。鹿心社也表示，1000亿元投资项目落地要尽量选择废旧厂房、破产国有企业土地等。

（来源：焦点重庆房地产网）

四部委力挺万科降价房价还能再下降三成？

贺 'oper119' 力杰 — Mon, 12 Jan 2009 10:45:56 GMT

　　“我想开发商会顺应市场变化，主动采取措施以合理价格促进商品住房销售，以释放潜在的住房需求”，在1月6日新年的第一场新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长齐骥公开敦促房地产开发企业降价促销。

　　在同一天，住房城乡建设部、发改委、财政部、央行四部委联合发布《采取综合性措施，促进房地产市场健康发展》的公告，首次肯定了万科等开发商主动降价的行为。

　　市场人士表示，目前政府“保交易、压房价”的态度鲜明。未来房价还有三成左右的下降空间。

　　建设部：房价仍超过支付能力

　　购房者买不起，开放商卖不出，各地囤积据说可以卖上一整年的房子，房地产行业在某些环节肯定出现了问题。

　　“目前各地房价出现了一定的回落，但与社会预期还有差距，仍高于普通居民支付能力。”住房和城乡建设部副部长齐骥的这番话一语中的。

　　数据显示，2008年前11个月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%.其中，商品住宅销售面积下降18.8%，商品住宅销售额下降20%.与此同时，房价也呈持续回落态势。

　　齐骥表示，激活房地产市场的关键还在于房价的合理定位。近期，以万科为代表的开发商根据各地情况积极调整价格。齐骥认为，随着供求关系的变化，加上建造成本的影响，开发企业会顺应市场变化，正像131号文件所提到的，主动采取措施以合理价格促进商品住房销售，以释放潜在的住房需求。

　　目前，有一部分群众既不符合廉租住房和经济适用房供应条件，又无力购买商品房，成为“夹心层”群体。齐骥指出，对于这部分群体，要从当地实际出发采取发展租赁住房等多种方式，因地制宜地解决其住房问题。

　　“2009年是加快保障性住房建设的关键一年”，齐骥表示，主要要以实物方式，结合发放租赁补贴，解决低收入困难家庭住房问题。截至2008年9月，全国住房公积金闲置资金有2000多亿元，在确保资金安全的前提下，可以考虑将本地区部分住房公积金闲置资金用于经济适用房等住房建设。

　　“从主管部门的表态来看，管理层对房地产市场的态度依然没有变化，即有保有压———保交易、压房价”，海通证券研究人士表示。

　　万科、保利降价促销收效明显

　　作为行业风向标的万科日前公布了去年12月的销售业绩，销售面积较11月增长57%.

　　此前南京万科的降价行动一度引发争议，但从市场的反应看，效果良好。1月6日，万科公布了2008年最后一个月的销售业绩。12月万科实现销售面积66.1万平方米，销售金额53.4亿元，虽然还无法达到2007年同期高峰时的水平，但相比11月份已经呈现出显著的增长，环比分别增加57.0%和49.6%.放在全年来看，仅低于3月份的水平。过去一年间的市场份额就从2%增长到目前的2.6%左右。

　　在谈及未来的市场形势时，万科执行副总裁肖莉表示，当前市场成交量的上升体现了政策支持和价格理性回归相互作用所产生的良好成效。不过，鉴于整体经济形势依然比较严峻，行业的调整还在进行，成交量能否继续保持回升还需要观察。对开发企业来说，应该做的是顺应市场，积极采取措施促进销售，同时，练好内功，更多关注客户，积极调整产品结构，提升产品和服务质量。

　　同样，降价也拉动了保利地产的销售，公司去年12月实现销售22.2亿元，是公司近两年来单月第四高。但其12月单月销售均价仅为人民币6994元/平米，环比下降16%，同比下降27%，主要是限价房销售拉低了房价。

　　“成交短期回暖，但不改房市调整格局。目前中国城市化率不足46%，决定了此轮房地产调整只是阶段性的。但参照国内外历史经验，此轮调整可能要持续到2010年前后，一线城市房价还有约30%的跌幅”，招商证券高级研究员贾祖国认为。

　　国泰君安研究员孙建平则预计，行业尚未见底，未来房价将继续下降，成交量的有效复苏首先取决于房价和收入，然后受降息等政策影响。

　　对于年初的房地产走势，中金公司表示，大幅度降息以及中央和地方对房地产行业政策的放松带来的楼市回暖将延续到2008年12月底，随着1、2月份淡季的来临，预计成交量回暖将难以持续。

（来源：焦点重庆房地产网）

存量房客户无人"中彩" 银行：多等一月省上亿元

贺 'oper119' 力杰 — Thu, 08 Jan 2009 14:26:09 GMT

　此时再去深究哪个银行推出房贷优惠细则、细则如何制定这些问题，都已经失去了意义。因为银行在年初发起的优惠细则风暴根本就没想过方便众存量房房奴。

　　有哪个房奴真正享受到了银行的7折贷款优惠？一个都没有！换句话说，银行已经“绑架”7折房贷政策为“人质”，一旦“人质”脱手，贷款收入就要降低几个百分点，个贷部的日子就会因此不舒服。为了不让那些到手的利益缩水，“认真”地进行细则审批就成了银行对政策“拖一天算一天”的杀手锏……

　　有令慢行存量房客户无人“中彩”

　　2008年1月1日，所有寄希望于这一天能收到银行房贷利率打7折的存量房贷款者，都感到异常失望。更令他们失望的是，直到本报记者截稿，他们中还没有一个人收到银行确定给出的7折优惠单据。

　　事实上，早在2008年10月27日，央行就已发布了《扩大商业性个人住房贷款利率下调幅度支持居民首次购买普通住房》的文件。文件中首次提到最低7折的房屋贷款利率政策。

　　银行对此文件的反应整体慢半拍，并都采取了观望态势。直到2008年底，国有四大行才基本敲定对首套房贷新贷款者7折利率优惠的基本政策，而存量房贷款能否享7折优惠的讨论则一直持续到2009年。

　　目前，多家银行已松口，且有不少新贷款者已享受到7折优惠政策，但对存量房客户来说，还没有一个人能成功从银行得到7折利率优惠。

　　集体“失语” 分行支行打太极

　　“问题出在总行，我们没得到实施细则的通知单。”这句话，是银行客服部电话员最近的“口头禅”。从1月1日至昨日，很多北京地区客户不间断地给银行打客服电话，除了得到对方提供的某某支行营业部电话外，对实际内容，客服人员均守口如瓶。

　　支行的电话同样难打。昨日，记者致电多家银行北京地区支行个贷部，两个小时内竟没一个电话打得通。

　　面对支行以及客服电话的集体“失语”，一些银行在北京的分行也表示“无能为力”。“全年还款计划单一定会给您，但您至少要等我们把您的贷款利率算出来，这要花费一定时间。”针对这一问题，某股份制商业银行人士这样回答。“分行不发话，我们没办法给您答复。请您放心，只要您符合条件，7折优惠肯定给您打。”几经周折，记者从工行北京某支行个贷部得到这样的答复。

　　“开价”惊人享折扣需跨高门槛

　　只把折扣留给符合条件的优质客户，这是1月以来一些银行柜台人员的答案。最初几天，银行所谓的优质客户还有一个清晰的轮廓：只要客户在申请贷款时已享受了8.5折优惠政策，在央行征信系统中没有不良贷款记录，同时首套住房的面积在140平方米以下，就基本可以视为优质客户。

　　但银行“变脸”的速度惊人：

　　中行某地支行表示，贷款者申请7折利率优惠，必须保证三年内不得提前还款，提前还款须缴纳违约金，还必须办理10张该行信用卡；农行北京某支行则表示，对初始贷款发放金额在30万元及以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款执行利率自动调整。

　　中信银行某支行表示，客户初始贷款金额50万元以上可申请7折，如贷款金额不到50万元，那么办理白金信用卡即可申请获得7折优惠。

　　浦发银行某支行表示，贷款金额500万元及以上，且借款人家庭净资产达100万元及以上，或借款人贷款金额与家庭净资产合计达1000万元及以上的，最低可按央行贷款基准利率下浮30%的最惠利率标准予以调整。

　　从某种意义上看，银行已经将审批客户身份作为一件很过瘾的事情。

　　利润第一多等一月多剩上亿元

　　“只要还有一家银行没有公开确定开始给存量房客户打7折优惠，我们银行就不会打折。多等一天，银行就能多剩不少钱。”在7折优惠的问题上，某股份制商业银行个贷部人士这样表示。他同时提出，央行在2008年内连续5次降息，已将银行靠存贷差获利的空间压缩到了最低。

　　“2007年时，央行一共进行了6次加息，那一年贷款利息一项的收入就接近银行年度利息收入的70%。”在此问题上，某银行内部人士这样表示。

　　而某国有大型银行2007年年报的确显示，该行当年利息收入3572.87亿元，其中客户贷款及垫款利息收入占比高达66.6%，为2380亿元。

　　“就以这个数据举例子，假设这2380亿元均来自首套房贷利率收入(即利率打过8.5折后的收入)，平均每月收入198.3亿元。如果全部执行7折利率，平均每月收入将变为198.3-198.3×15%=168.55亿元，银行每月将减少29.75亿元。”在被问及银行实施7折房贷利率后利润缩水幅度时，另一位业内人士这样表示。他同时表示，即便上述计算结果是基于假设计算得出，但银行多等一个月，少损失上亿元这个结论是可信的。

　　对此很多业内人士认为，“家家都有这本难念的经”，在每月利率收入将缩水15%的“威胁”下，银行当然是“能拖就拖”了。

　　余额限制银行“涉嫌”变相揽储

　　上述银行高门槛事例中提到，某银行要求房奴在银行贷款30万元，存款20万元，各项业务余额合计达到50万元才能享受7折房贷优惠。对此，相关专家表示，这明显有揽储倾向。

　　“变相揽储的目的是为了提高利率，因为银行支付的存款利率将提升贷款利率。”对此问题，相关业内人士这样解读。他进一步举例说明，假设房奴向一家银行贷款30万元，同时在同一家银行存入10万元，就等于只用了银行20万元，却支付了30万元的利率。

　　“一直以来，银行仅对公司客户实施这个不成文的规定，比如银行曾经要求公司客户贷款100万元，同时存款10万到20万元。当然客户可以选择，不存款银行就上浮利率。这样做的目的就是为了提高银行流水，因为银行总要维持经营。”该人士表示。

　　纯市场化顺带增加中间业务收入

　　而根据上面事例中提到的，客户只有在办理银行10张信用卡或者购买某种理财产品的前提下才能享受7折房贷利率这一点，很多银行业人士对此解读时，都表示能够“理解”。央行大规模降息后，银行利润增长空间短期内无法上升。在此背景下，虽然中间业务收入(其中包括理财产品销售利润、信用卡利润、代销各类金融机构产品佣金利润等)不能并入银行资产负债表是银行业心知肚明的事实，但从抢占市场份额的角度看，用细则绑定理财产品是再好不过的获利机会。

　　另据相关人士认为，外围金融环境很差，银行单靠等客户买理财产品已经不行了，只能是打着包卖。

　　“能够抓住机会搞市场化营销，也是银行的一种进步。”对此，某专家这样表示，但在贷款者还没享受到利率实惠的时候，银行这么做也能算创新吗？

　　“绑架”7折对抗央行要求

　　“我们是企业，也需要生存，需要利润来源，既然央行在去年10月27日的文件中只提到了‘商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍’，那么从原先的0.85倍到现在的0.7倍之间，具体分几个档次，以及什么时候实施，就应该由银行自主制定。”昨日，某银行人士这样表示。

　　和她有相似观点的业内人士不在少数。更有人士指出，既然不能改变降息周期，也不能阻止房贷利率下挫，那么只能以利率自由为基础，使银行“略微”维持生计。

　　“虽然我们也清楚，目前各地房贷细则种类繁多，但这是银行的市场行为，银监会不可能再发文规范。”对于目前各银行房贷细则口径差别很大的问题，银监会相关人士昨日这样表示。

　　“在这个大背景下，如果百姓寄希望于央行、银监会给个‘一刀切’的政策，这不符合银行发展的方向。”针对这一问题，中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示。他认为，从市场化角度看，国家在利率水平上会逐步加大银行在利率制定上的自主化，这是金融业的一个发展方向。当然，银行在市场化过程中，还要考虑如何平衡好营业利润增长和为百姓提供金融服务间的关系，因为如果银行所谓“市场化”做得太过分，也会像其他企业一样被市场淘汰。

　　再降身价小银行趁机挖大银行客户

　　面对房贷，大银行的举棋不定并没拦住中小银行的自由发挥。目前，一些中小银行瞄准了它们的优质房贷客户，纷纷承诺利率打7折，并推出免费办理同名转按揭来拉拢房奴。所谓同名转按揭，就是由新的贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款，同时可享7折优惠。

　　另据了解，本来转按揭需要付给担保公司数千到上万元的担保费以及评估费，但许多积极吸收存量房贷客户的银行，为客户承担了所有转按揭环节所需的手续费。在办理过程中，客户只需提供原来的借款合同、最近一期的账单、身份证、户口簿以及贷款银行的还款明细、申请银行的银行卡等基本要件即可。

（来源：中新房产频道）

楼市2009：3成楼盘或已完全触底抄底有二大方向

贺 'oper119' 力杰 — Thu, 08 Jan 2009 14:22:18 GMT

　　下过雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时房屋墙壁、墙角、窗体顶端天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水，就能一览无余。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看是否有潮湿发霉的现象。

　　虽然我们尚无法判断这次楼市反弹能持续多久，最终能否成为反转，但来自易居中国的一份分析报告显示，市场的阶段性底部已经渐趋形成。

　　第一部分：见底信号

　　新政齐出催生市场反弹

　　目前，北京、上海、深圳、广州等城市的房地产市场交易量呈现不同程度回暖。中国指数研究院数据显示：11月，北京商品住宅市场成交均价为12965元/㎡，环比10月上涨6.20%。上海则一改今年5月以来的商品住宅成交量下降轨迹，直至11月市场迅速反弹，成交量环比10月上涨40%。经调查，置业者抄底入市的迹象也开始出现，并且成为反弹的最终决定力量。

　　第二部分：筑底工程

　　三成楼盘或已完全触底

　　就区域楼盘而言：

　　1、一线城市核心区域，抗跌性强，房价底部本就不深，经过近1年的调整，已经有企稳和微升迹象。

　　就开发商楼盘而言：

　　1、个别先行让利幅度大，房价已经低到成本、低到底的大型开发商房价早已见底。以蓝光地产、恒大地产集团等

　　为代表的龙头房地产企业，从9月份就开始以“一步到位、先行触底”的成本价入市，逆势中业绩显著就说明了这一点。

　　第三部分：抄底方向

　　二类住宅先见底

　　如果说如今相当多的楼盘已在底部区域，那么什么楼盘最值得买呢？我们认为有以下几种类型：

　　就楼盘类型而言：

　　中小户型刚性需求的首选

　　近期星彦地产通过土地楼面地价、开发商成本底线、建造成本上涨情况等几个方面分析的结果表明，目前市场上近60%

　　的商品住宅楼面地价已达2000~4000元/平米，加上建造成本，其成本已达到4000~6000元/平方米。特别是市中心小户型项目地价大多较高，开发商面临极大回款压力，定价较理性，以微利促销，购房者的抄底时机已现。专家认为，有首次置业安家需求的客户，有意投资的客户，在这个时候完全可以出手90平米以下小户型。

　　精装修高性价比赢得置业者

（来源：中新房产频道）

去年北京楼市成交量下跌五成 09年续唱"降价曲"

贺 'oper119' 力杰 — Thu, 08 Jan 2009 14:19:10 GMT

　　过去的2008年，房地产市场经历了一轮“过山车”般的由盛转衰的惨烈过程，市场信心跌至谷底。受奥运会召开、金融危机的影响，北京市房产交易持续低迷。自2008年9月中旬以来，政府出台了一系列房产救市政策，房贷利率连续4次下调、公积金贷款额度上调、普宅标准放宽、房产交易税费的大量减免等来刺激楼市的发展。日前，政府进一步加大新政力度，对于优质客户可享受房贷7折。

　　尽管救市力度一再加大，但是对于2009年，更多人仍预期房价继续下跌，业内大多数把2009年预测为一个“降价年”。

　　内忧外患导致楼市进入买家时代

　　2008年，京城楼市在“拐点论”大行其道、打折降价风暴肆虐的不利因素影响下，逐步进入了萧条期。交易量持续走低，据亚豪机构统计数据显示，2008年1-10月，京城共成交商品住宅72217套，成交面积827.7万平方米，其中期房商品住宅共成交60227套、成交面积647.9万平方米，现房商品住宅成交11990套，成交面积179.8万平方米，同比2007年同期，期房商品住宅成交套数下降了41.1%、成交面积下降了49.6%，现房商品住宅成交套数下降了42.8%、成交面积下降了52.1%。

　　2008年供大于求成了京城楼市的显著特征。据北京市房地产交易管理信息网数据显示，截至10月底，京城可售期房住宅为112937套、可售面积为1398.1万平方米，未签约现房住宅的套数为31776套、未签约面积为460.6万平方米。按2008年月均销售套数计算，存量商品住宅尚可供市场消化20个月。

　　而从全国的大环境来看，据国家统计局数据及中原地产预测，2008年全国商品住宅主要经济指标全面发生放缓或回落，其中商品住宅开发投资、新开工面积增长放缓、竣工面积回落，平均销售价格微跌，而这些指标在过往的10年内均保持较快速度增长。月度统计数据显示，自2008年起，主要指标均明显下跌，成为中国房地产10年快速增长的转折点。而伴随新房市场的规模萎缩及价格下跌，二手房住宅市场也呈现出类似态势。由于一二手房市场的替代效应，在应对市场萧条时，新房市场的变化成为了影响二手房市场的重要因素，进而成为影响全市场的动因。

　　业内人士分析，2008年的交易量同比2007年出现了较大幅度的下降，降幅接近五成。这主要受2007年房价高速上涨、政府提出大力发展保障性住房的发展模式以及出台杀伤力极强的“二套房贷”政策，并且连续多次加息、上调存款准备金率，以及金融危机等内外部环境影响。

　　业内预测：今年是个“降价年”

　　对于2009年的房价展望，记者从各大代理机构的研究报告中发现，多数代理机构对于2009年的房价都表现出进一步下调的预测。

　　北京中原三级市场研究部预测，2009年的京城中高档二手商品房价格将在目前的基础上下浮近5个百分点后趋于稳定，即由目前成交均价的13682元/平方米下浮至13000元/平方米左右后趋于稳定，而这个下浮的时间将集中在2009年上半年。在2009年春节过后，消费者的观望情绪仍将持续至5-6月份。在此期间，中高档二手商品房的价格将下浮2个百分点，达到2007年底的价格水平，其后趋稳发展。而租赁市场由于经济危机严重降低租赁人群的数量及租房承受能力，2009年租赁会呈现价量同降。但租赁市场由于其特殊性，租金变动幅度要远低于房价变动幅度，因此2009年租售比仍会呈稳中有降，或将跌破1：300。

　　同时，亚豪机构对于一手市场也预测，2008年京城的房价已经进入了周期性的调整期，受此影响，2009年京城楼市的房价仍将是下行趋势，而且短期内不会出现反弹的迹象。而京城的房价到2008年下半年才出现了实质性的下降，一旦下行通道打开将很难扭转，预计2009年的总体房价水平将会继续回落。

　　从全国市场来看，中原地产也预测2009年房价将进一步下跌，而成交量有望回升。受各类刺激住房消费政策的影响，2009年全国住宅销售情况将比2008年有所改善，预计全年销售面积略增5%-10%。由于延续2008年末的趋势，2009年上半年将继续调整寻底，下半年有望企稳筑底。

　　随着发展商逐步调价，以及各类刺激性政策的继续出台，预计成交量将逐步回升，2009年全年比2008年略增。而销售价格预计将继续下跌约10%，销售金额下跌5%左右。

　　在大力度的“国三条”出台以后，临近2009年展望之时，业内也论调一致认为，2009年楼市将进一步下行，在底部徘徊的可能性比较大，将呈现普降态势。

　　“国务院办公厅下发关于促进房地产市场健康发展的若干意见，这是对中国楼市降价销售的一道命令，是符合市场实际情况的，惟有大规模降价销售，才有可能挽救中国楼市，振兴中国经济。”牛刀撰文指出，供过于求就必须降价，现在已经到了即使亏本也要降价的时候。

　　有业内人士认为，“今年降价会更加明显。经过一年的洗礼，中国人已经摆脱了房地产只涨不跌的惯有思维，会更加理性地面对资产价格的缩水和膨胀，开发商所担心的房价下调引发的业主反弹风险已经越来越小。所以，开发商会更加明目张胆地打出降价牌来保生存，今年将是一个降价年”。

　　“综合各方面的因素，我认为2009年中国房地产主调是：先降价，后重组。保障房的大量入市，对房地产市场，特别是对中等价格的商品房将是一个致命的打击。所以留给中小开发企业的时间不多了。”北京市裕发东瑞房地产开发公司董事长张继东也撰文指出，2009年，必将实现扶持一批、重组一批、死掉一批，还有可能抓典型一批的行业洗牌景象。

（来源：中新房产频道）

推高端服务揽客建行财富中心举办“房交会”

贺 'oper119' 力杰 — Tue, 06 Jan 2009 14:24:15 GMT

　　日前，建行重庆分行财富中心邀请中房网络等机构的房地产投资专家，为其会员专门举办了一场“房地产投资交流会”，帮客户分析重庆房价的走势，抄底时机是否来临等，很受大客户们欢迎。
　　随着国民经济发展，越来越多的客户提出了专业化、个性化综合财富管理服务的需求。2007年10月，建行重庆市分行财富管理中心正式开业，率先迈出了个人高端服务的第一步。据介绍，建行重庆市分行财富中心经常通过搭建与第三方合作机构的开放式产品平台，对其VIP客户的财富进行整体安排和统筹管理，逐步形成了“稳健、专业、开放”的业务特色。同时以个性化、综合化、“一揽子”的金融解决方案或金融产品组合为交付条件，通过高素质的私人银行顾问与专家团队，按“双客户经理”服务模式，为客户财富的聚集、管理、保值、增值、转移等提供金融服务。其业务种类涵盖了定制化理财产品、专属理财产品、资产管理、顾问咨询、准公益慈善信托等方面。

（来源：焦点房地产网）

楼市需求逐步释放 09下半年楼市将有望早回暖

贺 'oper119' 力杰 — Tue, 06 Jan 2009 14:09:49 GMT

要是房价依然在高位运行，楼市回暖依然可望不可及。价低量升，对房企对购房者和中国经济，都是最佳的一个结局。

2007年底，房地产行业迎来有史以来力度最大的宏观调控措施，楼市迅速进入冰冻时期。转眼间，一年过去，刺激楼市回暖的宏观调控措施频繁出台，力度一点不亚于2007年的调控，区别只在于2007年是为了抑制楼市泡沫而2008年则变成促进房地产行业健康稳定发展。在中央政府4万亿刺激经济回暖的措施出台后，央行做出十年来最大幅度降息的决定，然后是第一套住宅首付降低为两成并可享受七折优惠利率，接着二手房交易营业税大幅减免，中央政府提出银行可以适度放松对优质房地产企业的贷款。

在2007年，中国房价的涨幅达到了历史顶点，全国大部分城市房价暴涨，部分城市房价一年之内房价翻番，炒房现象遍布几乎所有内陆城市，开发商疯狂囤地之后开始捂盘惜售，房地产泡沫迅速蔓延，金融风险无限扩大。正是在这种背景下，中央政府采取了一系列措施抑制楼市泡沫，提高首付、清查囤地、紧缩银根……房地产这匹脱缰的野马，终于在严厉的调控措施中低下了头，大部分城市房价开始回落。中央政府的调控目标初步实现。

然而，伴随着美国金融危机的扩大，严重依赖出口的中国制造业陷入整体低迷，大量进出口贸易企业和加工企业倒闭；而房地产降温带来的另外一个后果是大量开发商迫于资金压力和市场压力不得不缩减开竣工规模，房地产的迅速降温，同时也造成钢铁建材家具家电等数十个关联行业集体低迷。

号称中国经济三架马车的"出口、投资、消费"，出口受到金融危机的影响大幅下滑已经无法逆转，2009年形势极其严峻；投资受到楼市低迷的影响已经大规模减少；而唯一剩下能够拉动经济的消费，成为了拯救中国经济的关键。

（来源：搜房网）

南京万科千万赔偿卡遭打折收购

贺 'oper119' 力杰 — Tue, 06 Jan 2009 14:03:12 GMT

　　万科“价格欺诈门”事件，以“伙伴卡”的推出而告终。

　　昨日，万科给南京万科光明城市三期的800多户业主发出的价值20000元的“伙伴卡”，由新景祥公司以9.5折的折扣回收，共计回收60余张“伙伴卡”。但有业主称“这些卡最终还是以万科变相收购为结果”。

　　万科砸1686万元息事宁人

　　在2008年的年末，南京万科向万科光明城市三期的部分业主发出了面值两万元的“2008伙伴卡”以求和解。万科以特快专递的形式发给800多户业主的“回执联”中称，万科光明城市三期部分客户与南京万科就销售价格的争议已持续数月，为了尽快解决此项争议，向业主提出谅解方案。

　　谅解方案中，南京万科向光明城市三期业主，每户赠送一张“2008伙伴卡”，面值20000元。接受“2008伙伴卡”的业主不再就万科光明城市三期的销售价格提出争议。“也就是说，不再对万科此前涉嫌‘价格欺诈’做任何维权，以及放弃对‘涉嫌价格欺诈’的追究。”一位业主称，对这一方案，大多数人基本上是可以认可的，而且这样的结果也是万科光明城市三期业主维权组以及南京市物价部门共同努力推进的结果。

　　南京万科光明城市三期的业主，涉及的赔偿的共计843户，如果按照每家两万元的“伙伴卡”计算，万科此次共计付出1686万元的“爱心”。

　　物价推动新景祥9.5折收购

　　昨日，由新景祥以9.5折的价格向万科光明城市三期800多户业主收购“伙伴卡”，业主可以兑换到现金1.9万元。

　　昨日，《每日经济新闻》从新景祥公司了解到，该公司从昨天下午正式对外回收“伙伴卡”，以9.5折的折扣回收。截至到昨日晚间，已经有60余户业主领到了由“伙伴卡”兑现的1.9万元现金。

　　据万科工作人员在电话中称，“‘伙伴卡’所收购的新景祥公司是南京市物价部门物色的。”但是对于这一说法，《每日经济新闻》记者并未得到南京市物价部门的认可。

　　但是，有部分业主坚持认为，这张面值两万的“伙伴卡”，最终还是以万科收购告终。“通过这样的回购，折价后，万科最后少给了160多万元”。

　　据悉，新景祥是国内最早致力于房地产全程行销策划代理服务的专业机构之一，公司是新景祥投资控股集团旗下机构之一。昨日在采访中，南京新景祥工作人员称自己不知道是不是万科来收购的，目前只是负责收购万科的 “伙伴卡”业务。

　　万科领衔三减开工面积

　　2009年万科在天津的计划开工面积由原先的几十万平方米缩减到了6万平方米~7万平方米；而《每日经济新闻》记者从苏州工业园处了解到，2009年园区计划60多万平方米新开工面积中，万科未在其列。

　　万科作为行业的风向标，一举一动都会为其他开发商所效仿。万科减少开工面积，可能会引起新一轮的停减开工潮。

　　此前，万科就曾经有两次减少开工面积的纪录。2008年中期，万科宣布减少165万平方米开工面积。到了当年第三季度，万科又宣布减少约110万平方米至570万平方米。因此，万科此次再减开工面积并不出人意料。

　　昨日，万科集团回应《每日经济新闻》说，万科会否再减开工面积，将减多少开工面积，需要等待2月份公布2008年年报时才能最终确定。

（来源：中新网）

港媒称中国内外资房产税合并楼市"限外令"松绑

贺 'oper119' 力杰 — Tue, 06 Jan 2009 13:58:46 GMT

　　中新网1月6日电香港《文汇报》今日载文称，内外资房产税合并统一后，外资投资房屋租金收入税率将由此前的18%降为12%，外商投资内地楼市严规正在松绑。

　　文章称，财政部长谢旭人5日在全国财政工作会议上表示，中国政府今年将统一内外资企业和个人的房产税、城建税、教育费附加等制度，其中，内外资房产税合并统一后，外资投资房屋租金收入税率将由此前的18%降为12%。此前，内地一直对在华拥有房屋产权的外国侨民、外国企业和外商投资企业征收城市房地产税，征收税率为房屋租金收入的18%。

　　文章还指出，在金融危机和内地楼市疲软的形势下，为提振内地楼市，国务院于去年12月17日提出3条促进房地产市场健康发展的政策措施中，其中就包括按照法定程序取消相关城市房地产税。随后，国务院第546号令宣布，自09年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，将与内资企业享受“无区别待遇”，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》(下称《条例》)缴纳房产税。

　　对此，文章称，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生认为，由于前两年内地流动性过剩，政府制订了严格限制外商投资房产的政策。金融危机的状况下，中国统一内外资的房产税，不仅可以降低外资的投资成本防止资金外流，同时有利于留学生回国置业和创业。依据实施效果，预料未来中央还将出台更多放松外资投资楼市的政策，鼓励房地产发展。国家税务总局税收科学研究所研究员张培森也认为，两税合并顺理成章。因要促进房地产业健康发展，外资企业和国内企业应处于同等竞争地位。

（来源：中新网）

年末开发商纷现关联交易最高制造利润1.33倍

贺 'oper119' 力杰 — Mon, 05 Jan 2009 14:20:18 GMT

　　2008年的最后一天，雅居乐地产（03383.HK）宣布斥资1.27亿元，向该公司主席陈卓林及其妻等，收购中山市百乐城及雅居乐酒店两个商业投资物业。
　　而在2008年11月底至12月下旬不到一个月的时间内，富力地产（02777.HK）曾由大股东两次合计出资1.84亿元左右，购买公司旗下位于北京和广州的豪宅。主营商业的金鹰商贸（03383.HK）也宣布拟以9.9亿元购买大股东位于上海的金鹰国际购物中心，但该交易告吹。

　　从上述关联交易来看，交易的物业多为高溢利收购。雅居乐的关联交易中，陈卓林及副主席兼联席总裁陆倩芳共同持有的中山三乡镇的百乐城，当年购入成本为2384万元，雅居乐以3400万元收购；由陈氏五兄弟及陆倩芳控股的中山雅居乐酒店，当年购入成本为2384万元，雅居乐以9282万元收购。

　　富力在去年12月23日宣布向执行董事李思廉及另一主要股东张力的儿子张量分别出售广州市天河区富力丽思卡尔顿公寓两项住宅物业。公司预期销售溢利约3550万元人民币。在不到一个月前，李思廉和张力也分别购买了北京富力城四期两个住宅单元，令富力获得3260万元的溢利。

　　对于上述的高溢利收购，雅居乐表示收购价较估值折让15%，对未来公司发展及业绩增长有正面贡献。而且集团在百乐城及雅居乐酒店均租赁了办公室，收购也有助减低费用。而富力的有关人士也表示，这是公司高层购作自用的住宅。而且由于老板对于旗下物业的价值更为清楚，收购有助于提振市场信心。

　　不过，有从事估价业务的人士却认为，年末将至，不少地产公司要进行财务结算。进行这类关联交易有三种作用。一是增加销售额。二是以收购大股东名下物业的费用冲减利润，可以减少企业所得税。三是增加旗下物业的评估价值。“这些都是业界的通行做法之一，而且这些运作也在合法的范围内。”

　　上述分析人士表示，从去年开始，不少拥有商用物业的公司，在财务报表的利润结算中往往会出现“投资物业之公平价值变动”项目，也即楼价的改变对公司旗下同类投资物业的价值改变的反映。例如某公司去年上半年纯利激增1.33倍至15.57亿元，但是实际通过销售获得的纯利是同比下降的。

（来源：焦点房产网）

二手房营业税主城四区减免业内推测楼市回暖

贺 'oper119' 力杰 — Mon, 05 Jan 2009 14:09:02 GMT

　　今日，市民拿着满两年的二手房到主城区一些区县交易，就可以享受到营业税（税率5.5%）减免的政策。昨日，记者从主城区房地产交易机构了解到，已经有部分区县开始执行二手房营业税减免新政。至此，积压半个月之久的房屋交易单终于可以成交了，中介公司大松一口气。有中介公司负责人称：“再不执行都快撑不住了！”
　　沙区昨日收到文件

　　昨日下午，税务部门驻沙坪坝区房屋交易所工作人员表示，由于前几天放假，刚收到文件，今日（5日）市民到该区交易所办理二手房交易，可以享受营业税减免的新政。据悉，一套总价50万元普通的二手商品住宅，房龄3年，现在可以节约27500元的营业税。

　　去年12月17日，国务院通知称对二手房营业税进行调整，到12月30日，财政部和税务总局联合行文规定今年1月1日执行。其核心政策是个人购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　有中介半月打白板

　　在部分中介公司，得知有区县开始执行营业税新政后，一些置业顾问立即给客户拨打电话。“我们有个置业顾问手上压了七八个单子，今天给客户解释，以及给平时累积的老客户打电话，2块电池都打爆了。”一中介公司西区总监称。　　“我们押了160多笔单子没有成交。”某中介公司负责人称，全部是最近半个月积压的。“客户说要等二手房营业税政策正式执行了再成交，害得我这个公司半个月只做了3笔业务。这还不到此前一天的成交量。”

　　从去年12月17日国务院公布消息后，不少二手房买卖双方都暂停交易，甚至有中介公司半个月多的时间来，零成交的也有几家。“不成交，我都没有钱给员工发工资了。”有中介公司的负责人说，中介公司现在的现金流本身很紧张，再加上行业特性就是靠高速运转的现金流盈利，半个月没有收入来源，真可谓热锅上的蚂蚁。“再不执行都遭不住了。”

　　购买房龄3到5年百万房产省5.5万

　　A.政策　现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)，转让时免征营业税。

　　算账　新政前：100万的房产，需要缴纳的营业税为5.5万。

　　新政后：免营业税，成本直降5.5万元。

　　购买房龄2年内百万房产可省4.4万B.政策购买房龄在两年以内的二手房，营业税由成交价的5.5%，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收的5.5%。

　　算账　新政前：一套80万的房子，转让时售100万，缴纳营业税5.5万。

　　新政后：缴纳的税费是(100万-80万)×5.5%=1.1万，节省了4.4万。

（来源：焦点房产网）

经适房过半遭弃购三因素致其难"经济又适用"

贺 'oper119' 力杰 — Mon, 05 Jan 2009 14:04:26 GMT

　　广州在经济适用住房停建数年之后，终于又开始大规模建设经济适用住房，并向群众销售首批2145套，但是认购效果却并不理想，过半经济适用住房遭遇弃购。

　　业界分析认为，广州建设经济适用房的目的是为了解决低收入群体住房难题，但为何这个“民心工程”却不得“民心”，这个现象值得反思与借鉴。业内人士建议政府应该依据群众的真实诉求，科学规划完善配套，防止出现经济适用房滞销的情况。

　　经济适用住房遇“冷”过半遭弃购

　　广州市在2008年11月26日推出了2145套经济适用住房，分别位于金沙洲、大塘聚德花苑、同德泽德花苑、育龙居、云泉居和丽康居6个房源点，公开向符合申购经济适用住房条件并在2008年12月7日前已取得《广州市经济适用住房准购证明》（以下简称《准购证明》）的申请家庭销售。

　　广州医学院退休人员谭懿文递交了申请。根据统计，广州1498户家庭登记申请购买经济适用房，共有1233户像谭懿文这样的家庭经过摇号获得购房资格，进行选房、购房。

　　谭懿文称他们申请了一套金沙洲新社区经济适用房，每平方米4000多元，价格稍微贵了点。本来想申请聚德花苑，但是发现申请人太多了，所以就只有选择申请金沙洲社区了。

　　根据统计，由于聚德花苑配套设施完善，交通方便，很受追捧，尽管只有134套房屋但却有466户家庭登记申请，申购比例超过三倍以上。而其它建在郊区、或交通不方便、配套不到位、环境也不好的房源点，申购比例则比较低，最低才只有16.27%。

　　在这种情况下，认购效果可想而知。根据统计，最终只有975套房屋被认购，有1170套房屋没有售出。6个房源点也只有聚德花苑销售一空，而目前配套比较欠缺的金沙洲社区尽管推出了推出1469套经济适用住房，最终只卖出608套。

　　事实上，这不是特例，而是一种普遍现象。今年初，秦皇岛市首次以公开摇号方式销售经济适用住房，最终却剩余888套经济适用住房没有售出，约四成人放弃了购买权。可以说，全国各地都普遍存在着经济适用房因地处偏远或价格偏高等原因而遭遇弃购的现象。

　　三大因素导致经济适用房难以“经济又适用”

　　专家普遍认为，部分经济适用住房遇冷，几乎是目前所有进行保障性住房建设的城市都遇到过的问题。究其根本，主要原因如下：

　　首先是商品房价格下降导致经济适用房失去了价格优势，不少经适房房价与商品房房价差距不过1000元/平方米。以广州金沙新社区为例，广州金沙洲新社区经济适用房高层均价为4445元/平方米，而目前其周边一些商品房价格每平方米也只有五千多元。

　　广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为，原本金沙洲新社区周边新建楼盘价格每平方米都在七八千元甚至万元以上，但是目前开发商为了促销，纷纷大幅下调新建商品房价格，而经济适用房基本没有降价空间，从而使其价格与商品房价格构不成竞争优势，进而导致申购者弃购经济适用房。

　　其次，由于经济适用房受国家政策限制属于有限产权。按照规定，这些保障性住房不得出租、出借，五年内不得上市交易，满五年后才可上市流通，但要补交相关税费，这让不少家庭宁可选择二手房市场或者租赁市场，也不愿意选择经济适用房。

　　此外，受土地财政的影响，地方政府普遍不肯提供好的地块建设保障性住房，经济适用房、廉租房等保障性住房选址多在偏远地区，对购房者生活造成不便。不少低收入家庭都表示，出于上学就医的考虑，如果搬到远离市区、配套设施相对不完善的地方，势必会造成家庭生活成本上升，所以他们也只好弃权，甚至有些特困户宁可住在十几平方米的旧房子也不愿意搬入宽敞但配套不完善的新居。

　　以需定供科学规划建设保障性住房

　　业界专家认为，当国家为拉动内需全面铺开保障性住房建设之际，必须首先完善保障房的建设机制，建设群众需要的经济适用住房，才可以让弱势群体看到政府真心实意为老百姓办事。具体来说，地方政府应该从以下几个方面完善保障性住房建设机制：

　　首先，坚持以需定供的原则。地方政府应首先展开低收入住房困难家庭住房状况调查，只有摸清楚群众的需求以后，才能准确建设保障性住房规模及保障住房类型。

　　事实上，以需定供不是要求政府仅仅根据需求数量来决定供应住房规模，也要根据群众对经济适用房配套设施、地理位置等要求进行建设。否则盲目建设只会导致滞销现象发生，而且经济适用房是开发商出钱来建设的，如果经济适用房卖不出去，则会出现开发商停建烂尾的情况。

　　其次，在楼市低迷的情况下，可以考虑少建新住宅，适当从二手市场上收购房源，短期出售以获得购房资金，长期则“以租代售”扩大受惠人群，这或许能解决市民对经济适用房兴趣低的尴尬。

　　广州合富辉煌首席分析师黎文江认为，政府可以收购一些二手房、烂尾盘作为保障型住房出售或者出租，一方面可以加快保障性住房供应速度，另一方面也可以缓解楼市成交量低迷状况，降低商品房的空置率，缓解开发商资金短缺。不过，黎文江还强调，政府只能低价购买小户型商品房。

　　此外，政府还应未雨绸缪，尽早完善保障性住房的退出机制。同时，提高经适房建设的经营能力，让建房成本有下降的空间，并提升设计理念，引导居民健康消费。

　　不少专家还表示，建设保障性住房非常紧迫，但是建立健全住房保障制度是一个系统工程，不可能一蹴而就。因此，不可避免地出现各种问题。针对目前出现的各种情况，地方政府应该有所反思，科学制定住房保障目标和实施步骤。

（来源：焦点房产网）

上海新房成交量创近五年来的新低

贺 'oper119' 力杰 — Mon, 05 Jan 2009 13:57:01 GMT

统计数据显示，去年12月，上海新房成交均价回落到11892元/平方米，同比下跌0.7%，已回落到2007年底的水平。
去年下半年上海新房成交量为3.3万套，是近5年来的新低。

去年上海二手住宅成交面积约1316万平方米，同比减少26.9%，是自2005年以来的最大跌幅。研究报告显示，去年上海新房的成交量从上半年的4.4万套下滑到下半年的3.3万套，这个成交量为近5年来的新低；去年上海二手住宅成交面积约1316万平方米，同比减少26.9%，这是自2005年以来的最大下跌幅度。易居中国的统计数据显示，去年12月，上海一手商品住宅的成交均价回落到人民币11892元/平方米，环比下跌9.7%，同比下跌0.7%。据统计，上海商品住宅的成交均价2007年底的时候在11000元~12000元/平方米左右，在2008年3至6月份达到最高峰，维持在14000元至17000元/平方米之间。
易居中国分析师薛建雄表示，上海新房的成交量也从上半年的4.4万套下滑到下半年的3.3万套，环比下滑25%，只相当于2007年同期的四成，这个成交量也为近5年来的新低，这使得大多数开发商的资金链处于崩溃状态，为了获得更多的现金，一些开发商不得已而甩卖优质资产，如万科七宝城市花园开始甩卖其已保留了10年的车位。

由于消费者不愿轻易出手购买，再加上多数新楼盘促销打折的价格战，都对上海的二手房市场形成了冲击。上海中原最新的研究报告显示，2008年上海二手住宅成交面积约1316万平方米，同比减少26.9%，这是自2005年以来的最大下跌幅度，这意味着，上海去年二手住宅的成交面积已降至与2002年的水平相当。同时，2008年上海二手房市场成交价格全年仅微幅上涨2.6%。

上海中原地产研究咨询部经理马冀预计，明年上海二手住宅的成交均价仍会有小幅的调整，预计明年成交价格波动幅度为5%左右。

（来源：搜房房地产网）

上海购经适房须符5条件 3日起征求市民意见

贺 'oper119' 力杰 — Sun, 04 Jan 2009 10:57:30 GMT

　　住不进廉租屋，买不起商品房，申城“夹心层”住房问题要靠经济适用房解决。今天起，《上海市经济适用住房管理试行办法(征求意见稿)》公开征求市民意见。

　　《试行办法(征求意见稿)》拟规定经济适用住房是面向本市城镇中低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。《试行办法(征求意见稿)》分七章、四十六条，通过建设、供应、管理和退出等4个机制，规范经济适用住房运作。

　　《试行办法(征求意见稿)》明确，家庭成员之间具有法定赡养、抚养或者扶养关系并且共同生活的本市城镇家庭，符合下列全部条件的，可以申请购买经济适用住房：

　　(一)家庭成员均具有达到规定年限的本市城镇常住户口，且户口在申请经济适用住房的区(县)达到规定年限；

　　(二)家庭可支配收入和财产低于规定限额；

　　(三)家庭住房面积低于规定标准；

　　(四)家庭成员在提出申请前一定年限内未转让过住房；

　　(五)其他规定条件。

　　经济适用住房申请条件的具体标准，由市政府根据本市商品住房价格、居民家庭人均可支配收入、居住水平等因素确定，并且向社会公布。

　　《试行办法(征求意见稿)》全文定于2008年12月30日至2009年1月8日，在上海市住房保障和房屋管理局网站中国上海门户网站和东方网上公示。上海市住房保障和房屋管理局就市民关心的经济适用住房的建设方式、户型标准、室内装修、价格管理、准入条件、供应标准、申请审核、轮候选房、上市转让以及物业管理等问题所作的解答，12月31日将在上述网站和相关媒体上刊登。

（来源：中新房产网）

2009年房企融资“五生相”：银行信贷一时难松

贺 'oper119' 力杰 — Sun, 04 Jan 2009 10:54:21 GMT

　　2009年在房地产企业扎紧腰带过年的呼声中悄然来到，而一个冬天最冷的几天恰恰就在年后。房地产企业面临的将是进一步的资金困境。如何进行最有效的融资，如何破冰开发渠道，是所有企业关注的问题。

　　银行信贷：一时难松

　　2008年12月最后两日，尽管尚未进入新年，但资金紧缺、项目已不能再等的地产公司已经开始了新一轮的贷款申请：万通地产审议为控股子公司申请的3亿元银行贷款作担保；深长城董事会通过了向农行申请贷款等议案；中体产业董事会同意向华夏银行申请5000万元授信。

　　承接2008年银根紧缩的货币政策，2009年适度宽松的货币政策能否给地产企业带来更多的额度？在住房按揭贷款放松之后，随着国务院对地产经济支柱地位的肯定，部分人士开始认为放松开发贷只是时间问题。

　　银监会办公室相关人员表示：“银监会并没有管制银行向地产企业贷款，各商业银行只是根据自己的风险考虑来放贷。”然而，受未来房地产仍有可能振荡的预期影响，各商业银行对房企的信贷政策仍然保持谨慎。

　　中国民生银行房地产金融事业部投行部总经理郭鸿飞认为：商业银行地产信贷仍然会非常谨慎，风险控制会进一步从严，地产企业融资的利率不会随国家基准利率下降而下降，未来商业银行的地产贷款增数可能会进一步下降。此外，不排除部分银行地产信贷的规模出现负增长。

　　民间借贷：弃暗投明

　　民间借贷已经被描绘成了江湖味最浓的融资方式。一方是缺乏有效投资渠道，却又唯利是图的民间资本，另一方是融资渠道匮乏，却又离钱不能活的非上市民营房企。

　　然而，这种缺乏基本防范与监管的借贷，正在地产的低迷行情中接受考验。

　　就在2008年年底，郑州地王项目——中原国际数码被爆巨额民间高利借贷网络临近解体。根据该项目内部人士披露，以“郑州地王”为番，该公司通过各种渠道筹集社会借款达17亿元，而有资金担保的仅5亿元左右。如今，停工多时的数码城项目正深陷于被一百多位债主追债的漩涡。

　　在本着拓宽企业直接融资渠道、增加民间资本流动性、支持区域经济发展的规划理想下，民间借贷已经得到了各地政府甚至是更高监管层，乃至业内一些人士的普遍理解与支持。

　　近日，央行首次表态，建议给民间借贷合法定位，并将适时推出《放贷人条例》。这意味着一直游离于金融政策边缘的民间借贷将从“暗箱”走入阳光地带。

　　房地产高级经济师章林晓分析：中小规模的民营企业，银行借贷资格微弱，而民间集资则方便可行，因此在民间资本充足的地区，已成为当地中小企业的重要资金支柱。

　　增发配股：前途未卜

　　上市房企的再融资过冬欲望与资本市场的持续低位调整，使得一度风光无限的增发、配股面临着尴尬境地。

　　2008年7、8月份，金地、泛海建设增发方案先后被否。而此后，以万业企业、津滨发展为首的房企更是开始了主动终止增发的举动。还有一部分公司则选择了调整方案、增发时间顺延。

　　尽管弱市融资难成共识，可仍有房企继续赶鸭子上架。2008年11月份，招商地产毅然选择在资本寒冬中公开增发融资80亿元。但为了避免出现融资不足的尴尬，上市公司大股东不得不对增发进行“保驾护航”。公司控股股东招商局蛇口工业区有限公司承诺全额参与此次增发的优先配售，认购资金达8亿元。如此，才“顺利”满足了招商地产的资金需求。

　　有这种想法的并不只有招商地产。日前，财务状况并不糟糕的中海发展发布公告，表示公司将配股融资25亿港元。

　　但对未来增发配股的融资模式，业内看来，国家政策落实消化以及楼市回暖尚需时间，而资本市场上半年难以明朗的低位振荡也增加了增发配股的不确定性。

　　霸菱亚洲董事总经理曾光宇表示：鉴于上市与非上市公司已出现价格倒挂，上市公司比非上市公司还便宜，未来是配股、增发、资产注入等方式进行投资的较好时机。

　　发债融资：一缕春光

　　对于资金密集型的地产企业，再怎样扎堆债市融资仿佛都不为过。就在2008年的最后一天，雅戈尔表示将发行20亿元的公司债。2009年已然开始了。

　　地产企业为何钟情于融资成本较高的债市呢？宣布将发行65亿元公司债的中国建筑股份有限公司(中国建筑)或许能作出一个很好的解释。

　　作为国内最大的房地产企业，中国建筑曾酝酿了2008年度最大规模的IPO。然而惨淡的资本市场，让监管部门紧闭IPO之门。包括中国建筑在内的昌盛中国、恒大、龙湖、星河湾等房企的IPO融资计划只能无奈搁置顺延。

　　但与IPO关闸相反的，却是证监会对于发债的相对放松。据不完全统计，2008年上市房企的公司债融资金额已接近400亿元，成为债市的第一大权重行业。

　　在这种形势下，苦等上市多时的中国建筑转而发债。

　　业内表示，2009年预计企业债、公司债、短融券、中票、可转债的规模都将会有不同程度的扩大。

　　然而并非所有的房企都如中国建筑般幸运。就在刚刚过去的12月底，冠城大通表示其6.5亿元的发债申请未获准。尽管2008年7月冠城大通刚刚完成了增发融资，但负债率仍然处在77%的高位；同时，季报资料显示，2008年三季度的主营收入与前年相比已经同比减少了1.7%。而这些，现在看来，都有可能是证监会考虑的因素。

　　中金公司房地产行业分析师白宏炜表示：公司债已成为众多上市房地产企业缓解资金压力的重要手段，这种趋势在短期股本融资市况不佳的情况下将持续发展。并由一线大型房地产企业向中小公司延伸。

　　信托、私募：众人拾柴

　　当主流的资本市场、银行信贷融资渠道受压抑时，信托与私募基金就显得相对活跃。

　　2008年10月，当“天津地王”星耀五洲项目成功开启68.9亿元的中信盛景星耀地产基金时，它已经获得了迄今为止国内规模最大的房地产信托融资支持，这个额度并不逊色于债市等大牌融资渠道。

　　事实上，被视为“规避球”的信托在2008年风生水起，除了非上市房企外，招商地产、浙广厦等一些上市公司也开始重新关注信托。信托业投向房地产的集合资金信托发行总数和规模都出现大幅度上升，9月份更是创下了单月发行23只房地产信托和规模达110.58亿元的纪录。

　　此外，在经历了楼市几个月的量价萎靡后，私募基金也开始显现“抄底”势头。去年四季度，美林宣布已成功组建价值26.5亿美元的亚洲房地产基金；易居成立规模5亿元的“中融易居房地产投资集合资金信托计划”。

　　同时，最近国务院对REITs的重新提及，也被业内认为2009年将最终迎来REITs的破冰年。

　　中诚信托首席风险控制官汤淑梅表示：2008年房地产市场低迷造成了巨大的存量资产，预计未来房地产企业亟待将其盘活，结构型信托融资将大有所为。

（来源：中新房产网）

上海楼市“新八条”大部分内容明起正式实行

贺 'oper119' 力杰 — Sun, 04 Jan 2009 10:49:51 GMT

　　购房合同最好拖到元旦以后签

　　存量房贷利率怎么给优惠，何时执行各银行仍不统一

　　□央行降息5次将使购房者还贷压力减轻不少

　　刚刚公布的上海楼市“新八条”大部分内容将从明天起正式实行。

　　上海楼市“新八条”具体内容：

　　个人转让购买超过2年（含2年）的住房，普通住房免征营业税，非普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额征收营业税；个人转让购买不足2年的住房，普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额征收营业税，非普通住房按其转让收入全额征收营业税。

　　对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房的，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；符合住房公积金个人购房贷款条件的，经认定，可按首次购买普通自住住房的住房公积金贷款政策执行。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。

　　对购买90平方米及以下普通住房改善居住条件的，暂按1%税率征收契税。

　　购买第二套普通住房的家庭申请住房公积金贷款的，在符合贷款条件的情况下，每户家庭（以2人以上，含2人计算）基本住房公积金的最高贷款限额从20万元提高到40万元；若有补充公积金的，每户家庭最高贷款限额为60万元；对只有一个人参与贷款的家庭，仍执行现行的贷款政策，基本住房公积金最高贷款限额为20万元，若有补充公积金的，最高贷款限额为30万元。

　　由于二手房契税要等到过户环节才交，贷款额度及具体金额也要到签贷款合同才能决定，业内专家建议可享受优惠的购房者应将贷款合同的签订日期尽量放到1月1日以后。

　　市公积金管理中心副研究员丛诚说，公积金贷款额度是贷款合同签订时确定的，“同样一户家庭买第二套普通房，12月底签贷款合同的话，公积金可能最多只能贷到20万元，但过了1月1日再签的话，就可以贷到40万元。 ”

　　别忘算算5次降息后月供能省多少

　　从明天开始，各家银行都将对存量房贷客户调整贷款利率。由于今年央行共降息5次，目前5年以上个人住房按揭贷款利率为5.94%，5年以上公积金贷款利率为3.87%。

　　以一笔50万元20年的贷款为例，在5次降息前，按揭月供为4129.46元、本息共计991069.36元，公积金月供为3360.85元、本息共计806603.22元；降息后按揭月供为3564.87元、本息共计855568.72元，公积金月供为2995.76元、本息共计718982.60元。计算下来，按揭月供减少 564.59元，公积金月供减少365.09元。

　　如果按商业贷款利率下浮之后计算，节省得更多。以贷款100万元20年还清为例计算，下浮15%后利率执行5.049%，月供6626.66元，利息合计590398元。下浮30%后的利率执行4.158%，月供为6143.38元，利息合计474411元，月供可省483.28元。执行新的优惠利率，可节省利息115987元。

　　存量房贷何时调利率银行仍无统一意见

　　对于已有房贷的存量房业主来说，最关心的莫过于明年能否享受到7折优惠。继农行之后，民生银行也于近日正式公布了详细的房贷新政实施细则。

　　据介绍，民生银行将于明年1月1日对2008年10月27日以前发放的未到期个人住房贷款利率下浮幅度进行调整，具体调整办法为：对2008年10月27日以前发放的存量个人住房贷款，凡执行基准利率下浮15%，将按当前最新基准利率自动调整为下浮30%；对于贷款近两年内有连续三次欠息形成不良贷款记录的，或重新定价时仍有拖欠贷款余额或存在其他违约情形的则不予调整；对于2008年10月27日以后新发放的商业性个人住房贷款，属于首次利用贷款购买自住房的，贷款最低首付款比例调整为20%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

（来源：焦点房地产网）

中央11部委:加快扩内需建设项目用地报批

贺 'oper119' 力杰 — Sun, 04 Jan 2009 10:41:23 GMT

　　国土资源部、国家发改委等11部门日前联合下发通知要求，重点保障新增中央投资计划项目用地需要，加快建设项目用地报批。

这份《关于切实做好扩大内需促进经济平稳较快发展的用地保障和管理的通知》要求，加强对扩大内需各项建设用地的统筹规划和计划调控。地方各级国土资源管理部门要在严格控制城乡建设用地总规模的前提下，统筹安排新增中央投资计划项目用地。在严格执行土地利用年度计划的基础上，重点保障新增中央投资计划项目用地需要，不得安排用于高耗能、高污染、低水平重复建设和产能过剩行业用地。

（来源：焦点房地产网）

10月二手楼成交量降2成

贺 'oper119' 力杰 — Mon, 10 Nov 2008 14:10:28 GMT

　　美联、中联、港置等多家中介的市场监测数据显示,刚过去的10月份深圳二手房成交量环比再降两成,月初的秋交会以及月底的新政带来的观望情绪,是造成交易再萎缩的主要原因。成交价方面,下降幅度约为6%。

　　二手成交量价齐齐下跌

　　多家中介研究机构提供的数据不完全一致,但显示趋势相同:10月二手房成交量再度萎缩,降幅接近两成；成交价再度下滑,降幅在6%左右。来自美联物业的数据显示,10月份深圳二手房成交面积约为30.05万平方米,环比降17.75%；成交套数也呈现下降局面,降幅约为16.7%。中联统计的成交数据与此相吻合。港置地产的数据小有差距:二手成交面积降幅17.76%,成交套数降幅20.07%。

　　在价格方面,中原地产的数据显示,10月二手成交均价为11020元/平方米,环比下降6.15%；中联、港置的统计数据一致,显示成交价降幅为6.16%。综上可以发现,各中介统计的二手房成交价都呈现下降趋势,降幅约为6%。

　　现在抬价会延误时机

　　业内一致认为,10月份二手成交量再度萎缩,主要是秋交会及最近政策影响所致。记者此前所作采访也显示,刚出台的政府救市政策使得买卖双方加剧观望情绪。多位中介人士表示,政策出台后,买卖双方明显放慢脚步。

　　“从秋交会开幕一直到政府出台救市政策,二手房成交极其低迷,比9月份更甚。之前是期待政府救市而观望,现在是细则未落地而观望,相比之下,现在的观望情绪会更浓厚。”中原地产龙华及坂田区域总经理李志强说。

　　部分业主的返价行为也影响到成交。中原地产宝安区区域总经理郑昌洪告诉记者,新政刚出台就有业主返价行为,也有业主抬高挂牌价。接受记者采访的业内人士均表示,政策出台令买家入市信心更足,如果以此为由抬价,买家估计不会“买账”,业主反而会延误卖房时机。

（来源：深圳房地产信息网）

南京楼市陷入“铜九铁十”窘境

贺 'oper119' 力杰 — Mon, 10 Nov 2008 14:05:20 GMT

　　“金九银十”踏空，反成“铜九铁十”，南京今年楼市显得格外清冷。南京网上房地产最新统计数据表明，今年9、10两月，南京楼市共认购7682套，成交4601套，较去年同期有较大幅度的下滑。

　　过去的两个月，南京各大开发商各显神通，争取多分一杯羹。聪明的一些“大牌”开发商如万科等率先将旗下的金域缇香打折促销，销售一下子很是火爆。但是，很多“忍住”不肯降价的楼盘，销售却很是惨淡。从各板块的认购及成交情况来看，位居板块前三的依旧是江宁、江北和河西。其中，排在认购排行榜的前三名分别是：奥体新城、万科金域缇香、百家湖花园，而万科金域缇香、威尼斯水城、天润城三个楼盘占居了成交排行榜的前三甲。

　　业内人士分析称，由南京这两个月的销售情况看来，市场还是有很多人有需求的。面对开发商各种促销手段的狂轰乱炸，不少刚性需求的购房者都出手了，但肯定还有人在观望。对于刚性需求购房者来说，他们毕竟大多数都是普通百姓，储蓄多年的那点钱经不起房价大降的折腾，因此当自己满意的房子价格降至能接受时，他们才会出手购房。此时先降价的楼盘当然能够得到认可，后来跟风者也能抢得一席之地，但毕竟大家都有“买涨不买跌”的心理，所以造成了南京今年楼市“铜九铁十”的惨淡窘境。此外，中央政府及地方政府近期推出了一系列楼市新政，其中减税、降低首付、降低利率等利好政策让不少购房者兴奋，在原有购房计划并不改变的情况下，他们中的大多数人将购房计划推迟，等待新政细则的出台，也是导致楼市成交量下滑的原因之一。

　　“开发商适当地放低自己的心态，顺应潮流地降降价，说不定南京的楼市会逐渐地有所回暖。”该人士称，南京楼市的观望气氛何时能够消散，何时是买房的最好时机，现在谁也说不清，只有交给市场来回答。

　　又讯年末将至，南京各开发企业与建筑商、材料供应商的结算又将开始，加之金融危机，开发企业的资金压力将更加严峻。目前国内其他城市已发生了开发商卷款逃跑的恶性案件。为确保购房人利益，防范房地产金融风险，南京市房管局产权市场处明确将加大监管力度，对商品房预售款监管不落实和落实不到位的开发企业进行通报，防止开发企业挪用预售款，造成建设资金短缺，导致“烂尾楼”的恶性事件。

（来源：人民网）

一线城市住宅存量激增存货消化最多需两年

贺 'oper119' 力杰 — Mon, 10 Nov 2008 14:00:43 GMT

　　北京、上海、广州三地可售住宅约2800万平方米

　　去年，为了在一个开盘只售200套房的楼盘中抢得一套，小曹（化名）曾经托了多层关系才拿到一张带有大老板签字的“白条”——这足以助他在有2000个人排号的长队中脱颖而出，买到一套三居室。

　　去年北京的形势的确好到烫手，每一处房子都如同金饽饽般令人疯狂，这与其他一线城市的狂热程度几近相同。当时谁也没有预料到，好时光转瞬即逝，房地产的“存货”越积越多，在多个城市显示出了严重的供过于求，这种形势在传统的“金九银十”后依然丝毫没有得到改观。

　　根据本报对几大城市的房地产交易中心官方网站数据统计结果，若将北京、上海、广州与深圳这些一线城市的住宅销售存量相加，可得出大约28万套的数字，其中，北京住宅存量达到14万套，深圳新房存量的数字约为6.2万套，上海目前约有6万套住宅可售，广州则有1.85万套可售住宅。其中，仅北京、上海与广州三个城市的可售住宅面积就达到约2800万平方米。

　　根据每一个城市目前实际的住宅消化能力，现有的住宅存量足以耗费半年到1年，甚至2年的时间才能消化殆尽。而根据专家预计，如果类似成交萎靡的现状继续下去，“存货”的问题只会越来越严重。

　　庞大的住宅存量

　　从这几个月的情况看来，北京楼市由惯性产生的住宅供应放量并没有随着交易量的萎缩而有所改观。

　　北京市房地产交易管理网针对新建商品房的最新数据显示：目前的可售期房套数为11万套（可售住房面积逾1380万平方米），今年1月1日，这个数字还曾经是不足6.97万套。此外，未签约现房的住宅套数为3.32万套（未签约住宅面积475.76万平方米）。

　　“这个数字相当高。”中原地产华北区董事总经理李文杰对《第一财经日报》表示。他认为，期房与现房二者相加，足有超过14万套可售住宅的总量，而去年全年北京市不过售出了12万套住宅。

　　北京房地产交易管理网的数据显示，9月北京楼市期房住宅销售总套数为2788套，销售总面积约为33万平方米，期房日均成交量为93套。做一个极端的预估：假设类似的销售持续且不增速，现有的11万套期房足够市场消化3年。

　　“今年的态势比去年更为严峻，估计全年住宅消化量不会超过10万套。假设目前不再有新的增量，现有的住房存量可能需要2年才能消化殆尽。”李文杰对本报记者判断称。

　　上海也存在同样的问题。

　　上海网上备案显示，上海市目前有约6万套住宅可售，面积约合789万平方米。网上备案显示，今年上海全市累计成交12.69万套住宅，面积约合1300万平方米。台湾永庆房屋集团上海台庆房产按照前10个月上海累计新增供应一手住宅与成交计算，发现成交与新增供应比为1：2.22，这个数字比前9个月的1：2.18又扩大了。他们计算今年月均成交面积为74.11万平方米。也就是说，若按今年的成交行情，新增住宅的存量需市场消化超过10个月。

　　“通常月成交量在10000套以上、月成交面积约130万平方米以上为较为正常的市场行情，若按正常的行情来算，前10个月未消化的一手新增住宅面积约7个月就可以被市场消化完，但是现在的行情可能要1年多。”上海台庆房产副总经理陈史翎对本报记者表示。

　　11月5日，深圳市国土资源和房产管理局网站数据显示，深圳的住宅期房待售存量达到了约6.2万套。2005~2007年，各年年底深圳市商品房可供应量分别是56067套、43363套、49998套。

　　而深圳市国土资源和房产管理局针对今年1到9月预售商品房的统计结果显示：该市1到9月份商品房住宅销售套数为2.63万套。依照此项统计结果，深圳市今年月均住宅销售为2900套左右，现有的新房存量足够消化21个月。

　　由于早于其他城市经历成交量的萎缩，广州开发商比其他三个城市更早地缩减开工量。但是广州的住宅存量问题同样存在。截至昨日广州“阳光家缘”网上统计，该市住宅可售套数为1.85万套，总面积为201.5万平方米。根据2008年1到8月“广州市十区住宅交易登记累计信息”，全市一手住宅成交了近3.39万宗，面积为363.55万平方米。按照面积计算，目前广州的住宅存量为其今年销售量的一半左右。

　　以降价换销量

　　根据市场上惯用的判断标准，市场每年的存量大概是当年推出总量的10%。如果依照这一指标，显然几个一线城市住宅存量都已经严重超标。

　　联合证券日前对重点城市商品住宅的测算结果显示，如果市场保持当前的消化速度，北京和深圳市场消化当前可售商品住宅约需一年半，上海为3个月。

　　“今年的调控结果，空置率上升，房价环比下降。全国房价还有3.5%的平均涨幅说明什么呢——一半城市在降，一半城市在涨，全国平均还有3.5%，有的在降有的还在涨。毫无例外的，交易量都已经进入负的了。”全国工商联房地产商会会长聂梅生昨日在苏州举办的“绿色生态建筑发展趋势论坛”上预估称，明年一季度房价的增幅可能变成负值，而“由正到负”的转变将是楼市真正的拐点。这些数据估计对于现在庞大的存量来说并不是一个好消息。

　　从存量房数据看，上海二手可售住宅约为新房的2.5倍。因此联合证券认为上海住宅市场的销售压力也很大。总体来看，几个重点城市都严重供大于求。该机构判断，市场供求关系改善的契机或会出现在明年下半年或者后年。

　　统计数据显示：10月上海市场的成交量是自去年同期持续萎缩以来难得一见的一次回升，也是自6月以来成交量环比的首次增长。但是同期均价也出现了5.1%的环比下跌。

　　同时，据保利地产代理统计数据显示，上半年广州十区商品住宅供应同比增加20%以上，但成交面积缩水严重，不及去年上半年的六成。坊间以“供应增、交易减”来形容上半年楼市的运行特征。有统计数据将5万套作为今年总供应数的预估，而供过于求的现状一时间难以得到逆转。

　　但是情况或许也没有那么糟糕。根据深圳市房地产研究中心的数据统计，去年深圳全市一共消化5万多套房子，而今年的销量很可能难以超过4万套。不过，在楼市大热的2005年和2006年，每年的销量接近10万套。所以有业内人士提出：住宅的存量也是反映市场供求关系的一个指标，并是一个可变的参数。

　　“要么降价以实现快速销售，要么用时间换销量。这就是应对庞大存量的最终解决方案。”世邦魏理仕住宅项目营销部高级董事陈炜对本报记者称。

　　“虽然受房市新政策的刺激，预计年底成交量会略有回升，部分刚性需求者会出手，但是若要市场恢复到正常成交水平，开发商的进一步降价让利仍是大势所趋。”陈史翎对上海市场的形势这样估计称。

（来源：人民网）

北京楼市：销售潮不热降价潮未现

贺 'oper119' 力杰 — Mon, 10 Nov 2008 13:54:14 GMT

　　2300套、20.497亿元、12.9万人，2008北京秋季房展会暨第一届北京住宅团购节在开发商和购房人的期望中闭幕，无论是意向成交套数还是意向成交额都较2007年秋季房展有了较大幅度提高，购房人的观望情绪也略有缓解，但开发商所期望的“销售热潮”和购房人所期盼的“降价潮”都未出现。业内人士认为，目前京城楼市已出现放缓迹象，部分楼盘项目价格已经出现松动，同时由于暖市政策具有滞后性，短期内楼市可能仍将维持低迷走势。

　　成交量同比大幅提高

　　据组委会统计，本次展会，北京项目共意向成交1160套，意向成交均价为9852元/平方米，意向成交总额13.61亿元；外埠参展项目意向成交1140套，意向成交均价为5611元/平方米，意向成交总额6.8834亿元。而2007年秋季房展，北京项目共意向成交381套，意向成交总额3.2778亿元；外埠项目意向成交1395套，意向成交总额4.551亿元。

　　“链家地产”副总经理祁世钊分析说，依照往年的房产成交惯性来看，年底往往是房产成交高峰，而经历了今年初以来的观望，尤其是奥运期间的成交锐减，再到9月份后的逐步复苏，都会促使更多的需求在年底厚积薄发，如果政府扶持力度在11月份进一步加强，例如在税费调整上实行更大的优惠措施，都将给成交带来有力的推动。

　　祁世钊告诉记者，此次秋季房展最明显的特点就是，成交户型向大面积转移。今年秋季房展会平均成交面积为113平方米，相比春季房展和去年秋季房展90平方米左右的平均成交面积，上涨了30%以上。他认为促成意向成交向大户型转移主要有两个因素，一是今年以来的观望氛围让很多项目房价经过一番调整，这从一定程度上促进了购房意愿和购买力的增长，间接推动了较大户型的需求；其次，经过两次降息，并对未来房贷利率进一步下调的预期较大，从实际上增强和活跃了购买力，推动了总价相对较高大户型的成交意愿。

　　尽管成交量较去年秋季房展有较大幅度提高，但目前京城楼市成交状况并不乐观。来自亚豪机构的统计数据显示，北京10月份共成交期房商品住宅8267套，成交面积为78.5万平方米，其中，经济适用房、限价房等保障性住房成交套数为4805套，成交面积为38.3万平方米，同期，成交的现房商品住宅仅为1101套，成交面积为15.7万平方米。这与2007年同期相比下降明显，除去保障性住房外，期房商品住宅实际成交套数下降了72.4%，现房商品住宅下降了44.7%。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，今年的“银十”延续了“金九”的萧条之势，总体成交量持续下跌。主要原因是和目前楼市整体萧条的大势有关，购房者观望气氛依然较浓，开发商信心不足等众多因素都导致了10月成交量的持续走低。

　　购房者房价下调预期强烈

　　与春季房展相比，此次展会购房者浓厚的观望情绪略有缓解，接受记者采访的部分参观者明确表示如果遇到合适的房子就会出手购买，但也有一大部分购房者明确表达了房价仍将下调的强烈预期。

　　展会举办之前，业内人士曾表示，楼市目前已接近底线，加上本次的短期特惠，购房者已经可以打消疑虑欣然入市。随着政府新推出的降低交易税费、贷款利率等利好政策的不断出台，政府对楼市的政策已经呈现出松绑态势，乐观局势初显，后期楼市将继续发力，逐步回暖已成主流，建议购房者碰到理想的项目最好不要错过购房时机，不妨大胆出手。

　　在本次展会上，业内人士的这种建议并未被多数购房者采纳。相反，一大部分购房者却对房价继续调整寄予厚望。“和前两年房价的快速上涨不同，目前北京的房价涨幅已经明显放缓，部分项目的房价也出现了下调，但我觉得调整还不到位，一些项目的价格仍然偏高，仍有下调空间。”家住宣武区的刘先生对记者说。

　　他的这种观点，得到了一大部分购房者的认同。接受记者采访的多数人士都表达了相同或类似的看法。与购房者的观点不同，参加本次展会的部分开发商宣称打出了历史低价，并表示如果购房还有进一步优惠。记者发现，尽管价格较历史高点有所下调，但多数楼盘价格并未出巨幅调整，同时，部分项目给出的购房优惠幅度也仅为9.7、9.8折，购房者所期望的“降价潮”也被证明仅是一厢情愿。

　　根据组委会的统计，本届秋季房展项目区位分布仍然是北京项目与外埠项目基本平分秋色。北京项目占48%，外埠项目占50%，物业类型涉及普通住宅、公寓、别墅、写字楼及其他类型，比例分别为44%、25%、23%、1%和7%。其中，北京地区仍以普通住宅为主，占北京项目总比例的66.7%。价格方面，北京地区五环周边项目均价在9183元/平方米左右，四环周边项目均价在1.3万元/平方米左右，二环至三环项目均价均在2万元/平方米左右。

　　房价出现松动迹象

　　尽管展会上房价并未大幅下调，但记者了解到，由于传统销售旺季“金九”成交惨淡，开发商信心严重不足，取证项目出现了锐减，同时，开盘项目均价也出现了松动迹象。据亚豪机构统计数据显示：10月份北京市建委共批准预售许可证20个，批准预售面积共计61.4万平方米，其中，住宅项目批准上市套数为4447套，批准住宅面积56.2万平方米，环比9月分别减少了60.8%、62.8%、59.9%、55.2%。与此同时，开盘项目价格有所松动。10月开盘的34个项目开盘均价为13183元/平方米，环比9月的开盘均价下降了7.9%，同比2007年下降了12.8%。此外，从有成交记录的项目成交均价统计来看，10月份的成交均价为11547元/平方米，相当于开盘均价的87.6%。

　　任启鑫告诉记者，开盘均价及成交均价的明显下降说明，在持续近一年的楼市萧条期后，京城的开发商已经由遮遮掩掩打折促销，过渡到价格直降阶段。开盘均价下降，表明开发商对房价的预期出现了调整，在京城楼市降价声此起彼伏中，在各种名义的团购呼声高涨中，开发商不得不调整价格策略，纷纷订出了合理的开盘均价来吸引购房者。此外，9、10月份，经济适用房、限价房等保障性住房的大量入市在很大程度上拉低了周边区域商品住宅的价格。在冲击之下，开发商也不得不调低了开盘价格。京城高房价的松动说明，目前，京城楼市的格局已经发生了根本性的转变。从目前的供需情况来看，京城的房价已经步入了震荡中反复筑底的过程。

　　仲量联行最新发布的报告也认为，北京房地产市场呈现放缓迹象。其中，2008年第三季度北京高档住宅的均价较上季度下降5.5%，这是自2006年第一季度后首次出现。与此同时，尽管豪华公寓和别墅的均价持续上扬，环比增幅分别为3%和1.9%，但与此前几个季度相比其增幅已经放缓。

　　仲量联行北京研究部负责人马安平分析说，高档住宅价格的走软，表明在普通住宅市场业已显现的价格回调现在似乎正波及到高端住宅市场。“预计在未来的一段时期，全球经济和国内经济的放缓，无疑将给北京房地产市场的发展带来影响。目前中央政府已决定放松货币政策，如9月份将基本利率下调0.27个基本点，降至7.02%，同时将银行存款准备金率从17.5%下调至17%，希望以此刺激经济的发展，这些政策可能为北京房地产市场的某些细分市场提供部分支撑，但这些措施能否真正奏效，还需拭目以待。”他补充说。

　　任启鑫认为，楼市观望的气氛短期难以扭转，即便是政府频频出台救市措施，但由于政策的相对滞后性，短时间内难以改善现状，所以未来几个月京城楼市走势可能依然低迷。

（来源：人民网）

国务院十项措施扩大内需 2010年底前投4万亿

贺 'oper119' 力杰 — Mon, 10 Nov 2008 13:36:57 GMT

温家宝主持召开国务院常务会议

　　研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施

　　新华网北京11月9日电国务院总理温家宝5日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施。

　　会议认为，近两个月来，世界经济金融危机日趋严峻，为抵御国际经济环境对我国的不利影响，必须采取灵活审慎的宏观经济政策，以应对复杂多变的形势。当前要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台更加有力的扩大国内需求措施，加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建，提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平，促进经济平稳较快增长。

　　中国出台扩大内需10措施 2010年底需投资4万亿

　　会议确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施。

　　一是加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。

　　二是加快农村基础设施建设。加大农村沼气、饮水安全工程和农村公路建设力度，完善农村电网，加快南水北调等重大水利工程建设和病险水库除险加固，加强大型灌区节水改造。加大扶贫开发力度。

　　三是加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设。重点建设一批客运专线、煤运通道项目和西部干线铁路，完善高速公路网，安排中西部干线机场和支线机场建设，加快城市电网改造。

　　四是加快医疗卫生、文化教育事业发展。加强基层医疗卫生服务体系建设，加快中西部农村初中校舍改造，推进中西部地区特殊教育学校和乡镇综合文化站建设。

　　五是加强生态环境建设。加快城镇污水、垃圾处理设施建设和重点流域水污染防治，加强重点防护林和天然林资源保护工程建设，支持重点节能减排工程建设。

　　六是加快自主创新和结构调整。支持高技术产业化建设和产业技术进步，支持服务业发展。

　　七是加快地震灾区灾后重建各项工作。

　　八是提高城乡居民收入。提高明年粮食最低收购价格，提高农资综合直补、良种补贴、农机具补贴等标准，增加农民收入。提高低收入群体等社保对象待遇水平，增加城市和农村低保补助，继续提高企业退休人员基本养老金水平和优抚对象生活补助标准。

　　九是在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，鼓励企业技术改造，减轻企业负担1200亿元。

　　十是加大金融对经济增长的支持力度。取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模，加大对重点工程、“三农”、中小企业和技术改造、兼并重组的信贷支持，有针对性地培育和巩固消费信贷增长点。

　　初步匡算，实施上述工程建设，到2010年底约需投资4万亿元。

　　四季度增加中央投资1000亿

　　为加快建设进度，会议决定，今年四季度先增加安排中央投资1000亿元，明年灾后重建基金提前安排200亿元，带动地方和社会投资，总规模达到4000亿元。

　　会议要求，扩大投资出手要快，出拳要重，措施要准，工作要实。要突出重点，认真选择，加强管理，提高质量和效益。要优先考虑已有规划的项目，加大支持力度，加快工程进度，同时抓紧启动一批新的建设项目，办成一些群众期盼、对国民经济长远发展关系重大的大事。坚持既有利于促进经济增长，又有利于推动结构调整；既有利于拉动当前经济增长，又有利于增强经济发展后劲；既有效扩大投资，又积极拉动消费。要把促进增长和深化改革更好地结合起来，在国家宏观调控下充分发挥市场对资源的配置作用；发挥中央和地方两个积极性。

　　会议强调，尽管我们面临不少困难，但我国内部需求的潜力巨大，金融体系总体稳健，企业应对市场变化的意识和能力较强，世界经济调整为我国加快结构升级、引进国外先进技术和人才等带来新的机遇。只要我们及时果断采取正确的政策措施，把握机遇，应对挑战，就一定能够保持经济平稳较快发展。

（来源：焦点房地产网）

上海楼市已出现回暖迹象排队买房现象重现

贺 'oper119' 力杰 — Mon, 10 Nov 2008 13:31:26 GMT

东方网11月10日消息：在度过“14条”新政的消化期后，上海楼市出现了明显的回暖迹象。昨天记者在沪上一新推的楼盘售楼处看到，购房者排队买房的现象重新出现。

　　位于宝山的一个楼盘首批推出了88套房源，而在现场却吸引了600户家庭前来参加购房摇号。“好久没有看到这样的情景了，中签率快赶上高考了。”售楼处的工作人员告诉记者。截至昨晚，已经有16位购房者正式签订了购房合同，开盘销售率在近两个月来名列前茅。

　　在现场，购房者普遍表示，一来觉得政府的救市政策可能已经释放得差不多了，其次，该楼盘的降价幅度也已经接近极限，并且房型都是90平方米以下的，能够享受到新的政策。据了解，就在两个月前该地区的平均楼价还接近13000，而该楼盘这次以9200的均价出售，降幅达到了30%。

　　在上海房地产交易中心的网站上，记者看到在上海楼市近7日的销售排行榜上，几乎都是外环附近的楼盘，其中宝山的楼盘在前十名中占了三个席位。

　　根据统计，上海楼市在最近几天也出现了高潮。11月5日405套，11月6日486套，11月7日400套。

（来源：焦点房地产网）

新政未落地市房贷审批搁置

贺 'oper119' 力杰 — Wed, 29 Oct 2008 13:18:32 GMT

　现行个人住房贷款流程咨询办理贷款的相关知识提出购房贷款申请提供贷款所需的相应资料银行审核批准同银行签订借款合同、住房抵押合同到公证处办理公证手续到当地的房地产登记处办理登记手续办理房屋产权抵押登记向银行提供抵押证明到指定的保险公司办理保险业务借款人开始按月还款

　本该在昨日出台的新房贷细则仍旧没有推出，我市各商业银行称，总行对新房贷的细则仍旧未落地重庆，这意味着暂时停止的我市房贷审批不得不继续搁置。商业银行表示，细则最快在今日可出台。

　　新政于27日执行

　　央行房贷新政称，从10月27日起，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例。具体内容包括商业性个人住房贷款利率的下限由原来贷款基准利率的0.85倍扩大为0.7倍，最低首付款比例调整为20%。根据央行新闻发言人10月22日的解释，金融机构应在10月27日前完成实施细则的拟定工作。

　　银行“压单”静待“细则”

　　27日本该是细则出台的日子，但我市商业银行纷纷表示，目前仍没接到总行关于新房贷政策如何执行的细则。“对于新政策如何执行，我们仍旧在等待总行的细则。”招行房贷部负责人称，最快应该在今天，但也不能肯定。

　　据记者了解，在央行宣布房贷新政的第二天，即23日，我市商业银行纷纷暂停了对新房贷的审批，建行、工行、民生等几家银行表示，在细则未出台前，这段时间新的房贷申请可能会被暂时搁置几天，只等具体细则出台后重审信贷条件。

　　房贷审批程序或简化

　　央行的要求是，银行对客户的贷款利率、首付款比例的审批，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。

　　一位银行人士对记者表示，央行只是出台了一个轮廓，里面很多问题都还需要商业银行自己来界定。那么新房贷到底需要解决什么问题？

　　该人士认为，比如部分已购房者是否可享新利率？如果已经购买了第一套住房，正在交付贷款，此次贷款利率下降是否会对还款有影响，能不能享受低利率贷款？改善型住房怎么认定？它和二套房区别在哪里？普通商品房和非普通商品房的定义是否改变？最后，在美国的“次贷危机”影响下，享受新利率的条件是否更严格？对享受优惠利率的贷款人要求是否更高？

　　另外央行同时提出简化审批程序，那么是否意味着审批时间和过程将缩短？最后，央行认为，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度后，金融机构拥有更大的自主定价空间，有利于不断完善市场化的定价机制。不过现在房贷竞争日趋激烈，约束金融机构，控制贷款风险是个问题。

（来源：中国房交网）

江北将投资40亿元提升观音桥商圈品质

贺 'oper119' 力杰 — Wed, 29 Oct 2008 13:13:44 GMT

“主城区各大商圈建设风生水起，面对这样的竞争，我们怎么办？”昨日，在江北区深入学习实践科学发展观活动专题培训班上，区委书记史大平亲自上第一堂课，江北观音桥商圈将投入40亿元，从交通、商业品质等各方面下工夫，打造全国一流的高品质商圈。

　　同时，还将加快寸滩、铁山坪片区的现代物流业发展，实现物流产值过500亿目标，通过5年努力，全区商业销售总额突破1000亿、社零总额突破400亿，打造千亿商贸物流区。

　　史大平表示，未来5年，江北将解决就业再就业10万人，保证城镇登记失业率控制在3.5%以内，“十一五”结束时，其对教育的投入预计将达到40亿。

　　据史大平透露，作为主城唯一一个学习实践活动试点单位，江北区还探索制定了“百千万”系列活动载体，即百题大调研、千人大集训、万人大讨论活动。

（来源：中国房交网）

央行新政银行无利可图首份新房贷细则叫停

贺 'oper119' 力杰 — Wed, 29 Oct 2008 13:10:12 GMT

农行撤销新政后首个房贷细则称还要进一步修改

中国经济网10月29日报道昨日，农行一度在其总行网站上抛出了房贷新政实施后的首个实施细则。但到了晚间，本报记者再次查看农行网站时，发现有关房贷实施细则的文章已经撤下。记者从农行广东省分行信贷部有关负责人处了解到，分行傍晚接到总行通知，称实施细则还要做进一步修改，下午网站上公布的实施细则暂不执行，最后的细则要等总行方面的进一步通知。该人士表示，具体出于什么原因、什么内容会被修改，暂不清楚。

　　银行利率博弈导致细则难产

　　农行网站挂出新的房贷细则后，记者昨日曾致电包括中行、工行、招行、光大在内的多家银行，得知其他各家银行的实施细则仍未出台。一股份制商业银行个贷部负责人分析称，大部分银行仍未出台实施细则，一方面是因为有关“改善型普通自住房”等概念模糊，银行正就此与有关部门沟通；更重要的是，新政实施后，部分贷款利率的下限与同期存款利率出现倒挂现象，各家银行既不愿赔本贷款，又担心被抢走客源，都在进行利率博弈。

　　以往，由于房贷利率与存款利率的存贷差较大，即使按利率下限放贷，银行也可盈利。为了争抢客户，对于符合条件的优质客户，以往各银行一般都乐于按最低下限执行贷款利率。

　　央行的房贷新政规定：对首次购买普通自住房和购买改善型普通自住房的贷款需求，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。如果按0.7倍的最低下限计算，则3～5年期商业贷款利率为5.103％，低于3年期存款利率5.13％；5年以上贷款利率为5.229％，也低于5年期存款利率5.58％。

　　不同银行和客户利率或有差别

　　该负责人表示，利率倒挂使得银行处境尴尬：一方面，如果在央行的框架下对符合条件的客户都执行利率下限，则银行虽然揽了客户，但实际上要赔钱，房贷市场可能陷入无序竞争的局面；另一方面，如果为了盈利，某银行定的利率高于其他银行，或者对获得优惠利率的客户的要求高于其他银行，则势必流失客户。因而银行目前都不愿率先抛出实施细则。

　　该负责人进一步分析称，可以肯定的是，最终房贷市场将一改之前利率统一的格局，出现多层次多样化的局面。对于不同的客户，同一家银行可能会划出多种利率等级；同一客户在不同银行所获得的利率也可能会有较大差别。

　　农行一度公布的实施细则

　　●首次购买普通自住房和购买改善型普通自住房，最低首付比例为20％；贷款最低执行利率调整为同期同档次基准利率的0.7倍

　　●购买非普通住房的，即使是首次购房，首付比例原则上不低于25％，利率原则上不下浮

　　●购买非自住房的，首付款比例一律不得低于30％

　　●已经办理房贷的，初始贷款发放金额在30万元（含）以上的，原则上自明年1月1日起自动调整利率；不符合自动调整标准或无法进行自动调整的，须先由借款人提出书面申请，银行酌情给出最终审批意见

（来源：广州日报）

中国将出台暖市政策松绑楼市政策正酝酿

贺 'oper119' 力杰 — Fri, 10 Oct 2008 10:09:05 GMT

2008年9月20日，据北京师范大学金融研究中心主任钟伟一份最新研究报告显示，土地市场开始进入深度调整阶段，房价将理性回归，今年中国房地产行业的资金缺口将高达6730亿元，需求萎缩和资金绷紧，预示着房地产商开始进入了行业的调整期，这个过程比一般预想得更为漫长，房价调整刚刚拉开序幕，单纯注资救市无法解决楼市根本问题。

　　为应对华尔街所发生的金融危机，我国有关部门还将出台一揽子暖市政策。据多位知情人士向中国经济时报透露，由国务院多个部门参与制定的针对楼市的调控政策目前正在酝酿之中。有关部门未来可能采取的行动包括：改革土地增值税、因地制宜地调控楼市、修订“第二套房政策”、减免交易环节税费等。

　　业界权威人士预计，继央行下调存贷款基准利率和存款准备金率、暂免征收存款利息税等货币政策出台之后，针对楼市进行松绑的一揽子财税政策可能会逐渐浮出水面。

　　楼市或将逐渐松绑

　　受美国金融危机影响，连日来，世界各主要央行纷纷出手救市。10月8日，国务院及央行出台了两项重要政策：暂免征收存款利息税，下调存贷款基准利率及存款准备金率。“这些政策的出台对我国楼市是重要利好。”10月9日，一位地产界权威人士在接受记者采访时表示。

　　种种迹象显示，楼市当前的低迷态势已经引起国务院及有关部门的高度重视。值得一提的是，早在国务院及央行10月8日出台上述两项政策之前，分析人士便已预料本周央行将有所行动，提振楼市信心。

　　华尔街金融危机源自美国楼市迅速降温所形成的次贷危机。有鉴于此，管理层格外关注楼市也在情理之中。实际上，在国庆前夕，有关部门就已经开始秘密行动。

　　9月24日，国务院总理温家宝在纽约与美国经济和金融界人士举行座谈时表示，中国密切关注美国政府和金融界为稳定国内金融市场所采取的一系列重要措施，并表示中国也将根据经济形势变化，及时调整政策，加强宏观调控的灵活性、针对性，保持宏观经济稳定。这是中国高层在美国金融危机发生之后的一次重要表态，同时也传达出了一种信号。

　　9月16日，由国家税务总局、国务院研究室有关负责人联合组成的调研小组召集全国工商联房地产商会及部分地方房地产商会在国务院第二招待所举行了一次秘密会议，据参与本次会议的知情人士对中国经济时报记者透露，会议重点讨论了改革土地增值税的内容。来自甘肃、江苏以及上海等地的房地产商会代表和地产大腕任志强、潘石屹出席了本次会议。

　　记者从另一位知情人士处得到证实，“国务院确实正在调研土地增值税改革”，同时这位知情人士还表示，“第二套房政策也在考虑之中”。而另有知情人士称，国家发改委、住房和城乡建设部以及银监会也参与进来，给楼市松绑成为其中心内容。

　　开发商“逼宫”的结果？

　　从去年十月楼市降温以来，楼市成交持续下滑，特别是银根持续紧缩，打击投机炒作的“第二套房政策”出台，楼市这匹疯狂的犟驴才逐渐恢复理性，但开发商日益感到房子难卖，日子难过，资金链普遍吃紧。土地增值税的征收也是让开发商头疼的问题，受去年以来土地增值税清算影响，开发商利润空间受到挤压，以上海复地集团为例，仅去年上半年便少赚了78%。

　　日前，中房协曾上书国务院要求救楼市。中房协建议将楼市调控主调由此前的“严厉”调控政策，改为“适度控制”，具体政策包括允许地方政府自行救市、降低房地产交易有关税率、加强房地产预警系统功能等。全国工商联房地产商会也曾有过类似举动。不同的是，前者通过国家发改委，后者则通过全国工商联，将书面报告提交给国务院领导。上述举动曾被视为开发商集体“逼宫”而遭到网民质疑。

　　中国房协副会长兼秘书长朱中一及全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受记者采访时，对“上书救市”的说法给予否定。朱中一表示，中房协上书的立足点是保固定资产投资的稳定，建议中央有保有压。而聂梅生则认为，美国金融危机的发展已令国内经济形势发生了巨大变化，楼市调控政策应当针对这种局势做出调整。

　　朱中一指出，“第二套房政策”有必要做出调整，对改善型住房需求，如以小换大、以旧换新的购房者不宜适用“第二套房政策”，对初次购买90平方米以下的购房者，国家应给予税费优惠政策。聂梅生则告诉记者，未来的楼市调控政策不应一刀切，如对北京、上海、深圳等一线城市和中西部城市，应采取不同的调控政策。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌也认为，中央对楼市的调控应坚持“适时微调，因地制宜”的原则，不能突然放松，应采取渐进式的调控。

　　对于央行等有关部门的降息及松绑政策，中国社科院金融所研究员尹中立的看法相对悲观。他表示，楼市的根本问题是百姓收入问题，不是依靠降息或简单的松绑政策就能解决。

（来源：中新房产网）

仅考虑市场因素房价将跌过40%回到04年水平

贺 'oper119' 力杰 — Thu, 09 Oct 2008 13:33:01 GMT

　在目前，市场化主导逐渐明朗的情况下，假如（仅仅是假如）我们根据现阶段的房市现状，以相对单纯的市场化因素来预测房市走向的话，未来的房市将是怎样的呢？

　　房价将跌过40%

　　市场营销中，降价显效经验值：幅度达到15%-25%效果明显，先下手为强后下手遭殃，跟进者要在对手的降价淫威下取得明显效果，也得以对手降价幅度为参照和基准，再降15%-25%。

　　价格战不靠价格打不得不打的价格战

　　·企业降价潮：当然先从领降的万科说起——万科自去年年底启动降价后，很快将价格屠刀由深圳、广州挥向上海、杭州、南京、北京等地。到9月的时候，万科杭州项目的4个楼盘同时降价15%-27%。

　　恒大——将旗下在全国11座城市的13个精品楼盘在中秋国庆期间以8.5折的巨幅折价入市。

　　富力——8月宣布广州10大楼盘联合举行“全线8.8折”活动，“888套特价单位，8大置业优惠，点燃火红 2008”。

　　·区域价格风暴：广州——早在2月份，108个主流在售楼盘中就有62个价格剧跌，到8月份的时候，其一手房均价已由去年10月楼价高峰值11574元/平方米，跌至近9000元/平方米，跌幅超过20%。

　　上海——9月份的上中旬，楼市成交量仅为去年同期的20%左右，下跌了八成。为了解决目前的成交困境，不出意外的话，开发商们势必很快在上海上演降价风暴。

　　昆明——2007年底，二环房价逼近7000元，今年5月，随着金色俊园（查看地图）公宣均价由每平方米6800元降至5700元，到了8月，盛高·大城起价4537元成二环新标志。

　　青岛——9月中旬，城阳区中心区域的青岛宝龙城市广场国际社区二期3个楼座起价从一期的4980元/平方米直降到3680元/平方米，降幅超过25%，很快引出10个以上的楼盘跟风打折。

　　以上所引，仅是一些标杆企业及少量区域，还有更多区域更多企业的降价没有例举。综合这些事例来看，目前的降价区间主要集中在15-30%之间。但这是先行者的动作，后发者失去抢夺眼球及市场的先机，要想降价有作用，势必以超过竞争楼盘先降价者5%以上的比例逐步跟进。但（假如）一万的房价，只比对手少500，仍然不能引发足够的价格敏感度，为了不但有作用还要显效，这个降价幅度至少会再多15%。再是5%、10%……前赴后继、你追我赶，直至降到“卖六保本”难以再竞降的微利空间。一到这时候，降格就走低了40%了。

　　房价恐将因此回到2004、2005年的水平。

秋交会是重庆购房者置业绝好良机

贺 'oper119' 力杰 — Thu, 09 Oct 2008 13:20:36 GMT

现在是重庆房价绝对底部秋交会是置业绝好良机
　　重庆策源机构总经理张焱日前表示，两率的下调(9月15日，央行宣布下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率)就是楼市转向的积极信号，只有看懂政策的人才能抢到先机。另外，重庆房地产行业的利润水平一直是非常健康的，再经过去年下半年一直到今年行业进一步的洗牌，现在重庆的价格水平是绝对低点。

　　清华教授韩秀云10月5日来渝时也表示：“重庆楼市每平方米至少值6000元！”作为一个3000多万人口的直辖市，作为省级统筹城乡的实验区，未来重庆的机遇太多。此外，就宏观层面来说，房地产的需求仍然非常刚性，房地产的发展还将带动水泥、建筑等上游产业，未来3-5年重庆房价较目前肯定会有不小的上涨，既然自住又何须等待？即使投资性购房，也可以出手了。加之，10月23日—26日秋季房交会，政府必会出台相关税费减免优惠政策，重庆置业绝好良机近在眼前。

（来源：焦点房产网）

专家称个税起征点有望提高二套房贷可能放松

贺 'oper119' 力杰 — Thu, 09 Oct 2008 13:15:29 GMT

央行为何在此时祭出“调控组合拳”？又有哪些后续政策可能推出？晨报昨天就此采访了多位业内权威专家。

　　年内或再降息1到2次

　　申银万国首席宏观分析师李慧勇在接受记者采访时表示，9月15日央行下调贷款利率和中小金融机构存款准备金率具有结构性和试探性，但这次存贷款利率齐降，准备金率普调则可以视为全面放松的开始。

　　上海财经大学金融学院徐晓萍教授也认为，不排除央行会再次降息，但是具体时机可能还要视周边的环境以及整个国际金融市场的走向。

　　兴业银行资金营运中心首席经济学家鲁政委则表示，今年内央行至少还可能存在1到2次的降息可能，而准备金率则存在下调2到3次的可能。

　　个税起征点有望提高

　　“为了保证刺激信贷的效果能够落到实处，预期接下来会取消银行信贷额度。”李慧勇表示，准备金率下降和利率下降将刺激银行信贷增加，但在对银行仍实施信贷额度管理的情况下，这一效果会非常有限。

　　李慧勇预计，除了货币政策的放松之外，其他保证经济软着陆的政策也会相继出台，“主要包括提高个人所得税起征点、全面推开增值税试点等。”

　　而交通银行首席经济学家连平则预测，下一步，央行存在继续放松对房地产行业的信贷控制，甚至在二套房贷政策上出现松动的可能性。

（来源：新浪地产网）

重庆60亿危旧房改造金入楼市利好中小开发商

贺 'oper119' 力杰 — Thu, 09 Oct 2008 13:08:45 GMT

昨日，市财政局透露，其已完成主城区危旧房拆迁改造市级融资准备工作，这意味着，正常情况下该平台能拿到60亿元的危旧房改造资金，近期投入楼市。不少开发商认为这能缓解资金链紧张的燃眉之急。当然，最能得到实惠的还是危旧房居住区的市民，他们的居住条件即将得到改善。

　　对盘活开发商现金流有利

　　市财政局透露，为解决我市主城区危旧房融资难问题，财政局拟通过市级融资平台，联手重庆国际信托筹集资金60亿元，目前各项准备工作已完成。

　　市政府新闻发言人文天平表示，我市利用市级融资平台融资后，将集中购买一批普通商品房、二手房、销售尾房及存量房，一次性解决三年危旧房改造对安置房源的需求。“对整个楼市来说，60亿元仅占上半年投资额的十分之一不到，但在目前的观望情绪较浓的情况下，一些中小开发商会选择把楼盘整体打包卖给政府。”总部在渝中区的一家开发商分析，虽然利润低一些，但政府付的是现款，开发商就不用去找典当行或者担保公司以高额的代价融资就能盘活现金流，在目前情况下对开发商是利好消息。

　　对一线开发商影响不大

　　“这样的方式对品牌开发商并不会带来较大的冲击。”中国指数研究院有关负责人分析，首先危旧房改造中，需要拆迁的安置户其购房能力大部分不强，大多会选择普通、便宜的商品住房。这部分购房者鲜有人能购买一线开发商的房子，因此此举对一线开发商并无影响。记者柴伟周尚斗

　　相关新闻

　　六渠道融资1100亿改造金

　　市级政府融资平台筹集资金只是渠道之一，市政府新闻发言人在例行的市政府新闻发布会上曾经透露，将通过六种渠道融资1100亿元。“重庆正在实施危旧房改造工程，这是解决城市基础住宅问题、改造城市形象、解决城市低收入家庭住房困难、改善民生的重点工程。资金的筹措和使用是危旧房改造的重点问题，在实施过程中，坚持多渠道筹集资金的原则。”

（来源：新浪房产）

南京大批房源近期上市楼市更大折扣或将出台

贺 'oper119' 力杰 — Wed, 08 Oct 2008 09:53:32 GMT

经历了"金九"的惨淡，南京楼市在"银十"的开头再遭重创，国庆黄金周7天35套的成交总量着实有些拿不出手。房子不好卖了，急于回款的开发商如坐针毡，记者了解到，南京10月不但有更多新房源"闪亮登场"，促销力度也将进一步加大，因为这是开发商年底回款前最后的机会了。

　　大批房源近期上市

　　据统计，南京约有30多个项目将在10月推出新房源，除了蜂巢、银城西堤坊等部分项目已在黄金周期间正式销售之外，还有一大批房源近期即将上市，购房人将有更多选择。不过，10月新推房源中，小户型和高档楼盘较多，真正适合普通老百姓购买的公寓房源增量有限。

　　在小户型项目中，较引人关注的有雅居乐花园·上品，据售楼小组介绍，上品为酒店式公寓，计划于本周开盘，有53平方米和73平方米两种户型，客户还可根据需要，自选毛坯房或者精装修。此外，中商万豪预计在10月中下旬推出高区即40楼以上精装修房源，户型包括60平方米和30平方米左右的小公寓。位于建康路的京隆国际公寓预计本月也将推出一批精装修酒店式公寓，主力户型在50平方米左右。河西的第七大道"1001夜"则以4.8米挑高为主要卖点。

　　高档楼盘则多集中在城东。韦陀巷附近的中冶钟鼎山庄将推出一期电梯多层公寓房源，主力户型120~160平方米的三房、四房，预测均价15000~16000元/平方米。位于小卫街的君临紫金也将有一批高档公寓面市，面积在280~330平方米，每套总价600万~800万元。仙林的东墅山庄主推联排和独立别墅，每套总价约在300万~400万元。

　　更大折扣或将出台

　　国庆黄金周期间，频频传出房价跳水的消息，继恒大、蜂巢、观城等楼盘后，银城西堤坊也开出了7900元起/平方米的低价，创今年来河西新低。业内人士认为，低价风还会继续成为"银十"市场的主旋律。

　　在房产销售公司工作的小刘告诉记者，自己累坏了，就连黄金周也只休息了两天，其他时候都在加班。"几乎每天都要开会，开会的主题就是搞什么样的促销才能吸引客户。我们设计部门也跟着受罪，往往是才决定一个方案，又因为其他楼盘的促销方案跟着调整，所以总也无法定稿。原因吗，很简单，开发商就是想搏10月了，房子再卖不掉，到年底回款的时候就更难办了。我们当然也希望房子卖得好，要不然我们这种经销公司都要喝西北风了。"

　　业内人士普遍认为，在当前形势下，能够稳住市场，"跑量"还是唯一最好的办法，只有"跑量"才能"稳价"，开发商若想在这两个月实现"市场略有回暖"的预期，就需要在销售量上做文章，在此期间数量稳定比卖多少钱更为重要。只有数量稳住了，价格才能保持稳定。而从开发商的角度来看，"银十"是他们大量推货跟实现销售业绩的时机。因为目前不少开发企业资金压力都不小，大企业还有业绩的冲刺，"金九银十"这个时机是比较难以找到的，发展商们肯定会尽全力去推房。而由于市场的调整周期进一步延长，金九银十或可变成"银九金十"。

延伸阅读

　　楼市稍稍回暖

　　本报记者周韬报道 10月6日，南京商品住房认购和成交量双过100套；截至昨日18时南京商品房认购203套，成交114套。南京楼市有了回暖的迹象，主要原因是个盘表现突出，业内人士认为，南京20条楼市新政的细则迟迟未见动静，众多买房人还处于继续观望之中。

　　记者了解到，南京全市商品住房10月7日认购127套、成交145套，其中成交量是长假7天成交总量（35套）的4倍多。昨日203套的认购量更创了近来新高。

　　楼市总成绩虽然看上去很漂亮，这却主要是个盘发威造成的，10月6日，南京国际化工商贸城共销售142套，这就占了当日总销售额的一大半，而昨日的销售成绩，更与南京国际化工商贸城不无关系，该楼盘昨日销售146套，列当日销售排行榜首位，随后是销售76套的鸿意星城，及销售68套的群盛北江豪庭。

　　"有小幅反弹，但总体的认购量表明楼市仍旧处于低迷之中。"南京网上房地产人士表示，在7天长假期间，南京全市商品住房认购面积为6.2万平方米，认购共计609套，日均认购套数为87套，从数据上看，认购量远远低于前两周日均超过100套的成绩。不过，节后商品住房成交量大涨，说明在节日期间一些下了定金的买房人开始正式签订购房合同。

（来源：中财网）

广州楼价狂泻5000 超低价涉内部交易

贺 'oper119' 力杰 — Wed, 08 Oct 2008 09:50:26 GMT

广州越秀区房价大跳水，一手住宅均价从今年7月的12084元/平方米猛跌至7188元/平方米。广州市国土房管局调查指出，越秀区房价大幅下降是由两个低价楼盘的集中交易造成的，专家称可能涉及内部交易。而广州市日前公布的最新房地产市场分析报告显示，广州全市十区8月一手住宅均价小幅下降至9078元/平方米。

　　8月一手房均价9078元/m2

　　今年8月，广州市十区新建商品住宅交易登记均价为9078元/平方米，比7月下降了44元/平方米，降幅仅为0.5%.这是继今年5月以来，广州房价连续第四个月下降，但8月的下降在9000元关口出现降幅明显减缓的态势。

　　分区域来看，越秀区、天河区、海珠区等中心城区的一手住宅均价回落明显，特别是越秀区房价今年以来首次跌破万元大关，降至7188元/平方米，跌幅高达41%.海珠区也出现了上千元的降幅。但荔湾区是个例外，8月该区房价涨了1181元/平方米，幅度高达11.4%.此外，白云区和黄埔区的房价也上涨明显。

　　"超低价"涉内部交易？

　　广州市国土房管局也发现了越秀区8月房价的异动，通过抽取该区8月直接过户个案数据发现，越秀区东风东路699号之十三以及越秀区寺右新马路75号两个项目交易价格较低，分别为4160元/平方米及6700元/平方米，且这两个项目交易量较大，其中越秀区东风东路699号之十三项目共成交64宗，面积为9877平方米，越秀区寺右新马路75号项目共成交216宗，面积为19637平方米，在一定程度上拉低越秀区新建商品住宅总体交易均价水平。

　　广东中原地产项目部总经理黄韬分析指出，越秀区以如此低价成交一手住宅，不可能是终端买家买来自住，而很有可能是同业之间的并购行为，比如原来的发展商因资金紧张，把房子打包卖给其他开发商或大型炒家。"这不是正常的市场销售行为，越秀区的正常房价应该在1.1万-1.3万元/平方米。"据了解，这种交易一般仅仅是在内部进行，很少公开。

　　八月二手房成交量锐减

　　最新市场分析报告显示，今年8月广州市十区新建商品住宅交易登记面积为61.20万平方米，与7月成交水平相当（7月份为60.56万平方米），基本稳定于60万平方米水平之上。

　　与7月相比，全市成交量上升的有五个区，包括天河、海珠、越秀、荔湾、花都，其中天河区升幅最大，上升了3.16万平方米。而成交量下跌幅度最大的是萝岗区，降了5.87万平方米。总体来看，市中心区的成交量涨幅居多，郊区除花都外，成交量均有下降。

　　二手房方面，今年8月广州十区存量住宅交易登记面积为38.03万平方米，同比减少45.9%，相比7月成交量也出现一定幅度的下降。

　　从交易结构来看，万元以下的商品住房仍是成交主体。

　　8月1.4万-1.8万元/平方米区段楼盘成交占"阳光家缘"网站统计的新建商品住宅备案的9.6%；1万-1.4万元/平方米区段，占总备案面积的23.8%.1万元/平方米以下区段，占总备案面积的56.7%.

　　8000元/m2才是底

　　广州的限价房销售在8月也出现缩水，西子湾、龙光峰景华庭和中海金沙馨园三大限价房的备案登记面积仅为3.91万平方米，比7月减少了5.54万平方米。

　　广州限价房的销售曾在今年7月达到高潮，限价房的交易量占到全市一手商品住宅成交量的15%，因此业内人士曾指出限价房拉低了广州市的房价。而8月份限价房成交量大幅减少的情况下，广州市一手住宅整体均价仍然下跌，由此可以看出商品住宅的价格回落成为目前房价下跌的主要原因。

　　广东中原地产项目部总经理黄韬认为，广州楼市目前已进入价跌量升的阶段，但距离量价齐稳还有一段距离，"目前房价还没有降到位，广州十区均价降到8000元/平方米肯定是底部。"

　　典型楼盘最多降三成

　　广州市国土房管局抽取7月和8月成交面积均大于3500平方米的12个典型楼盘的备案情况，其中均价上升的楼盘为4个，下跌的为6个，持平的2个。

　　从其中楼盘来看，番禺沙湾碧桂园均价从7月8894元/平方米降到5747元/平方米，以35.4%位于跌幅榜之首。而番禺锦绣路138号2-16栋则从7月10988元/平方米升到12007元/平方米，涨幅9.3%，为所有楼盘中最高。

（来源：中财网）

重庆房价难暴涨茶园西永将成热土

贺 'oper119' 力杰 — Wed, 08 Oct 2008 09:34:22 GMT

预测房价走势、分析重庆房地产发展现状，为政府制定保障性住房政策提供咨询和建议，来自重庆社科院、市人大常委会办公厅、江北区房管局等部门的专家组成的课题组，经过历时一年的研究，最近完成了《重庆市房地产企业结构调整与可持续发展研究》报告。

　　专家预测，未来几年，我市中小户型、中低价位的住房和土地供应比重将会增加，保障性住房供应比重也会有较大提高。

　　重庆房价暴涨可能性小

　　专家认为，由于国家及地方政府对稳定住房价格的宏观调控预测，重庆房价再出现暴涨的可能性不大。

　　其原因是，重庆房价相对其他热点城市来说，虽然不算高，但是经过2007年大幅上涨后已经达到一定水平。二是随着国家宏观调控措施的落实及今后更强有力的措施的出台，将会在一定程度上抑制投机性炒房，控制房价上涨过快。　　　　　　　　　　　　同时，在宏观政策调控下，高档房将得到有效遏制，中低价位、中小套型　　住房比例会持续提高，房地产结构将更趋合理，大多数居民的住房需求将逐步得到保障。

　　住宅体系分成三部分

　　专家预测，未来我市住宅体系可能分成三部分：一部分人群完全由政府解决住房问题，一部分以市场方式解决，中间部分以市场和政府补贴相结合，从而使住房体制和保障制度覆盖全部人群。　

　　研究报告指出，重庆房价未来几年内将会继续上涨，但上涨较快的势头会受到遏制，随着房地产供应不断增加，受供求关系影响，中间会出现小的波动，到一定程度后房价会逐渐趋于平稳。

　　茶园西永将成开发热土

　　专家分析，到2020年，我市将崛起两个超100万人口规模的新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)区———东部片区和西部片区，两区域将成为重庆未来经济新的增长点和未来房地产发展的重要区域，尤其是作为城市副中心的茶园和西永两地。

　　根据《重庆土地交易市场与发展趋势报告》预测，重庆未来2—3年土地放量主要集中在沙坪坝区、九龙坡区、北碚区，这些区域也将成为未来房地产发展的热点地区。

　　重庆房企数量居全国第三

　　据统计，直辖当年，重庆房地产开发企业数量仅为622家，到2006年底，发展到2275家，位列全国第三，数量仅次于上海和北京。

　　伴随大批外来极具实力的大开发商的进入，重庆房地产开发水平不断提升，重庆房地产开发企业实力也在不断壮大，其中，龙湖、金科、华宇、东和等大企业已经迈出向全国进军的步伐，正逐渐成为全国性的大企业。　

　　建议设住房保障中心

　　专家介绍，我市保障性住房体系，主要由公有住房、经济适用房和廉租房三个部分组成，截至2007年底，全市共审批经济适用房项目300个，其中竣工700万平米，目前，在建经济适用房700万平米。

　　该报告指出，我市保障性住房目前还存在配套政策不够完善、资金保障不够协调等问题，诸如低收入家庭廉租保障对象的家庭收入标准、廉租房配租管理办法等条例，均未制定出台。

　　专家建议我市尽早设立重庆市住房保障中心，将它作为市国土局的二级局或设为副厅级单位，确定编制和人员，专门履行廉租房和经济适用房管理职能。

　　重庆四地块去年卖天价

　　随着土地资源越来越稀缺，土地价值越来越高，《重庆市房地产企业结构调整与可持续发展研究》报告指出，去年，一批外来房产巨头，如恒大、华润、九龙仓等企业竞相在主城黄金地段拿地，重庆天价“地王”不断出现。

　　其中，三钢厂、江北城、弹子石3宗土地成交面积2492亩，成交金额142.2亿元。去年7月30日，香港信合拿下三钢厂307亩地，成交价格41.8亿；当年8月3日，广州恒大地产拿下重庆科技学院石油路校区和大杨石校区地块，成交价格25.3亿元；同月10日，龙湖拿下后勤工程学院380亩地，成交价格30.25亿元；11月9日，嘉江地产拿下南岸弹子石56.49万平米土地，成交价格75亿。

（来源：焦点房产网）

主城存量房激增至13万套二线开发商半价卖房

贺 'oper119' 力杰 — Wed, 08 Oct 2008 09:25:43 GMT

　开发商为了赶上“金九银十”的传统旺季，最近开发商忙着推盘上市，重庆网上房地产数据显示，仅国庆大假前5天，共47楼盘办理预售许可证（新办和变更），不断上市的房源使主城区商品存量房从7月份的11万余套增加到昨日的13万余套，而此前近1年的时间内，主城存量房均维持在11万套左右。

　　市场 5天47楼盘扎堆上市

　　重庆市国土资源和房屋管理局所属的网站重庆网上房地产的数据显示，9月份一共有100个左右的楼盘办理（包括变更）预售许可，但记者统计发现，其中有47件是9月22日到27日办理的，其中又以26日为最，办理的预售许可超过10件。该网站的数据还显示，在6月上旬，主城区存量房11万多套；到了8月，达到12万多套；昨日记者查询得知存量房达到13.2万套左右。

　　个案一开发商近5折售楼

　　在存量房增加的同时，开发商的折扣越打越大。网上的一份统计显示，除了金科、恒大等一线开发商降价外，一些二线开发商开始跟进，最近降价的楼盘达到30多个。其中优惠力度最大的是江北区五里店附近一楼盘，从7月份的均价每平方米8000元左右，直降3000多元，起价为每平方米4000多元，优惠将近5成；该楼盘降价的原因是其附近一大型楼盘开盘，起价4000多元每平方米，和周边楼盘相比有2000元左右每平方米的差价。

　　南岸区南坪商圈一楼盘，今年4月的均价为每平方米6300多元，但最近的特惠均价为每平方米4100元，并标称最高返现达到每套15万元。另外还有楼盘送精装修，送海外旅游，送物管费、停车费等等。

　　开发商房交会前探市场

　　“主要是想在房交会前测试市场反馈。”总部位于九龙坡区的一开发商透露，提前1个月左右的时间，大规模地推出楼盘，可以真正测探到购房者接受的心理价位，从而在房交会的时候进行更精准的营销。

　　中原重庆地产有关负责人认为不排除部分开发商急需资金：“房交会还有20天左右，一些大的开发商楼盘多，可以拿出部分楼盘来测量市场。部分中小开发商拿出的楼盘不够测量市场，这些开发商推楼盘，主要是想赶在房交会前赚一笔，不然到房交会的时候，如果在折扣上拼不过一线开发商，问题将更严重。”

　　反响购房者称降价背后有玄机

　　市场上不少开发商打折，市场的反应却慢半拍，购房者并不急于买单。昨日上午，在江北区某楼盘，销售经理告诉记者，国庆期间，看房的人并不少。“看房的组数和去年国庆差不多，但购房的人却不及一半。”

　　在五里店附近某楼盘，虽然价格下降了三分之一，但购房者去了解后发现实际上并没有降多少。“楼盘给出的降价的房屋都十分少，并且位置、朝向都挺差的，并且和以往不同的是，此前3层楼才加10元每平方米，现在每层楼都要加20元每平方米，如果是30层楼，从1楼加上去，顶楼比1楼每平方米贵了600元左右。”

（来源：焦点房产网）

中国房地产泡沫不逊美国货币政策要继续紧缩

贺 'oper119' 力杰 — Tue, 07 Oct 2008 09:55:34 GMT

中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭昨天就美国金融危机发布报告，指出中国应该在金融危机中汲取一个教训：即宽松的货币政策易引发资产价格泡沫，给日后金融系统危机带来潜在风险。哈继铭表示，中国过去几年的房地产泡沫程度相比美国有过之而无不及，需要采取适度紧缩的货币政策，否则泡沫破灭将造成较大负面影响。

　　家庭月供收入比居高不下
　　哈继铭在报告中认为，美国本轮危机的根源是2001年IT泡沫破灭后，美联储为抵御经济衰退而大幅降息，宽松的利率条件刺激了房市泡沫，而层出不穷的金融衍生品又加速了泡沫的膨胀，最终泡沫破灭造成金融危机。
　　哈继铭表示，中国过去几年的房地产泡沫程度相比美国有过之而无不及。而据该报告中对中国几个主要城市的调查数据分析，2008年样本城市的家庭平均月收入为6453元，而在目前房价下家庭月供收入比达到了惊人的75%，房价需要下降42%才能使月供收入比降至40%；即使是对于收入排名前60%的中高收入家庭而言，2008年的平均家庭月收入也只有9311元，这部分人群目前房价下家庭月供收入比也高达54%，房价需要下降19%才能使其月供收入比降至40%。据此可见，房地产的泡沫化程度相当高。
　　房地产业下滑系银行惜贷主因
　　美国的房产泡沫破灭留给中国怎样的警示？对此，兴业银行资金营运中心的鲁政委指出，从整个宏观经济发展来看，中国现在面临的最大风险就是两个——一个是外部经济局势，即眼下金融市场的混乱以及全球经济下滑；而另一个风险就是国内房地产业。他认为政府应该审慎评估房地产市场，采取积极措施，保持房地产市场的稳定健康发展。
　　鲁政委认为，目前比较流行的观点是从房地产看消费，再从消费看其对经济的影响，但正确的视角应该是从房地产看金融机构的资产负债表，一旦资产负债表恶化，那么企业融资条件恶化，相比消费而言，对经济的打击要大得多，即便消费不走弱，实体经济也照样会恶化。
　　谈到国内房地产市场的萎靡，鲁政委担心地指出，“假如房地产普遍下滑10%左右，银行的坏账率会显著上升，资产负债表的恶化会让银行出现极端严重的惜贷情绪，这可能危及到实体经济。”
　　房贷测试不一定准确反映风险
　　目前国内监管层和银行已经注意到了房地产的风险，并进行房地产压力测试。根据市场上一种简单化的估计，普遍认为房价下跌15%并不会对银行带来风险。
　　对此，某国内银行房贷部门相关人士对记者表示，15%只是一种简单化的估计，即假定房地产价格的评估没有出现误判，但是有的时候这种误判的确是存在的，比如把150万的房子最终按200万、300万贷出去。尤其是过去转按揭风行的时候，金融机构为了争夺银行贷款，就会出现很多问题。据记者了解，这种情况在一段时间内的确存在。一位姓张的买房者就曾透露，去年买房时，房屋中介就为他出点子，首付不足可以把房价抬高，100万写成300万，如此一来其他都可以从银行贷款。
　　上述银行房贷部门人士对记者表示，类似这种炒作的不规范都是实际贷款中会碰到的问题，因此账本数据和现实是会有出入的。
　　流动性过剩是元凶？
　　哈继铭指出，房地产泡沫形成的根源在于宽松的利率条件和大幅降息的政策。对此经济学家许小年也指出危机的根源在于货币供应超出了实体经济的需要。
　　鲁政委表示，金融市场周期性的出现价值偏离正常估值是正常规律。迄今为止没有一个国家的宏观调控能成功控制房地产市场的泡沫和股市的泡沫，这说明事前难以甄别什么时候价格过高，货币政策过松。

(来源：焦点重庆房地产网）

房市低迷看空楼市香港房地产商内地开发放缓

贺 'oper119' 力杰 — Fri, 26 Sep 2008 09:56:41 GMT

　目前，香港新鸿基地产已有意转让部分项目。同时，一直声称2008年将在内地大规模投资的新世界地产与恒基地产等香港地产商在内地项目也归于平静，鲜有大动作。

　　新鸿基撤资

　　早在7月份，新鸿基地产在上海公开表示：“预计到2010年，对内地的总投资额将上升至集团总资产的30%。”据悉，按照此前规划，这30%的投资将主要集中在京、沪、广、深四大城市及部分主要的二线城市。

　　不过，分析师指出，从今年的发展策略来看，新鸿基实际上是在不断压缩在内地的发展项目，同时其他地产商在拓展内地项目方面也未有大的进展。

　　公开数据显示，新鸿基实际上已撤资广州西塔、转让了成都项目、退出深圳旧城改造、放弃广州东塔竞投等重大内地投资项目。

　　对此，标准普尔地产分析师符蓓认为，“很明显，新鸿基在内地的举动还是很谨慎的，在现在的市场状况下，新鸿基选择了拉紧战线。”

　　项目储备放缓

　　2008年初，新世界中国（00917.HK）就表示，在未来几年内，将动用巨额资金投入到广州、上海等地的9个项目中，主要用于兴建高档酒店、公寓、涉外办公楼及外资内销房。

　　不过，有信息表明，新世界中国正有意放慢借壳S*ST星美（000892SZ）的步伐。

　　同时，8月份，恒基地产执行董事孙国林表示，恒基将继续在内地购入低成本土地，计划将2007年底内地土储1.16亿平方尺（约1080万平方米），增加至2008年1.5亿平方尺（约1400万平方米）。不过，香港凯基证券提供的数据表明，恒基地产目前内地土储1.2亿平方尺，较去年8月底，只增加了1420万平方尺。数据显示，恒基地产上半年购地计划并非积极。

　　对于目前内地房地产市场的调控，新鸿基表示“内地持续推行宏观调控措施，包括对地产行业采取的信贷紧缩政策，导致内地楼市过去一年备受压力，市场交易萎缩。”

　　不过，新鸿基等香港地产商表达了审慎的乐观情绪，“预期内地经济仍会有较快增长。”

　　看空香港地产股

　　9月23日，里昂证券预计香港住宅价格在2009年末之前最大跌幅将达到30%，维持香港地产股减持评级。另外预计金融业动荡将大幅降低写字楼需求，香港中环地区写字楼租金在未来15个月可能下降30%。

　　同时，一位外资投行告诉记者，“两年内，香港市场的调整也可能会持续下去。”而瑞银投资研究部执行董事王震宇则认为香港楼价在未来3个月只会有小幅度的下调，市场会于11～12月得到改善。

　　针对香港地产股的未来走势，敦沛证券分析师JacksonWong指出，香港地产股因经济前景疲软而受到冲击，年底前地产价格恐怕会下跌一成，预计香港地产股短期可能进一步下跌15%至20%。

　　值得注意的是，新鸿基在9月11日发布的2007～2008年度业绩报告中显示，与上个财年168.83亿港元的销售业绩相比，新鸿基今年入账的115.1亿港元，的确缩水不少。此外，受到市场行情下滑与“股难”的影响，多家香港地产商不得不放慢项目推出计划，而这将明显影响未来收益。

（来源：焦点房地产网）

力拼“金九银十” 节前楼盘竞相“清盘销售”

贺 'oper119' 力杰 — Fri, 26 Sep 2008 09:51:57 GMT

　为力拼“金九银十”，一些开发商将售房较为理想的旧盘，近日以“清盘销售”手段，拉低房价促销。

　　“最后12套洋房，清盘销售，套内面积165平方米仅售80万。”某楼盘发出这样的短信。位于北部新区的该楼盘，4月底开盘时，起价在5700元/平方米以上，7月份每平方米甚至还调高了300元。

　　记者现场所见，“清盘销售”的房源，房价大幅下降，原价95万出头的，现在喊价80万；原价107万的洋房，现在只有88万，降幅都在八四折至八八折之间。

　　位于主城核心的另一楼盘今年3月底开盘，开盘销售业绩不俗，也在节前搞起“清盘销售”，15套尾房，其中6套都标出特价，原价138万的洋房目前降到117万，降幅也超过15%。

　　江景房同样也不能免俗，位于北滨路的新盘某某城也拿出最后30席尾盘，超值震撼低价“清盘销售”，起价4200元/平方米。

　　据了解，由于这些楼盘开盘不到半年，特价“清盘”颇能迎合一部分购房者抄底的心理。

（来源：重庆晚报）

房价10年内将跌50% 地产商开始大幅降价自救

贺 'oper119' 力杰 — Fri, 26 Sep 2008 09:47:14 GMT

随着房地产销售量不断下滑，中国地产商在经过数月的顽强抵抗后，最终选择让步，开始大幅下调地产价格。

　　分析人士认为，降价能否成功阻止房地产市场下滑，将在一定程度上决定未来一年内中国的经济走势。中国急需扩大内需以抵消出口疲软的影响。

　　地产投资在中国固定资产投资中的占比重达24%。瑞银经济学家Jonathan Anderson表示，“地产行业地位举足轻重。”他预计，中国地产和建筑业将于明年上半年趋于稳定并出现反弹。但许多地产商正为销售量下滑及融资受限而苦恼不已。中国的房地产市场逾十年来一直高速增长，但自2007年底以来开始退潮。今年1～7月，房地产销量较去年同期减少11%，令开发商资金状况雪上加霜。

　　在这样的背景下，开发商开始大幅下调地产价格。中国最大的上市地产开发商万科自8月底率先降价，涉及深圳、上海、杭州、南京、北京等主要城市，降幅最高达27%。其同业如金地集团亦不得不下调价格。

　　惠誉分析师Matthew Kong认为，“降价不过意味着开发商放弃谋求暴利，接受正常利润水平。”中国房地产企业利润率普遍高于30%，许多开发商尚有降价空间。

　　折价销售或是部分开发商的最终存活手段，但购房者观望情绪浓厚，令市场担忧中国房市疲态延续。德意志银行经济学家马骏说，“大多数开发商预计市场萧条将持续一年甚至更长时间。”

　　悲观声音

　　房价10年内将跌去50%

　　有统计显示，中国楼市资金缺口高达3000亿元，因此，渴求资金的楼市将求救的目光一度投向保险资金。正在修订的保险法草案中拟首次允许保险资金涉足不动产。

　　然而，手握重金的保险资金似乎并不打算充当房地产业的“救命稻草”。中国人保资产高级研究员凌秀丽日前亮出了她所在团队针对房价的悲观断言：国内住宅价格会一跌10年，缩水50%完全可能。“大中城市住宅价格随时有崩塌的危险，在住宅价格尚未充分调整前，保险资金应当坚决回避。”

　　缺乏资金的房地产企业忧虑日益加重，纷纷呼吁政府放松银行借贷限制。然而，中国政府似乎并不急于干预房地产市场的调整。中国人民银行和银监会8月下旬发出通知称，要严格建设用地项目贷款管理和商业性房地产信贷管理。市场视之为不会在近期放松房地产信贷的信号。

　　政策走势

　　或得益于“保增长”措施

　　中国全国人大财经委副主任、前中国人民银行副行长吴晓灵上周在一个论坛上表示，中国存在房地产泡沫，“如果现在不愿让房地产泡沫缓慢破灭，而是人为托起它（房价）。那么，日本失去的十年、美国的今天就是中国的未来。”

　　不过，面对国际和国内经济形势的恶化，中国已经在不久前下调贷款基准利率以保持经济增长，市场正期望中国政府运用财政政策、加大投资力度或减税以防止经济下滑。这对房地产业或许是一个利好的信号。

　　“中国将根据实际情况，有针对性地采取调控措施，保持宏观经济稳定，着力增强经济增长的内在动力，有效挖掘经济增长的巨大潜力，努力实现经济长期平稳较快发展。”国务院副总理李克强在周三表示。

（来源：焦点房地产网）

重庆地王10月即将开盘成本价每平米超6000元

贺 'oper119' 力杰 — Tue, 23 Sep 2008 12:02:11 GMT

昨日，中海地产重庆公司宣布，其携手九龙仓于去年拿下的75亿地王项目国际社区，经过半年时间的建设，将于9月29日揭开面纱，并计划于10月底开盘。
　　此时，正值重庆楼市“涨价派”与“降价派”形成两大阵营，双方势均力敌，难分高下，中海作为中国地产的领袖级企业，一言一行的分量举足轻重，加之国际社区拥有1550亩的庞大体量，“其价格是高是低，对重庆楼市的影响不可小视，这种影响很可能将是方向性的”，迈德地产总经理赵宜胜称。

　　地王亮剑

　　在去年的重庆土地市场上，先后诞生了四五个地王，国际社区在几大地王中金额最高，也最受关注。

　　但从去年10月起，热火朝天的楼市急转直下，进入2008年，国内的上海地王、普陀地王先后黯然退地，关于重庆几大地王退地的传言也一直不绝于耳，地王们能否正常开发，开始牵动着楼市的神经。

　　国际社区在今年第一个“亮剑”，则是对中海退地传言的最好回应，也表明了中海对这块土地地王价值的认可。据记者调查，除国际社区地王和江北城地王（也是由中海联手九龙仓开发）已经动工并将在今年内亮相外，其余重庆几大地王，到目前为止，都还没有开发的迹象。

　　谁会接招

　　国际社区位于CBD南区，临江面达1.6公里，是中央商住区里面最好的地块。

　　据透露，中海在提升国际社区的品质和内涵上，几乎是不惜血本，比如中海将在此打造一流的商业（引进美美百货）、一流的教育配套（引进人民小学和八中）、一流的休闲公园（建重庆最大的生态公园，占地300-450亩）、一流的国际大道。其即将开放的国际社区样板区面积达4万平米，这将是重庆楼市最大的示范样板区。

　　“这样的产品，放在去年绝对是上万元”，一业内人士称，“但今年如何卖，却是一个伤脑筋的问题。”

毕竟，国际社区地块价格高达75亿元，折合楼面地价每平米超过3400元，加上建筑费用，每平方米成本保守估计也将超过6000元，再加上20%的毛利，就是7200元———这个价格，在重庆南部楼市，也是价格不菲。

　　在这种时候，中海会以成本定价，还是迎合市场抛出跳楼价？它会引起重庆房价的雪崩，还是成为一个新的向上的拐点？

　　去年热火朝天的重庆楼市催生了数个地王。下月，中海地产与九龙仓拿下的75亿元地王项目将率先开盘。国际社区每平方米仅成本就超过6000元，开发商会以成本定出高价，还是迎合市场抛出跳楼价，引人猜想。

重庆楼市房价涨幅全线下跌 9月销量小幅回暖

贺 'oper119' 力杰 — Tue, 23 Sep 2008 11:43:41 GMT

　8月份全国70个大中城市房屋售价总体上同比涨5.3%
　　随着全国各地大型房地产企业纷纷举起降价大旗,甩货保资金链,拉低了房价的涨幅。昨日,国家发展改革委、国家统计局联合发布的调查显示,8月份,全国70个大中城市房屋销售价格总体上同比（与去年同期比）上涨5.3%,涨幅比7月低1.7个百分点,但环比（与上月比）则下降0.1%。

　　数据显示,虽然8月份重庆楼市同比涨幅与全国涨幅持平,但是环比却下跌了0.3%。而且新房和二手房的价格以及90平方米新建商品房价格指数环比,今年以来首次出现了同时下跌的局面。

　　25城房价环比下跌

　　房价环比出现下跌的城市范围在逐渐扩大。记者在刚刚公布的数据中注意到,在全国70城市中,7月份房价环比出现下跌的城不到20个,而到了8月份,房价出现环比下跌的城市达到了25个。

　　数据显示,在各类商品房中,最受市民关注的的新建住房销售价格同比仍然涨了6.2%,但是涨幅比7月份低1.7个百分点；而环比则下降了0.1%,其中主要面向中低收入家庭的90平方米及以下新建住房销售价格环比下降0.2%。

　　数据显示,8月份新建住房销售价格同比涨幅前两位的城市是海口16.5%、银川12.4%。而大幅降价的城市仍然主要集中在珠三角地区,跌幅最大的是深圳4.1%、广州3.3%和惠州0.4%。

　　重庆楼市全线微跌

　　重庆楼市在此次调整中,也不可避免地受到了全国大环境的影响。数据显示,8月份虽然重庆整体的房价同比上涨了5.3%,但是与7月份相比,却出现了全线微跌的局面。

　　数据显示,8月重庆房价总体上比7月份下跌了0.3%。分类型看,新建商品房价比7月份下跌0.2%；90平方米住房价格比7月份下跌0.2%；二手房价格与7月相比也下跌了1.0%。

　　9月销量开始回暖

　　自2008年2月份以来,全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅总体呈现回落态势,而重庆的一手房、二手房价格环比今年以来首次出现了环比同时下跌的局面。商品房销售面积持续萎缩,1-7月全国商品住房销售面积27.743万平方米,同比下降10.8%,增幅同比下降37.2个百分点,房地产市场调整态势日趋明显。

　　“虽然价格有一定微跌,但是换来了成交量的小幅回暖。”业内人士称,“8月份,新开楼盘的价格均比较理性,加上开发商打折让利幅度也大于7月,进入9月份以来,重庆楼市的销售量开始小幅回暖。”

　　市场走势众说纷纭

　　楼市调整的趋势越来越明显,对于未来的走势,业内人士也开始分化成两派。部分开发商认为：面对楼市的萧条,西安等部分城市的政府开始暖市,而中国人民银行9月15日宣布降息,并下调存款准备金率,也有望刺激市场回暖。

　　另一方面,也有部分业内人士认为,降息并不能从根本上解决资金短缺问题,因此可能不会对房市有明显的作用,调整至少将持续到明年年底。

（来源：焦点地产网）

房企资金链普遍趋紧房地产行业面临新一轮整

贺 'oper119' 力杰 — Mon, 22 Sep 2008 12:01:50 GMT

　据家统计局日前公布的数据显示，截至8月末，全国商品住宅空置面积6555万平方米，同比增长8.7%，当月“国房景气指数”降至近10个月新低。

　　业内人士认为，当前房地产企业资金普遍趋紧，短期内看不到行业调整结束的迹象，一些企业年内可能将加大兼并收购力度，促进行业整合。

　　资金链普遍趋紧

　　“尽管中国房地产业长期发展趋势看好，但可以肯定，未来一段时间市场将进一步萎缩和向下调整。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉(刘洪玉博客,刘洪玉新闻,刘洪玉说吧)在昨日结束的“2008中国房地产品牌价值成果发布会”上明确表示。

　　国家发改委数据显示，房价涨幅逐渐趋于回落。8月份全国70个大中城市房价同比上涨5.3%，涨幅降至近18个月新低。

　　此外，北京师范大学和焦点房地产网近日联合发布的一份报告认为，下半年，我国地产业资金链进一步趋紧。预计今年全年房地产业资金支出与收入之差将达到6730亿元。明年房地产行业有深度调整和短暂调整两种可能，如果遭遇深度调整，资金缺口将达到9290亿元。即使短暂调整，资金缺口也将达到4925亿元。

　　厦门新景祥投资控股有限公司总裁秦刚(秦刚博客,秦刚新闻,秦刚说吧)认为，本轮房地产调整和宏观经济周期调整相重叠，从目前来看调整的影响力很大。与以往几次调整不同，本次调整对购房者预期造成严重影响，甚至以后想要恢复到以前的信心很难。

　　行业整合或加剧

　　中国海外发展有限公司董事局主席孔庆平认为，今年的市场形势将推动房地产业整合。2004年地产宏观调控拉开了整合的序幕，经历几年时间后，今年可能“狼真的来了”。

　　孔庆平认为，房地产市场的行业集中度很低，规模最大的企业也只能占到全国总产值的2%-3%，而不少其他行业的龙头企业往往可以占据20%以上的市场份额。而且房地产经营呈现明显的区域性，即使一些地产企业实现了全国化覆盖，但事实上是以两三个重点城市的项目为支撑。这种现象在未来将得到一定程度的改变，主要整合方式包括兼并重组和联营。

　　国元证券房地产分析师陆航同样认为，房地产业调整力度将加大，这是由行业环境决定的。房地产业受宏观经济周期影响很大，当前经济进入下行周期，房地产业也将维持调整态势。

　　中国房地产业协会副会长朱中一(朱中一博客,朱中一新闻,朱中一说吧)认为，当前房地产市场环境发生了变化，由原先的供不应求变为现在的供大于求，这要求房地产企业一定要吸取近两年一些公司规模扩张的教训，审时度势，调整策略，加强企业的整合。

（来源：焦点房产网）

珠三角滨海土地最后豪夺多家上市公司参与

贺 'oper119' 力杰 — Mon, 22 Sep 2008 09:30:22 GMT

记者近日获悉，包括万科（000002）、碧桂园（2007.HK）、中信集团、华侨城(000069)和金融街（000402）等多家大型房企，目前均已敲定在该岛的圈地意向，计划中的产品形态均为滨海旅游地产。

　　争夺惠州

　　在这场争夺珠三角“最后滨海资源”的激战中，金融街控股早于2005年就摘牌稔平半岛最大一块可开发建设用地——规划面积约24平方公里的巽寮湾。这个案名为“金海湾”的大型综合旅游地产项目用地拥有16公里海岸线，绝大部分区域可以享受优质海景，是“大珠三角地区绝无仅有的、处于原始状态的优质海湾”。

　　金融街惠州置业有限公司总经理来有庆告诉记者，目前上市公司金融街控股已为惠州金海湾项目投资了近10亿元。而今年1月定向增发的共计82亿元资金中，有三分之一完全用于惠州项目。“如果加上银行50%~60%的负债，金融街总计投入这个项目的资金会超过100亿元。”

　　据了解，金海湾项目定位于“世界又一滨海胜地、中国的马尔代夫”；其预计开发周期为8~10年。

　　相关资料显示，惠州作为“粤东沿海发展轴上的中心区域”，与深圳、东莞和广州无缝连接，成为“大珠三角”经济新增长极。该市2007年上半年生产总值增长16%，增幅居珠三角9市第3位。

　　惠东稔平半岛紧邻大亚湾经济开发区，与深圳大鹏半岛隔海相望。惠州于2004年6月成立了稔平半岛规划建设领导小组，并委托上海同济城市规划设计研究院、北京清华城市规划设计研究院和中国城市规划设计研究院等3家专业权威机构，对稔平半岛制定产业与城市发展概念规划。

　　持有型旅游地产

　　2005年，金融街惠州置业有限公司成功摘牌惠东巽寮滨海旅游度假区一期用地。计划建成数家五星级酒店、高档住宅、分时度假酒店式公寓、游艇俱乐部、18洞高尔夫球场等多种功能于一体的滨海生活区。

　　目前，金海湾首期度假式酒店公寓——凤池岛公寓已于5月份公开发售。售价从最初4000元/平方米递增至8000元/平方米；此外，金海湾首座五星级度假酒店——惠州金海湾喜来登度假酒店也于5月底开业，运营不到三个月即实现收支平衡。

　　在来有庆看来，金融街大手笔开发金海湾，以及众多上市公司争抢滨海开发资源，是“房地产历史潮流使然”，“在人们未来的生活中，海滨休闲度假将越来越重要”。而对于堪称“中国民营经济策源地、民营企业家之乡”的珠三角地区，滨海地产的热度已经为创富阶层率先催化。

　　来有庆表示，商务地产和旅游地产二者并无区隔，关键在于掌握“区域控制性开发”的一般规律，将区域规划好，基础设施配套好，控制好稀缺资源，不注重短期套现，看中土地的未来收益。

　　“在金海湾项目中，金融街计划将一部分优质物业持有，做持有型旅游地产。”来有庆说。

（来源：焦点地产网）

深圳楼市灰幕重重地产中介联手银行办理零首付

贺 'oper119' 力杰 — Sun, 21 Sep 2008 12:12:33 GMT

　9月17日下午，记者走访深圳多家中介得知，现在如果想买房，依然可以做到零首付。除了因为一些投资客资金周转困难，出手价低于银行评估价，从而做到低于正常的首付甚至零首付之外，为了招揽业务，中介可以和银行协议，为欲以零首付买房的人全权办理。
　　
　　"怎么操作你就别管，交给我们去办就行。"安基地产一位客户经理告诉记者，在行业内很多人都做过零首付。"你们去问银行做零首付可不可以，银行肯定说不行。"他说中介和银行有长期的合作关系，即使贷款缩紧了也一样可以做到，不足为奇。
　　
　　投资客贱卖
　　
　　对于在投资客中普遍的零首付现象，记者走访多家中介了解到，现在急于抛售的房源，大多是业主手里有多套房，因供楼压力大，需要腾出现金还其他房子月供的。　
招商置业的陈先生告诉记者，他们中介代理的业主手里少说也有三五套房，现在中介代理的二手房基本上都是投资客急于转让的。
　　
　　"有的客户要我们优先帮他们推销，哪怕是亏损很大，只要有人接盘，价格好商量。"陈先生说他们天天都能接到业主的急售电话。
　　
　　投资客李先生告诉记者，不断有投资客因资金链断裂而倒下，但手里有多套房子的人，一般都是拿亲戚朋友的身份证办的，无奈之下他们必须协议转让给自己炒房圈内的人，而接盘的大多是高级投资客，手里有足够的资金支撑。而中小户型的房子也不需要放到市面上去卖，在他们炒房群内部就消化掉了。
　　
　　中联地产副总裁蒋福清向记者表示，业主急于套现和抛售的，不排除会出现低于银行评估价出售这种低价出售的情况，也不排除有个别员工和个别银行合作。
　　
　　记者以买房者身份走访多家中介时，都得到了一个相同的信息。"如果你想买房做零首付，直接交给我们去办就可以了。"安基地产的一位客户经理对记者说，这个行业都是这么操作。记者怀疑能否操作成功时，这位客户经理很自信地说："我们在银行有熟人，不然怎么合作。"
　　
　　"阴阳合同"成监管空白
　　
　　中联地产布吉一家销售经理李先生说，在布吉桂花园附近有套86平方米的房子，银行评估价是40万，贷款八成是32万，但业主开价只有30万，均价不到3000元/平方米，这样就完全可以做到零首付。这是业主2006年底买的房子，买价只有24.5万，去年最高峰卖到7000元/平方米，但即使现在超低价出售，业主还是不吃亏。
　　
　　兴业银行个贷零售业务部副总经理文世良对记者表示，零首付对银行风险很大，他觉得银行不会去冒险，"很难做到评估价高于实际价，现在银行评估有两个环节，而评估公司也是由银行来指定"。
　　
　　蒋福清告诉记者，因为做零首付手续比较麻烦，现在仍不排除有中介联合银行作假，如评估公司帮着做首期贷款假证明。但评估、资质好的评估公司不一定要银行来指定，一般来说，一级评估公司可以自行评估，二级评估公司，银行对其才有限制。蒋福清说，一般商业小银行要比国有大银行相对松一些。包括银行、评估公司、担保公司和中介都有合作，一般前期首期款由评估公司受理，后期赎楼由担保公司办理。
　　
　　中原地产总经理李耀智对记者说，如果做零首付，操作起来就是从评估方面去做，就是把房产成交价抬高，比如实际成交价是80万，然后银行给出的评估价是100万，结果就有了两份不同的成交价合同，就是所谓的"阴阳合同"。
　　
　　而即使有银行不愿合作零首付的，也有办法可想，如果首期款是三成即30万，这本来必须放到银行监管，但评估公司可以跟银行说，业主已经拿到了20万，这样就只需放10万给银行做监管就可以了，这样首付就只有一成即10万了，依此方法可以类推。
　　
　　"在深圳，这种情况主要发生在关外，一般刚来深圳的白领阶层，月收入还可以，就是积蓄比较少，而关内房价本身就高，能买得起房子的都不需要去做零首付，除非是炒房客。"李耀智对记者表示，去年炒房的多，零首付主要是给炒房客提供了便利，而今年成交则是自住的多，对投资客影响少。

（来源：house365.）

2008青岛房地产与建筑科技交易博览会召开

贺 'oper119' 力杰 — Sun, 21 Sep 2008 12:09:15 GMT

2008年9月19日，青岛房地产与建筑科技交易博览会在青岛国际会展中心举行。博览会吸引了众多房地产商与智能建筑厂商的参与。欧普照明、北京新黄浦环宇科技等厂商展出了最新的智能化产品，展会为期三天，时间为2008年9月19日--9月21日。

2008青岛房地产与建筑科技交易博览会正门

2008青岛房地产与建筑科技交易博览会为提升建筑科技水平提供了良好的平台，展出的绿色照明与建筑节能的最新产品为智能化工程的建设铺设了有利的发展道路。

厂商展位欣赏

（来源：千家网）

口风转变万科告别"拐点论" 称坚决看好后市

贺 'oper119' 力杰 — Fri, 19 Sep 2008 10:57:58 GMT

　昨天，万科举办了“公司债成功发行媒体见面会”。在该见面会上，万科高管口风集体转向，董事长王石去年10月份提出的“拐点论”已不再提及，总裁郁亮、副总裁肖莉统一口径，纷纷表示坚定看好后市，认为珠三角区域房价已处低于位。

　　当日，万科发行的59亿债券成功上市，有了59亿现金入账后，万科高管神态明显轻松许多。见面会上郁亮调侃不断，“王石董事长啊，他在山上呢”，“如果各位找到松山湖讲话的写手，拜托告诉我，我还需要一个文字秘书。”

　　值得注意的是，在轻松、调侃的背后，万科各位高管对市场方向的判断、措辞、用语已经明显发生了变化，从2007年底起，屡屡被万科高管挂在嘴上的“拐点”、“冬天”这些词汇已不被提及。郁亮的发言题目是《坚定看好后市，持续稳健经营》，在发言中表示“万科到2008年中期，持有现金及现金类资产约154亿，加上此次发债成功，公司蛮有钱的，以后会多采取与其他公司合作的方式进行开发。”

　　针对最近席卷全球的“次贷风暴”，郁亮判断，“根据美国经验，他们的首付比例在20%到30%时，对应的违约率仅为0.37%到1.4%。中国居民的首付比例约为37.2%，即使在房价调整较大的深圳，到6月底，中资银行的个人按揭贷款的不良余额为17.35亿元，不良率仅为0.79%，中国不存在发生‘次贷危机’的前提。”

　　肖莉则表示，从万科的客户情况来看，一次性付款的客户比例为32%，按揭客户比例为68%，按揭客户的平均首付额为37%，这些数据显示，客户是具有支付能力的。

（来源：中新房产网）

京城别墅价格逆势上扬项目最高涨幅90%

贺 'oper119' 力杰 — Fri, 19 Sep 2008 10:32:13 GMT

经过九个多月的“量缩价滞”，北京房地产市场整体一直未摆脱低迷处境，而别墅市场却独树一帜，表现出惊人的抗跌性。据21世纪不动产(21世纪不动产博客|21世纪不动产新闻)的监测数据显示，别墅市场中的部分优质项目在逆势中出现价格的大幅补涨，其中个别项目的单价最高年涨幅达到90%，区域最高涨幅达到46%。

　　五大别墅区房价年均上涨3成

　　目前北京市典型别墅项目主要集中在西山、中央、潮白河、昌平、奥北五大别墅区。21世纪不动产监测数据显示，8月五大别墅区均价同比上涨32.9%，其中涨幅最高的是昌平别墅区，达到37.04%；涨幅最低的西山别墅区，达到13.87%。

　　分析别墅价格高涨的原因，21世纪不动产市场专业人士认为，交通便利、奥运场馆建设给周边别墅区带来的基础设施完善，环渤海商圈建设给潮白河别墅区带来的经济发展机会以及别墅用地叫停而形成的内外因素，给别墅价格在未来较长时间内的攀升创造了条件。其中，昌平别墅区主要集中在小汤山和沙河两个板块，之前因交通状况、配套设施、自然景观等各单项特点不敌其他别墅区，因此该区域的项目价格在早期明显低于其他别墅区的同类项目价格。如2006年开盘的独栋别墅项目，昌平别墅区的玫瑰园 (论坛像册户型样板间实景看房视频1 视频2)开盘均价为8400元/平方米，比奥北别墅区达华庄园的12000元/平方米的开盘价低30%。随着蟒山国家森林公园、十三陵水库、八达岭长城等景观设施的改善，为近一年来昌平别墅区价格的大幅上涨预留了空间。

　　别墅项目价格最高涨幅90%

　　21世纪不动产对北京市五大别墅区近百个典型别墅项目价格调 (论坛像册户型样板间实景看房视频) (论坛像册户型样板间实景看房视频)查发现，8月份上述区域的别墅价格均呈上涨态势，其中涨幅排在前三名的分别是奥北别墅区的温哥华森林 (论坛像册户型样板间视频1 视频2)，中央别墅区的财富公馆 (论坛像册户型样板间)和昌平别墅区的龙城花园，涨幅分别为90%、75%和66.67%。

　　21世纪不动产高级分析师孟奇认为，别墅既可以作为消费品用来自住，也可以作为投资品赚取收益，但无论是别墅的自住型消费者，还是投资型消费者，其经济承受能力相对于普通住宅消费者会更高一些，对项目舒适性的关注远大于对价格的关注，因此，当普通住宅价格出现小幅下跌时，别墅的价格并不会跟风下调。相反，如果此时对别墅项目环境、交通、物业品质或者其他一些生活配套进行改进，依然会为项目引来更多的关注，从而促进价格的攀升，这也是别墅能够在淡季中一枝独秀的主要原因。

（来源：新浪地产网）

北京二手房价格8月首次下跌

贺 'oper119' 力杰 — Fri, 19 Sep 2008 10:14:15 GMT

北京二手房销售价格在连续2个月不涨不跌、停滞不前后，8月出现了今年的首次负增长，跌幅为0.6%。

　　根据国家发改委和国家统计局对全国70个大中城市的调查显示，北京房屋销售价格、新建住房价格和二手住房销售价格的同比涨幅已经连续6个月走低，8月房价同比涨幅再创新低。其中北京房屋销售价格8月份同比上涨8.9%，与7月份相比价格持平。而二手房今年首次出现价格下跌，跌幅达到0.6%。

　　8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%，涨幅比7月低1.7个百分点；环比下降0.1%。新建住房销售价格同比上涨6.2%，涨幅比7月低1.7个百分点；环比下降0.1%，其中，90平方米及以下新建住房销售价格环比下降0.2%。分类型看，经济适用住房销售价格同比上涨2.1%，环比与上月持平。普通商品住房和高档商品住房销售价格同比分别上涨6.5%和7.7%，环比分别下降0.1%和0.2%。

（来源：北京晚报）

对冲基金大甩卖富力地产狂跌11.7%

贺 'oper119' 力杰 — Fri, 19 Sep 2008 10:00:38 GMT

　富力地产(02777，HK)最近“比较烦”。中资房地产股本已站在跌市的“风口浪尖”，机构股东之一的雷曼兄弟又意外申请破产保护，连累富力地产也被划入“雷曼概念股”而惨遭投资者抛弃。然而“屋漏偏逢连夜雨”，港交所最新披露的交易资料显示，英国大型对冲基金SloaneRobinson也于近日加入了甩卖富力地产的行列。

　　港交所披露的资料显示，大型对冲基金SloaneRobinson申报于9月11日以9.364港元的每股平均价，减持了903.84万股富力地产，涉及资金8463.56万港元，减持后该对冲基金的好仓持股比例由早前的8.1%降低至7.21%。

　　不过，9月11日当天发生的事情远不止这些。如今已经陷入破产境地的雷曼兄弟在当日减持了富力地产，令好仓持股从6.37%降低至6.11%，同时淡仓持股也由7.52%降低至4.72%。与此同时，摩根士丹利的账户却申报增持富力地产，好仓持股比例从9月10日的21.58%升至21.76%。当日，富力地产董事长李思廉则以每股9.26港元，增持100万股公司股份，持股量由1.77%增至1.87%。

　　在9月11日当天，富力地产跌幅近9%，收盘报9.36港元，全天成交5671万股。该股昨日收盘重挫11.73%，报7.90港元，在过去的6个交易日中，富力地产累计大跌35%，远远跑输大盘。

　　早已熟悉国际知名大行炒卖港股的投资者，或许要问SloaneRobinson究竟是何方神圣？

　　或许是缘于对冲基金自身的神秘情节，这家对冲基金似乎十分低调。公司网站主页除了一句“1993年成立的国际投资管理公司”的极短介绍外，就只剩下公司的电话和传真联络方式，而公司网站的其他内容就只有客户输入用户名和密码才能得见芳容。

　　据了解，SloaneRobinson是英国大型对冲基金之一。在截至今年3月底的财政年度，SloaneRobinson的净利润同比飙升了三分之二至3.4亿英镑，这让欧洲传统基金望尘莫及。而在香港市场，该对冲基金近年来持股超过5%的只有两只中资地产股——富力地产和合生创展(00754，HK)。

（来源：新浪地产网）

房子买涨也买跌

贺 'oper119' 力杰 — Fri, 19 Sep 2008 09:47:00 GMT

　在楼市盘整、购房者观望氛围下，全国最大的房地产公司万科做出了积极反应，该公司位于南京、深圳、上海等地的楼盘，纷纷开始降价。有媒体报道，万科两天就回款2亿多元。

　　榜样的力量是无穷的。广州有开发商一下子把价格降到位，结果出现了“日光盘”，一天就销售完毕。在观望风弥漫的今天，这无疑是一个销售奇迹。降价风还在蔓延，前两天，恒大地产决定跟进降价，该公司的口号是“保本大甩卖”，黄金周前，该公司在全国的13个项目都进行大幅度降价。

　　降价格，保销量。正成为房地产商的战略选择。有人用笑话形容这股“降价潮”，说的是两人在森林中碰到熊，一人飞跑，另一人却蹲下来系鞋带。跑的问：干吗不快点跑？系鞋带者说：穿上鞋跑得快，我只要比你跑得快就行。

　　“物竞天择，适者生存”，是达尔文在进化论中的名言。但人们往往忘掉了后面的话，达老说，活下来的往往不是最强壮的，也不是智力最高的，而是对变化做出最积极反应的物种。

　　但也有开发商认老理儿，还在拿买涨不买跌的老黄历说事。万科等率先降价的公司已经取得了一定业绩，事实证明：降价合理到位，就能够吸引真正置业的刚性需求。事实证明：只有炒房者，才买涨不买跌。作为房地产商，真正的客户恰恰是婚房、换代等刚性需求者，而不是炒房团。

　　另一种下跌就值得警惕了，这就是高档别墅。别墅是一种高档奢侈品，也是一种稀缺产品。毕竟，国家5年前就停止了别墅用地的审批。媒体报道，武汉已经出现别墅价格低于公寓的现象。而真正代表一个标志的事件应当是，品牌别墅的大幅降价。重庆某集团的别墅品质非常优秀，如果旗下产品下降20%，笔者以为，这意味着房地产商开始真正的“百日剧变”。

　　曾提出“百日剧变”的潘石屹说，他闻到了竹子裂开的味道。其实，对年轻的中国房地产市场而言，洗牌是另一个辉煌的开始。

（来源：新浪地产网）

长三角楼市成交低迷上海房产首次面临"拐点"

贺 'oper119' 力杰 — Tue, 16 Sep 2008 10:33:18 GMT

万科降价、恒大“成本价”甩卖……2008年的中秋比往年提早了不少，但中国各大城市楼市的秋意却让人提前感到寒冷。开发商和购房者维持了数个月的平衡开始被打破。继去年底、今年初的寒流之后，国内楼市在传统的“金九银十”再遇挑战。降价，已成为目前全国楼市的关键词。

　　上海、南京、杭州——“长三角”地区已率先掀起降价战，万科、恒大的第一枪正是在这里打响。

　　上海

　　“降价、降价，到处都在降价”，这是来自房地产行业的真实“写照”。继2年～3年前的购房团疯狂买房之后，目前涌现了许多房产商的大肆甩卖。

　　价格下跌后，楼市的成交量并没有出现大幅增加的迹象。上海楼市成交量的持续萎缩从央行上海总部日前发布的数据可以直接反映出来：8月份上海中资商业银行个人住房贷款仅增加了2.9亿元，比7月份少增加了25.1亿元。因此，楼市出现的是“价跌量缩”的局势。上海知名房产专家蔡为民(蔡为民博客,蔡为民新闻,蔡为民说吧)甚至还认为房地产即将从“拐点到达冰点”，那么房价还距离底部尚有时日。

　　“多给我推荐几位有意看房的朋友，最近主动看房的人实在太少了。”一位组织看房班车的业内人士向《每日经济新闻》抱怨，“现在开发商很急，因为最近上海积极看房的人实在太少了。”

　　2年来首次面临“拐点”

　　上海知名房产专家蔡为民用“风雨飘摇”来形容当前开发商所面临的形势。“这一波低迷的购买意愿，是10年来最严重的一次。”他说。

　　上海近期的成交数据，也如实的反映出市场的观望。有业内人士指出，近期量价齐跌的现象，是最近2年来首次出现的情况。

　　杨红旭(杨红旭博客,杨红旭新闻,杨红旭说吧)认为，房价的拐点已经出现。今年8月，上海二手房价格指数为2385点，较7月环比下降11点，跌幅为0.45%。这是上海二手房指数自2006年10月以来，历经22个月上升后再度出现下跌。

　　另外，国家发改委公布的70个大中城市房价数据显示，上海房价同比涨幅已从6月的8.7%，下滑到7月的7.5%，环比也出现了去年以来的首次下跌。

　　在房价成交指数下跌的同时，上海个人住房贷款少增直接反映出上海楼市成交量的持续萎缩。根据央行上海总部日前发布的数据，上海个人住房受整体房地产市场低迷的影响，8月上海的银行房贷急剧萎缩。数据显示，8月上海中资商业银行个人住房贷款仅增加了2.9亿元，比7月少增加了25.1亿元。

　　“拐点”后是“冰点”　　蔡为民说，“拐点”过后，接下来就是“冰点”。目前“上海楼市的寒冬还没有到，这只是微有寒意。”上海房价目前只能说“开始降了”，降幅只在8%左右。到年底，预计90%的楼盘都会降价；10%不降价的楼盘，以内环以内的高档楼盘居多。

　　华远集团董事长任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)在参加9月初的博鳌论坛时表示，冬天还没来，现在最多是个深秋，只是“秋风扫落叶”罢了。他“扫落叶”的意思是，根不太深的叶子掉了，可能有些小企业倒闭，有些开始压缩投资规模，有些开始缩减楼盘项目；有些开始降价，有些为现金流而发愁了。他同时认为，房地产的冬天会在迟些时候到来。

　　佑威数据显示，9月第一周，上海新建商品房的成交量为16.81万平方米，环比下滑19%；其中，商品住宅的成交量更是环比下滑34%，仅成交10.94万平方米。

　　对于目前楼市交易量大幅萎缩的情况，全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，主要原因是2008年的紧缩房贷、压缩需求、防止过热和通胀的宏观调控政策抑制了需求增长，再加上今年特殊的国际背景和国内经济受到灾害影响，导致了购房需求的大幅下降，以致形成了供给远大于需求的状况。

　　率先降价是机会

　　一边是对价格下滑处于观望中的刚性购房者，另一边则是急于出货的开发商。僵持中，谁将率先打破僵局？

　　上海最近几个月来，包括万科、金地、和黄等知名企业均出现价格调整动作。佑威的研究报告还显示，7月、8月，上海已有44.8%的楼盘售价出现下跌。

　　蔡为民说，当前楼市行情下，“不降没人买，降也没人买”的观点，其实该延伸开来解读，那就是降了还有机会，不降就没机会了。

　　而事实上，率先降价的部分开发商确实也获得了良好的市场接受度。以万科为例，自8月30日上海万科推出促销活动以来，截至9月7日，认购套数已达337套，认购金额达5.67亿元。杭州万科随后推出的降价行动也得到市场的充分回应，9月3日至7日五天内认购336套，认购金额达到2.9亿元。

　　降价压缩利润空间

　　“开发商所面临的，是‘保命’还是‘保本’之间的抉择。”蔡为民在接受采访时表示，正是出于“断臂求生”的理念，部分开发商开始降价销售。景气好的时候，开发商没有2倍的利润是不做的；但当景气下滑的时候，20%的利润也是好的。

　　那么，降价是否是活命的“稻草”呢？一位业内人士坦言，降价会压缩开发商的利润空间，但并不代表没有利润可赚。房价降到一定程度，肯定会吸引购房者入市。毕竟对于上海楼市而言，刚性需求还是大量存在。对于会降到什么水平较为合适，该人士认为是2007年4月的水平。

　　目前，开发商对上海房价调整心态不一。部分大开发商已经在价格上进行了较大幅度的调整；而对于中小开发商而言，主要是跟风。看区域大盘的走向，如果区域楼盘价格调整，当然不会坐视不管；而对于是尾盘，或者前期房源已经消化的开发商而言，房价多数保持不变。

　　后记

　　“前途是光明的，只是不知道能不能活到明天早上。”李战军(李战军博客,李战军新闻,李战军说吧)用这句话，来描述当前房地产市场中部分开发商的心态。

　　2008年以来，中国各大城市住宅的成交量都在大幅度下滑，同比指标下滑的幅度越来越大。SOHO中国董事长潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)认为，这已经非常清晰地表明中国的住宅市场，的确下滑到了灾难的边缘，虽然房屋的单价未下跌，但对房地产行业的资金链来说，成交量的影响要比房价的影响大得多。

　　潘石屹说，中国房地产的这种危险，也已经影响到地方政府的财政收入。今年上半年以来，各地频繁发生“退地”，和“拖欠政府出让金”事件。同时，各地方政府“招拍挂”的地块也不断流标，上海也首次出现了住宅用地的流拍。如果这些情况进一步恶化，将直接影响到银行等，影响到金融机构。从市场的销售情况就可以很容易推算出来企业财务状况非常不妙。

　　同时，中国的房地产行业要走出困境，需要政府和银行的帮助，政府和银行最大的帮助就是为房地产行业“松绑”，在资金上面能够享受和其他行业一样的待遇；潘石屹认为，在税收上和面，尤其是二手房的税费，能够适当地降低，回归到前几年的水平；第二套住房的按揭等条件能够适当放松，回到前几年的水平。这就是对中国房地产行业最大的支持，这就是解救房地产行业危机的“解放军”。

　　而在今年年中，国际五大行之一的戴德梁行曾预计，银行系统对于房地产企业的信贷紧缩，将加大融资渠道单一的中小型房地产业的资金压力，致使中小房地产企业会更多的采取项目转让的方式盘活资金，资源的有效重置有利于市场集中度的提高。

央行决定下调贷款基准利率和存款准备金率

贺 'oper119' 力杰 — Tue, 16 Sep 2008 10:13:30 GMT

　　为了贯彻党中央、国务院对下半年经济工作的部署，解决当前经济运行中存在的突出问题，落实区别对待、有保有压、结构优化的原则，保持国民经济平稳较快持续发展，中国人民银行决定下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率：

　　从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。

　　从2008年9月25日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。（完）

　　中新社北京九月十五日电 (李妍)中国央行十五日下午宣布，自二00八年九月二十五日起，下调除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行外的其他存款类金融机构人民币存款准备金率一个百分点，而汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率将下调二个百分点。

　　此外，央行同时宣布，还将从二00八年九月十六日起，下调一年期人民币贷款基准利率零点二七个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。

　　这是今年以来，中国央行旨在限制银行借贷、抑制经济过热，将商业银行存款准备金率屡次上调后的首度下调。

　　中国央行官方表示，此举是“解决当前经济运行中存在的突出问题，落实区别对待、有保有压、结构优化的原则，保持国民经济平稳较快持续发展”。分析人士认为，中央“保经济增长、控物价过快上涨”的新政业已明确，目前物价涨幅有所回落，而金融机构、企业银根紧张、股市跌跌不休，央行今年首度调降存款准备金率和贷款利率，对于中国宏观经济和股市将有利好作用。

　　据知，此次上调前，中国存款准备金率已达一九八五年以来的历史最高水平，为百分之十七点五。一九八五年，中国将法定存款准备金率统一调整为百分之十，此后二十三年间，存款准备金率最低曾降至百分之六。

重庆房企深陷“涨价门” 涨价房企将达到10家

贺 'oper119' 力杰 — Wed, 10 Sep 2008 10:24:56 GMT

重庆房企反应快速，业内有人称涨价是把双刃剑随意跟风并不明智
　　仅仅3天，“龙湖涨价”一事便引起重庆楼市快速反应。记者获悉，将于明日开盘的一楼盘，亦准备将销售价格提高200元/平方米，这成了龙湖引爆“涨价门”事件以来，重庆首家正式宣布涨价的房企。而此时，距离潘石屹的SOHO中国涨价仅6天。
　　“涨”声渐响
　　即将涨价的楼盘是9月6日将开盘的中冶•林荫大道。昨日下午，记者联系上中冶置业重庆有限责任公司策划经理毛芳，她向记者证实了即将涨价的消息，但否认是跟风龙湖。毛芳称，涨价幅度将在200元/平方米左右。
　　据悉，在8月，重庆楼价格已经上涨的楼盘包括万达重庆广场、爱加西西里等，而计划涨价名单上还包括近4家一线房企。业内估计，大约10月初，重庆响应“涨价门”的开发商或上两位数。
　　4月起预热涨价
　　记者查询到，早在今年4月，重庆甚至全国便有一波涨价的预热。素有重庆版“汤臣一品”之称的阳光100国际新城曾上演了一场升值大戏，以每周200元/平方米的频率上涨。加上明日将涨价的中冶•林荫大道，重庆今年已经或铁定涨价的楼盘共有6家。
　　就在当时，成都紧挨旅游胜地——锦里的78号观邸，在去年底均价9400元/平方米的基础上涨至9600元/平方米。恒大地产在广州的四个楼盘同时升价5%~10%。
　　深圳也陷“涨价门”
　　8月28日，梅林龙尾路东侧基督教堂北侧的一楼盘开盘，4天后的9月1日，该楼盘正式执行上调后的新价格，价格涨幅超过5%，从而达到16000元/平方米。该开发商称，由于开盘旺销，当销售率达到一定量就执行新价格，实现上调。
　　我不涨价
　　“就涨价一事，我们也在观察。”昨日，融侨地产营销副总监钟强称，但钟明确表示，融侨只会坚持历来的做法，不会涨价。融侨结合自身情况制定的合理营销策略，是让自己得到可持续发展的原因，龙湖涨价只是龙湖作为重庆本土第一品牌开发商的个案，不必去跟风。另一家重庆排名前十的楼盘亦无涨价计划。其负责人告诉记者，龙湖涨价，无疑增加市场信心，然而，就算龙湖涨价后大卖，也并不意味着购房者就会认为楼价就会普遍上涨。
　　涨价预测
　　其实，今年8月，重庆容磁地产负责人王雪松预测房价上涨的时间是2009年底2010年初。他预测上涨的原因在于开发商推出的房子数量会减少，但由于土地价格并不低，如果原材料价格和劳动力成本继续上涨，便有可能导致开发商涨价。
　　“前几天就有重庆开发商预谋涨价的传言，但没有想到龙湖的涨价来得如此之快。”对于涨价一事的迅猛发展，地产业内人士邱朝礼显得有些措手不及。他认为，对于资金不足的中小开发企业来说，在目前的市场形势下涨价，无疑是自寻死路。
　　房地产将全面深入调整
　　昨日上午，记者联系上了中国金融研究所的专家易宪容。易教授认为，房地产市场的需求主体一直在观察市场任何一点变化，而这种变化就是价格变化。相对于近期的涨价，易教授比较看好万科的降价。他表示，万科作为国内房地产业最优秀的企业，它的行为将预示着国内房地产市场的价格将全面理性回归。
　　
　相关新闻
　　重庆08年逆市涨价房企业楼盘
　　■2008年4月21日，阳光100国际新城D3栋楼，涨价200元/平方米。
　　■7月1日，复地别院进行了每平方米300元的价格上调。
　　■7月31日，宝田地产传出消息，其房源在近期涨价50~100元每平方米。随后，8月该地产又一次提高房价。
　　■8月12日，万达重庆广场悄然提价200元/平方米。
　　■9月4日，龙湖承认，将对旗下重庆楼盘全线提价。提价幅度未定，坊间流传每平方米为300~1000元之间。
　　■9月6日，中冶•林荫大道将每平方米提价200元。

万科否认"北京近期大降价" 万科A上周跌幅超10%

贺 'oper119' 力杰 — Wed, 10 Sep 2008 10:21:38 GMT

9月8日，网上开始盛传名为《万科松山湖会议纪要》的文章，称万科将加大降价力度，北京公司半个月后开始大降价。中
　　昨日，网上开始盛传一个名为《万科松山湖会议纪要》的文章，该文章以万科高管的语气称万科将加大降价力度，北京公司半个月后开始大降价。万科随后否认了这一“纪要”。昨日，万科A(000002.sz)盘中一度跌至5.98元，最终收于6元，跌5.66%，连续6个交易日收跌。
　　“纪要”称将在北京大降价
　　9月7日，一篇名为《万科松山湖会议纪要》的帖子出现在网上，昨日开始在网络上盛传，某知名门户网站房产频道将该文章转载至首页。
　　该文章以万科相关负责人的口气对中国楼市现状进行了分析，并对万科下一步的降价策略进行剖析。“北京公司近日放出暂时不大幅度降价的策略是对的，先稳住其他企业，并迅速订好措施和组织力量，半月后北京公司开始大降价时，能一举成功大批出货，不给其他企业反应和组织应对的机会。”
　　目前万科正在上海、杭州等华东区域楼盘进行集中降价促销，万科北京公司上周接受记者采访时曾表示，目前暂不降价销售。这一表象与“纪要”有不少吻合之处。因此，该帖引起了网民的热烈讨论。
　　万科邮件发布澄清内容
　　昨日，记者致电万科公司执行副总裁肖莉，“我是早上知道这件事情的。”肖莉表示，昨日早上得知网上正在流传这篇文章，随即对所有财经类网站做出了澄清随后以电子邮件的方式发布了万科对网上流传内容进行澄清及回应。
　　万科在邮件中表示，“纪要”一文系伪造，集团近期没有在松山湖召开过任何会议。万科将保留对此文作者追究相关责任的权利。
　　万科A上周跌幅超10%
　　上周，是半年报全部出炉后的第一周，房地产业的亮丽中报并未能阻住板块跌势，全周房地产板块累计跌幅超过7%，其中行业龙头万科A、保利地产均跌幅惨重。
　　万科A股走势在最近几个交易日盘整走低，昨日盘中一度跌至5.98元，最终收于6元，跌5.66%，而在上一周中，万科连续5个交易日收跌，周跌幅为10.1%。对深成指的下行拖累明显，对股指及房地产板块的负面影响均较大。
　　中报显示,2008年上半年,房地产公司营业收入878.69亿元,同比增长34.19%,增速趋缓；实现净利润125.49亿元,同比增51.87%,增速下滑明显。在所有上市房地产公司中,有56家净利润有不同程度的增长,其中增幅在100%以上的有26家。26家公司共实现净利润60.25亿元,同比增长277%。

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